1工程估价-概论详解

工程估价主讲人：李泽红Email:lizehong19880823@126.com电话公室：行政楼301工程估价第一章概论第一节工程估价概述一、工程估价的概念1.工程估价也称之为工程成本规划与控制、工程造价管理，是指工程估价人员受委托方的委托，综合应用估价知识、技术和工具，针对建设项目决策、设计、交易、施工和结算等阶段的工程成本所进行的预测、判断和确定，从而服务于委托方工程项目管理的总体目标。2.根据建设程序的阶段分类1、投资估算项目建议书和可行性研究报告阶段对建设项目投资所做的测算。2、设计概算初步设计、技术设计阶段对建设项目投资所做的测算。两阶段设计：初步设计、施工图设计三阶段设计：初步设计、技术设计和施工图设计3、施工图预算施工图设计阶段对建设项目投资所做的测算。4、合同价在工程招投标阶段，承包商与业主签订合同时形成的价格。5、结算价在合同实施阶段，承包商与业主结算工程价款时形成的价格。6、竣工决算价工程竣工验收后，实际的工程造价。将投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、竣工决算价统称为“工程造价”。

建设项目总投资

建设投资铺底流动资金建筑安装工程费用设备及工器具购置费用工程建设其他费用预备费建设期贷款利息直接费间接费利润税金设备购置费工器具及生活家具购置费土地使用费与项目建设有关费用与未来企业生产经营有关费用固定资产方向调节税设备原价设备运杂费基本预备费涨价预备费二、建设项目投资建设项目总投资：指进行某项工程建设花费的全部费用。生产性建设项目总投资包括建设投资和铺底流动资金；非生产性建设项目总投资只包括建设投资。建设投资，由建筑安装工程费、设备工器具购置费、工程建设其他费、预备费（基本预备费和涨价预备费）和建设期利息组成。其中，建筑安装工程费，由直接费、间接费、利润和税金组成。建设投资还可分为静态投资和动态投资两部分。其中：静态投资包括建筑安装工程费、设备工器具购置费、工程建设其他费、基本预备费。动态投资包括涨价预备费和建设期利息。工程造价指完成一个建设项目预期开支或实际开支的全部建设费用，即该工程项目从建设前期到竣工投产全过程所花费的费用总和。在这个意义上，工程造价和建设投资的概念是一致的。三、工程估价的特征1、单件性：产品的个体差别性决定每项工程都必须单独计算造价。2、多次性项目建议书和可行性研究阶段初步设计阶段技术设计阶段施工图设计阶段招投标阶段合同实施阶段竣工验收阶段投资估算概算造价修正概算造价预算造价合同价结算价实际造价可行性研究阶段由建设单位向国家申请拟建项目时编制估算指标目的确定建设项目的投资总额①投资估算依据类似工程的造价资料是判断项目可行性，进行项目决策的重要依据之一，是项目决策筹资和控制造价的重要依据。方法：根据建设规模结合估算指标进行估算。例1：某市拟建经济型地铁20KM，经调查，同类地铁估计每千米约需资金4.5亿，则估算本项目共需资金：20×4.5＝90（亿）例2：某市拟建日产6万吨就近取地下水自来水厂，估计日产万吨水需资金800万，则估算本项目共需资金：6×800＝4800（万）其准确性高于投资估算，但控制在投资估算的范围内。设计概算基本建设阶段初步设计编制依据设计单位编制单位初步设计图纸概算定额技术设计图纸概算指标结果预先计算从项目筹建到交付使用全过程的建设费用②设计概算③修正设计概算采用三阶段设计时，在技术设计阶段，随着对初步设计的深化，对建设规模、结构性质、设备类型和数量进行修改和变动，因此，对初步设计的概算作相应的修改和调整。基本建设阶段编制依据编制单位结果施工预算施工单位施工图纸、施工组织设计、施工定额、材料市场价格从开工到竣工全过程的建设费用－计划成本施工图设计图纸已完成工程开工前④施工图预算施工图预算施工图设计图纸已完成工程开工前施工图纸、预算定额、材料市场价格招标/投标单位从开工到竣工全过程的建设费用⑤合同价

指在工程招投标阶段，在签定总承包合同、设备材料采购合同时，由发包方和承包方共同协商一致作为双方结算基础的工程价格。它不等同于最终决算的实际工程造价。3、依据的复杂性：

不同依据之间互为基础和指导，互相影响。如：预算定额是概算定额编制的基础，概算定额又是估算指标编制的基础。反过来，估算指标又控制概算定额的水平，概算定额又控制预算定额的水平。4、组合性计算建设项目投资时，往往从局部到整体，需分别计算分部分项工程投资、单位工程投资、单项工程投资，最后汇总建设项目总投资。（一）建设项目指在一个总体设计或初步设计的范围内，由一个或若干个单项工程所组成的经济上实行统一核算，行政上有独立机构或组织形式，实行统一管理的基本建设单位。（二）单项工程指具有单独的设计文件，建成后能够独立发挥生产能力和使用效益的工程。（三）单位工程指具有单独的设计文件，独立的施工条件，但建成后不能够独立发挥生产能力和效益的工程。（四）分部工程是各单位工程的组成部分，它一般根据建筑物、构筑物的主要部位、工程的结构、工种内容、材料结构或施工程序等来划分。

如楼地面工程、天棚工程等。

分部工程费用直接构成单位工程造价。（五）分项工程

分部工程继续细分为分项工程。

分项工程是建设项目最基本的组成单元，也是工程预算中最基本的分项单元。

分项工程一般按照选用的施工方法、所用材料及结构构件规格等不同因素划分施工分项。

如楼地面装饰工程可以继续细分为水泥砂浆楼地面、现浇水磨石楼地面等分项工程。建筑物

建筑物，就是指人们通过技术手段，按照一定的科学规律，把各种物质组合起来，创造适合人们需要的一种生产或生活环境，一般指指供人居住、工作、学习、生产、经营、娱乐、储藏物品以及进行其他社会活动的工程建筑。

例如，工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑（亭、台、楼、阁）等。构筑物

构筑物就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物。

比如水塔、烟囱。构筑物二、建设项目划分把建设项目从大到小、从整体到局部的分解。项目划分建设程序工程建设建设项目单项工程单位工程分部工程分项工程在一个或几个场地，按一个设计意图，在一个总体设计或初步设计范围内，进行施工的各个项目总和又称为工程项目。指一个建设项目中，具有独立设计文件，竣工后可独立发挥生产能力或效益的工程是单项工程的组成部分。指具有独立设计文件，可以独立组织施工，但竣工后不能独立发挥生产能力或效益的工程。指在一个单位工程中，按照工程部位等进一步划分的工程。指在一个分部工程中，按照不同的施工方法、不同材料和规格对分部工程进一步划分的工程。学校办公楼教学楼土建、电气、采暖、给排水土石方、钢砼、砌筑等M5砂浆砌24墙建设项目指在一个总体设计或初步设计的范围内，由一个或若干个单项工程所组成的经济上实行统一核算、行政上有独立机构或组织形式，实行统一管理的基本建设单位。如一家工厂，一所学校建设等又称工程项目。一般是指在一个建设单位中，具有独立的设计文件、单独编制综合预算、竣工后可以独立发挥生产能力或效益的工程。它是建设项目的组成部分。一个建设项目可包括许多工程项目，如一座工厂中的各个主要车间、辅助车间、办公楼和住宅等若干个工程项目组成一个建设项目也可以只有一个工程项目，所有的电影院或剧场往往是由一个工程项目组成的。单项工程单位工程是单项工程的组成部分。它通常是指具有单独设计的施工图纸和单独编制的施工图预算，可以独立施工及独立作为计算成本对象，但建成后一般不能单独进行生产或投入使用的工程。如建筑工程中的一般土建工程、给排水、电气照明、弱电、暖通、煤气管道等工程可独立作为单位工程。单位工程一个单位工程，一般可以按投资构成划分为：建筑工程、安装工程等。它是单位工程的组成部分。一般是按单位工程的各个部位等不同划分而成的。一般土建工程可以划分为：土石方工程、打桩工程、脚手架工程、砖石工程、混凝土和钢筋棍凝土工程、钢筋混凝土及金属结构构件运输安装工程、木结构工程、楼地面工程、屋面工程、耐酸与防腐工程、装饰工程、构筑物工程和金属结构工程等分部工程。分部工程在现行预算定额中一般表达为“章”。分部工程一般是按照选用的施工方法、所使用的材料、结构构件规格的不同等因素划分的，用较为简单的施工过程就能完成，以适当的计量单位就可以计算工程量及其单价的建筑或设备安装工程的产品。分项工程是建设项目组成部分中最基本的构成要素。分项工程建设项目单项工程单位工程分部工程分项工程海洋大学新校区建设学生食堂教学主楼实验大楼安装工程土建工程室外绿化工程土石方工程钢筋混凝土工程砌筑工程现浇条形基础现浇框架柱现浇有梁班建设项目分解举例图示5、动态调整建设项目投资在整个建设期内都是不确定的，需随时进行动态跟踪、调整，直至竣工决算后才能正确确定建设项目投资。第二节工程估价的发展历史国际上时间工程特点行业计价特点中世纪房屋简单业主、工匠完工后算帐14C15C房屋公共建筑要求提高建筑师出现业主委托建筑师设计，建筑师与工匠议价估价师出现工匠为改善与建筑师议价不利局面，请人帮忙算帐19C初英国战后重建，大量工程同时上马竞争性招投标制出现估价师提供清单，承包商报价，确定中标承包商，依据清单结算——设计后估价19C末泰勒制定额管理制度出现20C初第一部工程量计算规则工程量测算标准化20C70后总成本论（全寿命周期成本）建造成本＋使用成本＋维修成本由事后算账发展到事前算帐从被动反映设计和施工发展到能动影响设计和施工从依附于施工者或建筑师发展成一个独立的专业清代清工部《工程做法则例》是一部算工算料的书建国后1）1950～1957，定额管理的建立阶段；2）1958～1966，定额管理的弱化阶段；3）1966～1976，定额发展的倒退阶段；4）1976年后，定额管理的恢复和发展阶段；5）20世纪90年代至今，估价管理的市场化和国际化变革我国第三节工程估价相关职业资格序号名称管理部门承办单位开始实施时间1注册监理工程师建设部中国建设监理协会1992.072房地产估价师建设部建设部注册中心1995.033注册资产评估师财政部中国资产评估协会1996.084注册造价工程师建设部中国建设工程造价协会1996.085注册咨询工程师（投资）发改委中国工程咨询中心2001.126一级（二级）建造师建设部建设部注册中心2003.017注册设备监理师质监检疫总局中国设备监理协会2003.106投资建设项目管理师（职业水平）发改委中国投资协会2005.02工程建设程序1、提出项目建议书2、进行可行性研究3、编制设计任务书4、编制设计文件5、工程招投标、签订施工合同6、进行施工准备7、全面施工、生产准备8、竣工验收、交付使用9、工程项目后评价项目划分建设程序工程建设工程建设程序项目建议书内容：

⑴项目提出的必要性和依据。⑵产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想。⑶资源情况、建设条件、协作关系和设备技术引进国别、厂商的初步分析。⑷投资估算、资金筹措及还贷方案设想。⑸项目进度安排。⑹经济效益和社会效益的初步估计。⑺环境影响的初步评价。1、提出项目建议书2、进行可行性研究3、编制设计任务书4、编制设计文件5、工程招投标、签订施工合同6、进行施工准备7、全面施工、生产准备8、竣工验收、交付使用9、工程项目后评价政府投资项目，应报有关部门审批。批准的项目建议书不是项目的最终决策。对于企业不使用政府资金投资建设的项目，政府不再进行投资决策性质的审批，项目实行核准制或登记备案制，企业不需要编制建议书而可直接编制可研。工程建设程序在建设项目投资决策前对有关建设方案、技术方案和生产经营方案进行的技术经济论证。可行性研究必须从系统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多个方面进行分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投资决策提供科学依据。可行性研究分投资机会研究、初步可行研究和详细可行性研究三个阶段。中国从1982年开始，已将可行性研究列为基本建设中的一项重要程序。1、提出项目建议书2、进行可行性研究3、编制设计任务书4、编制设计文件5、工程招投标、签订施工合同6、进行施工准备7、全面施工、生产准备8、竣工验收、交付使用9、工程项目后评价工程建设程序设计任务书是业主对工程项目设计提出的要求

设计任务书一般应包括以下几方面内容：

1）设计项目名称、建设地点。

2）批准设计项目的文号、协议书文号及其有关内容。

3）设计项目的用地情况，包括建设用地范围地形、场地内原有建筑物、构筑物、要求保留的树木及文物古迹的拆除和保留情况等。还应说明场地周围道路及建筑等环境情况。

1、提出项目建议书2、进行可行性研究3、编制设计任务书4、编制设计文件5、工程招投标、签订施工合同6、进行施工准备7、全面施工、生产准备8、竣工验收、交付使用9、工程项目后评价工程建设程序设计任务书一般应包括以下几方面内容：

4）工程所在地区的气象、地理条件、建设场地的工程地质条件。

5）水、电、气、燃料等能源供应情况，公共设施和交通运输条件。

6）用地、环保、卫生、消防、人防、抗震等要求和依据资料。

7）材料供应及施工条件情况。

8）工程设计的规模和项目组成。

9）项目的使用要求或生产工艺要求。

10）项目的设计标准及总投资。

11）建筑造型及建筑室内外装修方面要求。

1、提出项目建议书2、进行可行性研究3、编制设计任务书4、编制设计文件5、工程招投标、签订施工合同6、进行施工准备7、全面施工、生产准备8、竣工验收、交付使用9、工程项目后评价工程建设程序“两阶段设计”——国家规定一般工业项目与民用建设项目设计按初步设计和施工图设计两阶段进行。“三阶段设计”——对于复杂而又缺乏设计经验的项目，可按初步设计、技术设计和施工图设计三阶段进行。1、提出项目建议书2、进行可行性研究3、编制设计任务书4、编制设计文件5、工程招投标、签订施工合同6、进行施工准备7、全面施工、生产准备8、竣工验收、交付使用9、工程项目后评价工程建设程序招标投标开标评标定标签订合同1、提出项目建议书2、进行可行性研究3、编制设计任务书4、编制设计文件5、工程招投标、签订施工合同6、进行施工准备7、全面施工、生产准备8、竣工验收、交付使用9、工程项目后评价工程建设程序为了保证工程顺利开工和施工活动正常进行而必须事先做好的各项准备工作。包括：“三通一平”

“五通一平”搭设临时生产和生活设施1、提出项目建议书2、进行可行性研究3、编制设计任务书4、编制设计文件5、工程招投标、签订施工合同6、进行施工准备7、全面施工、生产准备8、竣工验收、交付使用9、工程项目后评价工程建设程序全面施工即按照计划、设计文件的规定，确定实施方案，将建设项目的设计，变成可供人们进行生产和生活活动的建筑物、构筑物等固定资产。在展开全面施工的同时，要做好各项生产准备工作，以便及时投产，并尽快达到生产能力。

1、提出项目建