官塘绿苑二-二期可行性研究报告

第一章申报单位及项目概况1.1项目基本情况项目名称：官塘绿苑二-二期项目建设单位：江苏康华投资有限公司法人代表：倪戚华联系人：尹琳联系电话设地址：本项目位于镇江市官塘新城，平面界址为北至五凤口路，南至板桥路，西至官塘桥路，东至官山路。建筑用地及规模：项目规划宗地总面积84933平方米（合127.4亩），出让面积70425平方米（合105.64亩）。项目总建筑面积249988m2，地上建筑面积187042m2，其中地上计算容积率建筑面积186348m2；地上不计算容积率建筑面积694m2。地下建筑面积62946m2。（详见表1-1）建设进度：结合项目总体规划，本项目总建设期为3年，从2016年1月~2018年12月底。项目总投资：项目总投资为建设投资及建设利息之和。本项目总投资120144.56万元，其中建设投资113844.56万元，建设期利息6300.00万元。总投资筹措方案：项目总投资120144.56万元，江苏康华投资有限公司拟向银行借款50000万元，其余自筹。项目投资按建设进度计划逐步投入。项目资本金及筹措方案：本项目估算总投资为120144.56万元（其中住宅部分投资为112505.50万元，商办部分投资为7639.06万元），所需资本金为24028.92万元。江苏康华投资有限公司注册资本32000万元，将购买土地的资金28900万元作为项目资本金，能够满足《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发【2015】51号）规定的要求。经济效益：本项目为镇江市政府确定的拆迁安置房项目，其中商办建筑可以对外销售，居住建筑不得销售，不得转让，由政府统一回购，回购价为5238元/m2。经测算，本项目累计可实现经营收入145414.85万元。项目投资财务净现值为3429.30万元，所以本项目在实现预期投入产出目标的情况下，在经济上可行。经济与社会影响分析：本项目是镇江市建设宜人居住的官塘新城的重要内容，项目的实施将加快推进官塘新城城市化进程，促进官塘新城的进一步发展，从而为打造环境优美、设施完善的官塘新城作出一定的贡献。本项目的建设将有力地带动区域内相关产业的发展，是当地地方财政的重要税源。另外本项目的开发建设对于缓解就业压力、保障地方经济增长、稳定社会、繁荣经济、提高群众的生活水平起到了十分重要的作用。项目建设具有良好的经济与社会效果。技术经济汇总表：表1-1总规划指标表序号名称单位数值备注1总用地面积hm28.50可开发用地面积hm27.04商住（安置房）公共用地面积hm21.46绿地2计容建筑面积m2186348其中住宅建筑面积m2160834商办建筑面积m219080其中商业建筑面积m210505办公建筑面积m27640物业经营性用房m2935社区综合性管理服务用房建筑面积m25677其中菜市场建筑面积m22242含公厕54m2养老院建筑面积m22072社区服务中心建筑面积m21057卫生站建筑面积m2306物业管理服务用房建筑面积m2757不计容积率建筑面积m2694其中变电所、开闭所建筑面积m2533生活水泵房建筑面积m2107公厕建筑面积m2543容积率2.655建筑基地面积㎡123316居住户数户15107居住人口人4830按户均3.2人计算8绿地面积㎡24640绿地率35%9机动车停车位数地上辆68地下辆153410非机动车停车位数辆416511地下建筑面积㎡6294612总建筑面积㎡249988表1-2项目经济指标表序号项目单位一项目总投资万元二总营业收入万元三税收总额万元1营业税金及附加万元2所得税万元四总成本费用万元五经营成本万元六利润总额万元七税后利润万元八所得税后财务净现值万元九投资利润率1.2项目申请单位概况江苏康华投资有限公司成立于2001年，系专门从事房地产开发的贰级资质企业，注册资本为3.2亿元人民币。公司位于镇江市润州区运河路21号1幢6楼，法定代表人为倪戚华。公司经营范围：房地产开发；项目投资；酒店投资；物业管理及建筑材料的销售。公司自2001年成立以来，先后独立或合作开发了金山西路住宅楼、运河路21号商住楼、学府路职教中心北侧商住楼（华城花园）等项目，公司开发建设的京润华庭小区总占地面积80.06亩，总投资达2.95亿元。公司本着“品牌、信心、文化”的企业观念，对所建工程精益求精，将人文环境注入楼盘之中，受到了主管部门的表彰和各户的好评。1.3项目建设的内容和规模1.3.1工程概况官塘绿苑二-二期项目位于五凤口路南侧，板桥路北侧，地块西侧为官塘桥路，东侧为官山路。南山风景区位于地块西侧。项目规划宗地总面积84933平方米（合127.4亩），出让面积70425平方米（合105.64亩）。项目总建筑面积249988m2，地上建筑面积187042m2，其中地上计算容积率建筑面积186348m2；地上不计算容积率建筑面积694m2。地下建筑面积62946m2。表1-3建、构筑物一览表序号项目基底面积（m2）计容建筑面积（m2）备注住宅楼129811573其中：住宅面积9477m2(3F~24F)商业面积1383m2(1F、2F)物业管理性用房693m2(1F、2F)值班室20m2变电所165m2(不计容)增设两层地下自行车库商住楼128011572其中：住宅面积9500m2(3F~24F)养老院2072m2(1F、2F)变电所165m2(不计容)增设两层地下自行车库住宅楼44011312增设两层地下自行车库住宅楼3919740增设两层地下自行车库住宅楼3919740增设两层地下自行车库住宅楼38911884增设两层地下自行车库住宅楼45914019增设两层地下自行车库住宅楼44110912增设两层地下自行车库住宅楼42510427增设两层地下自行车库住宅楼45714016增设两层地下自行车库住宅楼4339133增设两层地下自行车库住宅楼42310425增设两层地下自行车库住宅楼3929740增设两层地下自行车库住宅楼45911908增设两层地下自行车库住宅楼11489384其中：住宅面积8601m2(2F~23F)商业面积783m2(1F)开闭所43m2(不计容)变电所160m2(不计容)增设一层地下自行车库商业11643425其中：商业面积3425m2生活水泵房107m2(不计容)商办及社区中心232617123其中：商业面积4914m2办公面积7640m2(5F~12F)菜市场2242m2(含公厕54m2，2F)卫生站306m2(5F)社区服务中心1057m2(1F、5F)物业经营性用房935m2(1F)消控室29m2(1F)公厕54m2(不计容)(1F)值班室1515合计123311863481.3.2总体规划设计方案1、设计依据（1）《中华人民共和国城市规划法》；（2）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002版）；（3）《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年）版及镇江市有关文件；（4）住宅设计规范（GB50096-2011）（2012版）（5）甲方提供的设计任务书；（6）现行国家及地方有关规范、规定等。2、总平面布局通过对地块现状及区域位置的分析，项目主入口设置在五凤口路上，次入口设置在官山路和板桥路上。沿五凤口路设置商业办公及一级社区中心。加油站位于地块西南角。本工程主要15栋点式高层住宅与一级社区中心组成。由主要交通路网划分组团，分区明确，住宅与商业相辅相成，即使居民避免了商业的喧嚣与吵杂，又满足了小区的商业配套需求。项目总平面布置详见下图1-1所示。图1-1项目总平面图3、交通体系及竖向设计本方案尽量使交通系统方便快捷，地下车库出入口沿小区主干道设置，车流可以在最短的时间内驶入停车位置。本案采用地下与地面停车相结合的方式，设置了地下车库，同时在小区道路周边设置了地面停车位。本案住宅层高为2.8米；一级社区中心一层层高为4.5米，二层层高为4.2米，三层、四层层高均为3.9米，以上部分为3.6米。项目交通组织如下图1-2所示。图1-2项目交通分析图步行系统由于本项目以高层住宅为主，较易形成相对完整的组团绿化，因此在组团之间建成独立的步行系统显得尤为重要。因而在组团内部自然形成了较独立的步行系统。各区块之间的相互呼应是通过基地内相对通透的绿地景观中心系统来联系的。图1-3项目功能分析图6、绿地景观系统（1）标志性是社区规划目标，良好的整体形象和景观对社区至关重要，规划通过建筑、绿化、道路、地形以及标识性小品的综合处理，构筑一个具有特色的住区。（2）高层住宅的布局，使得更多的用地用于绿化和活动场地，使小区平面布局灵活多变，主要建筑朝向以南向为主，同时公共绿化能渗透到社区的内部，建筑之间的围合更宜形成组团，更能使人有归属感。（3）景观主轴组织沿线，重点控制各小组团中心景观，形成多元化景观类型。图1-4项目景观布置图7、日照分析及建筑退让问题小区所有住宅与住宅之间；小区住宅与周边住宅满足日照间距要求和建筑退让；满足《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）规定。图1-5项目日照分析图8、配套设施消防水池、消防水泵房设置在地下室，生活泵房设置在15#楼一层，变电房、在小区内部独立设置，公共厕所设置在一级社区中心一层，物管用房设置在1#、2#、15#楼的一层。9、无障碍设计高层住宅入口、公厕入口、商业入口等各公共建筑入口处均按规范要求设置残疾人坡道，公共厕所设置残疾人厕位，按规范要求设置无障碍住房，住宅消防电梯选用无障碍电梯，等梯厅、电梯轿厢等均做无障碍设计。1.3.3建筑工程标准及内容1、建筑规划设计依据（1）《江苏省城市规划管理技术规定》；（2）《镇江市人民政府关于加强城市规划工作的意见》（镇政发＜2000＞239号）；（3）《江苏省城市规划管理技术规定》苏建规（2004）228号；（4）《民用建筑设计通则》GB50352-2005（2005版）；（5）镇江市规划局建设项目规划设计要点；（6）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2003版）；（7）《室外给水设计规范》GB50013-2006（2006版）；（8）《室外排水设计规范》GB50014-2006（2006版）；（9）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年版）；（10）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；（11）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；（12）《工程抗震设防分类标准》（GB500223-2008）；（13）《建筑防火设计规范》GB50016-2006（2006版）； （14）《城市电力网规划设计导则》Q/GDW156-2006号；（15）《江苏省城市配电网络规划设计技术规定》；（16）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）。2、建筑设计项目建筑结构安全等级二级，建筑结构设计使用年限50年。（1）住宅设计理念项目地块的建筑设计集中体现了前瞻性、舒适性、合理性、多样性、灵活性的特点，以高起点、高标准、高品质的绿色生态建筑为设计目标，小区由15栋点式高层住宅与一级社区中心组成。项目住宅户型主要为二房一厅、三房一厅等。户型组合在满足户型比的前提下充分结合总平面，合理利用景观绿地。户型设计在遵循《江苏省住宅设计标准》的前提下做到平面紧凑，居住设施配置齐全。并结合屋面丰富建筑造型。为适应现代生活，采用大厅、大主卧的户型，充分考虑日照、景观、通风及朝向等因素，保证居住的功能分区和私密性，适合多种需求。（2）设计手法建筑的形式美是内部空间的合理反映，也是完美比例推敲和细部雕琢的结果。本项目建筑造型设计通过现代的设计手法，把通透、开敞的美学特征与传统的住宅设计融合在一起，力求与周边建筑风格相统一，与环境相协调，给人以耳目一新的视觉效果。高层住宅造型简洁，通过形体和材质的对比烘托出现代建筑的文化气息。公建采用框架结构，便于业主对商业用房作灵活分割及租售，为小区提供完善的配套服务。商场空间点、线结合，在道路转角形成节点，同时将沿街立面处理成连续的界面，增加商业气氛，与城市界面相协调。（3）绿色建筑项目地块的设计贯穿绿色建筑的设计理念。采用适应镇江气候条件的平面形式及总体布局，在建筑设计、建造和建筑材料的选择中，均考虑可再生资源的广泛使用，力求建筑与环境和谐共生。（4）构筑物景观该部分主要包括花架、长廊、凉亭或其它建筑小品，点缀在广场、休闲散步道路及集中绿化内，造型可根据当地特点或水体总体风格进行设计。为确保小区安全，同时营造小区形象特色，在小区外围建设别致的围墙。小区内部各组团以内部道路为界，外侧种植彩色灌木，形成生态隔离围墙，成为另一条风景线。3、结构设计（1）上部结构 本项目抗震设防烈度为Ⅶ度。为提高建筑品质，拟采用框架剪力墙结构。结构材料主要为：①混凝土：采用C25~35混凝土；②钢筋：普通钢筋采用HPB235级钢和HRB335级钢；③墙体：外墙采用ALC加气混凝土砌块，外墙保温采用30mm挤塑聚苯板，屋面保温采用40mm挤塑聚苯板。（2）基础工程本项目住宅采用桩基，建议在下一步设计阶段，经过详细勘测和计算后确定每一栋建筑物的基础形式，以确保建筑物安全可靠、经济合理。1.3.4配套工程项目给排水工程1、设计范围（1）建筑室内给排水及消防系统设计。（2）室外建筑红线范围内的给水排水系统设计。2、给水设计（1）水源及室外给水管网本工程设计水源接自市政给水管网，供水压力为0.22MPa。本区内水源分别从市政主干道路引入2根管径DN200的给水管；在基地内形成环状管网，并按规范要求布置足够数量的室外消火栓。（2）生活给水系统6层以下采用由市政管网直接供水；6层以上通过增压泵房供水，控制各用水点水压不超过0.18Mpa。（3）室内给水方案项目供水实行抄表到户，分户计量。室内给水管采用PP-R管，热熔连接，室内排水立管采用U-PVC内螺旋排水管。（4）室外给水方案给水管网设计时，根据项目开发进度并结合道路施工建设计划，分批建设给水干管及支管。初步规划区内主供水管为DN200，同时布置DN100消防给水管，并设室外地上式消火栓。室外给水管道采用球墨铸铁管，橡胶圈接口。3、排水工程（1）排水方式：本工程室内排水采用污废水合流，室外采用雨污水分流制，污水最终排至本基地周边市政道路上的城市污水管网。（2）污水量：废水经隔油池处理后再排入市政污水管网。（3）雨水系统：基地内屋面雨水和道路雨水回收再利用，雨水经屋面雨水斗，道路雨水口收集后最终排至雨水回收系统，处理再利用；场地绿化雨水不回收利用，由雨水口收集，排向市政雨水管网。4、管材及接口（1）生活给水立管采用衬塑钢管，生活给水分支管及公共卫生间支管采用PPR管；室外埋地给水管等于大于DN100采用内衬水泥球墨给水铸铁管，小于等于DN100的给水管采用衬塑钢管。（2）绿化给水管采用U-PVC给水管。（3）生活污水立管及通气立管采用柔性接口机制排水铸铁管，横支管采用U-PVC排水管，横干管采用柔性接口机制排水铸铁管。（4）雨水管立管U-PVC排水管。（5）潜水泵压力排水管采用球墨铸铁管或镀锌钢管。（6）室外埋地排水管采用U-PVC双壁波纹排水管，环刚度大于8kN/mm。（7）消火栓给水管：采用内外壁热镀锌钢管或无缝钢管，管径<100mm时，采用丝扣连接，管径≥100mm时，采用卡箍连接。项目电气工程1、设计依据（1）本工程所采用的国家与地方的有关设计规范和标准：1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；2）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-942000版）；3）《供配电系统设计规范》（GB50052-95）；4）《低压配电设计规范》（GB50054-95）；5）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；7）总述中列出的相关设计规范和标准。（2）业主提供的供电部门认定的工程设计资料和业主的设计要求。（3）建筑专业提供的平、立、剖面及相关专业提供的用电资料。2、负荷估算及供电电源本工程在地块内设变电房。本项目住宅主要为高层建筑，其变频生活水泵、排污泵、消防设施、应急照明等均为一级负荷，主要通道照明为二级负荷。3、计量方式（1）住宅每户设一电度表，采用380V/220V低压供电，电度表均设置在住宅院墙上。住宅在便于操作的位置设置住户配电箱。（2）商业和配套公建采用单独电源供电，供电电压380V/220V。4、供配电系统（1）本工程用户站低压采用单母线分段运行的结线方式，低压侧设母联开关，采用手动联络方式，电气加机械联锁，以保证避免两路电源的误并网。平时分列运行，母联开关只有在一路低压总开关非故障跳闸的情况下才能投入，并带起全部二级负荷。（2）所有消防用电设备均为二路供电并在末端自切。（3）住宅及地下车库计量采用供电部门指定的标准箱柜。5、照明设计（1）照明标准：各部位按建筑照明设计标准设计。（2）楼梯间采用节能灯。（3）变电所、消防泵房、消防控制室等重要机房设置应急照明。（4）商业配套用房等按规范设置应急疏散指示灯。（5）设计中所选用荧光灯具均采用高品质、节能型、高显色荧光灯管，并配高功率因数的电子镇流器。6、防雷接地本工程所有建筑均属于三类防雷建筑。采用TN-C-S与TN-S相结合接地方式，并进行总等电位联结。防雷、防静电、工作及保护接地共用一套接地装置，综合接地电阻值要求1，本工程利用建筑物基础作为接地体。在屋顶设避雷带，沿建筑物四周设避雷引下线，所有避雷系统均利用建筑物钢筋构成。本工程在各单体进线处均设有总等电位联结箱，浴室各个卫生间内均设局部等电位联线箱。各住宅楼电源进线处设防雷击电磁脉冲浪涌保护装置。弱电系统电源设三级防雷击电磁脉冲浪涌保护装置。项目弱电工程本项目利用现代信息技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，从而实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适家居环境。本项目智能系统包括安全防范子系统、信息管理子系统、信息网络子系统。安全防范子系统——包括家庭安防子系统、可视对讲装置、电子巡更装置、周边防越报警装置、闭路电视监控等，确保小区的安全。信息管理子系统——包括住宅耗能自动抄表子系统、物业管理子系统。信息网络子系统——包括电话通讯系统、有线电视系统、计算机通信网等。在数据通讯上，拟以光纤宽带接入为主，居住区道路实现光缆环网，光纤延伸至小区内，每栋建筑均预留网络接口，根据用户需要接入，为信息化、智能化的建设奠定基础。燃气工程1、小区以城市天然气管网作为气源，采用管道供气。2、燃气管网规划燃气管网随道路和地块的开发一起建成。小区用气从城市燃气管接来，城市燃气管管径为DN350，为低压管道，接入小区的燃气管拟采用DN200管道。3、燃气管道采用PE管材，沿道路敷设，敷设在人行道或绿地内。小区燃气管道呈枝状布置，燃气主干管的管径为DN200。暖通工程本项目商业办公等公共服务用房拟设置分体挂式（立式）空调，住宅内的空调由住户自行解决。消防工程1、设计依据（1）《建筑设计防火规范》【GB50016-2014】；（2）《建筑灭火器配置设计规范》【GB50140-2005】；（3）《城镇燃气设计规范》【GB50028-2006】；（4）国家、地方有关规范、规定及标准。2、防火分区与安全疏散本项目高层建筑，耐火等级为一级，建筑的周边设消防通道，主体建筑周长大于1/4落地，满足防火要求。小区主环路及支路形成可通达各栋住宅组团的消防路网体系，住宅区有消防道路直接通达满足消防要求，所有建筑物间距满足消防规范，按要求设防烟楼梯，各子项在单元楼梯间内均设有消火栓，满足防火要求。建筑物单体设计均满足消防规范有关人员及车辆疏散要求。整个总体满足防火规范要求。在建筑物内明显、易取用部位，按规范要求设置手提式灭火器，除仪器、仪表室采用二氧化碳灭火器外，其余场所均采用磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器放置在专用灭火器箱内。在下一工作阶段，须进行详细的安全防火设计，确保满足消防规范要求。1.4项目建设组织与管理1.4.1项目建设管理本项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标，因此，建设管理的内容相应的包括质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。在项目建设过程中，实施招投标制度、监理制度、工程合同管理制度等。1、工程建设监理制度根据《中华人民共和国建筑法》，在本项目进行过程中，实施建设监理制度，委托有相应资质的监理单位进行施工全过程监理。审核总监理工程师编制的《项目监理规划》，专业监理工程师编制的《各专业监理细则》。2、质量控制首先制定保证质量的各种措施，对承包项目任务的单位进行资质审查，对涉所有材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。其次，对工程质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。最后建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。3、进度控制首先，编制并审核项目实施总进度计划、项目阶段性进度计划，制定并审核材料供应采购计划，找出进度控制点，确定完成日期。其次，建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度对比检查，对有关进度问题召开现场进度协调会等。最后，实际进度与计划进度发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。4、投资控制首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案，完善信息制度。最后，建立完善的信息收集渠道，掌握国家调价范围和幅度。5、安全控制根据《中华人民共和国建筑法》、《建筑安全生产监督管理规定》、《江苏省建设管理条例》、《镇江市建筑安全生产监督管理规定》等国家、省、市有关法规，在施工过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全的安全生产责任制度和群防群治制度。6、合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其它合同。其它合同包括买卖合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。7、协调项目的开发过程需要处理与发改、土地、规划、建设、交通、消防、环保、水、电、通信、燃气等有关部门的协调问题。严格遵守国家有关规章制度，积极主动地和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。8、竣工验收在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。建设项目全部建成后，由项目建设单位组织发改、土地、规划、建设、交通、消防、环保等部门的专业技术人员和专家组成的验收组对项目进行验收，并签发竣工验收报告。1.4.2项目运营管理安置房项目的发展过程总是会不断出现新的市场机会和危机。作为开发企业，首当其冲的就是必须准确把握市场的变化情况，在市场变化中寻找和探索发展机遇，保证项目的稳步发展。安置房项目的运营管理分为两部分：一是产品定位；二是价格定位。1、产品定位项目的产品定位主要是根据项目市场调查、分析以及项目可能的市场机会等因素了解到潜在消费者心里的产品形象，再将这个形象明确化、具体化的过程。安置房项目的产品定位内容主要包括:（1）产品档次产品档次的确定将是项目产品定位的首要问题，产品档次的划分方式有很多种，最简单的划分方法就是根据价格进行划分为:高、中、低档。（2）项目环境项目的环境包括硬环境和软环境。硬环境是指项目所在地既有的可以看得见的，比如面山、邻水等；软环境比如:文化环境、经济环境等。项目定位时要充分挖掘这些条件进行定位。（3）总平面布置总平面布置当然是产品定位中的一个非常重要的方面，在总平面布置中要考虑建筑的布置、景观的布置、楼高、楼间距、与周边环境的融合、交通的组织、竖向布置、配套等。（4）建筑建筑是产品定位中考虑比较多的一个内容，建筑定位中要考虑建筑的外形、色彩、建筑户型、面积、建筑结构、门窗、功能、形象、品质、声、光、色等。（5）景观随着生活水平的提高，项目的景观档次己成为了项目产品定位中和建筑一样的核心要素。景观的定位主要是满足景观的功能、服务能力、给人心理、生理的满意程度等。（6）智能近几年，建筑智能化已经成为人们常常关注的一个话题，因此在项目产品定位中要考虑到智能化的设计、运营等。（7）物业管理物业管理是现在房地产消费者在进行消费时考虑得比较多的一个因素，在房地产产品定位中，要充分考虑物业管理的定位问题。其定位主要包括:服务内容、服务价格和服务质量等。2、价格定位消费市场变化莫测，楼盘的定价要是能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括供求关系因素、经济因素、社会因素、行政及法律因素、开发商实力因素、开发目标利润因素、开发商资金状况因素、成本因素、位置因素、建筑外观因素、楼盘硬件因素、房产自身因素、楼盘形象价值因素、同类楼盘的竞争因素等等。从一般意义上讲，安置房项目的价格和一般的房地产价格一样，包括土地开发及房屋生产、经营环节的价格，是项目用货币相交换的比例，是项目价值的货币表现。定价方法是开发商为了在目标市场上实现定价目标，而给楼盘制定的一个基本价格或浮动范围的方法。房地产企业的定价方法通常有:成本导向定价法、竞争导向定价法、需求导向定价法等。对于安置房项目来说，其建设的意义为加快城市化进程，提高旧城区居民的居住条件，促进经济可持续发展需要，提高人民生活水平，因此，建议使用第一种成本导向定价法。综上所述，房地产开发企业在实施安置项目之前都必须要进行项目的市场定位，准确的市场定位能够使其开发的产品受到市场的认可和追捧，从而使企业获得良好的经济和社会效益。盲目的市场定位将会大大减少项目的市场价值。安置小区的运营管理，不仅关系到开发企业的经济和社会效益，更直接关系到被安置居民的切身利益和社会安定。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划2.1.1镇江市城市发展规划（一）镇江市“十二五”总体规划目标“十二五”时期是镇江经济社会发展加快转型升级的重要时期，住房和城乡建设事业面临重大的机遇选择和现实挑战，实现转型升级，继续保持跨越发展、可持续发展的态势，是时代赋予我们的使命，也是人民群众的迫切期盼，责无旁贷。“十二五”期间，住房和城乡建设事业总体要求是：以科学发展观统领全局，以住房和城乡建设事业转型升级为主线，以争创中国人居环境奖为抓手，全力打造“一中心四区域”，加快城乡一体化进程，着力改善民生，促进社会和谐，全力建设宜居、宜业、宜文、宜游的现代“山水花园城市”。1、构建开放式空间发展格局重点加快戴家门路以东、312国道以北、沪宁铁路以南和檀山路以西片区整体规划建设，启动蒋桥片区开发，打造南徐生态绿城；以京沪高铁站建设为契机，加速镇江主城向南拓展，全力建设好官塘板块，带动丹徒新城提升人气、集聚产业，对接沪宁经济走廊；以三山风景区为核心，充分利用长江及湿地资源，高标准建设北部滨水区和世业洲旅游度假区，形成城市最具特色和吸引力的滨江休闲旅游板块；加快东部丁卯片区功能转换升级，强化与官塘片区协调发展，形成全市创新、创业与人居示范区。加强主城各组团间快速通道建设，加强主城区与外围高资、大港分区的交通、产业和人口联系，促进“一体两翼”联动发展。加强五洲山、十里长山、横山等主城与两翼之间的生态屏障保护，构筑绿色开敞空间，实现城市与自然有机融合发展。2015年，全区建成区面积达到130平方公里以上。2、彰显“山水花园”城市形象强化城市规划设计。加强山水花园城市规划研究，高水平修编城市总体规划，实现城市近期建设用地范围内控制性详规全覆盖，完成长江路、中山路和解放路等重点地段城市设计，强化规划约束力。加强山水环境建设。全面推进市区山体水系治理，优化城市山水景观。深入实施“青山绿水”工程，彻底拆除主城区山体周边和河道两侧违法建设和不符合规划的破旧建筑，完成主城区26座山体和古运河等3条通江河道整治及景观建设，形成“一山一景”“一河一廊”的城市景观，实现山水城林融为一体。实施城市绿化、美化工程。2015年，建成区绿化覆盖率达到47%以上。3、加快城市内涵品质提升完善城市基础服务功能。加快城市路网建设和改造，实施312国道南移改造等9条骨干道路工程，完成15条城市主干道建设和40条支路改造，实现中心城区路网贯通加密，完善“三横九纵”城市骨干路网体系。大力发展城市公共交通，重点加快大运量快速公交体系建设，力争开工建设部分城市轨道交通线路，2015年城市公共交通分担率达30%。加快城市人防工程建设，完成大市口等5处地下人防过街通道建设。加强城市停车设施建设，合理利用城市地下空间资源，新建各类配套停车场50万平方米。推进菜市场配套建设，基本消灭马路菜场。加快城市雨污分流改造，提升城市污水收集处理和雨水收集利用，2015年，城市合流制管道占污水管道总量不超过10%，市区生活污水集中处理率达到90%以上。提高城镇生活垃圾机械化收运和无害化处理水平，2015年，中心城区生活垃圾分类收运覆盖率达到60%。建成国家节水型城市。打造城市文化品牌。按照“错位发展、特色竞争、传承城市文脉”的发展思路，重点推进西津渡历史文化发展轴、三山国家风景名胜文化旅游圈、城市山林文化旅游圈等“一轴两圈”的保护性开发建设。重点实施西津渡二期、梦溪园扩建、陶瓮城保护、古运河改造、南山莲花洞古人类科普园、新河街历史文化名街建设等一批历史文化保护工程，积极开展“西津渡申遗”。积极引进国内外知名的文化运营商、战略投资者，围绕镇江三国文化、三山文化、津渡文化和江河文化等特色资源，借助影视制作、动漫设计、网络游戏等现代化手段，实现古代文化的传承、再现，提升城市文化影响力。加强文化对外交流，依托城市古文化和山水资源特色，催生新兴文化业态，进一步做响迷笛音乐节等一批现代城市特色文化品牌。4、围绕上述目标要求，住建事业实现转型升级主要体现在以下几个方面：——以跨越发展作为转型升级的源动力。在发展中促转变，在转变中谋发展。围绕建设“山水花园城市”的总目标，继续保持大建设、大发展态势，形成主城区“一核四区、一体两翼”的新格局，呈现“山在城中、城在园中、房在绿中、人在花中”的新景象。——以改善民生作为转型升级的出发点和落脚点。突出民生工程建设，提升人居环境质量。一是改善居住条件，用两年左右时间，切实解决城市中等偏低收入者的住房问题，实现居者有其住的目标。二是优化居住环境，用两年左右的时间，基本完成“城中村”、“棚户区”改造和老住宅小区整治。三是完善生活配套，按照便民利民的要求，统筹布局，配套建设绿地广场、停车场、社区服务等基础设施，提高居民生活品质。——以生态优先作为转型升级的主攻点。以争创中国人居环境奖为抓手，推进“青山绿水”工程，深化市区“黑臭河”整治工作，用两年时间全面达到污水管网全覆盖，建成区所有污水不下河的目标，全面改善和优化城市环境。继续开展水源地保护和应急水源地的建设工作，保证人民群众的饮水安全与健康。积极推广农村生活污水就地简易处理技术，改善村庄环境。——以科技创新作为转型升级的支撑点。针对当前城乡建设中存在的资源消耗过大、大型公共建筑能耗过大、城镇污水处理及再生利用进展缓慢等状况，加快科技攻关，提高建设事业的科技贡献率。不断拓展和探索绿色建筑、可再生能源建筑应用、建筑智能化、太阳能光伏应用等新的工作领域，创新工作手段，更好地服务我市建设事业发展。——以城乡统筹作为转型升级的着力点。全面推进“一中心四区域”建设，进一步拓展城市发展空间，培育新的经济增长点。强化镇江作为区域中心城市的集聚和辐射功能，提高在市域中的龙头地位和核心作用。加快城乡一体化进程，促进公共资源均衡配置、生产要素自由流动、各项建设协调并进。要在提升中心城区形象的同时，重点推进“三新”建设，推动农民向市民转变。2.1.2镇江市官塘新区总体规划目标镇江，依偎长江，坐拥群山，山水与人文交融，自然与历史辉映，具有“城市山林”的独特风貌。按照“南山新城”的崭新构思，镇江正在积极拓展南向发展空间，直面沪宁经济走廊，向着建设具有浓郁现代气息的山水花园城市而大步迈进，而地处镇江南大门的官塘，是构建“南山新城”具有战略意义的核心板块之一。官塘，在坐拥南山风景区、回龙水库等优质生态资源的同时，借助京沪高铁与沪宁城际铁路的交通优势，迎来了前所未有的发展机遇。官塘新区东至沪宁城际铁路，与丁卯科技城相望，西至南山，与南徐新城对接，南至312国道338省道，北靠主城核心区，总面积达13.92平方公里。

官塘，处于整个镇江的地理几何中心、城市南延扩展的战略要点，是贯穿南徐新区、丁卯科技城的纽带，在景观资源上可发挥南山风景区优势并利用现有地势营造景观。在城市功能上承接镇江现有城市中心经济活动的延伸，与南徐、蒋乔、共同形成以南山为中心的“南山新城”，官塘新区将实现推进城市南进，集聚新兴产业，创造生态空间，营造健康生活四项目标，成为一个宜居、乐业的新城区。官塘新城的总体规划可以概括为“一核，五区，两轴线”。具体就是利用以官塘桥路为现代门户轴，以五洲山路为东西生态景观轴，围绕四平山、大莱山绿核将片区分为度假休闲区、生态旅游区、商贸区、商业区、居住生活区五个主要功能区域。并由此构建了由商业、行政办公、度假居住、主题公园、产业园区等功能所连接的产业轴线和门户轴线，延伸了南山景观，创造了优质的滨水空间和丰富的天际线。一核五区的发展构架基本完成了城市功能的划分和基础配置，建成后将是对老城区功能的补充和完善，同时更将带领镇江城市建设水平和人居水平迈上一个新的台阶。一核五区两轴线的功能构架是根据官塘新城的总体发展目标制定的，目标的具体内容是：以花园城市标准建设“宜居、宜游、宜商”，集服务商贸集聚区、智慧产业动力区、生态居住示范区为一体的绿色生态城。其能源规划总体目标是创建国家级绿色低碳示范园区，景观绿地规划目标是结合山水花园城市建设，创建国家级绿色低碳生态示范区。2.1.3镇江市十二五保障住房建设规划在“十一五”建设发展基础上，适度调整保障标准，扩大保障范围，提高和改善更多居民的居住条件。“十二五”期内建设各类住房17.64万套，总建筑面积1502万平方米。建设商品住房3.69万套，建筑面积424万平方米。建设政策性住房13.95万套，建筑面积1078万平方米。其中，建设限价房10.6万套，建筑面积955.2万平方米；建设经济适用住房9000套，建筑面积60.1万平方米；建设（筹集）廉租住房1500套，建筑面积7.5万平方米；建设（筹集）各类公共租赁住房2.3万套（间），建筑面积55.2万平方米。2.1.4与规划符合性分析在十二五规划中，可以预见镇江市将按照“山水花园城市”定位，着力加快中心城市建设，优化发展空间，完善服务功能，提升内涵品质，强化科学管理，推动城市发展转型，建设全国知名的宜居宜业城市、旅游文化名城。本项目建设是落实镇江市官塘新城重点工程的需要，为进一步提高改善人民群众的生活居住条件和地方经济发展的需要。项目建设有利于促进地方经济的发展和产业结构的调整，满足人民生活水平的不断提高要求，与此同时，本项目的建设将改善项目区域内公共基础设施的改善。因此，项目建设符合相关规划要求。2.2产业政策2.2.1房地产相关产业政策2014年3月5日他指出，去年上半年，出口大幅波动，经济持续下行，中央财政收入一度出现多年少有的负增长，银行间同业拆放利率一度异常升高，国际上出现中国经济可能“硬着陆”的声音。针对这种情况，我们坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不采取短期刺激措施，不扩大赤字，不超发货币，而是增加有效供给，释放潜在需求，沉着应对市场短期波动，保障经济运行不滑出合理区间，让市场吃了“定心丸”，成为经济稳中向好的关键一招。去年财政赤字控制在预算范围内，广义货币M2增长13.6%，符合调控要求。目前，新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套，上千万住房困难群众乔迁新居。、在2014年政府工作重点中，李克强提出以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。2.2.22014年市场政策时间主要关键政策内容及影响2月央行定调2014年住房信贷政策央行明确提出要落实差别化住房信贷政策，满足首套自住购房的贷款需求，切实提高保障性安居工程金融服务水平；同时要求分支机构对辖区内金融机构出现的首套房贷停贷、压单等现象深入调研。但另一方面，此次意见稿只字未提二套房贷要求。南京土地新政2月21日，南京市国土局发布《关于土地出让模式调整的说明》。明确今后南京市土地出让将采取“限地价、竞配建保障房面积或资金”的方式出让，同时明确中小套型商品住房比例，全市90平方米以下商品房占全部商品住房比例不得小于50%。3月国务院细化“新国五条”3月1日发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。通知在此前公布的“新国五条”基础上，对调控政策进行细化。通知强调，继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。公租房和廉租房并轨3月20日，财政部明确了公共租赁住房和廉租住房并轨财政政策。根据住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）的规定，从2014年起各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行。镇江公租房和廉租房8月并轨近期，省住建厅等部门联合发布关于全面推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行的实施意见，这意味着今后不再有公租房与廉租房之分，并轨后统称为公共租赁住房，即公租房。据悉我市预计今年8月完成并轨工作。镇江国有建设用地供应总量适度调减市国土局3月30日发布2014年国有建设用地供应计划，计划供地总量为5150公顷。市国土局介绍，2014年供地总体思路是，适度调减总量、优化供地结构、保障改善民生、推进集约节约。根据市国土局官网公布的数据，2011年全市计划供应6500公顷国有建设用地，到了2012年降为5700公顷，2013年为5650公顷，今年再次下降到5150公顷。4月不动产统一登记制度3月16日公布的《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出2020年之前要建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网。近日召开的不动产登记工作次部际联席会议又提出，要用三年左右时间全面建立不动产统一登记制度。城镇保障房连租5年后可购买3月28日，国务院法制办就《城镇住房保障条例》（征求意见稿）公开征求意见。征求意见稿提出，城镇住房保障范围为城镇家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员。意见稿中提出“连续租赁不少于5年且符合配售条件的，可以购买”的表述。常住人口将纳入保障房保障范围国务院法制办日前就《城镇住房保障条例（征求意见稿）》公开征求意见。其中提出，城镇住房保障范围为城镇家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员。这意味着，符合条件的常住人口将破除户籍限制纳入保障房保障范围。国家新型城镇化规划我国首部城镇化规划--《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》日前正式出台。5月央行要求商业银行提高房贷审批发放效率5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。6月镇江年内推出公积金按揭贷款市住房公积金管理中心颁发了关于优化住房公积金业务流程提高服务效能的通知。《通知》第六条明确，年内适时推出住房公积金按揭贷款业务，有效解决借款申请人面临的暂无抵押物的实际困难。央行再次定向降准央行将从6月16日起,下调符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行人民币存款准备金率0.5个百分点。按标准,预计此次定向降准覆盖大约2/3的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行。以房养老政策落地保监会6月23日在新闻通气会上发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，以房养老试点将于7月1日起在北京、上海、广州、武汉开展。7月民间资本参建保障房正式开闸6月30日，江苏省住建厅、发改委、财政厅和国土厅等八部门，联合发布《关于鼓励和引导民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》，这意味着民间资本参建保障房在江苏正式打开闸门。从2014年出台调控政策来看，中央对房地产市场的调控已经基本到位，由于市场环境逐步健康，因此上半年并没有强力的打压政策。相反从政策上不难看出，上半年出台的政策导向主要集中在三个方面，一方面合理引导刚需需求，公租房和廉租房的并轨政策、保障住房政策的调整，都在为刚需人群解压；另一方面，在土地政策上严格把控，开放民间资本参与保障房建设，加大保障房用地供应，缓解刚需；最后，对高端市场合理监控，不动产登记制度的提出以及加快房产税改革的呼声都在表明从政策分配高端住房资源，限制高端市场炒房现象。同时，银行政策略有放松，加快贷款发放效率、公积金按揭贷款政策，为健康的购房需求给予了保障。由此看出，下半年政策上不会再有太大的动作，市场渐趋平稳，对房地产市场的调控整体将逐渐平趋。2.2.32015年利好政策1、2015年2月4日，中国人民银行决定下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；2、2015年2月26日，《不动产登记暂行条例》正式公布；3、2015年2月28日，中国人民银行决定下调存贷款基准利率0.25个百分点；4、2015年3月30日央行：“二套房贷款首付比降至四成”；5、2015年3月30日财政部：个人转让两年以上住房免征营业税；6、2015年4月20日起中国人民银行决定下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。2015年楼市利好政策频出，释放出政府积极救市的信号。这些变化，也给镇江楼市带来了不小的影响。2.2.4与产业政策符合性分析国家宏观调控政策的出台是促使房地产行业健康稳定持续发展，从国家宏观调控政策来看，更多的是专注四个方面的建设，一是货币政策，鼓励房企从间接融资到直接融资的转变；二是加快房产税立法，增加试点城市；三是加强保障房建设目标；四是实施农村土地流转政策，增加土地供给。从新一轮宏观调控市场反映来看，一系列政策措施的出台和实施将进一步促进整体政策法规的完善和规范，对于房地产业的发展将起到积极的作用。如何打造出高性价比的产品，高质量的服务，高品质的人居环境是每个房产项目一直以来以及以后坚持的重点所在。综上所述，本项目建设能够进一步加快城镇建设，改善人居环境，扩大城镇品位，有效增加城市基础设施工程建设安置房（居住、公共建筑）供应。项目建设符合国家现阶段相关房地产发展政策要求，也符合当地社会经济发展的需求。2.3行业准入分析2.3.1与法律、法规要求符合性分析为全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，引导社会投资，促进产业结构优化升级，国务院发布了《促进产业结构调整暂行规定》。该《规定》指出产业结构调整目标是：促进一、二、三产业将抗协调发展，逐步形成以农业为基础、高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局。根据《产业结构调整指导目录》（2013年修订本）相关条例，本项目不属于淘汰类和限制类项目。2.3.2与行业其他相关要求符合性分析江苏康华投资有限公司注册资本32000万元人民币，具有房屋开发贰级资质，能够承担建设面积25万平方米以下的开发建设项目，满足建设部关于房地产企业相关条件要求。本次江苏康华投资有限公司通过公开市场转让获得该地块开发权，符合国家省市有关经营性土地必须经拍卖、挂牌等竞争出价公开程序。项目设计方案在控制性详细规划的指导下，符合镇江城市规划要求。本项目按基本建设有关要求办理了环境审查相关手续，项目环境报告书同意本项目建设。由于本项目作为增加商住（安置房）建筑供应需求投资，相关建设标准符合当前房地产宏观调空政策要求，项目建设将增加有效供给，预期投资准入可行。2.4市场分析2.4.1镇江房地产市场整体销售情况市场整体供销走势2014年2月~2015年2月连续13个月镇江市区商品房供应量基本保持平稳，除年底放量之外，其他月份供应量保持稳定今年2月份新增供应量主要来源于京口片区象山花园2期，新增供应总计903套，受春节节点影响其他各片区新增供应较少。镇江市场整体销售情况依然低迷，连续13个月总供应46659套，总去化28995套，供销比持续增大，为1.61：1。各片区供应情况分析上述连续13个月供应情况走势中看出，总供应量为46659套，其中以润州区供应量为最，主要是由于该片区安置房大量供应，此外市区内新增楼盘大多位于该片区。需要注意的是，本月新增供应量中京口片区占据较大比重，新增供应量903套，此外丹徒片区本月无新增供应量。2015年2月各片区供应量为：京口903套、润州245套、丁卯317套、丹徒0套、大港26套。商品房销售情况在连续13个月的销售中，镇江市区销售商品房共计22573套，累计销售面积2448562.11㎡，累计销售金额1269491.22万元，商品房成交均价5184.64元/㎡，平均套均面积108.47㎡。连续13个月镇江市区商品房成交情况保持稳定，2015年2月份成交均价与去年同期相比，同比下跌9.58%；与今年1月份相比，环比上涨32.15%。普通住宅销售情况连续13个月镇江市内普通住宅月度总成交套数14166套，总成交面积1446704.85平方米，总成交金额811752.07万元；成交均价5611.04元/㎡；套均面积102.13㎡；从上图可以看出市内普通住宅成交主要集中在京口、润州及丹徒片区。镇江市区普通住宅成交情况依旧保持稳定，2015年2月份成交均价比去年同期相比略有下跌，同比下跌4.33%；与今年1月份相比，环比上涨2.89%。2月份镇江市区普通住宅销售量占市区商品房总成交量（市区总成交996套）的60.54%。非普通住宅销售情况连续13个月镇江市内非普通住宅月度总成交套数1834套，总成交面积361446.46平方米，总成交金额340969.76万元；成交均价9433.48元/㎡；套均面积197.08㎡；从上图可以看出镇江市内非普通住宅成交主要集中在京口、润州及丹徒片区。非普通住宅高品质居住环境的属性，决定了要求完善的配套及优良的居住环境，随着土地规划政策的从严，非普通住宅产品愈发稀缺，其价格也越来越高。镇江市区非普通住宅成交情况保持稳定，2015年2月份成交均价与去年同期相比同比上涨15.74%；与今年1月份相比环比上涨18.00%。2月份镇江市区非普通住宅销售量占市区商品房总成交量（市区总成交996套）的11.75%，市场整体保持稳定。营业性用房销售情连续13个月镇江市内营业性用房月度总成交套数3681套，总成交面积246514.96平方米，总成交金额326750.74万元；成交均价13254.80元/㎡；套均面积66.97㎡；大港片区玖珑商业广场、\t"/news/201503/_blank"幸福广场、\t"/news/201503/_blank"蝴蝶商业广场等商业项目扎堆销售，带动大港片区营业性用房成交走高。润州片区营业性用房主要集中在第二商圈，以\t"/news/201503/_blank"领城国际年末发力为主，随着中央大街项目进入市场销售阶段，营业性用房成交价格开始走高。镇江市区营业性用房成交情况保持稳定，2015年2月份成交均价与去年同期相比同比上涨9.12%；与今年1月份相比环比上涨13.23%。2月份镇江市区营业性用房销售量占市区商品房总成交量（市区总成交996套）的25.50%。办公用房销售情况连续13个月镇江市内办公用房月度总成交套数1813套，总成交面积128113.68平方米，总成交金额109501.81万元；成交均价8547.24元/㎡；套均面积70.66㎡。2015年2月份成交均价与去年同期相比同比上涨105.49%；与今年13月份相比环比上涨40.64%。主要原因在于本月冠城国际工抵房大量网签，均价11780元/㎡，同时\t"/news/201503/_blank"江河汇工抵房8套均价19323元/㎡，带动价格不正常上浮。2月份镇江市区营业性用房销售量占市区商品房总成交量（市区总成交996套）的5.82%。2.4.2政策性住房供销情况为了改善低收入家庭的居住条件，2015年镇江市计划新开工保障性住房20250套，基本建成21580套。截至目前，全市新开工15330套，完成率75.70%；基本建成（含竣工交付）11033套，完成率51.13%。截至目前，发放租赁补贴3186户、371.74万元。配合特困群体托底保障工作，安排了300套公共租赁住房用于解决特困群体的住房困难问题，预计年底前完成分配。截至目前，市区完成棚户区改造26.71万平方米，涉及居民1053户2.4.3项目优势分析1、项目区位优势从大的区位来看，本项目所在的镇江市位于中国最发达、最具经济活力的长江三角洲，是苏南经济圈重要的城市之一，镇江地处长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇处，是长三角重要制造业基地和能源基地、长三角区域物流中心城市、适宜创业和居住的生态城市、古代文明和现代文明交相辉映的江南名城。近年来，镇江市国民经济取得又好又快发展，经济结构进一步调整，增长活力进一步增强，各项改革有序推进，城乡建设不断加快，社会事业全面发展，人民生活水平持续改善。城乡居民消费水平不断提高，住房、汽车、通讯器材正逐步成为消费热点。从项目具体的区位来看，本项目所处的官塘片区，官塘新城作为主城最后一块能够成片开发的地块，对于城市发展有着深远的意义。得天独厚的中心地理位置，让官塘新城自然而然地成为了舒缓主城压力、实现城市拓展的战略先驱。在镇江城市板块布局中，诸新城分工明确、各司其职。南徐新城作为市政府所在地，是新的政务区，肩负行政职能；丁卯科技城的主要发展方向为科技产业；官塘新城则从一开始就明确地定位为绿色生态城。各区域不同的角色定位已经决定了官塘新城将要成为新的居住中心，并且承载起更为重要和核心的城市副中心职能。官塘，正以其距离京沪高铁最近、距离沪宁高速公路最近、距离南山风景区最近、距离城市中心最近的四大优势，正以其“生态、绿色、低碳、环保”的理念，吸引着南来北往客商的眼球，吸引着镇江市民的眼球。可以预见，随着城市区位资源的日益紧缺，出众的项目区位无疑是本项目最为重要及突出的亮点。2、项目环境优势镇江是我国著名的历史文化名城、优秀旅游城市，具有“城市山林”、“真山真水”的独特风貌，以“天下第一江山”闻名于世。大自然的鬼斧神工，造就了“金山之雄，焦山之秀，北固之险，南山之幽”，尤以“江、山、寺、洞、泉、林”景观俱全而著称。而镇江市特点就是利用山与水，形成形态鲜明、充满新鲜活力的独特城市魅力。而润州区位于镇江市区西南部，是中国历史文化名城——镇江的主城区和行政中心所在地。润州区位于长江、京杭大运河交汇处，地处中国经济最活跃的长三角核心区域，是润扬长江大桥的南“桥头堡”，京沪铁路、京沪高铁、沪宁城铁镇江站及沪宁高速、扬溧高速镇江出入口均在区内。润州历史悠久，是“山水镇江”、“生态镇江”、“人文镇江”的缩影。润州境内有西津渡、金山、南山国家森林公园、伯先公园、彭公山石晶洞等旅游名胜及沿运河风景带，以及小码头街和观音洞、昭关石塔、西津古渡街等古建筑。西津渡古街被联合国教科文组织评定为文化遗产保护优秀奖；千年古刹金山寺有着“寺裹山”的独特景象，被誉为佛教禅宗四大丛林之一；南山为国家4A级风景区，有天然氧吧之称。本项目将依托润州区良好的环境资源，努力打造一个风格独特、居住功能完善、舒适的小区，为官塘新城的建设增添新的色彩，构建一种新的、和谐、低碳生活，从而使居民能够享受到不一样的生活环境。3、开发商经验优势本项目的开发商江苏康华投资有限公司此次建设该项目将整合房地产策划和地产销售的优秀资源，邀请有关规划与设计顾问公司参与规划与设计。可以预见，本项目的成功开发将成为镇江市具有重要影响、示范意义和品牌形象的安置房项目。2.4.5项目定位本项目为镇江市政府确定的安置房项目，其中商办建筑可以对外销售，居住建筑不得销售，不得转让，由政府统一回购，回购价为5238元/m2。同时根据周边市场行情，商办建筑售价暂定为20000元/m2；地下车位售价暂定为150000元/辆。第三章资源开发及综合利用分析3.1我国国土资源利用概况根据土地利用变更调查结果，全国耕地12177.59万公顷（18.27亿亩）；园地1181.82万公顷（1.77亿亩）；林地23612.13万公顷（35.42亿亩）；牧草地26193.20万公顷（39.29亿亩）；其他农用地2554.10万公顷（3.83亿亩）；居民点及独立工矿用地2635.45万公顷（3.95亿亩）；交通运输用地239.52万公顷（0.36亿亩）；水利设施用地361.52万公顷（0.54亿亩）；其余为未利用地。与2005年相比，耕地面积减少0.25%，园地面积增加2.33%，林地面积增加0.16%，牧草地面积减少0.08%，居民点及独立工矿用地面积增加1.30%，交通运输用地面积增加3.76%，水利设施用地面积增加0.46%。全国耕地净减少30.7万公顷（460.2万亩）。其中：建设占用25.9万公顷（387.8万亩）；灾毁耕地3.6万公顷（53.8万亩）；生态退耕33.9万公顷（509.1万亩）；因农业结构调整减少耕地4.0万公顷（60.3万亩）。以上四项共减少耕地67.4万公顷（1011.0万亩）。同期土地整理复垦开发补充耕地36.7万公顷（550.8万亩），超过建设占用耕地42.0%。全年新增建设用地32.9万公顷。其中，新增独立工矿建设用地14.6万公顷，新增城镇建设用地7.4万公顷，新增村庄建设用地3.0万公顷（44.9万亩），新增交通、水利等基础设施建设用地7.9万公顷。大力支持农业生产力发展。全面部署基本农田保护示范区建设，启动116个国家级示范区建设，面积886.67万公顷；加大土地开发整理投入力度，国家安排投资项目563个，项目建设696万亩，计划新增耕地104.4万亩，总投资247.6亿元；出台《耕地占补平衡考核办法》，对建设单位补充耕地的数量、质量和资金情况实行全面考核；总结推广表土剥离经验，实施“移土培肥”工程；继续推进征地制度改革，有效维护被征地农民权益。土地管理为经济建设服务。全年批准新增建设用地40.43万公顷，比上年增长15.3%。其中国务院批准用地12.28万公顷，省级政府批准用地28.15万公顷。国务院批准用地中，单独选址和重点急需建设项目用地占83.7％进一步健全土地市场机制。工业用地纳入招拍挂出让范围。土地出让面积、价款显著增长。全国共出让土地面积23.25万公顷，出让价款7676.89亿元，同比分别增长40.4％和30.5％。其中招拍挂出让面积6.65万公顷，出让价款5492.09亿元，分别增长16.3％和30.9％。3.2镇江国土资源概况镇江位于江苏省西南部，北纬31°37′－32°19′，东经118°58′－119°58′之间，东接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。东、西最大直线距离约95.5公里，南、北最大直线距离约76.9公里。全市土地面积3854平方公里，占全省土地面积3.74%，是江苏省土地面积最小、人口最少的省辖市。镇江属北亚约带季风气候的温暖亚带，四季分明，温暖湿润，热量丰富，雨量充沛，宜于多种植物的生长繁育。镇江地理位置优越。长江与京杭运河在市区形成“黄金十字水道”交汇点；又是长江三角洲中为数不多的沿江港口城市，国家级主枢纽港；京沪铁路、沪宁高速公路横贯境内，已形成江、海、河、铁、公、空联运网络，交通十分便捷。镇江市地形大势表现西高东低。宁镇山脉在境内呈稍向北突出的弧形东西向展布，茅山山脉略作南北走向。地貌类型低山丘陵和岗地比重最大，占土地总面积51.1%，而平原相对较小，只占35.2%由于地貌类型的多样，形成镇江土地资源多样性的特点。低山丘陵包括宁镇低山丘陵和茅山低山丘陵两部分。宁镇低山丘陵，分布在句容、丹徒、润州及丹阳东北，呈阶梯状结构。最低一级高20－30米，为黄土堆积阶地；第二级为50－60米高的基座地；三至五级为剥蚀面。茅山低山丘陵，主要分布在丹徒南端、句容东部，为七级阶梯状地形。一至四级为阶地，五至七级为剥蚀面。低山丘陵除蕴藏着在一定历史条件下的石灰石、白云石、膨润土、铁、煤等多种矿产外，雄伟多姿（宁镇山脉宝华山高437.2米，茅山山脉大茅峰高372.5米），层峦叠翠，形成了一批风景名胜区及自然保护区。在江苏省11个省级风景名胜区及自然保护区中，镇江有四个。这就是“三山”（金山、焦山、北固山）风景区、南山风景区、茅山风景区及宝华山自然保护区，总面积为81.11平方公里。平原主要分布在东北部与东南部，包括滨江低地沙洲平原、丹阳东部高亢平原、丹阳南部平原、赤山湖平原。这一地区地势平坦、河渠纵横、土质肥沃，是境内农业主要高产地区。镇江境内平原，最明显的特色为江中沙洲占有相当比重。长江在镇江境内全长103.7公里，自西向东散布着一批大小沙洲。这些沙洲面积超过10平方公里的有世业洲、征润洲、新民洲、江心洲、顺江洲、太平洲、中心沙等7个，总面积达468.95平方公里，约占全市平原面积的三分之一，其中太平洲（包括小沙泡沙、中心沙、雷公嘴等3个沙洲）面积达332平方公里，为现扬中市的全部面积，是万里长江中除崇明岛外最大的沙洲。镇江自古江山锦绣，人文荟萃，为全国历史文化名城。境内自然旅游资源丰富，形成了一批省级风景名胜区。市区连岗三面，大江横陈，具有真山真水的独特风貌，素有“城市山林”之誉，是全国重点旅游城市之一。3.3镇江土地利用特点1、地形地貌复杂，土地类型多样。镇江市虽地处以平原为主的江苏省，但低山丘陵却占到总面积的63.4%，平原仅占36.6%。地貌类型复杂多样，这决定了镇江市土地利用类型的多样性。2、土地开发利用程度高，但土地利用水平不高，“四低”地面积较大。镇江市土地开发利用的基本状况是广度大，但开发深度不够，经营较为粗放，中低产田、低产园、低产林、低产水域等“四低”地占很大比重，主要集中在丘陵地区。3、不同地区间土地利用类型和土地生产力差异显著，特别是农业用地的区域差异最为突出。按照土地利用类型的地区差异，镇江市可分为四种用地类型区：一是城市及郊区，居民点及工矿用地所占比重最高，林地比重也高，但耕地比重最低；二是以丹阳市为代表的平原区，垦殖指数最高，水域和园地的比重也很高，但林地比重低；三是以扬中市为代表的沿江区，土地利用程度高，水域比例也很高，但成片林地少，园地比例低；四是以句容市和丹徒区为代表的丘陵区，林地和牧草地比例最高，但园地和交通用地比例较低。镇江市土地生产力存在着极为显著的地区差异，各县（市）人均土地和人均耕地的数量与土地和耕地的产出率成反比关系，人均土地和人均耕地较少的县（市）的土地、耕地产出率比人均土地和人均耕地较多的县（市）要高。3.4镇江土地利用存在的问题1、耕地减少较多，人地矛盾日趋尖锐1990—1996年六年间镇江市耕地减少了7640公顷（11.46万亩），平均每年减少1273.33公顷（1.91万亩），年递减率为6.6‰，而同期人口增加了6.67万人，年递增率为5.12‰，人口与耕地的逆向发展使全市人均耕地由0.075公顷（1.12亩）下降到0.07公顷（1.05亩），人均占有耕地六年来减少0.005公顷（0.075亩）。2、土地利用效益不高，对土地、特别是耕地的投入不足。镇江市土地利用率较高。由于农业生产的效益不高，多年来对农田的投入不足，农田水利基础设施得不到应有的改善，使得镇江市本来不高的土地产出率难以提高。另外，有些地方还存在着撂荒现象，影响耕地产出率的提高。3、土地利用结构还不合理农村居民点布局分散，人均用地太多；许多乡、村企业用地宽打窄用，甚至占而不用。这种分散布局的方式不仅造成了大量的土地浪费，而且不利于公共设施的规划建设，是造成经济效益和土地产出率得不到较快提高的重要原因。今后，应从优化结构、合理布局的要求出发，重视农村居民点及工矿用地的合理布局与挖潜利用问题。镇江市低山丘陵地区，约有40000公顷（60万亩）岗坡旱地，因投入不足、生产条件差、易于受旱等因素影响，生产能力较低，绝大部分属中低产田，应大力改造。3.5镇江土地利用潜力1、农地增产潜力镇江市中低产农田约占耕地总面积的四分之三，其中中产田占三分之二，低产田占三分之一。通过中低产田改造，使中产田变成高产田、低产田变成中产田，即可使全市粮棉油产量在现有基础上提高10%左右。2、后备资源开发潜力通过对镇江市各类可用土地后备资源的适宜性评价，规划期内，达到96.72%，但仍有一定的利用效率低的土地可供挖潜，还有随着近年来建设用地的扩展导致一些土地的闲置，全市可开发利用荒地3892.04公顷（5.84万亩），各类废弃地1372顷（2.06万亩），其他1983顷（2.98万亩）。此外，另可开发利用荒水1627顷（2.44万亩），疏林地3934顷（5.09万亩），也可改造成郁闭林地。3、土地整理潜力土地整理是指对村庄、农田和其他零星土地采取综合治理和调整措施，以增加耕地及其他农业用地的有效使用面积，提高土地生产力，改善生态环境的活动。土地整理包括村庄整理和农地整理。因为本章节在分析土地利用潜力时将农村居民点利用潜力单独列出，所以这里的土地整理指的是农地整理。规划期内，通过农地整理可增加的耕地面积为2994.27公顷（4.49万亩）。4、城镇建成区利用潜力镇江市城镇建成区的建筑密度和发达国家相比还很低，土地利用效率不高，大有潜力可挖。全市城镇土地闲置浪费现象还较普遍。今后要严格控制城镇用地规模的扩大，提倡以集约式内涵增长为主。规划期内，通过城镇建成区内部用地挖潜，可安排各项建设用地4448.67公顷（6.67万亩），减少占用耕地3187公顷（4.78万亩）。5、农村居民点利用潜力镇江市很多农村居民点占地面积较大，布局分散、零乱，空闲地较多，老宅基地利用率不高。应通过合理规划设计和严格管理以节约土地，提高土地利用效率。规划期内，通过农村居民点整理可提供农用地和建设用地6502.1公顷(9.75万亩)，其中耕地3662.73公顷（5.49万亩）。根据《镇江市住房建设规划》规定，保证普通商品住房用地供应，调整住房供应结构。规划期内，按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面积所占比重，达到开发建设总面积的70％；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平。停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格控制低密度，大套型住房土地供应。第四章节能方案分析4.1用能标准和节能规范4.1.1法规政策及行业标准1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《节能中长期专项规划》；3、《江苏省节约能源条例》；4、《能源标准管理办法》；5、《国务院关于加强节能工作的通知》（国发[2006]28号）；6、《