阳光加州商住项目项目申请报告

第一章申请单位及项目概况 一、项目申报单位概况 二、项目概况 6 二、相关产业政策分析 三、行业准入分析 第三章项目工程方案 一、设计依据 二、工程方案 第四章资源开发和综合利用分析 一、资源开发 二、资源利用 三、资源节约措施 二、建筑节能的必要性 第一章申请单位及项目概况(一)建设单位概况注册资金：1300万美元公司类型：有限责任公司(台港澳法人独资)营业期限：1993年8月21日至2018年8月20日公司于1993年经省外经贸赣外资字[1993]825号文件批准成立，注册资本为1300万美元，工商注册登记号为企独赣总字第000233号，谱分公司、安义分公司、青山湖分公司，现有职工180人，其中：具有中级以上技术职称的人员67人，占总人数37%,具有大专以上学历的人员143人，占总人数的79%,可以说是一家开发经验丰富，开发余个楼盘，建筑面积达200余万平方米，已完工建筑面积达130多万“XX国际华城”荣获2002年全国人居经典方案大赛住宅组综合大奖，荣获2007年度“广厦奖”(住宅类)奖项。2002年在XX市慈善总会建立了160万元助学基金，赞助20名贫困大九江抗震救灾捐助35万元；2006年建立80万元XX慈善助学基金资助25名贫困大学生等；2007年建立XX慈善助学基金160万元人民币，资助50名贫困大学生；2008年抗冻救灾活动中捐款70多万元；2008年5月，四川汶川县抗震救灾活动捐款410万元；2008年建立XX慈善助学基金80万元资助25名贫困大学生。迄今为止，累计用于社会资助资金1000多万元。公司多年来被省市单位评为“重合同、守信用”企业，从1999年至2005年历年被江西省建设厅评为全省房地产开发企业先进单位。2006年4月获得“创建花园城市房地产特别贡献奖”和“创建花园城2008年公司相继荣登中国房地产百强企业后2008年八月又荣获“江西十大慈善单位”称号，同年十二月在首届江西省企业社会责任调查暨江西省最具社会责任感企业评选活动中被评为最具社会责任感企业。因在2008年抗震救灾工作中做出的杰出贡献，2009年2月被江西省红(二)项目申请报告依据和范围(1)《中华人民共和国土地管理法》(2)《中华人民共和国安全生产法》(3)《中华人民共和国城乡规划法》(4)《中华人民共和国环境保护法》(5)《中华人民共和国城市房地产管理法》(6)《中华人民共和国招投标法》号);发改投资[2007]1169号(13)投资项目可行性研究报告编制指南(14)编制报告的委托合同(15)项目承办单位提供的其他相关资料开发有限公司拟投资XX·阳光(一)项目建设背景及必要性务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)和江西省建设厅《转发建设部关于建立住房建设计划(规划)编1983年9月30日，经国务院批准，安义县划归XX市管辖。由此(二)申请项目建设现状及地点(三)建设项目名称及建设期限项目建设期限：2年(2009年10月～2011年9月)求，本项目从基础建设到项目竣工验收，总建设周期为2年。项目计划于2009年10月初开始开工，在资金及时到位的情况下，预计2011时间2009年2010年2011年ii基础及地下工程主体工程安装及装修室外工程、竣工验收(四)项目建设内容、规模及类别着以人为本的、科技为本的理念建设开发的，主要以住宅建设为块本次建设内容为3栋高层(整个小区的47#、48#、49#楼),B地块上建设内容为7栋多层建筑(整个小区的52#、53#、55#、56#、57#、58#、59#楼)以及小区物管房、公厕、垃圾中转站、车库等公共配套总用地面积22679.33平方米东地块(47#-49#用地)11299.27平方米B地块面积11380.06平方米总建筑面积80963.61平方米(计容面积：58178.89平方米)(47#-49#楼)57723.23平方米(计容面积：38836.53平方米)B地块建筑面积23240.38平方米(计容面积：19342.36平方米)东地块(47#～49#楼)47#楼(26层)建筑面积表楼层建筑面积(m²)使用功能备注地下室车库不计容积率超市不计容积率住宅计容积率机房机房计容积率计容积率建筑面积总建筑面积48#楼(18层)建筑面积表楼层建筑面积(m²)使用功能备注商业计容积率住宅计容积率机房机房计容积率总建筑面积49#楼(11层)建筑面积表楼层建筑面积(m²)使用功能备注商业计容积率住宅计容积率机房机房计容积率第11页总建筑面积B地块52#楼(6层)建筑面积表楼层建筑面积(m²)使用功能备注店面住宅总建筑面积53#、55#楼(6层)建筑面积表楼层建筑面积(m²)使用功能备注地下室储藏、车库不计容积率-1.00米标高店面计容积率住宅计容积率住宅计容积率计容积率建筑面积总建筑面积56#、57#楼(6层)建筑面积表楼层建筑面积(m²)使用功能备注地下室储藏、车库不计容积率-1.00米标高店面计容积率住宅822.43*5=4112.15住宅计容积率计容积率建筑面积总建筑面积58#、59#楼(6层)建筑面积表楼层建筑面积(m²)使用功能备注地下室储藏、车库不计容积率-1.00米标高店面计容积率住宅+架空832.92*5=4164.6住宅计容积率计容积率建筑面积总建筑面积建设规模：从上表数据可知，本项目总用地面积22679.33m²,其中东地块(47#～49#)用地面积为13476.23m²,B地块用地面积为其中东地块(47#～49#)建筑面积为57723.23m²(计容面积：38836.53m²),B地块建筑面积为23240.38m²(计容面积：19342.36m²)。年，住宅用地使用年限为70年。(五)项目投资规模及资金筹措方案投资规模：本项目预计总投资为13784.52万元(详见下文投资费(六)项目主要经济技术指标(1)东地块(47#-49#楼用地部分)指标序号1用地面积2建筑占地面积3建筑面积计容面积高层住宅面积商业用房及储藏间面积不计容面积地下室建筑面积超市(新城区配套设施)面积4(47#-49#)局部容积率A地块容积率为5(47#-49#)局部建筑密度A地块建筑密度为30.45%6(47#-49#)局部绿地率A地块绿地率为7户数户8商铺数量套9停车位个地上停车位个地下停车位个注：东地块为A地块东侧地块，在A地块内序号1总用地面积2总建筑面积计入容积率面积多层住宅建筑面积商业用房建筑面积地下室建筑面积不计入容积率架空面积不计入容积率3容积率小于1.74建筑占地面积5建筑密度小于40%6绿地率大于35%7总户数8商铺套数9室内停车位另与A地块共用序号单位数量备注1项目总投资万元2项目销售总收入万元3税后利润总额万元5税后投资利润率6项目财务净现值万元税后7项目内部收益率税后8投资回收期年税后9盈亏平衡点最低销售均价最低销售面积销售率第二章发展规划、产业政策和行业准入分析平方千米，总人口25.4万人。安义县区位交通便捷，105国道纵贯县经济总量不断扩大。初步核算，2008年全年实现地区生产总值年均增幅0.7个百分点，经济仍处在持续增全县经济总量两年连续跨越30亿元和40亿元两个台阶。按户籍人口计算，全县人均GDP达到15077元，同比增长15.7%。第一产业完成增加值5.98亿元，增长4.6%;第二产业完成增加值20.15亿元，增长27.6%;第三产业完成增加值14.73亿元，增长4.8%。016.014.012.010.0经济结构进一步优化。2008年全县三次产业结构由上年的16.6:43.3:40.1调整为14.6:49.3:36.1。由于工业园区的有力推进，第二产业占生产总值比重上升了6个百分点；规模工业总量占全部工业比重为73.5%,提高8.2个百分点；财政收入占GDP比重为5.2%,比上年提高0.7个百分点。非公经济快速发展。2008年全县非公有制经济实现增加值28.6亿元，同比增长15.5%,高于全县经济增幅1个百分点。非公规模工业实现增加值11.01亿元，同比增长48.3%,高于规模工业增幅5.4个百同比增长27.0%。其中城镇以上固定资产投资15.68亿元，同比增长重点工程建设实施顺利。全年19个在建的3000万元以上重点工程建设项目本年实际投资7.31亿元，占全年总投资40.6%。其中，工业园区投资6.34亿元，占全部重点工程投资的86.7%,城市规划中的活水平不断提高的要求，不断提高完善住房工程质量、功能、环境，努力降低住房造价，扩大住房销售与流通。积极拓展住房信贷业务，万平方米，约3800套；其中，新出让用地建设住房面积27.89万平方米，存量用地置换重建住房面积5.59万平方米。政策性住房(经济适用房、安置房)建设面积6.6万平方米；2007年和2008年供应商品住房用地8.5万平方米，其中新增住房用地5.5万平方米，政策性住房用地2.3万平方米，两项用地所占比例达住房用地供应量的70%;建设商品住房1300套，建设面积12.8万平方米；其中，中低价位、中小户型普通商品住房900套，建设面积8万平方米，政策性住房550套，建设面积4.3万平方米。同时要求，居住配套公建设施的配建水平必(一)行业背景第21页出台的土地增值税政策、建设部等有关部门正在酝酿将商品房预售款专项账户管理措施，以及预期保有税种的征收等，以及2007年9月15日央行第五次加息，2007年9月27日中国人民银行、中国银监会联合土地储蓄、住房消费、商业用房购房等贷款管理，都对整个房地产行2、严格房地产开发信贷管理，对项目资本金(所有者权益)比例对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的3、严格商业用房购房贷款管理，从2007年9月28日起，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%,贷款期限和利4、土地供应将会继续收紧。2006年5月的9部委“十五条”做出月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%,增幅减少19.4%;期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%深圳、上海等。同时，商品房空置面积较快增加。2008年5月，商品空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%;其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%,增幅比3月底增加33.5个百分点。8、受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008月均为同比负增长。2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%,增幅比去年同期减少22.5个百为84289.51万平方米，同比增长5.4%,增幅比去年同期减少17.5个百分点；商品房施工面积为254936.14万平方米，同比增长17.7%,增幅比去年同期减少5.3个百分点；商品房竣工面积为35084.23万平方米，同比增长6.1%,增幅比去年同期减少2.4个百分点。9、各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，2008年8月份70大中城逐步增多。2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%,涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。从环比来看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%,其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%,90额为1720.04亿元，在商品住宅投资中的比重为6.5%,下降0.9个百分点；经济适用房投资额为819.37亿元，同比增加18.2%。房保障专项补助资金70亿元。障专项补助资金的通知》,下达2009年中央财政廉租住房保障专项补2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低新增发放租赁补贴65万户；2011年新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。13、住房和城乡建设部(下称住房部)与监察部祭出重拳。住房年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对大1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行(二)相关产业政策1、关于发布实施《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》的通知(国土资发[2006]296号)2、《产业结构调整目录(2005年本)》(国家发改委令第40号)和审查指南(2006)》的通知(发改环资[2007]21号)5、中国人民银行中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号)意见的通知》(国办发[2005]26号)15、2009年1月1日起，外资企业和外籍个人统一依照《中华人今天的住房建设完全商品化、市场化。对于新兴的房地产业，在我国高速增长的经济环境下，得到了快速的发展，特别是近些年来，房地产业对于国民经济的发展起到了中流砥柱的作用，房产价格也成为了行政主管部门和老百姓关注的热点话题。我国房地产业的发展也毫不例外地出现了产业政策相对滞后的现象，相关的产业政策和宏观调控政策针对房地产业频频亮剑，取得了一定的成效，但仍有不尽人意之对于房地产业的发展，关系着老百姓的生存问题，是社会稳定的重要因素。在以上的各项政策中，重点加强了土地管理，信贷管理及市场交易管理等，着手于房地产的供给与需求之间的实质矛盾，发展商品房、廉租住房及经济适用房相结合的住房建设模式。对于房屋建设的各个环节进行监督，确保工程质量和社会、经济、环境效益的成效建设。既要保持房地产业的健康发展，也要促进其他相关产业的发展，进一步完成最好的社会产业发展和经济建设。同时也努力做好资建筑节能也是其中重要的一个焦点，乃至成为世界关注的焦点。目前是各类消费中耗用资源最多，同生态环境结合最密切的产品，在建造和使用过程中直接消耗的能源占社会总能源的1/3,每年消耗各类建材总量近40亿吨，而现有建筑中符合节能要求的不到5%。当前营造节能(三)分析结果评价1总用地面积东地块(47#-49#楼)B地块面积2建筑占地面积东地块(47#-49#楼)建筑占地B地块建筑占地3总建筑面积计容面积东地块(47#-49#)建面计容面积B地块建筑面积计容面积5容积率(47#-49#)局部容积率A地块容积率为B地块容积率小于1.76绿地率(47#-49#)局部绿地率A地块绿地率为B地块绿地率大于35%7建筑密度(47#-49#)局部建筑密度A地块建筑密度为B地块建筑密度小于40%(1)全国房地产市场运行情况2009年1-6月，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%,增幅比1-5月提高3.1个百分点，比去年同期回落23.6个百分点。其中，商品住宅完成投资10189亿元，同比增长7.3%,比1-5月提高3.1个百分点，比去年同期回落29.3个百分点，占房地产开发投2009年1-6月，全国房地产开发企业房屋施工面积23.97亿平方米，同比增长12.7%,增幅比1-5月提高1.0个百分点；房屋新开工面积4.79亿平方米，同比下降10.4%,降幅比1-5月缩小5.8个百分点；房屋竣工面积2.07亿平方米，同比增长22.3%,增幅比1-5月回落0.3个百分点。其中，住宅竣工面积1.70亿平方米，增长22.9%,比1-5月回落0.7个百分点。2009年1-6月，全国房地产开发企业完成土地购置面积13644万第31页平方米，同比下降26.5%;完成土地开发面积11010万平方米，同比下1-6月，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。其中，商品住宅销售面积增长33.4%;办公楼销售面积增长7.6%;商业营业用房销售面积增长16.4%。1-6月，商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长19.9%和30.2%。1-6月，房地产开发企业本年资金来源23703亿元，同比增长23.6%。其中，国内贷款5381亿元，增长32.6%;利用外资243亿元，下降29.7%;企业自筹资金8241亿元，增长10.4%;其他资金9837亿个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%。6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,而5月份是下降0.6%;环比上涨0.8%,涨幅比5月份扩大0.2个百分点。新建住宅销售价格同比下降0.6%,降幅比5月份缩小0.7个百分点；环比上涨0.8%,涨幅比5月份扩大0.1个百分点。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%,涨幅比5月份扩大0.2个百分点；商品住宅销售价格下降0.8%,降幅比5月份缩小0.7个百分点，其中普通商品住宅销售价格下降0.2%,高档住宅销售价格下降3.0%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.3%;商品住宅销售价格上涨0.9%,其中普通商品住宅销售价格上涨0.9%,高档住宅销售价格上涨0.8%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨0.9%,环比上涨1.0%。个，其中涨幅最大的5个城市是：银川5.7%、锦州4.9%、兰州4.6%、西宁4.5%、宁波4.4%;价格下降的城市有36个，其中降幅最大的5降5.0%、南京下降4.4%。大的5个城市是：广州3.6%、吉林3.1%、温州2.9%、包头2.0%、昆明2.0%;价格下降的城市有2个，其中大理下降1.6%、韶关微降0.1%。二手住宅销售价格同比上涨2.2%,涨幅比5月份扩大1.3个百分点；环比上涨1.1%,涨幅比5月份扩大0.4个百分点。个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚8.3%、南宁7.2%、洛阳6.8%、郑州6.5%、哈尔滨5.2%;价格下降的城市有31个，其中降幅最大的5降6.4%、湛江下降4.4%。大的5个城市是：深圳3.9%、温州3.3%、银川3.0%、南京2.9%、宁波1.7%;价格下降的城市有6个，其中昆明下降2.0%、惠州下降0.6海口下降0.5%、遵义下降0.3%、唐山下降0.2%、石家庄下降0.1%。新建非住宅销售价格同比上涨0.2%,环比上涨0.5%。与上年同月相比，办公楼销售价格上涨2.4%,商业营业用房销售价格下降0.4%,其他用房销售价格下降5.3%。与上月相比，办公楼销售价格上涨1.2%,商业营业用房销售价格上涨0.2%,其他用房销售价格下降1.2%。比5月份提高0.61点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为93.60,比5月份提高0.47点；本年资金来源分类指数为98.73,比5月份提高2.11点；土地开发面积分类指数为92.39,比5月份回落0.16点；商品房空置面积分类指数为88.59,比5月份回落0.46点；房屋施工面积分类指数为93.89,比5月份回落0.04点。房)成交量呈井喷势。虽然官方网站在一月和六月因某些原因存在长达半个月的数据未能更新，但我们仍然能从2月到5月的成交量上看00-7-108-9-109-9-本08-10-100-11-10@12-100=1-109-2-10a-3-+09-4-10a-5-1新商品房成实量(单位：)入到2009年，房地产市场在经过了1年的调整之后，开始出现整体回暖的态势。因此从2月份后(春节后),房地产回暖形式明显。值得一来看，3月、4月、5月为并喷的高峰阶段，预计直到9月份市场又将01月14日810.2器7月1日2000年上半年度可售面积与已售面积走势图(单位：万m)(数据来源：爱房网江西搜房网)据不完全统计从2009年1月14日到7月1日XX市新建商品房可售面积293.9万m²减少到160.27万m²,减少133.63万m²。而已售面积由810.23万m²增加到937.07万m²,增长了126.84万m²。可见上半年市场存量房与销售面积基本持平。但不可否认的是存量房仍在持续减少。而新开工量却显得后劲不足。这也造成了目前市场上商品房销售紧缺的现象。7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月--2008年7月一2009年6月南昌楼市整体价格走势图(元/m²)2009年1-6月XX楼市整体价格走势比较图(单位：元/m²)2008年7月-2009年6月XX楼市整体月均价2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月来源：(爱房网江西搜房)最高均价(6月)最低均价(2月)(数据来源：爱房网江西搜房网)上半年XX楼市整体价格6月为4484元/m²,2月价格最低，为4099元/m²,整体下降了385元/m²,降幅约为8.59%。值得一提的是地产股的上涨，自今年开市以来地产股就一路飙升，08年12月31日以1921.50收盘，截止到09年6月30日收盘时，地产股股指飙升到4166.19点。究其原因，大多数购房者在经历了2008年的观望之后，于2009年开始逐渐爆发出来，过去一年来购房需求的积累已经颇为可观，在爆发之后直接造成了房地产交易量的上升，房产市场的日益回暖增加了人们对房地产行业的信心，而成交量的节节上升，更促使地产上市公司(3)安义县房地产市场运行情况2008年安义县建筑业快速发展。伴随固定资产投资的高位运行，建筑业呈现快速发展的势头，2008年全县建筑业实现增加值3.30亿元，增长51.0%。具有资质等级的建筑企业5家，实现利润668.5万元。全县房屋建筑施工面积52.76万平方米，同比增长2.2%;房屋建筑竣工面积28.13万平方米，同比增长53.7%。受国际经济危机影响，安义县2008年房地产开发产销出现回落。全县房地产开发本年投资1.37亿元，同比略增1.3%。商品房销售面积60761平方米，同比下降36.4%;商品房销售额1.45亿元，同比下降16.6%;商品房空置面积14764平方米，同比增长158.2%。至2009年2月份开始，受众多利好政策的影响，XX市房地产市场此同时作为XX市四县之一的安义县，房地产市场受XX市的带动，市XX·阳光加州地处安义县新城区中心，迎宾大道以北、前进路以南，商业及社区林立，商业铺位设计适合引进大型超市、电器商城、健身娱乐城、餐饮、茶餐吧等；而住宅产品的开发形态有电梯房、多层住宅、商铺，建筑的风格、户型设计、地理区位及市场需求，均符结合行业的各项政策、行业背景、市场环境及开发产品类型，项目的开发建设符合行业准入条件，同时也符合安义县国民经济和社会与此同时，依据《房地产开发企业资质管理规定》就房地产行业乡建设部批准的房地产开发一级资质，注册资本1300万美元，不受开发规模及开发地域的限制，且本项目的资本金占总投资的大于35%。第三章项目工程方案(一)总则XX·阳光加州项目东地块(47#-49#楼)和B地块分别位于江西省道北侧。两块用地总占地面积分别为13476.23平方米和11380.06平方米，规划建筑面积分别为57723.23平方米(计容积率面积38836.53平方米)和23240.38平方米(计容积率面积19342.36平方米),分别(8)建设单位提供的项目设计要求3、东地块(47#、48#、49#楼用地部分)设计数据序号单位1用地面积2建筑占地面积3建筑面积计容面积高层住宅面积商业用房及储藏间面积不计容面积地下室建筑面积超市(新城区配套设施)面积第41页4(47#-49#)局部容积率A地块容积率为5(47#-49#)局部建筑密度A地块建筑密度为6(47#-49#)局部绿地率A地块绿地率为7户数户8商铺数量套9停车位个地上停车位个地下停车位个注：东地块为A地块东侧地块，在A地块内总用地面积161671.78平方米总建筑面积287461.25平方米计入容积率面积268814.79平方米其中住宅建筑面积240910.95平方米商业用房及储藏间建筑面积14395.45平方米11480.39平方米2028平方米不计入容积率面积18646.46平方米其中地下室建筑面积4808.48平方米13837.98平方米容积率建筑占地面积49229.06平方米停车位203辆建筑密度绿地率序号备注2高淬玄建第宓府5Q离试太料9注：B地块的社区用房、物管用房、幼儿园等配套设施与A地块统一建XX·阳光加州是面向21世纪的居住社区，主要由高层、多层、沿根据《民用建筑设计通则》和设计任务书要求，本建筑耐久年限为二级，为50年以上。根据《高层民用建筑设计防火规范》规定，47一类建筑，地上部分建筑耐火等级为二级，地下部分建筑耐火等级为1、设计宗旨与目标本项目的规划设计立足于从安义的社会、经济、人文及自然环境特点出发，尊崇人类居住环境的生态化、休闲性、文化性发展趋势，规划力争以优美的环境、新颖的造型和对居住生活的和谐容纳而成为新世纪住宅建设的有益尝试，并为安义新城市中心勾画优美的城第44页(1)营造人文景观与自然景观交融的生态社区(2)清晰合理的组团结构(3)以南加州风格为特色的组团形态本项目的规划平面结构以路网和“共享平台”为规划骨架组织空4、道路与交通系统小区内道路系统构架清晰，分级明确，人行与机动车适度分流，(1)合理确定小区出入口依据地形及现有的交通条件，东地块主要出入口确定在东侧凤山定在西侧规划路，并在北侧设置小区次入口，作为消防等紧急情况使用；平时车行、人行道路与小区A地块形成整体交通体系。(2)道路系统划分东地块：小区级环道宽度为4.0米，构成社区主要交通干线，结合环型道路设置机动车路边停车位，在47#楼与48#之间设机动车停放B地块：小区级环道宽度为6.0米，构成社区主要交通干线，结合5、环境景观系统通过道路或共享平台将小区内各建筑联系在一起，创造出一个人与自然和谐共生的绿色空间，真正达到了人文与自然景观相互交融互(1)建筑设计原则——景观与观景、景向朝向的有机(2)建筑户型设计——以现代使用者行为为核心全，绝大多数户型都对室内玄关、储藏、家政空间、空调器位(3)建筑风格--只有具有与价值感相关联的美感才是永恒的(4)公建服务设施第48页(1)建筑防火分类和耐火等级47#楼建筑防火分类为一类建筑，地上部分建筑耐火等级为二级，(2)总平面布局和单体平面布置基地内部干道作为消防环路，东地块内部道路主干道为4地块内部道路主干道为6米宽。(3)安全疏散(1)污水处理总体雨、污水排水采用分流制系统，其中污水经化粪池处理后汇(2)废气处理(3)垃圾收集小区内设垃圾收集站，垃圾袋装化，再由物业管理人员将垃圾送设备选用低噪声，设备基础采用隔震处理，管道与设备接口采用安全防卫(1)小区内采取封闭式物业管理，主入口设安保24小时值班。(2)住宅楼底层设对讲式电子安全防盗门。(3)住宅每户设安全防盗门，钢木分户门。(4)安保值班控制室，设有直线电线可与110报警。12、建筑用料说明(1)外墙材料：(2)室内装修用料：按照实际要求，另行考虑。第四章资源开发和综合利用分析第51页本项目利用的土地资源面积为22679.33平方米，其中东地块(47#-49#楼用地)土地面积13476.23平方米，B地块土地面积11380.06平方米，土地使用年限为商业40年、住宅70年，计划在该已基本售罄)项目用地建筑密度、容积率及绿地率均符合相关政策要2、水资源生活用水和消防用水统一标准估算：本项目设计居住户数471户，按天，年总用水量约10万吨，其中居民生活水用约为7.2万吨，消防用水约为0.8万吨，绿化用水为1.5万吨，其它用水为0.5万吨。因此，就节约而言，开发节能住宅主要有两方面重大意义：(1)节约住源。(2)开发节能住宅能够节约土地资源和保护环境，并带动建筑领第五章节能方案分析7、江西省建设厅赣建设[2004]52号文、[2005]5号文二、建筑节能的必要性1、建筑能耗约占社会总能耗的1/3我国建筑能耗的总量逐年上升，在能源总消费量中所占的比例已从上世纪七十年代末的10%,上升到近年的27.45%。而国际上发达国技司研究表明，随着城市化进程的加快和人民生活质量的改善，我国直到2002年末，我国节能建筑面积只有2.3亿平方米。目前，我国已建房屋有400亿平方米以上属于高耗能建筑，总量庞大，潜伏巨大能源危机。正如建设部有关负责人指出，仅到2000年末，我国建筑年消耗商品能源共计3.76亿吨标准煤，占全社会终端能耗总量的27.6%,而建筑用能的增加对全国的温室气体排放“贡献率”已经达到据分析，我国目前处于建设鼎旺期，每年建成的房屋面积高达16亿至20亿平方米，超过所有发达国家年建成建筑面积的总和，而97%以上是高能耗建筑。以如此建设增速，预计到2020年，全国高耗能建筑面积将达到700亿平方米。因此，如果现在不开始注重建筑节能设3、我国建筑节能状况落后，亟待改善在70年代能源危机后，发达国家开始致力于研究与推行建筑节能技术，而我国却忽视了这一方面的问题。时至今日，我国建筑节能水平远远落后于发达国家。举例说明，国内绝大多数采暖地区围护结构的热功能都比气候相近的发达国家差许多。外墙的传热系数是他们的3.5至4.5倍，外窗为2至3倍，屋面为3至6倍，门窗的空气渗透为3至6倍。现在，欧洲国家住宅的实际年采暖能耗已普遍达到每平方米6升油，大约相当于每平方米8.57公斤标准煤，而在我国，达到节能50%的建筑，它的采暖耗能每平方米也要达到12.5公斤，约为欧洲国家的1.5倍。因此，与当前发达国家建筑能耗已经大大降低的情况相比，我国单位建筑面积采暖能耗是发达国家标准的3倍以上，与发达国家存在较大的差距。而对于美国而言，全球石油资源的战略布局以及石油的开采区域和运输线路等关键点的调整工作已基本完成，我国却没有那样强有力的能源后盾支持，在这样的国情下，建筑节能水平的改善实际上应该比发达国家更为紧迫。通过采用增强建筑围护结构保温隔热性能和提高采暖、空调设备能效比的节能措施，在满足以下要求的室内环境指标的前提下，与未采取节能措施前相比，采暖、空调能耗应节约50%。(1)卧室、起居室室内设计温度取16-18度；(2)换气次数取1.0次/h;(1)卧室、起居室室内设计温度取26-28度；(2)换气次数取1.0次/h。(1)外墙、楼板节能体系材料名称干密度β0导热系数λ蓄热系数Sλ及S的α聚苯…浆料(2)屋面节能体系从本工程所在地的实际情况，在保温层采用了适用于倒置式屋面的挤塑聚苯乙烯泡沫塑料(XPS),其基本组成及主要特性如下：挤塑聚苯乙烯泡沫塑料(XPS)是由可发性聚苯乙烯粒料在专用挤出机中加热熔化后经挤出头挤出成型的。与EPS板相比，该产品具有以下两个突出特点：①密度和机械强度高；②长期吸水率低。其主材料名称干密度β0导热系数λ蓄热系数Sλ及S的α挤塑…塑料(3)入户门和外窗、阳台门窗节能体系入户门选用多功能用户门，其同时具有防盗、防火、保温、隔声温节能方面有优良的性能价格比。从现有情况出发，在设计中采用P窗框材料窗户类型空气层厚度窗框窗洞面积比传热系数K)气密性等级塑钢门窗单层窗一30~4级单框中空30~玻璃单框低辐射中空玻璃30~4、卫生器配件与水池(箱)液位控制阀采用质优、可靠性强的产7、所有水泵组采用高效、低噪型产品；8、加强物业管理措施，对重要设备监控。第六章建设用地、征地拆迁及移民安置本项目位于安义县新城区中心，迎宾大道以北、前进路以南，总用地面积为22679.33平方米，其中东地块(47#-49#楼用地部分)面积13476.23平方米，B地块用地面积23240.38平方米。东地块为项目A地块东侧地块，B地块位于A地块西侧。项目总平面规划图符合安义县城市控制性详规的各项指标，其建设内容和规划布局符合城市总体规划，项目用地性质为商住用地，符开发有限公司已取得国土资源部门颁发的国有土地使用证，证书号分别为A地块：安义国用[2008]第10586号、安义国用[2007]第10610号、安义国用[2008]第10625号(东地块为A地块东侧用地);B地块土地使用证号为：安义国用[2009]第10676号。1、周边土地利用概况项目周边土地利用情况良好，主要为城市公用设施、居民生活区及相应的商业配套等。本项目坐落在安义县新城区中心，项目东面为城市主干道凤山路、南临迎宾大道、北侧面临主干道前进路，便捷的交通网络以及齐全的生活配套设施，让在这居住和工作的人们充分享2、土地利用合理的市场分析XX·阳光加州建设项目的土地利用合理，总用地面积为22679.33平方米，其中东地块(47#-49#楼用地部分)面积13476.23平方米，B地块用地面积23240.38平方米。各项指标均符合县规划部门对于城市总体规划的要求，严格按照县规划部门的规划指标规划建设。随着安义县经济的不断发展，以及安义县基础设施建设力度的不断加大，齐全的生活配套设施，舒适的生活居家环境，将吸引大量的购房者前来景及古文化资源，投资吸引力进一步加强。该区域内的人流量将急剧增加，使得该区域内现有的和即将建成的商业配套设施的经济效益被三、征地拆迁和移民安置第61页第七章环境和生态影响分析(一)建设项目周围环境质量现状(二)主要污染工序：(2)粉尘及废气(3)噪声(3)噪声：主要为生活噪声、交通噪声。(4)固体废物：主要是小区居民生活垃圾。第63页江西鑫泰投资咨询有限公司南昌市省府大院北二路71号 环境质量标准1.地表水环境质量执行《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)Ⅲ类标准；2.环境空气质量执行《环境空气质量标准》(GB3095-1996)二类标准；3.声环境质量东、南面执行《城市区域环境噪标准级别环境空气二级日平均年平均地表水Ⅲ类2声环境2类昼间1.对餐饮经营单位油烟废气执行《饮食业油烟排放标准》(GB18483-2001)中的有关2.污水排放执行《污水综合排放标准》(GB8978-1996)表4中一级标准；3.营运期噪声临街处环境质量执行《城市区域环境噪音标准》(GB3096-93)IV噪声标准》(GB3095-93)IⅡ类标准；4.施工期噪声环境质量执行《建筑施工厂界噪声限值》(GB12523-90)。标准级别标准油烟2废水一级噪声昼间IV类推土机、挖掘机等各种打桩机混凝土搅拌机等升降机等江西鑫泰投资咨询有限公司71号南昌市省府大院北二路(一)项目施工期主要环境影响分析1、施工期污染源施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段土方外运大型载重机底板与结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车装修阶段各种装修材料及主要设备轻型载重卡车各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机装修、安装阶段电钻冲击机电锤空压机手工钻打桩机无齿锯底板与结构阶段混凝土输送泵多功能木工刨振捣器混凝土搅拌机电据云石机电焊机多角磨光机10第-635项空压机江西鑫泰投资咨询有限公司南昌市省府大院北二路71号TEL:0791--6281992EMAIL:xjtzjb@163.com第66页施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、砖等)的现场搬运及堆放扬尘；施工垃施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水并的排水，结构阶段混凝土养护施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏2、施工期环境影响分析(1)施工期废水污染源强分析施工用水在城市用水中是用水大户，主要为工程、生活用水。工夹带泥沙、杂物，处理不当会污染环境，必须经沉淀池处理后回用，以免对环境造成污染，堵塞污水管道。生活用水主要源自施工人员的日常生活，排水主要是临时食堂污水、粪便污水、洗浴污水，主要污江西鑫泰投资咨询有限公司71号南昌市省府大院北二路清洗废水排入沉淀池进行沉淀澄清处理后回用。此外，在施工期的打桩阶段会产生一定量的泥浆水，根据类比监测调查SS为1000~3000mg/L,肆意排放会造成周边河道的堵塞，必须排入沉淀池进行沉施工期的共有施工人员约200人，施工人员每天生活用水以100L/人计，生活污水按用水量的80%计，则生活污水的排放量为16m³/d,施工期约2年，以330日施工计，则整个施工期共排放生活污水10560m³,采用沉淀池、简易生化池处理后排入市政污水管网，对周围水体影响较小。具体生活污水及其中污染物的产生量(详见施工期生活污水及施工期生活污水及污染物产生情况表用水量污水量整个施工期(2)施工期废气污染源分析①土建阶段扬尘污染状况余土堆放、运输过程及场地自身等，而这其中挖土和车辆运输是对环境产生最大影响的重要环节。施工扬尘是施工活动中的一个重要污染因素，将对环境空气质量造成影响。施工扬尘的大小，随施工季节、土壤类别情况、施工管理等不同而差异甚大。扬尘的影响范围一般集江西鑫泰投资咨询有限公司南昌市省府大院北二路71号TEL:0791--6281992EMAIL:xjtzjb@163.com扬尘约为开挖土量的1%,而在采取一定的防护措施和土壤较湿时，开挖的扬尘量约为0.1%。考虑以上特点，该项目建设扬尘对周围环境影对建筑物进行装修时，由于使用大量各类建筑物涂料，粉末在建筑物表面的比表面积大，易挥发，据有关资料介绍，约有50%溶液挥发至环境空气中。使用涂料的品种不同，对环境空气的影响也不同，应当予以重视。另外，施工期，频繁使用机动车运送原材料、设备和末完全燃烧的碳氢化物THC等，会污染大气环境，但考虑建设场建设期噪声主要来自施工机械噪声、施工作业噪声和运输车辆噪声。施工机械噪声由施工机械所造成，如挖土机械、打桩机械、混泥土搅拌机、升降机等，多为点声源；施工作业噪声主要指一些零星的江西鑫泰投资咨询有限公司71号南昌市省府大院北二路敲打声、装卸建材的撞击声、施工人员的吆喝声、拆装模板的撞击声等，多为瞬间噪声；运输车辆的噪声属于交通噪声。在这些施工噪声建设期主要施工机械设备的噪声源强(见施工期施工机械设备的噪声源强表),当多台机械设备同时作业时，产生噪超过10dB。施工期施工机械设备的噪声源强施工阶段声源声源强度dB施工阶段声源声源强度dB土石方阶段挖土机装修、安装阶段电钻冲击机电锤空压机手工钻打桩机无齿锯卷扬机多功能木工创压缩机混凝土搅拌机底板与结构阶段混凝土输送泵(沙浆混合用)振捣器云石机电锯角向磨光机电焊机空压机交通运输车辆噪声施工阶段运输内容车辆类型声源强度dB(A)土方阶段弃土外运大型载重车底板及结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车装修阶段装修材料及必备设备轻型载重卡车南昌市省府大院北二路南昌市省府大院北二路71号第70页施工机械噪声衰减距离(m)序号施工机械12冲击式打桩机3混泥土振捣器4混泥土搅拌机—5一④禁止夜间(22时至凌晨6时)和午间(12时至14时)进行产南昌市省府大院北二路南昌市省府大院北二路71号第71页(二)、项目营运期主要环境影响分析项目建成投入使用后污染物主要为小区内居民生活的废气、废水项目所在地有完善的市政下水管网，生活污水经过污水管网、化准后排入市政污水管网，最终进入该城市污水处理厂集中进行处理达该项目营运期废水主要为日常生活污水。生活污水的主要污染物动植物油等。该部分废水经隔油池、埋地整上采用的有埋地整装污水净化装置、有动力污水净化设备及普通化粪池等。其各主要经济运行指标对照见(三种生活污水处理设施主要经第72页江西鑫泰投资咨询有限公司71号南昌市省府大院北二路设备名称技术标准埋地整装污水净化装置有动力污水净化设备普通化粪池首期投资(元/m3生活运行费用(元/m3生活00.8～1.2清掏费用一级标准一级标准三级标准>30年<8年>30年废气污染半径(m)无味无味100m外无味2、废气第73页江西鑫泰投资咨询有限公司71号南昌市省府大院北二路汽车尾气中污染物排放量与车型、车况和车辆数等有关，同时随汽车行驶状况不同而有较大差别。不同车况时，汽车尾气中主要污染物浓度见(汽车尾气中各污染物浓度表)车况空挡怠速200(按照NOx的1/3计算)定速XX·阳光加州主要噪声源包括生活噪声、车辆行驶噪声，对车辆减少小区内车辆的行驶，考虑该部分声源仅65-70分贝，属线状污染准的有关要求。生活噪声声源仅55-70分贝，对周围环境影响较小。同时建设单位采取降噪吸声处理，墙体隔声可达15分贝以上，吸、隔声治理可降噪达35分贝，采取以上措施后，噪声源(105分贝)到达地面声源小于55分贝，可满足《城市区域环境噪声标准》GB3096-93中2类标准要求，对周围环境影响较小。4、固体废物第74页江西鑫泰投资咨询有限公司71号南昌市省府大院北二路径经50～60cm,高约80～90cm,外观美丽的塑料垃圾桶，内装相应大(一)环境质量现状测数据表明，区域环境空气质量现状在《环境空气质量标准》(二)环境影响分析第75页江西鑫泰投资咨询有限公司71号南昌市省府大院北二路2、项目在建设期和营运期应当保证项目所在区域的地表水符合江西鑫泰投资咨询有限公司71号南昌市省府大院北二路境；固体废弃物、施工余土以及建筑拉圾等必须按照规定进行处理处置，不得随意倾倒，不得向水体倾倒；加强施工噪声防治，选用低噪施工前应向环保部门申请，经同意后方可施工。施工期施工噪声执行理规划和建设雨水、污水管网。对生活污水要按照《报告表》的要求—1996)一级标准；在安义城市污水处理厂建成投产后，该项目废水—2002)的要求。减振措施，确保噪声源场界噪声达标，确保噪声不影响周围居民的正要合理布置，防止油烟、噪声、废水等污染周边环境。油烟排放执行江西鑫泰投资咨询有限公司71号南昌市省府大院北二路(四)环境影响结论第78页江西鑫泰投资咨询有限公司南昌市省府大院北二路71号TEL:0791--6281992EMAIL第八章经济影响分析(一)土地开发的经济效益主要通过城市土地开发这种投资活动，使原低效利用的土地转为高效利用，并使城市经济在空间上的密集程度和布局更趋于合理，以提高城市的聚集效益。城市土地开发的经济XX·阳光加州项目的建设，不仅给安义县城市居民基本生活物资需求提供了保证，而且也有利于当地国民经济的发展，从而提高了土地的综合利用价值，有利于优化社会经济资源配置、发挥经济效益和(二)房地产业作为国民经济的重要组成部门，在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。由于房地产业具有产业链长、产业关联度大的特点(直接和间接与房地产相关的行业达50多个),本项目建设不仅可以为安义县的房地产行业自身发展注入了生机，也将直接促进本项目还是安义县的财政收入开辟了重要来源。XX·阳光加州建第79页江西鑫泰投资咨询有限公司71号南昌市省府大院北二路(一)投资费用估算(5)《江西省建筑工程计价办法(试行)》(2002);(7)江西省市政工程费用定额(2002年)和参考同类型工程指标，江西鑫泰投资咨询有限公司71号南昌市省府大院北二路2、投资费用估算项目预计总投资为13784.52万元，其中：土地费用3268.14万元，前期工程费137.66万元，建安工程费为7043.83万元，基础设施建设费263.59万元，公共配套设施费为63.54万元，开发期间税费242.89万元，销售费用705.81万元。详见：项目投资费用估算表项目投资费用估算表项目名称建筑或土地面积单价(元/m²、台)总价(万1、土地成本单位土地面积计东地块(47#-49#用地)详见土地成交合同B地块详见土地成交合同2、前期费用规划设计费8单位建筑面积计可行性研究费2单位建筑面积计地质勘测费单位土地面积计土地整理及平整单位土地面积计第81页江西鑫泰投资咨询有限公司南昌市省府大院北二路71号TEL:0791--6281992EMAIL:xjtzjb@163.com费3、建安工程费土建工程按每单位建筑面积计按每单位建筑面积计4、基础设施费道路及园林绿化工程室外土地面积乘以单价供水、电等按每单位建筑面积计5、公用设施配套费单位建筑面积计6、开发期间税费7、不可预见费建安工程费的5%计提二、开发费用1、管理费用以上1～6项累计的3%2、销售费用销售收入的相应比例计江西鑫泰投资咨询有限公司南昌市省府大院北二路71号TEL:0791--6281992EMAIL:xjtzjb@163.com3、财务费用三、总建设费用结合本项目的实际情况及公司现有资金的周转现状，项目资金的(二)销售情况预测及经济效益分析1、销售量预测项目开工之后按照相关规程与施工进度计划表的安排，预计能在2010年6月份顺利地取得预售许可证，并开始对外销售。住宅因总量不大，加之项目所处地段较好，只要其他相关条件到位，销售难度不再加上部分住宅已售出，居住氛围越来越浓，临街商铺估计在住宅基本售完时可销售完毕。建议找专业的房地产销售代理公司进行营销。项目销售进度预测表序号1住宅销售2商业销售第83页江西鑫泰投资咨询有限公司71号南昌市省府大院北二路(1)商业部分交易日期、房地产状况(包括区域状况、实体状况)修正，得出项目(2)住宅部分序号合计1销售收入住宅收入可销售面积销售率(%)销售单价(元/m²)商业收入第84页江西鑫泰投资咨询有限公司71号南昌市省府大院北二路可销售面积销售率(%)销售单价(元/m²)2销售税金及附加营业税(5%)城市维护建设税教育费附加(3%)交易管理费(1%)3税金及附加后收入损益表序号数值单位备注1销售收入万元2开发建设投资万元3销售税金及附加万元第85页江西鑫泰投资咨询有限公司南昌市省府大院北二路71号TEL:0791--6281992EMAIL:xjtzjb@163.com4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元以上表数据测算，项目的税后投资利润率为46.03%(税后利润/开发建设投资),因此，测算数据表明项目具有较好的市场盈利能力。三、项目财务盈利能力分析1、净现金流量计算(详见：项目全部投资财务现金流量表)。2、财务净现值计算财务净现值(FNPV)是指按设定的折现率ic计算的项目计算期内式中：CI一现金流入量CO—现金流出量(CI-CO)t—第t年度的净现金流量；n—计算期ic一基准收益率或设定的折财务净现值等于或者大于零，表明项目的盈利能力达到或者超过况下，财务累计净现值为2364.09万元(税后),表明项目在收益率为江西鑫泰投资咨询有限公司71号南昌市省府大院北二路12%时，仍有超出的2364.09万元收益。(详见：项目全部投资财务现金流量表)财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它是评价项目盈利能力的动态指标。式中：CI一现金流入量CO—现金流出量(CI-CO)t—第t年度的净现金流量；n一计算期本项目的财务内部收益率为：25.40%(税后),大于行业基准收益量表)4、投资回收期投资回收期(P)是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的P投资回收期根据现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量为第87页江西鑫泰投资咨询有限公司71号南昌市省府大院北二路的绝对值/当年净现金流量值。经测算，本项目投资回收期为3.36年(税后)。(详见：项目全部投资财务现金流量表)合计2009年2010年2011年2012年1现金流入销售收入回收固定资产余值回收流动资金2现金流出开发建设投资流动资金销售税金及附加3净现金流量4累计净现金流量第88页江西鑫泰投资咨询有限公司南昌市省府大院北二路71号TEL:0791--6281992EMAIL:xjtzj5所得税6税后净现金流量7累计税后净现金流量计算指标：税前税后财务净现值(i=12%):3708.252364.09投资回收期：3.江西鑫泰投资咨询有限公司71号南昌市省府大院北二路TEL:0791--6281992EMAIL:xjtzjb@163.com序号基本方案销售收入1内部收益率(%)71较基本方案增减百分点312投资回收期(年)较基本方案增减(年)911、最低售价(均价)盈亏平衡项目的最低售价(均价)盈亏平衡是指开发的物业售价下降到预含税最低销售均价=总投资/项目总可售面积÷(1-销售税金及附=13784.52×10000÷720南昌市省府大院北二路南昌市省府大院北二路71号第90页=2023.55元/平方米因此，项目的最低销售均价应不低于2023.55元/平方米，若销售均价低于2023.55元/平方米对外销售，则本项目将亏损。2、最低销售面积(率)盈亏平衡项目的最低销售面积(销售率)是指，在预定的房屋