xxx棚户区改造建设项目可行性研究报告

目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 5一、项目简介 5二、可行性研究报告编制依据 12三、可行性研究主要结论及建议 12第二章政策背景及建设必要性 15一、政策背景分析 15二、项目建设的必要性 19三、项目建设的可行性 20四、项目建设的意义 21第三章项目市场分析 23一、xx概况 23二、xx概况 26第四章项目拆迁安置补偿 30一、征收概况 30二、征收安置补偿办法 31三、安置补偿方案 35四、实物安置方案 35五、拆迁补偿费 35第五章新建安置房建设地址与建设条件 37一、总体规划设计 37二、建设条件 38三、安置区规划 40第六章项目建设内容 41一、项目土地利用 41二、规划设计依据 41三、建筑内容及规模 41四、 项目结构方案 43五、配套工程设计方案 51六、绿化、道路等设计方案 58七、主要技术经济指标 61第七章节能评估 62一、编制依据与范围 62二、项目能耗估算 62三、节能措施 63四、节水措施 65第八章环境影响分析 68一、施工期环境影响分析 68二、施工期环境影响分析 69三、项目运营期环境影响分析 70第九章安全卫生与消防 72一、 危害因素分析 72二、 安全措施方案 72三、 消防设施 72第十章劳动定员及组织结构设置 73一、项目法人组建 73二、项目组织机构设置 73三、人力资源配置 74四、员工培训 75第十一章项目实施进度安排 76一、项目进度安排依据 76二、项目进度安排原则 76三、项目进度安排 76第十二章工程招标投标方案 79一、招标前期准备工作 79二、招标公告及报名 79三、投标单位资格审查 80四、招标文件的澄清或修改 80五、投标文件的编制及递交 80六、开标、评标、定标 81七、招投标方式 82第十三章纯货币安置 84一、xx房地产市场情况 84二、纯货币安置补偿办法 84三、纯货币补偿方案 91第十四章投资估算及资金筹措 92一、投资依据 92二、投资标准 92三、项目总投资估算 93第十五章投入产出分析 99一、项目投入分析 99二、项目产出分析 99三、社会效益 101第十六章财务分析 103一、财务评价原则 103二、财务评价基础数据与参数选择 103三、项目静态盈利能力分析 104四、偿债能力分析 104第十七章社会稳定风险分析 105一、定性分析 105二、投资风险的控制 106第十八章结论及建议 108一、结论 108二、建议 108附表 110附图 110项目指标表序号指标名称单位数据备注一技术指标（一）拆迁技术指标1拆迁建筑物占地面积平方米92446.51138.7亩2拆迁建筑物总建筑面积平方米180371.212.1其中：住宅建筑面积平方米2.2非住宅建筑面积平方米3拆迁户数套（户）16403.1其中：农村居民3.2国有用地范围内城镇居民（二）实物安置技术指标1实物安置涉及的拆迁面积平方米786292实物安置涉及的拆迁户数套（户）7483实物安置户数套（户）7484新建占地面积平方米24669.1137.1亩5新建总建筑面积平方米118221.055.1其中：居住安置面积平方米78629.055.2商业用房面积平方米167905.3其他配套用房面积平方米6拆建比1：0.66（三）购买存量商品房1购买安置涉及的拆迁面积平方米2购买安置涉及的拆迁户数套（户）3购买安置户数套（户）4购买总建筑面积平方米4.1其中：居住安置面积平方米4.2商业用房面积平方米4.3地下车库面积平方米4.4其他配套用房面积平方米5拆建比（四）纯货币安置1纯货币安置涉及的拆迁面积平方米101742.212纯货币安置涉及拆迁户数套（户）8923货币补偿额度元/平方米2415（五）腾空土地面积亩88二经济指标（一）投资估算1拆迁投资17289.62新建安置投资22027.63货币安置投资222193.1购买安置投资3.2纯货币安置投资222194预备费11545建设期利息34386其他费用1080.87项目总投资67209（二）资金筹措1项目资本金1426521.2%2贷款额度5294478.8%第一章总论一、项目简介（一）项目名称xx棚户区改造建设项目（二）项目实施主体xx公司法人代表：xxxx有限公司于xx年12月18日注册成立，经营范围为投资经营性基础设施建设项目，公益性建设项目和产业机构调整建设项目，受县政府委托或社会经济组织委托代理投资；开展投资咨询服务；移民搬迁项目和棚户区改造项目建设、投资、管理经验；土地整理和贮备；建筑安装及环境工程。是xxx公司，注册资金1亿元。（三）编制单位编制单位：x设计研究院工程咨询资质：甲级简介：x设计院现有工程技术人员128人，其中博导级教授8人，高级工程师50余人，国家一级注册建筑师25人，一级注册结构师30人，注册城市规划师3人，硕士以上学位的技术人员占四成。在上海、重庆、深圳、珠海、广州设有分院。编制单位：x设计院工程咨询资质：丙级简介：xx（四）项目建设背景1、我国棚户区改造工作概况棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。xx省委、省政府要求，以改善职工群众住房条件为出发点和落脚点，积极推进棚户区改造工作。各地应尽快完成棚户区调查摸底工作，编制改造规划；明确棚户区改造任务，并分解落实到各县；切实加强项目实施管理，抓好工程质量和安全管理；加强基础配套设施建设，保质保量完成改造任务，确保居民安居乐业。2008年以来，xx省将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，迄今全省已改造各类棚户区27.20万户，有效改善了困难群众住房条件，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长和社会和谐。但是，截至2013年底，全省仍有近50万户群众居住在棚户区中，居住环境和条件亟待改善。因此，经省政府常务会讨论通过，2013-2017年xx省将计划改造各类棚户区55万户。为认真贯彻落实国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）和省政府《关于加快棚户区改造工作的实施意见》（陕政发〔2014〕3号）精神，切实加快全市棚户区改造工作，全面改善人居环境，推进新型城镇化建设，结合绿色现代、开放和谐、文明宜居的幸福xx建设目标和新型城镇化建设需要，以改善人居环境、优化产业布局、促进可持续发展为目标，按照质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的标准，全面推进棚户区改造工作，力争使群众住房条件得到改善，生活水平得到提高，基础设施和公共服务水平得到提升。计划从2013年到2017年，利用5年时间完成各类棚户区改造28368户以上。2、项目建设区概况xx位于地处秦岭南麓、xx市南部。因县域北有流岭、中有鹃岭、南有郧岭，遂有“三山夹两川”之称，拥有优美的自然环境和众多人文景观。近年来，xx县城市建设成效显著，城市居民人均住宅面积不断提高。但是，中低收入家庭住房条件改善处于停滞的状况，这些家庭，微薄的收入只能维持他们的基本生活，大多数居住在低矮昏暗的陈年旧房中。这些家庭对购买住房没有奢望，如何解决弱势群体的居住问题使他们能安居乐业是政府面临的现实问题。xx县中街位于xx县城的老城区，由于建设较早，现在已经属于县城的旧城区，区域内的建筑大多建于上世纪六七十年代，最早的建于解放前。随着城市人口的增加，人口密度不断加大，住房日渐紧张，大房接小房，小房接窝棚，久而久之，棚户区就形成了规模。棚户区建筑密度大，多数家庭几代人生活在一起；棚户区内巷道狭窄，基础设施落后，屋内常年阴暗潮湿；垃圾点少，公厕数量少，环境卫生状况差；棚户区内人员成分复杂，生活水平低，社会治安管理十分困难。因此，xxx改造项目的建设实施是响应国家政策，惠及民生，促进城市建设，提升城市形象的重大举措，具有重要的历史意义。（五）项目建设规模1、拆迁规模本次建设项目征迁范围北至教育局、文化局、信访局北侧围墙，东至东城路，西到西城路和城区第一中学西侧，南至阳亭巷，拆迁范围总用地面积为92446.51平方米，合计138.7亩，总拆迁建筑面积180371.21平方米，共计拆迁户数1640户(套)，其中货币安置892套，实物安置748套。征迁对象为该区域内私人住宅房屋及其他所有建（构）筑物。拆迁建筑的建成时间基本超过30年。2、安置方式拆迁安置采用实物安置和货币补偿相结合的方式进行。签订拆迁安装补偿协议套数1640套，748套选择实物安置，涉及拆迁补偿面积78629平方米，892套选择货币安置，涉及拆迁补偿面积101742.21平方米。3、新建安置区规模本项目实物安置方案为就地集中安置，安置区分别建设在北新街北侧教育局、文化局、信访局以及北新街南侧用地范围内。中街棚户区安置房建设总用地面积24669.11平方米（37.1亩），其中，城市道路用地面积11487.11平方米(17.3亩)，安置区用地面积13182平方米(19.7亩)。安置区总建筑面积95419.05平方米，其中：商业建筑面积16790平方米，住宅建筑面积78629.05平方米，安置套数748套，地下建筑面积22802平方米，停车位1303个。安置区共新建安置房5栋，为小高层和高层建筑，分别为13层、15层、28层三种住宅形式，所有住宅户型均为一梯四户，有三室两厅一厨两卫和两室一厅一厨一卫两种户型，户型面积分为128.5平方米和84.1平方米两种户型，总安置面积78629.05平方米，安置套数748套。4、纯货币安置本项目选择货币安置的有892套，涉及拆迁补偿面积101742.21平方米，纯货币补偿额度合计为22219万元。（六）项目总投资及资金来源1、总投资估算项目总投资为67209万元，其中，静态总投资63771万元，建设期利息为3438万元，详见下表。序号费用名称额度（万元）占比1拆迁费用17289.625.7%2新建安置投资22027.632.8%3货币安置费用2221933.1%4工程建设其他费用1080.81.6%5预备费11541.7%6建设期利息34385.1%7项目总投资67209100%2、资金筹措项目资本金67209万元，其中，自有资金14265万元，中长期贷款52944万元。详见小表：序号资金来源金额所占比例1项目资本金1426521%2银行贷款5294479%3合计67209100%3、项目建设工期建设工期为24个月，2016年1月——2018年1月。（七）主要技术经济指标表安置区的主要技术经济指标详见下表：序号指标名称单位数据备注1新建占地面积㎡24669.112净用地面积㎡131823新建总建筑面积㎡118221.053.1新建地上总建筑面积㎡95419.053.2其中：安置房建筑面积㎡78629.053.3商业用房面积㎡167903.4地下建筑面积（车库）㎡228021303个车位4绿化面积㎡219565道路广场面积㎡339536拆建比1:0.667容积率2.28绿化率%33.29建筑密度%33.210套数套74811停车位个1303（八）社会效益本项目的建设符合《xx县城市总体规划》的要求，可改善城镇居民的居住环境、提高人民群众的生活水平；将极大的改善xx县城区的景观面貌，优化xx县城市形象。同时也为xx县极富地方特色的文化提供了一个对外展示的平台，为xx县的文化事业发展做出很大贡献。同时对建设和谐社会，推进xx县城建建设、提升区域生态水平、持续改善民生、保持社会祥和稳定有着十分重要的意义。本项目建成后，能够显著改善本区域的城市景观面貌及城市生态系统。棚户区拆迁后，将在城区范围内新建安置小区，以解决安置户的居住和生活需求。新建的安置区提升整个城市的文化品位，带动中街片区经济的发展。除此之外，由于本项目的建设，将会带来大量的就业机会。安置区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。安置区建好以后，需要大量的人员对环境维护，也给物业公司提供了机会。可见，本项目的建设会给社会提供大量的就业机会。二、可行性研究报告编制依据1、国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）；2、《中华人民共和国招投标法》(中华人民共和国国家主席令第21号)；3、《中华人民共和国环境影响评价法》(中华人民共和国国家主席令第77号)；4、《xx省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》(陕政发[2014]3号)；5、《xx省城市棚户区改造专项补助资金管理办法》；6、《xx省建筑工程综合概预算定额》；7、《xx省工程建设其他费用定额》；8、《xx县城市总体规划（2011—2020年）》；9、xx市人民政府《关于进一步加快棚户区改造工作实施意见》；10、《xx市人民政府关于印发棚户区改造管理暂行办法的通知》；11、xx省以及xx市现行的有关法规、标准、规范、规定以及相关行业标准和行业规范。12、委托方提供的相关资料。三、可行性研究主要结论及建议xx城区中街棚户区改造项目所处的地理位置区位优势十分明显，区域内社会经济稳步快速发展，周边居民生活水平不断提高，使项目有良好的运作环境和强大的市场发展潜力。本项目的顺利实施将明显改善xx老城区域内环境，提升xx城市功能和形象，改善县城办学条件、提高学校标准化水平，改善棚户区居民的居住条件，改善城市道路及基础设施，带给市民交通便利和安全保障，营造百年老街的“市井生活”气息，成为展示xx形象的会客厅，给市民提供良好的休闲环境对xx县老城区的经济发展具有持续性的带动作用，具有良好的社会效益和环境效益。同时项目的实施将为xx县国民经济和社会事业持续发展提供一定保证，也将大大改善该地区的投资环境。因此，从经济效益、社会效益、环境效益三方面分析综合考虑，本项目的开发实施是可能和必要的，同时项目的实施符合中街棚户区改造建设规划方案，具有较强的操作性，也符合该区域未来的发展趋势。1、拆迁及建设工程不可预见因素较多，施工进度、工程质量、资金运作都会影响到项目总体目标的实现，因此，工程管理处在施工过程中应加强工程管理，严格进行投资、质量、进度控制，确保项目顺利进行。2、工程质量是本项目成败与否的关键，建议本项目在实施过程中，引进竞争机制，择优选用设计、施工单位，并实施全过程监理。3、项目投入资金量大，建设资金能否及时足额筹集到位将是项目成败的关键，因此，建议政府部门尽可能通过多种渠道筹集足够的资金，并尽量降低资金成本。4、由于工期要求紧，拆迁量较大，本项目需要集中建设，不同工种的协调与配合成为提高工程质量，控制投资以及保证工程进度的关键因素，所以建议工程管理处在工程实施阶段加强管理，统一组织，做好这方面的综合协调工作。第二章政策背景及建设必要性一、政策背景分析（一）国家经济形势及相关政策中央对棚户区改造的政策支持：2008年中央启动保障性安居工程，并将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容，加快了改造步伐。中央2010年全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，并继续推进国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、地方煤矿棚户区改造。经过几年的努力，各类棚户区改造已经取得积极成效。对于棚户区改造，中央政府在财政投入、建设用地、税费和信贷等方面给予支持。2010年发布了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）。2007年至2011年间，中央政府共安排补助资金730亿元，其中，超过90%的补助资金投向了中西部财政困难地区。2013年7月，国务院发布《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）一文。该《意见》明确指出：多渠道筹措资金。要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金。一方面，加大各级政府资金支持。中央加大对棚户区改造的补助，对财政困难地区予以倾斜。省级人民政府也要相应加大补助力度。市、县人民政府应切实加大棚户区改造的资金投入，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中，安排资金用于棚户区改造支出。各地区除上述资金渠道外，还可以从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造。有条件的市、县可对棚户区改造项目给予贷款贴息。另一方面，加大信贷支持。各银行业金融机构要按照风险可控、商业可持续原则，创新金融产品，改善金融服务，积极支持棚户区改造，增加棚户区改造信贷资金安排，向符合条件的棚户区改造项目提供贷款。各地区要建立健全棚户区改造贷款还款保障机制，积极吸引信贷资金支持。2014年8月，国办发[2014]36号文件《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》中提到，目前仍有部分群众居住在棚户区中，与推进以人为核心的新型城镇化、改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的要求相比还有较大差距，棚户区改造中仍存在规划布局不合理、配套建设跟不上、项目前期工作慢等问题。为有效解决棚户区改造中的困难和问题，进一步加强棚户区改造工作，文件中要求：（1）进一步完善棚户区改造规划。进一步摸清待改造棚户区的底数、面积、类型等情况，区分轻重缓急，结合需要与可能，按照尽力而为、量力而行的原则，有计划有步骤地组织实施。将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划，重点安排资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造，优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。（2）优化规划布局。文件中要求市、县人民政府应当结合棚户区改造规划、城市规划、产业发展和群众生产生活需要，科学合理确定安置住房布局。要统筹中心城区改造和新城新区建设，推动居住与商业、办公、生态空间、交通站点的空间融合及综合开发利用，提高城镇建设用地效率。配套设施应与棚户区改造安置住房同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。（3）加快项目前期工作。棚户区改造涉及集体土地征收的，要按照国家相关法律法规，做好土地征收、补偿安置等前期工作。各地区可以探索采取共有产权的办法，做好经济困难棚户区居民的住房安置工作。同时，建立行政审批快速通道。（二）xx省相关政策2008年以来，省委、省政府认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入保障性安居工程，大规模推进实施。2008年至2012年，全省改造各类棚户区27.2万户，有效改善了困难群众的住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城市综合承载能力，促进了经济增长和社会和谐。2013-2017年，政府计划在全省范围内完成城市棚户区改造51万户以上，将城市棚户区改造推进重点，并将城中村改造、旧住宅区综合整治统一纳入城市棚户区改造范围，加快推进集中成片棚户区改造，积极推进非集中成片棚户区改造，稳步实施城中村改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治。2010年，xx省财政厅、xx省住房和城乡建设厅出台了《xx省城市棚户区改造专项补助资金管理办法》，对棚户区改造专项资金做出了相关规定。同时，xx省计划在“十二五”期间全面推进棚户区改造工程。2014年1月9日，xx省人民政府发布了《xx省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》(xx发〔2014〕3号)，强调全面贯彻落实中央关于加快住房性安居工程建设和推进棚户区改造的一系列精神，结合xx省建设“xx”的战略和新型城镇化发展的需要，坚持以人为本，以促进经济社会协调发展为目的，重点推进城市棚户区改造，兼顾其他棚户区改造，2013-2017年完成各类棚户区改造55万户以上，以质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美为标准，使群众住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平显著提高。（三）地方相关政策2008年，xx市人民政府印发了《xx市中心城市旧城改造管理暂行办法》，鼓励实施成片旧城改造项目，以加快xx市城市化进程，改善城市环境，提高城市品位，完善城市功能，并成立了xx市旧城改造工作领导小组，负责审定旧城改造有关政策、片区规划、年度计划和重大改造开发项目，协调解决旧城改造工作中的重大问题。2012年3月1日，xx市政府召开棚户区改造工作会议。会议指出，推进棚户区改造，是保障和改善民生的重大举措，是保持经济平稳较快发展的有效途径，不仅有利于加快解决低收入居民住房困难问题，而且有利于促进房地产市场平稳健康发展。各级各部门要充分认识棚户区改造的重要意义，积极推进棚户区改造工作。各县区政府要把棚户区改造工作摆上重要议事日程，加强组织领导，明确部门责任、具体措施，切实做到资金到位、供地到位、政策到位、监管到位和分配公平，确保城市和国有工矿棚户区改造工作顺利实施。由此可见，从中央到地方，各级政府对棚户区综合改造工作的支持力度是非常大的，项目建设所处的政策环境十分有利于项目的顺利实施。二、项目建设的必要性1、有利于和谐社会的建设棚户区的改造是一项安居工程，同时也适时化解了社会矛盾，预防了冲突的发生，有良好的社会效益。项目的建设，解决了群众的现实困难。棚户区的居民大多数无力改善居住状况。棚户区改造利用政府补贴及廉租房的形式，改变了棚户区居民的居住条件，使棚户区居民花很少的钱就能住进新建的居民小区，生活环境和生活状态都有了很大的改善。作为政府主导的一项住房救助工程，注重了城市困难群众的基本生活保障，改变了困难群众恶劣的居住和生活条件，显著提高了他们的生活质量，充分体现了以人为本的科学发展观的要求。2、有利于城市建设促进环境和谐棚户区是城市肌体上的一片伤疤，在城市不断发展和建设的过程中，新盖的高楼大厦与低矮的棚户区形成了鲜明的对比。它以形式的不和谐反映了社会存在的差距。因此，棚户区的改造在缩小社会差距的同时，也是一个市容环境再造工程，改变了城市的面貌，促进了人与社会环境的和谐发展，体现了人与环境的和谐发展，城市发展与资源、环境的协调。良好的城市面貌有助于营造良好的社会氛围，使群众保持良好的精神状态和对于居住环境的热爱。同时，棚户区是城市卫生条件最差的地区，而改造以后的社区无论从环境还是管理上都变得井井有条，充分体现了人与社会环境的和谐发展。在棚户区改造中，按照城市总体规划，配套进行道路、绿化等基础设施建设，也将进一步完善城市整体功能，集约利用土地资源，改善生态环境。大规模的棚户区改造，必将使山区城市面貌发生重大的变化，为城市建设奠定基础。3、项目的建设是促进经济社会协调发展的有效途径随着xx县社会经济的快速发展，原有区域在基础设施条件、房屋结构、基础配套设施及土地综合利用方面存在较大的不足，不能满足居民对居住条件的要求，也不符合现阶段xx县经济社会协调发展对城市住房条件的要求，无法为xx县的社会经济发展起到招商引资的作用，项目的建设可以通过妥善的布局和规划，合理的利用土地和资源，对周围区域的改善将起到很大的作用，因此项目的建设符合xx县经济社会协调发展的要求。4、项目的建设优化和完善了教育资源的合理配置按照县教育发展的实际需要。目前的x阳第一幼儿园和城区第一小学已经远远不能解决学生的入学需求，迫切要求利用好现在的机遇，改扩建x阳第一幼儿园和城区第一小学，以发挥其在全县教育中的示范引领作用，最大限度的满足人民群众日益增长的对教育资源的迫切需求。三、项目建设的可行性xx城区中街棚户区改造建设项目符合国家、省市的相关政策，符合xx县的基本情况。项目区优化建设环境保障，节约安置用地和成本，缓解县教育建设用地总体不足和教育资源短缺问题，改善群众居住条件，提高城市环境容量，具有很好的社会保障功能，为xx县社会的稳定发展，构建社会主义和谐社会提供坚实的物质基础，因此项目具有较高的社会效益。四、项目建设的意义项目能够充分享受中省相关优惠政策，并且xx县良好的市场前景以及市政府为搞好该项目建设而设立的管理机构，都为该项目的建设提供了充分的保障措施。项目建设用地条件满足建设要求，符合城市规划的规定，基础设施建设配套到位，具备建设条件。因此，项目建设具有可行性。棚户区的改造使城市中一些脏、乱、差的死角得到了治理，在提高生活质量的同时，也改善了城市人居环境，提升了城市品位，解决周边群众子女入学难的问题。通过改造棚户区，不仅使棚户区居民的居住条件得到了改善，而且促进了存量土地的有效利用，节约了土地资源，有利于政府更好地规划、建设城市，为城市的进一步发展打下了良好的基础。xx县中街棚户区改造建设项目符合中国国情的住房建设和消费模式，符合xx县打造生态宜居城市的目标要求，体现了资源节约、环境友好的原则。项目统筹考虑了周边区域的城市空间关系，体现以人为本的城市规划理念，方便棚户区居民的就业、交通、教育、医疗和生活，提高城市资源利用率。通过政策的引导，实现社会结构的大致均衡，避免严重的贫富分化、社会隔离等不良社会现象，实现城市不同区域的均衡发展，体现科学发展观，构建社会主义和谐社会。综上所述，本项目的建设是十分必要的，也是可行的。第三章项目市场分析一、xx市概况（一）基本概况xxx。（二）全市社会经济情况2014年完成生产总值576.27亿元、增长11%，位居全省第四；财政总收入42.17亿元、增长6.2%，其中地方财政收入29.04亿元、增长13.1%；预计城乡居民收入分别为24930元、7094元，分别增长12%、14%；城镇登记失业率3.22%，物价上涨1.7%，明显低于控制指标。（三）主要优势1、矿产资源：xx地区在地质历史中经历了加里东运动、华力西运动、印支运动和新构造活动，以及优地槽的褶皱回返过程，地质构造发育，岩浆活动频繁，断裂构造、岩浆及热液活动为成矿提供了有利条件，形成了较为丰富的矿产。全市已发现各类矿产60种，已探明矿产储量46种，其中大型矿床15处，中型矿床24处。储量居全省首位的有铁、钒、钛、银、锑、铼、水晶、萤石、白云母和钾长石等20种，其中柞水大西沟铁矿储量3.02亿吨，占全省的46%，居全省第二位的有铜、锌、钼、铅等13种。2、水利资源：水利资源丰富，据勘测，地表水径流量年均64亿立方米，总流域面积1.83万平方公里，水能蕴藏量80万千瓦，可开发量30.2万千瓦。3、生物资源3.1植物资源（1）药材类xx又是全国有名的“天然药库”。中草药种类1119种，列入国家“中草药资源调查表”的达286种。其中年产量50万公斤以上的有连翘、五味子、丹参、苍术、青风藤、淫羊霍、黄姜、桔梗、威灵仙、茵陈等10余种；年产量10～50万公斤的有金银花、柴胡、天麻、白术、山楂、黄芪、猪苓、山萸、柏子仁、远志等10余种。其中连翘、金银花、丹参、山萸、五味子、桔梗年收购量居xx省之首。木耳、香菇总产分别达到1000多吨和3700多吨。茶叶年产量40多万公斤，连续15年被评为省优产品。（2）纤维类：有龙须草、棕片、构树皮、葛麻、苎麻、桑树皮、桦树皮、竹子等。其中龙须草是高级造纸原料，全区年产约4～5万吨。（3）淀粉类：有薯蓣、橡籽、毛栗、葛根、石蒜等。有许多植物淀粉含量高、品质好。如橡籽仁的淀粉含量达50～60%，橡籽年产量约5000吨。（4）油料类：有核桃、松籽、油桐、乌桕、椿树籽、花椒籽、黄连木籽、八月炸籽等。年产油桐籽约3500吨。（5）化工原料类：有五倍子、橡碗、薯蓣、刺黄蘖、漆树、黄栌、化香树等。年产橡碗6200吨、生漆6.75吨。（6）牧草类：据畜牧部门普查，本区牧草植物共85科、480余种。主要有芒、白羊草、荩草、葛藤、野豌豆、鹅冠草、紫花苜蓿、唐松草、胡枝子等。3.2动物资源野生动物近千种，被列入国家保护的珍稀动物有羚牛、苏门羚、林麝、锦鸡、金钱豹、大鲵等24种。二、xx县概况（一）基本概况xx（二）全县社会经济情况近年来，xx县坚持以建设美丽幸福xx为主题，以转变经济发展方式为主线，以提高经济发展质量和效益为中心，坚持稳中求进工作总基调，深入实施“生态立县、工业强县、产业兴县、旅游活县”四大战略，认真落实改革带动、项目带动、城镇带动、创新带动、科技带动“五大举措”，协同推进新型工业化、新型城镇化、农业现代化、旅游标准化、公共服务均等化“五化进程”，全力推动经济社会快速发展，实现了“十二五”圆满收官。2015年完成生产总值104.05亿元、增长13.3%；财政总收入7.37亿元、同口径增长44.76%，地方财政收入4.21亿元、同口径增长14.12%；规上工业总产值完成124.17亿元、增长29.9%；全社会固定资产投资完成106.05亿元、增长28.9%；城镇居民人均可支配收入26667元、增长9.1%，农村居民人均纯收入8133元、增长10.2%。12项市考主要经济指标有8项位居全市第一。先后荣获全国科技进步先进县、全国义务教育均衡发展先进县、中国美丽乡村建设示范县、省级教育强县、省级卫生县城、省级生态园林县城、省级食品安全示范县等50多项荣誉称号。（三）主要优势1、xx县生态优美。县境为北亚热带向暖温带过渡的季风性半湿润山地气候，四季分明，雨量充沛，冬无严寒，夏无酷暑，平均海拔1100米，年均气温13.1℃，年均降水量709毫米，年无霜期207天。境内山青水秀，空气清新，空气质量达到和好于二级以上天数350天左右，属国家南水北调中线工程重要水源涵养区，森林覆盖率达到64%，被誉为“西安第二生活区”。2、xx县资源富集。境内矿产资源富集，已发现矿藏49种，以钒、金、镁、锌、重晶石等为主，其中钒储量310万金属吨，为世界第二、亚洲第一大矿床，有“中国钒都”之称；生物资源富集，有国家二级以上保护野生动物26种,野生中药材1000多种，素有“西部药乡”之美誉；水力资源富集，水能蕴藏量19.5万千瓦，可开发量5.6万千瓦。3、xx县景色宜人。全县有旅游资源单体93个，国家二级以上资源12个，山、水、林、古建筑、地质等旅游资源齐全，国家级森林公园天竺山、明清古建筑群漫川古镇、省级风景名胜区月亮洞、明末山寨群天蓬山寨等景区对外具有一定影响。特别是海螺宫—黑龙谷景区连绵200平方公里，溶岩面积大，峰、峡、溶洞、瀑布等景观类型多，为世界罕见的喀斯特地质地貌。漫川前店子、法官秦岭原乡等美丽乡村山水环绕、风景醉人。4、xx县区位优越。境内203省道、福银高速公路自西北向东南穿境而过，山（阳）柞（水）公路已经开工建设，西（安）武（汉）高铁和丹（凤）宁（陕）高速公路已列入规划，xx已成为连接陕东南和鄂西北的交通枢纽，融入关天经济区、西安武汉都市经济圈，承接东部产业转移优势更加明显。5、xx县文化厚重。西晋泰始二年（公元266年）置县，古名丰阳县，明成化12年（公元1476年）更名xx县，建县距今已有1700余年，曾是秦楚和宋金的国界，自古为兵家必争之地，革命战争年代是鄂豫陕和豫鄂陕革命根据地的中心区域，是鄂陕边区苏维埃政府所在地。xx受南北文化共同影响，秦楚文化底蕴深厚，道佛文化交互接替，红色文化源远流长，民俗文化多姿多彩。第四章项目拆迁安置补偿一、征收概况（一）征收范围项目征迁范围北至教育局、文化局、信访局北侧围墙，东至东城路，西到西城路和城区第一中学西侧，南至阳亭巷，总占地面积为92446.51平方米，合计138.7亩，总拆迁建筑面积180371.21平方米，拆迁1640户(套)，其中货币安置892套，实物安置748套。征迁对象为该区域内私人住宅房屋及其他所有建（构）筑物。拆迁范围示意图如下：（二）实施主体xx公司（三）征收土地性质征收土地为集体土地（四）区域现状征迁对象为该区域内私人住宅房屋及其他所有建（构）筑物。现状棚户区内没有统一规划，平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、环境卫生脏乱差，没有排水系统及垃圾收集点，急需进行改造提升。区内居民生活环境恶劣。（五）拆迁规模本次拆除工程主要是拆除中街现状棚户区，项目拆迁范围用地面积为92446.51平方米，合计138.7亩，总拆迁建筑面积180371.21平方米，拆迁1640户(套)，其中货币安置892套，实物安置748套。征迁对象为该区域内私人住宅房屋及其他所有建（构）筑物。总拆迁住宅建筑面积为180371.21平方米。其中：土木结构的有4047.6平方米，砖木结构的有4913.37平方米，砖混结构的有139897.06平方米，框架结构的有31513.18平方米。二、征收安置补偿办法（一）改造方式1、安置补偿方式本区域棚户区提供全货币安置、产权置换、货币补偿与产权置换相结合三种安置方式，由被征收户自选一种安置方式，鼓励全货币安置。2、改造及投资主体项目改造主体是xx县棚户区改造领导小组办公室，xx县政府具体负责征收补偿工作。投资主体是xx县城投公司。（二）征收补偿与安置标准（1）合法私人住宅安置补偿标准本次房屋征收按不同房屋建筑类型的具体补偿标准为：属于框架结构的，按2600元/平方米予以补偿；属砖混结构的按2400元/平方米予以补偿；属砖木结构的按2200元/平方米予以补偿；属土木结构的按2000元/平方米予以补偿；仅有房屋基础的按1800元/平方米予以补偿。1）全货币补偿标准。①仅建一层的，按照被征收房屋建筑面积1:2的比例补偿，而房屋建筑面积不足100平方米的，按100平方米核算；仅建二层的，整栋楼按被征收房屋建筑面积1:1.3的比例补偿，若宅基地面积超过134平方米，而房屋建筑面积不足160平方米的，按160平方米核算；三层（含三层）以上的整栋楼按被征收房屋建筑面积1:1的比例补偿。被征收房屋楼顶另建有半层的按被征收房屋不同层数的对应比例分开单独核算补偿；被征收户宅基内有多座房屋（主体建筑），如有两层、一层的，宅内所有房屋均按1：1.3比例补偿，如有主体建筑超过3层（含3层）的，宅内所有房屋一律按1:1的比例补偿。②构筑物、附着物补偿标准。（详见附表1）③土地补偿标准。在合法宅基地中房屋建筑以外的占地（集体土地）按150元/㎡予以补偿。合法宅基地外的占地统一收归集体或单位，由国土部门一次性征收。属国有出让土地的，按土地使用权取得成本的剩余年限核算补偿；属国有划拨土地的，按原土地使用权取得成本予以补偿；属集体土地的按75元/㎡予以补偿。④征收对象过渡费、搬迁费补助标准。房屋被征收户在搬迁时每户给予一次性搬迁补助费1500元、水电补助费600元；按家庭常住人口每人每月发放临时安置过渡费150元，过渡费每年发放一次。选择全货币安置的一次性补助过渡费3个月，选择房屋调换安置的至安置房交付之日起顺延3个月过渡费。过渡期间住所由各户自行解决。⑤房屋室内装修补偿标准。（详见附表2）⑥搬迁奖励政策。A、自本方案公示之日起，在30天内签订协议并自行搬迁到位经验收合格的（上交产权证书，以签署放弃产权承诺书日期为准），奖励3万元；40天内搬迁到位的，奖励2万元，60天内搬迁到位的，奖励1万元，超过60天的不予奖励。B、属单基多户和单元楼的，在50天内搬迁到位的，每户奖励2万元，60天内搬迁到位的，每户奖励1万元，超过60天的，不予奖励。整栋楼在规定时限一次性搬迁到位的，在相应时限奖励标准的基础上，每户再嘉奖1万元。C、属商业用房或临街房屋的，在30天内搬迁到位的，每户奖励4万元，在40天内搬迁到位的，每户奖励3万元，60天内搬迁到位的，每户奖励2万元。D、鼓励全货币安置，采用全货币安置的，在30天内搬迁到位经验收合格的，奖励5万元；40天内搬迁到位的，奖励4万元；60天内搬迁到位的，奖励3万元；超过60天的不予奖励。E、以上奖励不重复计算。2）产权置换。按全货币补偿标准中补偿的建筑面积1:1比例调换同结构、同类型房屋，并补偿被征收房屋室内装修费，同时享受相关搬迁奖励政策。3）货币补偿与产权置换相结合。按住宅建筑面积1:1产权置换后，超出或不足部分按不同结构类型互补差价，并补偿被征收房屋室内装修费，同时享受相关搬迁奖励政策。（2）违规违法建筑补助已装修的违建房屋自愿拆除的，按照同结构、同类型房屋建筑面积50%给予补助，不再给予室内装修补偿；未装修的违建房屋自愿拆除的，按照同结构、同类型房屋建筑面积40％给予补助。公告发布后的建筑违法抢建行为，依法拆除，不予补助。（3）单基多户住宅楼补偿标准按同结构同类型房屋进行全货币补偿，或按建筑面积1:1比例产权置换，同时享受室内装修费补偿及相关搬迁奖励政策。（4）党政机关事业单位房屋征收按照国有资产管理规定予以处置。（5）商业用房补偿标准1）商业用房的认定应同时具备下列条件：①土地性质为国有出让土地；②土地用途为商业或商住用地；③现正在营业且有营业执照、税务登记证等相关合法证件。2）补偿标准实行差别化补偿：①一楼6000元/㎡；②二楼为商业用途的（为非住宅设计，框架结构），按一楼商业用房价格的90%予以补偿。商业用房房屋面积计算：临街深度不足12.5米的按实际深度计算，超过12.5米的按12.5米计算，超出部分按正常对应房屋比例计算。3）对补偿标准有异议的，可聘请有资质的评估机构予以评估，依照评估价补偿。4）鼓励商业用房采用全货币补偿。（6）临街房屋补偿标准1）临街房的认定应同时具备下列条件：①房屋紧邻主次干道；②房屋滴水距人行道/主路边沿2米以内；③房屋基础与街面高差在1米以内；④临街可做商业经营，但又不具备商业用房条件的。2）补偿标准：①若采取产权调换：a.被征收房屋仅建一层的，按被征收房建筑面积1：1的比例调换同类型房源或按被征收房建筑面积1：2.5的比例调换安置住宅房；b.被征收房屋建两层以上，一层按被征收房建筑面积1：1的比例调换同类型房源或按被征收房建筑面积1：2的比例调换安置住宅房，其余房屋按不同楼层和不同房屋结构类型予以补偿。②若采取货币补偿的：a.一楼5400元/㎡；b.二楼同一楼连通的4500元/㎡，不连通的按照不同类型房屋结构标准予以补偿。三、安置补偿方案本项目安置方式采用实物安置和货币安置相结合的方式进行。签订拆迁安装补偿协议套数1640套，748套选择实物安置，涉及拆迁补偿面积78629平方米，892套选择货币安置，涉及拆迁补偿面积101742.21平方米。四、实物安置方案根据拆迁安置补偿方案，经过对实地最新人口摸底调查统计，需要安置748套。安置补偿住宅建筑面积78629.05平方米，安置用房统一规划，统一监管，集中连片建设并负责免费办理房屋所有权证书。五、拆迁补偿费根据拆迁安置补偿办法，结合项目实际情况，拆迁费用只包括项目的征地费用、房屋拆迁费用两部分，共计17289.6万元，详见下表：拆迁投资构成表序号项目类别数量标准合计（万元）一征地费用102.51亩6万/亩615.11集体土地102.51亩6万/亩615.1二拆迁费用16674.5（一）拆迁补偿费180371.21㎡12721.41框架结构31513.18㎡800元/m225212砖混结构139897.06㎡700元/m29792.83砖木结构4913.37㎡500元/m2245.74土木结构4047.6㎡400元/m2161.9（二）拆迁过渡费10171搬迁过渡费（2年）1640户2000元/户/年6562搬家费180371.21m220元/m2361（三）拆迁工程费18041房屋拆除人工费、清运费180371.21m280元/m214432房屋评估费180371.21m220元/m2361（四）拆迁奖励费1132.1合计17289.6第五章新建安置房建设地址与建设条件一、总体规划设计xx城区中街棚户区地块规整，规划功能分区基本尊重现状，以恢复老街基本格局为主要布局原则，布置有：幼儿园、商业、安置房、行政办公、中小学等功能，周边交通便利，配套设施齐全；充分利用街道的商业价值，形成“一轴、一带、五区、多点”的新理念。规划在片区适当位置规划共有六处开敞空间，作为居民休闲运动娱乐的场所。同时，建筑形式上，以保留建筑风格为主，通过保留建筑的形态和符号，来传承老城区建筑文化。对于街区“山西会馆”等文保建筑则采取保护修缮的方式，并作为旅游观光或商业行为的节点，利用风格不同的商业街，划分若干功能街区，并依托商业街轴线形成旅游参观动线，街区内部打造不同功能的商业物业。在街区南侧和北侧外围区域开发一些安置房小区，商业建筑沿中街两侧对称布置，充分利用街道的空间感，也最大限度的拉开日照间距。学校、幼儿园布置在片区西北侧，在原有区域进行改扩建，在创造优秀的室内外环境的同时，充分发挥项目地块特点，创造良好的教育环境，合理组织各种人流、物流、内外交通简捷畅通，互不干涉。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。根据xx县城市建设总体规划的要求、周边环境以及场地形状，充分考虑地形、地貌以及已建建筑的布局。因地制宜灵活布置各建筑单位。在进行绿化布局和道路工程布局时，注意与住宅区原有道路及绿化带的协调一致。二、建设条件1、场址现状本项目改造的城市棚户区位于xx中心城区中街，北至教育局、文化局、信访局北侧围墙，东至东城路，西到西城路和城区第一中学西侧，南至阳亭巷，总占地面积为92446.51平方米，合计138.7亩，总拆迁建筑面积180371.21平方米，拆迁套数1640户（套），其中货币安置892套，实物安置748套。现状棚户区内部分没有统一规划，建设风格参差不齐，设施配套不完备，区内道路较窄，卫生条件差，居民生活环境恶劣。2、项目建设条件项目建设的自然条件：气温——年平均气温13.1摄氏度；风——平均风速1.8米/秒，全年盛行风向为东北风；日照——年日照时数1412.7小时；湿度——年平均相对湿度69.6%；霜期——无霜期207天；气压——平均气压970.4pa；降水——年均降水量709毫米；降雪——年平均降雪日10天项目建设用地条件：项目北至教育局、文化局、信访局北侧围墙，东至东城路，西到西城路和城区第一中学西侧，南至阳亭巷，总占地面积为92446.51平方米，合计138.7亩，总拆迁建筑面积180371.21平方米。基地呈方形，用地基本规则，区位优势明显，交通便捷，周边基础设施配套齐较全。市政配套条件：项目周边的市政基础配套设施较完善，具体内容包括给排水、电力、电信、网络、天然气集中管线，同时项目建设需要的市政接驳点，也可以从临近的道路接驳，目前市政设施能够基本满足项目开发建设的需求。施工条件：（1）水、电。项目开发建设所需水源可利用现有市政供水管线，工程用电可直接与当地供电部门协商解决。（2）砂料、石料。砂石材料就地取材，就近解决。（3）土料。区域内土方可自行调配，土方能就近满足使用。（4）三大材料。钢筋、水泥、木材等三大外购材料可与当地物资管理部门联系购买，为保证工程质量，建设材料建议由建设单位统一采购。（5）施工水平。为了保证工程的顺利进行，该工程的施工单位可以在xx省内进行招标，选择技术实力雄厚、施工经验丰富、施工机具过硬的单位进行工程施工，在施工上应该不存在困难3、棚户区改造相关政策棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。xx省省委、省政府要求，以改善职工群众住房条件为出发点和落脚点，积极推进棚户区改造工作。各地应尽快完成棚户区调查摸底工作，编制改造规划；明确棚户区改造任务，并分解落实到各县；切实加强项目实施管理，抓好工程质量和安全管理；加强基础配套设施建设，保质保量完成改造任务，确保居民安居乐业。xx县人民政府为认真贯彻落实国务院《关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）和省政府《关于加快棚户区改造工作的实施意见》（陕政发〔2014〕3号）精神，切实加快全市棚户区改造工作，全面改善人居环境，推进新型城镇化建设，结合绿色现代、开放和谐、文明宜居的幸福xx建设目标和新型城镇化建设需要，以改善人居环境、优化产业布局、促进可持续发展为目标，按照质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的标准，全面推进棚户区改造工作，力争使群众住房条件得到改善，生活水平得到提高，基础设施和公共服务水平得到提升。计划从2013年到2017年，利用5年时间完成各类棚户区改造28368户以上。三、安置区规划安置区位于中街棚户区内，安置房分为小高层和高层建筑，分别为13层、15层、28层三种住宅形式，所有住宅户型均为一梯四户，有三室两厅一厨两卫和两室一厅一厨一卫两种户型，户型面积分为128.5平方米和84.1平方米两种户型，共计5栋。安置区周边环境以及场地形状，充分考虑地形、地貌以及已建建筑的布局。因地制宜灵活布置各建筑单位。在进行绿化布局和道路工程布局时，注意与原有道路及绿化带的协调一致,安置区在创造优秀的室内外环境的同时，充分发挥项目地块特点，创造高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。第六章项目建设内容一、项目土地利用中街棚户区项目北至教育局、文化局、信访局北侧围墙，东至东城路，西到西城路和城区第一中学西侧，南至阳亭巷，项目总用地面积为92446.51平方米，合计138.7亩，总拆迁建筑面积180371.21平方米，其中城市道路用地面积11487.11㎡(17.3亩)，安置区用地面积13182㎡(19.8亩)，配套设施用地面积58712.77㎡(88.1亩)。二、规划设计依据《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1）；《城市规划编制办法》；《xx县城市总体规划》（2010—2030）；xx县已编制的相关专项规划、城市设计、街景规划等；《xx县棚户区改造专项规划》；国家、xx省及xx县有关法律、法规、规章。三、建筑内容及规模本次xx城区中街棚户区改造建设项目，项目包括拆除工程和新建工程两部分内容。1、拆除工程本次拆除工程主要是拆除中街现状棚户区，项目拆迁范围用地面积为92446.51平方米，合计138.7亩，总拆迁建筑面积180371.21平方米，拆迁1640户(套)，其中货币安置892套，实物安置748套。征迁对象为该区域内私人住宅房屋及其他所有建（构）筑物。总拆迁住宅建筑面积为180371.21平方米。其中：土木结构的有4047.6平方米，砖木结构的有4913.37平方米，砖混结构的有139897.06平方米，框架结构的有31513.18平方米。2、新建工程（1）建设工程：中街棚户区安置房建设总用地面积24669.11平方米（37.1亩），其中，城市道路用地面积11487.11平方米(17.3亩)，安置区用地面积13182平方米(19.8亩)。安置区总建筑面积118221.05平方米，其中：商业建筑面积16790平方米，住宅建筑面积78629.05平方米，安置套数748套，地下建筑面积22802平方米。商业用房为安置区底商，底层商业层数2-3层。（2）基础配套工程：●道路、绿化工程：修建拓宽五条道路，分别为：东城路道路长度220米，宽度24米；建设巷道路长度200米，宽度12米；西城路道路长度180米，宽度18米；阳亭巷道路长度480米，宽度12米；老街步行街道路长度480米，宽度10米。道路总面积21480平方米。绿化面积21956平方米，广场有六处，占地面积12473平方米。●给排水工程：给水主管采用DN200的PE管，铺设长度880m，支管采用DN100的PE管，铺设长度480m；雨水主管道铺设长度为880m，采用UPVC双壁波纹管管径500，UPVC双壁波纹管管径400的长度为480m；污水主管道铺设长度为880m，采用UPVC双壁波纹管管径500，UPVC双壁波纹管管径400的长度为480m，建化粪池6座。●电力电讯工程：安装室外配电柜3台。YJV22铠装直埋电缆，三合一综合管线，电力电讯管线敷设长度各为1200m。●燃气工程：采用不锈钢管地埋，DN50燃气管长度为1200m。●供热工程：采用碳素钢管地埋，DN200碳素钢管长度为1200m。项目结构方案1、指导思想1)按照市、县政府有关棚户区改造的要求，依据《xx县城市总体规划》，结合安置区的地形特点，合理进行规划。2)遵守统一规划，合理布局的原则，合理划分不同功能片区以利于可持续发展建设的要求。3)重视整体设计。地段内部力求合理布局，注重土地开发综合效益。地段外部处理好与城市大环境的有机联系，提供高质量城市空间及景观序列。规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性，成为xx县生活区的有机组成部分，使新建住宅与周边建筑物协调一致。4)考虑人的活动空间和行为心理，突出以人为本的设计理念，体现城市环境对人的关照。坚持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一个方便、安全、舒适、和谐的人居环境。住宅建筑设计力求达到居室方便、舒适。安全、居住生活空间功能布局合理，设施齐全。2、规划原则效益性原则效益性原则具有双重含义，宏观而言效益性原则就是要求棚户区开发建设借鉴国内外成功经验，将土地资源、项目资源、设施资源以效益优化原则进行优化配置，形成社会、经济、环境协调发展，这是该地区开发成功的关键。微观而言，应体现棚户区改造等功能性、公益性效益，给该地区注入活力，塑造魅力，拉动这一区域经济发展。生态性原则规划中重视小区周边现有的景观元素资源，将自然环境和人工环境有机协调，创造生态化、自然化的社区，实现回归大自然的追求，并使更多住宅最大限度融合到最好的自然环境中。人性化原则体现对人的关怀，以人的尺度、人的需求及人的活动为根本，营造社区文化，倡导新型生活方式，为业主提供高品质的生活空间，良好的人际关系，温情的社区氛围，创立小区品牌形象。3、设计方案总体布置原则xx城区中街棚户区规划布局，综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循以下原则：（1）方便居民生活，有利组织管理；（2）组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；（3）合理组织人流、车流、有利安全防卫；（4）合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰；（5）注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等小建筑与住宅结合安排；（6）供电、电讯、路灯等管线地下埋设。合理有效分配各功能空间的面积，符合国家产业政策，户型设计上注重人性化和使用功能，力求从最根本的设计上实现居住的舒适性和节能环保，保持小区整体风格统一，使规划、建筑、景观融为一体，不仅注重小区内部环境，而且考虑城市整体景观设计。平面布局xx城区中街棚户区北至教育局、文化局、信访局北侧围墙，东至东城路，西到西城路和城区第一中学西侧，南至阳亭巷，总占地面积为92446.51平方米，合计138.7亩，总拆迁建筑面积180371.21平方米，拆迁1640户（套），其中货币安置892套，实物安置748套。征迁对象为该区域内私人住宅房屋及其他所有建（构）筑物。本片区地块规整，规划功能分区基本尊重现状，以恢复老街基本格局为主要布局原则，安置区与周边地块统一规划，配套布置有幼儿园、商业、行政办公、中小学等功能，交通便利，配套设施齐全；并且充分利用街道的商业价值，形成“一轴、一带、五区、多点”的新理念。规划在片区适当位置规划共有六处开敞空间，作为居民休闲运动娱乐的场所。同时，建筑形式上，以保留建筑风格为主，通过保留建筑的形态和符号，来传承老城区建筑文化。对于街区“山西会馆”等文保建筑则采取保护修缮的方式，并作为旅游观光或商业行为的节点，利用风格不同的商业街，划分若干功能街区，并依托商业街轴线形成旅游参观动线，街区内部打造不同功能的商业物业。在街区南侧和北侧外围区域开发一些安置房小区，商业建筑沿中街两侧对称布置，充分利用街道的空间感，也最大限度的拉开日照间距。学校、幼儿园布置在片区西北侧，在原有区域进行改扩建，在创造优秀的室内外环境的同时，充分发挥项目地块特点，创造良好的教育环境，合理组织各种人流、物流、内外交通简捷畅通，互不干涉。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。根据xx县城市建设总体规划的要求、周边环境以及场地形状，充分考虑地形、地貌以及已建建筑的布局。因地制宜灵活布置各建筑单位。在进行绿化布局和道路工程布局时，注意与住宅区原有道路及绿化带的协调一致。安置区主体建筑方案（1）建筑方案描述本项目主体建筑分为低层商业和小高层、高层建筑，分别为2层、3层、4层、6层、13层、15层、28层，低层为砖混结构商业建筑，高层为剪力墙结构普通居住房，室内外高差0.6m，层高3m。建筑为新中式风格，灰白色调，坡屋顶。建筑细部处理通过阳台、容楣、线角、入口的精心设计以及屋顶和外表色彩的合理运用，使建筑形象既庄重典雅又亲切宜人。（2）合理性设计中除考虑日照、通风等基本因素及大多数户型做到南厅、南卧以外，还突出考虑以下几点：

a通风良好：根据当地气候，住宅客厅、餐厅做到保证有良好的通风；b分区明确：从居住的功能与私密性考虑，以人的行为基本出发点，充分保证内外、动静、昼夜分区，做到视线、声音的隔绝，符合住户的心理要求；c厨卫的合理布局：在厨卫设计中，保证使用安全的情况下，充分考虑合理的程序，适宜的人体尺度，据此安排各种应有的厨卫设备。d辅助空间：辅助空间作为生活中必不可少的空间，在设计中得到重视，户内尽可能增加壁柜和吊柜等储藏空间，预留空调室外机位和冷凝水管，以保证住宅立面的整齐美观。（3）科技含量及其应用住宅智能化系统。由于社会发展的日新月异，住宅的智能化已越来越受到重视，本片区设计中考虑设置信息共用网络系统，管线入户预留接口，住户内相关信息以总线方式通过环网，传输至片区物业管理系统，该网络系统具有以下功能：a与国际通用网络（INTERNET）连结；b煤气泄露报警：采用进口气敏感探测器，用于防止煤气装置不完全燃烧或煤气泄露所产生毒气的报警；c三表抄表：住户水表、电表、煤气表三表信息通过网络系统传输至物业管理中心主机，进行记录存储。d户型设计项目住宅户型设计坚持多样化与标准化相结合的原则，既有利于住宅的标准化建设，又能充分适应需求的多样性。户型的内部设计以布局合理、功能分区明确为基本原则，强调动静分区、洁污分区；强调室内空间的采光与通风的质量，从而有效地提高住宅的居住质量。根据国家关于居住用房的建设标准，本方案采用国家相关政策文件及xx县建设房屋实际情况，设计建筑5栋，户型为一梯四户，B1户型为三室两厅一厨两卫，户型面积分别为128.5平方米、共374套。B2户型为两室一厅一厨一卫，户型面积分别为84.1平方米、共374套.在满足住户居住的基本功能要求条件下，每个房间均有很好的采光和通风，平面布置功能分区合理，达到很好的利用效果。户型分配：B1户型128.5平方米，共5栋楼9个单元374套，分别是1#、2#、3#、4#、5#楼，其中1#、2#楼为28层建筑200套（此底层三层为商业用房），3#楼为13层建筑44套（此底层两层为商业用房）。4#楼为15层建筑26套（此底层两层为商业用房）.5#楼为28层建筑104套（此底层两层为商业用房）B2户型84.1平方米，共5栋楼9个单元374套，分别是1#、2#、3#、4#、5#楼，其中1#、2#楼为28层建筑200套（此底层三层为商业用房），3#楼为13层建筑44套（此底层两层为商业用房）。4#楼为15层建筑26套（此底层两层为商业用房），5#楼为28层建筑104套（此底层两层为商业用房）B1、B2两种户型共748套。户型面积、套型指标户型面积（m2）套型层数套数（套）户型配比楼号B1128.5三室二厅13层15层28层374套13层44套50%13层（3#）15层（4#）15层（1#、2#、5#）15层26套28层304套B284.1两室二厅13层15层28层374套13层44套50%13层（3#）15层（4#）15层（1#、2#、5#）15层26套28层304套合计7481004、安置区建设标准建筑物层高：住宅标准层层高为3.0m，顶层阁楼檐口高度不得高于2.2m。屋面：宜采用坡屋面。外墙：按建筑节能50%标准考虑节能措施，优先采用自保温系统；1)立面装饰主要材料为弹性涂料，采用石材或面砖装饰的不得超过三层；2)框架、剪力墙体系建筑物填充墙宜采用ALC砂加气砌块。3）尽量控制各向窗墙比。内墙、顶棚：1）套内墙体应按设计砌筑到位，除厨房、卫生间外，一般墙面采用1∶1.6混合砂浆抹面，白水泥两度；2）厨、卫之间隔墙厚度不宜小于200mm；3）除外底层外，单元门厅、楼梯、走廊等部位的内墙、顶棚采用涂料装饰。门窗：1)外窗采用隔热铝合金型材，中空厚度应不小于12mm；2)单元外门采用钢质安全防卫门，设置门禁及对讲系统，门扇上留有一定面积钢化玻璃，确保通视；3)套型户门为钢质安全防卫门（A、B锁），符合防火要求；套内房间门统一作留洞处理。楼面、地面：1)底层门厅、电梯候梯厅、走廊应铺设防滑地砖；2）多层住宅楼梯踏步、休息平台应铺设防滑地砖。楼梯:1)楼梯应符合消防疏散要求；2）楼梯、门厅、走廊应设置节能自熄开关。阳台：1）阳台内应布置洗衣机位置及相应给排水专用管道，设置污水收集系统；2）宜设置封闭式生活北阳台。栏杆:1)阳台、露台应采用钢筋混凝土栏板、栏杆，高度、式样等由设计确定并符合规范要求；2）楼梯、无障碍坡道栏杆宜选用不锈钢材质。空调机位：1)空调室外机位应考虑便于安装及维护，应尽量靠近窗洞口设置，平面图中应详细标明留洞位置；2)空调室外机位护栏、装饰百叶应选用铝合金或不锈钢材质，表面色彩由设计确定；3）空调冷凝水应有组织排水。单元入口：1)单元底层入口应以组团为单位统一设计，设置雨蓬；有条件的设置门厅，考虑信报箱、设备表箱、告示、门牌等功能，避免管线外露；2）墙面采用面砖饰面到顶，顶棚作吊顶处理。五、配套工程设计方案（一）给排水工程1、给水管网用水主要由城市给水管网提供，与城市管网设有四个接入口。给水系统采用生活消防统一给水系统。消防采用低压制，室外消火栓按间距不大于120米布置，距道边不超过2米，距建筑外墙不小于5米。给水管采用PE管，给水主管采用DN200的PE管，铺设长度880m，支管采用DN100的PE管，铺设长度480m。用水量估算表规模用水定额用水量（m³/d）备注居民综合2618人200升/天523.6包括生活用水其他建筑16790㎡6升/㎡100.7消防用水2小时10升/秒72绿化用水69.6按以上10%计其它76.6按以上10%计合计842.52、污水管网：生活用水及公建用水的排放率为85%，据此计算，规划区总污水量为716m³/d。根据城市排水管网状况，排水采用雨、污分流的排水体制。沿路布置污水管，收集沿线污水，根据规划总体布局及道路场地标高布置污水管及排水方向，各污水管的规划设计流量依据其服务对象的性质及数量按有关污水指标计算。污水管采用UPVC双壁波纹管埋地暗敷，遇管道交汇、转弯、管道尺寸变化处布设检查井。管网及管径详见排水规划，公建用水、消防用水和绿化用水，其用水量估算见上表。污水主管道铺设长度为880m，采用UPVC双壁波纹管管径500，UPVC双壁波纹管管径400的长度为480m，建化粪池6座。3、雨水管网根据规划道路标高及高程，规划雨水采用分片区的排水方式排入水体。雨水口将雨水排入雨水管网，并接近排入水体。雨水管沿道路布置。雨水管采用UPVC双壁波纹管，埋地暗敷，遇管道交汇、转弯、管道尺寸变化和相隔一定距离的直线管段处布设检查井。雨水主管道铺设长度为880m，采用UPVC双壁波纹管管径500，UPVC双壁波纹管管径400的长度为480m。（二）电力电讯工程依据《xx县城市总体规划》，电力电缆采用电缆沟形式敷设在道路右侧。电信管线敷设在道路右侧，安装室外配电柜3台。YJV22铠装直埋电缆，三合一综合管线，电力电讯管线敷设长度各为1200m1、负荷预测根据《城市电力规划规范》及《民用建筑电气设计规范》，结合本地区用电现状及发展要求，本次规划设计主要采用单位建筑面积负荷指标法，对用电负荷进行预测。装机容量及用电量测算表用电项目类别用电指标规模最大负荷备注居住建筑用电量4kw/户7482992KW规模以建筑面积计算其他建筑用电量40W/m216790㎡671KW规模以建筑面积计算不可预计用电量366KW按以上10％计算合计4029KW2、电源本项目供电来自于xx县变电站通过10KV电力专线供给。生活用电主要由城市10KV变电站采用10KV架空网络供电至规划区内后，埋地引向室内外箱式变配电室，再由变配电室引出380V/220V电力线路供至每户。根据城市总体规划，采用10KV网络供电10KV变电所。规划范围内自建变电所，降压后以220V/380V低压配电网形成供给各用户单元。规划区内主要为三级负荷。低压配电系统由变电所的低压配电柜通过电缆直接配出，埋地敷设至各建筑电表箱处。户外路灯及景观照明电源由附近配电箱提供。本次规划共设置用户变配电室3处。3、电力线路敷设规划规划区内10KV线路采用VV22铠装直埋电缆埋地敷设。功能区内采用电力电缆沟敷设方式。沿道路侧修建断面为1.0×1.0米电缆沟，10KV及0.4KV电力电缆同沟敷设。电力电缆沟原则上在路西，路南侧布置。由变配电室至建筑采用大容量电缆，线路应按照远期负荷量选择，一次到位。4、室外照明规划室外采用绿色照明，减少光污染，并采用人工及定时控制方式，定时器根据时间和季节的变化自动调整开灯时间。分区设置室外照明箱方式，路灯线路采用开装全塑电缆直埋地敷设。路灯照明光源采用高压钠灯，规划区共需路灯安装高度5米，灯杆间距30米；草坪灯照明光源采用节能灯，安装高度0.7米，灯杆间距3.5米；室外停车场照明光源采用显色性为了节约能源，减少电能损耗，本工程的照明根据不同的场所选用不同的高效灯具及节能光源。（三）管线综合工程1、管线种类本工程范围内涉及给水、雨水、污水、热力、电力、电信、照明七个专业管线。以各专业管线工程设计为基础，整体考虑，统筹安排，合理利用城市土地，综合确定各种地下空间位置，为各专业工程管线的设计和规划管理提供依据。2、设计原则（1）根据道路横断面设计，结合发展，合理布置，充分利用道路地下空间，尽量减少占用道路以外土地，并应充分考虑远期发展需要。（2）各种管线在道路下水平、纵向位置的设计以《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）和各专业的规范、标准等资料为准。（3）考虑到各专业管线维护管理方便，管线尽量布置在人行道、非机动车道及绿化带下，但由于管线种类多，必要时将将检修次数较少的部分管线布置在机动车道下、个别管线需布置在绿化带下。（4）各种管线水平位置的处理，原则上各种管线尽量顺行，线路尽量短捷，减少穿越交叉路口。减少管线之间的交叉，减少管线埋深，节省工程投资。（5）各种管线纵向交叉时应遵循：压力管道让重力管道；小口径管道让大口径管道；可弯曲管道让不易弯曲管道；规划管线让现状管线；对个别不能满足规划要求的，各专业管线应局部特殊处理。3、管线布置（1）平面布置：电力、电信、给水线尽量布置在人行道和非机动车道下。雨水、污水管线，管径较大，埋设较深，维护工作量较少，可布置在非机动车道或机动车道下。（2）竖向布置：1）电力、电信、热力管线，最小覆土满足人行道结构层要求即可，一般管顶覆土应不小于0.5米；给水、燃气最小覆土满足冰冻线深度即可，一般管顶覆土应不小于2米。2）排水管线应满足用户接入的要求，起端管顶覆土一般应不小于2米。3）工程管线交叉时，自地表面向下排列的顺序为：照明、电信管线、电力管线、给水管线、热力管线、排水管线。4）在各种管线中只有雨、污水管线为重力管线，必须坡向下游，高程只能降低，不能抬高，而电信管线、电力管线、给水管线、热力管线可以根据地形的变化及实际空间的要求，相应调整高程，局部可通过增设少量的管件，从而减少了各种管线的埋深，这样也就必然节省了配套管线的投资规模。5)整个管线的施工顺序为先下后上，先深后浅，即先施工雨、污水管线，然后依次顺序为给水管线、电力电信缆沟、直埋电缆。6）结合工程分期建设的需要，市政配套管线也应考虑分期建设，首先实施修建道路范围内的排水管线、给水管线并根据配套地块的需求，配套实施电力、电信、热力等管线。但应注意的是路口施工比较复杂，为了减少投资，降低施工难度，与修建道