房地产项目成本控制标准

HLDHLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)XXXX综合住宅开发项目HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)中国项目成本控制标准中国项目成本控制标准会审部门负责人注：在使用本手册过程中，如有任何意见、建议、咨询，请直接联系起草人.HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)中国项目成本控制标准中国项目成本控制标准一、管控目标 3二、责任落实 3三、名词定义 5四、规划控制 6五、结构限量 6 62.上部结构 7六、外门窗 9七、外墙装饰 八、景观标准 九、内装标准 十、设计费用 十二、变更控制 一、管控目标a)通过细分产品标准，限定各设计工种所耗“量/价”，引导资金投向顾客关注点，确保产品b)通过WI/EI的统计，分析成本超支的原因和责任部门，逐步建立问责考核机制，避免“变更黑洞”现象，确保公司的投资收益。二、责任落实1.成本管理部HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)中国项目成本控制标准中国项目成本控制标准b)按本标准编制成本预算，落实对产品配置及设计标准的控制；c)检查、督导、统计本标准执行情况。2.项目负责人为本标准落实的最终实施和责任人，其具体职责包括：a)须在三审之前,组织多方案比较，努力实现产品组合之货值最大化；c)在方案/扩初/施工图等各阶段，组织对中间过程图纸的抽查验算，若发现超标，及时知会设计顾问，并跟进督促其对设计作必要的优化和修改；d)施工合约签订（或重计量完成）后两周内，组织验算实际工程含量是否满足本标准,据此作为对设计顾问的付款与考核的依据之一，同时，把验证比较结果/设计限额实际落实情况专题报告给设计管理部及成本控制部；e)通过WI/EI的统计，分析成本超支原因，并及时反馈给相关责任部门，以切实控制变更签3.设计管理部a)负责设计市场顾问费的数据收集，制定、发布、完善、解释、设计费控制标准；b)对设计限量指标、设计费用控制额的合理性，进行校核和完善；c)对现行设计合同内限额设计责任约定进行补充、完善；d)按各项目上报的限额设计标准执行情况，统筹对设计供方的过程综合管理。（过程审核）4.营销策划中心a)按批准的营销费预算，及时分解细化，并协助成本控制组上载Scenario系统；b)（定期）收集、统计各项目营销成本数据，分析、检讨营销费用的实际投入效果，借鉴并积极引入标杆内房的营销办法，不断提高营销费用的投入产出绩效；c)参与营销费用控制指标的制定和修订。5.合约管理部协助项目负责人验证本标准最终落实情况，包括提供（重计量）合约清单之主要工程量含量指标予项目负责人，并抄送成本控制中心。HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)中国项目成本控制标准中国项目成本控制标准三、名词定义1.限额设计：是设计阶段相关技术经济指标的控制目标值，限额包括：a)对成本/费用的控制和限额；b)对主要工程量含量指标的限量控制。等物业单方建安成本占售价的比重不超过20%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价且一线城市单方建安成本占售价比重不超过30%，二线及其他城市单方建安成本占售价比重不超过35%；单方建安成本占售价比重不超过50%；d)中低档:指该项目平均售价定位为该区域同类/中档产品均价80%以下的项目或单方建安成本占售价比重超过50%；e)若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应降低一档套用本限额指标。3.建筑面积：按GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》所规定建筑面积计算方法所计得的面积。按公司习惯：4.租售面积（SFA按各地房屋面积测算技术规程计算，与产权证上的面积一致。但：5.装修面积：指装修范围内的（套内）建筑面积计算；6.景观面积：扣除建筑物占地、车行道路、天然河道占地后的建筑用地面积。需关注：红线外代建、架空层、屋顶花园（如果有）景观面积需单独考虑。HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)中国项目成本控制标准中国项目成本控制标准四、规划控制1.产品组合：须利用“不平衡容积率”法，通过产品组合的多方案收益比选，努力引入高附加值产品，以货值最大化为标准确定规划方案；2.可租售比（=出租+销售面积/总建筑面积，又称：销售得房率与户均车位配置率、户均面积、地上停车比例强相关。需关注：免费配建之保障房、学校、变电等公建配套、社区服务配套（如居委、物管、活动中心、会所等）应按满足规划之最低要求配建。3.停车布置数量最大化（20%b)地下车库设置：尽量集中布置；c)停车效率:应通过柱网、车道宽度的控制，实现如下控制指标：用于上述指标计算的地下室面积:包含设备用房面积，但应扣除：赠送业主的地下生活空间面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积。五、结构限量钢筋、砼指标是相互关联的，应将两个指标作为一个整体考虑；a)内容和范围HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)中国项目成本控制标准中国项目成本控制标准序钢筋业态类别结构基本参数号（kg/m2）砼底板地下室/车库框架（不含：顶板面至±地下车库（除结构形式：底板+框架、2塔楼下落投柱网≥50m270kg/m3砼上部层数*0.045上部指标*1.1上部指标*1.13地下车库其余同上4低层（别墅）钢砼条形基础950.80.35b)假设：基础为桩基础+地下室底板片筏基础，顶板覆土控制在1.5米以内。砼增加0.1m3/m2。d）地下室层高控制：停车区域净高宜控制在2.2m，设备间等区域可通过局部下沉底板，以2.上部结构.上部结构钢筋，包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋，不含砌体筋、屋面刚性防水钢丝网。计算基础面为±0.00以上（不含地下室顶板）结构。）；序业态类别结构基本参数钢筋砼HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)中国项目成本控制标准中国项目成本控制标准号住宅项目1独栋别墅≤3层2联排别墅4多层≤6层57-19层620-25层酒店式公寓、公寓式办公9H<100m商业项目商业街（独立商铺）≤3层社区集中商业7-14层办公楼H≤50m异形框架异形框架砖混异形框架框剪、纯剪框剪、纯剪框架,柱网≥60m2框架框架（kg/m2m3/m2）450.35按独栋别墅的95%计取420.35430.36480.38520.36560.39520.33550.36560.36HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)中国项目成本控制标准中国项目成本控制标准15-30层办公楼50m<H≤100m框中筒0.38b)抗震调整：结构指标按抗震烈度7°考虑；如6°时，钢筋减3kg/m2；砼减0.01m3/m2如8°时，钢筋增加7kg/m2；砼增加0.02m3/m2c)层高调整：钢筋、砼设计指标按每增减0.10m调整1%；d)柱网调整：商业项目柱网面积≤35m2，钢筋含量调整系数为0.90。e)如仍有超额情况，设计院及设计管理中心应评审，并给出相应建议，包括改善建议。六、外门窗a)窗地比（=外门窗面积/地上建筑面积（扣减架空层、管道层、设备层、避难层面积）之比)b)铝合金材料断面选择c)铝合金材料表面处理工艺d)玻璃和五金选择e)节能规范要求2.档次与材料选用产品类型档次铝型材表面处理可选用氟碳喷涂、电泳、粉选用断桥材可选用断桥粉末喷涂可选用氟碳喷涂、电泳、粉末喷涂玻璃Low-ELow-E可按需选用双层/中空及镀膜玻璃Low-E或断桥进口品牌合资品牌合资品牌进口品牌HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)中国项目成本控制标准中国项目成本控制标准电泳、粉末喷涂粉末喷涂应选用塑钢型材Low-E或断桥双层/中空玻璃、镀膜玻璃及单层玻璃单层玻璃及镀膜玻璃合资品牌合资品牌普通品牌建议：对中低档产品，若节能设计不达标，应优先考虑缩小窗地比，或采用塑钢窗，最后才考虑采用双层窗或中空玻璃。3.窗地比a)受标准层的户型、户数（一梯N户）影响颇大，建议按以下指标予以控制：产品类型项目档次华南区华东及中西部华北宅不含空调装饰百叶等。4.铝合金门窗单价及铝材含量控制表序号项目档次按门窗面积（元铝含量按门窗面积（元铝含量/m2）/m2）1620～750730～8702530～6208603～7303420～5307520～6309.84350～4205.5440～5208其中同系列截面的断桥型材用量较普通型材高40%。a)请注意：铝含量受各地热工/节能要求引致中空玻璃厚度、窗尺寸大小的影响，而产品档次更多可在铝合金门窗的品牌上予以考量；HLDHLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)是中档住宅及以下档次产品，不得选用彩色覆膜工艺等高档型材；七、外墙装饰1.影响要素a)外立面材料选择和施工工艺等；b)外墙饰面面积/地上建筑面积之比。2.外立面装饰以地上建筑面积之单方成本作为限额控制上限，需从以下方面控制成本：a)外立面材料配置标准；b)建筑物体形系数或外墙/地上建筑面积比3.外立面用材参考表档次二类材料二类材料建议控制在80%以内，特殊项目以管理层审批的方案为总比例不超10%，石材不超过裙楼（一般严禁使用三类材料比例不作限制不作限制不作限制不作限制不作限制40%严禁使用四类材料比例不作限制不作限制不作限制不作限制不作限制不作限制不作限制墙及其他高端的新工艺类材料；HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)中国项目成本控制标准中国项目成本控制标准四类材料：普通面砖、普通涂料；b)商业裙楼不适用于本限额指标4.外墙装饰及墙地比控制指标住宅类公寓档次外墙饰面成本/GFA面积25090待补充墙地比控制（m2/m2）a)此外墙设计限额指标不包括：基层抹灰及保温层；b)墙地比计算公式为：外墙饰面展开面积（含立面装饰侧面、装饰腰线及阳台、空调板底c)受户型、户数（一梯N户）影响颇大，请参考以上指标予以控制。八、景观标准b)乔木种植密度，以及植物种类的属地化c)硬质铺装材料标准。2.控制指标a)按下表以景观面积计取：（景观面积=建设用地面积-建筑物占地-车行道路-天然河道-私家花园）档次软硬景比例按景观面积乔木密度控制建议（m2/棵）HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)中国项目成本控制标准中国项目成本控制标准住宅>8:2>8:2>8:2>7:3>7:3>7:3>7:3800-1000650-700500-550800-1000600-650450-500350-400档（25特大/大/中小乔木公寓按产品档次，参考执行别墅类指标3.内容及范围HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)中国项目成本控制标准中国项目成本控制标准c)架空层、屋面/空中花园之景观控制指标，适用于本限额设计标准；d)私家花园：毛坯交楼的庭院面积内按：别墅类150、住宅类100元/m2控制，精装建成交e)红线外代征代建景观成本指标：按买地协议标准计取；若无：暂按300元/m2计取。f)保障性住房、两限房、及廉租房项目的景观费用不适合本限额指标范围内。4.山地景观视情况可按展开面积作适当调整；a)硬景面积不含沥青车行道路、架空层面积；b)构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影占地面积计算硬景面积；c)临市政道路商业街部分单独计算，不列入软硬景控制指标。d)人工水景计入硬景面积。7.景观示范区：成本限额可在上述标准上提高30%，但须保持整个项目的平均限额指标控制在上述指标内，但示范区交付前可能发生的复建、整修等费用不含在内；8.住宅中档及中低档成本配置标准，可参考附件1：室外景观配置标准。九、内装标准包括：软硬装、洁具、空调（仅限于住宅、公寓）、家具单位元/m2装修面积控制；但不包括：设计费用、防火/入户门、标识。2装修面积HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)中国项目成本控制标准中国项目成本控制标准装修一层电梯厅标准层80002500600036003000800备注若面积超120m2/个，调整系数0.8；40m2/个以内，调整系数为若面积超30m2/个，调整系数为0.8户内此为建议指标，具体可按产品定4000300020001000精装按照1500m2/个考虑，若面积超会所5000集中商业公含公共部位洗手间，不含店铺内共部位办公电梯厅不限500040002000洗手间参照此标准3.大堂已综合考虑了二层挑空情况。4.地下车库设大堂的，套用上表对应的标准层电梯厅控制标准。标准层电梯厅及走道标准，但需保持精装修总费用不超过限额设计标准。6.物管用房：按1000元/m2内装标准（含空调）予7.住宅中档及中低档成本配置标准，可参考附件2：公共区域内装配置标准。8.公共部位精装修面积计算规则HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)中国项目成本控制标准中国项目成本控制标准1）按装修部位墙间之地面净装修面积计；2）以下地面装修不计入装修面积，但如精装设计有铺装时，其成本在上述精装成本内消化b)电梯轿厢仅地面装修3）电梯轿厢整体装修（含地面、墙面、吊顶）时，按台单独计算。（注：通常住宅项目不予考虑，如需要，需在产品定位时明示）a)除电梯厅外，两户以上公用部位b)如有防火门，防火门与入户门之间之外共用部位，但入户花园、或仅供1户使用的走道c)虽无防火门，但电梯出入之非可视公共部位。d)电梯厅与走道垂直时，交叉部位面积9.户内精装修面积计算规则按户型之套内面积计算；既不扣除墙体所占面积，也不增加入户花园、阳台等附送面积。十、设计费用b)景观设计：按景观设计面积计取，包括上述各专业；c)室内设计：按室内设计面积计取，包括机电末端设施；d)引用公司标准化图纸的，建议按不超出下述控制额的30%计取。2.设计深度、合约（付款方式）要求等，请详见设计管理中心发布的相关文件。3.控制标准：如下表所示，仅限于住宅类产品，有效期暂定一年。4.标准化图纸的设计费，不在下表范围内。5.若个别城市或地标项目、个别单项价格有超支，项目公司须提供详细说明。31-3531-348-10+套用户型20-30%35-4550-6040-5040-50多层商业集中商业普通写字楼学校、幼儿园非人防地下室人防地下室室外管线综合智能化30-3540-45HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)中国项目成本控制标准中国项目成本控制标准附表：设计费控制标准（普通住宅）刚需产品/战略合作米内内产品类型50产品类型内单位：元/m2/战略合作一线城市、重庆设计单位二、三线城市（重设计单位买地强排方案建筑设计景观设计买地强排方案建筑设计专项设计1、别墅按“二、三线城市”对应控制价的1.8倍内控制；2、其余按“二、三线城市”对应控制价的1.2倍内控制。5-15万元/项目35-4034-38+套用户型20-30%50-6080-10055-6560-7040504040404840464040-4545-55按地块面积的5元/m2计取HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)中国项目成本控制标准中国项目成本控制标准景观设计一般小区创意样板房、售楼处公共部位会所35-4028-3535-4040-60（设计面积越大，设40-60计费单价应取下限）纳入营销费用范畴，已包含在相关控制标准内。住宅：按精装工程费的2.0-2.5%计取；商业：按精装工程费的3-3.5%计取。按“3”所述费率之控制指标，系为项目销售而发生的各类费用，包括（但不限于）：a)售楼处/样板房的（软硬装饰）设计、营建费，按项目各期面积分摊计取，包含景观示范区交付前可能发生的复建、整修等费用；若为合理避税而在清算时将售楼处或样板房等纳入建安成本，则其相关成本均须在营销费b)营销推广费：广告、活动、赠送、宣传等；c)销售代理的中介费，或自组团队的提成/佣金；d)不包括：总部及项目部营销管理费。2.物管相关费用a)归入营销费用，单独列支，不占用营销费率指标。b)物管相关费用涵盖物业开办费、开荒保洁费、空置房管费、成品保护费、交楼大使、交楼中心简装及布置等。按以下标准执行：2建筑面积，通常可控制在12-15元/m2建筑面积。3.控制标准b)超出以上条件之一的，按下表费率，逐期递减计取：项目类型序号12项目类型序号12新新新新原区域2.7%2.4%2.4%2.1%HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)中国项目成本控制标准中国项目成本控制标准c)计费基数为“四审”批准版内附的销售收入，不受实际销售收入增减影响；d)别墅类项目的销售费费率可按上述a）或b)对应的标准适当增加至1.2倍；e)持有物业的招商费用，按首年租金的10%计取；f)保障性住房不计算营销费用。4.在计算、评判项目财务收益时，按以上标准计取。考虑到各项目市场竞争环境、去化率不同，具体的销售成本由销售中心在四审文件内提出、5.样板房a)其设计、营建费已包含在营销费用控制总额内，并按如下指标作进一步控制：硬装单价软装单价含独栋、联排、叠拼、高层复式、多层中高别墅4500档住宅35003000含多层、高层档住宅28002500b)高档项目样板房暂不限定成本控制标准；c)硬装包含：六个饰面、洁具、工程灯具、五金、空调、橱柜、固定家具和电器等；软装配饰包含：活动家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画等；d)样板房装修设计时应尽量考虑可带装修销售，以便回收部分成本。若样板房建在实体建筑6.销售中心a)应尽量利用商业设施建造，避免建临时销售中心，宜合理控制销售中心的面积。b)其设计、营建费已包含在营销费用控制总额内，并按如下指标作进一步控制：d)硬装包含装修材料、人工费、洁具、空调、其他固定家具/电器等，软装包含活动家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画、水吧酒水等。分类硬装单价（元/m2）HLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)中国项目成本控制标准中国项目成本控制标准400030001000～2000m22000～3000m23000m2以上390032002800270024002100软装单价（元/m2）20001000～2000m22000～3000m2302000十二、变更控制确保因变更签证引致的成本增加比例（扣除客观原因引致的成本增加），控制在合约价的5%以内，且不得超出批准的“四审”报告/目标成本内；HLDHLD.CN-SD-2-2.1.1-2015(1)积55%~60%软景面积比率:60%~65%积40%~45%名贵乔木≥30cm密度棵/万㎡30cm