华中钢铁物流基地项目融资计划书

华中钢铁物流基地项目融资计划书湖北华融物流股份有限公司二0一0

年八月目录第一部分华融物流简介第二部分项目情况第三部分项目建设必要性第四部分商业模式第五部分项目优势和风险第六部分财务预测及融资计划湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐212第一部分华融物流简介湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐213湖北华融物流公司历史沿革及基本情况2007年2008年2009年2010年 1月物流基地项目备案5月取得土地证12月董事长吕忠先 5月项目获得国家发改委、湖北省发改 7月6日物流基地项目开工建设生被评为“物流湖北2008年度领军人物” 参与第三方物流园标准起草委物流产业扶持资金 武汉大学研究生培养基地 参与全国金属流通评级标准起草 4月公司成立，注册资本金1亿元 5月竞得物流基地土地使用权 受全球最大金属加工商日本metal

one邀请去日本考察荣誉股东名称出资额（万元）持股数（万股）持股比例武汉中坚工贸发展有限公司5900590060%武汉恒兴金属材料有限公司2000200020%湖北乾坤实业投资有限公司2000200020%合计1000010000100%中国物流与采购联合会常务理事单位中国金属材料协会常务理事单位湖北省物流协会副会长单位武汉物流协会副会长单位“2009年度武汉物流行业优秀企业”湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐214华融物流公司作为华中钢铁物流基地项目的投资运营主体，组织架构根据项目运营体系来组建湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐215管理团队核心人员介绍董事长兼总经理湖北省武汉市人，中南财经政法大学硕士学位，清华大学物流产业EMBA毕业，法国HEC商学院高级EMBA毕业；历任湖北省物资贸易中心综合部经理、总经理助理，物资贸易中心控股摩托车汽配公司副总经理等职；1997年投资设立武汉中坚工贸发展有限公司，任董事长；2007年2月，投资创立湖北华融物流股份吕忠有限公司，任董事长；现任中国物流与采购联合会第四届理事会常务理事，湖北省物流协会副会长，湖北省青年企业家协会会员，湖北省企业家协会常务理事，全国物流标准化技术委员会第三方物流服务分技术委员会理事，第二届物流发展东湖论坛暨2007中国湖北物流企业年会理事长。吕勇副董事长湖北省武汉市人，复旦大学工商管理博士学历，武汉理工大EMBA在读；历任湖北省机电设备公司职员、经理、副总经理等职；2000年投资创立武汉汉通汽车销售服务有限公司，任总经理；2007年2月，投资创立湖北华融物流股份有限公司，任副董事长兼副总裁。湖北省武汉市人，华中科技大学研究生学历；历任中百集团科员、团委副书记、综合办主任等职；2002年参与中百物流筹备运营；加入华融公司，现任副总经理某先生湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐216管理团队核心人员介绍曾任中国电子商务顾问咨询及软件平台建设领导型公司的常务副总、首席架构师，负责全局业务。在该先生团队的共同努力下，公司发展成为中国电子商务百强，并帮助包括京东、红孩子、王府井、五洲电子近二十家企业成为中国电子商务各行业的行业第一名。是中国少数几位，研究网络心理行为并结合供应链实践应用的实战派专家。现为ISOC国际互联网协会成某先生员，CERE网购心理研究学会主任。MBA、国家一级心理咨询师、国家一级人力资源管理师。湖北省孝感市人，高级经济师，上海财经大学证券期货专业和中南财经大学金融专业；曾在中国银行工

作，任信贷员、信贷科长；历任美国明华投资基金交易员、主管、交易总监助理、亚洲区交易总监；任上海明华投资股份有限公司投资总监、副总经理；在3E集团，任董事长助理兼投资总监；加盟华融公司，现任副总经理。某先生湖北省武汉市人，中南财经大学经济管理专业；湖北省物资贸易中心和湖北威邦投资公司做管理工作；加入华融公司，现任行政副总。某先生湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐217第二部分项目情况湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐218项目位于武汉阳逻经济开发区，与106、318国道毗邻；沪蓉、京珠高速公路从开发

区穿过；京九铁路新洲车站距开发区仅30公里，京广铁路专用线已延伸到阳逻港区；距天河国际机场半小时车程。湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐219项目占地442亩，建设投资7.27亿，建设期36个月，计划2013年建设完成。项目分为商务服务区、商贸区、仓储区、加工区四个主要功能区，总建筑面积26.9万平米。项目滚动开发，于2010年7月开工建设商贸区（包括商铺和底层仓库），计划2011年7月商铺正式营业。主要功能区建筑面积（㎡）电子商务中心：商业服务中心：综合楼：仓储加工区：46，55154，15213，068104，0918栋商铺（380套）：33，202铁路专用线湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐2110Internet

of

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物联网

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务联网我们倡导以业务及服务为中心的配套供应链管理模式帮助实现钢铁产品流通领域的标准化、自动化、信息化仓储自动化信息化服务平台RFID自动识别技术无线网络技术传感技术仓储信息化WMS仓储管理系统TMS运输管理系统OTS订单管理系统ROADNET自动运输派工系统实

体

配

套SCM供应链加工系统自动理货检索系统等钢铁仓储运输配送钢铁加工湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐2111项目配置无人吊装移动设备、起重电磁铁设备等，实现基地的自动化作业项目采用RFID自动识别技术、无线网络技术、传感技术，实现基地作业信息自动录入，保证业务快进快出湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐2112条码RFID技术的应用，提升了信息传输的及时性和准确性，提高了基地运转效率RFID(UHF)读取数量一次一笔一次多笔读取距离短(<15cm)长(0~10m)RFID与条码在应读写能力可读，不可更新可重覆读写读写方便性需光学可视及条码清晰可藏于包材之中，抗污性佳资料正确性需精确照准感应范围较广(可調整)用上的对比坚固性条码脏污即无法识别除极端的毁损之外，

仍可保有一定的感应效能高速读取移动读取有限制物品动态条件仍可读取RFID与手工方式和条码方式的效率对比1笔10笔100笔1000笔人工录入10秒100秒1000秒2小时47分条码扫描2秒20秒200秒33分RFID辨识0.1秒1秒10秒1分40秒湖北华融物流股份有限公司2010‐9‐2113项目实施信息化管理，与常规仓库相比，竞争优势明显减少寻找时间50%-90%减少库存占用25%-60%减少运费花销5%-25%减少违约/拖期1%-10%减少加班时间20%-50%减少项目丢失5%-20%减少装车时间50%项目常规仓库数字化仓库库存准确率60-70%97%仓库利用率70%90%操作准确度低高操作速度较慢快拖车时间慢快寻找时间慢快。。。。。。湖北华融物流股份有限公司2010‐9‐2114华融融资平台为钢铁物流供应链上的钢铁贸易商、加工商等提供融资解决方案 在中国钢铁产业链上钢厂是老大，流通商没

有话语权。多年以来，国内钢材市场价格频频出现倒挂现象。一般在钢价上涨时，钢厂会将应发货源转卖高价，延迟给代理商发货甚至取消合同；当钢价下跌时，钢厂却要求提前发货，向代理商转嫁经营风险。融资 钢铁贸易是一个资金密集型行业，由于各中小钢贸企业订货预付款、终端客户垫付资金、库存占用资金等方面的巨额缺口，致使其资金占用量居高不下。银行对于企业规模、资产状况、行业性质、平台必要性盈利状况方面的较高要求，使得中小企业直接贷款困难。融资平台能帮助企业与银行实现有效对接，解决企业融资难的问题。湖北华融物流股份有限公司2010‐9‐2115电子商务平台是我们重点打造的钢材现货网上交易平台，通过电子商务平台，钢铁生产企业、钢铁贸易商与客户无缝对接，实现一站式购买依托仓库，联合运营：通过仓库进行现货确认，电子商务平台中的现货资源都来源于合作仓库；竞价交易：平台以买卖双方竞价，系统撮合作为主要的交易模式；B2B交易模式：平台只针对企业会员，卖方必须在合作仓库中有货物做出售；集中式服务：平台中所有会员的售前、售中和售后服务，由电子商务公司统一提供；封闭式交易：由仓库对产品的质量进行保证，不公开买卖双方信息；整合资源：在仓库中，将各种资源整合到园区内，为客户提供仓储、加工、物流和金融一体化服务。湖北华融物流股份有限公司2010‐9‐2116电子商务平台数据增值服务蕴藏着巨大的价值。通过交易积累数据信息，对会员提供供求资讯与行业动向、行情走势、分析报告等服务，及安全库存管理等物流解决方案09年3月12日湖北省金属钢材库存统计螺纹钢走势图湖北华融物流股份有限公司2010‐9‐2117第三部分项目建设必要性湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐2118项目是《物流业调整和振兴规划》计划内项目，是在全国性物流节点城市——武汉，建设现代物流园，发挥中部地区承东启西、贯通南北的区位优势，提升物流产业发展水平，形成物流区域有机衔接的重要环节 武汉与中国东部三大经济引擎—珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区以及中国西部最大的经济增长极—重庆市的空间距离几乎相等均为106公里左右 武汉处于全国经济地理的中心，以武汉为圆心，在半径400公里范围内，辐射中等以上城市超过45个，人口超过1.83亿，在半径1200公里

范围内，涵盖中国44个GDP超2000亿元城市中的40个武汉辐射范围图湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐2119武汉“九省通衢”，钢铁产品2009年流通量超过2000万吨，随着武汉“中部中心城市”地位的确立及城市圈“两型社会”的建设，必将为武汉及湖北带来新的发展机遇，带

动钢铁消费的增长及钢铁产品流通量的增加，为项目市场活跃提供了充分条件钢材消费量预测表（单位：万吨）年份

201020112012201320142015武汉钢材消费量124113901557174419532188湖北钢材消费量338737264019442148635350根据GDP与钢材消费强度之间的关系，采用消费系数法来预测武汉和湖北省钢材消费量，取消费强度系数０.24万吨/亿元；2009年武汉市和湖北省GDP值4620.18亿元和12831.5亿元，同比增长率13.7%和13.5%，参考“十二五”规划，2010～2015GDP年均12%和10%增长数据来源于湖北省、武汉市发改委和统计局冶金工业规划研究院数据：1980～2005年间GDP的钢材消费强度系数在0.24~0.43万吨/亿元之间湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐2120武汉市产业结构调整，规划在阳逻建设大型多功能物流基地，凸显项目建设必要性武汉产业结构调整战略原有钢材市场面临拆迁武汉市产业结构调整二环线以内以第三产业

为主，重点发展高层次的商贸、金融和服务业，构筑中央商务区，工业企业实行“退二进三”，搬迁到二环线以外；在三环线沿线以第二产业迫切需要一个现为主，形成几个特色鲜明的产业发展群代钢铁物流园武汉市8个主要钢铁交易市场中，有2个位于内环线（武昌沙湖钢材市场、汉阳琴台钢材市场），二环与三环线之间有5个（中南钢材市场、竹叶山钢材市场、和平钢材市场、661钢材市场和省

金属钢材市场）、三环线边上1个（烽火钢材市场），这8个市场经营户2300家，年交易量超过

460万吨，占武汉市钢铁贸易零售市场一半以上湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐2121第四部分商业模式湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐2122商业模式：现代化物流+电子商务+物流金融，为钢铁贸易供应链参与者提供钢铁物流整体解决方案经营模式服务创新以钢铁产品为载体以物流为运作以电子交易和信息为核心 提供集钢铁供应、仓储、加工、交易、配送和物流金融增值服务于一体的综合服务 构建集物流、电子商务、金融服务于一体的物流供应链服务体系仓库为全室内库，采用RFID等技术进行信息化管理帮助客户进行采购和安全库存管理 电子商务平台采用竞价撮合，封闭式交易，仓库现货确认的模式业务流程商业模式赢利模式物流作业流程和商务工作流程 物流作业各工作流程发生与完成，都是受商务流程的支配和控制的 商务流程则是通过物流和资金流（单证指令、货币资金）和无形的信息流和资金流（电子单证、电子银行货币）产生执行效力租金收入：商铺、仓储、商业服务中心出租物业销售收入：商铺、商业服务中心、综合楼出售 电子商务收入：会员费、广告费、交易佣金及数据增值服务收入金融服务收入：动产质押、融资担保等金融服务湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐2123公司总体战略分三个阶段实施阶段12010-2012阶段22013-2014阶段32015-2017完成项目二期招商引资，建

成钢材现货交易中心和高效、有序、低成本流通的供应链体系；商户入驻率达100％，钢材年周转量120万吨，项目品牌影响力提升。在华东、华南进行仓储配送中心布点。完成项目一期招商引资及内部管理体系建设，初步建立我国中部地区的钢材交易中心和供应链体系，商户入驻率达80％。在全国的交易仓库达到10个，交易区域覆盖国内主要钢铁交易市场，成为国内一流的钢铁现货交易与综合物流服务平台。湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐2124第五部分项目优势和风险湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐2125项目运营具有政策、区位、产业集群及服务四大优势区位优势符合国家物流产业调整和振兴政策 符合武汉市区域物流中心构建，在

阳逻建设大型多功能物流基地的规划，当地政府大力支持 铁路：京广、京九铁路纵穿南北；京广铁路专用线已延伸到阳逻港区，规划建成华中、华东地区最大的货运编组站公路：阳逻长江大桥与沪蓉、京珠高速公路一线贯通 水路：阳逻深水港，常年可停靠5000吨级货轮；以武汉为中心的水运航线辐射面积达287万平方公里，影响所及近1/3的国土一华中钢铁物流基地优势服务优势政策优势阳逻定位：钢铁深加工基地、船舶制造基地、纺织服装基地 武钢钢材深加工基地、武船重工、一冶钢构、亚东水泥、重冶机械、江南纺织等已在阳逻开发区建成投产，加速了钢铁机械等重工制造产业的聚集站式服务：为企业量身打造仓储、销售、加工、运输、电子商务、物流金融、质量检测等全程专业化的服务 精细化金融服务：针对企业特点，提供个性化融资担保服务 第三方服务体系：工商、税务、银行等服务机构入驻园区产业集群湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐2126项目运作中的可能风险及解决方案可能风险解决方案招商风险对客户群体进行定位，有针对性地制定各个群体的个性化的服务方案根据物业单位朝向、区位、总量、结构等多元特质，采用差异定价方式通过媒体广告发布和举办项目招商会等，对项目进行全方位宣传竞争风险运用现代市场经营思想和经营手段，形成以信息科技为核心的现代物流体系 通过建立钢铁物流电子商务交易平台系统，构建网络钢铁超市，实现钢铁网

上直销以及物流信息查询、信息交换、产品交易、在线支付、结算和商品展示，逐步形成企业的核心竞争力 坚持客户至上的服务宗旨，为客户提供点对点、门对门、一站式服务的整体解决方案经济形势变化风险密切关注国际国内经济形势，加强宏观形势的研究和政策的分析持续提高管理人员素质和科学决策能力，增强公司的应变能力基地是当地政府重点支持项目，与政府保持良好沟通，获得相关支持湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐2127第六部分财务预测及融资计划湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐2128项目建设投资7.27亿，建设期36个月投资概算表序号费用构成工程量（㎡）金额（万元）费用比例（%）备注1建筑安装工程费52109.9371.71%其中：电子商务中心465516635.87地下2层,地上19层商务中心大楼541527306.588层和11层共两栋仓储加工区10648516566.54含地下仓库综合楼130681568.16商铺332023320.28栋380套铁路专用线1860m1302公用工程10580.63供电、消防、给排水等2设备及工器具4983.996.86%行吊、叉车、磅称、软件等3其它费用15569.1721.43%其中：土地费用10156.3442亩电子商务平台1200合计72663.09100%湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐2129项目收入由三大类构成：物流收入、电子商务收入和金融服务收入物流收入电子商务收入金融增值仓储费25元/吨会员费5000元/位融资担保金额的2.5%20%商铺租金35元/㎡·月交易费5元/吨动产质押金额的0.3%商务中心租金25元/㎡·月网站广告费10000元/个监管费金额的0.6%会务费2000元/人•次加工车间租金15元/㎡∙月80%商铺销售5000元/㎡其他物业销售4500元/㎡注：仓库有效使用率60%，单位面积存货量5吨/平米，年流通6次，正常年份基地年周转钢铁产品在120万吨以上湖北华融物流股份有限公司2010‐8‐2130项目从建设期第二年预售商铺开始产生现金流，在5年经营期内可实现税后利润32862万元；若增加5亿元建设贷款，利润有一定程度降低，但平均税后净利润率也达24%序号项目经营期123451营业收入（万元）16212216032932732065380322运营成本（万元）194525923519384845643管理费用（万元）81110801466160319024折旧（万元）680868086808680868085摊销（万元）209820982098209820986财务费用（万元）338833883012263522597营业税金及附加（万元）89211881613176420928利润总额（万元）5642331021912342169669税后利润（万元）423175766492561272510静态投资回收期8.18年（所得税后，含建设期