【我国上市房地产企业多元化经营典型案例探析13000字（论文）】

我国上市房地产企业多元化经营典型案例分析随着我国经济的不断发展，人们对物质生活方面和居住条件方面提出了更高的要求。在民生领域，房地产行业占据的比重逐年提升。经过二十多年的发展，目前房地产行业已经逐渐进入市场饱和状态。近年来，随着房地产市场过热现象的出现，政府逐渐加强了对房地产的宏观调控，限制了部分融资渠道，增加了房地产企业融资的难度，房地产行业的利润空间正在逐渐减小，行业风险也在持续加剧。因此我国房地产企业纷纷在地产主业之外谋求多元化发展的新道路，谋求借多元化经营拓宽企业利润来源渠道，稳定收益，规避经营风险，最终实现企业的长期可持续发展。房地产企业的多元化经营蕴含着新希望，也包藏着较大经营风险，成为值得研究的问题。在此背景下，本文选择上市房地产企业中多元化经营的典型代表绿地集团、恒大集团、万科集团作为研究案例，在阐述三家代表性公司多元化经营基本情况的基础上，结合对三家案例企业多元化经营战略实施效果分析，研究房地产企业多元化经营存在的主要风险及原因，并由此提出了房地产企业应理性选择多元化项目、优化资源配置、防范财务风险、保持合理资本结构等相关建议。关键词房地产企业，多元化经营，经营风险目录TOC\o"1-2"\h\u34851引言……………………1187592我国上市房地产企业多元化发展现状………………183142.1企业多元化经营概述………………161362.2我国上市房地产企业发展现状……………………2100282.3我国上市房地产企业多元化发展概况……………445383我国上市房地产企业多元化经营典型案例分析……4240643.1绿地集团多元化经营案例分析……………………461573.2恒大集团多元化经营案例分析……………………513413.3万科集团多元化经营案例分析……………………7173653.4我国上市房地产企业多元化经营绩效评价………8167484我国上市房地产企业多元化经营存在的风险及原因……………13247854.1我国上市房地产企业多元化经营存在的主要风险……………13244984.2导致企业多元化经营风险的原因分析…………15277915优化上市房企多元化经营策略，降低经营风险…………………1618995.1优化内部资本结构………………1663165.2增强内部存货管理………………1632915.3理性选择多元化业务……………1741365.4调整融资方式……………………1781005.5加强专业人才储备力度…………1714901结论……………………1823910参考文献…………………20图12016-2019年房地产上市公司总资产均值及增长率……………3图2存货周转率对比…………………8表12018年我国房地产企业综合实力TOP10多元化发展状况…4表2绿地集团多元化产业营业收入表………………5表3万科营业收入统计表……………7表4营运能力分析表…………………91引言过去十年，中国的房地产市场持续发展，对本地生产总值的贡献也不断增加，房地产业已经成为我国基础产业和主导产业。国家统计局2020年12月15日公布的数据显示，当年前11个月，全国商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1~10月份提高1.3个百分点。其中，住宅销售面积增长1.9%，办公楼销售面积下降12.8%，商业营业用房销售面积下降11.1%。商品房销售额148969亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长9.5%，办公楼销售额下降10.7%，商业营业用房销售额下降13.7%[1高荣伟.2019年，楼市站在新起点.产权导刊，2019(03):11~141高荣伟.2019年，楼市站在新起点.产权导刊，2019(03):11~14与此同时，伴随而来的是愈发凸显的财务风险问题。为了降低企业在生产和活动领域的风险，企业正试图按照“不放鸡蛋在同一篮子里”的原则实施多元化战略，但多元化战略能否实现稳定发展是一个值得考虑的问题。论文将以我国具有代表性的上市房地产公司绿地集团、恒大集团、万科集团等的多元化经营发展状况作为案例研究对象，采用文献研究法、案例研究法、数据分析研究法等对三家企业的经营绩效进行研究，理清上市房地产企业多元化经营存在的风险、原因及影响，以期初步提出企业多元化经营策略的优化措施建议。2我国上市房地产企业多元化发展现状2.1企业多元化经营概述多元化战略也叫多角化战略，表示公司两类或者以上市场对象不同的服务或产品一起经营的一类经营战略。它包括市场、资本，投资区域和产品的多角化。[2陈旭.企业多元化经营的财务风险研究.财会学习，2019（31）:84~2陈旭.企业多元化经营的财务风险研究.财会学习，2019（31）:84~85因为有不同的研究需要和研究目的，所以不同的学者就会用不同的定义来解释多元化的含义。美国的管理大师安索夫在《企业多元化战略》中首先提出了多元化的概念：如果企业原来生产的产品达不到预期的目的，那么企业就会尝试设计一些新产品进入新市场。这种利用开发出来的新产品扩大企业的经营范围，获取更高的利润是企业的多元化。20世纪50年代末，彭罗斯补充完善了安索夫提出的多元化经营的定义。他认为，企业多元化经营除了增加产品种类外，还扩大了业务范围，深化了产品的垂直整合。20世纪70年代，鲁美尔特在他的基础上补充到：企业多元化是以公司自身实力为基础，将自身利益与多元化目标相结合，以达到业务发展的相关领域。与前人观点不同的是，鲁美尔特认为企业进行多元化的前提是要具备相当的综合实力。[3叶如平.新时期房地产企业多元化经营战略.中外企业家，2018（12）:26~3叶如平.新时期房地产企业多元化经营战略.中外企业家，2018（12）:26~271995年，我国学者刘冀生对多元化定义有新的补充，他认为要从产品用途的角度出发来解释“多元化经营”。到了2012年，梁倩、鲁平和康华三位学者提出了他们对“多元化经营”的见解：企业多元化经营就是指企业设立多个子公司和业务部门生产全新的产品。2017年，黄柏勋站在企业战略视角上解释“多元化经营”，他认为，多元化经营丰富了企业的资本组合类型和产品类型，也是企业在经营发展过程中选择的一种经营战略。[4姚恩育.房地产购置:冰火两重天.浙商，2020(20):47~4姚恩育.房地产购置:冰火两重天.浙商，2020(20):47~49由此可见，国内外学者基于不同的研究角度和研究需要，对多元化经营的概念提出了不同的观点，这些观点丰富了我们对多元化经营的理解和应用，并为之后的研究提供了重要参考。总之，多元化经营的目的能够为企业投入到不同的产业和领域，在市场上各种资源协同工作，相互竞争。企业通过多元化能获得良好的收益，保持稳定的成长。2.2我国上市房地产企业发展现状随着中国经济的快速增长，大多数行业都在以一个较高的增速增长，而房地产业的增速在逐渐放缓，甚至在2018年4月商品房销售面积单月同比增速为负。截至2020年4月末，房地产百强企业的销售额均低于去年同期，TOP10和TOP20房企销售操盘金额的入榜门槛为466亿元和273.1亿元，分别同比降低10.2%和28.8%；TOP100房企入榜门槛为36.1亿元，同比下降31%。图12016-2019年房地产上市公司总资产均值及增长率数据来源：根据百度百科资料整理所得据上图可知，2019年,房地产上市公司总资产仍在增长，但增速略低于去年。其中,沪深上市房地产公司总资产均值为1165.0亿元,同比增长18.9%,与上年相比下降4.5%;大陆在港上市房地产公司总资产均值为2228.3亿元,同比增长19.3%，增速同比降低6.7%。房企从对规模速度的追求开始转向高质量发展,尤其龙头企业普遍增速放缓。由于2020年的疫情，我国房地产业销售和开发投资规模大幅下降。3月份以来，随着疫情防控形势的好转，市场有望逐步回暖。但是因为政府强调房子是用来住的不是用来炒的，所以各地控制地价、房价和预期来保持房地产市场发展平稳，从而导致2020年全国商品房销售量同比有所下滑，但降幅在逐渐下降。国家统计局数据显示，2020年1~6月全国商品房销售金额6.69万亿元，同比下降5.4%，降幅比一季度低19.3%；销售面积6.94亿平方米，同比下降8.4%，较一季度回落17.9%。2.3我国上市房地产企业多元化发展概况近几年，政治调控、房地产业不景气等因素加速了我国房地产企业多元化的发展趋势。表12018年我国房地产企业综合实力TOP10多元化发展状况排名企业简称多元化业务类型1恒大商业地产，旅游地产，健康，汽车2碧桂园商业地产，酒店管理，物业管理3万科企业商业地产，酒店管理4保利地产商业地产，物业服务5融创中国物业管理，酒店管理6中国海外商业地产，金融，能源等7绿地控股商业地产，金融，基建等8绿城中国商业地产，体育产业9华夏幸福商业地产，健康，信息技术等10华润置地商业地产，物业服务数据来源：根据百度百科资料整理所得从表1可以看出，到2018年为止，排名靠前的上市房地产企业都或多或少的实施了多元化发展战略，所涉及行业包括与房地产开发经营密切相关的物业管理，酒店管理，旅游地产行业等，以及像健康，体育，汽车，能源等与房地产业并不相关的新兴行业。可见，实施多元化战略能为我国房地产上市公司克服经营困难、实现利润增长提供有利的形势和舞台。这也是当前中国大型房地产上市公司普遍向多元化方向发展的原因。3我国上市房地产企业多元化经营典型案例分析3.1绿地集团多元化经营案例分析3.1.1绿地集团发展历程绿地集团成立于1992年，主营业务为房地产开发。通过早期的“以房养绿，以绿促房”的创新经营模式，完成了原始资本积累，逐步成长为房地产企业的先进品牌。2005年之后，面对竞争激烈列的市场，绿地集团开始进行多元化发展。2015年绿地集团整体上市，与此同时公司提出“地产＋大基建＋大金融＋大消费”的多元化战略，凭借熟悉行业及多年的发展经验，不断优化公司各方面的业务流程，利用协同效应为公司的发展带来效益。[5龚湘茹.多元化经营对企业价值的影响分析——以绿地集团为例.现代经济信息，2020(08):365龚湘茹.多元化经营对企业价值的影响分析——以绿地集团为例.现代经济信息，2020(08):36~383.1.2绿地集团多元化经营情况绿地集团当前凭借着多产业协同发展、规模与效益齐增长的目标，以及“地产＋大基建＋大金融＋大消费”的开发模式在近年得到迅速发展，在全国各地进行布局。目前来看，该企业多元化经营协同效应产生的积极效果明显。表2绿地集团多元化产业营业收入表行业2020年（亿元）占主营业务收入比例(%)2019年（亿元）占主营业务收入比例(%)房地产及相关产业1947.8343.241943.2645.88建筑及相关产业2334.3851.831884.8644.50商品销售及相关产业321.377.14472.7511.16能源及相关产业133.442.96131.953.12汽车及相关产业88.971.9875.901.79绿化及相关产业10.250.2310.460.25物业及相关产业9.500.217.900.19酒店及相关产业23.520.5223.490.55金融及相关产业2.180.053.990.09数据来源：根据绿地集团历年年报计算所得从上表来看，绿地集团多元化发展行业众多，2020年房地产相关产业实现营业收入1947.83亿元，同比减少2.64%；建筑及相关产业实现营业收入2334.38亿元，同比增长7.33%；能源产业实现营收133.44亿元，同比减少0.16%；汽车产业应收同比增加0.19%。总体来说，绿地集团的多元化经营成效良好。3.2恒大集团多元化经营案例分析3.2.1恒大集团发展历程中国恒大集团成立于1996年6月24日，在2016年7月20日前名为“恒大地产集团有限公司”，核心业务为房地产业，目前已经形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头的\t"/item/%E6%81%92%E5%A4%A7%E9%9B%86%E5%9B%A2%E6%9C%89%E9%99%90%E5%85%AC%E5%8F%B8/_blank"世界500强企业集团。2009年11月5日恒大在香港挂牌上市，上市当天总市值达到了705亿港元，也正是在这一年，恒大集团迈出了多元化经营的第一步。[6李笑琪.恒大集团业绩评价研究.河北企业，2018(12):36~37]6李笑琪.恒大集团业绩评价研究.河北企业，2018(12):36~372009年，恒大集团开始涉足文化体育产业；2010年，恒大开始涉及旅游地产项目，整合旅游、居住、度假、亲子、商务为一体，针对不同群体，不同需求的目标市场进行布局；2013年，恒大冰泉上市，进军食品产业；2014年8月建立恒大粮油，同年9月，推出乳制品业务，发展农牧业；2015年，恒大健康产业集团在港交所上市，开始进入保险业以及医疗健康产业；2016年，进军互联网金融业及银行业；2018年，恒大与中科院就合作达成一致意见，开始涉足高科技产业。同年9月23日，恒大集团与广汇集团签订战略合作协议，双方同意在汽车销售等领域开展全面战略合作。目前为止，恒大涉足了地产、旅游、体育、金融、文化、健康、快消品、高科技、新能源汽车等多个行业。3.2.2恒大集团多元化经营情况2020年的恒大集团销售金额为7232.5亿元人民币，比上年增加20.3%，全年销售目标达到111%；合约销售面积8085.6万平方米，较上年增长38.3%；销售回款约6531.6亿元人民币，全年销售回款率高达90.3%，同比上升12%。健康产业：恒大健康2019年的营业收入为56.36亿，同比增长79.88%；毛利润18.9亿元，同比增长64.78%，养生谷的落地项目数量增加到23个。2019年末，由于恒大的新能源汽车业务仍处于扩大投资和购置厂房设备、研发以及其他相关支出和利息支出不断增加的阶段，恒大健康净亏损49.5亿元。当前，恒大健康已经拥有24个健康产业项目，未来三年，恒大养生谷布局将达到70个。体育行业：恒大俱乐部2019年的总收入约为9.49亿元，其中主营业收入7.82亿元。总成本28.9亿元，其中主营业成本24亿元，俱乐部的2019年总亏损额达到了大约19.4亿元，处于巨额亏损的状态。恒大物业：据2020年年报显示，恒大物业管理服务收入约63.22亿元，同比增长约37.1%，占总收入比约60.2%；小区增值服务收入约12.64亿元，比去年增长120.6%，占总收入比约12.0%；非业主增值服务收入约29.23亿元，同比增长约36.1%，占总收入比约27.8%。新能源汽车：恒大的汽车业务主要包括健康管理和新能源汽车两部分，2020全年，健康管理业务的收入为152.99亿元，毛利润为28.13亿元；新能源汽车业务的收入为1.88亿元，毛利润为-1.18亿元，净利润为-52.20亿元。恒大汽车2020年总营收154.87亿元，同比上涨175%。同时，新能源汽车产业研发14款车型，覆盖A到D级所有级别及轿车、SUV、MPV等全系列的车型。同时，上海、广州生产基地正式亮相，已进入设备安装调试阶段，正不断推动集团稳步发展。恒大集团上市初期，我国政府逐步出台限售、限购等政策调控房地产行业，房地产市场整体出现“政策市”的特征。恒大集团的多元化发展过程也受到不断调整的政策的影响。虽然均受到宏观政策背景与中观行业背景的影响，但是恒大集团仍然是大型房地产企业中最早尝试多元化、涉足领域最广的企业，就目前发展状况而言，取得了比较好的结果。3.3万科集团多元化经营案例分析3.3.1万科集团发展历程万科成立于1984年5月，总部设于深圳，1988年进入房地产行业。主要集中于开展万科物业、住宅租赁、商业开发运营、物流仓储服务板块的业务，还开发了冰雪度假、教育、养老等业务，是目前我国最大的专业住宅开发企业。[7吴锦伟.新常态下房地产企业转型策略研究——以万科为例.科技促进发展，2018(12):1109~1117]2016年位列《财富》“世界500强”7吴锦伟.新常态下房地产企业转型策略研究——以万科为例.科技促进发展，2018(12):1109~11173.3.2万科集团多元化经营情况2018年，万科继续多元化经营的脚步，进行“城乡建设与生活服务商”的战略升级。目前，万科旗下已有印力、物流、长租公寓、冰雪、海外、梅沙教育、企业服务、食品八个事业部，在架构上完成了向集食、住、行、养老、旅游等多场景、多年龄段客群的“生活服务”转型。但从2018年的年报情况看，万科转型至今并非易事，虽然经历了多年的努力，但万科多元化经营的收入仍然非常有限，营收总额约116.3亿元，仅占整体营收的7.9%。[8一南.万科多元化营收仅占8%.中国房地产8一南.万科多元化营收仅占8%.中国房地产，2020(26):7表3万科营业收入统计表单位：亿元2020年2019年2018年主营业务收入4158.813653.542944.17房地产及相关业务4004.493526.542846.21物业服务154.32127.0097.96数据来源：根据万科集团历年年报计算所得到2020年，万科的财务指标保持稳健，全年主营业收入4158.81亿元，同比增长13.9%；实现房地产业务结算面积2889.4万平方米，同比增长17.4%；开发业务结算收入3774.2亿元，同比增长13.0%。为了更好地管理企业现有酒店与度假物业资产，在原冰雪与度假事业部的基础上成立了酒店与度假事业部。目前，万科拥有23家在营酒店资产。在教育领域中，万科拥有梅沙教育和德英乐教育等特色品牌，梅沙书院连续三年入选《胡润百学排行榜》，2020年位列深圳第三名。万科物业发展股份有限公司正式更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”。万物云实现对万科集团内和对外营业收入182.04亿元，同比增长27.36%；住宅物业服务收入100.52亿元，占比55.22%；商业物业及设施服务收入53.14亿元，占比29.19%；智慧城市服务9.91亿元，占比5.44%；社区生活服务收入9.85亿元，占比5.41%；万物成长收入8.62亿元，占比4.74%。集团的长租公寓实现营收25.40亿元，同比增长72.33%，截至2020年底，万科运营管理长租公寓数量达18.44万间，累计开业14.24万间。万纬物流管理项目实现的营收约18.7亿元，同比增长37%，其中高标库营业收入12.9亿元，同比增长29%；冷库营业收入5.8亿元，同比增长60%。3.4我国上市房地产企业多元化经营绩效评价3.4.1营运能力分析营运能力是指在经营过程中利用资产获取收益的效率。营运能力分析的主要目的是评估实体资产的运营有效性运营效率评估实体资产的运营收益。[9董骁睿.多元化战略下房地产企业财务风险分析.中国经贸导刊，2020(02):112~1139董骁睿.多元化战略下房地产企业财务风险分析.中国经贸导刊，2020(02):112~113存货周转率用来反映企业存货规模是否合适，周转速度如何。从上图可知，万科集团的存货周转率呈上升趋势，绿地集团2017~2019年也是逐年上涨，虽然2020年有所下降，但其数值还是优于行业平均水平，说明以上两家企业经营过程中具有较高的存货管理能力。两家企业发展多项业务，包括房产开发，基建创建等，这些业务之间的协同作用可以促进企业的营运效率不断增强。反之，恒大集团的存货周转率呈下降趋势，尤其2018~2019年急剧下降，从0.85下降至0.39，可能是由以下原因引起：产品滞销，存货积压；企业销售政策发生变化；存货管理方法落后等，需引起重视。图2存货周转率对比数据来源：根据绿地集团、万科集团、恒大集团历年年报计算所得表4营运能力分析表总资产周转率流动资产周转率绿地20180.3700.412绿地20190.3920.441绿地20200.2790.319万科20180.2210.257万科20190.2260.269万科20200.2330.281恒大20180.2480.300恒大20190.2300.281恒大20200.2300.275数据来源：根据绿地集团、万科集团、恒大集团历年年报计算所得企业营运能力低下，会影响资产效率和资金流动，从而给企业带来财务风险。通过对企业总资产周转率指标的分析，可以评估企业的资产管理水平。[10杨春秀.多元化发展战略下企业财务风险的控制分析.财会学习，2019（32）:43~4510杨春秀.多元化发展战略下企业财务风险的控制分析.财会学习，2019（32）:43~453.4.2盈利能力分析盈利能力通常是指企业在一定时期内获得利润的能力。盈利水平可以用利润率来衡量。利润率越高，盈利能力越强，利润率越低，盈利能力越差。[11孟子英.企业多元化经营与财务风险控制探析.财会学习，2018（24）:65~11孟子英.企业多元化经营与财务风险控制探析.财会学习，2018（24）:65~66表5绿地集团2017-2020盈利能力分析表2020201920182017营业利润率7.257.40057.08336.8105总资产报酬率1.96052.67062.34272.2714数据来源：根据绿地集团历年年报计算所得表6万科集团2018-2021盈利能力分析表2021-3-312020-12-312019-12-312018-12-31营业利润率6.496819.078120.824822.6749总资产报酬率0.21534.26264.42444.4133数据来源：根据万科集团历年年报计算所得表7恒大集团2017-2020盈利能力分析表2020201920182017营业净利率6.197.0214.2730.65总资产报酬率5.626.9810.1411.91数据来源：根据恒大集团历年年报计算所得从上表分析的盈利指标变化幅度不难看出这三家企业的盈利指标在实施多元化经营的这几年间均呈下降的态势，绿地集团虽然是波动状态，但相比另外两家企业，其数值偏低，总体上处于较低的水平。绿地集团和万科集团的总资产报酬率一直低于10%，可以明显的看出绿地和万科多元化经营下其盈利能力指标对比恒大集团而言并不占优势，不过虽然恒大集团在2017~2018年超过10%，一定程度上表明了恒大集团走上多元化道路的决定是正确的，但总体还是呈下降趋势，表现不佳。这说明总体上来看，房地产企业的利润空间在不断的缩小。3.4.3偿债能力分析偿债能力是指企业偿还不同债务的能力。其分析目的在于：了解企业的财务状况；说明企业承担的财务风险水平；企业融资渠道预测；给企业开展不同的理财活动提供重要参考。[12孟善飞.企业多元化扩张中财务危机成因分析——12孟善飞.企业多元化扩张中财务危机成因分析——以暴风集团为例.财会通讯，2019（17）:41~44表8绿地集团2017-2020偿债能力分析表2020201920182017流动比率1.24641.2211.24121.3239速动比率0.42730.41370.44420.4311资产负债比率(%)88.623288.531889.491588.9867产权比率(%)778.9852771.9739851.6065807.9895数据来源：根据绿地集团历年年报计算所得表9万科集团2018-2021偿债能力分析表2021-3-312020-12-312019-12-312018-12-31流动比率1.17621.17441.13071.1543速动比率0.41840.41390.42580.4855资产负债比率(%)81.370181.283584.35984.5856产权比率(%)436.7723434.288539.3433548.7457数据来源：根据万科集团历年年报计算所得表10恒大集团2018-2020偿债能力分析表2020201920182017流动比率1.261.371.361.40速动比率0.330.380.420.52资产负债比率(%)84.7783.7583.5886.25产权比率(%)13.2812.6811.8210.56数据来源：恒大集团历年年报计算所得企业在经营过程中，若流动比率和速动比率较高就说明企业的偿债能力较好。而若这两项指标过高也不利于企业资金的充分利用，不利于为企业创造更多的利润，所以这两项指标要保持在合理科学的水平上，如流动比率数值应该保持在2附近，速动比率数值应该保持在１附近。这些年来，三家企业的流动比率波动范围在1.2~1.8之间，速动比率的波动范围几乎都在0.3~0.6之间，与房地产行业的特点相吻合。这两个指标发展趋势较为稳定，与正常范围相比明显偏低，说明企业的短期偿债能力不强，且近年来变化较小，长期以来并没有改善的迹象。通过企业资产负债率和产权比率来进一步对企业经营过程中的长期偿债能力进行分析可以发现，企业融资水平过髙，经营过程中面临的偿债压力就随之变大。比如，三家企业的资产负债率近年来都超过了80%，然而房地产开发行业由于前期投资非常大，所以行业正常的范围平均在60%~70%之间，如果资产负债率大于80%，负债比例就是偏高的状态。[13吴科.论房地产企业多元化经营对公司价值影响.全国流通经济，2019(02):84~85]但是近年间，此三家集团的这个指标数值都远超过行业平均数值，尤其是绿地集团高达88%以上，恒大集团在2017年这个指标也是超过了86%，这主要是离不开企业实施的多元化战略。企业开展多元化业务时，在对新产业的介入以及开拓销售渠道的过程中需要消耗各类资源，那么企业此时就需要通过贷款来获得相应的资源，这使得企业背负了较大的压力，负债率急速提升，在一定程度上为企业带来了财务风险。而后借助对产权比率进行分析可以13吴科.论房地产企业多元化经营对公司价值影响.全国流通经济，2019(02):84~853.4.4发展能力分析发展能力指企业未来生产经营活动的发展趋势潜力，也可能成为企业的成长能力，通过发展能力分析能够有助于传统财务分析的补充与完善；跟踪预测分析和价值评估；满足相关利益者的决策需求。[14高荣伟.2019年，楼市站在新起点.产权导刊，2019(03):11~14]14高荣伟.2019年，楼市站在新起点.产权导刊，2019(03):11~14表11绿地集团2017-2020发展能力分析表2020201920182017营业收入增长率9.142222.787120.074917.4033总资产增长率12.014710.531222.157415.7399营业利润增长率1.748928.285624.883729.039净利润增长率1.93629.611425.858425.3974数据来源：根据绿地集团历年年报计算所得表12万科集团2018-2021发展能力分析表2021-3-312020-12-312019-12-312018-12-31营业收入增长率30.329613.921923.587322.5537总资产增长率9.66018.049313.172431.1695营业利润增长率-16.13114.366813.503332.8375净利润增长率3.43596.800415.099320.3938数据来源：根据万科集团历年年报计算所得表13恒大集团2017-2020发展能力分析表2020201920182017营业收入增长率6.222.4449.8947.29总资产增长率4.2917.376.7130.42营业利润增长率-7.99-41.4963.6276.77净利润增长率-53.26-53.7853.41110.27数据来源：根据恒大集团历年年报计算所得三家企业各发展能力指标变动较大，各项指标都在逐年降低。绿地集团在2014年完成上市之后，企业确立多元化的转型策略，营业收入增长率随着多元化经营的实行步入正轨，于是到2017年开始势头有所放缓但增长幅度较为稳定且有所上升，但到2020年又急剧下降；万科集团的总资产增长率处于下降趋势，且净利润增长率也是逐年下降，表明近年来万科集团的发展情况稍不太理想；恒大集团的总资产增长率处于波动状态，且变化幅度较大，2018年和2020年，恒大集团的总资产增长率下降到了一个较低的数值，且净利润增长率在2019年和2020年都处于负值，说明恒大的盈利能力未能保持持续发展，发展能力较为欠缺。总的来说，近年来，三家企业的资产发展能力较不理想，分析其中原因，随着多元化的深入，企业需要不断向多元化产业中投入大额的资金成本，在前几年取得了小小的成效，并且由于多元化战略的实施企业的资产规模实现了高速扩张。虽然资产规模呈现着上升的趋势，但是发展速度没有保持稳定上升势头，主要还是由于近些年来房地产市场泡沫的产生，整体行业发展不景气，而三家房地产企业尽管涉及基建、金融等其他业务，但其对房地产的依赖性还是很强，多元化战略对绩效并未表现出显著的正效应。因此，可以说明企业要强保持良好的势头，还是急需深入推进多元化经营战略的实施，寻求新的增长空间，保持企业的可持续增长。4我国上市房地产企业多元化经营存在的风险及原因4.1我国上市房地产企业多元化经营存在的主要风险上文案例充分体现了多元化发展战略的协同作用，这种协同作用对企业的发展是有利的，能够使得其内部的风险得到分散，而且为其带来更多的收益。但是企业在未来发展过程中仍然会面临一定的风险。4.1.1多元化战略导致的主要财务风险对于企业经营来说，财务风险表现在与经营主体开展的财务风险密切相关的活动中。包括投资和融资活动、收益分配活动和资金回收活动等。资金流紧张是房地产企业的常态，由于缺乏资金链，房地产企业很容易陷入财务困境；房地产企业负债比例普遍较高，导致对资金流要求较高，房地产企业融资能力也较高。房地产企业固有的财务风险要求其具有较高的盈利能力、资金流动能力及资本成长潜力，而发展多元化又不可避免的导致企业扩大经营领域、增加投资需求、加大财务杠杆、降低现金流量水平。[15刘艳丰.恒大集团多元化发展财务风险研究[15刘艳丰.恒大集团多元化发展财务风险研究[学位论文]，吉林：吉林大学，2019首先，企业在决定进行多元化经营时，需要考虑筹资的规模、期限、成本等方面的问题。若筹资规模不足以支撑企业多元化产业的生产经营，企业就会面临现金流方面的巨大压力，从而增加自身的筹资风险；若筹资期限的长短不恰当，企业可能无法及时偿还利息和资本，这会带来融资风险；如果融资成本过高，公司可能无法承担偿还债务本息的责任，这也会增加公司的融资风险。同时，多元化经营中新涉足的各个产业往往会不管项目的优劣，从而向总部要求尽可能多的资源，另外，由于组织架构错综复杂，总部对于旗下子产业的投资项目可能认识不足，进而造成投资风险的加剧。例如恒大为了实现规模扩张、找到新的利润增长点的目的而选择进行多元化经营，出现了滥用资金、投资项目质量较低这一类的问题，产生了投资的盲目性，它的乳制快消品产业便是其中的一个体现。并且，实施多元化战略的企业涉足新产业后为了更好地开拓市场很可能会进行大量赊销，应收账款因此增多，资金循环时间因此加长，流动性减弱，造成资产变现风险和流动性风险的增加。4.1.2多元化战略产生的其他风险企业进入并不熟悉的领域开展多元化经营，还面临着许多不可控制的风险，比如政策风险、市场风险、法律风险、团队风险等。例如，企业开展的业务越多，企业资源的分散就越明显，对企业的综合管理能力要求就越高。近年来，万达集团通过自身不断的摸索和坚持，也在进行着多元化的发展。但是2020年《财富》世界500强排行榜正式发布，万达连续三年未上榜，因为其创新多元化业务太多，限制了万达的发展。很显然，万达集团在多元化道路上面临的便是市场整体风险、原有经营商业地产风险、行业进入风险和内部整合经营风险。如果多业务操作准备不充分，企业的能量就会分散，管理就会分散，企业资源的竞争就会发生，从而产生团队风险。我国企业多元化经营主要依靠国内市场，国内市场是一个巨大而快速发展的市场，为企业的发展提供了广阔的空间。[16兰明庚.新形势下房地产企业多元化融资渠道探析.知识经济，2020(18):43~4416兰明庚.新形势下房地产企业多元化融资渠道探析.知识经济，2020(18):43~444.2导致企业多元化经营风险的原因分析4.2.1增加期间费用，降低盈利能力因为企业多元化经营不断加深，成本费用也在逐年的递增。其中，销售及分销成本以及财务成本增长的幅度变化影响最大。各项成本费用汇总后，对企业的销售毛利的影响程度不断加深，特别是在企业多元化扩张最明显的时期，成本的上升和高成本率必将大大缩小企业的利润空间和企业的盈利能力。4.2.2偿债压力骤增，筹资风险加剧恒大集团在多元化道路上无疑是行业内其他企业的领头羊，自2018年以来的9年里，恒大集团迅速进入旅游、文化、体育、金融、健康、快速处置等多个行业，债务融资比例的增加，但这是因为多元化布局的迅速扩张。然而，过快的多元化布局和不断上升的债务融资比例明显对恒大构成了隐患。众所周知，企业的外部融资渠道分股权融资、混合融资和债务融资三种。股权融资无固定利息支付压力，而债务融资和混合融资都存在固定付息。长短期借款反应的就是债务融资，数额庞大的长短期借款额会产生数额较多的利息支出，这无疑会加重企业的偿债压力。4.2.3投资回收期长，降低营运能力企业实施多元化后，总资产周转率、流动资产周转率以及应收账款周转率总体呈下降趋势。同时企业多元化经营仍处于拓展市场阶段，许多投资项目均处于亏损状态，大投资直至扭亏为盈，资金回收期较长造成企业的资产的周转效率低，影响企业的营运能力。4.2.4目标不明确，造成投资亏损对于企业自身而言，没有确立一个明确的多元化发展方向会增加企业的投资成本，如果经营不善还会产生投资亏损，影响企业的多元化发展效果。如上述案例中的恒大集团，企业投资的产业众多，但是只有恒大健康能够产生一些利润，其他行业截止目前仍处于亏损状态，造成这一现状的原因就是企业多元化目标不明确。4.2.5过度依靠筹资补充资金，现金流结构失衡企业在多元化经营下还未产生过多的投资收益，而经营活动大多为资金净流出，也无法为企业的多元化扩张提供充足的资金，因此，企业只能依靠筹资活动的净资本流入来补充资本。财务流动性的本质在于总现金流量与时间的对应关系。如果总现金流量不匹配，投资活动消耗大量资金，业务活动的现金创造能力不足，筹资活动的现金流量得到补充，补充作用不断减弱，就将导致企业现金流结构失衡，使财务流动性风险增加。4.2.6缺