多维度解析公募REITs

请仔细阅读本报告末页声明投资策略研究对比美国资产的风险收益表现，自2014年以来，美国REITs的波动率略高于美股和美国长债，收益率则介于股与债之间。美国REITs的风险收益比更上市首日的涨跌幅限制。结果显示，国内REITs的波动率为14.21%，低于美股REITsETF的21.99%。对比中证800ETF的15.75%和十年国债ETF的2.08%，国内REITs的波动率接近股票，但稳定性略高于A股。截至2024年9月5日，国内公募REITs的发行数量达到45支，总规模为1343.27亿元，平均每支的发行规模为31.87亿元。从资产类型来看，交通基础设施类REITs的发行规模居于绝对领先地位，总规模为544.61亿元，占全部发行规模的40.54%。紧随其后的是园区基础设施和消费基础设施。2024年，公募REITs的发行热度显著回升，摆脱了2023年的低点。截至2024年9月5日，已有14支REITs完成配售，创下历史新高。从投资者结构来看，公募REITs的主要认购方式为战略配售，且这一占比逐年上升。目前国内REITs的存量规模较小，而新发行量较大，因此换手率成为衡量二级市场交易活跃度的重要指标。经历了上市初期的高换手率之后，当前公募REITs的月换手率基本稳定在15%左右。从资产类别看，生态环保板块的日均换手率今年最高，达1.46%；保租房、能源和产业园板块的日均换手率也超过1%。作者分析师汪毅邮箱：yiw@分析师丁皓晨邮箱：dinghaochen@相关研究2、《定量观市：市场无差别回调，股债性价比新高从2022年10月到2024年1月，公募REITs的P/FFO估值从28.33大幅回落至14.95，几乎腰斩。截至2024年8月，REITs的P/FFO中位数回升至18.84。参照国际经验，REITs的P/FFO估值通常在10至25之间，因此当前国内市场估值水平处于合理范围内。收入端环比来看，除高速REITs负增较为明显外，其余资产类别的收入均呈现增长或基本维持稳定；同比来看，受制于当前国内经济复苏较为缓慢，同比数据除生态环保外均有不同程度的下滑。从EBITDA看，保租房、仓储物流以及生态环保的EBITDA同环比均有改善，而高速及能源的EBITDA回落较为明显。从二季度经营情况看，建议关注三项指标均改善明显的生态环保REITs以及业绩稳定性较好的保租房REITs。风险提示：REITs二级市场价格大幅波动风险；国内复苏不及预期导致REITs经营数据承压；REITs相关支持政策调整风险；口径不同导致数据统计偏差。P.2请仔细阅读本报告末页声明 3 5 8 9 3 3图表3：公募REITs剔除上市首日年化波动率 3 4 5图表6：公募REITs逐年发行数量 5图表7：公募REITs认购投资者结构 6图表8：公募REITs月换手率（截至2024.9.5） 6 6图表10：公募REITsP/FFO估值中位数 7图表11：各资产类别REITs经营数据（万元） 8P.3请仔细阅读本报告末页声明图表1：美国各资产年化波动率(%，2014年至今)图表2：美国各资产收益率（2014至今）252510 0ETFYearTreasu ETFETFYearAppreciation上市时间普遍较短，为了便于与股票及债券的长期波动率进行比较，我们在计算波动率时剔除了REITs上市首日的涨跌幅。整体来看，国内公募REITs的波动率平均值为图表3：公募REITs剔除上市首日年化波动率名称波动率(%)分类上市日期中金普洛斯REIT物流仓储2021-06-21中航首钢绿能REIT生态环保2021-06-21浙商沪杭甬REIT高速2021-06-21平安广州广河REIT高速2021-06-21华安张江产业园REIT产业园2021-06-21红土创新盐田港REIT物流仓储2021-06-21富国首创水务REIT生态环保2021-06-21东吴苏园产业REIT产业园2021-06-21博时蛇口产园REIT产业园2021-06-21华夏越秀高速REIT高速2021-12-14建信中关村REIT产业园2021-12-17华夏中国交建REIT高速2022-04-28国金中国铁建REIT高速2022-07-08鹏华深圳能源REIT能源2022-07-26中金厦门安居REIT保租房2022-08-31华夏北京保障房REIT保租房2022-08-31红土创新深圳安居REIT保租房2022-08-31华夏合肥高新REIT产业园2022-10-10P.4请仔细阅读本报告末页声明名称波动率(%)分类上市日期国泰君安临港创新产业园REIT产业园2022-10-13国泰君安东久新经济REIT产业园2022-10-14华泰江苏交控REIT高速2022-11-15中金安徽交控REIT高速2022-11-22华夏基金华润有巢REIT保租房2022-12-09华夏和达高科REIT产业园2022-12-27嘉实京东仓储基础设施REIT物流仓储2023-02-08中信建投国家电投新能源REIT能源2023-03-29中航京能光伏REIT能源2023-03-29中金湖北科投光谷REIT产业园2023-06-30中金山东高速REIT高速2023-10-27国泰君安城投宽庭保租房REIT保租房2024-01-12嘉实物美消费REIT消费2024-03-12华夏金茂商业REIT消费2024-03-12华夏华润商业REIT8.74消费2024-03-14嘉实中国电建清洁能源REIT能源2024-03-28易方达深高速REIT高速2024-03-29中金印力消费REIT9.28消费2024-04-30工银河北高速REIT高速2024-06-28华夏特变电工新能源REIT8.27能源2024-07-02华夏深国际REIT物流仓储2024-07-09中信建投明阳智能新能源REIT能源2024-07-23华安百联消费REIT8.48消费2024-08-16华夏首创奥莱REIT4.24消费2024-08-28平均值图表4：国内各资产年化波动率(%，2021.6.22-2024.9.3)14128642P.5请仔细阅读本报告末页声明亿元，平均发行规模为31.87亿元。分资产类型来看，交通图表5：REITs发行规模统计（亿元）消费基础设施生态环保能源基础设施交通基础设施仓储物流保障性租赁住房图表6：公募REITs逐年发行数量1612-iP.6请仔细阅读本报告末页声明图表7：公募REITs认购投资者结构战略配售网下配售公众配售22.90%9.12%68.41%22.11%9.48%73.58%6.78%图表8：公募REITs月换手率（截至2024.9.5）605040图表9：2024年以来公募REITs成交金额以及日均换手率（截至2024.9.5）P.7请仔细阅读本报告末页声明加上折旧和摊销，再减去不动产销售的收益或损失。这种方法的优势在于它消除了折旧有资产的市场价值，减去其所有负债后得出的净之间的溢价或折价，以判断其是否被高估或低估图表10：公募REITsP/FFO估值中位数P/FFOP.8请仔细阅读本报告末页声明本维持稳定；同比来看，受制于当前国内经济复苏较为缓慢，同比数据除生态环保外均.5图表11：各资产类别REITs经营数据（万元）.52Q233Q234Q231Q242Q24环比变化同比变化标准化波动率收入(万元)产业园REITs20,80020,89419,85119,32819,3950.35%0.35%%3.36%保租房REITs7,0687,1227,1257,1007,097-0.04%0.41%0.29%仓储物流REITs2,6852,7172,6922,6462,6550.30%0.30%%0.96%生态环保REITs1765319014189281617718288%3.60%5.78%高速REITs107,001119,462102,494102,99996,952-5.%-9%7.14%能源REITs93,24090,86368,19467,73972,6787.29-22.05%14.25%EBITDA(万元)产业园REITs12,59312,89610,15011,91111,909-0.-543%8.01%保租房REITs5,1455,2305,0445,2255,3065%1.72%仓储物流REITs1,5961,5851,9821,7211,77700%0 00% 00%8.36%生态环保REITs7487854566876207876241.03%03%13.28%高速REITs85,04096,23562,91383,02375,954 -8. .68%13.64%能源REITs51,69945,11425,14439,98635,326-31.67%22.79%EBITDAMargin(%)产业园REITs60.54%61.72%51.13%61.63%61.40%-0.22%0.86%6.91%保租房REITs72.79%73.43%70.79%73.59%74.76%%%1.79%仓储物流REITs59.44%58.34%73.63%65.04%66.93%%7.49%8.55%生态环保REITs42.41%44.94%35.33%38.37%47.91%9.54%5.50%10.77%高速REITs79.48%80.56%61.38%80.61%78.34%-2.-1.13%9.72%能源REITs55.45%49.65%36.87%59.03%48.61% -10.42%-6.84%15.14%P.9请仔细阅读本报告末页声明风险提示P.10