【基于杜邦探析的绿地集团经营业绩评价探究（数据论文）13000字】

AbstractIV目录TOC\o"1-3"\u摘要 IAbstract II第1章绪论 11.1研究背景 11.2研究意义 11.3国内外研究现状 11.3.1国外研究现状 11.3.2国内研究现状 21.4研究内容和研究方法 2第2章理论综述 32.1传统杜邦分析体系的相关概念 32.2杜邦分析法原理 3第3章杜邦分析法在绿地集团的应用 43.1公司简介 43.2杜邦分析体系评价绿地集团经营业绩 43.2.1总体趋势分析 43.2.2单因素指标的分析 53.3企业经营业绩评价的重构 83.3.1绿地集团的资产负债表的重构 93.3.2绿地集团的利润表的重构 10第4章基于杜邦分析对绿地集团的经营建议 114.1提高企业红利能力 114.2改变企业经营战略 124.3树立风险意识提升企业偿债能力 134.4以市场为导向优化绿地产品 144.5建立健全绿地财务管理制度 15第5章结论 16参考文献 17第1章绪论1.1研究背景因为国内外环境复杂多变，尤其是中美贸易战和2019年底的疫情对国内的经济产生了重大的影响，国外的经济环境也发生了重大变化。土地供应缩减、开发风险增加等因素都对房地产企业的生存发展产生了重要影响，房地产市场也面临着企业重组、资源优化等方面的调整和洗牌。因此，如何在动荡的时期活下去，采用何种科学的经营评价方法对房地产公司进行科学的业绩评价，对企业的健康发展来说具有十分重要的意义。长期以来，国内外研究者从多个方面研究了企业经营业绩评价的方法，通过多年的研究使得企业经营业绩的评价体系变得十分丰富。其中最为常见的评价方法主要包括沃尔评分法、杜邦分析法和平衡计分卡法。其中杜邦分析法以层次清晰、可操作性强、系统性好等特点被大家熟知，并作为一种综合性财务分析工具广泛地应用于企业的经营评价中。房地产企业作为拥有复杂的经营系统，正好需要这种科学合理的财务分析方法帮助使用者进行有效的合理的数据分析。1.2研究意义首先，应用杜邦分析体系分析上市公司经营业绩，尝试对企业复杂多变的经营数据进行合理的分析，使之广泛适用于房地产企业。更加深入的把握公司经营上的问题，从而能够便于企业投资决策。其次，作为世界500强的房产企业，绿地集团在国内房地产行业中具有重要的标杆作用，因此对该企业的业绩进行评价研究，分析该企业的经营战略，对国内其它房地产企业的发展也具有一定的参考使用价值。1.3国内外研究现状1.3.1国外研究现状在众多财务分析工具中杜邦分析法极为常见，它的核心指标是权益净利率，权益净利率的数值是销售净利率、总资产周转率和权益乘数这三个分支的乘积，将企业的获利能力、营运能力和偿债能力进行相互关联。当权益净利率的数值上升或下降时，通过三个因素之间相互联系，可以分析并找出问题所在，为管理层以及股东提供经营战略决策，随时把握好企业的发展方向。国外学者把原来杜邦分析体系中的销售净利率、总资产周转率和权益乘数细化为五要素，常见的三要素是将销售净利率分解为销售息税前利润比率、所得税税收负担比率以及利率负担比率。但相关学者认为该体系权益净利率＝销售净利率×资产周转率×权益乘数×（１－税收负担率）×（１－利息负担率）。这种算法与之前常用的杜邦分析体系的差别是，增加了税收负担率和利息负担率这两个数据，但是还未有实质性突破。国外学者对于杜邦分析法的研究主要集中于在传统杜邦分析法的改进中，随着时代的变化，传统的杜邦分析法具有一定的局限性。1.3.2国内研究现状董宁（2016）在《杜邦分析法在企业财务分析中的应用》一文中认为，在互联网时代企业财务的经营业绩评价需要从两个方面来进行充分考虑,即财务运作和生产运营。杜邦分析法通过对企业的财务数据指标进行研究得出具体的分析结果，通常是对企业的红利能力、经营能力以及负债的偿还能力进行全面的分析调查。从最终结论表明，杜邦分析法得出的最终结论能够接近企业的运营状态。贺佳媛（2016）《杜邦分析法下的企业营运能力分析——以青岛海尔为例》一文论述了杜邦分析法在上市企业中的应用价值，文章指出杜邦分析法是可以以净资产收益为核心反映公司运营、盈利、偿还能力的分析方法。笔者通过分析杜邦分析法下的各项指标，即净资产收益率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数，分析了青岛海尔存在的问题，提出了提高营业收入、减少固定资产的处理措施。陈莹莹（2015）在《杜邦分析法在上市公司财务分析中的应用》中，运用杜邦分析法对青岛啤酒公司进行财务分析，运用杜邦分析法对上市公司进行财务分析时，主要从销售净利率、权益乘数等方面来研究，发现公司营业利润不断下降，需要从开拓市场、扩大销售、降低成本、资产管理、加速周转等方面进行改进提升，以获得最大的财务收益。1.4研究内容和研究方法此文主要讲述了杜邦分析法在房地产行业的应用研究，并且结合案例分析验证杜邦分析法的应用价值。其主要内容如下所述：（1）本文阐述了该课题的研究背景，对杜邦分析法的研究现状进行归纳，并对杜邦分析体系理论进行详细介绍，分析杜邦分析法在房地产企业的应用前景。（2）进行理论综述，主要介绍杜邦分析法的概念及原理，为后续研究做好铺垫。（3）论述企业经营业绩评价的内容，然后将杜邦分析体系应用于绿地集团的经营状态中，并应用杜邦分析体系评价绿地集团的经营业绩。（4）最后针对杜邦分析法的分析结果对绿地集团的经营战略提出相关建议，并对分析过程中存在的问题提出解决措施。

第2章理论综述2.1传统杜邦分析体系的相关概念杜邦分析法作为应用最为普遍的分析方式之一，是经过长期的应用发展而形成的。杜邦分析法的根本是趋势分析、比率分析和比例分析。与传统的财务分析方式相比，杜邦分析法是一种更为全面的财务分析方式。越来越多从事财务分析的人在实践中利用它。在第一章的阐述中，我们能够清晰的了解到不论是国内学者还是国外学者，无论是实践或是理论研究，对于提高杜邦分析法的实用性都具有极其重要的意义。2.2杜邦分析法原理杜邦分析法是一种科学的公司业绩分析方法。整合各项财务指标，对盈利能力、经营能力、偿债能力进行科学分析，准确反映企业经营状况。杜邦分析系统之所以把股权利率放在首位，是因为它比较全面，这也是股权利率的一个重要特点，同时股东更关心的是净利润，股东大会更关心的是股东权益。影响股权净利率的一个重要参数是资产净利率。总资产周转率和销售净利率通过资产净利率给予进一步分解。销售利润率是反映销售收入的高低的重要因素，与企业收入指标成正比例关系。权益乘数不仅可以客观地反映出企业的负债情况，而且准确地反映了股东权益与资产的比例。公司债务状况与股权乘数的大小成正比。资产的杠杆效应可以反映在公司的经营活动中。同时，高风险也与高负债有关。一旦出现到期不还款的情况，就会出现资金风险。因此越低越好并不是股权乘数的最好状态，因为缺乏合理运用财务杠杆，负债率偏低。基于这种情况，企业应该采取科学合理的态度来审视企业的债务结构，因此如何选用一个科学好用的分析方法对一个企业十分重要。

第3章杜邦分析法在绿地集团的应用3.1公司简介绿地集团是我国第一家以房地产商业为主的大型企业集团，它也是世界500强企业之一。2015年8月18日，绿地集团在上海证券交易所挂牌。上市当天，绿地集团以25.10元/股开盘。当时绿地市值突破3000亿元，一跃成为市值排名前列的房产公司。截止到2019年12月31日，集团资产总额已达到1000多亿元，公司员工总数4万人。绿地集团的发展不可不称之为快速，该公司在2015年成功突破了2000亿门槛，经营总收入达208亿元；2016年绿地集团营销总额为2470亿元排名国内房企前列。绿地集团经过多年的精耕细作逐渐成为国内企业发展与互联网深度融合的领头羊。即使是创造力较弱的财务部门，也通过不断调整，调动员工创新能力，依托新的信息技能和网络大数据平台，创造出国内先进的金融财务体系，成为国内优秀金融财务体系的标杆企业。3.2杜邦分析体系评价绿地集团经营业绩3.2.1总体趋势分析绿地集团的回报率呈现稳定的趋势，受公司上市和利润增长的影响，2015年指数涨幅明显。2015年绿地以3千亿价格在上交所上市，这使得公司年末总资产和股东权益出现较大变化。2015年，销售净利润率由原来的-330.61％增长到3.32％。2016年虽有小幅回落，但从2016年至2019年，销售净利率呈平稳态势且小幅增长。总资产周转率同样是在2015年有突破性增长，上升到了0.68％，2016至2019年，其中18年到19年上升了0.02个百分比，变化幅度基本持平。与此同时，股东权益回报率核心指标也有所提高，具体趋势如图3.1所示，参考数据如表3.1相关指标分析所示：图3.1股东权益报酬率表3.1相关指标分析项目201420152016201720182019销售净利率-330.613.322.913.113.263.44总资产周转率0.020.680.370.370.370.393.2.2单因素指标的分析（1）盈利能力的分析销售净利润率是企业盈利能力的关键指标。本文前一节对股东权益收益率进行分析时，得到了其中影响最大的因素是销售净利润率。具体趋势如图3.2所示，2014年到2015年销售净利率呈直线上升，达到顶峰。主要是因为绿地集团刚刚上市，并且持续以“转型＋互联网”的战略模式经营发展，核心竞争力把握在快速增长。虽然2015年到2016年徘徊在3.22到3.44之间，没有持续上涨，但是根据企业自身特性，盈利能力已经算的上是良好。为了科学研究企业的成长性，根据集团2014年至2019年财务报告数据的呈现，我们可以计算出绿地集团这年的销售净利润率。部分利润指标如表3.2所示：图3.2销售利率的变化趋势图时间营业收入净利润营业成本销售费用管理费用财务费用20141.1-3.64-0.061.080.761.0420152075.3368.861877.4249.557.4831.682016247472.072221.2348.0660.727.8420172904.1890.372577.1159.6674.4215.620183487.32113.743045.7873.989389.954032.0120194280.28147.433764.6784.5111.0654.3表3.2利润表相关指标分析（2）营运能力的分析总资产周转率作为营运能力一项重要指标，对公司年度财务报表的如期展示起着重要作用。通过对总资产周转率增减变化的分析，可以帮助绿地集团的股东及管理者掌握总资产周转率对企业运营的影响。总资产周转率与营业收入净额和平均资产总额相关，营业收入的数值越高，总资产周转率数据越好，越能代表企业资金的盘活能力。因此，根据绿地集团官网公布的相关数据制作了如下图3.3所示的总资产周转率趋势图。图3.32014-2019年绿地集团总资产周转率趋势图从图3.3可以看出，绿地集团在2015年成功上市，销售业绩相当理想，所以总资产周转率达到0.68，但随之又开始回落，这是因为国家颁布了限购政策让曾经火热的房地产市场更加趋于理性。自2016至2019年，随着市场的不断变化以及政策的影响，绿地集团的资产周转率整体看来是停留在在0.37到0.39之间，没有明显波动。由此可以看出，随着市场竞争的不断加强，绿地集团的资产周转率整体再也没有显著的提高。结合2014-2019年绿地集团的官网经营财报我们可以看出，造成绿地运营效率的逐渐降低的原因主要为以下几点：首先，回款速率是绿地集团资产运营的重要因素之一。尤其是在2018年以后，中美贸易战和国内经济形势缩颈的大前提下，国内的购买者开始处于观望状态。因为经济形势的紧张，客户开始担心投资的风险，因此住宅房屋的购买情况受到了影响，进而造成回款缓慢，资金周转变慢。其次，银行的资金紧缩也是影响绿地资产运营的重要因素。随着中央政策的不断紧缩，对于房地产开发贷、资金支持的限制变得越来越多，银行从源头上限制了房地产企业快速扩张的道路，使得资产的运营效率降低。最后，是市场竞争逐渐激烈，由于入市的房地产企业越来越多，国内房产市场变得越来越复杂，情况也变得越让人捉摸不透。再由于市场竞争者逐渐增多，同种产品的吸引力会受到影响，进而影响该房企楼宇的去化率，造成企业资金周转效率变慢。但总体上来说，虽然绿地集团近年的资金周转效率在缓慢降低，但是与同时期同行业的房地产企业相比，绿地集团的表现还是十分优异的，属于行业的前列，以行业前十的企业对比来说，绿地集团的存货周转率仍处于行业领先水平。由此可以认为，绿地集团的运营效率还是令人满意的。（3）偿债能力的分析资产总额和所有者权益决定企业的偿债能力，我们通常用权益乘数来衡量。其计算方式为：总资产除以所有者权益得到权益乘数，获得较为长期的利润和收益是企业的目标但是与此同时不可忽视的还有企业的偿债能力。通过观察企业的权益乘数就可以侧面的了解到企业的资本运营能力。通过绿地集团经营财报可以得出2014年到2018年的权益乘数具体趋势如图3.4所示，分解指标分析如表3.3所示：图3.42014-2018年绿地集团权益乘数趋势图表3.3权益乘数分解指标分析指标20142015201620172018资产总额74.496004.367331.378485.3210365.45所有者权益18.75718.32774.76934.511089.25其中，所有者权益可以通过净利润、资本公积、盈余公积、未分配利润这四因素相加而得，也可以通过总资产减去负债总额做差得到。相关数据如表3.4所示：表3.4权益乘数相关数据指标20142015201620172018负债总额55.735286.036556.617550.89276.19资本公积5.2190.3890.1290100.73续表3.4权益乘数相关数据盈余公积1.5932.5334.639.7244.42未分配利润5.58272.48316.01369.62445.25从图3.4反映的情况我们可以看出，绿地集团的权益乘数从2014年的3.97开始大幅上升，其后两年也一直保持着上升趋势，但在2017年出现了小幅的下降。对于集团的权益乘数一直偏高，究其原因，我们可以知道2015年绿地集团上市时，股价低，而且上市时间比较晚。由于上市所导致资金不足的情况出现时，绿地集团如果发现有金融短缺，会通过债务筹资的渠道获得。权益乘数的增加与减少与公司的负债能力成正比。公司的负债情况可以通过权益乘数做出客观反映。同时，高的风险也与高的负债息息相关。通过公式1除以（1减资产负债率），我们可以得出当权益乘数越大，资产负债率也越高，从上一部分盈利能力分析中我们可以看出，绿地集团的销售净利率从2016到2019年，一直保持着稳定呈现平稳态势并且总资产周转率每年相差不大，那么较高的权益乘数就是权益净利率增长的主要因素。这一现象证明，绿地集团在很好的运用财务杠杆，但是如此高的负债也会对企业带来很多不良隐患。一旦资金链出现状况，无法及时偿还，企业就会危机后果不容遐想。从绿地官网的资产负债表可以看出，绿地集团流动负债占据很大比例，与长期负债相比虽然流动负债的成本较低，但是相应的财务风险不容忽视。风险承担和偿债能力越高，公司的发展道路就越宽广，外部投资者关注的也就会越多。由此可见，尽管绿地集团的权益净利率呈现增长趋势，但是也存在着一些隐患。由于企业营业成本比较高，这使得销售净利率的水平下降，所以企业盈利能力不高。其次，绿地集团资产负债率比较大。目前，在国家对房地产行业进行加大管控的大背景下，虽然企业能较为合理的运用财务杠杆，但是也会产生较大的危机。不过，绿地集团开始在2017年采用债转股的方式，对于公司的债务情况有了一定程度的改善，对公司资产负债率起到了降低的作用。但是这种方式的可行性还有待观察。综上，绿地集团公司非常重视资本结构的优化和调整，并适当减少负债率，从战略层面控制债务风险，绿地集团资本运作还有着很大的改进空间。3.3企业经营业绩评价的重构杜邦分析法的核心指标之间的相互关联和约束，通过逐层剖析各项数值增减变化，进而找出影响权益净利率的因素，但在实际操作过程中,若不对经营活动与金融活动作出区分，就会发生这样的情况。第一，计算资产净利率时，原来公式中的净利润不能与其所归属的债权人相匹配，因为净利润中不包括无息负债债权人，总资产中包括全部债权人以及股东，所以二者做商时，不能够精准的算出盈利能力。第二，没有把有息负债与无息负债区分开来，财务杠杆的计算方法是有息负债比股东权益，以往的杜邦分析是把无息负债也归入财务杠杆，但无息负债没有固定利息费用所以不能产生财务杠杆。经过查阅大量文献资料，在众多学者的研究基础上，借鉴前人的经验，尝试将绿地集团的部分财务报表进行重构。3.3.1绿地集团的资产负债表的重构杜邦分析系统将金融和经营活动分开，因此需要对资产负债表和损益表中数据来源进行逐项筛选。集团对资产负债表中的相关资产负债情况进行了澄清和界定，并根据经济情况调整为管理用资产负债表。在重新分析资产负债表后，绿地集团明确了金融和经济活动，金融和经营资产和负债必须分开。因此，有必要对资产负债表具体内容中难以识别的金融和经营项目进行梳理、调整及注释。（1）经营资产和金融资产的梳理货币资金：在企业的各种经营过程中，及时持有和使用一些相关货币的做法是不可或缺的。在一定情况上，相当于公司有库存商品，为了使企业商品得到正常供应，为了防止特殊情况的发生，公司必须做好充分的库存准备，以应对其某一时间突然增加的订单。可供出售金融资产：包含可供出售债务工具和权益工具。第一部分是：作为可出售的债务工具。企业可供出售债务工具的性质应划分为债务性投资，属于金融资产范畴。第二部分是：若可供出售金融资产的计算方式是以公允价值为基础的，拥有该资产的目的类似于权益法核算的长期的股权投资，为便于企业提高经营水平，所以应该为经营性资产。第三部分是：可供出售的金融资产计算方法应是以成本为基础的，持有该资产的原因目的与通过成本法核算的长期股权投资相类似。对于具体的区分方式可以简单的理解为，将有利息的部分划为金融资产，不计息的部分划为经营资产，区别如表3.5所示，绿地集团的可供出售金融资产分解数据如表3.6所示：表3.5经营资产和金融资产的区别区别举例经营资产不计息应收票据等金融资产计息股票债券等表3.6可供出售金融资产的分解项目2015201620172018可供出售（经营）6718.318104.809424.5311489.27可供出售（金融）-96.12-141.24-150.26-158.66（2）经营负债和金融负债的梳理经营负债，是企业在生产运营过程中产生的无需负担利息的负债。金融负债，则是在此环节中产生的有息负债。在计算财务杠杆的时候，不能记录无息负债数值，因为无息负债是没有利息的负债，是不能产生财务杠杆的。区别如表3.7所示：表3.7金融负债与经营负债区别区别举例经营负债不计息应付账款等金融负债计息银行借款、应付债权等3.3.2绿地集团的利润表的重构绿地集团可以通过分析利润表将利润进行梳理及划分，将初始利润表优化为管理用利润表。利润表调整阶段后，将投资活动与企业运营活动相分开，报表使用者可以更明白公司收入分配环境。因此，一定要对投资收益进行重新分类，其内容包含两个方面：一是运用职权法，联合实际环境，根据长期股权投资收益，开始相应的审计和进一步计划工作。投资收益的数据是通过权益法核算得出的，长期股权投资对被投资单位是有共同控制和重大影响的长期股权投资。由此可知，长期股权投资的分类应根据其实际环境将该项收益计入经营收入。其次，可供出售金融资产取得的投资收益以及可供出售经营资产在经济报表时分别为金融和经营性资产，在处理时也按其理论源头分类。通过对绿地集团多份年报的数据分析可以看出，绿地集团通过将利润表进行调整后，可以让报表使用者及时调整发展思路，对公司未来做出预判。另外，以经营和金融分开的方式，所得税须在经营活动和金融活动中分摊。

第4章基于杜邦分析对绿地集团的经营建议4.1提高企业红利能力通过3.2.2的单因素指标分析的盈利能力分析，绿地集团的顾虑是盈利能力不太理想。虽然绿地集团从未停止过快速扩张，经营收入也能渐渐稳步提高，但2016年至2019年，企业税后经营利润率仅停留在3%左右。从2016年到2019年，绿地的经营收入每年都有小幅的增长，但同时其净利润并不像经营收入那样呈向上的趋势发展，甚至可以观察到降落的趋势。虽然绿地集团不停开辟市场，开辟新区域，但其盈利能力不尽人意。成交量快速增长，净利润变革不大，甚至有出现下滑趋势，这种情况之所以是会出现，在人、材、机成本逐年上升占据了非常关键的因素。企业在生长中希望利润最大化是一个很现实的问题，是企业生存的基本任务，是实现利润的最终目的。为了实现利润最大化，必须对成本进行有效的控制。为了给企业赢得辽阔的利润空间，其产品的平均成本必须低于市场，这也是企业的生存之道。从某种意义上说，如果企业要想在市场上占据一定的地位甚至是得到更多的核心竞争力，成本控制是最关键的，这极大的把握的企业未来生存和发展的关键。要取得良好的成本控制结果，起关键作用的是在相关领域内进行成本控制的方式。对绿地集团这样的房地产企业来说，成本的节省和控制是企业实现利润目的的主线。新的房地产项目购买土地，意味着一个良好生长的开始，从购买土地到项目启动，再到后期的房屋布局施工、室内装饰装修、园林筹划计划和施工，再到房屋的建设、安装和竣工验收项目所需配置，纳入产品营销。在上述的步骤中，土地付出占资金比例最大。因此，可以以土地成本为突破口，积极打开项目发展瓶颈，最大限度地利用较少资金成本，抢占质量最好、范畴最广的土地资源。同时，可以效仿其他房企在项目的运营阶段，可以制定一个尺度化的流程，即每个项目都采用同类的计划方式，从而达到缩小项目差别的结果。又比如说，在工程计划和房型设计上实行统一办理，在采购流程上可以批量购入节省资金，最大限度地减少项目运行的总成本。另外是成本控制的鼓励。对于房地产企业来说，工程项目上的一个降本观点，设计上的一个降本方法都可以为项目节省不少开支，因此对于企业管理者来说，通过调动企业员工和各部门的凝聚力，鼓励各部门参加到成本降效的工作中，一个项目节省300万，众多项目加起来就是一个极其庞大的数字。例如，在成本控制结果方面，通过成本鼓励，使建设项目在质量、数量上比预期提前完成竣工验收，绿地集团可对配置部进行奖惩明确的嘉奖，具体嘉奖金额可根据实际环境与提前天数以及房屋质量制定相应鼓励制度，这样可以充分调动员工积极性。因此，在将来的发展过程中，绿地集团应紧跟经济潮流，随着经营利润的不断提高，其净利润也应力图大幅提高。4.2改变企业经营战略企业经营战略是企业良性稳步发展的灵魂，也是实现企业最终目的的关键。当前，绿地采取扎根二线都市、以其为主导业务的生长战略。在这一战略的指引下，通过近十年的创新和积累，绿地可以与保利、万科等中国最著名的行业龙头企业并肩作战。通过3.2.2的单因素指标分析的营运能力分析，随着财务的标准化渐渐主导房地产市场新趋势，新型房地产不断入场，让趋于饱和的市场变得越来越激烈。另外，近年来由于国内外形势的逐渐严峻，国家在2015年以后，连续出台了多个与房地产相关的调控政策。比如：政府在一定程度上加强了信贷、产业、税收的整合，提高了入场门槛。以“三限”为代表的一系列具有限制性的法律法规相继面世。另外，受世界通货膨胀的影响，构筑行业的人、材、机成本也持续上涨，这使得开发项目的建安成本逐年提高，直接威胁到了的经营业绩。因此，在国内外经济情况日益恶化的形势下，加大杠杆的经营方式将对企业预期的可持续发展产生负面影响。在当前严峻的形势下，绿地集团应该采用保守稳妥的经营模式，进行多元化的产业结构升级，提高产品下沉率，消化囤地，加快库存的周转效率，警惕运营资金链断裂的风险。但根据分析可以发现，绿地集团现在税后经营利润率相对较低、资产负债率很高的情况虽然有所改善，但与龙头企业相比还是有一定差距，因此在面对当前行业的宏观环境下，绿地一定要加快战略转型，提高企业竞争力。(1)增强绿地品牌的影响力绿地集团虽然通过近几年来的努力，成功在国内房地产企业中取得了傲人的成绩，但其绿地的实际地位和企业影响力上不如万科、保利等国内龙头房地产企业。归根结底，绿地集团有影响力的产品并不多，这对其品牌的发展的销售有一定影响。品牌效应弱、产品利润不高是极其危险的情况。这也是某些房地产企业平均贩卖额高，但销售净利润却不高的关键缘故原因。某些房产企业以特价活动、降价促销的方式吸引客户刺激购房。然而，随着房地产行业的市场环境变革，这种低利润的经营方式来支持并维持企业生长的商业模式能资助企业走多远，值得寻思。从绿地集团2015年到2019年的年报数据可发现，其营业额虽然从2015年2075亿元增长到2019年的4280亿元，实现了较大的增幅趋势，但其净利润却出现逐年增长放缓的趋势。综上，提高利润率对绿地集团来说己经是刻不容缓。因此，为了提高绿地的综合经营能力并且资助企业进一步提高可连续的生长能力。绿地集团在不停推进营销范围的同时，也应越发看重品牌配置。比方说，与房地产配套的绿色物业、绿色建材、绿色装饰等其他方面，不但使绿色品牌越发多元化提高了企业创新能力，而且增长了其知名度，从而提高绿地在国内以致国际的影响力。此外，这不但能让绿地在国内的建筑行业有更多的话语权，更能让绿地突破原有销量，创造房地产行业奇迹。(2)积极拓展产品市场分析与国内其他上市房地产企业差异，绿地关键扎根于国内二线城市。然后，从长远生长来看，我们可以在都市中采取“看一线，分身三四线”的战略。现在，主导国内房地产生长的都市布局也出现出“二三线疏散、一线少”的特点。因此，无论从数量还是面积上看，二三线都市在房地产开辟方面都具有积累和生长的优势。但在二三线都市开展业务经营并争取进一步生长，利润能力低是这条发展方向上最大的毛病。本文通过对绿地集团官网财报的历年信息数据的整合可以发现，与龙头企业相比绿地集团的利润率仍然偏低，因此需要不断的积极开拓产品市场。4.3树立风险意识提升企业偿债能力虽然现在绿地集团从整体看正处于持续变革和快速生长的阶段，但企业的财务状态在资产负债率的表现并不尽如人意。针对本文3.2.2单因素指标分析中偿债能力的分析，权衡好企业的举债能力是才是高速发展的关键因素。权益乘数是衡量一个企业财务是否健康的重要因素，同时反应了一个企业面对风险的能力，对企业的盈利能力和运营能力起着关键的作用。这几年来，在市场竞争加剧、政策调控频繁、生长趋势不容乐观、需求逐渐降低的大背景下，绿地集团越发看重企业的合理架构，从而进一步完善企业管理。负债经营可以看做一个企业正常运转的血液，在国内外经济环境下行、国内金融政策紧缩的情况下，有许多房地产公司因为无法支付高额债务的问题，濒临破产。因此，保持权益乘数的稳定以及降低企业资产负债率成为绿地集团发展的重要因素。本文通过对绿地集团近年来偿债能力的实际分析可以看出，绿地集团之所以暂时还未遇到企业危机是因为其善于利用财务杠杆。绿地集团自上市以来，权益乘数一直偏高，由绿地集团官网的经营财报中可以看出绿地集团的流动负债和非流动负债的比重较大。所以避免影响绿地集团健康发展，提升偿债能力这一因素不可忽视。无独有偶，绿地集团应定期做好风险防范预估，对于其长期风险和短期风险有可以识别的能力。增加风险防范机制，随时收集风险信息以便及时汇报上级部门，做好及时为危机找办法的准备。4.4以市场为导向优化绿地产品对于国内的房地产市场来说，国家已经表达出了明确且坚定的态度，房住不炒是我国房地产未来发展的方向和指明灯。当然，如果总是口头上的宣传和支持，是不可能动摇房地产快速扩张的野心的，因为资本是逐利的。但是经过绿地集团的经营状况的分析我们可以看出，我国对房地产企业控制的决心。企业的良性发展受多种因素的影响，如：资金、政策、监管、决策、竞争对手、产品质量等等，影响企业盈利能力以及运营能力的诸多因素中，有来源于财务层面的，也有非财务层面的。首先，国家从银行贷款层面为房地产企业设置了严格的审核制度，使得房地产企业获得贷款资金越来越困难，提高了它的融资成本，进而影响了企业的资金运转效率。其次，国家在保障刚需购房的前提下，制定了一系列的限购政策，比如，限制购房套数、提高二套住房首付比例，上调二套住房公积金利率，给曾经火热的房产市场降了温。因此，炒房在全国房地产资金缩水政策收紧的大前提下没有了市场。综上，房地产企业必须养精蓄锐，提高精细化管理水平，用质量保生存，避免高杠杆的盲目扩张，对市场现状进行精确分析后，确保合理利润空间的前提下，在进行合理的项目投资。如何选择一个合理的投资项目，绿地集团以往是根据当地的地价水平、产业结构等方面去分析。但时至今日，企业需要站在购房者的角度去考虑项目开发的价值和风险。比如，以绿地集团某个四线城市的项目为例，本项目是于高铁项目合作共建的，绿地集团投资了高铁站附近的商业和住房，本想倚靠高铁站的人流优势可以带动商品房的去化，但是项目从2019年开盘至今，去化率仍不足50%。究其原因，是因为绿地集团没有考虑当地居民的消费水平，对于人均工资不到3500元的城市，竟然卖出了8000元每平米的高价另外，该项目选址在高铁站附近，但高铁站远离市区，且没有良好的交通、学校、医院、超市等配套设施，整个项目如同孤岛一般，难以激起消费者的购买欲望。通过对多例项目的分析总结总结，在策划项目立项投资时需要经过周密的讨论和考虑。需要从客户的角度出发去开发项目，需要考虑项目周边的基础设施和配套设施，比如学校、超市、交通等，这些都是和老百姓生活息息相关的，因此必须充分尊重和重视的。另外，企业要为购房者角度出发，从房屋设计，小区内幼儿园，小区道路等方面进行优化升级，提供更好的服务。4.5建立健全绿地财务管理制度建立健全完善的财务管理制度是企业良性发展的有效保障，是企业正常运营的基础。因此，企业应该采用科学的财务管理手段，对自己财务管理体系进行优化调整。比如针对当前波谲云诡的房