2023年注册物业管理师课程物业管理综合能力讲义

注册物业管理师课程一《物业管理综合能力》在线学习

物业菅理综合能力精讲班第1讲讲义

本课程的知识构架

一、内容提纲

本课程的知识构架

本课程的考试题型与题量

考点比例与考题难度

考试命题猜想

复习要旨

二、内容辅导

第1讲绪言《物业管理综合能力》课程复习指引

我们用1讲的内容，和大家简要地谈谈本课程的总体情况，希望通过本讲，对大

家此后的复习有所帮助。

一、本课程的知识构架

根据《物业管理师制度暂行规定》，物业管理师应当具有的执业能力：（一）掌握

物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识:（二）具有一定的经济学、管理学、社

会学、心理学等相关学科的知识；（三）可以纯熟运用物业管理相关法律、法规和有关规定；

（四）具有丰富的物业管理实践经验。

《物业管理综合能力》是物业管理师资格考试中一门基础理论与应用相结合的课

程。涵盖了《物业管理师制度暂行规定》中物业管理师应当具有的执业能力的大部分内容。

该课程，辅导教材共分12章。

第一章经济学知识与应用

第二章管理学基础知识与应用

第三章心理学基础知识与应用

第四章公共关系基础知识与应用

第五章行政管理学基础知识与应用

第六章法律基础知识与应用

第七章记录学基础知识与应用

第八章保险基础知识与应用

第九章社会学基础知识与应用

第十章建筑工程基础知识与应用

第十一章建筑设备基础知识与应用

第十二章建筑智能化基础知识与应用

其中每一章几乎都是大学期间一门独立的课程，虽然内容涉及的深度较浅，但教

材的知识点分散，对于考生全面复习有一定的难度。

本课程的考试题型与题量

二、本课程的考试题型与题量

根据《物业管理师资格考试实行办法》、《考试说明》及《考试样题》，本课程

采用闭卷、笔试，考题类型为：

单项选择题（每题1分，每题的4个备选项中，只有1个最符合题意）；

多项选择题（每题2分，每题中的5个备选项中，有2个或2个以上选项符合题

意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）；

综合（案例）分析题（根据背景材料，按规定作答，简答的，分环节答要点）

考试时间2.5小时，试卷满分为100分。

这是第一次考试，没有题量参考，根据以往其他执业资格考试试卷推断，选择题

与综合分析题的比例在7：3的也许性较大，单项选择题与多项选择题的比例在6：4的也

许性较大。也就是单选题在40道左右，多选题在15道左右，综合分析题最多3道大题。

考点比例与考题难度

三、考点比例与考题难度

所谓“考点比例”是指大纲中对专业知识规定“掌握”、“熟悉”、“了解”内容，在考试

出题时所占的比例。物业管理师资格考试大纲前言指出：“本考试大纲从我国物业管理行业

发展现状的实际出发，针对物业管理师应具有的知识结构、素质和专业技能，提出了掌握、

熟悉和了解三个层次的规定。其中，规定'掌握'的是本专业必备的重要内容，规定'熟悉’的是

与本专业密切相关的比较重要的内容，规定'了解’的是相关的一般性内容，考试大纲中没有

进一步明确“考点比例”，但根据全国各类执业资格考试命题规律，按照考试大纲规定命题，

-一般了解、熟悉、掌握试题各占10%,30%,60%,也就是占总分90%的考题从大纲中规

定“掌握”和“熟悉”的内容中产生。

考题难度是用难度系数来衡量。客观性试题的难度系数-一般用未通过率来表达，

较难为0.71〜0.8,中档难度0.31〜0.7,较容易的0.21〜0.3。根据全国各类执业资格考试

命题规律，一套试题中，较难、中档、较易的试题比例一般为2：6：2,即较难试题占20%,

中档难度试题占60%,较易试题占20%,也就是说，难度较大的试题只占总分的20%左右。

考试命题猜想（一）

四、考试命题猜想

本次是第一次考试，没有真实题目可以参考，但根据其他执业资格考试命题规律

和考试大纲所附《考试样题》，我们可以了解执业资格考试命题具有以下规律。

1.直接根据考试培训教材的内容命题

考试培训教材中一些重要语段，经常是命题者喜欢选择的考核对象。一方面，多

数选择题，仅仅是考试培训教材上的一句话、一个公式或一段话，并且以识记题为多。另一

方面，部分选择题涉及考试培训教材上相关联的几段话，且大多是针对一些多数多项的知识

点而出的。第三，选择题的出题点集中在一些细小的知识点或不大的知识点，诸如：基本概

念、基本分类、基本性质、基本组成、基本方法、基本特点、基本原则、基本原理、基本应

用、基本规定、基本依据、基本数据、基本公式等方面。第四，难度较大的灵活运用题的比

例数量有限。第五，多数综合（案例）题可以在考试培训教材上找到影子。

不管是单项选择题，还是多项选择题，这类题目的题干和所给的对的选项都是考

试培训教材的原话，这类考题重要是考核考生对该内容的纯熟掌握限度。

单项选择题，重要是将原文中的一些关键字眼给空出来，将其作为选项之一与一

些干扰项混放在一起，让考生去判断和选择。命题所给的干扰项都是精心设立的，迷惑性比

较大，甚至是一个陷阱。从字面意义上很难排除，只能根据原文来做答，相应的原文是答题

的唯一依据，假如对原文比较熟悉，可以直接圈定对的答案。

例如，《考试样题》单项选搽题

物业管理公司资质等级分为（）。

A国家级、省级、地市级

B甲级、乙级、丙级

C一级、二级、三级

D高级、中级、初级

答案：C

这个题目可以翻到《物业管理基本制度与政策》教材的p103,教材原文如下：

物业管理公司资质等级分为一、二、三级。

多项选择题，则大多是针对一些多数多项的知识点而出的。有时，命题者会调换

其中某一款或某一项的关键字眼，而将其列入选项之中，以达成迷惑考生的目的。

物业经营管理精讲班第2讲课件讲义

物业的萱理服务的目的

物业经营管理服务的目的，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期

内，连续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高

物业的市场价值以及未来发展潜力。

例如，在新加坡嘉德置地集团发起的嘉茂房地产投资信托基金（嘉茂REITs）的组

织结构中（图1一1）,为了使该房地三投资信托基金计划下的物业投资项目获得有效的专业管

理，由嘉德置地集团全资控股的嘉茂信托基金管理公司负责基金管理和资产管理，将物业管

理工作委托给同样为嘉德置地公司全资控股的嘉德置地零售管理公司。因此，就嘉德置地集

团而言，其承担的物业经营管理工作，同时覆盖了资产管理和物业管理两个层次的管理工作。

并且仅就其物业管理而言，由于增长了商业物业资产经营绩效的考核指标，使其管理职能向

经营管理的方向有了很大的拓展。

在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理公司，通常

要承担如下责任：

1.策划租户的组合及物色潜在租户；

2.制订及贯彻租务策略；

3.执行租务条件；

4.保证所管理的物业遵守国家法规；

5.履行租务管理工作，例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施，就出租、

退租、租金调整、终止租约及续订租约与租户磋商；

6.进行租务评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金、追收欠租及收回物业；

7.执行例行的管理服务，涉及保安监控、防火设施、通信系统及紧急事故管理；

8.制订及贯彻有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划：

9.提出更新改造建议及监察有关活动。

此外，物业管理公司的管理工作，还要与基金管理公司的投资策略、钞票流量管

理、财务计划等进行有效的配合。

物业经营管理公司

四、物业经营管理公司

物业经营管理公司的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到

物业管理与资产管理并重的复合型公司。也有少量房地产资产管理公司，通过向下延伸，发

展成综合的物业经营管理公司。实践中，大量的物业经营管理公司还是以物业管理公司的名

义出现，但其管理能力已经大大突破了传统物业管理的范畴。

物业管理公司以公司的形式存在。作为公司，一般应具有以下五个特性：①依照

有关法律进行登记注册；②由两个以上股东共同出资经营；③以营利为目的；④具有法人资

格；⑤是经济组织。

物业管理公司划分为管理型、专业型和综合型三种。

1.管理型物业管理公司

管理型物业管理公司的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销

与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、钞票流管理、绩效评

价和客户关系管理等。

2.专业型物业管理公司

专业型物业管理公司是具有物业运营过程中某种专业管理能力的公司，由于物业

管理工作涉及的清洁、安全、电梯等建筑设备设施的维护保养、建筑维护与维修、环境绿化、

停车场具有很强的专业性，设立专业型物业管理公司，既能提高管理效率和质量，也能有效

控制和减少管理成本，提高物业管理公司的劳动生产率和效益。

3.综合型物业管理公司

综合型物业管理公司是同时具有物业策略管理和物业运营管理能力的公司。综合

型物业管理公司一般在公司总部设立管理层，履行策略性物业管理的职能，同时还设立若干

专业化的分公司，履行物业运营过程中专业物业管理的职能。

鉴于物业管理公司通常要对多个地点的多个物业同时实行管理，因此从管理的层

次上，又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。管理型和综合型物业管理公司，

也能为业主提供物业管理顾问、征询服务。

例题1、物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目的，综合运用

()的技术、手段和模式，

A、物业管理设施管理、B房地产资产管理、C、房地产组合投资管理D、房地

产政策

答案：ABC

物业经营管理的层次

第一节物业经营管理的层次与工作内容

一、物业经营管理的层次

物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为

物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和

设施管理以运营管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。

1.物业管理

物业管理的核心工作是对物业进行平常的维护与维修，并向人住的客户或业主提

供服务，以保障其始终处在正常的运营状态。对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的

所有内容。然而，对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除了物业管理，还

要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。

2.设施管理

设施管理是一种新型的房地产服务业务，其重要功能是通过对人和工作的协调，

为某一机构(公司或事业单位)发明一个良好的生产、办公环境。设施管理的对象，重要是高

新技术公司用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和公司办公楼等物业，服

务对象通常为拥有房地产的非房地产公司或机构。3.房地产资产管理

房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理公司和设

施管理公司来同时管理多宗物业。房地产资产管理公司负责管理物业管理公司和设施管理公

司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产

子市场内实现价值最大化的目的，满足房地产组合投资管理者的规定。

4.房地产组合投资管理

房地产组合投资管理的视野更加广阔，涉及理解和执行物业业主的投资目的；评

价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市

场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目的来管理资

产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。

房地产投资的利润是通过三种基本途径发明出来的：一是在极好的条件下购买物

业（从开发商或原业主手中）；二是在持有期间以钞票流量的现值最大化为目的来经营物业；

三是在合适的时机售出物业。物业经营管理公司代表个人投资者或机构投资者来促使这三个

目的的实现，事实上就是以物业业主的角色在工作。

物业经营管理不同层次之间的关系

二、物业经营管理不同层次之间的关系

物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是互相关联的。在一个小

型房地产“投资组合”里，某一种层次的管理也许同时扮演三种角色。图1-2显示了在一大

宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的互相关系。

在这里，物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其重要作用是为租户

提供及时的服务和保证物业的连续收入和钞票流。

而资产管理通常不在现场，它们通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照物

业类型、地理位置或两者结合起来（如北京的写字楼或长江三角洲地区的公寓）的分类原则来

管理物业，因此比现场物业管理具有更广阔的视角。资产管理

公司作为物业投资者或业主的代表，“管理”物业管理公司。更确切地说，资产管

理公司通过监控物业的运营绩效，来聘用、解聘和调配物业管理公司。资产管理通过物业管

理的工作来实行自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目的。

物业管理公司为了减少物业维护维修的工作量，通常倾向于选择新建成物业或物

理状况良好的物业，因此会经常提出一些物业更新改造等资本改良投资计划。房地产资产管

理公司就需要考察这些资本开支是否能有效提高物业价值，来决定是否批准物业管理公司提

出的更新改造计划。

房地产组合投资管理公司则以投资者的目的和风险/回报参数特性为基础，来具

体制定和执行一个投资组合战略。表1-1明确了物业管理、资产管理和组合投资管理的重

要职责。组合投资管理公司监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策，同时监督钞票的

管理并向其服务的客户定期报告。在一宗大型的投资组合中，房地产组合投资管理公司会在

物业类型或地区分布上努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险。

物业经营管理中的战略性工作

三、物业经营管理中的战略性工作

(-)拟定战略

大多数投资者对金融市场有较为深刻的理解，但对那些缺少实际物业投资经验的

投资者来说，需要了解投资股票和直接物业投资的差异。

一方面需要明确的是频繁改变资产组合是不切实际并且不经济的，因此根据发展

战略认真拟定初始组合非常重要。有必要通过买卖来维持和提高当前资产组合的质量，但假

如能严格精确地定义资产组合的相关属性，就可以有效缩短调整期。

众所周知，物业资产是非流动的且一般是不可分的，并且把已经拟定用于现有

物业的资金投资到其他项目上也存在风险。

与此同时，投资者还需要有应对机遇的愿望和能力，由于这些机会总是发生在最

不也许发生和最不方便操作的时候。

每宗物业都具有独特的区位和其他法律及物理上的特点，使它和其他项目有所区

别，即使它们表面上也许比较相像。因此，市场调研不仅很难操作，并且一旦情况发生改变,

调研结果的适应性也不强。因此，人们开发了一些监控工具来帮助资产管理人员及时了解市

场行情。

目前在英国，己有至少八九种主流的监控工具，尽管这些监控工具有不同的误差

和特点，但在市场表现和评估信息的基础上，都可以用来对物业资产的资本增长率、租金变

化和收益变动等绩效指标进行监测。

（二）拟定标准

资产投资者将还需要结合对市场的跟踪、分析判断，拟定不同市场条件下的投资

标准。这些投资标准涉及钞票流、租金波动和基于市场交易的收益变化。

简朴地说，要实现和维持抱负的投资组合非常困难、昂贵和耗时，风险也较大。

（三）构建信息基础

提出一个建议和制定一个策略的首要前提是有足够的信息可用。因此，必须有一

个可靠的足以使资产组合中的各个单元都得到合适评价的数据库。

对搜集到的信息，应当进行分类保存。正如上面提到的，也许用到的信息量很大,

最佳要系统地搜集而不是直到需求产生时才开始进行。在低成本的计算机硬件和功能强大，

操作简朴的计算机软件问世后，数据搜集、分类、存储和重新获得信息的工作变得比较容易

了。

（四）决策分析

决策分析是对各种也许的方案进行分析比较的过程。通常对某一问题的解决方案

不止一种，每种方案的结果都具有某种或大或小的不拟定性。近年来，制定决策的过程越来

越复杂，投资决策重要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平。

（五）进行资产组合

资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵

消一部分风险。这种理论的假设是投资者是理性的，乐旨在可以接受的风险水平上追求最大

的收益。假如两个投资项目的潜在收益水平相同，那么必将选择低风险的那个方案。在任何

情况下，都将选择收益最大和风险最小的那个组合。这个原则获得了广泛的认可，并且被归

纳为一句话：“不要把鸡蛋放在同一个篮子里。”

在一定收益水平上具有最小风险的资产组合被认为是有效的，代表这种资产组合

的点可以组成一个有效边界曲线。盼望收益率是各个组成部分的加权平均数，投资在不同资

产上的数量可以被用来作为权重。各个组成部分在一定的收益水平上的风险被组合起来测度

资产组合内部的相关系数。

在合适的选择下，整体风险应当尽也许低。换句话说，资产组合的风险将低于各

个组成部分的加权平均风险，由于当风险不随时间变化、风险方向也不改变的时候，不同投

资方式之间存在补偿。在考虑物业组合中减少风险时，投资者将在可以选择的范围内，寻求

相关系数为负的投资，例如，选择不同的部门和不同的地理区域。

物业经营管理的常规工作

四、物业经营管理的常规工作

持有股票等证券的成本但是是支付给财务顾问的征询费用、佣金和买卖时的印花

税等费用。相比之下，拥有和管理物业则需要支出各种各样的成本和费用，这些支付不仅数

额较大，并且是维持物业正常使用和保证其保值升值不可缺少的组成部分。资产管理的重要

内容本质上就是对成本和收益的控制，重要涉及对物业的物理形态和财务状况的管理。

对物业的权力随着着必须承担的义务。不像证券投资者，在未来某一时间处置其

证券之前，可以暂时不必考虑和关心证券的情况；而对于物业投资者来说，即使是最基本的

物业收益也规定必要的管理工作，这种工作还很也许随着一定的成本支出。

例如，有一宗在已开发物业旁边的一小块土地，它自身也许适合进行某种开发，

但也许由于排水系统或者其他某项关键服务无法实现，也也许由于规划管理部门认为它没有

达成开发规定的成熟度，这块土地无法进行实际的开发运作。即使这样，谨慎的业主也将会

每隔一段时间去看看这块土地，以保证没有什么负面因素作用在土地上。他们或者其指定的

代理人会检查土地的栏护情况，保证临近土地的使用者没有侵占其土地；他们也要防止别人

的某些权利或者名义对自己的土地所有权导致的侵害，由于这些行为也许会导致他们此后对

土地的开发计划受损或者破产。他们还要对土地进行等级评估和保险。假如土地的面积比较

大，特别是上面有建筑物或者其他东西存在时，往往需要特别的监护和合适的管理，这同时

也增长了成本和费用。

（一）常规工作内容概述

从平常工作的角度看，物业管理师要使物业处在正常并可以接受的水平上，保持

合理的开支水平，尽量减少给使用者带来的不便。

在大多数情况下，物业管理师是在物业业主授权的工作范围内工作，但假如租户

没有很好地履行义务，影响建筑物的使用，那么他们也必须进行一定的应急解决。在这种情

况下，必须留有一定的可支配资金来进行调查、拍照、复印资料、搜集整理电话记录等。

(二)钞票流和成本管理

支出的分派、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，支出的几个重要方

面：平常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本

和地方性税收。

相对于总收入，物业业主或投资者更关心净运营收益。由于总收入还必须支付各

种运营费用，这些费用不仅涉及正常的工作费用和在时间与数量上不可预测的支出，还涉及

监督和检查工作的组织成本。

1.支出的分派

当投资者将物业出租的时候，他们希望让租户在租金之外承担尽也许多的费用。

这不仅可以减少各种管理成本，还可以减少各种风险和不拟定性带来的意外成本。

但把所有的成本承担都转移给租户既不现实，也不明智。特别是在下列三种情况

下，一般不会采用这种方式：

(1)对用于出租的住宅，一些法律规定使得物业业主必须对物业进行某种限度的直

接投资。

(2)由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，因此业主一般更希望签署一次

性包含所有内容的租约，将预期收费纳入租约中。

(3)租户也许对物业的建筑或者某一部分表达不满意，这时为了留住租户，业主不

得不减少条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己承担大部分。

2.费用和成本

物业业主及其代理人一直企图建立一种由租户支付律师签约费、履行租约的相关

费用和印花税等费用的习惯。但事实上，一般都是通过各国的法律和双方的协商，来拟定具

体由哪一方来支付这些费用或双方分担的比例。

3.租金

一般来说，按照租约规定进行开支的一方需要说明提供的具体工作或者服务内

容，也需要为其分包商的支出行为负责。但是以下四种情况除外：

(1)物业有多个租户，每个租户提供一定比例的租金，作为整体物业的开支来源。

实践证明具体操作过程中惟一可行的方法，是由业主统一对各种开支进行管理，并从每个租

户那里收取相应比例的租金。写字楼基本都采用这种方式。在这种情况下，各个租户在事先

都要支付给业主或其物业管理者一定金额的服务费。

(2)租户要各自支付保险费，但不必向业主此外支付一笔用来补偿业主为整体物业

提供风险庇护的费用，即租户也许会从业主的物业资产组合中获得减少风险等方面的益处，

但他们不必为此而专门付费。

(3)有时租户不愿按租约内容履行责任。此时业主有也许停止提供相应的服务，直

至采用相应的法律手段逼迫租户履行租约。

(4)尚有一种情况，就是业主也许会面对一项租户的租金没有覆盖的维修或者更新

项目。一旦租约停止，也许所有的租金收人都不够进行这项维修或者更新工作。这就规定业

主必须要在目前的租约履行期间保持对物业的动态监管，避免发生这种情况。

4.服务费

接受租约的租户需要和业主或者合租者一起对公共设施和区域的平常维护和维

修负责，例如整修围墙和疏通排水管道等。一般情况下，是由业主出面来进行这些公共部位

或者设施的修缮和服务，也也许委托专门的公司来完毕这项工作。业主会规定租户按期缴纳

相应的费用，然后再汇总进行专项支出。

⑴目的

服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担，但事实上是由租户支付的。在一个物

业里面，这部分服务费不仅涉及供暖、排污、电梯、楼梯等公共服务设施，还涉及针对整体

物业的保险或者修护。

(2)成本分摊

当业主代表租户进行开支的时候，由于涉及到不止一个租户，因此有必要在租户

中明确成本分摊的比例。例如在一个购物中心中的某个店铺，其支付的租金将覆盖很多种服

务，公共服务项目在其支出中所占的比例和其他租户相比也许会有所不同。这些费用将涉及

整个物业的监管成本，管理人员的工资及其办公室和储藏空间费用、电话费，以及供暖、照

明、装修、保洁、营销和促销活动的成本等。

一般分派公共成本的方式是按照单个租户的承租面积占物业总面积的比例计算。

按照承租面积分派成本有时并不那么令人满意，特别是当同一个物业要承担很多种功能，每

个租户享受到的服务差别比较大的时候。尚有一种方式是以收益为基数，按照一定比例提取

公共成本，但这种方法也同样存在一定的问题。由于交费基数的计算是在业主控制之外，并

且会随着时间的变化而发生改变。可这类成本支出一般都是连续的、周期性的，更新的项目

价格一般都会越来越高，维修成本会不断增长，这种方法无法保证收取的专项费用能始终覆

盖公共成本。

这些公共服务的成本假如没能提前收取，业主将不得不替租户垫付大笔资金。因

此很多租约都会规定租户可以提前支付这笔款项。这种做法可以保证在大笔款项支出时，可

以有充足的资金准备。常用的提取方法是以上一年的实际成本为基础，按照通货膨胀率或者

类似的指数进行修正，再按照得到的结果进行专项资金的提取。

（3）其他相关费用

每个租户在计算服务费的时候，还必须考虑到会计和审计等专业服务的成本。这

些费用一般是按照租户缴纳的服务费的一定比例计算。

（三）平常维修和维护

平常维修和维护的开支来源，需要租约各方通过沟通来拟定具体履行方式。

业主会寻找可以所有承担各种维修成本的租户，这也是目前大多数出租活动解决

这个问题的方式。假如物业已经比较陈旧或者破损较严重，租户一般都不乐意接受这样的条

款。此时双方就会通过沟通来拟定一个让大家都感觉可以接受的解决方式，业主会尽也许地

将这些修缮责任托付给租户承担。对于由业主承担维修责任的物业，很多机构投资者会拒绝

参与投资。同时，从长远考虑，业主还必须关注租户的承租意图、用途和财务状况。假如租

户承担了重要的维修责任，但是却没有履行或者没有很好履行，将给业主带来很多麻烦，这

些工作也许会导致业主更沉重的工作承担和财务承担。

（四）未来维修和维护

在计划进行新的房地产项目开发的时候，经常忽视物业管理师的参与。事实上，

物业管理师不同的参与，对于提高物业的完善限度、提高物业设备设施的稳定性和高质量使

用非常重要。

开发商的意图将会体现在物业的设计中，由于他们要将物业出售，必须要给市场

提供一个具有吸引力的产品，却并不关注物业的折旧问题和长期维护问题。他们的观点与物

业长期持有者或使用者的观点也许完全不同。

对于工厂、仓库和写字楼物业，如何解决物业出租已有了约定的习惯，即一般是

由租户负责物业未来的维修和维护。现在这类供应已经比较充足，因此潜在租户的选择空间

比较大，他们也因此变得比过去更为挑剔，特别是在有了专业人员提供建议的时候，他们对

租约的安排会有更多的想法。从第二次世界大战以来，投资者越来越看重提供具有吸引力的、

合理的、节能的和尽量低的维护成本的物业。

对于商业物业，区位因素更为重要。对于其他物业有重要影响的维护费用问题在

商业物业上体现并不明显。

设计水平、使用的材料和施工质量都影响到建筑物全寿命周期中的维修成本。

每个建筑都应当有自己的维修计划。对于一个新建筑物来说，物业业主可以得到

由建筑承包商和分包商提供的使用说明，作为对物业平常进行的维修、维护和安装等工作也

许出现的各种问题提出的解决建议，还可认为相应的成本提供一个估算的标准。

（五）设施设备管理

设施设备管理问题是物业管理中的一个新问题，其边界并不拟定，不同的物业项

目、不同的使用者都有不尽相同的设施设备管理问题。

从广义上讲，设施设备管理是一种“家务性”活动，与使用者或租客的平常活动密

切相关。很多公司都认为保持较高的设施管理水平有助于提高物业的运营效率，并有助于提

高物业的对外形象。

（六）物业保险管理

业主希望一旦发生事故导致损失，可以获得补偿。这需要事先与保险公司签订合

约，每年缴纳一定的保险费，保险公司会按照协议内容为必要的修缮或者重置提供支持。保

险补偿覆盖的范围一般与租约条款相相应。尽管租约中不会明确总额，但是会明确所有补偿

需要的各种参数。假如发生投保额度过低的情况，投保方将承担白行支付所有补偿成本和保

险实际补偿金额之间的风险。因此，大多数建议都会规定投保方对物业也许产生的损失进行

全额保险。

例题1、物业经营管理的层次通常将其分为（）三个层次。

A.物业管理或设施管理、B.房地产资产管理

C.物业公司管理D.房地产组合投资管理

答案：ABD

物业经营管理精讲班第3讲讲义

房地产投资的概念

第二章：房地产投资及其区位选择

内容提纲：1、房地产投资（概念、特性、投资的形式、投资的利弊）

2、房地产投资的风险

3、房地产投资区位的选择

考试的目的和规定：本部分考试的目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投

资的风险内容等知识的熟悉限度

考试的基本规定：

掌握：房地产投资及其特性、房地产投资直接投资与间接投资的区别与联系

熟悉：房地产投资的形式与利弊，房地产投资的风险的种类，房地产区位的内容

了解：不同类型的房地产投资项目对区位的特殊规定

物业经营管理重要以收益性物业为管理对象，以业主或投资者为服务对象，强调

策略性价值管理等特点，规定物业管理师具有房地产投资知识和选择投资区位的能力。为此,

本章重点介绍房地产投资及其风险的基础知识，介绍房地产投资中区位的含义以及不同类型

房地产投资对区位的特殊规定。

第一节：房地产投资

一、房地产投资的概念

房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量

的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。房地产投资是许

多人梦寐以求的，世界上90%以上的百万富翁是由于拥有房地产。

投资者进行房地产投资的重要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投

资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以减少其投

资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。

房地产投资的形式

二、房地产投资的形式

房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发

或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业

的置业投资两种形式。开发投资者重要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资

者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

间接投资重要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直

接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式涉及：购买房地产开发、投资公司

的债券、股票，购买房地产投资信托基金(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。

(一)房地产直接投资

1.房地产开发投资

房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，

即通过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将

其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开

发利润。2.房地产置业投资

房地产置业投资是指面向现有运营中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目

的的投资。

房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，

即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种

投资的另一个特点是在投资者不乐意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投

资者，并获取转售收益。

(二)房地产间接投资

1.房地产公司债券和股票投资

为了减少融资成本，越来越多的大型房地产投资公司希望通过资本市场直接融

资，以支持其开发投资计划。例如，北京首都创业集团1999年5月28日成功发行了5亿

元、期限为3年、年利率为5.4%的公司债券，用于阳春光华、盛世家园等6个优质普通

住宅项目的开发，不仅解决了开发项目资金短缺问题，也为投资者提供了一个很好的间接投

资房地产的机会；北京天鸿宝业、深圳金地、华润北京置地等公司通过上市，解决了房地产

开发所需的资本金投入问题。债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成

为房地产间接投资者。

2.投资于房地产投资信托基金

房地产投资信托基金(REITs),是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。R

日Ts的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投

资组合中，REITs将其收入钞票流的重要部分分派给作为投资者的股东，而自身仅起到一个

投资代理的作用。

投资者将资金投入REITs有很多优点：第一，收益相对稳定，由于R曰Ts的投

资收益重要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，R曰Ts投资的流动性较好，投资

者很容易将持有的REITs股份转换为钞票，由于R曰Ts股份可在证券交易所交易，这就使

得买卖REITs的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。

按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种

形式。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权

益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收

益。3.购买住房抵押支持证券

住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，通过30数年的发展，已成为美国、

加拿大等发达国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。新兴国家和地区，如泰国、韩国、

马来西亚、中国香港等，也开始了住房抵押贷款证券化的实践，使住房抵押支持证券成了一

种重要的房地产间接投资工具。2023年12月由中国建设银行发起的“建元2023-1个人住

房抵押贷款支持证券”，作为中国首单个人住房抵押贷款证券化产品已正式进入全国银行间

债券市场。

住房抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可

供投资者持有的住房抵押支持证券，以达成筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住

房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。重要做法是：银行将所持有的个人

住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司(SPC),由该公司将其汇集重组成抵押

贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险

公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。购买抵押支持证券的投

资者可以间接地获取房地产投资收益。

房地产投资的特性

三、房地产投资的特性

(一)位置固定性或不可移动性

位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。对于股票、债券、黄金、

古玩以及其他有形或无形的财产来说，假如持有人所在地没有交易市场，那么他可以很容易

地将其拿到其他有此类交易市场的地方去进行交易。然而，房地产就截然不同了，它不仅受

地区经济的束缚，还受到周边环境的影响。所谓“房地产的价值就在于其位置”，房地产不能

脱离周边环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。

此外，房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，并且与其所处

地区的物业整体升值潜力密切相关。

（二）寿命周期长

土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上。因此，房地产具

有寿命周期长的特点，房地产投资可以是一种长期投资。

房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状

态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的连续时间；自然寿命是指房地

产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于重要结构构件和设备的自然老化或损

坏，不能继续保证安全使用的连续时间。

自然寿命一般要比经济寿命长得多。国外的研究表白，房地产的经济寿命与其使

用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、

写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿

命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。应当指出的是，税法中规定的有关固定资产投

资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策拟定的，不一定和房地产的经济寿命或自然

寿命相同。

（三）适应性

适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便限度。

房地产自身并不能产生收益,也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个因素,

置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特性，又能增长置业

投资的收益。例如，写字楼的租户需要工作中的短时休息，那就可以通过增长一个小酒吧满

足这种需求；公寓的租户希望获得洗衣服务，那就可以通过增长自助洗衣房，提供出租洗衣

设备来解决这一问题。

（四）各异性

各异性是指房地产市场上不也许有两宗完全相同的房地产。由于受区位和周边环

境的影响，土地不也许完全相同；两栋建筑物也不也许完全同样，即使是在同一条街道两旁

同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管

理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方

面O

（五）政策影响性

政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活

动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措施出台，以调整房

地产开发建设、交易和使用过程中的法律关系和经济利益关系。而房地产不可移动等特性的

存在，使房地产很难避免这些政策调整所带来的影响。政府的土地供应、住房、金融、财政

税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。

（六）专业管理依赖性

专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。在房地产开发投

资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方

面具有管理经验和能力。止匕外，房地产投资还需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，

以保证置业投资总体收益的最大化。

（七）互相影响性

互相影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境

变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产

的价值。例如，城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大型城市改造项目的

实行，也会使周边房地产价值大大提高。从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设

施的投资建设并在附近预先投资的房地产商或投机者，都获得了巨大的成功。

房地产投资的利弊

四、房地产投资的利弊

1.房地产投资之利

（1）相对较高的收益水平。房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能

达成20%的水平，在有效使用信贷资金、充足运用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会达

成更高的水平。房地产置业投资中，在持有期内获得每年15%—20%的股本收益率也是很

平常的事。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。

（2）可以得到税收方面的好处。建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损

失高得多，致使置业投资者账面上的净运营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支

出。

(3)易于获得金融机构的支持。由于可以将物业抵押，所以置业投资者可以较容易

地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。涉及商业银行、保险公司和抵押

贷款公司等在内的许多金融机构都乐意提供抵押贷款服务，这使得置业投资者有很大的选择

余地。

(4)能抵消通货膨胀的影响。从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产

价格的年平均增长幅度，大大超过了同期通货膨胀率的平均水平。房地产投资的这个优点，

使置业投资者可以容忍较低的投资回报率。

(5)提高投资者的资信等级。由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的

事，所以拥有房地产变成了占有资产、具有资金实力的最佳证明。这对于提高置业投资者或

房地产资产拥有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。

2.房地产投资之弊

房地产投资也并不是十全十美，有某些缺陷。这些缺陷突出表现在：

(1)流动性差。房地产被认为是一种非流动性资产，由于把握房地产的质量和价值

需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此它很难迅速无损地转换为钞票。房

地产的流动性差往往会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。

(2)投资数额巨大。不管是开发投资还是置业投资，所需的资金经常涉及到几百万、

几千万甚至数十亿元人民币，即使令投资者只支付30%的资本金用作前期投资或首期付款,

也超过了许多投资者的能力。大量自有资本的占用，使得在宏观经济出现短期危机时，投资

者的净资产迅速减少。

(3)投资回收期较长。除了房地产开发投资随着开发过程的结束在三五年就能收回

投资外，置业投资的回收期少则十年八年，长则二三十年甚至更长，要承受这么长时间的资

金压力和市场风险，对投资者资金实力的规定很高。

(4)需要专门的知识和经验。由于房地产开发涉及的程序和领域相称复杂，直接参

与房地产开发投资时就规定投资者具有专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资

的人员的数量。置业投资者要想达成预期的投资目的，同样也对其专业知识和经验有较高的

规定。

房地产投资风险的基本概念

第二节房地产投资的风险

一、房地产投资风险的基本概念

(-)风险的定义

从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益也许性的大小。完毕

投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也

就可以计算获取预期收益也许性的大小。

例如，物业1为写字楼项目，2023年末价值为1000万元，预计2023年末价值

为1100万元的也许性为50%、为900万元的也许性为50%,则2023年该物业价值的标

准方差为10%;物业2为保龄球场项目，2023年末价值为1000万元，2023年末价值为1

200万元的也许性是50%、为800万元的也许性为50%,则2023年该物业价值的标准方

差为20%。因此，可以推断物业2的投资风险大于物业1的投资风险。

当实际收益超过预期收益时，就称投资有增长收益的潜力；而实际收益低于预期

收益时，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，特别是在投资者通过债

务融资进行投资的时候。较预期收益增长的部分，通常被称为“风险报酬

(-)风险与不拟定性

风险和不拟定性有显著的区别。风险的定义前面已经说过，它涉及到变动和也许

性，而变动经常又可以用标准方差来表达，用以描述分散的各种也许收益与均值收益偏离的

限度。一般说来，标准方差越小，各种也许收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之,

标准方差越大，各种也许收益的分布就越分散，风险就越大。

(三)风险分析的目的

风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题：

1.预期收益率是多少，出现的也许性有多大？

2.相对于目的收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目的收益

的也许性有多大？

3.预期收益的变动性和离散性如何？

由于风险分析的数学方法较为复杂，本节仅对房地产投资过程中所碰到的风险种

类及其对投资的影响进行简朴介绍。有关房地产开发过程中风险分析的方法，将在本书第五

章进行适当介绍。

房地产投资的风险重要体现在投入资金的安全性、盼望收益的可靠性、投资项目

的流动性和资产管理的复杂性四个方面。通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资

项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以.由投

资者控制的个别风险。

系统风险

二、系统风险

房地产投资一方面面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通

货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。

（一）通货膨胀风险

通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完毕后所收回的资金与初始投入的资金

相比，购买力减少给投资者带来的风险。

（二）市场供求风险

市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的

风险。市场是不断变化的，房地产市场上的供应与需求也在不断变化，而供求关系的变化必

然导致房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导

致房地产投资的实际收益偏离预期收益。更为严重的情况是，当市场内结构性过剩（某地区

某种房地产的供应大于需求）达成一定限度时，房地产投资者将面临房地产积压或空置的严

峻局面，导致资金占压严重、还贷压力日增，这很容易导致房地产投资者的破产。

（三）周期风险

周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的存在

同样，房地产市场也存在周期波动或景气循环现象。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、

繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。研究表白，美国房地产市场的周期大约为18〜2023,

香港为7—8年，日本约为7年。当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入

萧条阶段时，房地产市场将出现连续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设

规模收缩等情况，给房地产投资者导致损失。房地产价格的大幅度下跌和市场成交量的萎缩,

常使一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产.

（四）变现风险

变现风险是指急于将商品兑换为钞票时由于折价而导致资金损失的风险。房地产

属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成钞

票。因此，当投资者由于偿债或其他因素急于将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备，

必然使投资者蒙受折价损失。

（五）利率风险

调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的重要手段之一。通过调整利率，政府

可以调节资金的供求关系、引导资金投向，从而达成宏观调控的目的。利率调升会对房地产

投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，运用升高的利率对钞票流折现，

会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务承担，导致还贷

困难。

（六）政策风险

政府对房地产投资过程中的土地供应政策、地价政策、税费政策、住房政策、价

格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目的的实现产生巨大的影响，

从而给投资者带来风险。我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土地

增值税条例、2023年出台的规范住房金融业务的措施、2023年国有土地使用权出让方式的

转变等，就使许多房地产投资者在实现其预期收益目的时碰到困难。避免这种风险的最有效

方法，是选择政府鼓励、有收益保证或有税收优惠政策的项目进行投资。

（七）政治风险

房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相称限度的政治风险。政治风险重

要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素导致。政治风险一旦发生，不仅

会直接给建筑物导致损害，并且会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的

一种风险。

（八）或然损失风险

或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶尔发生的自然灾害引起的置业投资损失。

尽管投资者可以将这些风险转移给保险公司，然而在火险保单中规定的保险公司的责任并不

是包罗万象，因此有时还需就洪水、地震、核辐射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排

单独的保单。

一旦发生火灾或其他自然灾害，物业变得不能再出租使用，房地产投资者的租金

收入自然也就没有了。

个别风险

三、个别风险

（-）收益钞票流风险

收益钞票流风险是指房地产投资项目的实际收益钞票流未达成预期目的规定的

风险。不管是开发投资，还是置业投资，都面临着收益钞票流风险。

（二）未来经营费用风险

未来经营费用风险，是指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的

风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租户承担，也会

由于建筑技术的发展和人们对建筑功能规定的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买

者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始的评估中是不也许考虑到的。

其他未来会碰到的经营费用涉及由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复

费用和不可预见的法律费用（例如租金调整时也许会引起争议而诉诸法律）。

（三）资本价值风险

资本价值在很大限度上取决于预期收益钞票流和也许的未来经营费用水平。然

而，即使收益和费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证

券投资市场上反映得最为明显。房地产投资收益率也经常变化。房地产投资收益率的变化很

复杂，人们至今也没有对这个问题给出权威的理论解释。但是，预期资本价值和现实资本价

值之间的差异即资本价值的风险，在很大限度上影响着置业投资的绩效。

（四）比较风险

比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资

机会，同时也失去了相应也许收益的风险。

（五）时间风险

时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调

在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才干使其在获得最大投资收益的

同时使风险降至最低限度。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为

物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转

售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。

（六）持有期风险

持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般说来，投资项目的寿命

周期越长，也许碰到的影响项目收益的不拟定性因素就越多。很容易理解，假如某项置业投

资的持有期为1年，则对于该物业在1年内的收益以及1年后的转售价格很容易预测；但

假如这个持有期是4年，那对4年持有期内的收益和4年后转售价格的预测就要困难得多，

预测的准确限度也会差很多。因此，置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有

期的延长而加大的。

上述所有风险因素都应引起投资者的重视，并且投资者对这些风险因素将给投资

收益带来的影响估计得越准确，他所做出的投资决策就越合理。

风险对房地产投资决策的影响

四、风险对房地产投资决策的影响

风险和收益就像人和人的影子，形影不离。由于投资收益是对投资者所承担投资

风险的回报，因此正常情况下投资收益与投资风险是相匹配的。风险对房地产投资决策的影

响，重要体现在如下几个方面：

1.根据项目风险大小拟定相应的投资收益水平

由于投资者的投资决策重要取决于对未来投资收益的预期或盼望，所以不管投资

的风险是高还是低，只要同样的投资产生的盼望收益相同，那么无论选择何种投资方向或途

径都是合理的，只是对于不同的投资者，由于其对待风险的态度不同而采用不同的投资策

略。

举个简朴的例子，经济合用住房开发项目，有着稳定的市场需求甚至是政府回购,

政府在核定经济合用住房销售价格时，保证开发商3%的成本利润率，加之存在土地无偿划

拨、开发税费减半、可优先获得开发建设贷款、可提前预售等有利因素，开发商的权益投资

收益率可达成15%以上，并且这种投资的成功率几乎是100%,除通货膨胀因素外没有其

他风险。但假如是开发高档娱乐项目，由于其几乎受到所有风险因素的影响，其成功的也许

性（即风险率）也许只有50%,因此，该开发商要想与投资经济合用住房的开发商获得同样的

预期收益，他所规定的年投资收益率必须达成30%（30%X50%=15%）。对于开发商来说，

后面一种投资机会也许会得到30%的投资收益，但也有也许连10%也得不到，由于其投资

有较大的风险；而对于前者来说，他可以保证得到15%的投资收益，但其几乎放弃了得到

30%投资收益的也许性。

2.根据风险管理的能力选择投资方向

虽然风险客观存在，但与项目相关的个别风险，对于不同的开发商，其控制和管

理此类风险的能力是有很大差异的。风险水平高的房地产市场和房地产开发项目，对于管理

水平和专业化限度高的开发公司来说，其风险水平就没有那么高。

高档精装修住宅，其利润率远远高于普通住宅，但由于存在多潜在的风险，因此

只有少量有专业管理能力的开发商敢于涉足。不同类型房地产开发项目的特点也有很大差

异，万科专注于住宅特别是城郊结合部地区住宅的开发，并非万科不乐意去获取写字楼开发

的利益，只是在写字楼市场上万科不具有高于其竞争对手的能力。因此，房地产开发公司要

向专业化发展，房地产市场上儿乎不存在万能的开发商。

3.根据风险周期变化特点把握投资时机

风险特别是系统性的市场风险的变化是有规律的，这种规律就是房地产市场景气

循环或周期波动规律。根据不同市场区域、不同物业类型的市场风险状态及其发展变化规律,

就可以判断不同房地产子市场在周期波动中所处的阶段。又由于房地产开发是为了满足预期

未来的市场需求而非当前需求，这就为开发商适时选择进入和推出市场的时机提供了条件。

应当指出的是，运用房地产市场的周期规律进行反周期操作，即低潮时买土地、

潮时卖产品，是许多开发商希望达成的境界。然而，能真正做到反周期操作的开发商，还只

是少数。由于反周期操作是有条件的，它规定开发商在市场不景气时，仍然保持较强的开发

投资能力。

区位的含义

第二节房地产投资区位的选择

一、区位的含义

房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位'：这充足说明了在房地产投资中，

区位选择的特殊重