房屋实地查验操作规程讲义

FILENAME房屋实地查验操作规程讲义PAGE第1页共5页中国房地产估价师继续教育课程《房屋实地查验操作规程》讲义北京师范大学房地产研究中心王宏新【课程简介】《房屋实地查验操作规程》以美国、加拿大等西方发达国家制度化、规范化的房屋查验业（验房业）经验为基础，结合我国当前房地产市场交易实践需要与验房业发展状况,通过对现状、问题与趋势分析，对中国验房业规范、发展与提升进行深入讨论.本课程对于房地产估价师的房屋估价工作也有一定的借鉴意义。【课程提纲】一、房屋查验概述二、房屋查验的市场需求三、西方国家房屋查验的基本经验四、房屋查验在我国的发展现状和未来走向五、对房屋查验的思考【简要内容】一、房屋查验概述1.什么是房屋查验房屋查验（HomeInspection）又称验房，是房地产交易过程中对房屋状况进行鉴定的一种行为。它是通过对房屋各主要系统及构件（包括结构、装修、设备及附属装置）的当前性状进行评估，以确认房屋状态，检测设施性能，提供鉴定报告从而协助顾客进行房屋交易的过程。20世纪50年代以来，随着西方国家房地产交易数量的持续上升，特别是二手房市场的空前活跃，许多由于买卖双方在交易时点对房屋现状确认不清而导致的后续纠纷逐渐增多.也正是在这一背景下,房屋查验成为人们在房地产交易过程中的必然需求。我国作为世界上住房产业发展最快的国家之一，近些年来，新房市场与二手房市场日渐繁荣，人们对于各类房屋交易的需求也越来越多.但由于房屋价值的巨大性和生产过程的复杂性，许多消费者在房屋交易的过程中都思量再三。他们由于缺乏专业的知识背景和设备仪器，对房屋状况的了解只限于眼见层面，不能真正了解房屋结构、质量、性能和环境等方面的好坏,在交易过程中往往处于弱势地位,不利于住房交易的公平进行.因此,把房屋查验作为房屋交易中的必备环节事在必行.2。为什么要进行房屋查验（1）交易双方对房屋持有的信息不对称；（2）房屋交易时点性状确认不清容易引起交易后纠纷;(3）交易双方对彼此的不信任；（4）房屋维修与保养的需要；（5)购房者、租赁者等往往缺乏专业背景。3.房屋查验的主要工作（1)确认房屋状态用定量的数据和定性的语言描述房屋即时状态；（2）检测设施性能检查房屋内各种设施是否具有完整功能；（3）提供鉴定报告为交易双方提供以独立第三方身份填写的鉴定报告。4.房屋查验的目的(1）全面衡量房屋状况，包括质量、性状、功能、设备使用等；（2）为交易双方提供客观、公正的房屋信息，以避免日后纠纷；（3)为房屋维护与保养提供参考建议(4)配合房地产估价评定房屋折旧、价值损失等。二、房屋查验的市场需求1.新房交房需要房屋查验在业主购买住房过程中，由于缺乏专业背景知识，往往对于一些房屋的具体信息和房地产交易的环节很不了解,比如房屋面积的测算、开发企业延期交房的责任、房屋验收的细节、房产证的办理等。因此，房屋查验人员在新房交房过程中，相当于业主聘请的置业顾问,协助业主完成房屋交易的一系列工作。包括：（1）交易环节：税费计算与缴纳、确认八房五证二书、协调物业、查验房屋、开通水电气暖、装修建议等；（2）验收环节：质量、外观、电水气暖等设备性能、房屋主要构件功能及存在问题。2.二手房交易需要房屋查验在二手房交易的过程中，由于房屋存在不同程度的功能折旧和结构、质量损失。因此，交易双方应对交易时点的房屋状态进行共同确认，以避免日后纠纷。由于双方对彼此的信任程度不高，都迫切需要房屋查验人员以独立第三方的身份对房屋性状进行检测并出具日后可作为调节纠纷凭证的检测报告。包括：（1)房屋状态检测:房屋主要结构、构件、内外情况鉴定；房屋装修、程度鉴定；主要设备损耗鉴定；（2)房屋性能检测：质量、外观、电水气暖等设备性能、房屋主要构件功能及存在问题。3。房屋评估需要房屋查验房屋折旧是由于物理因素、功能因素或经济因素所造成的物业价值损耗。计算折旧是房屋评估中的重要内容,它需要确认住宅实物形态经外界的物理、化学因素作用和人为使用,从而发生的有形磨损和功能下降，这些内容也正是房屋查验需要关注的问题。因此,对于房地产评估来说，房屋查验在评估住房折损方面，更具专业特性。（1）房屋折旧确定：房屋使用年限、房屋设备损耗、房屋结构安全和房屋与交房时的差异；（2）房屋增减设施:房屋在使用过程中,新增或减少的各种设施、使用、交通空间及构筑物等.4。房屋租赁需要房屋查验房屋租赁是对房屋查验需求比较多的业务层次。主要是因为租赁交易相对其它房地产交易来说较为频繁，而且临时性多，因此业主与承租人都格外看重交易时点房屋的状况，比如说房屋设备的性能、装修现状、水电气表的即时数字等，并以此作为结算租金的重要依据。所以，房屋查验人员作为独立的第三方，为交易双方提供客观、准确的房屋状态信息.（1）房屋设施信息:各种电器水暖设施的有无、好坏、功能等；（2)房屋装修信息：租赁交易时点房屋装修程度、门窗等物件的状态等;(3）物业供给信息：租赁交易时点水、电、暖、气、网等物业供给的即时量。5。房屋典当、抵押需要房屋查验房屋典当与抵押均是以房屋权属换取暂时资金支持的一种方式,在这一目的下,典当行或房屋抵押权人需要对房屋进行详细检查,以确保准确估价和未来收益。所以，在评估其合理价值与可能性收益的时候,应特别注意其现有状态对未来的影响。而房屋查验即是通过对房屋现有性状的判断来推断其未来趋势的。（1）房屋现状评价：交易时点房屋的综合性状判断；（2）房屋未来价值评估：以现有房屋性状为依据对未来价值走向的评估。三、西方国家房屋查验的基本经验1.制度化（1）房屋查验是一项职业技能，也是一个专门的行业，有统一的行业协会和行业标准。（2）行业对于从业者有固定的考核机制和聘用机制。（3)房屋查验辅助于各种房屋交易，便于交易双方对客观事实的明确与认可.2。专业化（1）房屋查验具有专业的从业人员，而且需要通过一定的职业资格考试。（2)房屋查验需要专业的仪器设备，用以检测房屋的特别部位。（3）房屋查验报告有专业固定的术语和格式，便于行业的规范管理。3.精细化（1）房屋查验的内容详细而又具体，并且因为服务对象不同而深度不同。(2)许多非客观及不能被查验的部位将不包括在查验范围内。（3)房屋查验结果是定量与定性的结合,报告具有相当的客观及准确性。四、房屋查验在我国的发展现状和未来走向1.房屋查验在我国的发展现状（1）民间热、官方冷随着房地产市场的不断发展和各类房地产交易的日渐增多，房屋查验已经成为我国民间房屋交易中的巨大需求。一些民间的验房公司和机构开始浮出水面.特别是在房地产市场繁荣的地区,验房人员已逐步成为业主购房置业的私人顾问，对于推动房地产交易和保障业主权益起到了一定作用.但是，目前的验房市场鱼目混杂，迫切需要规范和整顿。（2）需求多、供给少目前我国城市居民在购房、租赁及其它房地产交易过程中对房屋查验的需求逐渐增多，但由于我国尚没有专门的验房行业及从业人员，导致了目前市场上对验房的需求多，供给少，市场缺口很大。特别是由供求不平衡导致的市场混乱的状态将会影响到消费者的切身利益（3)不专业、不认可虽然我国民间验房机构和公司发展迅速,但由于缺乏整个行业的从业体系，使得这些机构与公司的房屋查验行为与结论缺乏认可度，而只能作为业主了解情况的依据和渠道。当然，在西方国家，验房报告也不具法律效力.但由于其行业发展规范，深得民众信赖。因此，在我国,规范、专业、正规的验房行业一直被市场所期待。（4）无规程、无规范正因为我国房地产市场没有统一的行业背景，使得这一行业的从业人员在就进行房屋查验时，行为差别很大。既有使用专业仪器对房屋进行检测的,也有使用简单工具敲敲打打的;既有依据建筑规范与标准对房屋质量进行衡量的，也有凭照经验对房屋性状进行判断的……这些，都阻碍了验房业的正规化、专业化发展。2。房屋查验在我国的未来走向（1)市场催生行业发展与西方国家一样，我国的验房行业也是随着房屋交易的逐渐增多而慢慢发展起来的.可以预测到,市场对验房的巨大需求必将促进该行业的进一步发展。而且,随着从业人员和机构的增多,将其纳入到统一的管理和规划之中，应当是不远的事情了。（2）亟待成立统一行业协会随着民间验房业务的逐渐增多，成立全国统一的具有官方背景的行业协会是大势所趋。而且，民众也希望政府介入到对该行业的管理和规范中去，通过统一规程、统一业务、统一标准、统一从业资质、统一服务价格、统一鉴定报告这“六统一”的