应急仓库和枢纽项目运营管理服务需求

应急仓库和枢纽项目运营管理服务需求一、项目概况物业项目是一座布局合理、技术先进、便捷高效、绿色环保、安全有序的现代智能物流仓库。项目所在6号仓库为一幢两层建筑，项目位于首层，分为A区和B区两个分区，设A1-A4、B5-B8八个仓，功能包括平铺仓、普通货架仓、智能货架仓（恒温仓）、冷库等功能，每个分区均有夹层办公区。仓库东侧有露天堆场面积约3500平方米。物业服务内容包括：固定运营服务、专项维保服务、协助资产管理服务及每月代付服务等服务保障四大类。一是固定运营服务，包括安保服务、保洁服务、水电工程维护、消防系统维保、天台风机维保、高低压房及应急发电机维护、升降卸货平台及仓库滑升门维护保养等服务保障。二是专项维保服务包括中央空调维保、冷库设备维保、室内空调清洗等服务保障。三是协助资产管理服务，包括配套办公区资产及仓储区资产管理工作。四是每月代付服务，包括水电费支付等服务保障。工作范围不包括仓库货物管理，所有权为第三方的设施设备的维护，明确移交第三方管理范围的仓库及夹层办公室的保洁，以及第三方出于保密要求等原因禁止中方物业管理人员进入的区域。如根据工作需要，在与第三方沟通后，可以在第三方陪同下进入第三方管理区域，协助开展临时性物业管理服务（包括但不限于水、电、消防、设施设备等维护，卫生保洁等）。二、物业管理服务内容（1）固定运营服务，包括安保服务、保洁服务、水电工程维护、消防系统维保、天台风机、月台升降卸货平台及仓库滑升门维护保养、高低压房及应急发电机维护。（2）协助资产管理服务，包括协助资产实地盘点、贴标签、账簿录入、建立资产台账等工作。（3）专项维保服务，包括中央空调维保、冷库设备维保及室内空调清洗。（4）代付费用服务，包括电费、水费、园区管理费、污水处理费、消防监控室值班费、海关监控维保服务费等。（5）暂估费用服务，包括招标时不可预见或开展物业管理工作过程中可能发生的各项额外费用。如补充应急发电机消耗的柴油，为提高火灾应对能力而购买消防器材，物业服务范围以外的零星维修或装修，摄像头监控系统流量及维护,重要接待临时增加服务人员、制作宣传展板以及根据业主需求提供相关服务等。三、总体服务要求3.1、物业服务标准（1）物业服务标准应不低于行业服务标准。（2）公用水电费用（包括绿化、清洁卫生、卫生间、生活等各类用水，消防、水泵、照明等各类用电）均由采购人承担。（3）各工作内容基本要求如下表：序号项目服务标准1基础管理（1）在不影响采购人工作的前提下按采购人的要求提供综合管理服务。（2）服务单位负责购买厕纸、洗手液、擦手纸、卫生间香茗、一般的卫生清洁工具、洗涤用品、劳保用品等，并按采购人的要求进行放置。（3）物业管理档案资料齐全、管理完善、查阅方便。（4）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受采购人报修、求助、建议、询问、投诉等各类信息的收集和反馈，记录相关事件并及时处理。（5）每季度进行1次物业服务满意度测评，测评人员由采购人代表、服务单位代表等组成。服务单位须采纳合理的意见和建议，及时整改存在问题。（6）本项目有涉及国家部委和涉及外方的重要接待，服务单位应建立标准化的接待流程，按调研接待方案落实各项准备措施，协助采购人做好相关接待工作。2保洁工作（1）保洁人员数量：2人。（2）办公场所和公共场所的保洁工作，确保物业容貌整洁，无积水。（3）按照疫情防控要求做好办公区域消毒、通风、清洁。（4）垃圾的收集及清运，做到日产日清，并保证全程采用封闭式垃圾清运，防止出现垃圾散漏等二次污染现象。（5）确保卫生间墙身、地面、门窗洁净，无异味。（6）做好楼梯的保洁工作。（7）报纸等杂物堆放整齐。3保安工作（1）保安人员数量：5人。（2）做好辖区内安全保卫工作和安全防范工作，实行24小时值班及巡逻制度。（3）按照疫情防控要求做好人员出入管理，做好来访人员登记，杜绝推销人员或没有正当理由的人员进入辖区。（4）做好值班记录及时处理各种突发事件，并按有关规定上报。4设备设施维护工作（1）水电工数量：1人。（2）建筑本体设施设备的运行、中央空调和冷库设备定期开机试运行、其他设施设备的运行、维修、养护和管理，包括照明、供水设备、消防设施设备等的维修、养护、管理和运行服务。（3）建筑本体日常管理：建筑本体（楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、竖井、卫生间等）的检查维护，确保仓库主体、门、窗的完好和正常使用。（4）室内场所日常养护维护：办公房、资料室、会议室等的维修和养护。对不能正常使用的照明设备、门、窗、及其锁、把手及时维修和更换。（5）给排水设备运行管理：保证给排水系统正常运行使用。定期对供水系统管路等进行日常维护和检修。定期对机电设备进行检查、保养、维修、清洁，防止供水系统出现跑、冒、滴、漏现象。定期对排水管道进行清道、养护及清除污垢，对排污管道进行疏通，保证室内、外排水及排污管道畅通。及时发现并解决故障。（6）相关维修工作应先报采购人同意，费用按实结算。5消防系统维保工作（1）每月按计划抽样测试部分设备，确保设备的正常运行。（2）每季度进行全面的检查，发现问题及时处理。（3）出具正规检测报告。（4）协助或配合相关消防部门的办理各项业务，确保不因消防问题而耽误其它工作的正常进行。6天台风机房维保工作（1）维持风机房清洁环境。（2）确保设备运行环境洁净。（3）熟悉所有设备的安装位置、运行情况，线路使用情况及线路敷设路径、走线方式等。（4）检查线路所有接口、接线柱线路接点是否牢固。（5）根据使用情况进行试运行。7高低压房及应急发电机维护（1）配电房设备提供日常维护、检修、保养和应急抢修。包括高压柜、真空断路器、避雷器、变压器、两段高低压母线及系统其它相关设备检测、检修、保养维护、接地检测、设备运行安全维护等工作。（2）发动机每月开机测试。8升降卸货平台及滑升门维护保养1.月台升降平台维护：（1）检查滚轮、中间轴及轴承，油销轴及轴承，臂架较轴及轴承等有无磨损。（2）各部位加注润滑油，延长轴承使用寿命。（3）检查所有的液压管道和接头。管道不得破损，接头不得松动，必须将所有接头拧紧。（4）卸下并拆开下降阀，用压缩空气将柱塞吹净，然后装入，重新安上。（5）把液压油放尽弃掉，拧紧接头取出油过滤器，洗清后，用压缩空气清理干净然后放回油箱，并联接好管路。2.滑升门维护（1）检查门的钢丝绳和安全拉绳的钢丝绳。特别注意是否有生锈或松动部件。若有松动或损坏及时进行紧固或更换。（2）检查门扉和墙轨道上的螺栓连接。固紧松动的螺钉、螺栓螺母。（3）检查门底、门顶和门侧的密封件是否损坏和清洁。（4）清洁轨道。（5）用润滑油润滑滑轮和轴承，检查滑轮和滑轮支架是否损坏，门关闭时滑轮应易于转动。9中央空调维保两台大型空调主机组的日常维护保养及检测，含每半年1次通炮、水处理等。10冷库设备维保冷库区制冷空调的日常维护保养及检测。11室内空调清洗办公区内约克空调室内挂机清洗。12协助采购人进行资产管理包括协助资产实地盘点、资产标签打印及贴牌、账簿录入、建立资产台账等工作。3.2、人员配置要求：(1)采购人对服务单位的岗位设置、人员选用与日常管理具有指导、检查、监督及协调权。(2)服务单位须依法聘请遵纪守法、身体健康、品行良好、无违法犯罪的人员。(3)技术人员持证上岗。员工统一着装，佩戴明显标志，注意仪容仪表、作风严谨。言行规范，服务细致、热情。(4)采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，服务单位派驻的所有服务人员一切工伤意外及安全责任事故与采购人无关。派驻服务人员由服务单位自行管理，并按法律法规和地方的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。(6)如有重大安全意外或安全事件，服务单位驻本项目现场管理负责人需及时到达。(7)服务单位需提供满足采购人需求的岗位人员，在满足采购人岗位值班要求的情况下，服务单位可以根据行业实际情况，自行调节岗位人员配备及工作时间。服务单位人员配置项目主管1名、领班1名、安保员4名、水电工1名、保洁员2名，共9名，且人员年龄在55岁以下。序号岗位名称人数岗位职责1项目主管1负责统筹仓库物业服务相关工作。2领班岗1负责兼保安领班，监督并督促电工、清洁做好各自本职工作。3安保岗4负责项目日常值班及外围安全巡查工作，并按要求做好疫情防控工作以及其它临时性的工作安排。4保洁岗2负责A区夹层办公区卫生、仓库月台8个洗手间卫生、仓库外围卫生的日常清洁。5工程部1负责项目中央空调及冷库设备定期开机试运行，其他设施设备的运行、维修、养护和管理，建筑本体日常管理等，人员需持有电工上岗证书。备注：以上人员工作时间按物业管理方案及采购人实际需求确定，在满足采购人需求的前提下劳动作业时间必须遵守相关法律法规的规定。3.2.1、人员配置要求：（1）项目主管：综合素质较高，具有管理或工程类专业本科或以上学历，具备丰富的同类项目管理工作经验，负责统筹本项目的整体运营管理工作，具有丰富的管理经验和全面的专业技术能力，能对各项服务进行专业的培训及指导工作，能针对本项目特点制定各岗位培训计划并对服务人员进行相关培训工作，持有经济或管理类专业中级或以上职称证书。（2）领班岗：综合素质较高，具有大专或以上学历，负责本项目秩序维护的培训和指导工作，具备防火、灭火经验和专业知识，能在突发消防事故时组织义务消防队伍进行扑救，定期组织消防知识培训、灭火训练和消防疏散演习，持有保安员二级/技师或以上职业资格证书、消防员（原灭火救援员）三级/高级或以上职业资格证书。（3）安保岗：安保岗4名，负责项目日常值班及外围安全巡查工作，并按要求做好疫情防控工作以及其它临时性的工作安排。其中设应急班长1名，负责突发应急事件组织协调工作。年龄40周岁（含）以下，综合素质较高，具有大专或以上学历，有较强的组织能力、协调沟通能力，受过专业的消防培训，具有消防设施、消防设备专业知识，具有防灾减灾救灾等专业能力和应急救援专业知识，定期对服务人员开展消防安全相关培训工作，持有消防员（原灭火救援员）四级/中级或以上职业资格证书、应急救援员职业资格证书。持有消防设施操作员职业资格证书。（4）工程部：水电工1名，年龄40周岁（含）以下，综合素质较高，具有机电或工程类专业大专或以上学历，具备3年以上工作经验及专业技术能力，负责统筹本项目零星维修、设备的日常维护保养，设施设备发生故障及时组织检修工作。能处理项目内金属门、框架、围栏等的防锈、焊接工作。持有特种作业操作证书（作业类别：焊接与热切割作业）。四、具体的物业服务要求4.1、安全管理服务(1)安全管理的范围为采购人物业辖区范围。(2)组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，保安员年龄应在20-55岁之间，执行严格的纪律和岗位责任制。(3)维护办公和公共场所肃静，制止喧闹现象。制定并落实保密管理制度，未经采购人批准不得在办公区照相、录音和录像，不得泄露行政内部工作人员电话、车牌号等私人资料。(4)整个区域做到24小时有安全护卫人员巡查。(5)确保没有因服务单位疏忽管理而引起的火灾、保安刑事案件。(6)做好各类突发事件（台风、刀枪、火灾、水灾等）应急处理工作，制定突发事件应急处理预案，必要时及时告警并报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。发生特发事件时，保安人员须服从采购人的调配。(7)配合做好停车场管理工作。4.2、保洁工作(1)负责夹层办公区、卫生间、走道、仓库外围公共区域日常清洁卫生工作，必要时要使用高压水枪进行冲洗。(2)垃圾收集后做到日产日清。4.3、设备设施维护工作(1)实行8小时工作制，特殊情况及时到场。(2)工作人员必须掌握机电工程相关基础知识、熟悉仓库常用设备、音响、空调、照明、排水系统等的使用和操作，具有机电设备管理和维修3年以上工作经验，电工持相关有效证件上岗。五、考评准则实施办法及考核准则5.1、物业服务考核办法1.合同期内，甲方将对乙方的服务质量以三个月为一个周期进行考核（各服务项目设立满意、基本满意、不满意三种考核意向），考核形式按甲方+被接待单位填写《客户满意度意见征询表》（附表），各考核服务项目设立“非常满意（100-90分）、满意（89-80分）、一般（79-60分）、不满意（59分及以下）”四种考核意向，单个《物业服务质量综合满意度征询意见表》的最终得分以“总体评价”为准，如“总体评价”无得分，则评价得分以该表本次实际最低评价为准。考核结果运用如下：（1）如当期考核综合满意度均高于80分（含）的，甲方全额发放当期固定运营费用。（2）如当期考核综合满意度存在1次或以上低于80分的情况，则：①如出现低于80（不含）分的，如属第一次满意度低于80的，甲方将给予乙方整改机会，如整改后在第二次季度考核服务综合满意度均高于80分的，甲方不扣除考核服务费。如整改后的第二次季度考核服务满意度仍存在低于80分的情况，则：A.该情况为低于80分但高于70分（含）的，扣除当季固定物业服务费总额的2‰。

B.该情况为低于70分（不含）的，则扣除当季度固