DB44T 1889-2024 无居民海岛使用价格评估技术规范

44TechnicalspecificationforvaluationontheuseofuninhabitedislandsI 15 28本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定法（见6.1调整了市场比较法的修正系数、比较实例）；——2016年首次发布为DB44/T18891无居民海岛使用价格评估技术规范评估目的无居民海岛使用价格评估、评估结果和评估报告格GB3838—2002地表水环境HY/T250无居民海岛开发利用测量规范HY/T254—2018海滩质量评价与分级无居民海岛使用价格priceofuninhabitedislanduseright一定年期无居民海岛的使用价格，包括在公开市场条件下形成的客观合理价格和在特定市场条件无居民海岛使用价格评估valuationonuninhabitedisland4评估原则234法进行评估，且最低价系数修正法为必选方法。如有特殊情况，可采用1种方法评估，但应由评估机构5.6.3试算价格5.6.4确定评估价格格是否符合无居民海岛使用出让最低价进行分析说明依据评估报告格式（见附录B）编制无居民海岛使用价格评估报告。评估过程中涉及特殊专业知识和经验的，应聘请有相应资质的专业机构或专家协助工作，并在报告中说明。评估报告由不少于2名评6.1.3.1用岛类型为农林牧渔业用岛、工矿通信用岛、交通运输用岛、游憩用岛，且用岛方式为原生利用式、轻度利用式、中度利用式、重度利用式或极度——用岛面积，单位为公顷（hm2——无居民海岛使用年期，单位为年（a——修正因素的个数；56.1.3.2用岛类型为农林牧渔业用岛、工矿通信用岛、交通运输用岛、游憩用岛，且用岛方式为填海——用岛面积，单位为公顷（hm2——修正因素的个数；6.1.3.3用岛类型为公共服务等特殊用岛，且用岛方式为原生利用式、轻度利用式、中度利用式、重度利用式或极度利用式的，按公式（3）计算。出让最低标准根据待估无居民海岛等别、用岛方式以及——用岛面积，单位为公顷（hm26.1.3.4用岛类型为公共服务用岛等特殊用岛，且用岛方式为填海连岛与造成岛体消失的，根据待估无居民海岛等别，按相应最低标准和用岛面积计算无居民海岛使资源、无居民海岛稀缺程度和是否一次性造成海岛消失。各修正因素沙滩资源评价符合HY/T254—2016将待估无居民海岛与具有替代性且近期市场上已发生交易的无居民海岛或土地交易实例作比较，市场比较法适用于无居民海岛或者邻近地区具有充足的、可比较的交易实例的无居民海岛使用价——比较实例单位面积的价格，单位为万元每公顷（万元/hd)比较实例与待估无居民海岛的用途、评估目的相同或相似；e)比较实例与待估无居民海岛位于相同地区或类似地区，自然资源环境及开发利用条件一致或7D表D.2）。比较因素应量化描述，无法量化的应具体描述。交易情况修正是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格参考待估无居民海岛所在地区地价指数、地区GDP变化和无居民海岛使用价格变化等相关因素，将自然资源因素修正是将比较实例在其自然资源条件下的价格修正为待估无居民海岛自然资源条件——修正因素的个数；生态环境因素修正是将比较实例在其生态环境状况下的价格修正为待估无居民海岛生态环境状况——修正因素的个数；8社会经济因素修正是将比较实例在其社会经济条件下的价格修正为待估无居民海岛社会经济条件——修正因素的个数；使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估无居民海岛的使用年期，修正公式见式——无居民海岛使用年期，单位为年（a采用算术平均法或加权平均法综合修正后的比较实例价格，根据用岛面积测算无居民海岛使用价收益折算至估价期日，以折算后的纯收益总和作为收益还原法适用于能够计算无居民海岛使用项目现实收益或者潜在收益的无居民海岛使用价格评9——未来无居民海岛的收益年期，单位为年（a——无居民海岛还原率，固定且不等于零；——无居民海岛还原率，固定且不等于零。——无居民海岛还原率，固定且不等于零；收集的资料包括待估无居民海岛和与待估无居民海岛特征相同或者相似的海岛用于经营时的年平民海岛、附属用岛建筑和设施及其他生产要素进行经营或者生产时应取得的持续而稳定的客观年收益超过或者不足1年的，应统一折算为年海岛总收益。经营性用岛项目或者生产性用岛项目，年总收益分年总费用是指利用无居民海岛进行经营活动并取得相应收益时正常合理的必要年支出。确定海岛年总费用时，应根据海岛经营方式进行具体分析。对总费用的支出期超过或者不足1年的，应统一折算费等）、产品销售费用、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用、企业利润利用无居民海岛基准价格或者海岛所处地区土地基准价格等政府公布的价格，将待估无居民海岛的价格影响因素与基准价格对应区域的平均条件相基准价格系数修正法适用于政府已公布无居民海岛基准价格或者区域土地基准价格的地区的无居——同一级别类似用途的无居民海岛基准价格或者土地基准价格，单位为万元每公顷每年[万元——用岛面积，单位为公顷（hm2——无居民海岛使用年期，单位为年（a——价格影响因素的个数；根据政府公布的待估无居民海岛所处区域现行的无居民海岛基准价格或土地基准价格，综合待估基准价格是一个区域范围内同一级别同一用途的所有土地的平均地价，评估时应对待估无居民海增值收益，并对使用年期进行修正，以此推算无居民海岛使成本逼近法适用于海岛市场不发达、缺少同a)当海岛增值是以有限年期的市场价格与有限使用年期成本价格的差额确定时，不再另行使用b)当海岛增值是以无限年期的市场价格与有限使用年期成本价格的差额确定时，海岛增值收益——无居民海岛使用年期。——无居民海岛使用年期。——无居民海岛开发后的总价格，单位为万元；——开发利润，单位为万元。6.6.4.1测算无居民海岛开发后的根据待估无居民海岛最有效利用方式和当地市场现状，采用市场比较法或收益还原法确定开发完b)评估结果不得低于待估无居民海岛所在地区执行的无居民海岛进行符合性分析，为出让方确定无居民海岛使用出让底价提供参考依据。a)无居民海岛使用抵押价格为假定未设立法定优先受偿权利下的市场价格减去法定优先受偿款。b)应调查抵押海岛使用权法定优先受偿权设立情况及相应的法定优先受偿款。法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作c)无居民海岛使用抵押评估应充分估计抵押无居民海岛使用在处置时可能受到的限制、未来可d)无居民海岛使用抵押评估报告应当包括评估兑现的变现能力分析。变现能力分析应当包括待无居民海岛使用价格评估报告：（受托机构名称、单位地址、法人代表、联系无居民海岛的位置、等别、用岛类型、用岛方式、用岛面积、使用年限等基本评估结果对应的具体日期，格式为××××年××月××日。估价期日可以是现在时点，评估报告中无居民海岛使用价格的内涵，包括估价期日、现状、规划利用条件、设定的开海岛名称、地理位置、等别、用岛范围、用岛类型、用岛方式、用岛面积和使用年限等。评估对象所在海岛的地形地貌、气候条件、海洋水文、海水水质等概说明相关规划、开发利用具体方案对待估无居民海岛的规划情况，如评估对象所在功能、用岛区块类型和面积、用岛平面布局、主要建筑物与结合评估目的、用岛类型和用岛方式等情况，分析无居民海岛使用价格的主要针对不同评估方法说明参数取值依据和标准、计算过程和评估每种评估方法的评估结果、最终评估结果的确定方法，并附评估结果一2、评估对象的特殊性、评估中未考虑的因素及采取的3、对评估结果和评估工作可能产生影响的事项以012距离