房地产估价第9章 房地产和市场评级

第九章 房地产和市场评级学习指导

通过本章学习要求重点掌握房地产和市场评级的概念和方法，了解新巴塞尔资本协议中对房地产和市场评级的相关规定，理解房地产和市场评级的意义。9.1 房地产和市场评级的概念、研究背景和意义9.1.2 研究背景

9.1.3 研究意义一方面，由于个别市场体系状况和实践的差异，国际化显著增加了房地产市场的复杂性，使比较更加困难；另一方面，跨国交易的增加产生了新的管理规定，如?国际会计准那么?和巴塞尔协议Ⅱ。这些准那么的正确执行需要依靠系统化的工具，借助评级进行房地产比较。9.2 房地产和市场评级相关理论

9.2.2 房地产和市场评级理论房地产和市场评级理论主要是来源于信用评级的相关理论。信用评级9.2.2 房地产和市场评级理论国际三大信用评级机构信用等级符号：图9.3 房地产和市场评级指标体系设计9.3.1 指标体系设计原那么全面性科学性一致性代表性可操作性9.3.2 指标体系的根本架构在房地产和市场评级指标体系中，从上至下的支配关系形成递阶层次，最上层的为目标层，最下层的为指标层，中间的层次为准那么层。房地产和市场评级最根本目标——获得长期稳定的经济效益 由多个分支目标合成指标层准则层目标层可进一步划分特性：可直接衡量各项目的效果通过因素属性值反映到此层9.3.3 房地产和市场评级体系分类9.4 房地产和市场评级影响因素9.4.2 区位因素区位因素描述了房地产在相关市场上的中期销售前景，因此应针对不同类型分别确定区位标准。可进一步划分为宏观区位和微观区位。微观区位适宜性交通设施区域配套设施环境质量9.4.3 实体特征9.4.4 收益能力9.4.5 居住类房地产评级指标体系影响居住类房地产评级的主要区位因素生活效劳设施和教育配套设施的完备程度。公共交通便捷程度。环境质量。9.4.5 居住类房地产评级指标体系影响居住房地产评级的主要实体因素朝向与楼层。设备设施。内部装修。在定义了房地产评级的根本影响因素之后，结合住宅的特点，可将居住类房地产指标体系进一步细分为32个指标。9.5 房地产和市场评级方法研究9.5.1 评级方法的选择本章在各指标权重确实定上采取德尔菲法〔DelphiModel〕。这种方法既保持了专家会议法、头脑风暴法的优点，又克服了这些方法易受专家之间心理干扰的弊端。本章在对评级因素的权重进行专家调查时，选取了房地产专业的学者、银行界人士、房地产估价师、政府官员等各类专家。9.5.2 房地产和市场评级模型的建立表9.6 案例分析9.6.1 工程概况工程名称：新城·国际公寓工程地址：北京市朝阳区朝外大街6号工程类型：高档住宅目标居住者：商务成功人士为主，30～45岁，家庭成员简单，受教育程度高，认同西方文化以及西方中产阶级生活方式，工作节奏快，收入高〔40万元/年以上〕，事业处于上升期，且有开展潜力。工程区位：地处北京市商务中心区，CBD的核心区，是北京最好的区位。9.6.1 工程状况

9.6.2 案例评级市场状况最终评级为3〔较好〕区位因素最终评级为2〔好〕实体特征最终评级为2〔好〕收益能力最终评级为2〔较好〕综合以上四个准那么层的评级本案例的房地产评级为3×30%＋2×30%＋2×25%＋2×15%=2〔好〕9.6.3 评级结论9.7 房地产和市场评级需要进一步研究的问题巴塞尔协议Ⅱ房地产和市场评级指标体系德尔菲法复习思考题什么是房地产和市场评级？房地产和市场评级的理论依据是什么？为什么需要进行房地产和市场评级？房地产和市场评级的指标体系设计的