物业公共收益工作小结

物业公共收益工作小结2024年8月24日，东园业主委员会(以下检查：“业委会”委托东园热心邻居阮小姐(注册会计师)、唐小姐(某公司审计人员)、陈先生(资深财务)、韦小姐，会同业委会委员一起对生活服务有限公司容桂分公司(以下简称“物业公司”提供的东园小区从2019年4月至2024年6月的公共收益材料进行检查，以核实公共收益收支是否真实、准确、完成。情况如下：一、物业公司配合情况业委会已于8月17日向物业公司提交了完整的财务检查所需资料清单，且物业公司答应于2024年8月23日18:00前按时提供全部材料，然而检查当天物业公司提供的检查资料仅有32份合同且部分合同不属于东园，其他所需资料(财务明细账、银行明细账、高空抛物设备采购的发票、合同、招投标文件等)均未提供；检查当天，物业负责人会议前停留一会对接后，仅有一位负责广告业务的秦先生在现场，无重要的财务、会计等工作人员对应。二、公共收益整体情况根据物业公司提供的《东园公共收益移交台账》,东园从2019年4月至2024年6月，公共收益累计税后收入282,638.75元，累计支出119,055.34元，结余163,583.41元。收入结构如下：项目税前归属于业主收入应纳增值税额税后归属于业主收入占比车位经营收入163,695.037,795.00155,900.0355.16%场地租赁74,560.303,550.4971,009.8125.12%社区广告58,515.362,786.4655.728.9019.72%总计296,770.6914,131.95282,638.74100.00%可以看出，场地租赁及社区广告金额非常低，按照4.5年经营，场地租赁平均每年收入16568.96元，平均每月收入1380.75元；社区广告平均每年收入13003.41元，平均每月收入1083.62元。三、公共收益的重大支出从2019年4月至2024年6月，累计公共支出119,055.34元，其中高空抛物设备采购支出116,974.81元，税金支出2,080.53元。1.公共支出于2022年9月及11月发生高空抛物设备采购支出，合计116,974.81元；但由于物业未提供高空抛物监控设备采购的招投标文件、合同、发票、付款单、资产验收单、支出审批流程等文件，无法对该项支出进行核查。2.高空抛物设备采购总额分摊可能不合理：高空抛物设备为整个凤凰湾社区合并采购，采购总额为907,715.53元；根据物业提供的分摊金额计算底稿，东园分摊比例为12.89%;物业公司表示由于未找到各苑区安装摄像头的具体数量，因此按各苑区建筑面积分摊。四、检查所发现的问题1.物业公司未将公共收益按不同苑区分别记账，而是以手工台账进行登记，错漏百出，疑点重重，存在较多少计、错计收入的情况。物业公司公示的公共收益资料中显示，截止2024年6月30日，公共收益的结存金额是104195.02元，但收支台账显示的结余金额是163583.41元，两者差异了59388.39元，差异率57%。2.存在有合同但台账收入明细表未记载收入的情况，根据初步核查，我们发现至少有5.87万元的合同收入在台账收入明细表中未得到体现。此外，洗车台账登记的合同已于2022年7月到期，但在台账中未发现新合同的收入记录。3.东园区内以往发生过移动、电信、银行信用卡业务推广、冬季棉衣销售、干果销售等临时性摆摊业务，但物业提供的收入明细、合同未包含任一项该类临时场所租赁收入。4.对于现场盘点的公共经营项目，应该产生收益的，有很多项目物业公司未提供合同，且在台账收入明细表中也没有体现收入。5.公共经营项目定价明显低于市场价格物业公司以极低的价格(明显低于市场价)将苑区的公共区域广告收益的主要场地出租给旗下全资子公司(乐德分公司),存在以二次转包的方式转移广告收益行为。经营定价明显低于市场价的情况举例如下：(1)电梯电子屏幕广告收费标准：每个500元/年；(2)电梯框架广告收费标准，部分合同为5元/周/框；(3)药店旁立牌广告一个1300元/年；(4)对面的水果摊，占地10平米，租赁总价只有100元/月。6.存在坏账问题严重(1)坏账金额是8万元左右；(2)坏账最早的发生事件是2019年，包括电梯内的广告及场地租赁费。(3)物业公司并未履行对坏账的尽职管理义务，其处理坏账的方式就是通过打电话或函件催收，并未诉讼(但经查询，物业公司对业主拖欠物业费的纠纷，进行了大量的诉讼，约有几百件。);物业公司也未对拖欠广告费的公司的广告进行处理，让这些广告一直存在于苑区内，直到2024年8月，扩大了公共收益坏账金额。7.物业职员可能存在私自收取公共收益的情况物业公司反馈称，商户在小区周边摆摊等不收取费用，(比如剪头、熟食摊、水果摊、咖啡摊)以及商铺在门口扩建部分。但有邻居反馈物业公司过往确有收费行为；该情况不易查证，有线索的邻居可以向业委会提交相关证据。五、对于上述情况，业委会的看法和措施1.对于上述情况，业委会的看法：(1)物业公司对业委会的检查配合度不高，物业公司答应的材料并未全部提交，同时提交材料的数量也非常少；(2)物业公司展现出来的公共收益的管理能力和2.8元/平物业费及2.5元/平物业费的要求相距甚远，物业公司没有能力也没有意愿管理好东园小区的公共收益。2.鉴于上述情况，业委会经过考虑决定采取以下措施：(1)持续向物业公司素要完整的公共收益相关材料，之后业委会将另行安排时间进行检查。(2)关于各种相关信息，比如容桂广告费的市场价格、信用卡等临时性场地占用的照片、转给物业公司或其职员个人的款项及