房地产估价师（房地产估价理论与方法）模拟试卷73

房地产估价师(房地产估价理论与方法)模拟试卷73一、单选题(本题共35题，每题1.0分，共35分。)1、从经济上看，土地利用的一般顺序是：()。A、商业、办公、工业、居住B、商业、办公、居住、工业C、办公、商业、居住、工业D、商业、居住、办公、工业知识点解析：暂无解析2、间接比较修正的综合计算公式为：估价对象价格=()。知识点解析：暂无解析3、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和()耐用年限。A、等于C、小于知识点解析：暂无解析4、某建筑物的重置价格为150万元，经济寿命为40年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为20万元，平均寿命为4年，经过年数为2年；设备的重置价格为50万元，平均寿命为10年，经过年数为8年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为()万元。5、()是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。A、数学曲线拟合法按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。在实际运用中，移动平均法有简单6、在实际估价中，建筑物折旧可以分为几个方面，但并不包括()。C、物质折旧D、外部性折旧知识点解析：暂无解析7、企业()的，其财产需要作相应的分割，从而需要估价为财产分割提供参考依D、合资知识点解析：暂无解析A、由专业机构和专业人员完成B、实行有偿服务D、要承担法律责任知识点解析：专业估价与非专业估价的不同(五大不同点):由专业机构和专业人员完成；是一种专业意见：具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。9、按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为()年。知识点解析：住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。10、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建A、保持现状前提B、装修改造前提D、重新利用前提知识点解析：现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。对现有建筑物应进行装饰装修改造的条件是：预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用。转换用途的条件是：预计、转换用途所带来的房地产价值的增加额11、某建筑物建筑面积为4000m²,经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m²,有效经过年数为15年，残值率为5%,该建筑物现值为()万元。12、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m³,成新率为70%。房地产年净收益为140元/m²,土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%,则该房地产的价格为()元/m²。建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是()。年前首付30%,交房时支付20%,交房半年后支付30%,一年后支付剩余的10%,年利率6%,则房地产一次付清的价格为()万元。6%)1/3+35×10%×(1+6%)-1=3.71+10.81+7+10.1B、附加值知识点解析：如果是无期限的土地所有权，就无需计提折旧。C、有收益或有潜在收益的房地产知识点解析：收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这19、标准深度是道路对地价影响的转折点；由此接近道路的方向，地价逐渐升高；A、逐渐降低B、逐渐升高C、可视为基本不变知识点解析：暂无解析20、已知一年期国债利率为3.31%,贷款利率为5.43%,投资风险补偿利率为2.23%,管理负担补偿为1.32%,缺乏流动性补偿为1.42%,所得税抵扣为0.5%,知识点解析：31%+2.23%+1.32%+1.42%-0.5%=7.78%23、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万积率分别为5.5、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选化率10%,抵押贷款常数为8.5%,则该房地产的价格是()万元。力=2一0.6=1.4(万元),抵押贷款金额：1.4÷8.5%=16.47(万元),该房地产价格=自有资金额+抵押贷款金额=6+16.47=22.47(万元)。品房的建设期为36个月，该在建工程的正常建设期为24个月，,则后续建设期为设期为12个月。34、某宗房地产建成于2000年年底，此后收益年限为48年，2001年年底至2004年年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元，预计2005年年底至2007年年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元。该类房地产的报酬率为9%,则该宗房地产2004年年底的收益价格为()。A、1029.92万元B、1320.54万元C、1634.72万元D、1766.43万元知识点解析：暂无解析35、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6%,自有资本要求的年收益率为9%,该类房地产的资本化率为()。知识点解析：暂无解析知识点解析：暂无解析知识点解析：暂无解析知识点解析：暂无解析知识点解析：路线价法特别适用于房地产税收、市屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形。40、成本租金是指按照出租房屋的经营成本知识点解析：暂无解析知识点解析：最高最佳使用具体包括三个方面：①最佳用途；②最佳规模；③最知识点解析：暂无解析43、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要知识点解析：暂无解析知识点解析：暂无解析知识点解析：此题属于掌握的范畴。是在考查报酬率的求取方法。安全无风险的投资在现实中难以找到，对此可以选用同一时期的一年定期存款法定利率或一年期国债利率去代替无风险报酬率。解决此题的关键在于理解安全利率的含义。知识点解析：暂无解析知识点解析：暂无解析知识点解析：房地产开发项目分析的目的，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：(1)测算待开发知识点解析：暂无解析三、判断题(本题共15题，每题1.0分，共15分。)51、喽面地价比土地单价更能说明土地价格水平高低。()A、正确知识点解析：暂无解析52、城市房屋拆迁是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，房屋拆迁估价中不应当采用公开市场价值标准。()知识点解析：房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标53、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。()A、正确知识点解析：暂无解析54、即使在房地产市场比较发达的地区，比较法也并非完全有效。()A、正确B、错误知识点解析：暂无解析55、一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。()B、错误56、本着平等互利的原则，经原建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2003年11月4日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。()B、错误知识点解析：暂无解析57、计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。()A、正确B、错误知识点解析：暂无解析58、运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。()B、错误59、当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产B、错误知识点解析：暂无解析60、房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。()知识点解析：这是对房地产权益概念的考查，其中建造物区分所有权是个重要的概61、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。)知识点解析：暂无解析62、适合原理是用来判定最高最佳使用原则的经济学原理之一。()A、正确知识点解析：暂无解析63、城市中有一块空地，目前未作任何使用，实际收益为零，甚至为负数(因为要缴纳有关税费),但如此并不表示这块空地无价值。()A、正确知识点解析：暂无解析64、实际估价中面对的待开发房地产状况以及开发完成后的房地产状况，是单一的。()知识点解析：暂无解析65、假设开发法适用于房地产估价，不适用于房地产开发项目投资分析。()A、正确四、计算题(本题共2题，每题1.0分，共2分。)66、某人欲租借一店铺从事经营活动，每年需支付租金18万元，获取经营收入28万元，租期10年，利率为12%,则该经营活动的净现值为多少?标准答案：10年经营活动的净现值为565022.3元。按题意，A=(28-18)=10(万元),i=12%,n=10(年),则净现值P为：知识点解析：暂无解析67、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%,第二年人4