JYGJ-YYFC-2017佳源国际项目运营工作指引

项目运营工作指引目录TOC\h\z\u\t"标题,1"一、设计评审与报批备案工作指引 3二、设计交底工作指引 9三、设计巡查与总结工作指引 13四、设计变更工作指引 17六、项目设计费用结算工作指引 24七、项目设计资料管理工作指引 27八、破坏性试桩工作指引 29九、项目装饰装修工作指引 32十、询标采购工作指引 36十一、材料设备验收管理工作指引 39十二、工程验收管理工作指引 41十三、项目工程实物及资料移交工作指引 49十四、安全文明施工管理工作指引 62十五、景观工程管理工作指引 65十六、智能化施工管理工作指引 69十七、工程档案管理工作指引 77十八、工程结算作业指引 81一、设计评审与报批备案工作指引目的规范设计成果评审、报批及备案的操作程序及要求，提高设计成果质量，控制项目运营风险，确保设计成果符合集团标准与理念。适用范围适用于集团所有开发项目规划方案（专项方案）的评审及报批，初步设计及施工图（含专项施工图）设计成果报备。术语和定义3.1设计评审指项目规划方案以及景观、室内（仅样板区）专项方案的设计成果评审，确保设计要求与设计成果符合项目经济效益及集团产品技术标准。职责集团方案评审委员会听取房产公司关于规划方案（专项方案）及经济效益情况的汇报，并出具审核意见。对项目的市场定位、规划方案、建筑结构、产品标准、环境景观、成本控制，采用的新理念、新材料、新工艺等进行评价和审定。依照有关规定对各项目规划方案（专项方案）及经济效益进行审批。对各项目规划方案的调整进行指导与决策。事业部负责组织项目规划方案、景观方案以及重大地基处理、土方平衡、基坑围护、降排水、幕墙及电力等重大技术方案的评审与论证。负责集团所有项目概念方案、整体方案、初步设计、施工图设计上报备案资料的接收，并对资料完整性进行审核、归档与管理工作。房产公司负责规划设计方案以及景观、室内（仅样板区）专项方案等设计成果的内审、上报等工作。参加设计成果评审，并按通知要求进行汇报，负责落实相关会议纪要要求。负责项目规划方案、专项方案、初步设计以及施工图等设计成果的报批报备工作，并对资料完整性进行审核、归档与管理工作。工作程序评审组织原则项目规划设计方案以及景观、室内（仅样板区）专项方案的评审会，由集团方案评审委员会授权事业部组织。新项目设计方案须经总部评审通过，根据评审意见修改完成，并报总部审批通过后方可实施。已经总部评审通过的方案，如需修改，房产公司须重新上报总部审批通过后方可实施。事业部运营管理部需先对上报评审资料的完整性、上阶段方案评审意见的执行情况以及方案本身的设计质量等进行初审。如上报资料不符合评审要求，退回房产公司，如上报资料符合评审要求，则组织事业部层面对方案进行评审，房产公司根据评审意见落实修改后7日内再上报，事业部将认可的规划方案提交总部方案评审委员会正式评审。总部方案评审时间原则上为每月10日、25日，如遇特殊情况，应至少提前5日向方案评审委员会预约评审时间；评审参加人员根据方案设计的不同阶段及内容而有所不同，具体参照《设计评审参加人员表》。董事长执行总经理方案评审委员会★★专业技术委员会事业部★★★★房产公司★★★★西谷数字★★★物业公司★★★景观总师★★规划方案设计单位★★★★土建施工图设计单位★★景观设计单位★室内设计单位☆★灯光设计单位☆★注：★表示参加所有项目，☆根据实际需要参加。项目各专业和各阶段设计成果评审的依据，见《设计成果评审依据对照表》。设计评审操作房产公司完成设计成果内部审查后，由设计工程部通过OA（运营管理类请示）向事业部提交评审申请，并将评审资料发送给运营管理部，评审资料包括但不限于以下内容：规划方案文本（专项方案文本），具体设计深度参集团范本要求；项目经济效益测算；设计任务书及设计任务书中列明的所有附件；方案审批单；公司内部审查意见。会议通知会议时间经方案评审委员会确定后，由事业部提前3日发出书面会议通知。方案预审发送会议通知时由运营专员将评审资料（含图纸）发送给参加评审的相关部门与人员。参加评审人员应评审会前根据自身专业背景及概念或规划方案评审要点对相关专业方案或施工图成果进行预审，准备好对方案存在的疑问、修改意见或建议，以备设计评审会上进行讨论。设计评审需房产公司准备提交和汇报内容：5.2.4.1规划方案（含专项）评审(评审方案须满足方案范本深度和完整性要求)1）规划概念方案评审后，方案根据评审意见的修改情况。2）方案深化过程中，对项目定位、产品类型、户型配比、标准执行、目标成本、施工组织、销售计划、招商计划等做过哪些调整，调整的原因及依据是什么。3）商业项目需就业态的组织、配比、布局及动线设计，销售与自持的比例及分布做详细讲解。4）景观方案的定位，主要布置节点确定（含竖向标高）。5）商业一号楼使用功能、装饰范围及装饰标准。样板房数量、位置及装饰标准。如不采用集团标准库内风格或需做出调整需说明原因及调整细节。6）灯光标识及智能化方案的设计定位，如何确保与其它专业协同推进。7）其它工程专项设计及地方垄断专项设计的计划及推进情况。8）项目推进过程中尚有哪些困难，打算如何解决。5.2.4.2与会人员结合预审形成的意见或建议，就设计成果、方案评审要点、经济效益测算进行集中讨论，经事业部整理、汇总方案评审委员会提出的明确意见。5.2.4.3方案评审应由三分之二（含）以上委员出席方可举行。采取票决制，每名委员享有一票的表决权，参评方案须经参会委员过半数票通过。在会议结束后2日内完成会议纪要，经审核后发给与会人员，并作为评审会资料一并存档。评审纪要应包含如下结论：同意并通过该设计成果。基本同意该设计成果但部分需要调整。例如建议增加XX内容，在XX方面应予注意等，不需另行召开评审会。部分同意该设计成果，但需做较大调整。例如应在XX方面改进至XX程度，需另行开会就调整部分进行评审。设计成果不能满足要求，须在XX方面仔细考虑或重新调整方案，完成设计后申请重新召开评审会。设计评审修改及报批5.3.1规划方案评审如获评审通过，房产公司落实设计单位在会议要求的时间内根据评审意见将设计方案修改完毕报总部审批。如评审未通过，房产公司落实设计单位在15日内修改完善，报总部重新进行评审。5.3.2凡规划方案经总部审批通过，报政府评审时，如出现政府评审意见与总部意见有差异时，由房产公司发起申请，上报事业部审核，由分管执行总经理审批后才能调整。5.3.3整体方案（含专项方案）获总部评审通过并根据评审意见修改完成后，需走OA流程进行报批，资料包括但不仅限于《规划方案审批单》（《专项方案公文办理单》）、方案成果电子版、设计任务书、公司内审记录、设计单位评价表。设计评审要点整体方案设计阶段的评审要点事业部：审查方案设计是否满足《项目责任书》的利润目标、经济技术指标是否符合出让要求及是否满足前期与政府洽谈的相关条件。审查设计成果是否完整、是否满足国家的政策、规范及规划设计条件。是否满足设计任务书集团产品大纲及细则要求。项目标准化配置定位是否准确，总平、道路是否有利于景观布置，交通动线是否合理，样板区划分是否合理。单体平面设计、功能布局是否合理，户型是否合理。景观、装饰方案理念及定位是否正确，各专业方案是否存在明显的矛盾，土方平衡是否合理。商业项目的建筑造型设计是否充分考虑了设备隐蔽与广告位的预留。必要时，邀请结构专业人员对设计方案进行结构试算，以评审结构合理性。审查方案设计的常见病。项目各组团分期开发安排是否合理、施工组织是否满足成本最优化的要求；后期施工是否会对样板区使用及展示效果产生影响；根据项目现场状况可能会遇到的施工技术困难及提前预控措施。审查规划及单体设计是否满足项目产品定位要求，户型平面布置、得房率、面积配比要求（含各分期开发组团），审查项目亮特点要求；审查方案与当地消费市场的符合性；样板房位置、户型及套数、售楼处位置及平面是否符合要求；样板区参观路线是否合理；商业项目可售与自留比例是否合理；商业项目可售部分面积配比是否合理。是否符合《商业项目业态规划建议书（终稿）》要求（含业态配比、业态组合、业态布局、主力商家布局和可售自留的区域、位置、划铺和面积配比等）；交通动线（人流、车流和物流：扶梯、电梯及门厅、停车位、后勤通道等）的设置是否明确、合理、便捷；商业配套用房（物业用房、公共卫生间、垃圾房及消监控室等）及设施设备（消防、水、电、气、电梯、空调等）是否都有考虑并设置合理；工程条件（含烟道、隔油池、排污、排风、空调机位、层高、承重、特殊业态特殊要求等）是否都有考虑并设置合理；外立面广告、店招设置数量及位置是否合理；整体策划推广思路和项目亮特点提炼是否满足项目定位和要求。财务成本中心：评估方案设计是否可达成设定的目标成本；评价方案土方平衡的合理性；地下室设计的经济性，是否成本最优；设计方案是否为最优成本；结合项目定位提出项目的经济效益要求。物业公司：审查出入口设计是否满足物业管理要求，物管用房的设计要求、组团围合的合理性，车辆管理与安防管理是否满足要求，是否能满足管理成本的降低与管理品质的提升。外部专家选择可包括以下两个方面的人员政府规划、国土部门的专家，有利于正确把握项目规划设计与政府部门要求之间的关系。在所处地区有很高威望的专家，他们的意见能对政府规划、国土部门的观点产生一定影响。设计成果报批与报备项目规划方案经总部评审通过后，房产公司需将设计成果报事业部审批，董事长审批通过后，方可报政府评审及将其作为初步设计和施工图设计的依据，报批资料包括但不仅限于经济效益测算、产品标准配置表、方案审批单、设计任务书、设计单位评价表、内部审查记录。项目规划方案经政府评审通过后，房产公司需收到政府审批通过文件的3日内，将政府批文及正式报批通过的规划方案文本（电子版）附《规划方案审批单》通过OA流程上报所属事业部运管管理部备案。景观、室内（仅样板区）专项方案经总部评审通过后，房产公司需将设计成果报总部审批，审批通过后，方可报政府评审及将其作为施工图设计的依据，灯光、智能化专项方案由企业根据物业或商业的管理要求结合目标成本控制自行确定即可，无需上报总部审批。报批资料包括但不仅限于设计任务书、公文办理单（需方案专业负责人及景观总师等签字审核）、内部审查记录、设计单位评价表。房产公司项目各组团所有专业的初步设计及施工图设计完成后15日内将设计最终成果电子版附《施工图（初步）设计资料备案单》报事业部备案。土建施工图及专项施工图通过OA报备，资料包括但不仅限于设计任务书、方案交底纪要、内部审查记录、施工图交底纪要、图审报告。事业部运营管理部对房产公司上报备案设计成果及资料的完整性进行复核，并按《项目设计资料管理工作指引》整理归档。二、设计交底工作指引目的规范设计交底工作，提升设计交底质量与效率，降低设计风险，提高项目品质。适用范围适用于集团所有房产开发项目规划、土建、景观、室内、幕墙二次深化等专业的设计交底。媒体、标识、设备、智能化、人防、灯光可参照执行。术语和定义3.1设计交底指项目设计过程中，如果前后两个设计阶段不是由同一家设计单位承担以及施工图正式移交工程施工单位，须在设计成果交接时举行的交底工作会议。主要包括概念设计交底、（专业专项）方案设计交底、施工图交底。职责4.1设计工程部负责组织概念规划设计交底、规划建筑（各专项）方案设计交底、项目施工图会审及交底会。负责协调各单位协作问题，审查公司产品标准执行情况。负责发放方案交底纪要并监督方案交底纪要的落实。工作程序设计交底专业范围及组织5.1.1根据各设计专业的特点及重要性，需要组织交底的各个环节如下表所示：专业概念交底方案交底施工图交底规划●●土建●●设备、综合管网●●景观●●●室内●●●灯光●●●幕墙专项设计●媒体●标识●5.1.2概念方案、方案设计的交底会及施工图设计交底均由房产公司设计工程部组织实施。5.1.3设计交底会前，应由会议组织者提前5日以上向会议各有关部门、公司及参建单位发出书面会议通知及相关图纸书面意见。通知需明确举行交底会议的时间、地点、参加单位具体人员及议程。规划概念方案交底交底目的：是明确项目规划理念和指导思想，明确规划、景观设计重点、亮特点、拟采用的设计标准与成本控制目标，确定主要经济技术指标，给下阶段设计提出方向性建议和要求。交底主持人：房产公司设计工程部负责人。参加交底人员：房产公司负责人、设计工程部、项目负责人与相关配套公司负责人，各相关设计专业的专业负责人、设计主创。交底流程：项目负责人介绍项目背景资料。设计主创人员介绍方案成果。与会人员提出问题及建议，设计主创或项目负责人作答（按房产公司、策划、招商、建筑、景观、室内、设备、灯光、标识、智能化顺序发言）。房产公司设计工程部部署设计任务、宣读设计进度计划，提出下阶段设计成果要求。各专业所结合本专业设计任务，提出需要的设计条件、对其它专业的要求，对设计进度计划进行确认。房产公司负责人对下阶段设计提出意见及要求。方案（含专项）交底交底目的：明确项目规划理念、各专业设计重点、亮特点、采用的设计标准与成本控制目标，确定拟采用的主要建筑材料、设备、施工工艺以及质量标准，为下阶段设计提出明确的设计建议和要求，解决各设计专业间的主要技术矛盾。交底主持人：房产公司设计工程部负责人参加交底人员：房产公司负责人、设计工程部、成本控制部、项目负责人、相关配套公司负责人，各相关设计专业的专业负责人、设计主创。交底流程：房产公司设计工程部简要介绍项目开发进度计划及进展情况。各参与设计专业主创人员介绍本专业设计方案及标准化要求（按规划、建筑、景观、室内、设备、灯光、标识、智能化顺序）。与会人员提出问题及建议（按房产公司、策划、招商、规划、建筑、景观、室内、设备、灯光、标识、智能化顺序发言）。房产公司设计工程部部署设计任务、宣读设计进度计划，提出下阶段设计的重点、难点及设计成果要求。各专业所结合本专业设计任务，提出需要的设计条件、对其它专业的要求，对设计进度计划进行确认。房产公司负责人对下阶段设计提出意见及要求。方案图纸自审：与会相关人员（主要是交底的不同设计单位）应参照相关专业方案成果审核要点进行自审，为交底会做好充分准备。施工图交底交底目的：使参与项目建设的各方了解工程设计的设计理念、设计标准、成本控制目标、重点部位的细部构造和工艺要求，对设计中主要建材、设备以及新技术、新工艺的运用有一个明晰的了解。同时，减少设计质量隐患，把使用中会降低住户满意度的问题消灭在施工之前，避免返工浪费。交底地点：样板区选择相同或类似定位已建成的项目样板区，后续工程可在房产公司会议室或施工项目部现场会议室。交底主持人：房产公司设计工程部负责人。参加交底人员：房产公司负责人、房产公司设计工程部，及成本控制部负责人，监理公司总监及其项目组成员，工程总包单位指定人员及施工单位项目经理、项目负责人，交底各相关专业负责人或主创，技术负责人及各专业施工员。施工图自审：阶段施工图提交给房产公司后5日为图纸自审阶段。参加会审单位必须认真审阅图纸，形成各自的自审纪要（即《图纸评审记录表》），提交各专业设计所。图纸自审中应将是否有效落实佳源集团相关标准、规范作为重点内容。施工图通病核查的主要内容：基础（含地下室）、底层、标准层、顶层、窗洞工艺、线条工艺、室内穿板洞工艺、防水材料节点工艺、屋面檐沟工艺、外墙保温贴面工艺、建筑结构尺寸一致性的审核、设计内容是否满足施工工艺的要求、节点图是否齐全。交底会议程：主持人介绍各方参会人员。参观交底所在地项目样板区。设计单位各专业主创结合图纸及样板区现场逐项介绍设计理念，重点部位的材料、工艺要求，施工难点及注意事项。设计单位介绍根据专业部门审图意见进行的设计变更情况。房产公司、配套公司对设计图纸不明确、有疑问的地方进行提问，设计单位解答。按土建、安装分组，施工、监理单位按专业对设计图纸不明确、有疑问的地方进行提问，一般以《图纸评审计录表》为依据，提出问题，设计单位解答，施工单位项目部必须认真做好记录。交底会议纪要概念和整体方案设计交底的会议纪要由进行后续设计的设计单位负责整理。施工图设计交底的会议纪要由施工单位项目部整理，要求在2日内整理完毕。交底会议纪要应包含以下内容：交底项目名称（方案需标明专业，建安施工图分阶段交底时要标明分项工程阶段）。参加交底的单位及人员签到表。参加交底单位所提出的问题及设计单位的答复内容。交底会审中尚未得到解决或需要进一步商讨的问题。整理完毕的方案交底纪要应报房产公司设计工程部在1日内完成审核并汇总，并发给整理单位如有意见则修改后再次确认。施工图交底纪要应报房产公司设计工程部、监理单位在1日内审核完毕，再由设计工程部提交有关专业设计人员在2日内予以确认，如有意见则修改后再次确认。各单位签字盖章：各单位在达成一致意见的纪要上签字盖章。纪要下发、落实：方案交底纪要房产公司设计工程部下发，每个参会单位一份。施工图交底纪要由房产公司设计工程部下发，设计单位、监理单位各一份，房产公司、施工单位项目部各两份。房产公司设计工程部在土建施工图图纸交底纪要各方盖章后3日内提交项目负责人及相关专业负责人。交底纪要是设计图纸不可分割的组成部分，参建各方必须严格落实执行。三、设计巡查与总结工作指引目的规范设计巡查与竣工总结，提升设计巡查与总结效率和效果，及时纠偏和预防无效成本发生。适用范围适用于公司所有在建施工项目。术语和定义设计巡查指在房产项目（含样板区）施工期间，由设计工程部组织或自行实施的针对项目现场施工过程、效果以及材料设备是否符合设计标准和效果的专项检查。设计总结指项目样板区或组团竣工验收后，以实际建设效果与设计图纸相对照，力图从成功与失误两方面，寻找改进产品途径的过程。职责事业部监督并指导设计工程部组织项目设计巡查工作。参与项目施工重要节点的设计巡查，研究重大整改方案。负责审批因巡查发现且超出原设计标准或范围的设计整改方案。负责汇总整理各项目竣工总结报告，提升设计管理水平。设计工程部负责组织项目设计巡查工作（联合巡查和自行巡查）。负责设计巡查（含样板区）月报，提出整改意见及建议。负责及时跟进落实巡查发现的问题及整改方案。负责及时发起因巡查整改方案引发的设计变更审批程序。负责召开项目设计竣工总结专题会、落实会议纪要并上报事业部。房产公司其他部门参与项目设计联合巡查与总结工作。参与整改方案研究，提出专业意见和建议。工作程序设计巡查内容检查工程现状是否符合产品设计标准。检查施工单位是否按经审查确认的施工图纸进行施工。抽查现场使用设计指定材料的型号、规格、质量、颜色、质感等是否符合要求。检验设计效果是否符合当初的设计设想。时发现并纠正设计、施工各环节中忽视的问题及错误。设计巡查分类及方式设计巡查类别：联合巡查：由设计工程部组织相关设计专业相关人员进行现场巡查，重点检查施工单位是否按图施工以及方案设计的实施效果情况。自行巡查：由设计工程部专业人员每周五实施的项目施工现场设计巡查，主要将施工现状与产品设计标准、方案及施工图进行对照，并将巡查结果在房产公司周例会上汇报。设计巡查方式：现场直接巡查：由房产公司设计工程部通知并组织，对样板区及后续组团的首次巡查，必须采取现场巡查方式，其中样板区的现场巡查次数应不少于2-5次。样板区建设时项目负责人现场办公时间少于15日，设计主创现场办公时间少于10日。影像资料抽查：专业设计人员通过由房产公司设计工程部对指定部位拍摄现场照片的方式，对现场重点部位的施工状况进行检查。各专业的巡查工程节点详见下表：（☆表示仅样板区工程、★表示样板区及项目后续工程）工程节点设计专业总部规划建筑结构设备景观样板房内装公建内装夜景照明广告标识智能化材料结构±0.00☆☆★地上大部完成三层楼面★★★填充墙完成☆★★★外立面完成1/5☆★外立面完成4/5★★☆装饰施工图交底☆★装饰室内水电初步完成☆☆★装饰基层完成，主材部分到位☆★☆装饰竣工前15日☆★☆景观进场15日☆★★☆景观进场30日★★★景观进场45日★竣工验收★★★★☆★★★★★☆备注：1.房产公司设计工程部负责在达到巡查工程节点前一周内通知相关人员进行设计现场巡查；2.房产公司设计工程部每周自行巡查过程中发现重大设计问题的，可临时通知方案与施工图设计单位等相关人员进行现场查看，并提出解决措施，如有必要，可邀请事业部人员共同参加设计巡查结果处理设计巡查必须对指定部位的施工现状进行拍照形成巡查资料，将施工现状不符合标准、设计及效果要求的地方须在照片上进行标注，并填写在《项目设计巡查记录表》上，由参与巡查人员共同签字后提交房产公司执行部一份，相关巡查资料每月报事业部备案一份。设计工程部负责对需要修改的部位限期提出整改方案，并报房产公司负责人。修改方案超出产品设计标准或原设计范围的，以设计变更方式报事业部审批。设计工程部整理汇总项目设计巡查问题，对不按图纸施工的问题，公司负责人审核后发至施工单位整改，并报备事业部运营管理部。设计工程部配合事业部每月对集团设计巡查结果进行汇总整理至，并将巡查中发现的问题和提出的整改方案以及预防措施书面反馈给相关专业设计部门和施工单位。竣工设计总结设计总结程序竣工总结分组团、样板区、整个项目三种情况，总结时间在该组团（样板区）或项目整体竣工验收完成后一月内，由设计工程部向事业部、相关职能中心、参建设计、施工单位等有关部门提前7日发出会议通知及项目评价表，相关部门对比设计前本部门提出的设计目标与产品实际达成的效果，对产品在设计、施工各方面取得的成绩与失误进行点评。房产公司负责人在项目现场主持召开竣工总结会，通过项目现场查看和总结分析评价，从各自不同部门、不同专业的角度，发表评价意见和建议，并进行讨论和分析。会后15日形成竣工总结报告，经房产公司负责人、事业部负责人审核后报分管执行总经理审批。事业部对所属项目的竣工总结报告进行归纳总结，对产品标准化和后续设计管理工作提供知识积累。项目负责人对事业部总结分析得到的优秀设计经验及成果进行标准化并推广。对于设计不合理及产生失误的地方及时找出原因，研究措施予以改进和提高。事业部对失误产生的相关责任单位、责任人按制度提出处理意见，经房产公司负责人、事业部负责人审核后报分管执行总经理审批。 四、设计变更工作指引目的规范设计变更管理，对设计变更内容及方案进行审查，确保设计效果满足市场需求，控制无效成本发生。适用范围适用于项目设计和施工管理阶段的所有因素引起的设计变更控制。术语和定义设计变更指可以在正式施工图上反映出来且可形成工程实体的设计图纸变更，是对原设计图纸的错漏及欠合理、欠经济的地方进行修改完善，或根据公司管理层、政府要求或工程施工、销售与招商环节提出的变更要求，对设计成果进行修改完善及优化，需要设计单位出变更图纸并对图纸签字、盖章。职责事业部负责对一类设计变更的审核或审批。设计变更异常的公司提取资料核查、分析。房产公司设计工程部负责统一归口收集受理设计变更信息，组织变更的技术可行性论证；变更联系单设计变更图纸的发放及跟踪、督察项目工程人员对设计变更的实施和落实；负责现场鉴证及变更设计进行论证，对施工现场进度等情况进行评估并签署进度评审意见，对涉及职责范围内的材料设备供应情况发表意见，负责设计变更的现场实施组织与反馈工作。成本控制部负责设计变更经济论证（含工程造价增加或减少估算）及参与设计变更(签证)现场落实结果的验收确认，负责对相关设计变更费用的收付与扣罚。营销策划部参与影响营销承诺的设计变更论证。办公室报批报建人员参与影响规划指标和报批报建的设计变更论证。工作程序设计变更的分类按照设计变更的业务阶段与提出方不同，可分为：设计专业类：各专业在设计进程中因图纸错漏或设计标准的不适宜等原因而发生的修改设计，分为A-错误，B-缺漏及二次设计，C-超目标成本，D-优化四小类。现场施工类：在项目施工过程中，因施工质量、施工进度、施工工艺等施工因素的影响而发生的设计变更，分为A-施工进度要求，B-施工错误，C-施工困难。营销策划类：根据销售过程中营销策划部因销售要求而提出增加或补充的需求进行的设计变更，或根据客户要求进行的设计变更，分为A-客户要求，B-营销策划补充修改。招商运营类：在项目招商过程中因招商要求提出增加或补充。其它类：分为A-公司高层要求，B-政府要求，C-投诉，D-其它因素。按设计变更内容对产品影响程度不同可分为重大设计变更（一类）和一般设计变更（二类）：一类变更：对设计标准执行有影响，或成本超控制目标超出房产公司负责人权限，或影响方案效果，或影响质量、工期、客户承诺和政府规划设计要求。主要有以下几个方面：1.容积率变化，面积超过500㎡的；2.可售面积及商住比例调整的，影响项目经济效益的；3.总平面布局发生调整的，如出入口、轴线关系、楼栋位置等；4.外立面调整，如造型变化、主材调整、工艺变更等影响实际效果及成本的；5.物业等配套用房面积、位置的调整;6.商业主力业态的调整;7.地下室（包括人防）位置、范围及面积调整，影响实际使用及成本的；8.在项目执行过程中，房产公司增加配置或提高产品标准的。二类变更：对设计标准执行、方案效果均无影响或影响较小，成本变动在授权范围以内。设计变更的申请设计变更申请流程：5.2.1.1联系单由事件具体经办部门发起申请，从成本控制部领取并填写《佳源工程联系单》，设计工程部组织相关业务部门按5.3规定进行论证。集团领导提出的设计变更要求必须有书面依据（邮件或会议纪要等）并由设计工程部负责编制《佳源工程联系单》。5.2.1.2经论证可行的设计变更，设计工程部按5.1规定进行分类报批。二类设计变更须报房产公司负责人批准。一类设计变更须OA流程上报事业部批准。5.2.1.3设计变更报批须由设计工程部填写《设计变更审批表》。表中详细写明设计变更的内容，说明变更的提出方、提出变更的原因、变更部位、修改内容等，并附图及变更导致的成本变化估算。当变更较为复杂时，可另附页说明。5.2.1.4设计工程部处理设计变更申请时，如果变更需求提出方没有提出具体的变更建议，则由设计工程部给出基本可行性及合理建议方案（根据需要可以咨询相关专业设计人员）。5.2.1.5根据获批后的《设计变更审批表》，房产公司设计工程部填制《设计业务联系单》发送给相关人员跟进变更落实。5.2.2如遇紧急类方案修改、设计变更的，房产公司与项目负责人（设计单位）可当日电话沟通确定，次日由房产公司提供设计变更书面手续。往来书面资料必须经提出方负责人确认后才可发送与回复，否则由于信息不通畅导致的设计方案调整及进度延误由相关人员承担经济责任。设计变更的可行性论证设计变更的论证包括技术可行性论证和经济分析论证。技术可行性论证：房产公司能自行分析解决的问题，可在论证会上直接做出决策。如设计变更技术问题比较复杂的，房产公司可采用专业评审会的形式，由设计项目负责人根据具体情况判断设计变更可行性论证会的参与部门和形式，设计工程部配合执行，项目负责人和相关设计专业负责人必须参加。参与论证的专业工程师和专业设计师须进行会签。如技术论证不通过，则终止此变更申请，并向变更提出方进行说明。如通过技术论证，则由设计工程部将通过的变更方案连同签署专业意见后的《设计变更审批表》一并提交成本控制部进行经济分析论证。经济分析论证：成本控制部对变更可能引起的成本造价变化进行初步估算。成本执行部完成变更估算后，在设计工程部提交的《设计变更审批表》上签署相关专业意见，并按变更估算金额呈报相关领导审核、审批。论证的要求：项目工程负责人应对设计变更涉及施工现场当时的进度情况描述清楚，确认有无返工量，对工期有无影响等，并对方案的可行性和对进度的影响提出明确意见。经分管工程副总审核、总经理审批，对严重影响工期的可予以否决。认为可行的，签署进度评审意见。设计工程部对是否影响销售承诺进行初步判断，若影响销售承诺，则须提交营销策划部进行审核，房产公司办公室（法律顾问）需就变更后的法律风险提供专业意见。确认设计变更后，营销策划部应及时根据销售合同将变更告知客户或向客户进行公示，做出必要的沟通解释。成本控制部应将变更与原图纸作法进行比较，明确设计变更相关工程量的增减和可能引起的签证费用，并对由此产生的造价成本增减予以确认，签署造价论证意见。影响合同造价的设计变更，如有必要时，由成本控制部去现场会同项目工程专业工程师检查施工现场，并做情况记录。设计工程部材料员应根据职责分工分别对设计变更所涉及材料、设备的价格或供给情况的变化描述清楚，并提出明确意见。涉及影响项目规划指标和报批报建的设计变更，房产公司办公室报批报建人员需对设计变更涉及的问题阐述清楚，并提出明确意见。设计变更的审批事业部运营管理部在收到设计变更请示后，需对设计变更分类进行分析。如属于一类变更，事业部则需对其进行技术认证分析并按权限进行审批。设计变更的审核、审批，按照变更类别及单项（次）估算金额依《权责手册》规定权限进行：正常的设计变更，要求在5日内完成审批，并应在审批手续完善，才通知承包单位开始实施，否则无效。紧急类设计变更（指如果不立即实施将造成更大损失），要求在2日内完成审批或可在房产公司负责人同意后（必须做完技术可行性分析）先实施再核定费用（口头）。但最迟在变更内容全部施工完成后的10日内（自监理及甲方工地代表确认完工情况的日期开始计算），向房产公司设计工程部报送完整的变更结算。设计变更审批确认后，须加盖“公司技术文件专用章”，方可下发执行。设计变更的发放和执行设计变更应遵循“先审批、后实施”以及“先出图，后施工”的原则。设计单位根据变更要求出正式图纸。施工阶段如工程施工进度急迫，设计单位出设计变更图纸的时间满足不了要求，可分批出变更设计图纸交给项目现场组织施工。房产公司设计工程部负责组织房产公司相关部门对设计变更成果进行审核。对于一类设计变更成果，设计工程部须报事业部负责人或执行总经理批准。如设计变更影响报批报建手续的，则由设计工程部把相关图纸提交给办公室报批报建人员，重新报批报建。通过审批后的《设计变更审批表》及其设计图纸应视作施工图的一部分。设计工程部负责人审查图纸无误后发至监理公司和施工单位。接受图纸的单位应有人员进行签收。对较为复杂的设计变更，设计工程部应去现场专门组织监理、施工单位、设计单位、项目工程负责人进行交底。设计变更涉及材料、设备变更的，由设计工程部组织相关供应商重新送样，并确认封样。由监理单位负责督促施工单位落实设计变更的执行，设计工程部项目专业工程师、设计工程部和成本控制部现场进行复核，并在《设计变更审批表》中对变更完成情况进行签字确认。成本控制部负责人参与重大设计变更的复核。如属隐蔽工程及事后不可复核的工程，则必须要求承包单位在隐蔽部位覆盖之前或拆毁前提出预算并与项目专业工程师、成本控制部现场成本工程师、监理公司专业人员对清工程量。房产公司设计工程部每月对《设计变更审批表》进行汇总，做并做台账。未实施或无法实施的设计变更，相应的设计变更文件由设计工程部收回，并标明作废。为便于设计工程部落实对施工现场的工程管理检查评估，设计变更经审批后，设计工程部可将《设计变更审批表》备案。设计变更确认后，《设计变更审批表》原件由设计工程部存档，复印件发送房产公司成本控制部，根据需要发送营销策划部（涉及销售承诺）、房产公司办公室（涉及报批报建）。以上部门须做好备案。设计变更汇总及分析5.6.1房产公司设计工程部每月对本公司设计变更情况进行分类汇总，上报事业部。事业部运营管理部对设计变更异常的公司提取资料，对变更原因进行分析并出具分析报告，提交总经理研究改进措施。5.6.2事业部定期组织专业人员对设计变更进行分类统计分析，提出管理改进思路和对策，并纳入到公司知识管理体系指导后续设计和产品标准制定。五、设计单位选择与管理工作指引目的规范设计单位的选择，优化集团设计供应商，以取得对集团设计成本、进度和质量进行有效控制。适用范围适用于对设计全过程所有设计单位的选择与管理。术语和定义无。职责事业部负责制定设计单位准入条件、考核要求、清退条件。协助设计合同范本的拟定与下发及设计取费标准的制定。房产公司负责设计单位的外联、对接、商务谈判事务。负责对垄断性设计单位的对接与业务沟通。工作程序直接委托选择（针对常规项目设计）直接委托设计单位的范围：集团合作的设计单位。垄断行业设计单位，如给排水、燃气、电力、电信、市政道路、市政供热等市政设计单位。对集团合作的设计单位，由房产公司直接与设计单位进行商务谈判，根据事业部下发的范本合同拟定《设计委托合同》，并根据权责体系要求进行审核、审批。对新合作的设计单位，由房产公司根据总部确定的设计单位准入条件组织组织相关部门进行考察，符合集团的准入规定，可直接进行委托商务谈判，并报事业部备案。设计单位不符合集团的准入规定的不允许委托设计。垄断行业设计单位，由房产公司设计工程部提出设计要求，房产公司设计分管负责人与设计单位进行商务谈判，编制《设计委托合同》，并根据《权责手册》相关条款进行审核、审批。招标选择（针对总部确定的重点项目设计）招标文件编制与审核：房产公司根据《设计任务书》要求编写招标文件，按照《权责手册》相关条款进行审核、审批。入选设计单位资格确认：房产公司设计工程部填写《入选设计单位资格确认表》，连同《设计单位考察信息表》，按照权责手册相关条款进行审核审批。发标与答疑：房产公司负责发标和组织答疑，形成《答疑会议纪要》。评标和定标：入选投标单位按招标文件要求提交投标方案。非方案招标时则按标书要求提交投标文件。房产公司按各类设计评审要求组织对投标方案进行评审并确定入选方案，并保存未入选方案作为今后项目的参考。房产公司按设计目标成本要求与方案入选单位进行商务谈判，填写《设计单位评标定标书》，按照《权责手册》相关条款进行审核、审批。房产公司根据事业部下发的范本合同拟定《设计委托合同》，并根据《权责手册》相关条款进行审核、审批。设计单位信息收集对于新合作设计单位，房产公司应进行信息收集与考察，考察通过的设计单位进入备选设计单位，填写《设计单位信息登记表》报事业部备案。对于新引进的合作单位房产公司必须要实地考察，重要环节可邀请事业部同时参与，并协助进行商务谈判。设计单位履约评价房产公司设计成果报集团审批时，须对设计单位进行评价，填写《设计单位评价表》，报事业部备案。房产公司设计工程部每年度统计汇总本项目设计单位设计工作量及履约评价情况，并根据设计单位设计后期服务情况对各设计合作单位进行年度综合评价与考核管理，填写《设计单位年度评定一览表》。六、项目设计费用结算工作指引目的为健全项目设计费用结算体系，规范项目各类设计费用结算管理，特制定本标准。适用范围适用于集团所有项目的设计费用结算管理。术语和定义无。职责4.1 事业部4.1.1负责项目设计取费标准编制报批。4.1.2负责房产公司超权限设计费付款的审核审批。4.2 设计工程部4.2.1负责项目设计费用结算的工作量审核。4.2.2负责项目设计费用结算的付款流程申报。4.2.3负责设计成果的提交时效及质量情况的记录与考评。工作程序设计取费标准设计取费标准运营管理部每年制订一次，按照《权责手册》相关条款规定报集团进行审核、审批后执行。各类设计取费标准在每年12月31日前集团统一下发后，各房产公司方可签订次年的设计合同。设计费支付设计费原则上按季进行结算。各专业所或配套设计单位在每季度最后一个月的10日前向房产公司设计工程部提交结算申请，经设计工程部核对，公司负责人审核后开展结算工作。房产公司设计工程部收到各专业所提交的成果结算单，需在2日内完成工作量核对。若结算内容及数量差异较大的，退还专业设计所修改后重新申请。不同专业的核对依据如下：结算专业\审核内容设计成果内容及数量工作量计算依据备注规划方案对比设计成果提交单与设计合同约定，已提交内容及数量是否符合要求建筑单体按建筑面积套用面积需要折算初步设计建筑面积土建、设备施工图建筑面积景观景观设计面积（不含建筑占地部分）地质勘查地上建筑面积+地下室超出地上建筑投影部分的面积基坑围护基坑延长米设计工程部对符合付款条件的结算申请，在ERP上提交付款申请。施工图设计成果的建造成本超出相应成本控制目标，且未经事业部审批同意的，一律不予结算设计费。结算资料要求1）方案结算在规划方案、景观方案、样板房装修方案等结算支付时，需附如下资料:成果结算单、项目设计成果接收单、政府关于同意方案设计的批复、总部方案审批单、资料归档接收单。规划方案在第二期款项支付时，需核对报批通过的方案总平面图分项面积与预测绘面积的误差，误差超过3%的，需提交书面情况说明和处理意见。2）施工图结算土建施工图、景观施工图、室内装修施工图等结算支付时，需附如下资料:成果结算单、项目设计成果接收单、施工图图审报告（仅指土建施工图）、方案设计单位审核单（项目负责人签字）、资料归档接收单。设计费支付时须扣除合同约定的履约保证金、质量保证金、设计延误扣款以及由设计原因所产生的经济损失，加上合同约定的相关奖励款。对设计单位违约按规定需进行处罚的，设计工程部应依据合同条款提出扣款申请并记录台帐，出具扣罚款通知书交成本控制部备案，对总部批示的扣罚款金额如有无法处罚需将原因及时反馈总部审批。3）设计质量保证金结算设计项目阶段竣工验收后，各专业设计所可结算相应的设计质量保证金。由房产公司设计工程部对各专业所提出相关考评意见和建议后由公司负责人负责审核支付，超授权范围的报总部审批后方可支付。结算设计质量保证金需提供设计质量考评情况表（含①经济指标。②设计原因引起的联系单。③设计事故）和资料归档接收单。根据设计质量考评情况表计算应付保证金：综合考评得分90分以上的项目，应付全额保证金。综合考评得分90分以下60分以上的单位，按实际得分折算百分比计算应付保证金（即应付设计质量保证金=设计质量保证金*（综合考评得分/90）2）。综合考评得分60分以下的单位，不予支付保证金。凡为配合房产公司取得土地而完成的概念设计方案，如最终房产公司未取得土地的，可向房产公司（项目项目筹备组）收取1-5万元的设计补偿费用，具体补偿额度根据项目大小确定。设计修改费结算设计修改的工作量不超过阶段工作量的10%时，不予结算。设计修改的工作量超过阶段工作量的10%时，超过部分计50%。即设计修改费=（设计修改工作量-阶段工作量的10%）*50%。阶段工作量定义：方案为合同总金额，施工图一般为一个组团或单次委托的设计工作量。已报总部审批通过的方案设计或施工图设计，因政府政策或土地未取得等原因最终未实施的，所产生的相关设计费用由双方协商后确定。结算时间：修改设计费一般在项目最终竣工结算时统一结算支付。设计费以外的各类合同款支付，参照设计质量保证金结算流程。凡由于设计单位造成的设计错误，经提出但仍未改正的，由房产公司设计工程部及时记录，每季度末整理设计错误及处罚意见，经成本控制部及总经理审核确认后，在季度结算时扣除相关设计费用。原房产公司已委托佳源设计进行设计管理的项目，设计费用结算由各设计院向房产公司工程设计部提交结算申请，经审核无误的设计费用结算，由设计工程部通过OA报所属事业部审批，报批完成后转交佳源设计财务部，由佳源设计财务部按照房产公司OA报批批准金额ERP申请付款；佳源设计财务部根据房产公司OA申报的付款资料，按照佳源设计与房产公司签订的大设计管理合同费率及比例发起收款流程，经房产公司确认及付款后，对该项目对应设计院需支付的款项进行付款。七、项目设计资料管理工作指引目的规范集团各项目设计资料的管理，确保设计资料记录保持清晰、易于识别及检索，使得所有项目设计文件有据可查，提升设计实施过程的效率和效果。适用范围适用于公司所有在建施工项目。术语和定义3.1设计资料指项目前期可研、设计及实施过程中，收集及发生的各类文件的总称，包括纸质文档及电子文件。职责事业部负责事业部所辖项目的报批报备资料的收集与管理。房产公司负责本公司各项目设计资料的收集、整理与归档。负责按照作业标准报批、报备设计成果、资料。工作程序资料管理设计资料的收集与移交房产公司设计工程部负责对本部门日常工作中形成的设计资料进行收集，在收到图纸文件或设计变更单的当日，提交公司相关部门资料员或内勤登记签收，编制部门设计资料目录，并对项目概念方案、整体方案、初步设计、施工图设计成果进行报批报备至事业部。事业部运营管理部对房产公司报批、报备的设计资料进行收集，对资料的完整性进行复核，并编制设计资料目录。对收集的请示类文件材料如以答复，相关批复文件需作为附件一并存档。若上报的方案、施工图文件经过几轮修改，每轮报批修改的文本均需按时间编号后存档。如遇设计工程部相关人员离职，离职前需按照管理资料清单与交接人员办理好移交手续，并需根据最近3个月公司周、月度会议纪要中有关设计工程部部门工作进行交接。在每期项目竣工前一个月，房产公司设计工程部与公司办公室办理相关资料的书面移交，并填写《项目设计资料归档接收单》。5.1.2设计资料的整理与分类1）房产公司设计工程部与事业部运营管理部需对设计资料采取按房产公司分大类，按时间、项目分种类，按组团、开发时序分小类，按单体建立文件夹的办法。2）所有的文件应按期属性分类存在规定的子目录下。3）设计资料的文件名称需参照目录树模板中所示编制。5.1.3设计资料的日常管理房产公司设计工程部及事业部运营管理部需定期对设计资料的收进、整理、保管和资料利用情况等各种数据进行统计。2）设计资料原则上只对集团内部人员开放，资料光盘不外借，只能以拷贝或网上传输的形式提供利用，并应登记。使用者不得私自复制、拷贝、修改或转送他人。5.1.4管理资料清单前期项目依据性、管理性文件：包括立项批复、建设工程规划设计条件、土地书面合同、土地证、用地红线图、方案政府批文、景观政府批文、地质勘察文件、用地周边城市管网接口位置及高程、初步设计批文、设计合同等。项目设计管理、控制性文件：包括设计项目组名单、项目设计条件接收单或OA提交批示单（含中途变更设计条件审批单）、项目设计成果接收单、项目设计专业进度计划表、项目设计总体进度计划表、工程巡查记录单、项目设计竣工验收报告、施工图审查结论书（复印件，原件工程部保存）、建筑方案设计成果审核表、方案审批单（规划）、方案交底会议纪要、施工图交底会议纪要、碰头会、项目启动会、技术协调会、项目推进会、业态讨论会等会议纪要。项目成果文件：各专项方案总部报批稿并附OA意见，政府报批稿并附政府批文、各施工图文件、设计合同竣工图（土建、水电、景观、室内）。与设计公司、工程、销售等相关单位和部门的工作联系单、成果结算单、会议纪要、现场巡查记录等。八、破坏性试桩工作指引目的为充分挖掘房屋地基承载潜力，消除地勘富余系数，提高成本控制水平，规范项目破坏性试桩（以下简称试桩）阶段管理工作，加强各环节监控，确保试桩工作质量并获得科学可靠试桩成果，特制订本工作指引。适用范围适用于采用桩基础的非样板区项目，样板区项目若工期允许可参照执行。术语和定义破坏性试桩破坏性试桩是指按《桩基检测技术规范》要求，在工程桩正式施工前采用静载试验或钻芯法确定单桩竖向抗压承载力特征值的过程。职责事业部协助房产公司审核设计单位出具的项目《试桩桩位图》及预案。协助房产公司对桩型选择评估。房产公司负责提供地质勘查资料或可供参考勘查资料中间结果。设计工程部负责接收设计单位出具的《试桩桩位图》并提交工程部。设计工程部组织对《试桩桩位图》进行交底并负责召集各方参加现场试桩。设计工程部负责选定施工及检测单位，落实试桩及检测工作。负责对设计试桩施工质量的管理。成本控制部负责试桩及检测成本的审核。工作程序5.1试桩设计5.1.1地勘工作应在方案设计启动前完成，最晚不能晚于方案设计启动后半个月。后续组团方案启动后，施工图设计单位应根据地勘单位提供的勘察报告或中间勘察资料在10日内向房产公司提交通过事业部审核的试桩桩位图。房产公司在收到桩位图一周内安排试桩施工，待试桩休止期后可进行桩基检测（基桩休止期详见表1），基桩的检测结果由房产公司工程部当日提供至勘察单位，由勘察单位修正勘察数据后提供至设计单位修改使用。5.1.2试桩设计要求：试桩设计工作必须细致审慎，根据地质勘察报告科学合理地选择试桩场地分别试桩。地质条件应具有代表性。并应在地质勘探技术孔附近，试桩位置由设计选取，相关点位须结合现场的条件由工程确认。按《施工图设计参数化成本控制指导意见》要求，《试桩桩位图》除应明确试桩桩型、位置、数量、工艺、施工要求等外，还应考虑下表要求内容。设计要求说明试桩数量高层主楼及多层商业综合体每种桩型取3根，裙房底层面积小于主楼标准层面积3倍时,裙房不单独试桩。地库不作单独试桩。同桩径不同持力层为不同桩型。试桩桩长一般为设计有效桩长加桩顶至施工场地地面下0.5米长度。且在施工过程中应预备3米左右的桩以备桩持力层土层深度变化试桩承载力设计试桩极限承载力=设计工程桩极限承载力+设计桩顶标高到自然地面的侧阻极限承载力。施工准备试桩极限承载力≥按设计试桩极限承载力的1.2倍。试桩极限承载力=桩破坏前一级荷载。试桩休止期预制桩粘土28d试桩休止期是指基桩完成后至静载检测之间的时间砂土、粉土15d灌注桩粘土28d砂土、粉土15d采取措施（提高砼级别二个等级、加早强剂）为15d后注浆28d表15.1.3疑难问题处理预案沉桩过程中对施工沉桩方式应有充分评估，对土层土性在施工前应充分认识，具体处理预案如下表：桩型&控制疑难问题处理预案预制桩静压沉桩穿越砂土、粉土、卵石等端阻力较大土层引孔、设桩尖锤击沉桩管桩质量不满足锤击要求改用高强、AB或B型桩灌注桩塌孔设套筒缩颈减慢拔管速度沉桩困难，工期长改用旋挖、冲抓工艺沉桩控制静压桩以承载力控制为主，桩长控制为辅压桩承载力不足，可将桩继续下送2~4米锤击桩以贯入度控制为主，桩长控制为辅最后贯入度较高，可将桩继续下送2~4米钻孔桩控制桩长、控制沉碴厚度、持力层进入深度、持力层的土层需经封样确认严格按设计要求5.2试桩施工5.2.1提前完成满足施工要求的临时水电接设。5.2.2必须严格按试桩图及设计要求施工，试桩和工程桩的各方面条件应大致相同。5.2.3试桩过程中，做好施工详细记录，绘出各土层深度，压入各土层的压力值，锤击桩需精确测量最后贯入度等。5.3试桩检测5.3.1达到基桩休止期后即可开始试桩检测，检测目标为被测试桩达到破坏状态。5.3.2必须保证数据准确性、完整性。5.3.3桩基检测依据设计要求采用《建筑基桩检测技术规范》（JGJ106-2003）及《基桩低应变动力检测规程》（JGJ/T93-95）进行。检测的项目首先为桩身的完整性质量检测，其后为单桩竖向抗压极限承载力检测。5.4试桩成果落实应用试桩成果由房产公司工程部当日提供至勘察单位，由勘察单位在3日内修正勘察数据后提供至房产公司及设计单位修改应用。九、项目装饰装修工作指引目的为加强对装饰装修工程的统一协调和管理，提高工作效率和品质，特制定本工作指引。适用范围适用于集团所属项目的样板区装饰装修工程、公共部位装饰装修工程及其它装饰装修工程。术语和定义样板区装饰装修工程包括样板区范围内的样板房精装修工程，售楼处室内和外立面装修工程，标志性建筑装修工程，样板单元门头、过厅、门厅、楼梯间及标准层电梯厅装修工程，样板房和商业1号楼软装工程。公共部位装饰装修工程包括样板区以外的过厅、门厅、楼梯间及标准层电梯厅装修工程，商业项目的公共走道等。其他装饰装修工程是指除样板区装饰装修工程和公共部位装饰装修工程以外的装饰装修工程。职责事业部参与样板区工程建设推进落实工作会。负责组织样板区的整体验收。负责非标项目重点部位材料的确认。房产公司（设计工程部）负责选择装饰装修单位。负责按时取得装饰设计成果。负责现场装修封样材料的管理及验收和组织落实非标材料的打样工作。负责装饰施工合同（软装、硬装）的洽谈和签订工作。负责组织各相关单位进行装修工作面的移交。负责各参建单位之间的协调管理及联系单的签证。负责装修工程的推进、协调及材料验收、质量控制、工程验收、软装移交等工作。负责确认《装修工程节点进度确认单》。工作程序样板区装修管理前期工作在项目样板区正式开工前10日，房产公司统一编制完成项目推进计划明细，参建单位选择与合同签订，并明确开工、竣工时间等节点要求。在项目样板区正式开工后15日内，房产公司组织召开样板区建设推进落实工作会，并通知事业部参加会议。房产公司在样板区开工后30日内，落实装饰单位按装修材料清单，并就样板区所需主要材料主动与集团封样库核对确认，其中，非标准的装修主材必须由事业部确认后方可现场封样。装修工作面移交硬装工程开工前7日，房产公司完成对装修单位编制的《样板区装修进度计划表》的审核确认，作为房产公司对装修工程进度管理的依据。硬装工程开工前3日，房产公司组织相关单位进行工作面移交，各方签字确认后，作为装修工程正式开工时间依据。装修验收及移交在样板区正式开放前15日，集团样板区验收小组对样板区装饰装修成果进行验收。根据集团样板区验收小组的要求，房产公司落实各责任单位完成相关整改工作并验收。软装整改完成后，房产公司组织软装单位和物业公司进行软装清点和移交，软装清单移交房产公司办公室，保管责任为物业公司，并形成《软装竣工验收确认单》。管理要求房产公司负责按照《商业一号楼及样板房室内装修工程目标成本》要求测算目标成本并按合同范本签订相关合同。装修工作面移交，须按照《装修开工通知书》所约定的标准执行。房产公司必须严格按现场封样材料验收装修单位实际使用的装修材料。对影响进度的联系单，房产公司必须在当天进行处理。样板区装饰装修成果的验收，按照《样板区验收标准检查表》执行。公共部位装修管理房产公司根据《装饰装修项目内部承包责任书》范本，与项目经理进行合同条款的洽谈。房产公司对项目经理提供的公共部位的装修施工图纸进行审核。项目经理根据房产公司最终确认的施工图纸，上报承包工程预算书，由房产公司审核。房产公司根据合同范本分别拟定与大源建设（胜源装饰）的《公共部位装修施工合同》，及大源建设（胜源装饰）与项目经理的《公共部位装饰装修项目内部承包合同》，合同审批完成后，提供胜源装饰用章。装修工程竣工后，项目经理编制结算资料报送房产公司，房产公司根据结算的权限出具结算报告，提供大源建设（胜源装饰）用章。管理要求：公共部位装修施工图由项目经理按产品标准设计完成后提交房产公司，非标项目由房产公司上报装修方案，事业部审批通过后作为项目经理深化施工图的依据。项目经理上报的项目预算书，房产公司在审核是否满足集团《高层住宅主体工程分项目标成本》时，必须将房产公司与大源建设（胜源装饰）的合同费率及甲供材料核算在内。酒店装饰装修工程管理酒店公司在进入装修前应组织各相关单位（房产公司、装修单位、室内设计、配套工程）进行施工图交底会议，并将完整的酒店装修施工方案（须满足设计结构要求和现行规范及验收要求）提供给房产公司；房产公司在酒店进入装修前三个月应确定装饰及配套施工单位。房产公司在装修竣工后进行竣工验收，通过后由房产公司与酒店公司进行项目移交，移交前需满足以下条件：房产公司完成酒店装修竣工验收及消防验收。电梯、空调、弱电、消防等设备安装调试完毕，设备运行正常。相关工程资料、设施设备资料齐全。其他装饰装修工程管理。酒店公司按装修交付的要求进行验收，符合要求后予以移交。对于不符合项由房产公司落实限期整改后再行移交，整改时间不得超过20天。装修现场管理由房产公司负责，装修效果现场把控由酒店公司在装修过程中进行专项跟进。酒店消防报验验收形式：验收分为土建、装修两次验收及装修完成一次验收两种类型，具体采取何种验收方案需由房产公司在方案报批前期与政府部门及消防验收部门确定。施工界面：若政府要求土建消防验收与装修消防验收必须分两次进行，则请房产公司与消防验收部门、土建消防施工单位沟通，土建消防验收界面是否可以只到主管、支管，末端不安装（后期装修时再安装）。施工方要求：由房产公司统一落实酒店土建消防及装修消防单位，原则由一家施工单位施工。其他装饰装修工程管理房产公司应根据项目整体工程进度计划，在目标成本范围内提前选定施工单位并签订合同。房产公司应落实好材料设备封样、进度与质量控制、验收等工作。十、询标采购工作指引目的明确询标采购的操作程序，确保采购工作能高效开展。适用范围集团所有项目需进行询标采购的各类材料设备的采购管理。术语和定义询标采购指直接邀请三家以上供应商（如材料设备入围单位名录已有相应的单位，须至少邀请1家参与）进行报价比价，可采取网络采购的材料设备也可视作询标单位。通过综合考虑质量、信用、售后服务等因素，按照规定程序择优选定供应商的方法。职责设计工程部负责询标采购供应商的初选。负责组织编制询标采购文件。负责组织与询标采购供应商进行价格谈判。负责签订询标采购合同。负责询标采购材料设备的现场验收。事业部负责询标采购管理相关制度的制定、修订、解释。负责对无集团信息价、超集团信息价、超项目分项目标成本等事项的审核或审批。运营管理部负责制定相关目标成本，发布集团材料信息价。工作程序询标采购计划的制定设计工程部应于集团年度经营计划编制期间，根据项目开展情况编制下一年度材料设备采购计划即《项目采购计划》，并报分管领导审核、总经理审批。设计工程部依据审批通过的材料设备采购计划开展采购实施工作。询标供应商的确定设计工程部须根据运营管理部发布的《集团信息价》进行采购，在采购《集团信息价》中不包含的材料设备时，价格须经房产公司分管领导和总经理审核后，报事业部审批。设计工程部应依据以下步骤确定采购供应商：1）编制询标文件。设计工程部组织成本控制部、设计工程部等相关人员共同起草询标文件（如有集团合同范本的，应严格参照合同范本确定询标文件），确保其内容的完整性与准确性，对于其中涉及双方利益的经济条款应表述清晰，避免事后发生纠纷。询标文件编制完成后须经总经理审批方可发给询标单位。询标单位必须由设计工程部和成本控制部分别推荐，不得全部由同一个部门选定，且如果材料设备入围单位已有相应的单位，须至少邀请1家参与报价比价工作。核实商誉：设计工程部接收供应商信息后，核实其两年内的商誉情况。资料审查：通过核实商誉后的供应商，应要求其提供相关资质文件并填写《供应商基本信息调查表》，经由设计工程部审核，资质及产品不符合预选标准的，列为不合格供应商。供应商考察：通过资料审查的供应商，一般需要进行供应商考察，如设计工程部认为不需要进行供应商考察，经分管领导批准后，可不安排。如果需要进行考察，则由设计工程部组织相关专业人员进行现场考察，考察结束后须填写《供应商评估表》。凡属于材料设备入围单位内的单位，不需再进行实地考察。入围供应商评审：房产公司组织相关部门人员成立供应商评审小组，对考察入围的供应商进行评审，并将通过评审的供应商列为备选供应商，同时扫描供应商相关证照存档。设计工程部与成本控制部共同与入围单位（原则上不得少于三家）进行价格谈判。合同金额小于或等于5万的，设计工程部、成本控制部经理须参与价格洽谈工作；合同金额大于5万的，分管领导、总经理须参与价格洽谈工作。设计工程部将拟中标单位名单提交分管领导审核，总经理审批。审批通过后与中标单位签订采购合同对于可实行网络采购的材料设备，具体操作流程设计工程部应参照《网络采购工作指引》执行。询标采购实施供应商应依据计划及时供货，并保证所供材料满足合同约定的各项要求。材料设备进场后，设计工程部会同施工单位、监理依据合同约定对所供材料进场现场验收，具体要求详见《材料设备验收管理工作指引》。事业部每半年向房产公司收集材料采购实际价格情况、说明与目标成本、信息价的差异情况。对于低于目标成本、信息价采购价成本控制工作得当的房产公司，集团总部按照运营管理部制定的相关政策给予奖励，并将其中优秀的供应商纳入集团材料设备入围单位当中。十一、材料设备验收管理工作指引目的为保证项目工程所用的材料/设备质量满足材料定板要求、工程承包合同规定和行业现行标准要求，特制定本工作指引。适用范围适用所有材料设备的进场验收管理。术语和定义无。职责设计工程部负责组织材料设备的封样与进场验收。负责协调材料设备供应商对不合格品进行处理，并根据合同约定提出处理方案或进行索赔。负责提出材料设备付款申请。项目公司材料采购部门负责提供战略采购材料设备的验收标准与依据。负责协调战略采购材料设备供应商对不合格品进行处理，并根据合同约定提出处理方案或进行索赔。负责战略采购材料设备的合同管理和款项支付。工作程序材料设备采购材料设备的采购：采购的材料设备由设计工程部负责，具体内容和要求见《询标采购工作指引》。封样确认：采购或分包合同签订后，依据合同约定，设计工程部及时与供应商对接，实施材料设备封样确认工作并签署《材料设备样板确认单》。对确认后的实物样板或技术资料，设计工程部材料管理员应妥善保管，以作为后续材料设备进场质量验收的参考依据。合同交底：在材料设备采购合同签订后，设计工程部将确认的材料设备封样以及《材料设备封样确认单》移交监理及施工单位。设计工程部组织监理单位、供应商、施工单位等进行合同交底，填写《甲供材料设备合同交底单》。材料设备进场验收进场验收：设计工程部组织监理、施工单位对每批进场材料设备按合同技术标准、封样材料以及集团材料设备验收标准与依据进行到货验收。《材料设备进场验收单》涉及询标采购的一式四联，存根联由房产公司统一保管，其余同上操作。验收不合格的，根据以下程序进行处理：不影响工期的，由设计工程部组织供应商重新安排供货时间。影响工期且按照采购合同可降级使用的，由设计工程部组织监理、施工单位制定降级使用方案，并办理索赔手续。影响工期且按照采购合同不可降级使用的，由设计工程部组织监理、施工单位办理索赔手续。主要乙供材料设备，由设计工程部监督监理单位按规范要求及合同技术标准对每批进场材料设备进行检查验收并做好相关记录。对于施工规范要求送检的以及合同中有明确送检要求的（无论甲供、甲指乙供或乙供材料设备），由设计工程部负责监督监理单位对进场材料设备按规范及合同要求抽样送检。每月就各项材料设备的选材是否符合集团产品标准化大纲要求、质量是否与合同约定要求相一致等方面，由设计工程部组织成本控制部共同开展专项抽查工作并做好书面检查记录。材料设备领用材料设备进场后由设计工程部取得施工单位的有效签收单，并将房产公司联交财务部。材料设备的领用须做好相关领用手续。凡施工单位领用的，必须由施工单位相关负责人、经办人签字，并定期做好领用与实际使用数量的核对。每月3日前，设计工程部将上月《材料设备委托计划表》、《材料设备进场验收单》等资料提交成本控制部复核。十二、工程验收管理工作指引目的通过对验收管理过程进行规范，确保项目工程顺利按计划通过竣工验收。适用范围集团所有项目的过程验收和竣工验收管理。术语和定义无。职责事业部负责组织样板区工程验收工作，组织交房验收工作。设计工程部负责编制工程验收计划。负责组织开展工程验收。负责组织整理施工、竣工资料，并向相关部门交接。参加集团组织的相关验收工作，并负责做好验收前的各项准备工作。工作程序工程验收基本要求所有总分包工程均应根据合同要求进行验收。过程隐蔽工程验收要求：在隐蔽工程完成后，施工单位应在自检合格的基础上，提前24小时通知监理工程师，同时将隐蔽记录及自检资料交监理工程师审核。监理单位在接到隐蔽验收申请后应组织进行隐蔽验收，监理工程师应在隐蔽验收记录表上签字。设计工程部抽检。未进行隐蔽验收不能进行下一工序的作业。工程验收移交过程中，建筑垃圾的清理应遵循“谁承包、谁负责”的原则，并且承包方交房时应达到卫生标准，相关费用由承包方负责，房产公司不可承担任何此类费用。各项验收的参与单位如下表所示（内容供参考）：

验收项目验收部门验收成果内部单位外部单位过程隐蔽验收设计工程部施工单位、监理单位隐蔽验收记录基坑土方、支护验收设计工程部施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位土方、基坑支护分部工程质量验收记录桩基工程验收设计工程部分包单位、总包单位、监理单位、设计单位、勘察单位桩基分部工程质量验收记录地基基础验收设计工程部施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位、质监站基础工程质量验收记录、基础工程中间验收证明书主体结构工程设计工程部施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位、质监站主体工程质量验收记录、主体工程中间验收证明书样板区验收事业部、房产公司各部门设计单位、施工单位、监理单位、物业公司分包工程验收单分户验收设计工程部施工单位、监理单位业主签字单智能化验收设计工程部、办公室施工单位、监理单位、设计单位、政府行政主管部门技防单项竣工验收评定表电力验收设计工程部、办公室施工单位、监理单位、设计单位、政府行政主管部门建筑工程单项验收评定表自来水设计工程部、办公室施工单位、监理单位、设计单位、政府行政主管部门纳入市政给水管网证明通讯网络设计工程部、办公室施工单位、监理单位、设计单位、政府行政主管部门通信验竣工验收评定表文广（广电）设计工程部、办公室施工单位、监理单位、设计单位、政府行政主管部门有线电视竣工验收评定表市政交通设施验收设计工程部、办公室施工单位、监理单位、设计单位、政府行政主管部门交巡警支队项目验收审批表房产实测验收营销策划部、办公室政府行政主管部门实测验收报告园林景观设计工程部施工单位、监理单位、设计单位、物业（商业）公司建筑工程竣工验收意见表电梯验收设计工程部、办公室施工单位、监理单位、技术监督局电梯（扶梯）验收结果通知单防雷验收设计工程部、办公室施工单位、监理单位、政府行政主管部门防雷验收证明书人防验收设计工程部、办公室施工单位、监理单位、设计单位、人防办人防工程验收证明书燃气验收设计工程部、办公室施工单位、设计单位、政府行政主管部门燃气专项工程竣工验收备案表消防验收设计工程部、办公室施工单位、监理单位、设计单位、质监站、消防大队消防验收意见书灯光照明（亮化工程）设计工程部、办公室施工单位、设计单位、政府行政主管部门城管局建筑工程竣工验收意见书环保验收设计工程部、办公室施工单位、监理单位、设计单位、政府行政主管部门环境保护验收意见建筑节能验收设计工程部、办公室施工单位、监理单位、设计单位、政府行政主管部门节能验收证明书规划测绘设计工程部、办公室施工单位、监理单位、设计单位、政府行政主管部门竣工验收规划核实意见书规划验收设计工程部、办公室施工单位、监理单位、设计单位、政府行政主管部门规划验收证明书物业及社区两房验收物业（商业）公司、设计工程部、办公室施工单位、监理单位、设计单位、政府行政主管部门建筑工程单项验收评定表地名办办公室政府行政主管部门建筑工程竣工单项验收评定表环卫、渣土设计工程部、办公室施工单位、监理单位、设计单位、政府行政主管部门城管局建筑工程竣工验收意见书空调外机位设计工程部、办公室政府行政主管部门城管局建筑工程竣工验收意见书档案验收设计工程部、办公室施工单位、监理单位档案专项验收意见书竣工验收初验设计工程部施工单位、监理单位单位工程质量综合评定表竣工验收设计工程部、办公室、分管副总施工单位、监理单位、设计单位、质监站、勘察单位、物业（商业）公司工程竣工报告书客户提前验收设计工程部、营销策划部、办公室、分管副总施工单位、监理单位、物业（商业）公司、业主代表、第三方代表客户提前验收意见书过程验收桩基工程验收桩基工程完工后，由施工单位向监理单位申请验收，监理单位接到申请书后组织由质监单位（设计工程部联系）、勘察单位（设计工程部联系）、设计单位（设计工程部联系）、监理单位、设计工程部、施工单位、桩基检测单位组成的验收小组进行验收。验收合格后方可进行基础工程施工。基础工程验收基础工程完工后，由施工单位向监理单位申请验收，监理单位接到申请书后组织由质监单位、勘察单位、设计单位、监理单位、设计工程部、施工单位组成的验收小组进行验收。基础工程验收合格后方可进行上部主体工程施工。结构验收在主体工程施工过程中，施工单位应向监理单位及设计工程部递交结构验收申请，监理单位在接到申请后经过审核，如认为主体工程已达到验收标准，则应按时组织结构验收。经验收合格后，方可组织下一工序的施工。样板区验收样板区在工程完工后房产公司如认为该项工程已达到验收标准的，报集团事业部，集团事业部组织对样板区进行验收。参加部门包括事业部、房产公司除各部门、设计单位、施工单位、监理单位、物业（商业）公司等。园林景观工程园林景观工程在完工后，施工单位应向监理单位及设计工程部递交竣工验收申请，监理单位在接到申请后经过审核，如认为该项工程已达到验收标准，设计工程部申请主管部门组织进行验收。参加部门包括设计工程部、设计单位、物业（商业）公司，并填写《分包工程验收单》、《分包工程验收整改意见表》。专项工程验收防雷工程验收当防雷工程施工完毕后，先由设计工程部、监理单位组织对本项目防雷工程进行自验收，如验收合格，设计工程部向行政