物业管理法务

模块五物业管理法务9/30/20241模块五：物业管理法务模块五物业管理法务【学习目标】能力目标1.能熟悉我国物业管理合同的订立、解除；2.能熟练运用有关物权法及物业管理法律法规；3.能处理分析和解决物业管理纠纷中的具体问题，维护业主的合法权益。知识目标1.了解物业管理法律的概念及法律关系的基本权利和义务；2.掌握业主、业主大会与业主委员会应享受的权利与义务；3.掌握物业管理应承担的法律责任及物业的使用与维护。9/30/20242模块五：物业管理法务【知识架构】9/30/20243模块五：物业管理法务【重点难点】物业管理企业的基本权利和义务；业主的基本权利和义务；物业管理合同的订立、变更、解除和终止；物业管理的纠纷及解决。9/30/20244模块五：物业管理法务【导入案例】某房地产经营管理有限公司自1998年11月负责管理某小区，并代该市自来水集团公司向该区域的全体业主收取水费。该小区安装了一块总表，小区业主则分别安装了分户水表，总表与分户水表指正存在差异，自来水集团按照总表计算水费，房地产经营管理有限公司则一直根据分户水表的指针向小区业主收取水费，并将代收水费转交给自来水集团。从1998年到2007年10月，总水表与分户水表形成的水费差额大约为70余万元，自来水集团认为70余万元的水费差额应当由房地产经营管理有限公司承担，但公司认为不应当由其承担而拒绝支付。2008年1月，自来水集团向法院提起诉讼，要求房地产经营管理有限公司承担上述消费差额。你认为本案物业服务企业应不应承担自来水差额费用，并说明你的判断依据！9/30/20245模块五：物业管理法务【法律导航】2007年，我国新出台了《物权法》以及根据《物权法》修改颁布的新《物业管理条例》，奠定了我国物业管理立法的基础。在《物权法》颁布实施之前，地方立法活跃，由于各地的物业管理发展不平衡，形成了立法的不平衡、不统一的局面，地方法规在一些重要问题上的体系不协调、规范性差。全国性法律日趋成熟自从1994年6月《深圳经济特区住宅区物业管理条例》之后，全国相继有一大批省、市制定了物业管理的地方法规。在《物权法》颁布实施之后，各地的立法有了一个统一的方向，明确了立法的标准和原则。地方性法规中也根据《物权法》做出修改，完善了法制的统一性，形成了我国物业管理法制体系。2007年9月1日，国务院公布了《关于修改<物业管理条例>的决定》以及新的《物业管理条例》的全文，在业主委员会的成立、业主对一些事项的决定和业主权益的保护等几个方面对原有的《物业管理条例》作了重要的修改，并且明确了物业公司“服务”的职能定位。新的《物业管理条例》已从2007年10月1日起开始实施。9/30/20246模块五：物业管理法务任务1物业管理法律关系物业管理是顺应房地产业的发展而出现的，是房地产开发的延续与完善，处在房地产消费和使用阶段。随着我国经济快速发展，人们对物业管理的需求越来越强烈，物业管理目前已成我国一个年轻的、重要的服务行业，被人们称为现代城市的朝阳产业。9/30/20247模块五：物业管理法务1．物业管理法物业管理法是指国家和地方政权机关依其职权制定、认可、颁布执行的，有关调整物业管理社会关系的法律、行政法规、地方性法规和行政规章等规范性文件以及有法律约束力的立法、行政、司法解释的总和。具体内容表述即物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。1994年，我国建设部下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。1994年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《物业管理企业财务管理规定》等规章。2005年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布《物业管理条例》，自2003年9月1日起施行。2007年8月26日根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院对《物业管理条例》进行了修正。目前，《物业管理条例》是我国法律层次最高的物业管理法。9/30/20248模块五：物业管理法务2．物业管理法律关系物业管理法律关系是现实物业管理社会关系的法律形式，是受国家强制力保护的人与人之间的社会关系之一种，在物业管理及相关活动中主体相互之间形成的具体的权利义务关系。其体现了物业管理关系当事人、参与者的行为目的的主观意志与国家意志的结合程度，在形式上表现为特定物业管理关系系统中居于各地位并以特定社会角色身份存在的主体享受权利和承担义务的法定状态，是按照物业管理法律规范建立的法律关系，换言之在物业管理活动和物业管理过程中产生的社会关系经过法律上的调整就形成了物业管理中的法律关系，包括主体、客体、内容三个要素。2.1物业管理法律关系的主体2.2物业管理法律关系的客体物业管理法律关系的客体是指法律关系主体权利和义务共同指向的对象，是主体所需合法利益的外在表现载体。各种不同的具体物业管理法律关系，其客体有所不同。按利益表现形式的不同，可划分为物业、权利、行为效果三类。2.3物业管理法律关系的内容9/30/20249模块五：物业管理法务9/30/202410模块五：物业管理法务任务2业主与业主委员会9/30/202411模块五：物业管理法务1.业主关于业主的含义，《现代汉语词典》的解释是：“产业或企业的所有者”。从法律的角度看，这里的业主可以认为是一种不动产的所有权人。但无论是在《物权法》中还是在《物业管理条例》中，业主都还不是一个明确的法律概念，而是生活中对于物业所有者的习惯性叫法。业主一般是房屋的所有权人。若某一物业区域内同一房屋的所有权人为数人的，则该数人为共同物业业主。物业管理实务中，判定业主的方法可以通过房屋所有权证、房屋共有权证或房地产权证中所记载的房屋所有权人、房屋共有权人或房地产权人或房地产共有权人进行。在房地产行业中，业主通常是指那些购买房屋并已取得房屋所有权的人，即物业的所有者。业主作为建筑物区分所有权的权利主体，是物业管理中最重要的主体，我国《物权法》和《物业管理条例》对业主、业主大会、业主委员会在物业管理中的权利做了比较详细的规定，使我国的物业管理制度得以走上法制化的轨道，它较好地明确了业主与业主、业主与开发企业、业主与物业企业、物业企业与开发企业、业主与相关部门、政府部门与相关企业之间的关系，特别是对业主在物业活动中的权利作出了一些规定。1.1业主的权利1.2业主的义务9/30/202412模块五：物业管理法务2.业主大会业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，维护物业区域内全体业主的公共利益，行使业主对物业管理的自治权的业主自治机构。业主大会是业主自治的权力机构，代表和维护全体业主的合法权益。一个物业管理区域内只能成立一个业主大会。2.1业主大会的成立2.2业主大会的职责2.3召开业主大会的形式和议事规则2.3.1业主大会的形式2.3.2业主大会的议事规则9/30/202413模块五：物业管理法务3.业主委员会3.1业主委员会的概念3.2业主委员会的组成3.3业主委员会的任期和职责3.4业主委员会的权利和义务3.4.1业主委员会的权利3.4.2业主委员会的义务9/30/202414模块五：物业管理法务任务3物业管理服务物业管理服务主要包括前期物业管理的沟通意向管理、物业管理合同具体内容的确定以及物业的使用与维护要求。1.前期物业管理9/30/202415模块五：物业管理法务2.物业管理服务2.1物业管理服务企业2.2物业服务合同2.3物业管理服务的内容2.4物业服务企业的管理责任2.4.1物业服务企业的违约责任2.4.2物业服务企业的侵权责任9/30/202416模块五：物业管理法务3.物业的使用与维护9/30/202417模块五：物业管理法务任务4物业管理法律责任

物业管理法律责任是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人由于违法行为、违约行为或者由于法律规定而应承受的某种不利的法律后果。按法律责任的内容不同，一般分为民事责任、行政责任和刑事责任三类。9/30/202418模块五：物业管理法务1.建设单位的法律责任2.物业管理企业的法律责任3.业主的法律责任4.拒不移交资料的法律责任9/30/202419模块五：物业管理法务【案例导入解析】法院经审理后，认为：1．房地产经营管理有限公司与自来水集团之间不存在供用水合同关系，房地产经营管理有限公司没有交纳水费的合同义务。根据《合同法》第十章中关于供用电、水、气热力合同的规定，供用水合同是供水人向用水人供水，用水人支付水费的合同。结合该案实际情况可以认定，自来水集团与小区业主之间存在供用水合同关系，自来水集团是供水人，小区业主是用水人。自来水集团与小区业主之间存在供用水的法律关系，双方应当按照国家规定及合同约定履行各自的义务。具体到该案中，自来水集团应当及时履行供水义务，小区业主应当及时交纳水费的义务。如果自来水集团认为存在拖欠水费情形，也应当向用水人催要，显然，这里的用水人是小区业主，而不应当是房地产经营管理有限公司。虽然，该案中存在房地产经营管理有限公司为自来水集团向小区业主代收水费的事实，但并不代表房地产经营管理有限公司是实际用水人，更不能因此改变小区业主是实际用水人的法律事实。同时《物业管理条例》也明确规定，物业管理区域内，供水单位应当向最终用户收取有关费用。可见，小区业主才是交纳水费的义务人，而房地产经营管理有限公司作为小区的物业服务提供者，并非用水人，当然也就不存在交纳水费的义务，因此，自来水集团主张房地产经营管理有限公司拖欠水费就更无从谈起了。2．房地产经营管理有限公司对于自来水的自然损耗没有过错，不应承担交费责任。该案中，小区总水表与业主分户水表的用水量存在差异，实际是供水过程中发生的自然损耗。房地产经营管理有限公司作为小区物业服务提供者，主要负责对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，而对于自来水输送过程中发生的自然损耗并不过错，因此，也就不应承担任何责任，所以，自来水集团要求房地产经营管理有限公司承担由于自然损耗而产生的水费差额，是没有法律依据的。9/30/202420模块五：物业管理法务【关键术语】物业管理；物业法律关系；业主的权利义务；物业管理合同；物业管理争议处理9/30/202421模块五：物业管理法务【核心提示】1.物业管理有法可依。涉及物业管理领域纠纷的原因分析和法律依据、物业管理机构设置、物业管理制度、管理模式、物业招投标管理、物业管理公司的内部管理、财务管理、安全管理、设施管理、环境规划与管理以及物业管理与社区建设等内容。2.优质服务是物业管理企业最重要的产品，物业管理企业只有把服务工作做好，才能在竞争中脱颖而出。解决物业管理出现的问题的关键还是要靠规范物业管理行业法规和制定严格的企业制度来落实。3.国内不少专家学者根据物业管理所涉及的范围和所包含的内容将物业管理中的服务分为以下三类：常规性服务；委托性服务；经营性服务。4.目前物业管理服务中还存在不少问题：物业管理从业人员素质亟待提高；管理制度混乱，服务变形；物业管理服务收费问题严重；职能单一。5.必须尽快建立、健全物业管理服务体制和运行规范，形成与社会主义房地产市场经济和全面推行住房商品化、社会化相适应的新的物业管理运作模式。9/30/202422模块五：物业管理法务【课后思考与练习】一、单项选择题1．物业管理企业管理权指向的对象是()。A．业主B．物业C．土地D．物业公司2．物业管理法律关系中依法享有的权利和承担的义务要素是指()。A．主体B．客体C．内容D．客观方面3．业主一般意义上是指房屋的()。A．所有权人B．使用权人C．房屋登记机关D．以上都是4．业主大会筹集和使用专项维修资金方案的决定，须经()以上通过。A．出席大会全体业主投票权1／2B．物业区域内全体业主投票权1，2C．出席大会全体业主投票权2，3D．物业区域内全体业主投票权2／35．业主委员会应经()登记。A．物业管理公司B．工商行政管理部门C．街道办事处D．房地产行政主管部门6．物业管理企业未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处()的罚款。A．1万元以上5万元以下B．1万元以上10万元以下C．1万元以上15万元以下D．2万元以上20万元以下7．组织召开业主大会临时会议，必须经()以上的业主提议。A．10％B．20％C．30％D．以上都不对8．下列不属于业主委员会的职责的是()。A．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况B．监督管理规约的实施C．选聘和解聘物业服务企业D．协助物业服务企业履行物业服务合同9．首次业主大会会议由()负责召集。A．筹备组B．街道办事处C．区、县物业办D．居委会10．业主委员会委员的多少主要取决于物业规模的大小，一般是()委员。A．5-15名双数B．7-19名双数C．5-15名单数D．7-19名单数9/30/202423模块五：物业管理法务二、多项选择题1．物业管理法律关系的主体包括()。A．业主B．物业使用人C．建筑单位D．国家2．法律关系的客体主要包括()。A．物B．证据C．行为D．权利3．业主大会会议的召开可以采用()等形式。A．集体讨论B．民主集中制C．书面征求意见D．业主委员会决定4．下列属于业主的权利的是()。A．建议权B．投票权C．监督权D．选举权和被选举权5．业主委员会的产生条件包括()。A．当公有住宅出售建筑面积达30％以上B．新建商品住宅出售建筑面积达50％以上C．住宅出售已满两年时D．人民政府许可9/30/202424模块五：物业管理法务三、判断题1．业主大会的定期会议一般至少每半年召开一次。()2．业主委员会是业主大会的办事机构。()3．物业管理企业与业主之间是一种管理与被管理的关系。()4．物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有监督权。()5．业主委员会的任期每届为两年，可以连选连任。()6．一个物业管理区域内只能成立一个业主大会。()7．业主大会是业主自治的权力机构。()8．业主大会会议召开只能采用集体讨论的形式。()9．代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同是物业大会的职责范围。()10．业主有交纳物业服务费用的义务。()9/30/202425模块五：物业管理法务四、案例分析题某小区的有位业主平时很热心小区事物，在业主中有人缘，在一次业主代表选举中，该业主获票较多。但物业管理公司以该业