文化创意产业园项目可行性研究报告

文化创意产业园项目可行性研究报告目录第一章总论.....................................................1一、项目概况...................................................1二、可行性研究报告编制依据.....................................4第二章项目建设背景及必要性.....................................5一、项目建设背景...............................................5二、项目建设的必要性...........................................6三、项目进展...................................................7第三章项目市场分析.............................................8一、深圳市国民经济和社会发展情况...............................8二、深圳市文化产业发展现状....................................10三、深圳市文化产业园发展条件.................................12四、深圳市文化产业“十一五”发展目标...........................13五、深圳市文化产业园发展政策..................................14六、XX文化产业园物业的市场前景..........................14七、XX文化产业园物业租赁价格预测........................15第四章场址选择.................................................21一、项目用地位置...............................................21二、用地现状...................................................21三、场址条件...................................................21第五章项目改造方案............................................22一、项目规划方案...............................................22二、项目改造设计方案...........................................22三、项目实施规划...............................................29四、项目运营规划...............................................29第六章环境影响评价.............................................31一、编制依据...................................................31二、项目建设与运营对环境的要求.................................31三、环保措施...................................................31第七章节能.....................................................34一、编制依据...................................................34-1-二、项目耗能....................................................34三、节能措施....................................................34第八章劳动安全卫生..............................................36一、编制依据....................................................36二、安全与劳动防护..............................................36三、劳动卫生....................................................36四、卫生防疫....................................................36第九章消防......................................................38一、设计依据....................................................38二、建筑消防措施................................................38三、消防给水....................................................38四、灭火器配置..................................................39五、消防电源及其配电............................................39六、空气调节和防烟、排烟........................................40七、消防控制系统................................................41第十章项目建设进度、管理模式及项目组织........................44一、项目进度安排................................................44二、经营运作方式................................................44第十一章投资估算及资金筹措.....................................45一、投资估算....................................................45二、投资计划....................................................47三、资金筹措....................................................48第十二章财务分析...............................................49一、项目财务评价的有关问题说明..................................49二、财务评价基础数据与参数选取..................................49三、成本费用估算................................................52四、财务分析....................................................53五、财务分析初步结果............................................55第十三章社会文化效益...........................................57一、项目的社会效益..............................................57二、项目的财税效益..............................................58二、项目的文化效益..............................................58-2-第十四章项目风险预测与防范......................................59一、资金风险及防范..............................................59二、工期风险及防范..............................................59三、工程质量风险及防范..........................................60四、经营风险及防范..............................................61五、其他风险及防范..............................................62第十五章结论和建议.............................................64一、结论........................................................64二、建议........................................................64附图：XX文化产业园规划图附表：附表一项目实施进度横道图；附表二经营收入与税金估算表；附表三经营成本估算表；附表四项目损益表；附表五现金流量表（项目计算期）；-3-一、项目概况

第一章总论1、项目名称XX文化产业园项目（暂定名）2、项目地址项目地址：深圳市宝安区。本项目地址：南接谭罗村，西靠横朗村，北就三合村。3、项目法人单位企业名称：深圳实业（深圳）有限公司住所：深圳市宝安区龙华镇龙华村投资总额：500万美元注册资金：300万美元深圳实业（深圳）有限公司成立于2003年3月8日4、建设内容与规模将深圳实业（深圳）有限公司的工业园改造为XX文化产业园。改造范围包括：土地面积42,692平方米，办公楼1栋，标准工业厂房及仓库8栋，员工宿舍4栋，总建筑面积为72,559平方米。改造后的XX文化产业园将是一个集民俗文化产品交易中心于一体，提供创意设计、展示交易、会展、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运、检测、金融结算、人才交流，及进出口贸易、商务、生产和生活等配套服务于一体的大型综合商贸物流平台。主要展销推广的商品包括：民俗文化用品、工艺品、茶叶、茶具、茶文化艺术品、珠宝首饰、特色服饰、素食、民俗装修作品和举办茶艺比赛。建成后的深圳文化产业园是一个规模宏大、品种齐全、现代化程度极高的民俗文化产品的创意设计中心、展览交易中心、现代化商贸物流基地和制造业高端集成服务平台。15、开发建设模式和进度深圳实业（深圳）有限公司完成对XX文化产业园区的改造后，由深圳实业（深圳）有限公司对XX文化产业园的商用物业进行出租、营运管理及相关配套服务。根据文化产业企业的需求和项目建设的可行性分析，确定本项目采用一次性整体开发建设的方式。项目拟于2009年10月～2010年9月完成对原工业园区的改造。6．项目主要技术经济指标（见表1-1）表1-1项目主要技术经济指标表序号项目整个项目1规划用地面积(平方米)42,692平方米2规划建筑面积(平方米)72,559平方米其中：商业建筑面积(平方米)71,265平方米3项目总投资(万元)13,646.5万元其中：土地费用1,281.0万元建筑物工程费5,804.6万元建筑物改造工程费3,031.4万元工程建设其它费用195.9万元预备费用161.4万元建设期利息172.8万元前期运营费用3,000万元4建设期1年5资金筹措(万元)总投资13,646.5万元自有资金10,646.5万元银行贷款3000万元6财务评价年投资利润率9.82%年投资利税率13.09%2全投资所得税后财务指标财务内部收益率13.33%财务净现值（万元）5,856.91投资回收期（年）8.30贷款回期期（年）3.39二、可行性研究报告编制依据和原则1、编制依据（1）深圳市文化产业发展十一五规划（2006-2010）；（2）关于深圳市鼓励三旧改造建设文化产业园区（基地）若干措施（试行）的通知；（3）关于建设文化产业园区（基地）的实施意见；（4）深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见；（5）深圳宝安区及XX办道街办的发展规划；（6）深圳市建筑工程消耗量定额及费用定额；（7）深圳实业（深圳）有限公司编制的XX文化产业园规划图；（8）国家有关政策法规；（9）深圳实业（深圳）有限公司提供的相关资料。2、编制原则在编制本项目可行性分析报告时，主要遵循以下编制原则：（1）坚持实事求是，客观公正，严谨务实的原则，注重环境建设项目及建设方案的可靠性与经济合理性；（2）把握合法、合规性原则，确保编报项目及建设内容符合国家法规、规章和政府专门文件的要求，建设结果能够满足深圳市未来城市发展规划的要求；（3）兼顾必要、效益和平衡原则，达到建设方案和申报项目的资金投入与经济、社会、政治、环境等综合效益的平衡；（4）注重近期效益和远期目标相结合的原则，使项目适应深圳的城市发展、经3济建设和人民生活水平的提高。第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景当前，文化在社会经济发展中的战略地位越来越突出，文化产业的发展更是日新月异。许多国家和地区纷纷制定和调整文化发展战略，文化产业在全球范围内获得广泛重视。同时，文化产业发展的区域竞争日趋激烈，现代文化产业最终将成为增强综合竞争力的战略制高点和核心要素。发展文化产业已成为我国下一阶段国民经济和社会发展战略的重要组成部分，成为加强文化建设、构建社会主义和谐社会的重要内容。为促进文化产业的发展，国家制定了《国家"十一五"时期文化发展规划纲要》，深圳市制定了《中共深圳市委深圳市人民政府关于大力促进文化产业发展的决定》，《深圳市文化产业发展十一五规划（2006-2010）》。根据要求，深圳市要努力把文化产业培植成为深圳市第四大支柱产业，深圳市力争到2010年，将重点建成10个文化产业创意研发中心和公共服务平台，培育20个文化产品和服务知名品牌，扶植30个在国内具有行业影响力的龙头和重点企业，建成50个特色产业园区和基地，重点培养和引进100名文化产业领域的领军和高端人才。深圳文化产业年均增长率以较GDP年均增长率高2%以上的速度增长，城市居民人均文化娱乐消费支出占全部消费性支出的比重达到20%左右。产业结构进一步调整优化，文化产业科技进步贡献率进一步提高，文化产业核心层的比重进一步加大，文化服务业对文化产业的贡献率达到60%以上。文化产业成为重要支柱产业，深圳成为在国内居于领先地位、在国际具有一定知名度的文化产业中心城市。2007年3月30日，深圳市人民政府出台了《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》，2008年2月15日，深圳市人民政府又出台了《深圳市鼓励三旧改造建设文化产业园区（基地）若干措施（试行）》，鼓励工业区升级改造和“三旧”改造建设文化产业园区（基地）。“三旧”是指旧工业区、旧村、旧城区。目前政策措施指向以旧工业区改造建设为重点。文化产业园区（基地）是指：利用“三旧”改造集聚创意设计、动漫游戏、影视制作、音像制作、艺术创作、咨询策划、文化中介、传媒出版、现代印刷等项目和企业的文化产业园区（基地）；具有孵化器功能和文化企业集聚空间的文化产品研发中心、展示交易中心等；具有一定规模和师资，从事文化产业培训、人才培养、产业研究的教学培训基地；具有文化产品经营、展示、流通，或兼有旅游、娱乐功5能的文化产品专业市场（街）。深圳实业（深圳）有限公司为适应促进文化产业发展的需要，对深圳工业园区进行升级改造，同时利用公司董事长兼法定代表人黄明泰先生在文化界、媒体界、企业管理界及台商群体中具有的高知名度及文化产业项目营运的丰富经验，经深圳实业（深圳）有限公司董事会决定将深圳实业（深圳）有限公司的工业园改造成XX文化产业园。二、项目建设的必要性XX文化产业园的改造，符合深圳市文化产业发展十一五规划（2006-2010)的要求，项目的改造具有较大的综合效益，项目的建设是必要的。（一）本项目的建设是满足深圳市文化产业发展的需要根据《国家"十一五"时期文化发展规划纲要》、《中共深圳市委深圳市人民政府关于大力促进文化产业发展的决定》，深圳市要把文化产业培植成为深圳市第四大支柱产业，成为在国内居于领先地位、在国际具有一定知名度的文化产业中心城市。必须建设数量众多、规模宏大、各具特色的文化产业园，以满足文化企业创意设计、制作、产品展示交易、物流、商务服务等专业化、功能化的需要。深圳实业（深圳）有限公司作为具有建设文化产业园（基地）雄厚实力的企业，审时度势，将深圳工业区改造为XX文化产业园，首先是满足了深圳市文化产业发展的需要，为深圳市文化产为的发展提供必要基础设施条件，间接上，为促进深圳，乃至全国的经济发展作贡献，项目建设具有促进文化产业发展的经济效益。（二）本项目建设是深圳市“三旧”改造的需要依据《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》、《深圳市鼓励三旧改造建设文化产业园区（基地）若干措施（试行）》，深圳市鼓励工业区升级改造和“三旧”改造建设文化产业园区（基地）的政策规定。深圳实业（深圳）有限公司的深圳工业区，土地面积42,692平方米，现有办公楼1栋，标准工业厂房和仓库8栋，员工宿舍4栋，总建筑面积72,559平方米，工业区内大树参天、绿篱齐整，环境优美，是深圳著名的花园式厂区，各栋厂房内外经过精心装饰，且各栋厂房之间有架空走廊相联，整个形成一个既相互独立又相互联系的整体，这为旧厂区改造成为文化产业园提供了不可代替的优势。XX文化产业园项目建设，符合深圳市鼓励工业区升级改造和“三旧”改造建设文化产业园区（基地）的政策规定。（三）本项目建设是满足中国民俗文化产业发展的需要6本项目突出民俗文化产业的特色，不仅为民俗文化产品提供创意设计、制作、展示交易的平台，而且还能在很大程度上满足市民及海外人士对民俗文化方面的需求。（四）本项目的建设，社会效益和经济效益明显按照目前项目建设的初步思路，产业园区作为商业用途。在初步设定的经营方案和经营规模的前提下，XX文化产业园的经营完全可以实现自身的财务平衡，能保证产业园区的正常经营和偿还银行的长期贷款，项目商业化经营的微观经济效益比较明显。因此，从满足文化产业发展的需要，以及社会效益、宏观经济效益和项目经营的微观经济效益几个方面来看，建设XX文化产业园项目是必要的。三、项目进展自2008年12月初开始，根据公司董事会的决定，本公司进行XX文化产业园区的规划、项目立项申报、原有制造业项目的迁移等准备性工作。截止2009年8月底，XX文化产业园改造项目的各项准备工作完成，为本项目的顺利建设创造了良好的条件。7第三章项目市场分析一、深圳市国民经济和社会发展情况深圳市位于祖国的南疆，广东省南部，毗邻香港。陆域位置是东经113°46'～114°37'，北纬22°27'～22°52'。东临大亚湾与惠州市相连，西至珠江口伶仃洋与中山市、珠海市相望，南至深圳河与香港毗邻，北与东莞市、惠州市接壤。全市总面积2020平方公里。深圳经济特区是深圳市的一部分，位于东经113°52'～114°21'，北纬22°27'～22°39'。深圳经济特区东起大鹏湾背仔角，西至珠江口的安乐村，南临深圳河，北靠梧桐山、XX山山脉，面积为327.5平方公里，东西长49公里，南北宽平均7公里，呈狭长形。深圳市共设6个市辖行政区。其中，深圳经济特区内4个区，即福田区、罗湖区、南山区、盐田区；特区外2个区，即宝安区、龙岗区。6个区共辖51个街道、622个社区。2008年，在党中央、国务院和省委省政府的正确领导下，深圳市坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，认真贯彻落实国家各项宏观调控政策措施，积极应对国际国内经济环境变化的冲击和挑战，加大对各类企业扶持力度，有力促进了经济平稳发展，较好实现了年初确定的经济增长预期目标。初步核算，2008年全市生产总值7,806.54亿元，比上年增长12.1%，第一次产业增加值6.66亿元，下降13.4%；第二次产业增加值3,815.78亿元，增长11.9%；第三次产业增加值3,984.10亿元，增长12.5%。三次产业结构由上年的0.1：50.1：49.8发展为0.1：48.9：51.0，第三次产业所占比重提高了1.2个百分点。（一）工业平稳增长2008年全市规模以上（下同）工业企业实现增加值3,527.77亿元，比上年（下同）增长12.5%。从行业看，电子信息行业快速增长，高于全市平均水平。全年通信设备、计算机及其他电子设备制造业增加值1,607.14亿元，增长18.4%，比全市平均增速高5.9个百分点；从经济类型看，外商及港澳台投资企业生产增速明显回落，外商及港澳台投资企业增加值2,260.21亿元，增长8.7%，占工业增加值比重64.1%。（二）固定资产投资增幅上升全年全社会固定资产投资1,467.60亿元，增长9.1%，其中，基本建设投资827.83亿元，增长15.9%；房地产开发投资440.49亿元，下降4.5%;更新改造投资8155.84亿元，增长8.1%；其他投资43.45亿元，增长68.3%。全社会固定资产投资主要特点是：1.基建投资加快，成为全市固定资产投资重要支撑全年基本建设投资增速加快，基建投资增速4月份扭转了1季度的负增长，增长4.3%，下半年投资进度保持较快势头，全年基建投资增长15.9%，基建投资占全社会固定资产投资比重由上年的53.1%上升到56.4%，提高了3.3个百分点。2.工业投资所占比重下降从产业划分来看，第一次产业投资0.1亿元；第二次产业完成投资386.00亿元，增长3.9%；第三次产业完成投资1,081.50亿元，增长11.4%。第二次产业中工业完成投资386.00亿元，增长3.9%，占全社会固定资产投资比重由上年的27.6％下降到26.3％。（三）交通运输业保持增长全年全市货运量14,893.97万吨，增长8.9%，完成货物运输周转量745.85亿吨公里，下降6.1%；完成客运量和旅客周转量分别增长5.6%和增长16.6%。全年深圳港港口货物吞吐量21,125.47万吨，增长6.1%。其中，集装箱吞吐量2,141.65万标箱，增长1.5%，机场货邮吞吐量59.79万吨，下降2.9%，机场旅客吞吐量2,140.04万人次，增长3.8%。全年邮电业务量完成611.75亿元，增长19.1%。（四）消费市场增长较快，外贸出口放缓全年全市实现社会消费品零售总额2,251.82亿元，增长17.6%。其中，批发零售业零售额1,972.12亿元，增长16.7%；住宿餐饮业零售279.69亿元，增长24.0%。据海关统计，全年全市外贸进出口总额2,999.75亿美元，增长4.3%。其中进口总额1,202.31亿美元，增长1.0%；出口总额1,797.44亿美元，增长6.6%。全年实际吸收外商直接投资40.30亿美元，增长10.1%。（五）财政收入保持较快增长全年全市地方财政一般预算收入800.36亿元，增长21.6%；全市地方财政一般预算支出889.86亿元，增长22.2%。12月末，国内金融机构人民币存款余额为13,011.24亿元，比年初增长13.2%，其中，居民储蓄存款余额4,905.93亿元，比年初增长29.4%。国内金融机构人民币贷款余额为9,058.46亿元，按可比口径比年初增长14.3%。（六）市场消费物价涨势回落12月份居民消费价格比11月份下降0.5%，全年居民消费价格总水平上涨5.9%。92008年在深圳发展史上是极不平常的一年。这一年，世界经济金融形势复杂多变，不稳定不确定因素明显增多。次贷危机引发的金融危机愈演愈烈，特别是下半年以来，国际经济环境急转直下，波及范围不断扩大，并从金融领域扩散到实体经济领域。对国内经济影响日益显现，经济下行压力加大。深圳经济具有高度外向型特征，所经历的困难与影响不言而喻。面对来自国际国内严重困难和严峻挑战，市委、市政府与全市人民一道，全面贯彻落实科学发展观，发现问题早，形势判断准确，应对措施有力。市委市政府领导亲率各部门百人调查队伍深入企业调查研究，在服务企业、促进企业稳定发展方面，出台一系列促进产业发展的措施，从资金、土地、产销、税收、政策等多方面，及时解决企业面临的困难，努力克服国内外不利因素的影响，千方百计促进经济平稳快速增长。深圳在致力转型升级阶段，遭遇了外部需求放缓和发展成本上升的压力，其面临的环境将更为复杂和困难。世界经济增长放缓对深圳经济产生重要影响，进一步加大经济下行压力。2009年，深圳将认真贯彻落实中央、省各项扩大内需、促进经济增长政策措施，进一步推动自主创新，着力提高企业竞争力和活力，加快现代产业体系建设，努力促进深圳经济平稳健康发展。二、深圳市文化产业发展现状文化产业是为社会公众提供文化、娱乐产品和服务的活动，以及与这些活动相关联的活动的集合。经过多年发展，特别是开展文化体制改革综合性试点工作以来，深圳文化产业取得了长足进步，竞争力和整体实力进一步增强，对城市经济的贡献率进一步提高，逐渐形成一定的自身特色，在全国处于相对领先的位置。1．优势产业持续发展促使文化产业呈快速增长态势。2005年深圳文化产业实现增加值300.47亿元人民币，占全市GDP的6.1%，比2004年增长16.2%，比全市GDP增长率高出1.2个百分点。印刷、文化用品和设备的生产与销售、文化旅游等优势产业对全市文化产业贡献率持续保持领先地位。2．新兴文化产业门类显示出强劲的发展潜力和良好的发展前景。依托高新技术和设计人才聚集的优势，深圳的创意设计、动漫游戏、数字内容等新兴文化产业门类发展迅速。创意设计在全国乃至亚洲显示出领先优势，工业设计、平面设计人才集聚，在全国具有举足轻重的影响。全市经营动漫游戏类企业共337家，其中漫画经营企业81家、动画经营企业206家、游戏经营企业11家，另有复合经营类企业39家，从业人员约1万人。数字电视、数字音乐呈现良好的发展势头，产生了国内规模最大的数字移动电视、数字音乐、网络游戏研发、生产和服10务企业。3．多元化文化产业投资主体进一步形成。由于深圳市场经济发育较早，不少民营企业和个人积极投身文化经营，将文化产业作为主要投资方向，加上毗邻香港的地缘优势，港资投入比重较大，文化产业投资渠道日益多元化，呈现出国家、集体、股份制、民营、个体及中外合作、深港合资、外商独资等多种所有制形式并存的发展格局，为文化产业发展增添了活力。4．文化产业发展初步形成了市场化运作、高新科技运用、自主创新带动等三大优势。在政府的积极引导和推动下，深圳率先基本建立了社会主义市场经济体系和框架，文化企业进行市场化运作，增强了文化产业发展的后劲。高新技术产业连续多年快速增长，高新技术与文化产业的结合，为提高文化产品和服务的科技水平，发展创意设计、动漫游戏、数字内容等新兴文化产业，提供了有利条件。通过大力发展具有自主知识产权的核心技术，深圳逐渐孕育了自主创新的三大动力：创新环境条件的形成、创新企业的崛起和以技术能力增长为动力的结构升级，文化产业进一步形成与高新技术产业的关联优势。在充分认识成绩和优势的同时，必须看到，深圳文化产业发展还存在一些问题和薄弱环节。主要表现在：文化产业发展还存在一些体制性障碍，诸如条块分割、多头管理、职能不清、缺乏统一协调等问题；除了一些重点行业在全国形成比较优势外，深圳文化产业发展的总体水平与深圳、上海等地相比还有较大差距，总体规模偏小，对GDP的贡献不足；产业结构不尽合理，产业链不够完善，上游原创不足，中游生产环节集约化程度不高，下游营销能力不强；对外开放程度和国际竞争力相对落后，对外文化贸易水平不高，特别是文化产业的核心层比重较低，文化产业的核心竞争力受到制约。三、深圳市文化产业园发展条件1．国际国内的形势为文化产业发展提供了新的机遇。在世界范围内，文化产业发展迅猛，文化市场竞争日趋激烈，各国文化产业发展的不平衡加剧，差距正在拉大。在国内，深圳、上海等大中城市都充分认识到发展文化产业的重要性，纷纷确立发展战略，制订长远规划，出台扶持政策，呈现争先恐后、你追我赶的局面。党中央、国务院正式下发了《关于深化文化体制改革的若干意见》，对文化体制改革作出全面部署，强调要将改革逐步推开，进一步解放和发展文化生产力。《国家"十一五"时期文化发展规划纲要》将抓好文化产业体系建设11确定为"十一五"时期文化发展的六大重点之一，明确了未来五年要着力发展影视制作、出版、发行、印刷复制、广告、演艺、娱乐、文化会展、数字内容和动漫等九大重点产业门类。深圳是我国文化体制改革综合性试点地区，中央要求深圳在深化文化体制改革、发展文化产业、提供公共文化服务、推动中华文化走向世界等方面，继续探索创新，做出示范；要求深圳全力办好中国（深圳）国际文化产业博览交易会（以下简称"文博会"）。广东省要求深圳依托对外开放和体制创新示范区的优势，做大做强文化经济，在全省文化产业发展总格局中发挥龙头作用。国际国内形势的发展和中央、省的要求，既是压力也是动力。在宏观体制环境、政策环境不断完善的情况下，深圳也适时调整、制定相关的政策法规，文化产业发展出现了前所未有的黄金战略机遇期。2．城市发展战略的调整为文化产业发展打开了新的空间。根据科学发展观的要求，按照党的十六届五中、六中全会精神，面对四个"难以为继"、四个"严峻挑战"，深圳进一步确立和完善了新的发展思路，努力推动发展模式的根本性转变，实现从"速度深圳"向"和谐深圳、效益深圳"的历史性跨越，努力建设国际化城市和国家创新型城市。实施"文化立市"战略，促进文化事业全面繁荣和文化产业快速发展，并下决心把文化产业作为第四大支柱产业来扶持和培育。深圳城市发展的思路和战略的调整，将有力地推动深圳文化产业实现跨越式发展。3．较为完善的市场经济体制为文化产业的发展提供了体制和机制的支持。深圳作为改革开放的"窗口"和"试验田"，较早建立起市场经济体制框架，多种经济成份平等竞争、共同发展，市场体系和市场要素发育比较成熟，为文化产业的发展提供了宽松的体制环境和灵活的市场机制，有利于充分发挥市场在文化资源配置方面的基础性作用。4．高新技术的研发与制造优势为文化产业的发展提供了技术支撑。深圳高新技术特别是信息技术的研发与制造优势，为我市传统文化产业的改造与升级，发展以信息技术为手段、载体的创意设计、动漫游戏、数字内容等新兴文化产业提供了技术支撑。5．各类投资资本和创意人才的汇聚，为文化产业的发展不断增强新的活力。深圳作为区域性金融中心，已经形成了一定规模并相对成熟的资本市场，各类投资资本活跃。改革开放多年来形成的灵活的人才引进、培养和使用机制，产生了"洼地效应"，吸引各类创意人才来深创业发展。资金和人才条件形成了我市文化产业发展的比较优势。6．"文博会"的创办为文化产业发展打造了重要平台。12"文博会"肩负着拉动中国文化产业发展、推动中国文化产品和服务出口的使命。"文博会"使资金、项目、观念、信息、技术、人才汇聚深圳，为文化产业发展和"走出去"搭建了一个高起点、高规格的展示、交易和信息平台。7．勇于创新的观念为文化产业的发展营造了良好的人文氛围。深圳鼓励创新、宽容失败、脚踏实地、追求卓越的创新精神培育了创新型文化价值观，这是文化产业发展不可缺少的思想源泉和精神动力。8．毗邻香港的区位优势为文化产业的发展提供了开放的市场环境。香港市场经济发达，是世界公认的设计之都、时尚之都、会展之都。充分利用毗邻香港的区位优势，加强深港合作，引进香港的文化创意人才和资金，推动文化产品和服务走出去，是深圳具有的又一独特优势。四、深圳市文化产业“十一五”发展目标"十一五"期间，以把文化产业发展成为第四大支柱产业为目标，以"六个形成"为着力点，将深圳建设成为国内文化产业发展中心城市和先锋城市之一。1．博采中华文化精华，挖掘本土人文资源和自然资源，借鉴国内外先进经验，努力实现文化与市场的对接、文化与科技的结合、文化与财富的转换，形成体系完备、结构合理、人才集聚、消费活跃、特色鲜明、效益显著的文化产业发展新局面。2．发挥企业在文化产业发展中的主体作用，在创意设计、动漫游戏、数字内容、传媒出版、影视制作、高端印刷、文化旅游、文化会展等相关重点领域培育一批在国内外有广泛影响的优秀文化企业和文化品牌，不断增强竞争力，形成富有活力的文化生产和服务的微观运行机制。3、深化文化领域的投融资体制改革，通过政策引导，调动全社会力量积极投入文化产业领域，促进文化产业投资主体多元化，形成多种所有制共同发展的文化产业发展格局。4．充分发挥市场在文化资源配置中的基础性作用，进一步培育和规范文化市场，形成统一、开放、竞争、有序的现代文化市场体系。5．积极运用先进科技手段，确立原创性文化产品在市场的重要地位，形成技术先进、机制灵活、优势明显、与国际接轨的完善的文化产业创新体系。6．利用"文博会"平台和市场开放优势，大力促进文化产品和服务的出口，形成推动中华文化走向世界的文化开放格局。7．力争到2010年，重点建成10个文化产业创意研发中心和公共服务平台，培育20个文化产品和服务知名品牌，扶植30个在国内具有行业影响力的龙头和重点13企业，建成50个特色产业园区和基地，重点培养和引进100名文化产业领域的领军和高端人才。深圳文化产业年均增长率以较GDP年均增长率高2%以上的速度增长，城市居民人均文化娱乐消费支出占全部消费性支出的比重达到20%左右。产业结构进一步调整优化，文化产业科技进步贡献率进一步提高，文化产业核心层的比重进一步加大，文化服务业对文化产业的贡献率达到60%以上。文化产业成为重要支柱产业，深圳成为在国内居于领先地位、在国际具有一定知名度的文化产业中心城市。五、深圳市文化产业发展政策本项目属于深圳市“三旧”改造建设文化产业园项目，按照深圳市出台的《关于深圳市鼓励三旧改造建设文化产业园区（基地）若干措施（试行）的通知》、《深圳市文化产业园区和基地认定管理办法（试行）》、《深圳市文化产业发展十一五规划（2006-2010）》等相关文件的精神，本项目可享受一系列政策支持。1．土地政策（1）“三旧”改造项目比照高新科技项目用地，实行优先安排。（2）根据文化产业发展规划，鼓励有计划地开展“三旧”低效地和闲置土地的收购工作。旧工业区改造成文化产业园区（基地）的，保持土地性质不变。2．财税政策（1）“三旧”改造的文化产业园区（基地）免交公共消防设施配套费、供水设施增容费、城市房屋拆迁管理费；免收产业园区（基地）项目涉及的其他属于本市的行政事业性收费。文化产业园区（基地）周边配套设施改造项目原则上由各区予以配套解决。（2）鼓励文化产业园区（基地）对入驻企业提供优惠。每年由市文产办和物价局根据周遍商业用房租金价格发布文化产业园区（基地）租金指导定价。文化产业园区（基地）的水电按深圳市工业用电用水标准计算，不得高于周边工业用电用水标准。六、XX文化产业园物业的市场前景2009年，深圳政府大规模促进文化产业的发展，文化产业将会成为深圳的第四大支柱产业，这些使本项目存在着巨大的商机。另外，由于周边具有良好的公共交通设施，四通八达的道路系统和充足的停车位，人流的集中与疏散的便利使商业项目得到了基本的保障。综合考虑项目周边未来的发展规划，目前的商业设施建设和经营现状，预计本14项目建成后相对于周边的其他产业园具有较大的竞争优势和开发价值。但是，在目前激烈的市场竞争环境中要想生存和发展，就必须深入研究项目的商业定位和经营策略，获得相对于周边其他商业设施及产业园的比较优势。七、XX文化产业园物业租赁价格预测按照XX文化产业园的经营设想，商业物业未来以出租为主要的经营方式。XX文化产业园项目主要是要为中国民俗文化用品、工艺品、茶叶、茶具、茶文化艺术品、珠宝首饰、特色服饰、素食、民俗装修作品和举办茶艺比赛打造一个展销推广平台，从性质上说，更多的具有专业商业市场的意义，所以，我们将通过对深圳专业商业市场的了解和我们对几个专业商业市场的具体调查分析，来进行市场分析，进而测算市场的租金和服务收费可比价格。（一）专业商业市场介绍深圳市商业物业市场经过了多年的发展，已经形成了非常庞大的规模，各种层次和业态的商业物业满足了深圳市场诸多方面的需求。在特色商业市场方面，深圳一向注意层次和业态的商业物业满足了深圳市场诸多方面的需求。（二）同类物业经营情况调查分析深圳同类物业如深圳龙岗义乌小商品市场、深圳华南城纺织二期、深圳古玩城、深圳布吉油画村、深圳三联水晶玉石文化村等等，我们通过调查了解，重点对深圳龙岗义乌小商品市场、深圳华南城、深圳古玩城这几个项目的经营情况和租金以及服务收费等情况进行了调查分析。1、深圳龙岗义乌小商品市场深圳市义乌小商品批发城，位于深圳市龙岗区龙东义乌商业街（深汕省道旁），连接深惠、深汕、机荷、水官、惠盐高速及205国道和深圳地铁三号线，交通十分便利。深圳市义乌小商品批发城计划开发面积26万平方米，可容纳数千商家、近3万就业人员，是华南地区规模巨大、极具影响力的小商品集散市场。商城分三期开发，一期总投资2.6亿元人民，占地面积6万平方米、营业面积近10万平方米，分三层，共设标准商铺近3000个，主要经营日化用品、美容美发用品、日用小百货、塑料制品、花卉、渔具、饰品、工艺品、钟表、小电器、电子产品、小五金、金属材料、金属制品、通讯器材、保健器材、文体办公用品、针织用品、床上用品、童装及婴幼儿用品、玩具、皮具箱包、鞋、帽、布料、服装、滋补保健品等上十几万种各类小商品。同时公司还从事包括展览展示设计、策划、市场管理、投资开办市15场等业务。商城一期已于2007年12月17日正式开业，实行先进的、规范的经营管理并配备高标准的设施设备，实现批发市场商场化，经营及消费环境优越，同时将引进品牌专营区项目、星级酒店、商品配送中心、立体停车场等配套项目。市场第二期、第三期占地面积20万平方米，目前正在规划中。深圳龙岗义乌小商品市场经过两年的发展，目前市场发展良好，市场内人气较旺，市场招租率为85%以上，其中首层招租率为95%以上，二、三层招租率为80%以上。市场目前租金水平为：三年一期，首层租金88元/平方米/月-128元/平方米/月不等，目前只剩少量铺位；二、三层租金均价为78元/平方米/月，2009申请招租入住商户可享受免租半年，租金8折的优惠，经实际测算租金价格水平为，首层70元/平主米/月，其他层70元/平主米/月左右。市场收的服务费用主要是：8元/平方米/月的管理费和15元/平方米/月的中央空调用费，中央空调用费收取8个月,从4月-11月，平均服务费用水平为18元/平方米/月，其他费用还主要包括，电费根据电价代交代缴，转租更名费，和市场内电梯等显眼位置的广告位费。2、深圳华南城纺织二期深圳华南城是华南国际工业原料城的别称，位于深圳市龙岗区平湖物流基地园区，规划占地面积约150万平方米，总建筑面积约150万平方米，总建筑面积约220万平方米，总投资逾50亿元人民币。是集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的超大规模工业原料及成品展示交易中心，也是及采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代综合商贸城。华南城一期建筑面积约50万平方米，已于2004年12月6日全部投入运营。第二期建筑面积170万平方米,于2007年7月全面.动工建设。华南城纺织二期工程总建筑面积约33万平米，总展示位6640个，停车位2384个，电梯127部。楼层层高5.2-6.5米,采用“双首层”布局，主力铺位面积20-50平米,可自由组合间隔。以“打造成规模巨大、功能齐全、高效率、辐射广、成本低、业态新的国际纺织交易市场”为规划目标，建设一个服务于中外采购商、经营商户及配套行业的交易平台；构建一个集现货批发、订单批发、区域代理、连锁加盟、网上交易等多种交易模式于一体的国际纺织服装交易平台，同时也是集物流、电子商务、技术交流、人才交流、潮流发布、旅游等于一身的综合性产业服务基地。华南城国际纺织服装及面辅料交易中心二期以“全球时尚引擎、世界风尚舞台”的高起点市场定位而成为纺织服装专业市场中的佼佼者，自2008年7月开始招商以来，吸引了万余商家纷至沓来，受到广大投资者、经营商家的极力追捧。并已经成功引进北京服装学院、江西服装职业技术学院、广东纺织职业技术学院、新丝路等设计、16策划和培训等高附加值经济体进驻华南城，正兴织带、姚明织带、新记布行、花花公子、创兴牛仔、祥兴箱包、洁丽雅、贝利爽等众多业内知名企业都已签约入驻。华南城纺织二期市场自09年6月首批商家成功入驻之后，市场招商工作正火热进行，目前市场内人气正逐步变旺，目前市场招租率达50%以上，一层更高达70%，目前市场内租金水平为：三年一期，招租价一层为70-100元/平方米/月不等，其他层均价为70元/平方米/月，目前招租入住商户可享受首年免租的优惠政策，其他层经申请，最多可享受到位18个月的免租优惠，首付免租期后一半租金，因此因实际租金价格水平为，一层均价70元/平方米/月，其他层42元/平方米/月。市场收的服务费用主要是：15元/平方米/月的管理费，包括管理和中央空调使用等。其他费用还主要包括，电费根据电价代交代缴，转租更名费，和市场内电梯等显眼位置的广告位费。3、深圳古玩城深圳古玩城由深圳市凌阳实业发展有限公司于2002年投资近2亿元正式兴建，是民营资本自主投资兴建的全国最大的古玩艺术品市场，为深圳唯一经政府批准的文物监管物品专业文化市场。深圳古玩城位于深圳市罗湖区深南大道东起点与沿河路、新秀路的交汇处，距离火车站5分钟车程，距离机场30分钟车程。其占地面积45万平方米，商业建筑面积8万平方米，交通便利、环境优雅、设施齐全、停车方便，服务专业，地理位置独特，各项条件优越，为海内外客户投资置业的风水宝地。深圳古玩城为深圳乃至全国规模较大、专业水平较高、传统文化特色鲜明、民族文化内涵丰富的古玩、玉器、字画、茶叶的企业集团和文化产业示范基地。深圳古玩城经过几年的发展，目前市场发展良好，市场内人气较旺，市场招租率为90%以上。市场目前租金水平为：三年一期，首层租金95元/平方米/月-150元/平方米/月不等，其他层租金70元/平方米/月-120元/平方米/月不等目，前只剩少量铺位；2009申请招租入住商户可享受租金8折的优惠，经实际测算租金价格水平为，首层80元/平主米/月，其他层60元/平主米/月左右。市场收的服务费用主要是：10元/平方米/月的管理费和15元/平方米/月的中央空调用费，中央空调用费收取8个月从4月-11月，平均服务费用水平为20元/平方米/月，其他费用还主要包括，电费根据电价代交代缴，转租更名费，和市场内电梯等显眼位置的广告位费。（三）本项目租金价格预测我们采用市场比较法和调查测算出本项目租金价格水平。171、商铺租金。本项目位于XX办街道办XX路的核心地段，可以利用项目推广，提高项目自身的辐射范围和行业地位。通过采用市场比较法比，综合考虑个别因素，商铺测算租金价格如表3-1：表3-1租金市场比较法测算表物业名称内容

龙岗义乌小商品城一期位于深圳龙岗龙东义

案例名称深圳华南城二期位于深圳龙岗平湖华南大道一号，交通便

深圳古玩城中华传统文化产业园位于深圳市罗湖区深南大道东起点与沿河基经营时间、面本积、品类、知名因素修正个别因素修正修修基经营时间、面本积、品类、知名因素修正个别因素修正修修正首层均价因素通、配套案例况度招租首层均价报价其他层均价优惠条件实租首层均价价格其他层均价因素区域因素修正实租价格其他层均价

乌商业街，交通便利，利，附近有机荷高速、连接深汕、深惠、机平新北路、富安大道荷等高速，配套设施，等，配套设施齐全，公交停车站、仓库、有物流中心，国际会银行、餐饮齐全。展中心，全融服务中心、餐饮中心。该项目07年12月正二期09年7月正式开式开始运营，面积近始运营，经营面积3310万平方米，主要经万平方米，主营纺织营日化用品、小百货、服装及面辅料，为深工艺品等，知名度较圳市重点打造原材料广。城，知名度较大。88元/M2/月80元/M2/月78元/M2/月70元/M2/月首租商户免租6个二期12个月免租，可月，租金8折优惠申请18个月免租70元/M2/月60元/M2/月50元/M2/月42元/M2/月100/90100/88100/112100/11869元/M2/月58元/M2/月48元/M2/月40元/M2/月

路、新秀路的交汇处，距离火车站5分钟车程，距离机场30分钟车程，有完善的配套服务和公共服务设施。该项目2002年正式成立，商业建筑面积8万平方米，主营古玩杂件、民族工艺品等，是深圳目前最大的古玩市场，知名度较大。100元/M2/月75元/M2/月租金8折优惠80元/M2/月60元/M2/月100/106100/10870元/M2/月52元/M2/月标的物

区域因素个别因素

该项目位于深圳宝安区龙华村，交通便利，临XX路和芙蓉路，交通便利，附近配套设施齐全。该项目将于是10年正式开运营，面积近8万平主米，主营民族工艺品和佛教用品，将成为一个深圳特色文化市场。18首层预测实租价格65首层预测实租价格65元/M2/月其他层预测实租价格46元/M2/月业表3-2租金测算环境因素修正表地

项目名称因素地势

比较标的物XX文化产业园分数平坦6

龙岗义乌小商品城一期打分

比较案例深圳华南城二期打分66

深圳古玩城打分

6理位置交通因素配套服务

与商业中心距离周边物业人口密度公交站点交通线路与火车站距离交通管制物流配送金融服务生活服务公共服务

较近住宅较大较多较多50公里无方便有方便方便

10810888810888

107867689878

878676810877

12810101010610888备

分数合计

100

90

88

106注

与标的物业相比，好于则加分；相当则同分；差于则减分。19表3-3租金测算个别因素修正表项目名称因素

比较标的物XX文化产业园分数

龙岗义乌小商品城一期打分

比较案例深圳华南城二期打分

深圳古玩城打分地理位置

经营时间经营模式经营品类聚集度商场面积装修标准商场管理设备设施政策支持知名度广告支持

新开招商较全6万平方米高等精装专业公司齐全较多较小较多

10101010101010101010

12121211101210111210

12101212101212141212

1411101110111012118分数合计

100

112

118

108备注

与标的物业相比，好于则加分；相当则同分；差于则减分。2、其他项目租金。本项目主要租金为商铺租金，其他改造建筑物租金收入占项目收入比例较小，我们采用结合项目情况和附近物业租金水平合理估算。3、项目租金情况汇总，如表3-4。表3-4测算租金均价表类型测算租金均价（元/平方米·月）商铺首层65商铺2-4层46写字楼25酒店/娱乐2520宿舍仓库

1010一、项目用地位置

第四章场址选择改造的XX文化产业园座落于深圳市宝安区村。二、用地现状XX文化产业园目前由本项目投资单位深圳实业（深圳）有限公司所有，用途为工业。土地使用权及房屋所有权清淅。土地面积42,692平方米，地面附着物有办公楼1栋，标准工业厂房和仓库8栋，员工宿舍4栋，总建筑面积72,559平方米，工业区内大树参天、绿篱齐整，环境优美，原有的制造业生产线及机器设备、生产物资搬离后即可投入改造。三、场址条件1、市政设施条件XX文化产业园周边商场、学校、医院等基础设施齐全，原为深圳实业（深圳）有限公司的工业园区，水电通信设施配套。2、交通设施改造的XX文化产业园位于深圳市宝安区路旁，交通便捷。21第五章项目改造方案一、项目规划方案（一）项目规划图详见后附的深圳实业（深圳）有限公司制作的XX文化产业园规划图。（二）园区改造规划方案1、规划原则合理利用土地空间，增加土地开发利用率；充分利用现有厂房之间的联系，形成资源共享，方便使用，保障园区环境质量。2、规划方案本项目是在深圳实业（深圳）有限公司在原有办公楼、厂房、仓库、宿舍等基础上进行整体改造，原则上不会对原有建筑物进行拆除和扩建，只是在利用现有建筑物的特点来进行合理规划和改造。由于以前是办公、厂房、宿舍的设计，转变成商业用途后，会对其进行重新装修、消防和强弱电及园区道路、绿化及景观进行改造，使其更加符合商业用途。二、项目改造设计方案（一）设计依据1．《民用建筑设计通则》JGJ37—872．《建筑设计防火规范》GBJl6—873．《商店建筑设计规范》JGJ48—884．《饮食建筑设计规范》JGJ64—895．《城市道路和建筑无障碍设计规范》JGJ50—26．其它相关的建筑设计规范（二）项目概况1．项目用地按照项目用地土地证和XX文化产业园规划，XX文化产业园用地面积约42,692平方米。2．项目规模22按照XX文化产业园规划，XX文化产业园改建的总建筑面积为72,559平方米。各栋建筑物改造用途详见表5-1：表5-1项目改造建筑物用途汇总表改造用途面积（平方米）规划图中标号商铺32,496A-H栋、R栋写字楼4,452I栋酒店13,295P、T、U栋娱乐5,346V栋单间公寓4,900J、K栋仓库10,776O、S栋配套设施1,324L、M、N、Q栋3．主要改造技术指标，见表5-2：表5-2改造技术经济指标总改造的建筑面积72,559平方米其中：商业面积71265平方米附属用房面积1324平方米车库180个停车数量180辆（三）消防设计1、设计依据（1）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（1997修订版）（2）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98（3）《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-902、消防设施及措施（1）室外消火栓本设计在场区内设立环状给水管网，管径不小于DN100。在厂区内设立室外地上式消火栓，间距不大于120米，保护半径不大于150米，以提供消防水量保护整个场区。（2）室内消火栓依据GBJ16-87规定，室内消防用水量为10升/秒，二股水柱。室内消火栓采用DN65乙型，出水量5升/秒，消防箱采用铝合金制，暗装。消火栓布置应保证有两23只水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。客房内设自动喷淋灭火系统。（3）消防水池在场区内设消防水池并与厂区景点喷水池合建。配设BJ手抬式机动消防泵2台。（4）建筑内设灭火器，建筑灭火器采用3kg磷酸铵盐干粉灭火器（手提式），手提二氧化碳灭火器，卤化物灭火器和手动火灾报警按钮。（5）设立全场火灾集中报警系统，根据不同场合分别采用自动报警及手动报警，并建立消防监控制度。（6）依托龙华消防中队的快速灭火系统，与其建立直接呼叫系统。（四）建筑防水设计根据《建筑工程防水技术规范》，商业建筑防水等级为一级。（五）噪声控制园区建筑的噪声控制包括围护结构的隔声和空调系统的消声和隔振两部分。1．围护结构的隔声由于产业园区以办公、创作及产品展示为主，能满足商业建筑的噪声要求。2．空调系统的消声和减振在空调系统中必须配置足够消声量的消音器；消音器的净通道面积应不小于管道面积；消音器应安装在机房和使用房间之间，而不应安装在空调机房内。空调机组和水泵的设备应该进行专门的隔振处理，不能仅靠设备出厂时提供的简单隔振，理想的做法是将设备安装一个混凝土质量块上，然后再根据设备的重量、转速等参数配置弹簧或橡胶隔振器。（六）市政交通设施1．外部交通与场地联系本项目临布龙公路，设人货出入口。2．垂直交通地块设有疏散楼梯12部，每层总疏散宽度22米（不合防烟避难走道宽度），垂直货梯和自动扶梯12部。3．泵房设置水循环泵房：水系水循环泵房设在楼顶，总面积约200平方米。（七）设备专业设计方案1．空调系统24（1）商业大空间、展厅：考虑空调房间较大、人员较多，采用过渡季可送全新风的单风机定风量全空气空调系统。（2）商业小空间、办公室：考虑房间较多、人员密度不大，兼顾运行及出租的灵活性，采用风机盘管加新风系统。（3）餐厅：考虑运行及出租的灵活性，采用风机盘管加新风系统。（4）厨房采用全新风直流式空调系统。（5）楼梯间、空调机房、库房等设散热器值班采暖系统。2．通风系统（1）小空间、办公室等新风出新风空调器送入室内，排风经排风竖井由排风机排出室外。（2）厨房排风均设音油烟过滤装置，处理达标后由排风机排出室外。（3）制冷机房、泵房、变配电、库房等分别设独立的机械送排风系统，排风由排风机通过竖井排向室外，补风经新风机组送入。（4）卫生间、清洁间等设机械排风系统，排风机设于室外。（八）电气专业设计方案1．负荷等级本工程供电负荷等级为一级负荷，非消防用电设备及中央控制和监控系统等供电为一级负荷，生活水泵、客梯等电源为二级负荷，其他为三级负荷。2．供电电源本工程由市政电网引入10KV四路专用电源作为产业园区的主供电源。3．高压系统10KV中压侧采用四路专用线路供电，将四路电源分成东、西区两组，每组两路电源单母线分段运行，互为备用，当其中一路电源失电时，联络开关自动或手动投入，由另一中电源向全部一级负荷和部分二级负荷供电。4．低压系统变配电低压室变压器低压侧采用单母线分段运行，互为联络，母联设有自投方式，并具有机械与电气闭锁，防误操作。消防等重要负荷采用双路电源末端互投方式。低压电气设备的安全保护方式采用TN—S系统。5．变压器选用干式变压器，自带冷却风机，并配绕组热保护装置，其主要功能应包括：25温度传感断线报警，启停风机，超温报警/跳闸，三相绕组温度巡回检测及最大值显示等。进行负荷估算后，本工程用电量约为20000KVA。6．电容补偿在每台变压器低压侧装设一组低压干式电容器，控制方式采用负荷无功率变化自动循环投切，并设有过电压自动切除保护装置，实际运行功率因数不小于0.9。7．低压配电系统—、二级负荷及重要设备采用双路电源供电末端互投方式供电，其它负荷根据容量及使用特性采用放射式或树干式供电。8．智能化能源管理系统采用智能化能源管理系统对变配电系统进行监测。在变配电室设监控管理站，监测计量电压、电流、功率因数、功率、频率、开关状态等各种运行参数，电能统计、分析和预测。本系统纳入到产业园区建筑设备监控系统中。9．设备选型变压器采用环氧树脂浇注干式变压器；高压配电柜采用安全性好，可靠性高的金属铠装中置式高压开关柜；低压配电柜则采用应用广泛技术成熟的低压抽出式开关柜。柜内均考虑配装带智能接口的断路器，以满足建筑设备监控系统以及整个产业园区配电系统智能化的要求。10．线路敷设由于电缆的覆盖面广、用量大，体现绿色环保的设计思想，在电缆的选型采用低烟无卤的线缆。（九）弱电系统设计弱电系统设计遵循先进性、开放性、安全性、需求与服务的功能性等设计原则，执行国家现行规范，并参考国标标准，从适用和管理的目标出发，为用户提供通信网络、有线电视网络、计算机网络(含Internet/Intranet)、楼宇管理集成网络等通用平台。1．通信网络原则上充分利用公网建立建筑物的外部接入／出，通过数字数据网、分组交换网、ADSL等方式，使用户享受到上述数据网提供的数据通信服务。除支持话音交换功能外，还可提供对个人移动通信系统、ISDN接入、可视电话、BP电话路由等的支持。262．计算机网络利用产业园区的结构化布线系统构成内部高速局域网，实现与Internet互联，建立Internet办公自动化环境，方便的织成内部intranet，实现日常办公、电子商务交易、信息查询等多用途管理。3．综合布线系统（1）建立建筑物网络传输平台，它既使语音和数据通信设备、交换设备和信息管理系统彼此相连，又使这些设备与外部通信网络连接，网络可支持千兆以太网应用。（2）设计标准：当业卞无特殊要求时按国家规范执行。（3）物理通道采用光缆、同轴电缆和对绞线电缆，以适应各种设备的信号传输。4．建筑设备监控系统（1）本工程内设置建筑设备监控系统，对通风系统、给水排水系统、供配电系统、照明系统、交通(停车)管理系统等进行监控。（2）通风空调(HVAC)系统：包括空调系统、冷冻系统、送排风系统。（3）给水排水系统：包括生活热水、中水站、各类水池和水箱及各种水泵。（4）供配电系统：包括供配电系统、电力变压器、各种备用电源、照明系统。（5）照明系统：包括商业营业场所照明、停车场照明、景观照明和重要的场所照明。（6）计量功能：对场内的燃气、水、电、热力等用量进行计量。（7）交通管理系统：包括停车场综合管理系统、垂直升降电梯和自动扶梯系统。还应考虑残疾人的交通要求。（8）设置楼宇控制中心，使整个产业园区自控系统联网及统一管理。5．安全监控系统系统本工程中设置保安监控系统，在所有商业营业场所、各出入口、通道、楼梯问、车库，心轿箱内设置固定或云台式保安监控彩色摄像头。对整个地下空间（商业）内的营业状况、人流和车流状况、突发事件等进行监控并记录。出／入口管理设计：本工程在监控中心设门管理计算机，采用接触式或非接触式感应智能卡，中心统一电子制／发卡系统，对不同身份持卡人的卡进行功能及权限设定。在重点商业区域和金融用地等重要场所，设置防入侵报警和联动控制系统。巡更系统选用无线采集式，在控制中心设置系统主机一台。在各出入口与主要通道处设置巡更站。由保安人员按照规定时间与路线到达各个巡更站，向系统主机27发送巡更信息。6．有线电视网络本建筑内设有线电视网络中心，在场内商业场所、办公、管理等功能房间设置出线口，系统采用双向传输设计（大于860MHz）,包括城市有线电视网信号、卫星电视信号等，提供交互式服务。7．消防报警及联动控制系统（1）按国家消防规范要求进行设计，本工程设置火灾自动报警系统及消防联动控制系统、消防广播与疏散事故照明。接受火灾报警，发出火灾声、光信号，播放事故广播和安全疏散指令等；控制消防水泵、固定灭火装置、防火卷帘门和防火门、通风空调系统、各种风道阀门、防烟排烟设施；消防专用通讯及119专线电话；电梯控制；非消防电源的切除与应急照明的启动等。（2）消防控制室设在出口处，并可与奥运公园的总控制中心联通。8．背景音乐广播和紧急广播系统本工程中在商业场所、走道、各个出入口、楼电梯前室以及主要设备机房设置背景音乐广播，平时作为背景音乐和事务性业务广播使用，在发生紧急情况或火灾时出控制中心进行紧急广播，用于进行人员和车辆的疏散指挥。扬声器功率不小于3w；噪声较大的场所、地下车库采用5w号筒式扬声器。在火灾时，应急广播机在相关区域播放疏散广播。应急广播的擂放声压皱高于背景环境噪声15dB内设置扩声系统。9．紧急电话系统设置紧急报警电话，在发生紧急情况时与总控制中心联络。10．车辆引导系统和停车收费系统本工程地下车库内设置车辆引导系统，对本工程区域内的车辆交通进行引导，显示停车场空满状态、行车方向、车位引导等信息，并设置停车收费系统。11．无线通讯信号转发系统无线通讯信号转发采用全频段收发系统，主机设于管理室，室外天线设于地面层；室内各层设双向天线，梁下或吊顶下明装。12．信息显示系统设置商业信息显示系统，在各层设置商业信息显示屏或电子触摸屏，显示各种商业信息。三、项目实施规划28XX文化产业园项目得以实施的前提是本项目能够顺利通过市、区、街道办政府“三旧改造”文化产业园区的立项。本项目的战略构思已经成型，并且已进入了规划实施层面，项目的规划与建设期初步估算为12个月，时间是从2009年10月至2010年9月。本项目实施将主要从以下三个方面进行：1、原有产业转移。深圳实业（深圳）已经着手将原有玩具等制造业向与本公司相邻之关联企业大象工业区转移。项目的实施原则是：在保证原有制造业顺畅转移的前提下，同步开展工业园区的改造。2、园区改造。项目经政府成功立项后立即进行园区整体改造。3、项目运营推广。项目经政府立项后同步进行项目运营推广。本项目建设遵循“适时投入，快速产出”的原则，合理安排项目的建设周期，统一运筹，交叉作业，严格按计划实施，尽早发挥项目的经济效益。四、项目运营规划项目的战略构思是将XX文化产业园项目建设成为一个具有中国特色的民俗文化产品展销平台。具体来说就是通过对园区内现有建筑物的合理规划和改造，引进刺绣、篆刻、陶瓷、手工编织、传统乐器制作、书法、茶道、佛教用品等一些具有中国民俗特色的文化产品的制作者和商家，给他们提供一个集中的创作设计和产品展示交易的平台，并运用产业集中优势和集中宣传优势，吸引国内外中国民俗文化产品爱好者进园参观和选购。项目运营组织机构如下图：29产业园区经营管理委员会总经理办公室

人事部

招商部

运营部

物业管理部

财务部30一、编制依据

第六章环境影响评价（1）《中华人民共和国环境保护法》（2）《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（2005年12月3日）（3）国务院（98）第253号《建设项目环境保护管理条例》（4）国家计委、国务院环委（87）国环字第002号文《建设项目环境保护设计规定》（5）国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（86）国环字第003号文《关于颁发“建设项目环境保护管理办法”的通知》（6）大气环境执行GB3095-1996《大气环境质量标准》的二级标准。(7)废污水执行GB8978-1996《污水综合排放标准》的二级标准。(8)