第二章 第四节 房地产市场调查与预测

第四节房地产市场调查与预测一、房地产市场调查二、房地产市场分析三、房地产市场预测一、房地产市场调查（一）房地产市场调查概述（二）房地产市场细分（三）房地产市场数据资料的收集（一）房地产市场调查概述房地产市场调查概念房地产市场调查的作用房地产市场调查的程序房地产市场调查的方法1.房地产市场调查概念房地产市场调查是房地产开发企业为了及时正确地做出投资和营销决策，而客观系统地收集、整理、分析、研究房地产市场信息资料的工作过程。2.房地产市场调查的作用识别市场机会，掌握市场环境的变化情况分析市场潜力，有针对性地提出推广计划评价房地产产品的赢利性以及售后客户满意度为做出正确市场决策和管理决策提供信息3.房地产市场调查的程序（1）提出问题，确定市场调查专题（2）市场调查设计（制定调查计划、方案）探索性调查：在调查问题不太明确，通过收集初步的资料，发现问题，从而得到关于调查问题的某些假定或设想，以供进一步研究。结论性调查：描述性调查和因果调查。（3）收集数据（4）资料甄审与分析（5）撰写市场调查报告

4.房地产市场调查的方法按选择调查对象来划分全面普查重点调查随机抽样非随机抽样按照调查方法划分

访问法观察法实验法全面普查全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。优点：能获得全面数据，正确反映客观实际，效果明显。缺点：工作量大很大，要耗费大量人力、物力、财力，调查周期较长，一般只在较小范围内采用。当然，有些资料可以借用国家权威机关普查结果，例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。重点调查重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出一般结论。优点：耗费人力、物力、财力较少，在很短时期内完成。如调查高档住宅需求情况，可选择一些购买大户作为调查对象，从而推断出整个市场对高档住宅的需求量。不足：由于所选对象并非全部，调查结果难免有一定误差，市场调查人员应引起高度重视，特别是当外部环境产生较大变化时，所选择重点对象可能不具有代表性了。随机抽样

随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查，根据样本推断出一定概率下总体的情况。在实际工作中应用很广泛。一是简单随机抽样，整体中所有个体都有相等机会被选作样本；二是分层随机抽样，即对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分层，然后从各组中随机抽取一定数量的样本；三是分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽样是将部分作为样本。非随机抽样法①就便抽样也称为随意抽样调查法，即市场调查人员根据最方便的时间、地点任意选择样本，如在街头任意找一些行人询问其以其对某产品的看法和印象。这在商圈调查中是常用的方法。非随机抽样法②判断抽样即通过市场调查人员，根据自己的以往经验来判断由哪些个体来作为样本的一种方法。当样本数目不多，样本间的差异又较为明显时，采用此方法能起到一定效果。非随机抽样法③配额抽样即市场调查人员通过一些控制特征，将样本空间进行分类，然后由调查人员从各组中任意抽取一定数量的样本。【例如】某房地产公司需要调查消费者购买房屋的潜力，特别要了解中、低收入的消费者购房的欲望，以便做好投资的准备。现根据收入与年龄将消费者进行分，按收入分为高、中、低档，年龄根据中国国情划定为27岁以下和28岁-35岁、36岁-55岁、55岁以上四组，调查人数为300人，在对每个标准分配不同比例后，得出每个类别的样本数。访问法——设计调查表设计调查表步骤1.根据研究目的明确列出调查表所需收集的信息。例如：对房地产公司需要得到在它所投资的地区消费者对购房的兴趣、消费者的收入以及购房的承受能力，还有消费者对住房的标准要求等等。2.按照所需收集的信息，写出问题，并确定问题的类型。房地产公司要想占领市场，既要了解目前该城市的人口分布、年龄情况、家庭结构、住房面积、消费者拥有房子的情况，又要了解居民的收入水平及存款情况，并要了解消费者对购房的兴趣、欲望以及了解消费者对住房的最低要求（设计方案、四周环境、建筑套型等）和当地政府对房产的有关政策，银行金融系统对消费者购房的有关政策等。3.按照问题的类型、难易程度，确定题型及询问次序。4.选择一些调查者作调查表的初步测试，请他们做题，然后召开座谈会或个别谈话征求意见。5.按照测试结果，再对调查表作必须修改，最后得出正式调查表。设计调查表应注意的事项问题要短；问题的含义不要模棱两可，一个问题只能包含一项内容；问题中不要使用专门术语；问题答案不宜过多；注意问问题的方式。教材p61房地产市场情况问卷调查样表观察法调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察。表现得自然，调查效果理想。直接观察法：派人到现场对调查对象进行观察。实际痕迹测量法：调查人员不是亲自观察购买者的行为，而是观察行为发生后的痕迹。例如，要比较在不同报刊杂志上刊登广告的效果较好。行为记录法：在取得被调查者同意之后。用一定装置记录调查对象的某一行为。实验法实验法是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后取得一定结果，然后再推断出总体可能的结果。当然市场情况受多种因素影响，在市场实验期间，消费者的偏好、竞争者的策略，都可能有所改变，从而影响实验的结果。虽然如此，实验法对于研究因果关系，能提供访头号法、观察法所不能提供的材料，运用范围较为广泛。(二)房地产市场细分房地产市场细分可以从以下四个方面来进行：1.地理位置的细分2.消费者的人口经济统计因素年龄、家庭规模、家庭收入、教育水平、民走、宗教等3.消费者对房屋的特殊要求4.对市场细分结果进行评价市场细分要考虑的重点因素市场细分重点因素收入状况购买动机需求档次房型(三)房地产市场数据资料的收集房地产市场数据资料需求资料供给资料市场交易资料金融资料其他信息资料1.需求资料：①宏观经济发展状况②消费者状况2.供给资料：①现有房地产的数量、档次、功能；②需要拆除的房地产的数量、档次、功能；③未来一段时间内可能投入的房地产的数量、档次、功能等。3.市场交易资料：四个重要指标：租金水平、售价水平、出租比率、空置率4.金融资料：利率、贷款难易程度、抵押贷款的违约发生率5.其他信息资料：主要是政府政策方面信息资料第一手资料第二手资料房地产信息资料收集口头交流电话调查书面问卷调查实地观察报刊、网络相关部门二、房地产市场分析房地产市场分析的概念房地产市场分析是在充分了解房地产市场特点的基础上，依据房地产市场调查所得到的信息资料，通过对这些信息资料进行科学有效的分析，从而发现房地产市场目前发展状况和相应发展机会的一种活动。（一）房地产市场分析的价值科学的房地产市场分析，至少有以下作用：1.为新项目开发提供决策依据；2.便于房地产经营者制定合理的经营决策；3.便于房地产开发商正确制定开发方案；4.有利于开发商制定合理的营销方案；5.有利于房地产经营者正确判断自己在市场上的地位；6.有利于经营者改进经营行为，提高经营水平。（二）房地产市场分析的过程确定市场分析的目的和目标有效实施方案设置市场分析方案

撰写并提交市场分析报告（三）房地产市场分析的内容总体市场分析特定地段市场分析房地产市场分析的内容总体市场分析总体市场分析:对某一城市规划区范围内的特定类型的房地产市场发展状况的分析；总体市场分析市场供求现状分析（空置率）房地产市场周期阶段分析房地产信贷条件分析空置率自然空置率实际空置率二者之间的区别与联系；如何通过空置率指标来判断市场供求状况？特定开发地段市场分析一般包括四方面内容：1.该地段限制因素分析；限制因素：城市规划、基础设施、交通运输条件、社会环境、地主情况以及环境保护等。2.进行类似项目的价格租金分析；3.对市场需求的房型进行分析；住宅项目：家庭结构、消费水平、行为习惯等商业用房：预期的营业范围、顾客量、所处商业中心的级别等。4.分析是否提供特殊配套服务设施。三、房地产市场预测（一）房地产市出预测的主要内容1.房地产市场需求预测2.房地产市场供给预测3.房地产市场价格预测（二）住宅市场需求预测住宅市场需求预测的内容：住宅市场预测数量需求住房标准需求总人口人口年龄结构家庭结构收入水平消费结构案例：香港和记黄埔商业物业调查报告2006济南市房地产市场调查分析成果2007年秋季房地产住宅市场需求调查报告住宅市场需求预测的方法1.额定需求预测法在假设人均住宅保持相对不变的条件下，预测未来的住宅市场需求。该方法适用于中低收入人群的住宅需求预测。2.有效需求预测法根据住户对住宅的支付能力来预测住宅市场的需求量。该方法适用于中高收入家庭的住宅需求预测。额定需求预测法的步骤及内容第一步：分析目前住宅状况及未来发展趋势。包括：1.现有住宅的规模和特点；2.人口家庭的变化状况；3.经济发展趋势；第二步：通过分析研究提出预期可以达到的住房标准住房标准可以用人均居住面积或以户均单元数来表示以人均居住面积表示住宅标准预期年均开发建设住宅量Sf

=Df

/n+ADf—预期年限的住宅需求与现有供给之差A—原住宅年均报废量Df=（预期人口数）Pf×（预期住房标准）Tf

–（现有供给量）Sc以户均单元数表示住宅标准Df

=Pf×Tf

/HPf–ScHPf

—预测未来的家庭平均人口数有效需求预测的步骤及内容第一步：调查历年来的人口资料和住宅单元数第二步：分析每单元居住人口数的变化趋势第三步：预测未来各年人口的数量及平均每单元的居住人数住宅