房地产专业基础知识分析

房地产专业根底学问房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不行分割性。房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的全部者及运用者之间可以进展出租、出售或作其它用处的房屋。地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区分在也就是有无权属关系。是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建立、经营、管理以及修理、装饰和效劳的集多种经济活动为一体的综合性产业。是指在依法获得土地运用权的土地上依据运用性质的要求进展根底设施、房屋建筑的活动。是将“生地〞开发成可供运用的土地〔“熟地〞〕。·生地：生地指的是已完成土地运用权批准手续〔指征收〕，没进展或部分进展根底设施配套开发和土地平整而未形成建立用地条件的土地；·熟地：熟地指的是已完成土地开发等根底设施建立〔具备“几通一平〞〕，形成建立用地条件可以干脆用于建立的土地；·毛地：毛地指的是已完成宗地内根底设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；·净地：净地指的是已完成宗地内根底设施开发和场地内拆迁、平整，土地权利单一的土地。一般而言，“生地〞、“熟地〞重点着眼于建立；而“毛地〞、“净地〞更多着眼于出让。至于区分可以比较根本概念体会。是指产权人对房屋的全部权和对该房屋所占用土地的运用权。详细内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、运用、收益和处分的权利。——居住用地70；——工业用地50；——教化、科技、文化卫生、体育用地50；——商业、旅游、消遣用地40；——综合或其它用地50；——另外，加油站、加气站用地为20；土地运用限届满后，该怎么办？房屋一经购置并获得产权后，即作为业主个人全部的财产，并无居住限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体全部的外，均属于国家全部。业主所获得的为该土地确实定限的运用权。一般住宅用地的土地运用时间为70，自开发商获得该土地运用证书之日起计算。在该土地运用限届满后，土地将由国家收回。业主可以在接着交纳土地出让金或运用费的前提下，接着运用该土地。7.土地全部制现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民全部制〔即国家全部〕和劳动群众集体制〔即集体全部〕两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家全部；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家全部的以外，属于集体全部；〔宅基地和自留地、自留山，属于集体全部；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家全部，由法律规定属于集体全部，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家全部，也可以为集体、单位和个人全部。因此，同一宗房地产，其土地及地上建筑物的全部权往往是不一样的。〕只有国有土地才能进展市场交易和开发。8.三通一平是指地皮在开展根底上的水通、电通、路通，场地平整。七通一平是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。·协议出让·招标出让·拍卖出让·行政划拨运用权有权出让的土地，必需是国有土地；集体全部的土地必需办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。一级市场、二级市场、三级市场。一级市场是指国家以土地全部者和管理者的身份，将土地运用权出让给房地产经营者及运用者的交易市场。二级市场是指土地运用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。三级市场是指在二级市场的根底上再转让或出租的房地产交易。是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式获得""土地运用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由本钱、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、""质量、材料差价等组成。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠及、交换的房地产。〔福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的本钱造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。微利商品房及福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产本钱的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建立，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行实惠价格政策。经济适用房是面对中低收入家庭的一般住宅。自建房〔集资房〕是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位全部，一般自用为主，不得在市场上流通〔按规定已补交地价的除外〕。〕12.期房是指消费者在购置时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售容许证开始至获得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购置期房时应签商品房预售合同。楼花：一词最早源自香港是指未完工的物业〔即在建物业〕，另一说法即指未正式交付之前的商品房。13.现房是指消费者在购置时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，及消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并获得产权证。14.毛坯房房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做根底处理而未做外表处理的房叫毛坯房。15.成品房是指对墙面、天花、门套、地板实行根本装修，交房之后可以干脆入住的房子。16.房地产产权证是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭证。17.“五证〞房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必需具备确定的条件，并且依据有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证〞、“两书〞是最为重要的条件。国有土地运用证：是证明土地运用者向国家支付土地运用权出让金，获得了在确定限内某块国有土地运用权的法律凭证。建立用地规划容许证：是建立单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建立工程的位置和范围符合城市规划的法定凭证。〔通过“招、拍、挂〞在出让前已经通过城市规划的标准。〕建立工程规划容许证：是有关建立工程符合城市规划要求的法律凭证。建立工程施工容许证〔建立工程开工证〕：是有关建立工程符合工程开工的条件，可以进入施工阶段的凭证。商品房销售〔预售〕容许证：是商品房进入市场的凭证。18.“两书〞“一表〞·住宅质量保证书·住宅运用说明书·开工验收备案表商品房预售制度是指开发商在建立中的房地产工程进展市场销售，由国土局制定的一项提早销售制度。只有获得了预售容许证才能销售。20.商品房买卖合同是由省建立厅、省工商管理局统一监制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，全部的商品房销售都须签订此合同。商品房买卖合同的主要内容包括当事人双方根本信息、商品房根本状况、价款及支付方式、商品房交付运用方式及条件、公共配套设施设备条款、面积差异的处理、产权登记的约定、违约责任等以及双方约定其他事项。21.房地产抵押合同是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、开展商三方签定的合同。22.银行按揭是指购房者购置楼房时及银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房全部权将抵押在银行，购房者将分期归还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。23.房地产转让是指房地产权人通过买卖、交换、赠及等形式将房地产转移给别人的法律行为。按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必需到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。24.契税契税是指房屋全部权发生变更时，就当事人所订契约按房价确实定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种特地税种。〔交易手续费经济适用房减半〕契税的最新规定对个人购置家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成子女，下同)，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购置家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。购置非一般住房、二套以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均依据4%的税率征税。25.公共修理基金公共修理基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的修理养护基金。商品房的公共修理基金由购房人在购房时交纳。开封公共修理基金的征收标准：订金并非一个标准的法律概念，事实上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丢失了恳求返还订金的权利；反之，假设开展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须担当违约责任。定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保确实定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。依据我国有关法律法规的规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20％。假设购房者交了定金之后变更留意确定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；假设开发商将房屋卖给别人，应当向购房者双倍返还定金。违约金是指违约方依据法律规定和合同的约定，应当付给对方确实定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要表达惩罚性。只有当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。29.房屋构造房屋建筑构造是指依据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别。建筑构造有六种类别：1〕钢构造：承重的主要构造是用钢材料建立的，包括悬索构造。如钢铁厂房、大型体育场等〔鸟巢〕。2〕钢、钢筋混凝土构造：承重的主要构造是用钢、钢筋混凝土建立。如一幢房屋一部分""梁柱承受钢制构架，一部分梁柱承受钢筋混凝土构架建立〔桥梁〕。3〕钢筋混凝土构造〔框架剪力墙构造/框架构造〕：承重的主要构造是用钢筋混凝土建立，包括薄壳构造，大模板现浇构造及运用滑升模板等先进施工方法施工的钢筋混凝土建立的。4〕砖混构造：以砖墙为""承重墙5〕砖木构造：承重的主要构造是用砖、木材建立的，如一幢房屋是木屋架、砖墙、木柱建立。6〕其他构造：凡不属于上述构造的房屋建筑构造均归入此类。30.复式住宅复式住宅在概念上是一层，但层高较一般的住宅高，可在部分掏出夹层，支配卧房或书房等内容，用楼梯联络上下。复式住宅事实上并不具备完好的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。31.跃层住宅通常状况，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联络上下层：一般在首层支配起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧房，二层支配卧房、书房、卫生间等。复式在两层之间有视线上的沟通和空间上的流通。而跃层住宅的上、下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联络，和复式住宅的空间是两种不同的类型。32.错层住宅错层是指一户内楼面高度不一样，错开之处有楼梯联络。优点是和跃层一样可以动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间。33.阁楼〔暗楼〕一般是房屋建成后，因各种须要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。34.开间、进深住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际间隔。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。习惯上，我们把一个楼〔或房间〕的主要采光面称为开间〔或面宽〕，""及其垂直的称为进深。35.标准层标准层是指平面布置一样的住宅楼层。36.层高层高是指住宅高度以“层〞为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的间隔。37.净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。38.用地面积指城市规划行政主管部门确定的建立用地位置和界限所围合的用地之程度投影面积。39.基底面积是指建筑物首层的建筑面积。〔和建筑密度有关〕40.建筑面积建筑面积是指建筑物各层程度平面面积的总和.也就是建筑物外墙勒脚以上各层程度投影面积的总和.〔建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积〕总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和。41.公摊""\o"建筑面积计算规则"建筑面积公摊""\o"建筑面积计算规则"建筑面积，""\o"建筑风水"建筑学术语。即公用分摊建筑面积，指每套(单元)""\o"商品房买卖流程"商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常运用中，一般也简称""\o"公摊面积怎么算"公摊面积或公摊。公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人依据法律、法规的规定对其享有权利，担当责任。公摊范围1〕各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑效劳的共有房屋和管理房屋。2〕套(单元)及公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体程度投影面积的一半。42.套内建筑面积

也称好用面积，对应着运用率。套内建筑面积=套内运用面积+套内墙风光 积+阳台面积43.套内运用面积在商品房销售中简称为运用面积。是指建筑物各层平面布置中可干脆为消费或生活运用的净面积总和，不包括墙体、柱子等""构造面积。44.套内墙风光 积商品房套内运用空间四周的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。共用墙包括各套之间的分隔墙，套及公用建筑空间投影面积的分隔以及外墙〔包括山墙〕。共用墙墙体程度投影面积的一半计入套内墙风光 积，非共用墙墙体程度投影面积全部计入套内墙风光 积。45.商品房销售面积商品房销售面积也称住宅面积或住宅建筑面积，是指购房者所购置的套内或单元内的建筑面积〔套内建筑面积〕及应分摊公用建筑面积之和。商品房销售面积＝建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积＝套内运用面积〔包含阳台面积〕＋套内墙风光 积＋分摊公用建筑面积46.好用率/得房率好用率也称得房率，是套内建筑面积及住宅面积〔建筑面积〕之比，大于运用率。即：好用率＝套内建筑面积/〔套内运用面积＋套内墙风光 积＋分摊的共有公用建筑面积〕。47.运用率运用率是住宅套内运用面积和住宅面积〔建筑面积〕的比。即运用率＝套内运用面积/〔套内运用面积＋套内墙风光 积＋分摊的共有公用建筑面积〕。58.容积率容积率是建筑总面积和建筑用地的比。4