房产交易相关税费

计划财务部：梅崽崽房产交易相关税费2023目录壹概念贰房产买卖叁继承与赠与肆房产租赁房产交易也叫房地产交易。房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。概念01房产交易的形式、种类很多，每一种交易都需要具备不同的条件，遵守不同的程序及办理相关手续。特别是在我国由于处于计划经济向市场经济转轨的特殊时期。按交易形式的不同，可分为房产转让、房产抵押、房产租赁。出租人、承租人租赁一手房、二手房、拍卖、变卖买卖直系亲属、非直系亲属赠与法定继承、遗嘱继承继承交易形式非住宅指的是不适用于居住的房屋，也就是说除住宅以外其他的非居住用房屋。它包括办公用房、商业的用房以及厂房和仓库等。具体有以下几类房屋：1、主要用于商业服务的房屋2、用于工业制造的房屋：也就是厂房3、用于储藏的仓库：一般是工业、交通运输、商业、供销、外贸、物资及其他企事业单位建造的成品库、半成品库、原材料库、货物仓库、物资储备库以及冷藏库、粮油库等。非住宅房产分类非普通住宅，一般指宅建筑面积较大或用作商业用途的房子。一般是下面两种形式的房屋：1、别墅：别墅也是主要用于居住的房屋，但是更重要的特点是体现生活品质和享受生活。一般都是位于郊区或者是风景区，多为园林住宅，环境优美。包括5中类型：独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅。2、花园洋房：花园洋房的价格是介于普通住宅与别墅之间的一种房屋，也被称为是西式洋房，强调的是每个庭院都带有花园。居住舒适度高，一般除了花园和草坪是标配以外，还会有车库。另外，楼层一般不会太高，二、三层小楼较多。非普通住宅普通住宅也就是我们平常购买的住宅了，普通住宅泛指整幢楼，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。普通住宅一般需要满足三个条件，普通住宅单套的建筑面积不高于140平方米，容积率不低于1.0，相较于同区域享受优惠政策的住房，普通住宅实际成交价格不高于它们平均交易价格的1.2倍。普通住宅差额征收按买房的价格与卖房的价格所产生差价来进行征收（差额征收需要提供购房发票）.核定征收是指不提供购房发票，无法证明购房价格，所采取的征收方式。12计税方式按照目前市场成交数据，成交的非住宅类房屋增值率普遍都比较低.因此采用差额征收会比较划算。换而言之如果房价没有上涨，在不产生差额的情况下，按差额征收的税率是为“0”的，所以并不像网上所传的房产交易，需要几十个点的税。具体还是需要根据增值的金额以及所持有的时间进行动态计算。房屋买卖02新房和二手房需要缴纳的税费是有区别的，因此，对于即将买房的你，对于需要缴纳的税费标准，应当做到心中有数。契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%－5%，各省级人民政府在上述幅度内自行规定适用税率。①对个人购买家庭首套、二套面积为90㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；②对个人购买家庭唯一住房，面积为90㎡以上的，减按1.5%的税率征收契税；③个人购买家庭第二套改善性住房（不含“北上广深”地区），面积为90㎡以上的，减按2%的税率征收契税；④北上广深四市不执行该政策，第二套房一律采用当地规定的契税税率3%.⑤文件对购买第三套及以上住房按多少比率计征契税未做规定，有部分省级税务机关规定：如该省规定适用的税率为4%，个人购买第三套住房，普通住房适用税率为3%，非普通住房按房屋成交价4%的税率缴纳。01契税根据《印花税暂行条例》规定，产权转移书据属于所列举的应税凭证；《印花税暂行条例实施细则》第五条规定，条例所说的产权转移书据，指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。由此可见，买卖不动产所书立的书据属于印花税的征收范围。免税规定：个人转让住房行为不用缴纳印花税，但转让商业用房还是要按“产权转移书据”税目按书据所载金额万分之五缴纳印花税。（2022.1.1-2024.12.31减半征收）02印花税买房税费卖房税费个人买卖不动产所书立的书据属于印花税的征收范围。免税规定：个人转让住房行为不用缴纳印花税；

但转让商业用房还是要按“产权转移书据”税目按书据所载金额万分之五缴纳印花税。01印花税应税规定：《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入（不分房屋类型），指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。免税规定：自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

这里只就住房免税，对商铺等非住房不免税。6%(部分省市核定）02土地增值税03个人所得税应税规定：《个人所得税法》及其实施条例规定，房屋产权所有人将房屋转让给他人的，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额按照20%的税率纳税。核定征收2%。免税规定：符合家庭生活自用5年以上唯一住房的，免征个人所得税。卖房税费应税规定：《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）规定，在境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当缴纳增值税。销售房屋等不动产行为，征收增值税毋庸置疑。1、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3）规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。2、对“北上广深”四城市的特别规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购房价后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；3、对于个人转让商铺等非住房则不分年限，要按照差额缴纳，计税依据＝（销售取得的全部价款和价外费用－不动产购置原价或取得不动产的作价）÷（1+5%），按照5%的征收率缴纳增值税。可见只就销售住房行为可以享受税优收惠，赠与无此述。04增值税及附加两者相较，新房的税费自然是少很多，如果买二手房，本应由卖方缴纳的增值税和个人所得税，卖方通常都将其转接到房价或买房来缴纳，购房成本可能因此会增加不少。新房税费大额的基本上只有契税；而其他的零散费用主要包括：房屋维修基金、物业管理费、产权登记费、交易手续费等。二手房税费包括：契税、个人所得税、增值税、城建税、教育附加税、地方附加税；而其他费用有物业管理费，若找中介成交还需付中介费用。新房&二手房的税费区别住宅类二手房交易税费政策一览表买方卖方个人单位个人单位印花税免征0.05%(小规模纳税人减半）免征0.05%(小规模纳税人减半）契税≤90㎡＞90㎡＞143㎡4%不征首套1%1.50%4%二套（不含北上广深）1%2%二套（北上广深）3%三套及以上3%-4%（各省份不同）增值税及附加不征购买＜2年，增值税=全额5%城市建设维护税1-7%；教育费附加3%；地方教育费附加2%；（2022.1.1-2024.12.31减半）小规模纳税人，差额5.3%一般纳税人，差额5.6%购买＞2年，免征土地增值税不征能提供发票的：

加计扣除法征收不能提供发票的：

普通住宅按5%核定征收；

非普通住宅按6%核定征收个人所得税财产转让所得20%；核定征收2%；拍卖3%不征5年以上且家庭唯一生活用房，免征非住宅类二手房交易税费政策一览表买方卖方个人单位个人单位印花税0.05%（目前减半）2022.1.1-2024.12.310.05%(小规模纳税人减半）0.05%（目前减半）2022.1.1-2024.12.310.05%(小规模纳税人减半）契税4%不征增值税及附加不征差额5.3%小规模纳税人，差额5.3%一般纳税人，差额5.6%土地增值税能提供发票的：

加计扣除法征收不能提供发票的：

按6%核定征收个人所得税财产转让所得20%；核定征收2%；拍卖3%不征房产赠与是指赠与人在其健在的情况下，将其房屋产权赠送给受赠人;房产继承是指房屋产权所有人已经过世，继承人通过正常的法定程序获得该房屋所有权。赠与与继承03健在的父母愿意将房产赠与子女，这种行为不叫继承，叫生前赠与。继承人依法取得的遗产，必须是被继承人生前个人所有的合法财产或者是依法可以继承的其他的合法财产权益。不能把家庭共有财产、夫妻共有财产以及合伙财产不加分割作为遗产来继承。免税规定：1、涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。（1）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等直属亲属；（2）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（3）房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。2、对于公益事业或者以社会公众为对象的赠与、家庭财产分割的行为，涉及的无论是住房还是商铺等，不限定套数、面积均可以免征增值税。也就是说，个人无偿赠与不动产除上述几种情形外，即使没有取得任何经济利益，也应当视同发生销售行为，缴纳增值税。城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免。01增值税02土地增值税赠与、继承房屋免税规定：（1）“赠与”特指：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

住房免税，对商铺等非住房不免税。6%(部分省市核定）03契税个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。免税规定：（1）法定继承人免税（2）在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。应税规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。免税规定：财税〔2009〕78号文件同时规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹或对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，以及房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人的情况，对当事双方均不征收个人所得税。对受赠人再转让受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额应为转让收入减去原赠与人购置房屋支付的价款、转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额。04个人所得税赠与、继承房屋05印花税应税规定：个人赠与不动产所书立的书据属于印花税的征收范围，赠与、受赠双方均应缴纳印花税。免税规定：《印花税暂行条例》规定，财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免纳印花税。具体到不动产来说，无论是住房、商铺都可享受免税政策。个人无偿赠与的住房，赠与双方同样免征印花税。个人无偿赠与的非住房，赠与双方按签订赠与合同存量房交易计税价格*0.05%缴纳印花税。房屋租赁，是指自然人、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权或使用权的房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止时将房屋返还出租人的行为。房屋租赁04房屋出租业务，因主体不同，房屋的性质不同，会导致涉及的税费政策不同。01增值税及附加费出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%自然人出租非住房，按照5%的征收率计算应纳税额。优惠政策：

其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。（2021.4.1-2022.12.31）分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。（目前政策）02房产税对个人出租住房，按租金收入的4%征收房产税。非住房，按12%的税率征收房产税。（2019.1.1-2021.12.31在50%额度内减征）03印花税对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人出租、承租非住房签订的租