房地产市场报告 -2024年第三季度上海房地产市场回顾

2024年第三季度，上海办公楼市场共录得2个新项目交付，分别是静安区的吉宝静安中心及虹口区北外滩的上海中垠广场（AB座共计体量15.9万平方米，环比下降25.8%。本季度全市去化相对放缓，净吸纳量录得7.1万平方米，较上一季度下降40.3%，同比下降38.9%。同时，全市空置率环比上升0.4个百分点，至21.5%。行业需求方面，金融行业的需求继续占据领先地位，且占比有所提升，主要由保险、基金行业的需求推动；TMT需求稳居第二位，主力细分需求为系统开发；消费品制造业升至第三位，需求小幅提升，主要为来自汽车和快消企业的租赁需求；专业服务业需求位居第四，主要来自广告、律所和咨询类企业；第三方办公在本季度扩张速度加快；房地产行业需求仍相对稳定。在区位表现方面，前滩子市场需求占比仍位居榜首，租赁活动相对活跃；虹桥子市场的需求保持稳定，主要驱动力来自专业服务业；花木子市场的租赁需求较上一季度有显著增长，主要由消费品制造业企业的搬迁需求推动；北外滩子市场的需求量占比有所上升，主要为金融业相关企业的搬迁需求所带动；真如子市场需求稳步增长，主力需求源于TMT行业。在企业性质及面积需求方面，内资企业占比接近70%，且多集中在中小面积的需求。租金方面，第三季度市场租金延续下降趋势。总体租金报价环比下降1.7%，至每月每平方米259.2元，有效租金环比下降3.5%，至每月每平方米185.8元。核心商务区尤其是超甲级项目，受到部分租户外迁和空置率提升的影响，租金下跌幅度相对更为显著。2024年第三季度，上海零售物业市场迎来一个新项目开业，位于浦西新兴商圈的上海荟聚，体量约21.0万平方米。项目通过集合购物、美食、娱乐潮流、文化艺术、健康养生、儿童及户外休闲空间打造全年龄段友好生活聚会目的地，以满足消费者对线下消费空间的多元需求。受大体量新增供应入市影响，全市净吸纳量录得15.3万平方米，空置率环比上升0.3个百分点至8.2%。存量市场中，核心板块多个项目品牌调整进程有所放缓，次级与新兴商圈个别项目去化压力尚存，各层级商圈租金走势呈不同幅度下跌，整体来看，全市购物中心首层租金环比下行0.2%，为每天每平方米32.8元。需求方面，来自中餐、咖啡茶饮以及烘焙甜品等餐饮品类依旧为市场需求主力，占比42%。其中，以地方特色中餐品牌需求活跃度持续，诸如湘辣辣、费大厨、巡湘记等湘菜品牌季内实现多点布局，主打潮汕菜系的会仙楼进驻恒隆广场，云贵川bistro山野板扎在K11开出上海首店。咖啡茶饮品类中，于上季度首进上海的广西南宁奶茶品牌煲珠公本季在多个次级商圈落位，主打健康的创意果汁品牌混果汁Hunjuice选址兴业太古汇开出上海首店，并在季内连开多家门店。服饰业态需求占比持续提升，为25%。季内录得多个服饰品牌首店亮相，芮欧百货迎来意大利潮奢机NipponMade系列精品店于恒隆广场开幕。此外，生活方式与珠宝配饰品类需求显著，均占比8%，正大广场开出Colnago梅花自行车上海旗舰店，韩国人气潮流品牌emis中国首发快闪店空降新天地时尚一期。2024年第三季度上海仓储物流市场录得岭郅松江物流园的入市，该园区结合电梯库与单层库，体量为7.4万平方米。至此，市场累计新增供应突破100万平方米。相比上季度，市场活跃度提升，部分租户的整合收缩明显减少，结合租金的调整，净吸纳量达到9.2万平方米，空置率环比下降0.5个百分点，降至26%。需求而言，三方物流依然是主力需求，占比66%，对时效性的重视仍是租户落位于上海的关键因素。涉及行业广泛，包括供应链及合同物流，快递及零担，货代和冷链。录得一家知名冷链租户在青浦扩租1万平方米，头部快递快运在奉贤续租1万平方米。此外，一家国内货运代理在奉贤亦有7,000平方米的短租。其次，需求来自制造业，一家塑料粒子租户的承租能力较强，在宝山新租1.8万平方米。在本季度，金山，松江和青浦为活跃区域，而核心区域如闵行和普陀出现1-2万平方米的退租。租金方面，新增供应持续影响市场，导致租金下跌，全市租金环比下行2.6%至每月每平方米46.2元。在2024年第三季度，上海商务园区迎来了两个新增供应，分别是位于金桥的金环·金钥项目和位于张江的创澜湾，总计6.19万平方米。今年前三季度的累计新增供应达59.2万平方米，同比基本持平。同时，由于市场压力和建设进度影响，部分项目延期交付，预计全年新增供应将降低至85万平方米。本季度净吸纳量为4.3万平方米，同比环比下降。截至三季度，累计净吸纳量为16.6万平方米，同比下降12%。季度空置率为20.7%，环比持平，同比上升2.2个百分点。从行业类型来看，本季度租赁需求主要集中在TMT（33%）、工业品制造业（25%）和医药及生命科学（17%）。在租户构成方面，内资占比27%，本土企业占比63%，外资占比11%。新租需求主要集中在张江、漕河泾和金桥等子市场。从细分市场来看，本季度张江净吸纳量约4.8万平方米，主要得益于科学之门项目的集中去化。一方面，该项目采用了灵活的免租期政策，吸引了相关科技行业租户。另一方面，科学之门张江中区的T1-T5项目推出了聚焦垂类模型应用的大模型产业生态集聚区——“模力社区”，吸引了相关上下游生态企业的入驻，推动了TMT需求的领先地位。此外，超5,000平方米的“模力·源”孵化器也为初创企业提供了良好的支持。在漕河泾，本季度则录得多个企业的退租，涉及消费品制造业、TMT和医疗科技等行业，导致该板块的净吸纳量为-6,071平方米。同样，在金桥，部分主力租户因搬迁至自用楼宇而退租，叠加新增供应压力，显著推升了该子市场的空置率，市场竞争进一步加剧，导致租金下行压力随之增加。此外，本季度还录得逸衡酒店（洲际酒店旗下品牌）和Intercity酒店公寓（德意志酒店集团旗下品牌）入驻金海园，这将有助于提升金桥区域的商务环境。整体来看，三季度上海商务园区办公楼市场面临一定的挑战。虽然新增供应和租赁需求在部分区域展现出积极信号，但市场竞争和退租现象对整体表现产生了负面影响。更需关注政策变化及市场动态，以便及时调整策略。季末，全市租金报价为每月每平方米136.8元，环比下跌1.1%，累计跌幅为2.3%。租金面价及租约条件也持续松动，有效租金环比下跌3.4%，累计跌幅达8.1%。2024年三季度，上海物业投资市场录得36笔交易，交易金额共计217.4亿元，环比上涨81.5%。交易笔数和总额较上季度均录得大幅提升，以投资为目的的交易金额占比超过九成，投资情绪开始回暖。标的物业类型方面，按交易笔数统计，办公楼物业交易依旧为主流投资类型，占比下降至39%，交易标的多为商办甲级办公楼。除来自汽车、服饰等消费品制造业自用买家外，外地政府平台投资意愿依然强劲，如河南投资集团收购真如板块的星光耀广场整栋物业，同时本地宗教协会对于上海的优质资产也展现出一定的投资热情。此外，零售物业与长租公寓交易并列第二，占比14%。社区配套商业与位于非核心板块的购物中心为目前投资者的主要偏好类型；观察季内完成的长租公寓资产交易发现，地理位置靠近产业集聚区域的物业仍为当下投资者的关注重点。买家类型方面，企业买家表现仍旧活跃，占比过半。值得关注的是，以个人为代表的新兴投资者投资热情持