烟台奇泉地块营销策划报告XXXX0704

项目招标书

内容要求概要分析烟台往年市场,分析及预测住宅的发展指标及方向研究分析项目所在区域住宅市场的状况简要分析项目所属区域特征以及地块有事劣势,机会及威胁调查分析住宅需要市场就拟发展项目进行市场定位建议市调提纲对于该项目的其他说明及建议项目应标书

主要内容组成部分报告主体:项目发展战略及整体定位报告附件1:项目营销策划合作方式附件2:市场调研提纲附件3:公司介绍及项目服务团队附件4:项目规划与广告标识部分主体报告逻辑结构客户目标分析项目分析市场分析核心问题界定发展战略整体定位客户目标

及限制条件项目整体利润最大化；兼顾社会效应、政府形象；启动区快速回笼资金；执行9070户型面积配比；客户目标限制条件旧改项目,村企合作,成本有数;首次进入房地产行业开发领域；企业背景可建设用地面积约316亩,其中含约6万平米还迁房,1:1.5户位比,建安成本增加不少；非既定刚性要求,项目将从集中解决项目自身与市场之间的关键问题入手,达成解决客户问题的根本目的客户目标中“利润、快速消化”,属常规性要求,非完全既定的刚性要求；客户目标中“兼顾政府形象”,缘于开发企业运营的政府形象关系要求,项目把握一定的尺度即可,非完全既定的刚性要求；项目自身条件与市场之间的问题,是项目唯一的核心问题,项目将完全从解决市场问题的角度入手；客户目标解释客户目标分析项目分析市场分析核心问题界定发展战略整体定位主体报告逻辑结构项目位于福山区边缘

福山区是烟台市区中

唯一不临海区域项目地处福山区西边缘,交通生活设施有待进一步完善。项目位置项目区位地处福山边缘

周边较为通达

但公交线路极少

项目临汇福街、奇泉路,直达永达街和港城西大街,通达度较高；从道路与城市功能区域的连结分析,永达街和福海路是项目连结主城区最主要的道路；从永达街转入奇泉路,需经过项目北侧工业园,工业园形象影响整体区位形象；项目周边仅有一条公交线路通过；项目交通周边区域成熟度较低

生活配套不完善项目处福山西边缘,除东侧为旧村落以外,南西北侧均不为人居生活区；北侧为工业区和南侧为天然气站均与项目地块相邻,给项目带来不利影响生活配套东侧为待改造中旧村落

西侧是较好山体远景

北侧是轻工业园

南侧山体植被临近项目有天然气站在客户访谈中发现,除片区客户外,对区域较陌生,对区域的认识是“工业区、污染、西边”；北侧工业园有一定异味气体发散；项目西侧有天然泉水供应,极被本区域客户认可项目四至规模较大、中等密度

山地特征明显

项目后期在规划上

有较大的发挥空间占地316亩,总建筑面积在36万平米左右容积率1.7左右；地块有一定的高差,山地特征明显,规划发挥的空间较大项目本体项目界定位于烟台价值洼地的较大规模开发项目机会与威胁未来一两年内,随着周边大多村落合作与开发建设中,福山市场上共赢与竞争格局将得到充分展现；中国开发龙头企业-万科即将入住福山,势必将福山房地产整体价格水平、开发程度、赢利能力带到新的高度。在开发区土地日趋紧张下,国内生产大企纷纷转驻福山区,啤酒业钢铁业等给福山人带来大量就业机会,居住需要也随之日益剧增。项目条件/事实项目属性界定片区发展缓慢待发展区域距离主城区较远，距次中心区域6公里左右城市的边缘交通通达程度较高，但进入形象较差交通条件一般周边配套少，人口较少配套少，区域较陌生项目四周环境一般无明显自然资源优势占地316亩，总建面36万多平米，容积率1.7左右规模较大、中等密度项目西侧山泉供应山泉资源项目属性:位于城市边缘陌生区域的大规模开发优势与劣势SWOT分析主体报告逻辑结构客户目标分析项目分析市场分析核心问题界定发展战略整体定位市场分析市场市场机会选择宏观市场情况区域市场情况中观市场情况宏观市场因素影响·走过冰与火的2009,2010更是水生火热·上半年打压政策连续出台,下半年“观望”与“下滑”将成为主题曲·淡市营销即将唱响·注重对于客户资源的争夺和维护1、自今年3月份两会后，以打压炒房和规范房地产开发为主题政策连续出台，比08年政策更为严厉，一时间让业内大多数人“谈政色变”。2、多次置业者无疑是大多楼市交易的主力军，政策不但打压了投资客，同时也影响了不少改善居住环境的置业人群。3、地产新政不但让消费者观望，同时让开发商“裹足不前”。09年的火爆楼市让中国开发商是“腰缠万贯”，“弹冠相庆”，“不差钱”，开发商与消费者之间博弈已悄然拉响。4.一二线大城市如北京、深圳等地，5-6月份成交量大幅下跌已成事实，近期出现9折送实物等轻效优惠措施。三四线城市下半年市场调整在所难免。中观市场因素影响·喜人的成绩（消化率）背后是透支客户的鉴赏力（品质好的项目极少）·10年上半年的新推量较少,新政也不同程度的影响大多项目上市速度,预计下半年会有几个代表板块的释放,高品质项目叫好又叫座,更为注重对不同层级及来源客户的争夺区域名称2008年2009年供应面积消化面积消化率供应面积消化面积消化率芝罘区674059%956770%莱山区513466%885562%开发区553665%795063%中观市场因素影响——城市地图八角组团开发区西拓的新兴区域，主要是临港工业带动区域居住配套的发展，目前不够成熟，供应量较少，但前景看好。组团均价在3000-4000元/㎡开发区组团以外来企业与外来人口为主要支撑的居住板块，区域一线海景板块供应量较大。组团均价一线海景7000元/㎡，二三线4500元/㎡左右。福山组团烟台老城区，近几年加快旧城改造进程，发展十分迅速，区域供应量较大且产品均面向刚性需求（福山地缘性居民及部分开发区低层务工人员）。组团均价在4000元/㎡幸福组团芝罘区大型的集中居住区，居住环境及人口构成十分复杂。本地客户十分排斥此版块。商品房供应量也较少。组团均价在5000元/㎡南郊组团烟台刚性需求集中区域，以旧城改造项目为主，项目较多，供应量极大。组团均价4000-5300元/㎡之间莱山组团烟台新政治文化中心，政策导向性非常明显，也带动区域的快速发展，是发展最快的区域，目前供量及未来潜在供应量都极大。组团均价在5000-6000元/㎡牟平组团牟平区，区域发展水平较为落后，开发和消化量一般，组团均价在3500元/㎡烟台富人区，芝罘区与莱山区交界，山海资源优越、交通便利、环境优雅。非常适合开发高端物业，近年供应量也急剧上升。组团均价：一线海景均价12000元/㎡，观海路沿线均价8000元/㎡东郊组团烟台城市中心区，商业和办公集中。南大街沿线开发量较大包括住宅、公寓、写字楼等多类物业。组团均价一线海景均价11000元/㎡,南大街沿线均价7500元/㎡芝罘组团区域市场状况户型特点项目居多以80-100㎡和100-125㎡供应较为集中；经过火爆的09年洗礼,福山市场除140㎡以上的户型尚有一定存量以外,大多中小户型销售良好。户型设计水平大众化,少数项目户型具有一定创新力。楼盘名称项目规模户型区间销售均价星河城39万㎡23栋高层、4栋小高层50-160㎡4400元/㎡仁和春天5万㎡，5栋多层，4栋小高层多层65-79㎡，小高层48-85㎡3900元/㎡卫城润景50万㎡小高层45-120㎡3200元/㎡香逸中央50万㎡高层与小高层高层80-121㎡，多层137-259㎡3800元/㎡福景天地总建面5万㎡小高层63-104㎡4000元/㎡学院世家8.3万㎡，8栋楼小高层70-85㎡4150元/㎡世嘉锦庭10万㎡，一期为4栋高层，二期为3栋高层及2栋小高层70-130㎡4200元/㎡福山主要在售楼盘汇总表1区域市场状况福山主要在售楼盘汇总表2楼盘名称项目规模户型区间销售均价北美枫情11万㎡小高层36-144㎡4000元/㎡丽景佳园11.6万㎡，7栋多层、7栋小高层、4栋高层50-104㎡3800元/㎡奥林峰情90万㎡70-100㎡4000元/㎡北方月光怡景9.8万㎡，多层19栋，小高层4栋，商用2栋79-110㎡4000元/㎡玉森新城50万㎡，17栋高层1号楼26-49㎡，其他50-120㎡4000元/㎡御景君尚17栋多层与1栋小高层，一期4.4万㎡多层70—90㎡，小高层64-83㎡4300元/㎡销售价格随着大市一路走高,福山楼市也随着年升幅10%以上,最近受政策影响,销售量下降,但价格未有起落。福山为烟台市区中房价最低区域,传统中不为烟台人所热衷区域。从潜在供应分析,福山有500万平米以上待开发,与项目区位条件近似的旧村改造项目不少,未来竞争较激烈从政府相关部门了解到,福山市场包括在售项目未见面积和准备上市项目以及旧村改造项目等等,尚有500万平米的待建面积,未来市场竞争激烈；区域市场状况项目名称规模地理位置预计入市富豪21世纪

永弘地块14万14万多河滨路未定天府街与太华路交界处

2011阳光新业地块32万多汇福街与松霞路交汇处

2011青龙小镇

131.37万

英特尔大道以南华安国际

35万左右

永达街西北侧2011福山住宅市场供需情况小结2.从目前市场供需来看目前福山市场正在消化09年在售尾盘项目,上半年仅有个别新项目开盘,大多推迟到下半年开盘。尚处前期规划中项目,大多放缓了上市节奏,明显收房地产新政巨大影响。福山乃至烟台供应量急速下降,置业者也处观望中甚众。1.整体特点福山区域整体定位中小户型项目居多,单价总价均为市中心区中最低,去化速度较快。3.产品特征产品同质化明显,以小户型的高层、小高层产品为主；后期出现了少量高品质的大户型产品。未来2年内将有大规模放量,其中主要集中在福海路西侧以及夹河附近,容积率多在2.0以上,产品严重同质化,竞争激烈。4.客户特征市场发展初期,以本地自用消化为主；在快速发展期,同时也吸引开发商及周边进城生活县市人群置业；在后期,作为烟台价值洼地的福山相信会吸引更大范围置业客群来。未来发展趋势和本项目应对策略福山区未来供应产品容积率走高,以提高城市利用率为核心；且未来供应量较大,对本项目产生的分流明显,并且我们项目在地理位置和自然环境及生活便利度方面并不占优；从长时间范围来看,本项目要吸引置业者人群,必须与之形成差异化,避免同质化产品带来的直面竞争。市场总结宏观状况下半年房地产市场主题以“观望”“下滑”局面不可避免福山楼价为市中心四区中最低淡市营销即将唱响未来供应量大,竞争激烈,且竞争带有不确定性新推盘量急剧下降,在售项目交易量大幅下跌。各大版块发展重心各不相同,优势资源也有很大不同产品同质化严重,以中小户型供应为主区域状况中观状况宏观市场状况、城市整体状况、以及片区状况

主体报告逻辑结构客户目标分析项目分析市场分析核心问题界定发展战略整体定位问题界定

我们采取S-C-Q结构化分析方法？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——

不喜欢某一结果，想得到其它结果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2项目情景（Situation）（公认事实）城市的边缘配套少,区域较陌生无明显资源优势较大规模,建面约36万平米项目事实市场情景（Situation）（公认事实）宏观状况下半年房地产市场主题以“观望”“下滑”局面不可避免福山楼价为市中心四区中最低淡市营销即将唱响未来供应量大,竞争激烈,且竞争带有不确定性新推盘量急剧下降,在售项目交易量大幅下跌。各大版块发展重心各不相同,优势资源也有很大不同产品同质化严重,以中小户型供应为主区域状况中观状况项目的事实背景与市场的事实背景产生的冲突,是项目必须应对的核心问题冲突（Complication）（推动情境发展并引发矛盾的因素）市场消化量一般供应量大,竞争激烈项目大规模区域价值较低区域消化能力不很强未来竞争的不确性VSVS北侧有工业区,地块周边人居环境受限项目发展区域经济弱,居住人口少VS疑问（Question）(分析存在的问题)如何在认知价值较低的区域成功建立区域核心驱动价值？核心问题界定300多亩的地产开发，采取什么样的发展策略，才能打赢市场？核心问题界定主体报告逻辑结构客户目标分析项目分析市场分析核心问题界定发展战略整体定位项目发展战略1、综合产品线、尽量扩大客户层面，降低大盘风险。·产品组合。·综合功能。2、前期现金流为王，控制开发节奏，后期实现利润目标。·前期在市场调整期，紧抓淡市下依然存在的刚性需求客户，快速出货，同时兼顾商务公寓客户的需求，最大程度提升项目的消化速度。·后期结合市场回暖机会，争取改善型置业客户，客户结构复合化，实现项目总体利润目标。3.营销回归价值本身，不卖单一概念。·强化项目产品价值·以产品、社区规划体现大盘产品力品质·以综合配套实现地块价值最大化。·营销主题以产品生命力为核心，通过人文层面及综合配套放大项目优势五大开发理念构成本项目的核心开发策略土地分级开发引入高度规划手法高性价比营销情景化功能复合化城市意象元素山地元素融入住宅、商业、幼儿园、服务中心、会所配套齐全、生活不假外求丰富的景观体系专业的物业服务体系实惠的送面积的户型设计奇泉之应用奇泉与本项目中延展与规划让客户提前感受“现楼实景”重点在前期规划设计落实开发理念解释一项目以高起点、高规划的理念,把项目整体设计规划提升到新高度,将项目打造城市未来的标杆示范住区；利用地形本已有的山地资源优势,营造出高低起伏的变化效果,切实体现规划价值；引入高度规划手法

将项目及区域打造成烟台未来标杆居住示范项目开发理念解释二功能复合化是称之为城的重要特征之一,是使项目形成完整的城的肌理,创造出城的活力的必要因素之一；在以居住为主的前提下,尽量提供种类较全的商业业态和公共空间的生活场所,使社区的生活形态丰富,居民在此世代安居,成为真正的“理想之城”；功能复合化

打造完整的城市生活模式,使社区具备持续生长的能力,成为真正的“理想之城”项目区位条件及客户对片区的较低认知价值决定了项目前期不能走高价高质路线,项目应在“高性价比”上做足文章；产品的品质主要通过设计来创造价值,即在不明显增加成本的前提下,打造出较好的产品品质；高性价比是实现项目快速消化的重要策略,它是贯穿项目整体开发过程始终不变的策略；高性价比

高性价比是贯穿项目始终的重要策略,项目应在“高性价比”方面做足文章开发理念解释三开发理念解释四泉的应用与延展

泉作为“福山八景”之一,进行一个故事演绎。

泉可以入户,作为作为双管道供应。

泉可以直接引入小区,东西贯穿,形成一条主景观带,作为重要园林景观水景部分应用。

案名建议“泉天下”

突破传统营销方式,标新立异,树立项目市场新形象。更能引发市场足够的关注度,形成市场集聚效应；给到市场充分的信心,能比较容易树立项目形象,突破区域价值的限制；把会所作为售楼处,在实体建设样板示范区,开通免费住户巴士等等,把未来变为现实作为橱窗展示；重视前期重视营销,把有限资金发挥到极致作用,起到“红动全城”示范效果。开发理念解释五营销情景化

充分重视营销,以营销情景化的市场策略,产生集聚效应,拔高项目形象,使项目超越区域价值的限制云海香都实际规划用地面积为13.3公顷,容积率限制为1.5以下。物业形态有多层小高层高层,层数为6层带阁楼,11层,18层,25层等等。项目介绍开发案例借鉴云海香都执行“9070”要求,主力户型面积以55-98平方米为主。大多送双阳台,短板设计,保证大多数户型功能均可采光。户型介绍规划案例借鉴云海香都自2007年以来,一直大量各种媒体组合推广,“送车库、送面积、零首付、中秋节赠送月饼、尾盘集中营”等等,平面报道和现场活动宣传相结合,引起市场极大反响。规划案例借鉴营销推广山水龙城位于烟台卧龙经济园区的东北部。项目总占地面积90公顷,其中住宅面积80万平米；项目规划建筑容积率1.0,总建筑覆盖率仅达18%,绿地率达高50%。项目介绍开发案例借鉴山水龙城主力户型面积以87-120平方米为主。短板设计,干湿分区合理,保证大多数户型功能均可采光。户型介绍规划案例借鉴山水龙城注重主题卖点宣传,主要以户外广告牌围挡以及公交车体以及结合平面报道宣传相结合,阶段性广告投入较大。售楼处建设,沙盘模型销售资料等销售工具等方面进行不小投入。营销推广规划案例借鉴开发案例提示开发商起点较低；以前没有开发经历或者没有运作大盘经验,资金实力不是很强的。重视项目前期工作；重视项目前期规划设计,前期策划定位等方面项目规划较大,没有突出项目资源；项目规划较大,需要庞大消费群。开发周期较长,并且没有突出人文或自然资源。烟台相对较为成功个案；目前在烟台房地产市场上,山水龙城、云海香都这几个盘相对较为成功运作的城市边缘大盘。主体报告逻辑结构客户目标分析项目分析市场分析核心问题界定发展战略整体定位整体定位客户定位档次定位户型定位形象定位客户研究思维框架市场现有客户构成事实客户选择意向访谈城市格局及发展方向发现机会机会选择（客户选择/定位）创造机会（引导客户/定位）前期适应客户为主引导客户为辅中后期引导客户为主适应客户为辅莱山区主要吸引全市及外地投资客户,芝罘老区主要为老区居民及向往“城市”生活客户,幸福新桥片区主要为原居民,开发区为韩日人士及就近上班人士,福山区则是本地及开发区年青人士为主本区域客户为主以及部分开发区客户,价格、就近便利客户多为附近工作人士,早年迁徙到本地的；看重环境、未来升值、就近便利四大区域的消费呈现出不同的特征:莱山区因其较好的环境及城市前景吸引了来自全市的客户，以及部分外地旅游投资客；芝罘老区因其价格高，主要吸引原老区居民及部分福山向往“城市”生活的人群；开发区客户有两大群体，一是韩国等外籍人士，二是在开发区上班看重便利就近购买的人群；传统意义上，福山区客户基本是本地人群，现有部分芝罘区看重低价格来购买的人群，在开发区上班较年青，购买力较弱的人群；客户多为本片区原住地换房客户；看重生活氛围、居住习惯、、“进城”愿景全市性客户,主力拉动芝罘区客户,部分旅游投资型客户,看重环境、未来城市东移带来的升值期望收入阶层划分烟台2009宏观统计人均GDP在53067元/年,据统计2010年烟台人均可支配在2200元/月左右；受访中个人月收入在2000-3000元左右者,家庭年收入则在4-6万元左右；受访中个人月收入在4000-6000元左右者,家庭年收入则在7-9万元左右；个人月收入超过8000元左右者,则家庭年收入超过12万元；中高收入阶层高收入阶层普通阶层低收入阶层个人月收入在1000元以下,家庭年收入在3万元以下,基本无购房能力；个人月收入在2000-3000元者,家庭年收入在4-6万元,普通价位楼盘购买者；个人月收入在4000-6000元者,家庭年收入在7-9万元左右,中高价位楼盘购买者；个人月收入在8000元以上,家庭年收入超过12万元,高档楼盘购买者；主要目标客户家庭年收入在4-10万元之间的客户,是项目的目标主力客户客户定位前提依据本项目由于具有一定开发规模,需分期开发,项目的客户必然是多样化,因此在数量上和层级上都是多样的,定位应有较大的包容性根据我们经验以及三线城市大盘开发规律,类似项目客户的发展是一个演变的过程,客户层面会随着楼盘的开发而逐步扩大,而且客户在不同阶段的关注点都将有所不同从项目开发规模和市场人口数量来看,我们必须将客户放在一个比较宽的范畴内,确保客户群复合化,避免过于单一本项目的客户定位,将从来源区域、购买动因及置业关注点三方面进行分析,并且分近期和中远期进行描述近期客户定位（购买动因）:城市发展格局机会各区域之间跨度大,因工作原因跨区域活动越来越频繁,项目的地理中心位置将使项目具备较大优势；周边楼盘客户分析周边楼盘客户购买主要看重相对较低价格,看重就近区域,工作便利；开发区客户分析开发区这些年开速发展,外来打工者剧增,同时房地产市场繁荣起来,和福山房价拉开不小价差。购买动因:看重价格、地理位置及性价比优势芝罘老区现状分析芝罘核心城区面积过小,集聚度过高,城市人口必然外溢,且除旧改外,老区已基本无较大规模楼盘,性价比将成为其考虑首要因素；

客户主要是看重有可能较低的价格、城市中心位置到各区域距离较近及部分芝罘老区及开发区客户看注性价比近期客户定位（来源区域）核心客户重要客户次要客户开发区大部分生活在芝罘区西郊的客户周边县市进城的客户常年生活在福山,习惯福山生活环境的本地居民立足福山,强调吸引开发区及芝罘老区客户,将是项目实施规模开发,快速走量的重要前提；福山土著客户、开发区与芝罘片区客户、以及周边县市客户是项目客户主要构成部分近期客户定位（综合描述）身份特点置业关注点来源区域心理特征开发区大部分,芝罘西区结婚青年、工厂企业职员、小生意人看重价格、结婚、证明自己周边县市进城安居的客户进城定居者或养老与主城区或上班地点距离近、养老、居住习惯性价比、社区环境、物业管理、生活配套性价比、物业管理、生活便利福山区土著客户生活在项目周边,对本区域有着浓厚地域亲缘的人群需要一个家的感觉,证明自已社区环境、生活配套、物业管理、产品形象、户型方正实用总体而言,本项目的客户将以偏年轻为主,一是处于职业生涯上升期,对未来充满期望的年轻客户,二是迫于结婚需要必须置业的客户核心客户重要客户次要客户中远期客户愿景描述项目是较大规模开发,持续开发几年,随着项目开发的持续进行,客户将会发生一定的变化；区域价值认知变化较偏僻、西边缘、捷运系统不发达、无配套等规模居住地区、全新的生活形态区、有生活配套项目价值认知变化中低价值片区开发的楼盘,便宜、大众市民居住的楼盘环境营造较好、物管安全、有口皆碑的品牌楼盘,高性价比,值得购买的楼盘项目客户的变化需要以区域及项目认知的变化为前提,项目早期承担着改变区域价值认知的重大职能中远期客户愿景描述核心客户:社会中间力量，社会上较为活跃的小中产阶层置业关注点身份特征关注整体的性价化看重大盘营造的全新的生活形态看重社区环境及物业管理看重产品风格、立面外观看重户型的方正实用看重楼盘的口碑,好的口碑是品位的象征高新技术企业管理层小私营企业主中高职称的教育系统人员医院中高职称人员整体定位客户定位档次定位户型定位形象定位从区域价值评价与各类产品对资源条件要求的匹配性研究,项目整体上较适合做中档产品项目是大盘开发,区域价值的判定对产品定位起着重要的影响；区域价值认知较偏僻、捷运不方便无配套、生活不方便北侧工业区污染,影响生活质量山地资源较好,有可为区域价值评定的外部因素评价因子顶级豪宅高档产品中高档产品中档产品中低档产品项目交通低较低一般较高高一般（部分可变）空气质量高较高一般较低低较低（不可变）景观资源高较高一般较低低一般（不可变）生活配套低较低一般较高高较低（部分可变）档次定位:项目整体定位为中档次，由中低档启动，逐渐发展为中高档次的低碳环保型社区前期:区域价值大于项目价值，价值受限；中期:项目价值突破区域价值，项目价值体现；后期:通过项目价值重塑区域价值，价值提升；以中档次定位,瞄准需求量最大的普通阶层,也是项目走规模化操作的前提；户型多元化——以中小宜居户型的电梯楼为主流的多元化产品体系综合以上因素,本项目物业形态定为本项目对物业类型的定位,主要基于对以下因素的考虑本项目地块的基本经济指标:占地316多亩，容积率在1.7左右本项目战略:规划创新、高性价比、规模化、多元化——大盘项目，需要建立完全不同于市场的产品，从一开始建立品牌形象，拉动后期销售项目地块先天条件的限制——需要考虑客户对地块的先天认知,需要通过适当的产品改变区域认知以中小户型的小高层产品为主,辅以电梯公寓与高层等多元化产品,建立以产品为生命力的大型住区客户在不同时期的关注点节奏控制依据地块条件及项目形象不同时期的变化保持资金投入和回收的平衡,以免资金压力过大区域未来发展的可能状况及项目可能对区域形成的刺激作用持续走高,持续增值的节奏控制整体定位客户定位档次定位户型定位形象定位项目以高标准、精致化、高起点的形象来奠定烟台市场价值新标杆的地位,以主动的姿态引领市场项目是大体量的开发,项目的客户必然具有多样性,客户的审美情趣也具有多样性,项目不可去能迎合客户的心理特点；项目规模和市场容量决定项目必然走跳出区位扩大圈层的市场道路,项目需站在市场领跑者的角度,从开发、营销模式、宣传推广语汇等,全面引导市场,而不是项目被市场牵着走；铸就项目高度？如何跳出竞争，突破区位,跳出竞争突破形象,扩大圈层项目形象定位高起点·新精英理想家园形象定位阐释“高起点”是项目的核心理念,项目将要打造成为一座高标准产品主义为先的烟台价值新标杆；苦练内功,通过完善自身来增强项目市场竞争力；表达开发商的决心和信心；“新精英理想家园”强调我们主力目标客群是社会中坚力量,重视性价比,关注园林景观,讲究舒适度,能够接受新事物。整体定位客户定位档次定位户型定位形象定位市场可参照楼盘的畅销户型集中在60-80的两室及95-110的三室,此为项目户型定位的依据之一总体户型畅销户型星河城户型在50－160平米左右50－100平米比较受欢迎香逸中央80-121m2的高层和主力户型是137-253平米的洋房和小高层买80-121平米的基本消化，所剩137平米上的较多仁和春天65-85平米的多层和小高层清盘丽景蓝山50-105平米10种户型70-98平米较畅销北方月光怡景45-150平米的多层和小高层45-104平米以下畅销卫城润景45-120㎡小高层77-81m2销售情况还可（小高层、两室）项目选取沿只楚路及幸福新桥片区楼盘、福山区个案及莱山区个案作为参照；此为项目近期内开发的基本参照依据,中远期市场需要依据当时的市场情况进行调整；近期户型定位根据总体策略,前期户型以紧凑型为主,产品以小高层高层为主,围绕启动区景观,使景观价值最大化,同时测试市场反映；户型户型面积面积比例（约）二房（40%）60-7525%75-8715%三房（46%）92-10025%105-11015%110-1306%公寓（14%）35-8514%高性价比——是户型设计创新思想的总体策略中小户型,在不明显增加成本的前提下,主要通过“赠送面积”的手法,提升产品的性价比,给客户以实惠；户型设计创新思想依据项目总体定位（符合前期的定位为中档次、中低价位）；客户定位（符合前期的客户定位,家庭年收入4-10万元,以偏年轻的处于职业上升期的客户为主）；方正实用、给客户以实惠；户型面积的变化；户型的创新点,主要依据以上四个方面；偏大户型,则主要通过“功能的创新或功能的可转换性”,提供新的生活空间和业主使用上的可变性,充分满足个性化需求为主；具体的户型设计创新将在物业发展建议中重点研究；户型创新建议户型创新基本面转角阳台转角凸窗超大观景凸窗端头户型对景观的极致利用户型创新提升面户型创新引领面凸窗创新步入式阳台阳光房错层高层退台洋房达到市场户型创新水平线超越市场户型创新平台水平制造市场话题,引起市场关注2房半转角凸窗,既给到客户赠送面积的实惠,又增加了采光面,同时将社区园林景观引入室内,扩大了景观视野。270度转角凸窗适用于外部景观较好的户型中。转角凸窗,赠送实惠,增加采光,建议所有户型普遍采用超大观景凸窗:大面积凸窗，实惠赠送，可变换成实用空间，建议在三居以上户型使用窗未落地,不计入建筑面积,但室内空间却有所扩大,形成高性价比。窗台可以小坐,可以摆放陈设,也可以调整成为梳妆台或写字台,具有很大的使用价值,实惠又实用。端头户型对景观的极致利用,建议景观较好,三居以上的户型使用用较多的阳台、窗户来处理户型中可能的观景面；所有卧室朝南,采光和景观效果绝佳；东向景观阳台和客厅的落地玻璃门设计,保证客厅的采光效果；共用生活阳台的全明设计八角餐厅东向景观阳台三个南向卧室基本面:转角阳台:270度观景，增大观景面，建议四居以上的户型产品使用双270o转角窗弧形观景窗转角阳台,放大观景面,同时增加了功能空间由于占用面积较明显,建议在四居或四居以上的户型中普遍采用

步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台凸窗顶板下降至2.2米左右的高度步入式阳台,增加观景面,并赠送面积,体现实惠提升:步入式阳台，建议户型普遍采用

将传统的凸窗变形:在保留凸窗原有功能（实惠、观景）的同时，强化了凸窗的观景效果步入式景观凸窗——通过降低凸窗距地面的高度提高观赏效果步入式阳台——客户可根据自己的喜好选择拆掉凸窗顶板，形成步入式阳台提升:凸窗创新，建议在景观面较好的三居以上的户型中采用卫生间设置凸窗增加实用空间；提升:阳光房:功能多样化，提高舒适性，建议在三居以上的舒适型户型中使用重视采光保暖；提供功能的多样化,丰富生活趣味和提高舒适性；倡导健康舒适的家庭生活。唯美品格理想之城一期蓝庭位于项目东南侧,占地约14万平方米,总建筑面积23万平方米,容积率为1.47,绿化率35.6%。分五大区块（也称五个街坊）,由12幢悦景公寓,30幢花园洋房组成,共42幢地中海风情建筑。项目东侧2个区块,由8-18层的悦景公寓组成,西侧3个区块,由3-5层花园洋房组成。项目介绍规划案例借鉴项目一期采用地中海式建筑风格,引用纯正围合式建筑,形成五个居住街坊,每个街坊住宅群以“多层次、围合式”为基本的空间组织原则,通过建筑和环境的错落组织,营造出既彼此独立又相互联系、统一而富有变化的整体。项目中心位置设有一条休闲商业街,可以满足业主基本生活需求,另配有高标准休闲商业中心,内设中餐厅、游泳池、健身房、棋牌室、红酒吧等,高层区配备约700平米的室外游泳池,为您提供高品质生活享受。在一期蓝庭另配备一所9班制幼儿园,为您解决子女就学的后顾之忧规划布局规划案例借鉴项目得天独厚,独踞两山之间,多个自然湖泊贯穿园内,构筑天然的生态空间。南北等高线落差近70米,形成北高南低的坡地空间,立体化的社区环境；同时,局部堆土高低起伏的地形造景,构造了丰富的竖向景观层次。因地制宜,通过园林绿化与山、水的有机组合,让建筑与景色相融相生。景观方面规划案例借鉴建筑立面,富有欧化的气质特色。通过大露台、大挑檐、八角窗的运用,使得建筑排列高低错落、疏密相间,产生丰富的层次变化,勾勒出起伏的天际线建筑设计规划案例借鉴谢谢！附件1:服务方式与报价Ø服务模式之一:全程营销策划代理（策划+销售代理+广告设计），佣金标准为项目总销售收入的1。4%Ø业绩考核:市场环境恶劣的情况，我司有信心实现快速销售、迅速回笼资金；市场环境发展较好时，我司有信心助开发商实现项目利润的最大化。建议每三个月为一个考核期，具体考核标准于开盘前一个月内由代理公司制定，并报