2021深圳豪宅万科臻湾汇案例分析

万科臻湾汇案例分析基础信息万科“臻”系列之一，红树湾超级总部基地唯一居住板块，主打公寓，分两期开发，一期主推70-90平loft和175-310平大户型，2017年2月15日入市楼号户型面积户数总户数占比A2605810.39%B2605810.39%C260386.81%310386.81%D260386.81%310386.81%E2607413.26%F7614425.81%857212.90%合计558100%基础指标发展商深圳地铁、深圳万科位置深湾一路与白石四道交汇处东北侧景观一线无遮湖海双景＋城市景观占地5.4万㎡容积率8.36建面58万㎡基础资料万科瑧湾汇——多元化高端奢侈湾居深圳湾超级总部基地占位+深圳湾一线海景+城市核心资源配套+万科雄厚实力品牌万科瑧湾汇开发商深圳地铁+深圳万科用地面积54077.82

平总建筑面积585869.55平建筑容积率8.36绿地率绿地面积11642.97平方米停车位地上／地下：103/1600辆层数A1A2A5座41层，A3A4座34层户数260-310㎡产品+70-90㎡LOFT共1390套景观直击深圳湾无敌一线海景、西观沙河高尔夫绝对开阔绿野、东望华侨城湿地公园、四周公园环伺配套万豪艾迪逊酒店、5A甲级写字楼、10万平商业；欢乐谷、世界之窗等教育人文休闲配套环绕户型设计约1048套76-85平loft,约342套260-310平四房公寓精装修顶级大师设计、一线品牌精装。程绍正韬及爱马仕旗下品牌“上下”合作物管待定EDITION酒店超甲级写字楼FGH座loft共1048套约70㎡2房768套约90平3房280套A-E座大平层共342套约260平4房266套约310平4房76套ABCDEF基础资料万科瑧湾汇——多元化高端奢侈湾居

LOFT大平层累计座号约76㎡两房约85㎡三房约260㎡四房约310㎡四房A//58/58B//58/58C//383876D//383876E//74/74F14472//216G312104//416H312104//416总套数768280266761390占比55.25%20.14%19.14%5.47%100%项目分东、西区，总货量1390套（LOFT1048套，大平层342套）。西区景观质素较高，主力户型为260/310㎡大平层单位；东区为写字楼指标改公寓，素质较弱，设置小面积平LOFT单位；西区F座已于2017年2月入市。户型配比：76㎡LOFT（55%），85㎡LOFT（20%），260㎡（19%），310㎡（约5%）。西区东区基础资料时间轴营销节点营销动作2016.9月2017.1月2017.2月9月份诚意金解冻1月26日拿预售许可证2月15日开盘2017.2月2月13-14日启动小户型产品认筹，认筹金100万第一次在6月份启动50万诚意金冻结，冻结客户1500批，此部分客户享受开盘99折优惠第二次在2月中旬启动100万认筹，认筹约140批，享受额外99折优惠2016.6月6月份启动50万诚意金冻结2016.11月11月份营销中心开放营销动作2016.5月5月25日万科高端产品系“瑧”新品发布推广方面：户外：版面以打深圳湾区形象为主，文字内容为“中国深圳超级总部基地”，投放地点为滨海大道，深圳湾口岸，深圳机场。网络：房地内参、网易房产等内业网站持续报道项目信息。微信：万科臻系列公众号——臻CLUD，与房地内参、半球等微信大号合作，不定期持续发放项目信息以及大型活动信息。活动方面：5月份举办万科高端产品系“瑧”新品发布会活动，项目高调亮相。项目营销中心开放时间正值104新政，由于政府整顿房地产力度空前，项目低调售开，之后除2次小暖场活动外并未举行大型活动。推广动作——打造世界级城市中心1.超级总部位居深圳总部基地之首，政府留白13年土地，只为更高目标。核心价值优势全球500强汇聚，规划建面450-550万㎡，相当于再造一个上海陆家嘴，1/2纽约华尔街。将建成地标680米高楼，中国高楼未来最集中地，打造深圳湾最美天际线，比肩东京湾，美国曼哈顿等湾区。核心价值优势——媲美世界的城市名片2.超级形象——世界级城市枢纽3.超级交通3条城市轨道汇聚，2号线、9号线、11号线无缝接驳，海陆空超级交通捷达全球。•滨海大道、沙河东路、沙河西路环绕，10分钟畅达华侨城，后海，20分钟直达前海、深圳湾口岸、蛇口太子港。核心价值优势——最领先资源汇聚于此4.超级配套资源

•欢乐海岸、海岸城、深圳湾体育馆、港大医院、深外国际部、国际五星级酒店等众多顶级配套汇聚于此。•超级总部基地中心绿地比肩纽约中央公园，门口即享15公里黄金海岸线。•270度极致城市景观，华侨城湿地，深圳湾海景，塘朗山山脉，多重复合景观尽收眼底。•紧邻深圳湾公园、红树林湿地公园及高尔夫沙河高尔夫三大可参与景观。核心价值优势深铁万科强强联手——重序豪宅格局5.品牌开发商•万科联袂深圳地铁，32年重回中心之作，高端瑧系列中最顶级项目，以精工丨呵护丨文化丨服务塑造豪宅新秩序•万科集团：1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。•深圳地铁集团：前身为深圳市地铁有限公司，成立于1998年7月31日，2009年更名为深圳市地铁集团有限公司，注册资本29.9亿元人民币，经营范围为城市轨道交通项目的建设运营、地铁资源和地铁物业的综合开发。核心价值优势——重树豪宅新标准6.匠心建筑打造•350米、77层甲级写字楼、10万㎡国际轻奢商业、万豪EDITION酒店、顶层SKYCLUB天际酒吧。

•五星级酒店式大堂、无缝式风雨连廊，万豪标准地下车库，无边际泳池。•纯板式通透设计、全南北通透，全景玻璃幕墙外立面，户户均享一线极致景观面。•全采用国际超一线精装品牌，深圳首配地暖，全屋净水，欧洲最高环保标准用材。核心价值优势户型分析户型分析：户型优点：1、超高实用率，76㎡可改3房；2、住宅式生活阳台，日常生活更加便利；3、休憩空间和会客空间动静分区明显；户型缺点：1、次卧房型采光不足；2、开放式厨房区域面积设置过小；万科瑧湾汇76㎡2房loft户型户型分析户型分析：户型优点：1、客厅转角落地玻璃窗270°采光2、主卧私享独立衣帽间3、实现电梯入户设计，每户拥有私属电梯4、休憩空间和会客空间动静分区明显万科瑧湾汇85㎡3房loft户型楼层

1纵向差2纵向差3纵向差4纵向差跳差说明21楼建筑面积

85.03

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614.61套内面积

54.2754.27

54.3860.57备案价125570.96125570.96125324.23181304.4113楼建筑面积

76.19

274.3776.19

274.37

76.34

273.8385.03

614.61套内面积

54.2754.27

54.3860.57备案价125296.6125296.6125050.4180689.812楼建筑面积

76.19

274.3776.19

274.37

76.34

273.8285.03

614.60套内面积

54.2754.27

54.3860.57备案价125022.23125022.23124776.57180075.1911楼建筑面积

76.19

274.3676.19

274.36

76.34

273.8385.03

614.61套内面积

54.2754.27

54.3860.57备案价124747.86124747.86124502.75179460.5910楼建筑面积

76.19

274.3776.19

274.37

76.34

273.8385.03

614.61套内面积

54.2754.27

54.3860.57备案价124473.5124473.5124228.92178845.989楼建筑面积

76.19

274.3776.19

274.37

76.34

273.8385.03

614.60套内面积

54.2754.27

54.3860.57备案价124199.13124199.13123955.09178231.378楼建筑面积

76.19

274.3676.19

274.36

76.34

273.8285.03

614.61套内面积

54.2754.27

54.3860.57备案价123924.76123924.76123681.26177616.777楼建筑面积

76.19

274.3776.19

274.37

76.34

273.8385.03

614.62套内面积

54.2754.27

54.3860.57备案价123650.4123650.4123407.44177002.166楼建筑面积

76.19

274.3776.19

274.37

76.34

273.8385.03

614.61套内面积

54.2754.27

54.3860.57备案价123376.03123376.03123133.61176387.545楼建筑面积

76.19

685.9176.19

685.91

76.34

684.5785.03

1,229.21越过3层园林连廊，视野开阔套内面积

54.2754.27

54.3860.57备案价123101.66123101.66122859.78175772.934楼建筑面积

76.19

76.19

76.34

85.03

套内面积

54.2754.27

54.3860.57备案价122415.75122415.75122175.21174543.72

备案价腿均价125136.55

125136.55

124890.67

180348.35

整体平面差范围213-83269户型备案价数据来源：深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)【招商双玺】开盘简报价格备案情况根据深圳国土局网上显示，万科·臻湾汇西区F座共备案216套76-85㎡Loft户型其中：户型方面：F座共计12条腿，端头户型为85㎡三房loft户型72套，占比33%，76㎡两房loft户型144套，占比67%。价格方面：总价集中在760万-1700万之间。其中，76㎡loft户型备案单