房建项目商务实施计划书

附件2附件2中国建筑五局公司房建项目商务实施计划书（参考文本）（20224版）项目名称：技术总工：商务经理：项目经理：编制时间：20年月日目录第一部分：项目概况………第二部分：开源节流………一、基本情况………一、投标报价分析…二、重点单项成本控制奖罚表…………二、开源点策划……三、相关方情况…三、节流点策划……四、编制依据………四、列收原则……五、主要资源投入…五、成本编制原则…六、招议标总计划…第三部分：风险管控………第四部分：项目成本策划表…一、风险识别与防范………二、“三同步”管理策划…三、项目十大无效成本控制清单……………第一部分项目概况一、基本情况序号名称内容1工程名称2工程地点3工程类型□公建□工业建筑□住宅□其他4结构类型□框架□框剪□框筒□筒中筒□装配式□钢结构5建筑面积总建筑面积m2（若是群体工程则分栋描述）（其中地下室面积m2）6栋数、层数与层高地下层（层高m）；地上个单体，地上层（层高m）、局部层7合同造价(万元)暂定万元（其中土建造价暂定万元，机电造价暂定万元,精装修造价暂定万元……甲指分包暂定万元）8图纸主要指标（图算量）部位钢筋(kg/m2)砼(m3/m2)砌体(m3/m2)模板系数(m2/m2)楼地面找平(m2/m2)楼地面块料(m2/m2)内抹灰(m2/m2)外墙抹灰(m2/m2)外架投影面积(m2/m2)地下地上合计（根据项目实际情况增减主要经济指标）9合同工期日历天（说明合同开竣工时点与过程节点要求）（是否含大土方工程、桩基工程与二次装修工程，需备注说明）10实际开工日期（具体开工日期以总监下发开工令为准）11合同承包范围自行施工部分：甲指分包部分：（比如大型土方、桩基、室内二次装修、电梯、消防、弱电等）12合同计价标准13合同付款条件（付款节点、比例等，包括保修金退还约定）14投标预期利润%（暂估万元），其中含必实施创效金额万元。15商务管理目标目标效益率：¨A模式A=%，¨A+B模式A=%，B=%分项成本控制目标：见重点单项成本控制奖罚表二、重点单项成本控制奖罚表序号重点单项成本控制目标责任领导直接责任人超控制目标奖罚（万元/人）责任领导直接责任人1参考示例1、钢筋创效率XX%每低于控制目标X%XX万元XX万元2参考示例2、砼节约率XX%每低于控制目标X%XX万元XX万元3参考示例3、临时设施摊销费占自施产值比XX%每高于控制目标X%XX万元XX万元4参考示例4、模板木枋平米指标5参考示例5、项目管理费/现场经费占比………………注：重点单项成本及控制目标、奖罚标准由各单位根据项目实际情况设定，参考值为近期完工同类型的平均值，指标设定不超过10项为宜，作为责任考核奖罚的依据。三、相关方情况（名称，合作情况，管控要求、审批权限等）1、业主方：2、监理方：3、设计方：4、驻场咨询方：四、编制依据（根据项目实际情况进行描述）《招标文件》、《投标测算资料》、《主合同》、《施工图》、《项目管理目标责任书》、《项目策划》、《施工组织设计》等。五、主要资源投入（根据项目实际情况增减，主要包括人员、大型机械设备、周材、临设等）资源投入资源名称管理人员劳务塔吊人货电梯输送泵临建投入模板木枋…策划数**人**家共**人**台**台**台***万元**㎡**m（m3）六、招议标总计划序号分项名称预估标的额（万元）计划招标单位数量计划招标日期计划进场日期备注一、劳务分包12…二、专业分包12…三、物资设备采购租赁12…四、甲指分包12…第二部分开源节流一、投标报价分析（根据报价模式分析）(一)本工程承接模式采用计价形式：（1）费率形式：按照省定额有关费率程序表和计价依据、市建设局有关造价政策的补充规定以及双方约定编制预算总造价下浮%。（2）清单形式：清单组价原则：。(二)本工程自行分包工程情况：。(三)本工程甲指分包情况：，总包管理及配合费计取情况：。甲供材情况：，采保费计取情况：(四)综合而言，项目投标预期利润率为%。(五)若为清单报价，则对重点子目进行盈亏分析。序号清单名称单位工程量收入（含税）成本（含税）单价差盈亏额(万元)拟采取措施单价(元)合价(万元)单价(元)合价(万元)一主要盈利子目1例：桩基工程2例：土方工程3例：地下室地面砼垫层：300厚细石砼……二主要亏损子目1例：地下室钢筋砼底板卷材防水2例：现浇直形墙模板竹胶合板模板钢支撑……二、开源点策划合同约定序号分项名称相应合同条款内容时效责任人1工期签证*****2经济签证******3材料认质认价签证*******4索赔********5补充协议********开源点序号措施具体内容对应措施和责任人1改善主合同条件以显失公平或项目招标与实施的时间或条件发生改变等为由，改善合同相关条款：（具体根据项目实际情况，结合合同相关条款进行具体描述，特别是计价相关条款。）以总包管理为契机，获取总包效益：例：1、重点争取部分总包管理内容纳入我司自行施工。如机电安装、室外工程等。2、总包管理水电费、垂直运输机械的提供，收取相关费用等。（根据现场实际情况和主合同相关约定细化）关注现金流：例：争取改善合同付款条件：1、质保金用保函形式代替；2、增加地下室底板、结算一审付款节点；3、过程签证变更达到一定额度，特别是大额签证索赔（比如停工），及时签订补充协议，过程确权及付款。……2技术创效（根据项目实际情况细化到每项）分析清单盈亏、借图纸会审，找漏洞，根据实际情况找出所有技术创效点。创效点需具体化、数据化，有对应措施，定时间、定责任人，定创效目标（可以设置保底值、争取值）。例：1、编制砖胎膜专项施工方案报监理、业主审批，并按审批后的方案计收。……3重计量例：施工图预算转总价包干……4材料认质认价（根据合同约定，准确调查市场价格，及时报批认质认价。）5其他变更（指在前面第2条技术创效中未包括的其他争取变更内容。）…注意：1、可量化的开源点尽量做到数据化，措施具体和细化，按照进度计划时间安排可以逐条责任到人；2、施工过程中有重大变化，可以逐步补充和调整策划并及时报批备案。四、节流点策划序号措施具体内容责任人1技术措施根据项目实际情况进行细化。比如：（1、精细策划土方调配；2、合理优化外架方案；3、合理优化配合比；4、精细质量目标；5、合理运用施工允许负偏差；6、合理优化施工范围7、合理布置垂直运输设备）……2组织措施根据进度计划和项目实际情况细化。比如：（提前论证进度计划，计算工期与成本的平衡点，并说明保障措施）1、合理优化施工顺序，降低成本2、合理穿插工序，缩短工期……根据项目实际情况进行细化。比如：（1、尽量减少二次搬迁；2、合理布置硬化范围；3、临时与永久相结合）……根据项目实际情况进行细化。比如：（1、权衡资源组织渠道；2、对比资源组织方式；3、选准资源组织时点；4、权衡资源组织数量；5、合理有效利用资源）……3资金措施根据项目实际情况进行细化。比如：非现金款项的使用，各分包支付节点砼业主收款节点、支付比例，下游分包保证金收取，通过估算可收取各类投标保证金和履约保证金约***万元。……（施工过程中可补充调整）四、列收原则1、按业主提供的合同模拟清单工程量和相应的清单单价。2、人工费，因暂无最新政策性人工工资单价调整，人工工资无调价。3、主要材料费，钢筋、砼、砖、加气块等可调差主材的收入价按合同基准价（年月）计取，其中钢筋、混凝土两项主材考虑调差，已按年月份信息价进行相应调整。4、甲指分包收入，根据施工协议中有关总包管理及配合费内容：XX工程按分包造价的%计取（XX工程配合费为%，管理费为%），XX分包工程按分包造价的%（配合费为%，管理费%）。XX工程造价为万元，XX分包工程造价为万元。…………（一般项目，拟争取开源点的收入暂不列入；战略亏损项目拟开源创效的收入需以保底值列收。）五、成本编制原则（可参考项目正常水平成本计算方法）（一）劳务费：成本单价编制依据为建筑劳务市场价格及公司/分公司其他项目已采用的价格；辅助用工人数及工期以进度计划为依据，其中保安**人，食堂人员**人，工期按**个月考虑。零星用工按建筑面积**元/m2计取，控制在劳务人工费的%以内。（二）材料费：（说明材料损耗和材料价格的计取原则）1、主体结构实际砼用量按照预算量（含定额损耗）下浮*%，其原材料水泥、砂、石用量按实际施工配合比计取*%的损耗计算，原材料价格按市场价计取。2、钢筋按预算量（含定额损耗）下浮*%；钢材价格按照市场供应价下浮**元/吨（或按我的钢材网价+**元/吨）。3、外架系统及支模系统：说明外架的搭设方式(爬架/新型悬挑/落地架)、模板系统的配置方式与层数。……（三）机械费：（说明设备的投入数量与进出场时间，以及机上人员的配置）塔吊**台，机上人员**人/台；人货电梯**台，机上人员**人/台；……泵送混凝土机械费暂考虑了**m3混凝土的泵送费，按**元/m3计入机械成本。（四）分包工程：（说明询价情况与成本暂列情况）。分包工程量主要参照中标清单工程量。分包单价参照类似项目分包价格和市场询价计入成本，分包工程费暂未考虑分包工程过程有可能的索赔费。（五）现场经费：1、其他直接费：参照类似项目指标，结合本项目现场实际情况进行策划。临设费用：（说明临设的配置方式，是搭设还是租赁；针对可周转的部分说明总投入、残值计取的原则及策划中本项目摊入的成本）；（原则上临设费用要求控制在土建造价的%以内，否则，须报总经理特批，超过%还须报董事长特批）检验试验费：水电费：（说明按有效产值的**%计取。）安全生产费：工具机具摊销费：工程保险费：……2、间接费：（说明管理人员的配置情况）管理人员工资、福利、津贴按照公司现行标准计入成本，人员配置综合考虑现场实际情况，按**人考虑。办公费用、差旅交通费按照公司/分公司现行标准执行。工程保修费计提按有效合同额的**‰计取，履约奖（若有）计提按有效合同额的**‰计取，本次测算职工工资按**类项目标准测算，暂未考虑职工工资上涨因素。其中各项费用占有效产值比分别为：职工费用占比**‰，办公费占比**‰，差旅交通费占比**‰，业务招待费占比**‰。（八）其它：第三部分风险管控一、风险识别与防范序号风险点风险内容应对措施责任人1工期风险例：因业主属不成熟的开发商，后期总包管理协调全部工作将会落到我方，且分包单位较多，总包管理过程中的组织协调难度将很大。总工期为开工之日起日历天,如每延误一天罚款万元,违约金上限为万元例：组织足够的劳动力、生产设备、材料抢抓进度,赶在来年雨季之前完成地下室结构。（施工组织设计中要有针对性的工期保证措施）2质量风险例：因本工程单体面积过大，过程控制精度要求特别高，对工程质量提出更高要求。如因总包原因未达到杯,罚结算造价的万元;如因非总包方原因,则不奖不罚例：施工组织设计中要有针对性创“杯”的保证措施或编制专题创优策划。3安全风险例：安全违约责任重：发生一般安全事故，每次须支付万元；发生重大安全事故，每次支付万元；发生特大安全事故，每次须支付万元；未达到安全文明施工目标（市安全文明标化工地），须支付万元。例：1、施工组织设计中考虑创“市安全文明工地”的保证措施，严格按照《公司安全生产标准》施工，加强过程安全管理。2、考虑在劳务合同中将风险转移。4环境风险例：1、由于本工程所处地段的村民对政府征地价不满意，工地时常遭受到当地村民干扰，存在较大的安全及成本风险。例如，项目部临时围墙经常被推到，还曾发生过挖机被拖走事件。2、因工地周边存在地霸，土方工程分包、砂石材料供应均会遭地霸垄断，价格高于市场行情，存在很大的成本风险。5资金风险例：现金收款变化为非现金收款，抵房等；项目过程付款比例为%，在XX节点可能出现资金负流6甲指分包风险例：甲指分包变