房地产基础知识考试

房地产根底学问考试试题一、填空题〔每空0.5分，共50分〕

1、1亩约等于667平方米。

2、1公顷等于10000平方米，约等于

15亩。

3、如今最常用的付款方式有一次性付款，

按揭贷款

，免息分期付款，三种。

4、按用处房地产的类型可划分为居住房地产，商业房地产，旅游房地产，工业房地产，农业房地产五种。

5、其土地运用限按国家规定执行。即：居住用地

70

；工业用地50；

教化、科技、文化、卫生、体育用地50；商业、旅游、消遣用地40；

综合用地或者其他用地50。

6、七通一平：是指水通、电通、道路通、排水通、热力通

、煤气通、通讯通、及场地平整；

7、房地产又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不行分割

性。包括土地，建筑物及地上附着物，房地产附带的各种权利。

8、五证：a.国有土地运用证；b

建立用地规划容许证；c.

建立工程规划容许证；d.建立工程开工证；e.商品房预售容许证。

9、两书：商品房质量说明书；商品房运用说明书；

10、目前新居办理房产证时所需的费用：登记费80元，交易费

3元/㎡，测绘

费

1.49元/㎡，契税

总房款的1.5%，公共修理基金总房款的2%。

11、按揭贷款的额数：居住房最高可贷总房款的

70%，商业用房最高可贷

60%

。13、获得房屋产权证后，房屋全部人拥有的权利：运用权，占有权，收益权，

处分权

。

14、一个中心是：以客户为中心；二个实力是：应变实力，协调实力；

三颗心是：热心，耐性，信念；四个驾驭是：国家的经济大势，房地产业的

开展状况，法律法规，工程自身的状况；五个学会是：跟踪，调查

，揣摩，

算账，驾驭

。

15、房屋建筑构造分类标准：钢构造，钢、钢筋混凝土构造，钢筋混凝土构造

，

混合构造，砖木构造，

其他构造。

16、房屋价格的形成有三种方法：本钱+利润，市场比较法，和

二者结合。

17、、一般来说客户的来源主要有媒体宣扬，

接听热线，参与开展会，挚友或老客户介绍来的客户，做直销〔DS〕等五个方面。

18、构成房屋价格的干脆费用包括：土地费用，拆迁费用，勘查测绘费，设计费，建安本钱，景观配套费，市政配套费。

19、、房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层；多层住宅为4-6层；小高层住宅为7-11层；中高层住宅为12-16层；16层以上为高层住宅，30

层以上为超高层住宅；

20、别墅可分为

联排别墅，双拼别墅，独栋别墅三种。

21、五证、两书，一表，中的“一表〞是指

商品房开工验收备案表。二、推断题〔每题1分，共20分，对的打“√〞错的打“×〞〕

1、给未成人购房，登记时要指定一名监护人，并且要到公证处公证。〔√〕

2、外地人到本地购房也须要担保人。〔×〕3、套内建筑面积=套内运用面积+套内墙风光 积+阳台建筑面积。〔√〕

4、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的间隔。〔×〕5、容积率是指总建筑面积及建立用地面积之比值。〔√〕6、一级市场是指房地产开展商根据土地运用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地运用权转让给单位或个人的市场。〔×〕7、三通一平常指水通、电通、路通、道路平整〔×〕8、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.0米以上的，按其程度投影面积计算。〔×〕9、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。〔√〕10、业主是指物业的全部人，即房屋全部权人和土地运用权人，是拥有物业的

主人。〔√〕11、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不

算建筑面积。〔√〕12、中国工商银行规定，贷款限最长可以贷30，贷款人龄不得超过

60岁。〔

√

〕13、中国建立银行规定，住房贷款最长可贷30，商业用房最多可贷20。〔×〕14、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市

场。〔√〕15、绿化率又叫绿地率是规划建立用地范围内的绿地面积及规划建立用地面积之比。〔×〕16、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。〔√〕17、消防避难层、为了整栋建筑物运用的配电房作为公用面积可以分摊。〔×〕18、基价也叫起步价，是指经过核算而确定的每平方米商品房根本价格。〔×〕19、借款人归还银行贷款，期限在一或一以内的实行到期连本加息一并还清。〔√〕20、进深指一间房屋两条横向轴之间的间隔。〔√〕三、问答题〔每题3分，共15分〕1、什么是按揭贷款？〔3分〕

答：即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，有银行现行支付房款给开发

商，以后购房者按月向银行支付本息的付款方式。2、置业参谋接待客户的过程分为哪几个步骤？〔3分〕

答：1〕客户进门每一个看见的人都要主动上前问好，提示其他置业参谋的留意

2〕置业参谋应立即上前热忱接待

3〕扶植客人整理雨具放置衣帽等

4〕通过顺手招呼，区分客户真伪，理解所来的区域和承受媒体3、置业参谋的销售实力包括哪几种？〔3分〕？答：1、创立实力

2、推断及察言观色实力

3、自我驱动实力

4、人际沟通的实力

5、从业技术实力

6、劝服顾客的实力4、名词说明：建筑面积，绿化率，容积率，经济适用房？〔3分〕答：建筑面积：指建筑物外墙或构造外围程度投影面积之和。

绿化率：建立用地范围内全部绿地面积之和及建立用地面积之比率。

容积率：是指总建筑面积及建立用地面积之比值。

经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建立、享受国家实惠政策、向城镇中低

收入家庭出售的住房。四、阐述题〔15分〕如何做一个合格的置业参谋？房地产根底学问考试试题工程名__阳光时代_______工程经理_宛晓飞__________姓名____郭秀菊________分数____________填空题(20*2’=40分)层高是指住宅高度以“层〞为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指__下层地板面_____或_下外表______到_楼层上外表______之间的竖向尺寸。共有建筑面积指各产权主__共同占有_______或__共同运用_______的建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：_整栋建筑物_________的面积扣除整栋建筑物各套〔单元〕_套内面积_________之和，并扣除已作为独立运用空间销售或出租的____车棚______、___地下室_______及___人防工程_______等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的__1/2____.从房屋层高高度分____1-3______为底层，___4-6_______为多层，____7-9______为中高层，_____10-30_____为高层，__40________为超高层。按根底的材料及受力特点分为____刚性根底______、___柔性根底_______两类。裂缝产生的缘由很多，但从产生的缘由归结起来可分为_构造强度______、_温度_________、沉降几大类。名词说明〔5*4’=20分〕建筑容积率地块内建筑物的总建筑面积及地块面积的比值绿化率地块建筑规划用地范围内绿化面积及规划建立用地面积之比建筑密度规划地块内各类建筑基底占地面积及地块面积之比进深一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度开间一个独立房间从一面墙壁到另一面墙壁之间的间隔开间住宅的宽度。一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的间隔。概念理解〔3*5’=15分〕什么是钢筋混凝土构造？是指承重的主要构件；是钢筋混凝土主要建立的，什么是土地运用权？在法律允许范围内依法交由其运用的国有土地或集体土地的占有，运用及部分收益或处分的权利。什么是商品房修理基金？是按建立部住宅共用部位共用设施设备修理管理基金方法的规定。新建商品住宅，出售后的商品房共同运用的设施设备所运用的修理费用简答题房地产五证一方案两书分别指什么？〔10分〕答：国有土地运用证；建立工程用地规划容许证商品房预售容许证建立工程规划容许证建立工程施工容许证建立工程投资方案商品房质量保证书商品房运用说明书简述题〔15分〕请简洁谈谈，通过房地产销售学问的学习，你觉得最大的收获有哪些？以及以后打算学习的方向。最大的收获是对房地产行业有了更深化的理解；让自己在房地产领域的学问更专业。在房地产销售过程中会遇到很多挫折，，都一一得到理解决，在今后的学习中理解市场经济及企业竞争的根本规律，熟识国际经济及行业开展趋势；具有猛烈的创业意识，不屈不挠力求胜利的精神。房地产专业学问试题什么是房地产？〔5分〕答：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是及地产连接为一体的，具有整体性和不行分割性。什么是房地产产权？〔5分〕答：指权利人对土地运用权和土地上建筑物及附属物；的全部权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。房地产登记有何法律权利？〔5分〕答：依法登记的房地产权利受法律疼惜。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的成认。产权可以一法人对其房地产行使占有运用；处分和收益的权能，任何其别人无权干预或防碍，否则产权人可以依法恳求法律上的疼惜。房地产登记发证由哪个部门负责(5分)答：房管局5.房地产证有什么作用？〔5分〕答：房地产证是房主合法拥有房产的凭证房地产登记的种类有哪些？〔5分〕答：房地产登记的种类分为初始登记.转移登记.抵押登记.变更登记.其他登记。土地运用限是如何确定的？〔5分〕答：〔1〕居住用地70；〔2〕工业商业教化科技文化卫生体育用地50；〔3〕旅游消遣用地40；〔4〕综合用地或其他用地50；房屋的建筑面积，公共面积是由什么部门来确定的？答：房管局测绘大队或技术监视局测绘中心房地产开发商预售商品房时应具备的五证是什么答：建立用地规划容许证建立工程规划容许证商品房预售容许证建筑工程施工容许证国有土地运用容许证土地运用权出让方式：拍卖招标挂牌出让：：。购房者签署房地产买卖合同应具备的条件是什么？必需交纳购房款供应购房款收据供应身份证复印件选择银行按揭的个人许供应的资料夫妻双方户口薄及身份证复印件。外地人员须带暂住证。私营业主须带营业执照副本及前两个月的税单。夫妻双方的收入证明首付款的收据及复印件结婚证书复印件。〔入未婚则需供应单位供应的未婚证明。〕夫妻双方私章。合同副本一份。银行信誉卡护活期储蓄存折。保险费。13.房地产市场：是由房地产一市场〔俗称土地市场〕，房地产二市场〔俗称楼盘开发〕，房地产三市场〔俗称散盘交易〕组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。14.三通一平：是指地皮在开展根底上的通路通，通电通，通水通，平整场地。15.七通一平：是指暖气通，水通，排污通，通讯通，路通，电通，气通通，场地平整。16.请写出容积率计算公式？答：建筑总面积/建筑用地面积容积率是限制土地建筑的重要指标17.什么是层高？答：指的是下层地板面或楼板面到上层地板面或楼板面的困难18.什么是多层，小高层，高层？答：多层：4-6小高层7-11高层：16层以上19.什么是住宅的运用率？答：套内面积/建筑面积20.什么是建筑密度？答：建筑物地层面积/地块面积答案房地产是房地产和地产的总称，具体指的是土地及土地上的建筑物及其附着物所生相关权益。土地建筑物附着物占有运用房地产管理局或房管局房地产证是房主合法拥有房地产的凭证初始70504050房管局测绘大队土地证用地规划容许证施工容许证预售容许证建筑规划容许证招标拍卖挂牌出让购楼款购楼款身份证收入首付款有工作单位出具的未婚证明一级二级三级路通水桶电通场地水路暖气建筑面积/土地面积从楼地面到上层的楼地面称为层高7层以下含7层的住宅或其他建筑8到18层19层以上套内面积/建筑面积土地面积房地产经纪根底第一章一、房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成别人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。把握三个核心概念：佣金、居间和代理。居间是媒介效劳，代理是以托付人的名义，在受权范围内效劳的行为。佣金是房地产经纪机构完成托付事项，由托付人向其付的酬劳。二、房地产经纪分类，1、按经纪活动的方式分，房地产代理和房地产居间。2、按经纪活动所涉及的标的房地产类型分：A、据标的房地产用处类型分住宅、商业、工业房地产经纪，B、据标的房地产物质状态类型分土地经纪和房屋经纪，C、据标的房地产所处市场类型分土地市场、新建商品房市场和二手房市场。3、据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型分房地产转让经纪、房地产租赁经纪和房地产抵押经纪。4、据房地产居间所促成的房地产交易类型，可将居间分为房地产转让居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间。三、概念之间的区分：在房地产居间业务中，经纪人和经纪机构是中间人，经纪人、经纪机构及托付人之间的法律关系比较困难，法律允许经纪机构向交易的相对两方同时供应效劳，并向双方收取佣金，交易方的中介本钱就比托付代理方式小，在我国市场上，以房地产居间为主。我国法律规定经纪人只能为一方供应代理效劳，代理的法律关系简洁明了，在经济兴盛国家和地区代理是最根本甚至唯一的房地产经纪业务类型。四、房地产经纪的特点：1、效劳性〔效劳具有三个本质的特点：非实物性、消费和消费的同时性、不行储存性，作为一种经济活动，效劳既有运用价值、又有价值、也具有商品的性质。房地产业属于第三产业，即广义的效劳业，及房地产业的开发业相比，决策询问、营销筹划、租售代理、价格评估、物业管理更具有效劳业的性质。狭义的房地产效劳业是城市房地产管理法中的房地产中介，包括房地产经纪业、房地产估价业和房地产询问业。广义的房地产效劳业包括为房地产经济活动供应信息询问效劳和事务代理效劳的各类效劳，如经纪、估价、询问、探讨、培训、软件和网络等。房地产经纪业作为一种效劳性行业，具有消费及消费的同时性，使得房地产不能向开发业在下一环节去修正上一环节的质量缺陷，就要求〔1〕经纪人在每一个操作环节都必需表达较高的效劳质量。〔2〕经纪人具备较高的人际沟通实力。〔3〕效劳业的不行储存性要求经纪机构的内部管理及整个行业管理提出了较高的要求。〕2、专业性〔房地产是一种极为特别的商品。首先它以土地为物质构成要素，造成了其空间的固定性，还使得它成为一种不完全的劳动产品，所以房地产经纪人要把握交易中最敏感、最关键的因素——价格，其次，房地产作为价值量很大的单项商品，常常须要信贷的支持，第三要求经纪人要把握交易作为经济行为的一般规律，还要把握其所涉及的社会、情感因素，第四须熟识及房地产交易相关的法律、法规，意料将来房地产的开展趋势。〕3、地域性五、房地产经纪作用：1、传播经济信息2、加速商品流通3、优化资源配置〔资源的合理配置，主要是指人力、物力、财力在各种不同的运用方向之间的合理支配，在经纪活动中，由于经纪人及客房之间“无连续性关系〞的重要特征，经纪人根据公认的竞价原则为买主找寻卖主。〕4、标准和完善房地产市场。六、房地产经纪业的产生和开展：元代已有从事经纪活动的人，当时从事房屋买卖说合的中介被称为“房牙〞，鸦片斗争之后，房地产经纪活动随之产生，称为“二房东〞。目前上海持证的经纪人有2万余名，目前我国经纪业仍存在着从业人员素养不高、企业经营不够标准、法律法规不健全的状况。七、房地产经纪业的行业特性〔留意：及房地产经纪的特点区分开来〕1、中介性〔经纪人不拥有房地产商品的全部权，是交易的中介人，而非当事人，中介性是经纪业具有的根本特点，是经纪业在房地产业领域的特别表现，中介效劳是其根本职守，其经济活动中必需以不取代交易当事人的任何一方为原则。〕2、信誉性〔房地产经纪效劳的信誉性，具有社会信誉的特征，信誉性对经纪人和经纪企业来说，不只是企业品质的问题，而是事业本质的要求，信誉性是至关房地产经纪人社会责任、事业生命和开展根底的重要因素〕3、专业性〔经纪人必需依托其系统的专业学问，在交易各个环节都严格把好平安关，房地产经纪业是以专业性为功能根底的效劳行业〕八、开展经纪业的意义：1、有助于房地产市场的活泼和兴盛2、有利于房地产行业的稳定持续开展3、有助于住房制度改革接着的深化4、有利于促进人民居住生活程度的进步5、适应在房地产经沆领域建立市场经济体制的要求。九、房地产经纪业的管理形式：两种，一是由政府主管部门施行的行政管理；二是由行业协会施行的自律性管理。管理手段包括法律手段、行政手段、经济手段和言论手段。目前房地产经纪行业管理已开始逐步走向由政府主管部门和行业协会共同管理，以法律手段为主伴随行政手段和经济手段等的综合管理形式。行政手段管理由各级建立行政主管部门管理，国务院建立行政主管部门归口管理全国的房地产经纪工作。经纪业施行管理的根本根据：国家政府部门发布的有关房地产经纪业管理的法律、法规和规章。十、房地产经纪业管理内容：1、注册登记和备案〔经纪人所持有的资格证书必需注册登记，方可执业，未经注册登记的持证从业人员不得从事经纪活动。经纪人变开工作，应持经纪机构出具的调动、调离、解聘等证明、本人的注册证及其它相关证明，向原注册部门办理变更注册登记或注销。经纪人有以下状况之一的，由原注册机构注销注册：1、不具有完全民事行为实力2、受刑事处分3、脱离经纪工作岗位连续2〔含2〕以上4、同时在2个及2个以上经纪机构进展活动5、严峻违背职业道德和行业管理规定。〕2、执法检查〔经纪业的违法行为〔不正值竞争除外〕的检查和处理，由房地产行政主管理部门查处，不正值竞争违法活动，由工商行政管理部门查处，不合法不标准行为由其所在地各级房地产管理部门按分级管理的职责进展。〕3、收费管理〔主要是从是否符合收费标准和是否明码标价两个方面管理，制止经纪人和机构获得佣金以外的收益。〕4、信誉管理〔20028月房地产信誉档案的建立范围是房地产开发企业、房地产中介效劳机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员。信誉档案内容包括根本状况、业绩及良好行为、不良行为等。全国房地产信誉档案系统建立根据“统一规划、分级建立、分步施行、信息共享〞的原则，建立部组织建立全国资质一级房地产企业及执业人员信誉档案(简称“一级房地产信誉档案〞)十一、房地产经纪行业协会是经纪机构和经纪人的自律性组织，是社团法人，不是行政机构，主要遵循按需设立的原则，全国和地方及地方之间的经纪行业协会并不是上下级隶属关系，待业协会的章程对参与协会的经纪机构、经纪人具有强迫约束力，协会主要职责组织经纪人培训、对经纪人进展监视检查、调解经纪人及经纪机构之间的纠纷等，制定自律性的行业规则是经纪业协会施行行业管理的重要手段。行业规则是公约，不是国家法律法规和规章条例，行业规则属于公约的范畴，但它不同于一般的乡规民约，行业规则的产生履行了确定的程序，具有广泛的群众性和民主性，集中表达了业内人员的共同意志，行业规则具有约束力，对经纪人提出职业道德的要求是行业规则一个显著的特点〔具体内容自己看书P15〕。房地产经纪行业管理的法律标准分为：房地产经纪综合管理类、房地产经纪执业管理类、房地产经纪收费管理类三大类〕第二章一、经纪人员职业资格的种类：经纪人员在经纪机构中干脆从事经纪业务的执业人员，必需是依法获得相应的职业资格证书并经有关主管部门注册生效的房地产经纪人员，未获得职业资格证的人员，一律不得执行房地产经纪业务。获得证书的人员只能在其获得证书种类规定的业务范围内执行业务，不得超越。经纪人职业资格分为执业资格和协理资格两种。〔两种资格三种证书〕中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书、上海市执业经纪人执业证书和中华人民共和国房地产经纪人协理资格证书。房地产经纪人执业资格〔全国〕：是依法获得职业资格有关主管部门注册登记后以房地产经纪机构的名义独立执行经纪业务，可自行开业设立房地产经纪机构或经从业的经纪机构受权，独立开展经纪业务，并担当责任的自然人，担当房地产经纪机构关键岗位工作，指导经纪协理进展业务，订立经纪合同等重要业务文书并获得合理佣金，可在全国范围内注册执业。房地产经纪人协理从业资格：扶植经纪人从事非独立性经纪工作的自然人，几个只获得协理资格的人员在没有房地产经纪人指导下结合进展活动也是属于超越执业范围的违规行为。协理资格的有效执业区域比房地产经纪人要小，协理资格只能在允许注册的地区内从业。获得房地产经纪人执业资格是进入经纪活动关键岗位和发起设立经纪机构的必备条件，获得协理从业资格，是从事房地产经纪活动的根本条件。上海市房地产经纪人执业资格：在上海区域内的经纪机构中由经纪机构受权，以机构名义独立执行经纪业务，并担当责任的自然人。二、经纪人员职业资格考试：经纪人执业资格考试。已获得房地产协理资格并具备以下条件之一者可申请：大专学历，工作满六，从事经纪业务满三本科学历，工作满四，从事经纪业务满两双学士学位，工作满三，从事经纪业务满两硕士学位，工作满两，从事经纪业务满一博士学位，从事经纪业务满一。房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建立部共同组织施行。建立部负责编制房地产执业资格考试大纲，编写考试教材和组织公开命题，组织或受权考前培训，人事部负责审定执业资格考试科目、考试大纲和考试命题，组织施行考务工作。经纪人协理考试：具有高中以上学历，实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。上海市执业资格考试：考试大纲由主管行政管理部门审定，公共科目考试由上海市执业经纪人协会组织施行，房地产专业科目考试由上海市房地产经纪行业协会组织施行。该证书在上海范围内有效。考试条件：本市常住人口，外省持本市居住证，并在本市从事房产经纪的人员，大专以上学历〔含大专〕，三内无犯罪行为。上海市房地产执业经纪人资格考试实行全市统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。三、经纪人员职业资格注册：房地产经纪人员执业资格注册〔全国〕：经考试获得全国证，申请执业，执业资格只在规定的期限内有效，届满前应申请再注册，申请注册必需明确执业所在的经纪机构，一个经纪人只能在一个经纪机构执业，不得同时在两个以上机构执业。经纪人所在地是指房地产经纪人从事经纪活动地，即经纪人执业所在的机构所在地，而非经纪人居处地、常常居住地和考试地。申请注册的人员必需同时具备以下条件：1、获得房地产经纪人执业资格证书2、无犯罪记录3、身体安康4、经所在经纪机构考核合格。〔留意：和龄无关〕，执业资格注册有效期一般为三，有效期届满前三个月，持证者应到原注册机构办理再次注册手续。上海市执业资格注册条件：1、获得执业资格考试合格证明2、在本市有固定居处3、无以下规定的情形〔即有以下情形不予注册〕：A、无民事行业实力或限制行为实力B、刑事处分执行完毕未满三的，但过失犯罪除外，C、撤消经纪执业证未满三的。申请人应通过经纪组织向市工商局提交文件，收到申请之日起十五个工作日内作出答复。经纪人发生变更的，应在变更之日起三十日内通过经纪组织向市工商局申请变更，上海执业证书每两审验一次。四、房地产经纪人员的权利和义务：经纪人应以醇厚信誉作为自己执业的根本原则，醇厚信誉是开展事业的根本根底。主要权利义务〔重点〕：1、要求托付人供应及交易有关的资料2、回绝执行托付人发出的违法指令3、疼惜自己的劳动成果和学问产权4、承受职业接着教化和培训5、为托付人保守商业隐私，保障托付人的权益。。。。。。。。五、上海经纪人员的权利义务：1、有权在其执业的经纪合同上签字2、依法享有其承揽经纪业务的执行权3、为当事人保持商业隐私。。。。。。。。执业经纪人不得有以下行为：供应不实信息，及别人恶意串通，收取佣金以外的酬劳〔看房费〕，利用托付人的商业隐私谋取不当利益。执业经纪人的合法权益受到损害的，可向市工商局申诉，也可向市执业经纪人协会投诉。六、房地产经纪人员的职业道德：内涵：经纪职业道德是经纪行业从业人员共同认可并拥有的思想观念、情感和行为标准的总和。思想观念主要内容涉及三个方面：职业良心、职业责任感和职业理念。〔职业良心涉及对执业活动“遵遵遵守法律律律〞“诚信〞“守信〞等执业原则〕。行为习惯是最能显化职业道德状况的层面。包括仪表、言谈、举止等方面的修养。作用和意义：从行业的角度：经纪职业道德是通过广袤从业人员的长期理论探究，总结提炼，身体力行并经集体约定而形成的。对从业人员个体而言：职业道德是通过确定的教化训练，行业气氛的熏陶、社会言论的引导而形成的。职业道德及法律法规的区分：法规和行为标准均属于外在的规定，主要通过法律手段，行政手段及行业管理手段来约束经纪人员。而职业道德则是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理行为习惯的一种修养，主要通过良心和言论来约束人员。根本要求：①遵遵遵守法律律律经营；②以诚为本〔不成交不收费，佣金是唯一收入，诚是真诚和坦诚〕；③遵守信誉〔信誉是金，经纪人员要区分合理要求和不合理要求，不轻易承诺，客观的向客户进展说明〕；④尽职守责〔严守隐私疼惜客户利益，经纪人员对自已从业的机构担当着确定责任〕；⑤公允竞争，团结合作〔合作是经纪人员和机构进步市场竞争力的重要手段〕七、房地产经纪人员的职业修养：学问构造：核心是房地产经纪的根本理论和实务学问，外层是相关专业学问，最外层是文化修养。心理素养：〔1〕自知、自信〔自知即对从事的行业有充分而正确的相识；自信来源于自知，是在自知根底上形成的职业荣誉感、成就感和执业活动中的自信力；房地产经纪工作是一项造福于民的工作〕。〔2〕乐观开朗。〔3〕坚韧奋进〔应视挫折为正常，一帆风顺的交易为间或，否则盼着简洁、顺当、高额的交易而不得〕礼仪修养：以荣耀保持清洁卫生，第二声铃声响后立即接听，您好，这是***公司，防止打断对方的讲话，谢谢，欢迎再来，对方挂断后，自己再挂断，以示敬重客户。接待客户时，应在客户的侧边就座，应坐在椅面外侧二分之一部位，上身略向前倾，应留意及客户的目光沟通，不要目光四处游移，也不能瞳孔聚焦，死死盯住对方。八、房地产经纪人员的职业技能：搜集信息的技能：〔驾驭真实、精确和系统的经纪信息，并进展鉴别、分类、整理、储存和快速检索的实力〕市场分析的技能：〔数学处理分析、比较分析、因果分析，定性的推断，定量的推断，市场分析是经纪人驾驭的根本职业技能。〕人际沟通的技能：〔理解对方心理活动和根本想法的技能，适当运用向对方传达自我意思方式的技能，把握向对方传达关键思想的时机的技能〕供求搭配的技能把握成交时机的技能：〔交易达成是房地产经纪业务流程中关键的一环，能精确推断客户迟疑的真正缘由和成交的条件是否成熟〕九、经纪机构人员管理：经纪人员及经纪机构的关系：〔1〕执业关系〔独立经纪人，是指挂靠经纪机构，自己开拓市场的经纪人，无底薪，也没业绩指标〕〔2〕法律责任关系(经纪人由于成心或过失给托付人造成的损失，由机构担当责任，再向经纪人进展追偿，由经纪机构统一承接经纪业务并担当法律责任有利于疼惜托付人、房地产经纪人和房地产经纪机构三方的合法利益，也利于促使经纪机构加强对其所属执业经纪人的监视和管理。)〔3〕经济关系经纪机构管理人员的主要内容：1、训练2、评估3、酬劳〔固定薪金，不具嘉奖性是其最大的缺点；佣金制，没有保障底薪；混合制，兼取前两种方式〕第三章房地产经纪机构一、经纪公司类型〔经纪机构：是指符合执业条件，设立从事房地产经纪活动的公司、合伙机构、个人独资机构、分支机构。〕分为：房地产经纪公司：指在中国境内设立经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份。有限责任公司以其出资额为限对公司担当责任，公司以其全部资产对公司的债务担当责任。股份是以其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司担当责任，公司以其全部资产对公司的债务担当责任，出资者可以是自然人也可以是法人，出资可以是国有资产，也可以是国外投资，出资形式可以是货币也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地运用权作价出资，但要对货币以外的出资方式进展评估作价，核实资产。合伙制房地产经纪机构：合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，对合伙机构债务担当无限连带责任从事房地产经纪活动的营利性组织。合伙人原则上以个人财产对合伙机构担当无限连带责任，如合伙人以家庭财产或夫妻共同财产出资并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，应以家庭财产或夫妻共同财产对合伙机构担当无限连带责任。个人独资经纪机构：由一个自然人投资，财产为投资人个人全部，投资人以其个人财产对机构债务担当无限责任从事经纪活动的经营实体。分支机构：能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。当分支机构全部财产缺乏以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产机构对其债务担当清偿责任。股份和有限责任公司以其全部财产担当有限责任，合伙机构和个人独资机构担当无限连带责任。二、经纪机构设立的条件：1、有自己的名称、组织机构，注明“房地产经纪〞字样。2、有固定的经营场所。3、有符合规定的注册资本4人员数量到达规定要求。三、房地产经纪机构设立的程序〔程序不能颠倒〕：1、对人员条件进展前置审查2、向当地工商行政管理部门申请办理工商登记。3、在领取工商营业执照后的一个月内到房地产行政管理部门或其托付的机构备案。〔人员审查→工商登记→备案〕四、房地产经纪机构的权利和义务：1、权利：〔1〕享有工商核准的业务范围内的经营权利〔经营权〕〔2〕向房产管理部门提出施行专业培训的要求和建议〔建议权〕。等等2、义务：〔见书P43〕，记忆方法：依法〔依法经营、纳税〕，执行〔履行合同、保守〔商业〕隐私、按规定收费〕，承受〔承受监视检查〕。五、房地产经纪机构的注销：1注销时尚未完成的房地产经纪业务应及托付当事人协商处理，可以转由别人代为完成。2机构歇业或终止经营活动应在向工商行政管理部门办理注销登记后的规定期限内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续。六、房地产经纪机构经营形式的概念和类型：经营形式是房地产经纪机构承接及开展业务的渠道及其外在表现形式，分为：无店铺形式和有店铺形式。〔商品房销售代理机构的业务开展好像表现为有店铺——售楼处，但售楼处事实上并不是经纪机构的店铺，是这类机构的固定办公场所。〕无店铺形式：个人独资机构往往没有固定场所，但其中少量机构面对大型机构客户，如房地产开发商，从事房地产转让等居间业务。有店铺形式：该类机构一般是①面对零散的房地产业主及消费者，②从事二手房买卖居间，③房屋租赁居间，④代理的房地产经纪机构。根据店铺数量的多少分为单店铺形式、多店铺形式和连锁店形式。连锁店这一形式包括直营连锁经营形式和特许加盟经营形式两种。网上联盟经营形式：随着计算机开展行业内还出现了新的一种经营形式叫网上联盟经营形式。参及网上联盟的经纪机构还保有其有形的店铺。直营连锁经营形式：由①同一公司全部，②统一进展经营管理，③具有统一的企业识别系统。以规模化经营降低运营本钱，连锁经营有效的客服了零售企业由于店址固定、顾客分散造成的单店规模小、经营本钱高等缺点，使企业可通过①统一的信息管理、②统一的标准化管理和③统一做广告宣扬形成规模效益。特许加盟连锁经营形式：〔21世纪不动产就是实行特许经营形式。〕该形式有四个共同特点：1、法人对商标、效劳标记、独特概念、专利、经营窍门等拥有全部权2、权利全部者受权其别人运用上述权利3、受权合同中包含一些调整和限制条款、以指导受许人的经营活动4、受许人须要支付运用费和其它费用。特许经营有利于企业的快速开展、成长和扩张，还能降低经营费用，集中精力进步企业管理程度。七、房地产经纪最新经营形式是MLS经营形式。参与系统的每一位成员均承受独家销售的方式和客户签订托付合同，目前我国国内已出现一种类似MLS的经营形式————独立经纪人加租售网。独立经纪人的收入实行无底薪+高佣金提成。行业内还出现了一种及传统房地产经纪有较大区分的“手拉手交易形式〞即二手房交易中买卖双方干脆确定买卖意向后办理房地产买卖合同的签订。八、房地产经纪机构选择经营形式时主要考虑三个方面：组织构造、企业规模以及规模化经营的方式，以何种形式经营除考虑可能的边际本钱〔保本点〕还要考虑以下因素：1、是否有足够的客户信息和房源信息2、是否有足够的人力资源3、整体效劳质量和效劳水准是否会下降。特许经营目前为越来越得企业所承受，可实现低本钱高速扩张以抢占更多的市场份额，每一家加盟连锁店都是独立拥有的。九、房地产经纪的组织构造形式：1、直线、参谋制〔参谋和助手不能干脆对下级发号施令，又保证了管理者的统一指挥，防止了多头指导，缺点是高度集权难免决策缓慢，对环境变更的适应实力差，职能机构和人员的沟通协调差，各自的观点有局限性，不利于培育高层管理者的后备人才〕2、分布制〔规模很大业务繁多承受此形式，优点是分布有较大的经营自主权，集中精力抓全局性、长远性的战略决策，有利于加强管理，实现管理的有效性和高效率，有利于培育高层管理者的后备人才，缺点部门重叠，费用开支大、横向联络和协调较难〕3、矩阵制〔有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联络和信息沟通，构成完成横向机构的任务〕4、网络制〔这种形式赐予组织以高度的灵敏性和适应性，特别相宜科技进步快、消费时尚变更快的外部环境〕十、房地产经纪机构的部门设置：1、业务部门〔根据业务类型的不同进展设置，可划分为置换业务部、租赁部、销售部，在连锁店〔办事处〕必需有一名以上获得职业资格的经纪人〕2、业务支持部门〔1、交易管理部，及客户签订的合同进展管理2、评估部3、网络信息部4、延展部，负责市场调查分析、原业务调整方案的制定，新业务品种的探讨工作，5、办证部〕3.、客户效劳部门4、其它部门〔行政、人事、财务等〕十一、房地产经纪构造的岗位设置：“因事设岗、因岗设人〞是企业内部岗位设置的根本原则，工作丰富化是企业岗位设置时不容无视的一条原则。1、销售部岗位〔主动协作公司做好针对所在销售个案的调研工作〕2、市场探讨部门〔针对房地产市场状况，包括供需状况、交易状况、政策法规等进展探讨〕十二、房地产经纪企业的办公系统，系统应促进经纪企业运作效率为目的，同时考虑平安性和持续性，选址首先考虑交通便利度，办公室布置首先要考虑空间的需求量。十三、房地产经纪企业的客户关系管理，它是以管理理念为指导，以信息技术为支撑，以客户为中心，施行有效的客户关系管理。客户效劳支持管理一般包括①客户账号管理、②效劳合约管理、③效劳恳求管理、④联络活动管理以及⑤客户普查等功能。客户分析系统一般包括客户分类分析、市场活动影响分析、客户联络时机优化分析、以及穿插销售及增量销售分析。经纪企业客户关系的核心内容：1、留住客户〔供应特性化效劳、正确处理投诉、建立许久的合作关系、及客户主动沟通〕2、争取更多的客户〔激励客户举荐，给新客户供应附加效劳，如有奖销售、限时实惠、汲取新客户参与客户会享受各种会员效劳〕客户关系管理由客户联络中心、客户资料数据库、客户分析子系统、选择支持子系统等组成，其中客户资料数据库是客户关系管理的核心，它是实现以客户为核心管理的重要表达。十四、经纪企业的品牌管理，优质品牌已成为企业一种主要的经纪资源。品牌的作用主要表现为是企业及消费者之间的一份无形契约，是对消费者的一种保证。品牌战略内容包括：品牌愿景、品牌定位和品牌构造。“有价值〞、“独特〞是品牌定位的两个重要原则，此外还有三个原则“可信〞、“稳定〞、和“量力而行〞。品牌构造通常由三个层次构成，第一层次：企业品牌，第二层次：事业品牌，第三层次：产品品牌。品牌的维持遵循以下原则：1、运用“全方位品牌管理〞发挥协同效应，2、利用创新使品牌焕发朝气3、亲密于消费者的关系。品牌就等于客户，拥有客户才以为着拥有品牌，满足客户需求和维系客户关系的实力是衡量企业品牌竞争力的一项重要指标。十五、经纪企业的资金管理，利润是企业经营活动所获得的净收益，是企业的经营成果，是反映企业的经营效益和管理程度的重要指标。第四章房地产交易一、房地产交易类型：房地产交易是一种特定法律行为，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠及或其他合法方式将其房地产转移给别人的行为。它主要有房地产买卖、交换、赠及、及房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件及别人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式。房地产买卖：是房地产转让最根本的形式。目前房地产买卖主要有商品房预售、商品房销售、二手房买卖、商品房预售合同转让、房屋在建工程转让等类型。按供应预售的商品房计算，投入开发建立的资金到达工程建立总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和开工交付日期。房地产交换：包括公房及公房的交换、公房及私房的交换。房地产赠及：赠及必需公证后有效以房地产抵债。以房地产作价投资入股。企业兼并、合并的房地产权属转移。房屋租赁：是房屋流通的一种特别形式，它是通过房屋出租逐步实现房屋价值，从而使出租人得到收益回报的一种房地产交易形式。房屋租赁同房地产买卖是房地产交易行为中最常见的两种形式。房屋租赁主要有房屋出租和房屋转租两种。房屋转租是指房屋承租人在租赁期间将承租的房屋部分或全部再出租的行为。房地产抵押：不转移占有的方式供应债权担保。主要分为：土地运用权抵押〔土地运用权抵押是指以有偿出让方式获得的土地，且土地上尚未建立房屋的土地运用权设定抵押。在中国，土地全部权不能抵押，以行政划拨方式获得土地运用权不能单独抵押〕建立工程抵押〔建立期间将在建的房屋及土地运用权全部或部分设定抵押，已经预售的部分不能抵押〕预购商品房期权抵押〔抵押必符合以下条件：①抵押所担保的主债权仅限于购置该商品房的贷款；②不得设定最高额抵押；③并符合国家关于商品房预售管理的规定〕现房抵押〔获得全部权的房屋及其占用范围内的土地运用权设定抵押，连房带地〕二、房地产买卖的根本流程：商品房〔一手房〕销售的一般流程〔依次不能颠倒〕：购房人找寻中意楼盘查询该楼盘的根本状况订立商品房买卖合同并网上备案交易过户登记。商品房预售条件：〔上海市从200110月1日起执行〕七层及以下完成根底工程并施工至主体构造封顶；八层及以上应完成根底工程并施工至主体构造三分之二以上〔不得少于七层〕。办理预售登记备案的资料：申请书、购房人身份证明、托付书及代理人身份证明、预售合同。商品房网上备案：目的是透亮信息、标准交易、便利登记、社会监视。预售容许证生效当日，开通楼盘网上销售功能，实现预售容许证发放及网上备案同步。二手房买卖根本流程：一般要经过九个环节。网上备案并签署合同：“手拉手交易的〞通过房地产交易中心签订交易合同并进展备案登记。⑤登记过户：房地产是不动产其交易行为生效必需通过权属转移、过户、登记来实现。⑦五、房屋出租的根本流程：找寻相宜的承租人或出租房源〔对出租人而言出租的房屋必需是其全部的房地产，以房地产权证为凭，已抵押的房屋出租应得到抵押权人的同意，共有房屋出租应得到共有人的同意，售后共房必需经过购房时同住成人的同意〕网上备案，签订房屋租赁合同〔签订房屋租赁合同时应参照示范文本〔非示范合同〕，私有非居住房屋出租必需办理公证〕登记备案领取租赁证缴纳税费。六、房地产抵押的根本流程土地运用权抵押，债务合同〔主合同〕依法成立。按国家规定，房地产登记证明交抵押权人保管，而房地产权证经注记后应归还给产权人，抵押权人不能擅自扣押房地产权证。建立工程抵押，投入开放建立的资金到达工程建立总投资的25%以上，抵押债权不能超出该建立工程总承包合同，该建立工程范围内的商品房尚未预售，已签有资金监管协议。七、房地产交易合同房屋买卖合同：主要条款包括买卖房地产的坐落、地点、面积，买卖的价格、支付方式、期限。二手房的买卖还应留意以下几点：1、共有人的权利2、权益转移〔住宅质量保证书和住宅运用说明书，应一并转移给买受人，买受人享有“两书〞规定的权益〕3、房屋质量4、承租人优先购置权〔应在出售前三个月通知承租人〕5、集体全部土地上房屋的买卖对象，只能出售给房屋所在地乡〔镇〕范围内的集体经济组织或者个体经济者6、住房户口迁移7、修理基金交割8、物业管理费、公用事业费具结。房屋租赁合同：主要条款：〔1〕当事人姓名〔名称〕及居处；〔2〕房屋的坐落、面积、构造、附属设施和设备状况；〔3〕房屋的运用要求和修缮责任；〔4〕房屋返还时的状态。等等。房地产抵押合同：是担保债权债务履行的手段，是债权债务主合同的从合同。抵押合同自登记之日起生效，而不是自抵押合同签订之日起生效。一宗抵押物存在两个以上抵押权人的，须要变更抵押合同的抵押权人，必需征得全部后顺位抵押权人的同意。第五章房地产价格及税费一、房地产价格的概念：既包括土地价格又包括房屋建筑物的价格。土地价格：①土地价格是地租的资本化。全部地租是土地运用者为运用土地而向土地全部权人支付的费用，②土地的价格具有双源性。一方面是土地本身或土地中纯自然的部分——土地资源价值；另一方面是投入的物化劳动和活劳动——劳动价值，也可称为土地资本价值，它的大小是由劳动量确定的。房地产价值是房屋建筑价值和土地资源价值、土地资本价值的统一，房地产价格就是这种特别价值的货币表现。房地产价格的上下由房地产的效用、相对稀有性、有效需求和市场性共同确定的。效用，指某一房地产引起人们对拥有其产权的欲望的实力。有效需求是指有支付实力的需求也就是对某一房地产的现实购置力。二、房地产价格的种类：按产权内容划分，分为房地产全部权价格和房地产他项权利价格，目前我国商品市场上的商品买卖价格、经济适用房配售价格都属于房地产全部权价格。房地产他项权利价格可分为租赁权价格、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格。目前我国大陆境内房地产他项权利的主要形式是租赁权和抵押权，较常用到的他项权利价格是抵押权价格。按物质实体类型划分，房地产价格〔连房带地的房地产整体〕、土地价格和建筑物价格。目前我国商品房市场上的一般商品房销售、转让价格属于房地产价格。土地运用权出让、转让价格属于土地价格。公有住房出售给原租用居民的价格属于政策性建筑物价格。按房地产交易方式划分，转让价格、租赁价格和抵押价格。公房出售有三种价格形式，商品价、本钱价和标准价。所谓标准价是城镇低收入职工购置住房时，免征住宅综合造价中相关的税费，并由国家或单位担当确定的配套设施开发费用。标准价的构成因素包括住宅本身的建筑总价和征地、拆迁补偿费。房地产租赁价格常称房屋租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租。中国大陆目前的房屋租金有市场租金〔协议租金〕、商品租金、本钱租金、准本钱租金和福利租金。在现实生活中房屋租金不仅包括承租人以租金形式支付给出租人的费用还包括交给出租人的押金或保证金的利息。按产生方式划分，分为实际成交价格、评估价格和理论价格。评估价格还包括评估的最终结果和评估的中间产品——试算价格按计价单位划分，总价和单价。楼面地价和土地单价的换算关系是土地单价=楼面地价*容积率三、经纪业务中的价格询问：房地产经纪人员从事价格询问应驾驭评估的根本原则和市场比较法、收益法、本钱法等估价方法，①为客户供应价格询问必需首先确定标地房地产的最高最正确运用状态，②对某一类房地产的价格走势进展推断，③对可行的租金进展分析。四、房地产交易和运用中的税1、营业税，是对有偿供应应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。纳税人是在境内的单位和个人，纳税根据是供应劳务的营业额，转让无形资产的转让额或销售不动产的销售额，统称为营业额。包括手续费、效劳费、基金等，税率为5%。A、营业税政策规定〔新增内容〕：20211月1日起个人将缺乏五非一般住房对外销售，全额征收营业税及附加5.55%。个人超过五〔含五〕的非一般住宅或缺乏五的一般住房对外销售按差额征收5.55%。个人超过五〔含五〕的一般住房对外销售的，免征营业税。B、营业税的实惠政策：〔新增内容〕〔上海市〕售后公房，首次转让时仍按原税收实惠政策执行。〔不交税〕〔上海市〕农村按“三个集中〞支配给农夫居住的房屋，首次转让时比照售后公房。〔不交税〕企、事业单位按本钱价、标准价向本单位职工出售住房的收入，免征税。廉租房免征个人出租住房，不区分用处，在3%税率的根底上减半征收营业税。C、一般住房的实惠标准，同时满足以下条件：202111月1日起，上海市享受一般住房标准调整为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套，内环线和外环线之间140万元/套，外环线以外98万元/套以下。房屋购置时间：凡在20055月31日前购置新建商品住房的，以购房人获得的产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定。在20055月31日前购置存量商品住房的，以购房人获得的产证上记载的时间确定。在20056月1日后购置商品住房的，以购房人获得产权证或契税结算后的完税凭证上记载的时间确定。2、契税：是以全部权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。在土地运用权转让，房屋买卖、赠及、交换过程中，发生的纳税行为。契税的计税根据是土地、房屋权属转移当事人签订的合同成交价或核定的市场价。契税税率为3%。实惠政策如下：〔新增内容〕对购置一般住房的，减半征收契税对个人首次购置90平方米及以下住房，且符合一般住房标准的，须凭市房地产交易中心出具的首次购房证明，契税按1%征收。廉租住房、经营经济住房的单位，免征契税。个人购置经济适用房，在法定税率根底上减半征收契税。3、印花税根据不同征税工程，实行从价计征和从量计征两种方式。承受比例税率和定额税率两种税率。购销合同印花税，购销金额万分之三税率贴花。产权转移书据印花税，主据人按协议金额万分之五税率贴花。权证印花税：领售人按每本5元贴花。〔定额税率〕印花税的实惠政策：〔新增内容〕廉租房免征。个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。4、土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权、获得增值性收入的单位和个人征收的一种税。实惠政策：个人转让花园住宅，增值额按四级超率累进税率〔30%、40%、50%、60%〕计征增值税。原自用花园住宅，凡居住满五或五以上的，免于征收土地增值税，居住满三未满五的，减半征收土地增值税，居住未满三的，按规定计征土地增值税。〔新增内容〕事业单位、社会团体以及其它组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除工程金额20%的，免征土地增值税。纳税人应自转让房地产合同签订之际日起7日内办理申报纳税。5、房产税是以房屋为征税对象，是一种财产税。自用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。计税根据分为按计税余值计税和按租金收入计税两种。按房产余值计算缴纳的，税率为1.2%，依房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。折旧额＝原值*〔1－残值率〕/折旧限，折旧额/12=月折旧额，房产税实行按征收，分期缴纳。房产税在房产所在地缴纳。以下房产免纳房产税：个人全部非营业用房产对廉租房免征〔新增内容〕个人出租住房，不区分用处，按4%的税率征收房产税。〔新增内容〕〔区分于商铺〕6、个人所得税〔新增内容〕：计算应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。房屋原值是实际支付的房价款及交纳的相关税费。合理是指纳税人实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。个人所得税的计算：一般住宅个人所得税的计算是：〔本次转让价－房屋原值－本次转让中的税费－合理费用〕*20%或本次转让价*1%〔考试时用简便方法算〕非一般住宅个人所得税的计算是：〔本次转让价－房屋原值－本次转让中的税费－合理费用〕*20%或本次转让价*2%〔考试时用简便方法算〕对个人转让自用5以上，并且是家庭唯一生活用房获得的所得，免征个人所得税。7、城镇土地运用税，是以征收范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税根据。征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区。土地运用税的适用税率：实惠政策：〔新增内容〕廉租免征对个人出租住房，不区分用处，免征五、房地产交易手续费：1、首次交易须要缴纳交易手续费对象为开发单位和买卖双方，开发单位缴费标准为商品住房每平方米3元，针对非住宅商品房交易手续费应缴纳的标准为买卖双方各按成交价的0.08%缴纳。2、住宅的交易手续费缴纳标准为买卖双方各每平方米2.5元，非住宅买受方缴纳标准为成交价的0.5%。六、房地产登记费：〔以下内容比较搞，请自行归纳总结，费用记住，必考内容〕房地产权属初始登记费：建立用地运用权初始登记，按登记工程价格总额，实行差额定率分档累进方法，向权利人收取，按一个地块为一证，每件收费的上限为2万元。房屋初始登记费：住房每套80元，向权利人收取，非住房按每登记单元550元，向权利人收取，车库按每个车位80元，向权利人收取。经济适用房、配套商品房向权利人减半收取。农夫宅基地的住房，不收房屋登记费，收取工本费10元，向权利人收。七、房地产转移登记费、变更登记费、预报登记费、更正登记费、异议登记费、地役权登记、其它登记：土地每件300元〔除异议登记土地每件50元，土地单方预报登记每件50元〕，住房每套80元，非住房每套登记550元，车库每个车位80元，农夫不收登记费，收工本费10元，申请补证，只收工本费10元，街道门牌号变更，只收每证10元。登记机构错误造成的更正不收取登记费。八、房地产抵押登记费：出让土地运用权抵押按抵押物的价格总额，实行差额定率分档累进方法，每件收费上限为3万元。住房每套80元，非住房每登记单元550元，车库每个车位位80元。九、房地产文件登记费：土地每件50元，住房每套套80元，非住房每登记单元550元，向申请人收取，车库每个车位80元。十、房地产资料查阅费：查阅房地产堪丈资料每套50元，复制房地产堪丈资料收取每套300元。房产证附电脑宗地图和房屋平面图均按每证25元收取。十一、物业效劳收费：物业管理按受物业产权人、运用人托付，对房屋建筑及其设备、公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等方面进展日常维护、修缮、整治效劳。实行政府指导价和市场调整价。允许双方充分协商的根底上，通过确定的程序确定相应的收费标准。收费标准应通过市物业管理协会组织的专家论证，在经区县物价局确认并报市物价局备案，再经业主大会同意。十二、收费的计价单位为每月每平方米建筑面积，每月每户，按月收取，可预收物业管理费，但期限不得超过3个月。第六章房地产权属登记一、市住房保障房屋管理局负责房地产登记管理工作，市住房保障房屋管理局所属的上海市房地产登记处〔市登记处〕负责登记的日常工作，区、县房地产登记处受市登记处托付，具体办理房地产登记事务。二、市房屋、土地行政管理部门应当建立全市统一的房地产登记簿和房地产登记信息系统、制作统一的房地产权证书和登记证明，制定统一的房地产登记技术标准并向初会公开。登记机构应当根据房地产登记技术标准和登记信息系统的要求，将登记事项记载于房地产登记簿并公示。三、上海市房地产登记范围：市属农场范围的房地产登记、涉及国家平安、军事机密等特别范围的房地产登记。房地产登记中遇到的业务操作问题，由市登记处负责处理，涉及政策口径的制定和说明，由市住房保障房屋管理局权籍处负责，必要时会法规处及有关部门探讨答复。四、房地产权证和登记证明：20035月1日起启用新版房地产权证和登记证明。国有土地运用权和国有土地上的房屋应当颁发绿色房地产权证书。集体土地运用权房屋颁发红色房地产证。土地运用权、房屋全部权的房地产权证，由市住房保障房屋管理局颁发。房地产他项权利和其他依法应当登记的房地产权利或者房屋租赁合同等及房地产权利文件由市登记处颁发登记证明或者登记备案证明。五、房地产权属登记流程〔不能颠倒〕：受理登记申请堪丈绘图权属〔产权〕审查、确认核准登记并绘制权证〔审核批精确认房地产权属的，准予登记，经过审核未批精确认房地产权属的，予以延期登记或者不予登记。准予延期登记的房地产包括:权属不清或争议尚未解决的，须要补办手续的，权利人在国外的，不予登记房地产包括：权属不清，违章建筑，临时建筑等〕颁发或者注销权属证书〔登记费用包括：登记费、权属证书工本费、测量堪丈费等。六、建立用地运用权初始登记：〔申请书、身份证、合同这三样资料是共性，必需的东西〕以出让、租赁方式获得建立用地运用权的，提交申请书、身份证、出让或土地租赁合同、地籍图、土地权属调查报告。以划拨方式获得建立用地运用权的，提交资料〔同上〕七、新建房屋开工验收合格后，房地产权利人申请房屋全部权初始登记，提交：申请书、身份证、记载建立用地运用权状况的房地产权证书建立工程规划容许证及其工程表、附图开工验收证明、地籍图房屋权属调查报告等。八、转移登记：〔宗旨是主体变了，就是转移，主体不变，就是变更，配偶之间的登记确定是变更登记〕，登记机构应当在申请之日起二十天内完成审核。九、变更登记，登记机构审核自申请之日起二十日内完成。十、注销登记：房屋因倒塌、灭失的注销登记因建立用地运用权终止的注销登记因建立用地运用权、房屋全部权抛弃的注销登记因行政机关、法院作出终止建立用地运用权，房屋全部权的注销登记〔确定生效后才能去〕十一、房地产抵押登记审核、预报登记审核都是七日内完成审核。十二、预报登记的变更登记：因预购人离婚、死亡或终止。预报登记后，债权人自可以进展不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权歼灭的，预报登记失效。十三、登记机构依职权更正登记：市登记处应当在7日内完成审核。十四、房地产登记老条例的修订：新条例于20217月1日施行。修订的内容主要有：房地产登记日。原条例以受理日为登记日，新条例将登记日改为记载于房地产登记簿之日起。房地产登记的根本单元，土地以宗地为根本单元，居住房屋原则上以套为根本单元，非成套的，已登记的维持原状。非居住房屋以规划确定的完好功能、可以独立运用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间为根本单元，比方独幢的宾馆、公寓式酒店以幢为根本单元。第七章房地产市场调查根本学问房地产市场调查是房地产经纪机构和经纪人员的根本工作。单项选择房地产市场调查的概念：市场调查是分析市场、研判市场的根底，也是营销决策的根底。信息资源已和资金、材料、设备、人力等并列为企业管理的五大资源。多项选择〔考点〕房地产市场调查是指，根据既定的目的和要求。运用科学的调查方法和程序，系统地、全面地搜集、整理房地产市场的各类信息，从而到达为房地产企业的市场研判和营销决策效劳的目的。单项选择房地产市场调查的作用：可以使房地产企业对现有市场充分理解，解决面临的问题，躲避市场风险；还可以对产品及营销策略进展评估，觉察新的市场时机；理解消费者对住宅的要求和意见，从而找寻最正确的市场切入点，不断开拓市场，进步市场占有率。多项选择市场调查的根本原则：客观性原则。市场调查过程应实事求是；适用性原则。市场调查活动的质量并不表达在数量上，而是在对企业决策的适用性上。单项选择系统性原则。4、动态性原则。5、经济型原则。6、科学性原则。要留意对调查活动的总结和进步。房地产市场调查的一般程序：可以分为以下几个步骤：确定调查目的→初步调查→调查设计→施行调查→资料整理→报告的打算及提出。其中前三个步骤为筹划阶段，后三个步骤属于调查施行阶段。房地产市场调查的目的是多样的，既有为整体市场探讨而进展的宏观调查，也有为某个具体工程效劳的调查，此外还有为意料将来开展趋势所作的调查。调查表的设计室整个调查工作的核心，既有具有科学性又要有艺术性，首先必需完成赐予的调查目的；其次是要充分考虑受访者的理解力和感受；第三是要易于操作。多项选择房地产市场调查的根本内容：涉及房地产市场所处的环境〔如正常法规、经济文化等〕、市场需求和供应状况、市场营销活动等多个方面。房地产市场竞争状况调查内容：1主要内容包括：行业状况、竞争企业〔数量、规模、实力、社会信誉等〕、技术程度、新产品开发状况等。多项选择、单项选择2理解竞争企业的实力包括资金实力、技术实力、社会信誉度、规模化经营程度、消费实力利用率、利润水同等。3产品状况包括市场上现有的产品的状况和新产品开发状况。房地产价风格查内容：无论是工程的前期筹划或是进展过程中，价格无疑是房地产商最关切的内容之一。可分为两种状况，一是前期为工程研判和市场定位效劳；二是销售过程中为应对市场竞争、开展营销活动而进展的价风格查。调查的主要内容：环境因素：政策法规环境调查、经济环境调查、社会文化环境调查、房地产根底环境〔房地产根底环境调查主要包括：社区配套条件〔社区的交通条件、生活和商业设施、体育和餐饮消遣设施、社区旺盛程度等〕、社区文化气氛、社区居住质量等〕供求状况：供应量的调查包括：已经推出上市的房产供应量、房地产市场的将来供应状况。需求量的调查包括：已经得到实现的市场需求量、房地产市场的将来需求状况。市场价格价格弹性，价格弹性是价格变动后消费者和开发商的反响，具体表现为开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。房地产促销调查内容：促销是促销方式调查是针对市场上的竞争或相关工程的〔传递给消费者及用户，产生好感和信任〕活动及其效果进展的，具体内容包括：促销方式的运用、广告媒体的运用、代理公司的选择、促销人员的装备、各种营业推广活动等。单项选择促销方式一般有以下几种：人员促销、广告、营业推广、公共关系和包装。多项选择房地产市场调查的方式方法：房地产市场调查的方式方法可分为两大类：第一类按选择调查对象来划分，有普查、抽样调查、重点调查、典型调查等方式；第二类是按调查的具体方法划分，有访谈调查法、书面调查法、访问法、网络调查法、视察法等。多项选择房地产市场调查的方式普查是对调查对象总体所包含的全部进展调查。抽样调查就是从调查对象全体〔总体〕中抽取假设干个体作为样本进展调查，可分为随机抽样和非随机抽样两大类。随机抽样最主要的特征是从总体中随意抽取样本。具体分为：简洁随机抽样、分层随机抽样、分群随机抽样。分层随机抽样是对总体按某种特征〔如龄、性别、职业等〕进展分组或分层，然后从各组〔层〕中随机抽取确定数量的样本。非随机抽样是指市场调查人员在选取样本时并不是随机选取，而是先确定某个标准，然后再选取样本数。具体分为：就便抽样、推断抽样、配额抽样。就便抽样，也称随意抽样调查法，即市场调查人员根据事先确定的时间、地点选取样本，如在某个商场对顾客进展拦截访问。推断抽样，即市场调查人员根据自己以往的阅历来推断选择哪些个体作为样本的一种方法。当样本数量不多，样本间的差异有较为明显时，承受此法能起到确定效果。配额抽样，即市场调查人员通过确定一些限制特征，将样本空间进展分类，然后由市场调查人员从各组中抽取确定数量的样本，例如某房地差公司须要调查消费者的购房潜力，特别要理解中、低收入消费者的购房欲望，则可根据收入和龄将消费者进展分层，在对每个层次支配不同比例后，得出相应类别的样本数量，在此根底上绽开调查。重点单位调查不具备普遍的代表性。一般来说，流通渠道、经营条件、竞争企业和竞争楼盘等方面的调查可以承受这种方式。多项选择典型调查是指在调查对象总体中有意识地选择一些具有典型意义或具有代表性的单位，对其进展调查，进而推断出一般结论。比方选择一些购置大户作为调查对象。〔二〕房地产市场调查的方法1、访谈调查的优点：适用对象广泛；富于伸缩性，可灵敏操作；具有激励效果，答复率高；有视察时机，所获资料精确性、真实性较高；便于深度访问等等。缺点是对调查人员的素养要求较高。可分为个人访谈和座谈会等。2、座谈会法由主持人组织8-12名访问对象，最大特点是灵敏，可以调查多个问题，并进展适当的扩展。座谈会法一般在绽开大规模的定量调查之前，为了更好地把握问题，确定假设、设计问卷而实行。承受座谈会法须要留意的是要选择相宜的被访者并进展合理分组；选择优秀的主持人。5、书面调查中设计调查表应留意以下事项：〔1〕问题要精练，较长的问题简洁被调查者混淆；〔2〕问题要通俗，不要运用过于专业的、一般消费者不理解的术语；〔3〕问题要清楚，每一个问题的含义都不要模棱两可，只能包含一项内容和遗嘱答案。〔4〕提问方式要合理。6、书面调查法可分为答卷法和邮寄访问调查法。邮寄访问调查法德的优点：〔1〕调查对象广泛，覆盖面广，本钱不高；〔2〕被调查者匿名性较强；〔3〕可以防止因调查人员的干扰而产生误差。7、邮寄访问调查法中对邮寄对象的确定是相当重要的环节。8、访问法一般在及被调查者比较熟识或者调查问题比较简洁的状况下运用。9、网络调查法的优势：可以节约时间和费用。尽可能彩政府或权威网站等牢靠来源所供应的资料，以保证信息的真实性和精确度。10、视察法是由调查者干脆或利用仪器来视察、记录被调查对象的行为、活动、反响、感受或现场实物，以获得资料的一类方法。具体做法有干脆视察法、行为记录法、痕迹视察法。视察法的优点在于：调查者不正面接触被调查对象，在被调查者未意识到自己被视察的状况下获得信息，结果比较真实、自然、客观。因此多用于商铺调查、客流量、顾客行为等调查。第八章房地产经纪业务房地产经纪业务按经纪活动的方式可以分为房地产居间业务和房地产代理业务。目前我国房地产市场上，面对个人客户所开展的业务以房地产居间业务为主。代理分卖方代理和买方代理。目前在我国卖方代理是房地产经纪也的主要代理业务，有以下三种类型：〔1〕新建商品房代理；〔2〕房屋出租代理；〔3〕二手房出售代理。在美国，代理业务有6种类型：〔1〕经纪人独家销售〔即在代理合同期内，不管是经纪人还是卖主将房屋卖掉，卖主都必需支付佣金给经纪人〕；〔2〕卖主及经纪人独家销售；〔3〕开放式销售；〔4〕报底价销售；〔5〕结合专卖销售；〔6〕优先购置〔即当经纪人及卖主签约后，假设卖主想以较低价售予别人时，必需先通知经纪人，经纪人有优先购置权〕。从长远看，随着人们法律意识和效劳消费意识的不断进步，代理业务将更具开展前途。我国目前房地产经纪业务主要集中在新建商品房市场和二手房市场，土地市场上的业务比较少。新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售和租赁代理，且大多为卖方代理。这类业务的特点是〔1〕客户相对强势，〔2〕房源批量化，〔3〕业务运作本钱较高。二手房经纪业务的根本共性是标的房地产以单宗房地产为主。从长远看，由于二手房交易不受〔1〕土地资源有限性的限制，〔2〕并且随着社会经济开展而更趋活泼，〔3〕因此，二手房经纪业务的增长空间更大，将成为房地产经纪的主要业务。房地产经纪业务按所促成的房地产交易类型，可以分为房地产转让经纪业务、房地产租赁经纪业务和房地产抵押经纪业务。在房地产交易的主要方式中，房地产经纪机构所促成的主要交易是房地产转让和租赁。根据我国法律，房地产转让包括买卖、赠及、互换等。房地产租赁主要包括：新建商品房的期权预租、新建商品房现房出租、存量房屋的出租和转租。二手房经纪业务根本流程：客户开拓：主要工作是争取客户，〔1〕一般通过广告宣扬和公共关系活动，来宣扬自己，进而吸引客户；〔2〕更重要的是要实在为客户进步效劳质量，以质量和信誉赢得客户；〔3〕留意运用品牌战略来尾部开拓市场，争取客户。单项选择业务洽谈：业务洽谈的首要环节是倾听客户的陈述，其次，应通过查验有关证件如身份证、公司营业执照、产权证等来理解托付方的主体资格及信誉。第三，要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格已经房地产经纪执业标准必需告知的全部事项。最终，要就经纪方式、佣金标准、效劳标准以及拟承受的经纪合同类型及文本等关键事项及客户协商，达成托付意向。物业查验主要内容有：〔1〕物业的物质状况、〔2〕物业权属状况。多项选择物业权属状况包括：〔1〕物业权属的类别及范围〔如非独用成套公有住房运用权除了及公有住房运用权互相交换外，还可以及房地产开发企业或其他房地产权利人换购商品房，也可以有偿转让运用权，而独有成套的公有住房运用权，则只能及公有住房运用权互换，不能换购商品房〕；〔2〕房地产权属的确定〔①对权属有争议的、②未获得房地产权证的、③房屋被司法或行政部门依法限制和查封的、④依法收回房地产权证等产权房，都不得出租，不得抵押，因此经纪业务也不能成立〕；〔3〕房地产其他权利设定状况〔即是否设定抵押权、租赁权〕。多项选择物业查验的根本途径：〔1〕文字资料理解；〔2〕现场实地查看；〔3〕向有关人员理解。房地