保障房资金提供方案

谨呈：保障房承建单位保障性住房融资服务方案二〇一一年三月融资服务建议书非常感谢贵司给我们这次宝贵机会为保障性住房建设提供融资服务。我司积极进行保障房信托的理论研究与实践探索，已经摸索出一系列灵活运用信托产品支持保障房建设的做法。我司在充分关注贵司融资需求及关注重点的基础上，有针对地提出服务建议。我司有着极大的热情和意愿利用自身的优势为保障性住房建设贡献自身的力量。****有限公司2011年3月目录第一部分对保障性住房融资需求的理解和设想信托参与保障房建设的实质信托作为保障房融资渠道的优势三、公司设想的保障房融资整体解决方案四、公司融资方案的特点第二部分保障房信托融资方案一、过桥融资二、信托贷款三、购买应收账款收益权四、专项融资方案：针对政府保障房建设平台公司五、合作融资方案：与银行等其他金融机构协作六、REITs第三部分公司保障性住房投融资经验及案例第四部分公司简介第一部分对保障房融资需求的理解和设想保障性住房建设对于加快解决群众住房困难，稳定居民住房消费预期，调整住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展具有重要的促进作用。加强保障性住房建设已经成为迫切的需要，是未来相当长一段时间内中央和地方政府的工作重点，而巨大的建设资金缺口，已经成为当前推动保障房建设的最大障碍。一、信托参与保障房建设的实质信托参与保障房建设的实质是达到“取之于民，用之+于民”的目的。信托动员、吸收和利用社会资金，推动保障房的建设，服务于广大人民群众的住房需求；同时，为大量可投资于信托的社会资金提供了具有稳定收益和巨大社会价值的投资途径。借助市场化手段，进行保障房的开发建设，一方面缓解了政府的资金压力，另一方面因为快速完成保障房建设所带来的社会效益和对宏观经济的拉动效应更是难以估量，有利于促进经济的发展和社会的稳定。二、信托作为保障房融资渠道的优势快速：得益于公司制度安排上的灵活性、贯彻国家政策的责任感、多样化的金融工具手段、丰富的风险控制经验等，我司能够向保障房建设迅速投放资金。灵活：我们这种公司是目前惟一可以同时在资本市场、货币市场和实业领域投资的金融机构。资金的使用不以项目取得“四证”为前提，可解决保障房建设启动期及建设前期的资金缺口。我们能够汇聚和引导大量社会资金，针对具体的保障房建设项目灵活设计方案，而不是简单地要求担保能力和还款来源。在保障房持续运营的过程中，信托可凭借独特的优势，开发房地产投资信托产品，为保障房提供长期资金支持。创新：当前北京地区的保障房建设任务重、时间紧、可供借鉴的经验少，是一项需要创新精神支持的伟大事业。解决建设资金问题，急需把各方资源整合起来，衔接好各种融资渠道。我们的资金只是保障房建设多元化资金来源的一种，但却能在整体盘子中发挥“支点”作用，在银行等其他资金不能投资的时候，由信托资金担负启动项目的责任；在银行等其他资金存在审批时滞的时候，信托资金快速到位。总之，信托资金凭借投放速度快、使用方式灵活、创新能力强的特点，能够盘活企业和政府的资金流，对接社会资金与保障房建设，衔接各种融资渠道，使保障房建设得以顺利推进，安居工程得以实施，社会稳定得以促进。三、公司设想的保障房融资整体解决方案当前我国保障房建设资金需求量大。而中国金融市场还未出现一款适宜进行此类投资的金融产品。作为惟一横跨资本市场、货币市场和实业投资领域的金融机构，信托公司享有独特的优势。作为一家具有极强社会责任感的信托公司，我们将这种优势转化为使命感，致力于为保障房建设提供整体融资方案。根据保障房的开发及运营特点，我们将一个完整的保障房体系发展流程划分为三个阶段，并分别设计辅以相应的融资支持：第一阶段：启动期及建设前期，以信托融资等可灵活运用的方式为主第二阶段：建设后期及运营初期，以银行贷款为主，信托资金等为辅第三阶段：持续运营期（指租赁类住房）。以REITs等长期性金融产品为主第一阶段：在保障房项目启动初期，对于拆迁、整理土地、前期工程款的支付，可由信托计划筹集资金予以解决。这一时期的项目通常不能满足银行的贷款条件，而依靠政府拨款又不足以满足大量项目开工的需求。信托资金能够盘活政府和企业资金，迅速启动项目，成为引入其他社会资金的“支点”。第二阶段：在项目取得“四证”并满足银行其他贷款条件以后，可由银行向其发放开发贷款，补充项目建设资金需求。银行提供的贷款通常能够支持完成项目开发。银行贷款一般最长为10年左右,但保障房的保障性住房特点，决定了回收期较长,往往长于10年。因此银行贷款到期后，还需要其他金融产品来支持保障房项目的资金需求和持续运营。在第二阶段，信托可发挥独特的优势，将包括社保资金、保险资金等在内的投资周期长、要求回报率适中的资金引入保障房建设，成为银行贷款的一种替代品。第三阶段：在租赁类保障房持续运营阶段，形成稳定的租金收入和现金流，且可获得资产升值收益。此时，可通过信托平台成立房地产投资信托基金（REITs），将成熟运营的保障房，及其附属商场和停车场等经营性物业作为基础资产，引入资本市场。由此可实现前期银行贷款和信托贷款等其他资金的退出，并融得大量资金，进一步推进保障房建设事业。四、我司融资方案的特点我司针对保障性住房的需求设计信托产品，并专门设置一系列优惠政策，所提供的资金具有如下特点：资金成本：同业最低我司开展保障房信托业务不以经济效益为出发点，重点关注社会效益以及承担企业应有的社会责任，为发展我国的保障性住房体系，解决住房民生问题作出应有的贡献。我司将按照同行业此类项目最低标准收取信托费用。资金额度：不设上限我司大力支持保障房建设，2011年内计划通过保障房信托业务筹集人民币100亿元以上，用于支持重点城市的保障性住房项目。资金使用期限：灵活设置针对保障房建设单位的不同资金需求，可以设置不同的资金期限。例如，针对单个具体项目的信托资金，期限可以设置为1-3年。基金化信托资金期限可以设置为3-5年，同时满足不同期限、不同额度的用款需求。通过发行基金化的信托资金，可以实现对保障房建设单位的融资需求一次审批，分次使用。REITs可为符合条件的保障房项目提供更长期限的资金支持。资金使用方式：灵活安排不以项目获得“四证”为前提，几乎在每个阶段都可以对保障房项目提供资金支持。审批程序：尽量简化我司将保障房项目纳入绿色通道，尽快完成项目审批和资金划拨。投资决策流程图投资决策流程图项目源、商业计划书项目接收、登记、分类与筛选业务部门评估立项、确定项目责任人签署《合作意向书》，开展尽职调查撰写《项目可行性研究报告》风险控制评审起草法律文件/信托资金募集法律文件审查签署各项法律文件/信托成立划拨资金投资后管理项目收集/筛选/初审立项项目可行性研究与审核项目实施后期管理NoNoNoNoNoNo第二部分保障房信托融资方案现阶段，信托参与保障房建设的主要模式为提供过桥融资、发放信托贷款。除此之外，我司还提出为收购存量住房作为保障房提供资金支持、直接服务于政府保障房建设平台公司、与银行等金融机构协作、发行保障房REITs等方式，为北京地区保障房建设贡献力量。我们公司计划在2011年以组合式金融产品为保障性住房建设提供100亿元以上的资金。具体方案如下：一、过桥融资主要用于解决保障房企业对流动资金的需求。对于由保障房发展单位开发建设的已纳入公积金贷款计划或银行贷款计划，但尚未满足放款条件的项目，我司以购买项目收益权的方式向其提供资金支持。待项目满足公积金贷款放款条件后由保障房发展单位回购项目收益权。信托资金发挥过桥资金的作用，一次审批，资金循环使用。保障房项目收益是指经营、管理和处置保障房项目（包括其土地使用权、在建工程和其他附属设施）所产生的收益，以及与该保障房项目有关的其他任何收益。保障房项目收益权是指根据相关合同约定从相关权利主体处获得项目收益的权利。二、信托贷款主要用于解决保障房发展单位对开发资金的需求。针对保障房发展单位开发建设的保障房项目，如果已经具备发放贷款条件，但由于未纳入公积金贷款计划或商业银行受限于贷款规模而无法发放开发贷款，我司将发挥渠道优势，募集低成本社会资金，为此类项目发放信托贷款。三、BT方式我司单独或者和合作伙伴合作，设立项目公司，代政府建设保障性住房项目，政府到期回购。四、专项融资方案：针对政府保障房建设平台公司我国部分地方政府已经成立了政府平台公司，专门负责保障性住房开发建设和资金筹措任务。平台公司为独立企业法人，有利于以企业名义对外筹集资金，有利于资金的集中调配和归集适用，提高资金使用效率。针对保障房建设平台公司（以下简称“平台公司”），我司将从平台公司资本金和后续开发贷款两个方面提供资金支持。为平台公司提供注册资本金。由平台公司的其他股东使用财政拨款，逐年回购信托所持有的股权，有效缓解财政一次性投资压力。回购采用溢价回购方式，对应的资金成本比较低。平台公司资本金规模增加后，还可以按相应比例放大可获得的银行贷款规模。向平台公司发放信托贷款。由社保基金、保险资金等低成本资金认购信托产品，向平台公司提供低成本、中等期限（2-5年）的信托贷款。六、REITs主要用于解决保障房发展单位长期持有的租赁类保障房的资产变现问题。房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，以下简称REITs)，是一种新型金融投资产品，它把个人及机构投资者的资金募集起来，由专门机构进行投资经营管理，投资于能产生稳定现金流和收益的房地产。从本质上讲，REITs是一种资产证券化产品，它将流动性较差的房地产实物资产转化为流动性强的受益凭证，提高了房地产资产的变现能力和资金的使用效率。保障房只租不售、租金收益稳定、升值空间较大的性质与REITs对基础资产的要求较为匹配。通过发行REITs的方式来为保障房融资不仅能够迅速筹集大量资金，还能够将基础资产的未来价值在当期变现，减轻政府的财政压力，实现由政府提供政策环境、市场提供建设资金的运作模式。我司视REITs为未来房地产信托的发展方向，并在产品创新、专业人才、风控制度等各个环节进行了深入探索，积累了丰富的业务经验。我司追踪国际REITs市场发展动态，结合中国金融市场的情况，探索出中国式REITs的发展路径，处在国内REITs研发的最前沿。2003年12月，我司推出了内地首只房地产投资信托（“法国欧尚天津第一店资金信托计划”），被业内视为中国式房地产信托基金（C-REITs）的开端。信托资金购买法国欧尚天津第一店物业产权，以物业租金收入实现长期稳定回报，还可享有本物业升值的潜在收益；此外，信托计划受益人可凭信托合同向签约银行申请质押贷款，提高了信托计划的流动性。2007年，我司推出“大万商厦物业收购集合资金信托计划”，被誉为国内最接近REITs的信托产品。信托资金收购已经具备租约的东单大万商厦；信托期间内，按季度收取租金，物业的租金、其他经营收入以及处置物业所得为信托利益的来源。我国的REITs正处于试点阶段。中国人民银行和中国证监会两个部委同时在主导试点中国的REITs产品，将分别形成基于银行间市场的债权型REITs和基于证券交易所的权益型REITs。2010年初，我司作为我国首批债权型REITs试点公司，负责“北京金隅股份有限公司房地产信托受益券”项目的开发设计。我司在与金融主管单位的长期沟通中，深刻领会政策导向，在REITs产品的设计、发行方面具有相当的政策优势。在相关政策条件成熟的前提下，我司可以将以保障房发展中心持有的公共租赁房屋作为基础资产，在银行间市场发行REITs募集资金。第三部分公司保障性住房投融资经验及案例我司积极进行保障房信托的理论研究和实践探索，先后与住建部、贵州省政府、天津