会计职称中级经济法冲刺串讲-第五章 合同法律制度

第五章合同法律制度

考情分析

在最近3年的考试中，本章的平均分值为17分，本章属于重点章节之一，且每年必然会考查主观题(2018

年两套试卷均考核了简答题)。本章复习难度不大，重在结合实例对考点理解。重点关注合同履行、合同终止、

抵押、保证、买卖合同、租赁合同、借款合同、赠与合同、融资租赁合同等考点易出主观题。

2019年教材主要变化

2019年教材对本章内容未进行重大调整。

第一部分合同法总则

【考点11要约与承诺(P203)(★★)

(1)要约与要约邀请

基本含义要点

希望和他人订立

合同的意思表示。①内容具体明确(主体、标的、数量)

要约可以向特定人发②表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示

出，也可以向非特的约束

定人发出

①商品价目表、招标公告、拍卖公告、招股说明

要约邀请他人向自己书都是要约邀请

邀请发出要约②商业广告一般是要约邀请，符合要约条件的构

成要约(如悬赏广告)

(2)要约的效力

生效要约的生效：到达主义(到达力知道)

撤回要约的撤回：生效之前(未生效前提下)

撤销情形生效之后，受要约人发出承诺之前

①要约人确定了承诺的期限

撤销②受要约人有理由相信不可撤销，且己经为履行

例外情形

合同作了准备

③以其他形式明示要约不可撤销

失效要约撤销；承诺期满未作承诺；拒绝要约到达；实质性变更

(3)承诺的迟延与迟到

承诺的迟延承诺的迟到

在承诺期限内发出承诺，按照通

常情况能够及时到达要约人，但

行为形态超过承诺期限发出承诺

因其他原因致使承诺到达要约人

时超过承诺期限

除要约人及时通知受要

除要约人及时通知受要约人因承

约人该承诺有效的以

法律效果诺超过期限不接受该承诺的以

夕卜，迟延承诺应视为新

夕卜，迟到承诺为有效承诺

要约

【考点2】缔约过失责任(P208)(★)

【基本概念】缔约过失责任指当事人在订立合同过程中，因故意或者过失致使合同未成立、被撤销或无效,

给他人造成损失而应承担的损害赔偿责任。

缔约过失责任违约责任

责任产生时间不同合同成立之前合同生效之后

适用范围不同合同未成立、无效、被撤销生效合同

赔偿范围不同信赖利益损失可期待利益损失

【提示】可期待利益的损失要大于或等于信赖利益的损失。

【考点3】合同约定不明的履行规则(P210)(★★)

(1)可以协议补充

总原则(2)不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确

定

质量、规格国家标准、行业(企业)标准一通常功能

债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，

履行期限

但应当给对方必要的准备时间

价款、报酬“订立合同时”“履行地”市场价格

货币接受货币一方所在地

具体规则

履行地点不动产不动产所在地

其他标的履行义务一方所在地

履行费用履行义务一方负担

履行方式有利于实现合同目的的方式履行

【考点4】抗辩权(P211)(★★★)

(1)同时履行抗辩权、后履行抗辩权

类型权利人事由及权利

双务合同，没有先后履行顺序：一方未履

同时履行抗辩权双方行或履行不符合约定，对方可拒绝其相应

的履行要求

双务合同，有先后履行顺序：先履行一方

后履行抗辩权后履行一方未履行或履行不符合约定，后履行方可拒

绝其相应的履行要求

(2)不安抗辩权(主观题必背条款)

主张权利人先履行一方

①经营状况严重恶化

主张情形

②转移财产、抽逃资金，以逃避债务

(有确切证据)

③丧失商业信誉

①中止履行(应及时通知对方)

【提示】没有确切证据中止履行的，应承担违约责任

主张权利

②对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保

的，中止履行的一方可以解除合同

【考点5】保全措施(P213)(★★★)

(1)代位权

【解释】因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代

位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。(主观题必背条款)

行使条件说明

专属于债务人自身的债权是指基于扶养

①债务人对第三人享有合法关系、抚养关系、赡养关系、继承关系产

债权，并且是非专属于债务生的给付请求权和劳动报酬、退休金、养

人自身的权利老金、抚恤金、安置费、人寿保险、人身

伤害赔偿请求权等权利

②债务人怠于行使其到期债债务人的懈怠行为必须是债务人“不以诉

权，对债权人造成损害讼方式或者仲裁方式”向次债务人主张。

③债务人对第三人的债权已债务人对第三人的债权是“具有金钱给付

到期内容”的“到期”债权

【提示】债权人胜诉的，诉讼费由次债务人负担，从实现的债权中优先支付。债权人行使代位权的必要费用,

由债务人负担。

(2)撤销权

①放弃债权(无论第三包括放弃到期、未到期债权；放弃债

人善恶)权担保；恶意延长到期债权的履行期

②无偿转让财产(无论第三人善恶)

以达不到交易时交易

行使情形不合理低价地的指导价或市场交

③明显不合理价格价格易价70%转让财产

交易且受让方知道(第

三人恶意)以高于当地指导价或

不合理高价市场交易价30%收购他

人财产

自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使，自债

行使期限务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，该撤销权消

灭

【解释】因债务人放弃到期债权、无偿转让财产或者以明显不合理的低价转让财产(受让人知道)，对债权

人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。(主观题必背条款)

【提示】撤销权的行使范围以债权人的债权为限，债权人行使撤销权的必要费用，由债务人承担。

【考点6】合同的转让(P231)(★★)

(1)合同权利的转让

①债权人转让权利不需要经债务人同意，但应当通知债务人；未经通知，该转让对债务人不发生效力。(主

观题必背条款)

②债务人接到债权转让通知后，债权让与行为对债务人生效，债务人应当对受让人履行义务。

(2)合同义务转移

债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人，应当经债权人同意；否则债务人转移合同义务的行为对

债权人不发生效力。

【解释】新债务人成为合同一方当事人，如不履行或者不适当履行合同义务，债权人可以要求向其请求履行

债务或承担违约责任。

【考点7】合同的终止

1.合同法定解除(P233)(★★★)(主观题必背条款)

(1)因不可抗力致使不能实现合同目的；

(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

(3)当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

(4)当事人一方延迟履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的。

2.抵销(P234)(★★)

(1)法定抵销

①当事人互负到期债务，债务标的物种类、品质相同的，任何一方均可主张抵销。

②当事人主张抵销的，应当通知对方，通知自到达对方时生效。

③抵销不得附条件或者附期限。

(2)不能抵销的债务

①按合同性质不能抵销；如不作为债务、提供劳务的债务、与人身不可分离的债务，如抚恤金、退休金、

人身损害赔偿债务等，均不得抵销。

②按照约定应当向第三人给付的债务；

③因故意实施侵权行为产生的债务；

④法律规定不得抵销的其他情形。

3.债务人依法将标的物提存(P234)(★★)

(1)情形：

①债权人无正当理由拒绝受领；

②债权人下落不明；

③债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；

(2)通知:

标的物提存后，除债权人下落不明的以外，债务人应当及时通知债权人或者债权人的继承人、监护人。

(3)法律效力(主观题必背条款)

①提存期间，标的物的孳息归债权人所有；

②提存费用由债权人负担；

③标的物提存后，毁损、灭失的风险由债权人承担。

(4)债权人领取提存物的权利，自提存之日起5年内不行使而消灭，提存物扣除提存费用后归国家所有。

(主观题必背条款)

【考点8】违约责任

1.免责(★)

(1)约定免责条款(P207)

当事人可以在合同中约定免责条款，但下列免责条款无效：

①造成对方人身伤害的免责条款；

②因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款。

(2)法定免责事由(P237)

因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当

事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

2.合同履行中第三人(P210)(主观题必背条款)

(1)当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应

当由债务人向债权人承担违约责任。

(2)当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，应当由债

务人向债权人承担违约责任。

3.违约责任承担方式(P236)(★★★)

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿

损失等违约责任。

(1)采取补救措施

受损害方可以根据受损害的性质以及损失的大小，合理选择要求对方适当履行，如采取修理、更换、重作、

退货、减少价款或者报酬等措施，也可以选择解除合同、中止履行合同、通过提存履行债务、行使担保债权等

补救措施。

(2)赔偿损失

①当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还

有其他损失的，应当赔偿损失。(主观题必背条款)

②损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方

订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

③当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得

就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方承担。

(3)支付违约金

①约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。增加违约金以后，

当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人

民法院或者仲裁机构予以适当减少。

②当事人就“延迟履行”约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

③在同一合同中，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金“或者”

定金条款，二者不能并用。(主观题必背条款)

(4)定金(P229)

①定金数额不得超过主合同标的额的20%,超过20%的部分，人民法院不予支持。(主观题必背条款)

②定金合同是实践合同，从实际交付定金之日生效。

③给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当

双倍返还定金。

④因当事人一方延迟履行或者有其他违约行为，“致使合同目的不能实现"，可以适用定金罚则。因不可

抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。

⑤当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

⑥买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院

可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。(主观题必背条款)

第二部分合同担保

【考点11合同担保概论(P214)(★)

(1)反担保

反担保人反担保方式

债务人抵押或者质押

债务人之外的第三人保证、抵押或者质押

【提示】留置和定金不能作为反担保方式

(2)担保合同无效的法律责任

【解释】担保合同被确认无效时，债务人、担保人、债权人有过错的，应根据其过错各自承担相应的民事责

任。即承担《合同法》规定的缔约过失责任。

主合同有效而债权人无过错担保人与债务人承担连带赔偿责任

担保合同无效债权人、担保人有过错不应超过债务人不能清偿部分的1/2

主合同无效导致担保人有过错不超过债务人不能清偿部分的1/3

担保合同无效担保人无过错担保人不承担责任

【考点2】保证

1.保证人(P216)(★)

不得为保证人的例外情形

国务院批准，为使用外国政府、

国家机关

国际经济组织贷款而转贷的

从事经营活动的事业单位、社会

公益性的事业单位、社会团体

团体法人

分支机构有法人书面授权的，在

法人分支机构、职能部门

授权范围内提供担保有效

【提示】不具有完全代偿能力的主体，只要以保证人身份订立保证

合同后，就应当承担保证责任

2.保证合同(P216)(★★)

保证合同应当以书面形式订立，下列情况中，保证合同也成立：(主观题必背条款)

(1)第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的；

(2)主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的。

【提示1】不具有完全代偿能力的法人、其他组织或者自然人，以保证人身份订立保证合同后，又以自己没

有代偿能力要求免除保证责任的，人民法院不予支持。(主观题必背条款)

【提示2】法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的担保合同，除相对人知道或者应当知道

其超越权限的以外，该代表行为有效。

3.保证方式(P216-217)(★★★)

在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按

连带保证

照“连带责任保证”承担保证责任(主观题必背条款)

一般保证的保证人享有先诉抗辩权。有下列情形之一的，

保证人不得行使先诉抗辩权：

①债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生困难

一般保证

的，如债务人下落不明、移居境外，且无财产可供执行

②人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的

③保证人以“书面”形式放弃先诉抗辩权的

4.主合同变更与保证责任承担(P218)(★★★)

保证人责任例外

约定特定的债权人或禁止

债权转让继续承担

债权转让

保证人书面同意一一继续

债务转让不承担

承担

保证人书面同意一一按加

债务加重按原数额承担

重后的数额

债务减轻按减轻后的承担

保证期间为原期间或保证人书面同意一一按变

期限变动

法定期间动后的期限确定

5.共同担保(“人保+物保”)(P218)(★★★)

有约定按当事人的约定确定承担责任的顺序实现债权

①“债务人”提供的物的担保，债权人先就债务人的物的担保求

偿。保证在物的担保不足清偿时承担补充清偿责任(主观题必背

没有约定条款)

或者约定②“第三人”提供的物的担保，债权人既可以要求保证人承担保

不明证责任，也可以对担保物行使担保物权。其中一人承担了担保责

任，则只能向主债务人追偿，不能向另外一个担保人追偿(主观

题必背条款)

6.保证期间及时效(★★)

(1)保证期间

保证责4'壬的存续期间，债权人没有在此期间主张权

含义

利的，呆证人免除保证责任

连带债权人向保证人提出承担保证责任

主张权利

一般债权人向债务人提起诉讼或仲裁

①有约定按约定

期间②没有约定的：主债务履行期届满之日起6个月

③约定不明：主债务履行期届满之日起2年

【提示1】保证合同约定的保证期间早于或等于主债务履行期限的，视为没有约定。

【提示2】承担保证责任直至主债务本息还清时为止等的，视为约定不明。

【总结】《担保法》中未约定或者约定不明确的处理

保证方式连带责任

保证人应当对全部债务(主债权及利息、违约金、

保证责任范围

损害赔偿金和实现债权的费用)承担责任。

①没有约定：主债务履行期届满之日起6个月

保证期间

②约定不明：主债务履行期届满之日起2年

(2)保证时效

起算点

一般保证从“判决或者仲裁裁决生效之日”起算

从“从债权人要求保证人承担保证责任之日”

连带保证

起算

保证人追索权自保证人向债权人承担责任之日起开始起算

【考点3】抵押(P220)

L流押条款(P220)(★★★)

抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。如果

当事人在抵押合同中有这样的条款，该条款无效。该条款的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。(主观

题必背条款)

2.抵押权(P221)(★★★)

不动产抵押：登记生效动产抵押：登记对抗

①建筑物和其他土地附着物

②建设用地使用权①生产设备、原材料、半成品、产品

③以招标、拍卖、公开协商等方②正在建造中的船舶、航空器

式取得的荒地等土地承包经营权③交通运输工具

④正在建造的建筑物

抵押权自登记之日起设立。未办抵押权自抵押合同生效时设立。未经

理登记，不影响抵押合同生效登记，不得对抗善意第三人

【提示】浮动抵押在抵押财产确定前，即使已经登记，也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得

抵押财产的买受人。(P225)(★★★)

3.抵押财产(P221)

抵押的财产范围禁止抵押财产

①建筑物和其他土地附着物①土地所有权

②建设用地使用权②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有

③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒的土地使用权，法律规定可以抵押的除外

地等土地承包经营权③学校、医院教育设施、医疗卫生设施

④生产设备、原材料、半成品、产品④所有权、使用权不明或有争议的财产

⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器⑤依法被查封、扣押、监管的财产

⑥交通运输工具⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产

【提示】建设用地使用权抵押后，该土地上“新增”的建筑物不属于抵押财产。对该建设用地使用权实现抵

押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权

优先受偿。(★★★)(主观题必背条款)

4.抵押物的出租(P222)(★★★)(主观题必背条款)

抵押权设立后抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵

先抵押

押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力

后出租

①抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租

人的损失承担赔偿责任

②抵押人已书面告知承租人该财产已抵押，损失由承租人自己承担

先出租订立抵押合同前抵押财产已出租，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵

后抵押押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效___________

5.抵押物的转让(P222)(★★)

(1)抵押期间，抵押人经抵押权人“同意”转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿

债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

(2)抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外

6.在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先

受偿。(P223)(★★)(主观题必背条款)

7.抵押权的实现(P223-224)(★★)

(1)单一抵押清偿顺序：

①实现抵押权的费用；②主债权的利息；③主债权。

(2)多重抵押

①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。

②抵押权已登记的先于未登记的受偿。

③抵押权均未登记的，按照债权比例清偿。

④顺位在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺位在先的抵押担保债权的

部分受偿。(主观题必背条款)

⑤顺位在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺位在后的抵

押担保债权。

(3)抵押权顺位变更

抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权顺位的变更，未经其

他抵押权人“书面同意”，不得对其他抵押权人产生不利影响。

8.最高额抵押(P225)(★)

抵押权人的债权在下列情况下确定：

(1)约定的债权确定期间届满；

(2)没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满2年后请

求确定债权；

(3)新的债权不可能发生；

(4)抵押财产被查封、扣押；

(5)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销。

【考点4】质押(P226)(★★★)

①动产自出质人交付质押财产时设立

②汇票、支票、本票、债券、有权利凭证，交付生效

存款单、仓单、提单没有权利凭证，登记生效

③知识产权(商标权、专利

自有关主管部门办理出质登记

权、著作权)中的财产权

以基金份额、证

证券登记结算机构办

券登记结算机构

理登记时设立

④基金份额、股权登记的股权出质

工商行政管理部门办

以其他股权出质

理登记时设立

⑤应收账款自信贷征信，机构办理出质登记

【考点5】留置

(1)留置权的行使条件

①债务人不履行到期债务，债权人可以留置己经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。当

事人可以在合同中约定不得留置标的物。

②债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。

(2)宽限期

留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债

务人2个月以上的履行债务期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。

(3)同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。(主观题必背条款)

【结论】留置权＞登记的抵押权〉质权〉未登记的抵押权

第三部分合同法分则

【考点1］买卖合同

1.无处分权人处分他人财产的合同(P238)(★★)

(1)当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支

持；(主观题必背条款)

(2)出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者

要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

2.所有权保留(针对动产)(P243)(★★)

(1)取回权行使

①未按约定支付价款的；(买受人已经支付标的物总价款“75%以上”，出卖人主张取回标的物的，人民

法院不予支持)

②未按约定完成特定条件的；

③将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。(第三人已经依法善意取得标的物所有权或者其他物权,

出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持)

(2)另行出卖

①买受人在回赎期间内没有回赎标的物的，出卖人可以另行出卖标的物。

②出卖人另行出卖标的物的，出卖所得价款依次扣除取回和保管费用、再交易费用、利息、未清偿的价金

后仍有剩余的，应返还原买受人；如有不足，出卖人要求原买受人清偿的，人民法院应予支持，但原买受人有

证据证明出卖人另行出卖的价格明显低于市场价格的除外。

3.标的物毁损、灭失风险的承担(P239)(★★★)

(1)标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。(主观题必背

条款)

(2)买卖合同双方当事人没有约定交付地点或者约定不明确，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的

物毁损、灭失的风险由买受人承担。

(3)出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定的以外，毁损、灭失的风险自合同成立

之日起由买受人承担；但在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失除外。

(4)因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁

损、灭失的风险。

(5)出卖人按照约定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违

反约定之日起由买受人承担。

(6)买受人依法拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

(7)出卖人未按照约定交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。

(8)标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担

违约责任的权利。

4.买卖合同解除的具体规定

(1)因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物；因标的物的从物不符合约定被

解除的，解除的效力不及于主物。

(2)标的物为数物(分批)，其中一物(一批)不符合约定的，买受人可以就该物(该批)解除合同，但

该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。

(3)分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的，出卖人可以要求买受人支付全部价

款或者解除合同；出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。(P242)(★★★)(主观

题必背条款)

(4)出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人有权依法单方通知

对方解除合同。

5.试用买卖(P243)(★)

试用买卖的当事人没有约定使用费或约定不明确，出卖人主张买受人支付使用费

试用费

的，法院不予支持

(1)试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示

视为购买(2)试用期内己经支付一部分价款

(3)试用期内买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为

(1)约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物

不属于试(2)约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物

用买卖(3)约定买受人在一定期间内可以调换标的物

(4)约定买受人在一定期间内可以退还标的物

6.商品房买卖合同(P244)(★★★)

(1)销售广告的性质认定

①一般情形：商品房的销售广告和宣传资料为“要约邀请”。

②例外情形：就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以

及房屋价格的确定有重大影响的，视为“要约”。

(2)商品房预售合同的效力

①出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有

效。

②商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并非合同生效条件，当事人另有约定的除外。

(3)被拆迁人的优先权

如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

(4)法定解除情形

①因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;

②因房屋质量问题严重影响正常居住使用；

③房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的；

④出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行；对方当事

人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使，逾期不行使，解除权消灭。

买受人有权选择解除合同，退还购房款及利息

实际面积〉面积误差在3%以内，按合同约定

合同面积误买受人也可以选择借款补差价

差超过3%继续履行面积误差超过3%的部分，由出卖

人承担，但所有权归买受人

买受人有权选择解除合同，退还购房款及利息

实际面积＜

对面积误差在3%以内的部分退还

合同面积误买受人也可以选择

购房款及利息

差超过3%继续履行

对超过3%的部分双倍返还购房款

(5)适用惩罚性赔偿金的情形

买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，要求出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金：(主

观题必背条款)

商品房买卖合同订立后，出卖人未告知

先售后抵

买受人又将该房屋抵押给第三人

抵押

先抵后售故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实

故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人

一房先售他人

或者为拆迁补偿安置房屋的事实

二卖

后售他人商品房买卖合同订立后，出卖人又将该

1房屋出卖给第三人

故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者

许可

提供虚假商品房预售许可证明

【考点2】赠与合同的撤销(P246)(★★)

任意撤销法定撤销

①不具有救灾、扶贫等社会

①受赠人严重侵害赠与

公益、道德义务性质的赠与因受赠人的违

人或其近亲属

合同法行为致使赠

情②受赠人对赠与人有扶

②非经公证的赠与合同与人死亡或者

形养义务而不履行

③赠与人的经济状况显著恶丧失民事行为

③受赠人不履行赠与合

化，严重影响其生产经营或能力

同约定的义务

家庭生活(可以不履行)

赠与人的继承

人、法定代理

时

赠与人自知道或者应当人

间

赠与财产的权利转移之前知道撤销原因之日起1自知道或应当

限

年内行使知道撤销原因

制

之日起6个月

内行使

【提示1】因赠与人故意或者重大过失，致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应承担损害赔偿责任。

【提示2】赠与人故意不告知赠与的财产有瑕疵或者保证赠与的财产无瑕疵，造成受赠人损失的，赠与人应

承担损害赔偿责任。

【提示3】附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。

【考点3］借款合同(P247)(★★★)

1.利息不得预先扣除

借款的利息不得预先在本金中扣除；利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利

息。(主观题必背条款)

2.提前还款

借款人可以提前偿还借款，但当事人另有约定的除外。借款人提前偿还借款并主张按照实际借款期间计算

利息的，人民法院应予支持。

3.利息的支付方式

对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，当事人可以协议补充；不能达成补充协议时：

(1)借款期限不满1年的