福州群升国际AB地块营销推广方案

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福州“群升国际”AB地块营销推广方案

目录

一、导语............................................1

二、A、B地块项目概况............................................2

三、市场分析............................................3

1、福州整体市场概析............................................3

2、项目SWOT分析............................................6

四、推广策略............................................8

1、推广原则............................................8

2、推广策略............................................9

五、项目定位............................................13

1、整体形象定位............................................13

2、产品组合形象定位及业态定位............................................13

3、AB地块项目产品命名14

4、产品行销定位——推广口号15

5、目标客户定位16

六、价格策略19

1、基本思路19

2、整体定价原则19

3、目标销售价格20

4、付款方式及折扣策略22

5、商铺价格策略24

6、住宅价格策略24

七、具体推广目标26

八、推广程序及计划安排27

1、项目准备期27

2、“CBM”整体形象导入期27

3、集中销售蓄势期27

4、集中销售期28

5、销售深入期29

九、传播策略及媒体组合30

1、传播策略30

2、媒体组合30

3、广告制作方案及相关创意32

十、SP活动方案38

1、“找寻'福州之心活动38

2、“榕城之心”标志性雕塑全国征稿活动.............................................40

3、征集“817”进城见证人开工典礼活动41

4、“我爱榕城”学生墙绘大赛活动42

5、其他SP活动43

十一、推广费用分配预算44

1、分类投入预算比例44

2、各推广阶段投入比例46

十二、结束语47

一、导语

“群升国际”首次导入CBM——“都心国际复合街区”(CBM—CENTERBLOCKMALL)概念，目的把

项目的优势资源发挥到极致，使项目凌驾于福州众多的房产开发项目之上，脱颖而出，确立项目竞争中

的领袖地位。“CBM”作为现代国际都市中心城区一种成功开发改造模式，如果没有具体项目实质性内容

支撑，它就只是一个华而不实的“壳二

要使这个“壳”成为一种资源，成为一种营销利器，就必然要在营销推广中为这个“壳”注入实体

的内涵。AB地块作为“群升国际”的开篇之作必然承担着这种“注入”的任务，通过AB地块的推广把

“CBM”体现的具体产品的形色与精神传达给受众，强化“CBM”的概念，直击消费者内心最终衍化为对

“CBM”的需求，形成持续不断的购买力量。

二、AB地块项目概况

AB地块位于“群升国际”整个地块南端。实际征地面积及项目占地将近占到整体项目的1/3,实际征地

35000多平米，占地面积28000多平米。在“群升国际”整体地块中目前AB地块最为成熟。

A地块南面与中亭街相接，与世纪联华和苏宁电器卖场相对，与“君临天华”仅隔达道路一小块待拆迁小

区，直线距离只有数十米。东面与亚细亚商业广场（现为建材市场）毗邻，北为税务大楼和“嘉兴小区”等保

留建筑。B地块与A地块隔817路和学军路“十”字街正对面，东西南三面均为保留商住小区。

AB地块产品包括一、二楼商铺和高层楼宇住宅、高层中央小区住宅、小户型公寓、地下层车库。其中高

层住宅建筑积超过10万平米，商业面积近2万平米，其中一层街铺近1万平米。产品丰富，在结构已体现出

CBM的“复合”特性。

三、市场分析

作为整体“CBM”项目的有机组成部分特别是开篇“先锋”，AB地块面临市场情况带着更多的整体项目共

性，同时更多的挑战性。

(-)福州整体市场概析

1、房地产快速增长，处于第二周期的扩张生长期；

与国民经济发展相协调，福州房地产快速增长，楼市总体上没有过热。根据产业发展周期规律，福州房地

产正处于第二周期的扩张生长期，受目前快速发展的惯性作用，其快速发展的势头将保持三到五年，甚至更长

一段时间。

2、商品住宅在商品房中地位突出，供应类型多样化，价格保持平稳上扬。

福州市区住宅在商品房一直保持着稳中有升的结构比例。目前住宅在商品房交易中大致保持在面积

80-85%,交易金额70-75%的结构比例。住宅供应类型多样化倾向非常明显，住宅价格在商品房价格中保持着

上扬趋势，年平均涨幅3.1个百分点。

3、新区替代中心老城区成为商品房开发的热点区域

老城区鼓楼、台江不再是房地产开发的主要区域，晋安区和仓山区新区逐渐取代旧区成为福州市房地产开

发的重点区域，鼓山新区、金山新区、五四北新区三大新区成为开发的热点区域，开发量占了全市商品房开发

量的一半以上。

4、商业用房相对过剩问题明显，空置率较大；二层以上立体商业空间不高，沿街店面有再度攀高的趋势。

近5年来，福州商业用房平均竣工量为35万平米，而空置一年以上的占年竣工量的34.22虬大大超过国

家正常允许值的15%0商业空间空置多在二层以上，立体商业不发达。沿街铺面价格逐步攀高。商业用房真正

的问题所在还在于商业开发与规划管理经营的脱节。沃尔玛、家乐福等商业大鳄纷纷布点福州以及

SHOPPINGMALL的兴起，充分说明福州商业存在的巨大的潜力。

5、新型复合商业地产“SHOPPINGMALL”大行其道，商业规划以及招商管理附加值显现。

“红霞购物广场”、“君临天华”、“冠亚广场”等大打商业联盟管理牌，福州商铺投资热情持续点燃，销

售单价不断突破，显示出商业规划、招商管理巨大附加值。

6、非市区购房将近50%,成为购房主力，但炒作投资比例不高。

福州房产销售以本地人为主的格局逐渐被打破，人口户籍政策放宽等因素也放大了准市民的购房需求，

非市区以进入城区为目的购房者逐渐成为福州购房的主体。（购房者多为自用，相对而言炒作投资比例不

高。）

※福州房产市场相对沿海其他省会城市较为理性，泡沫成分少。作为市中心项目住宅部分由于整体放量

相对较少地段优势较为明显，主要问题还在于面积及户型控制上。由于中心城区的高地价也使住宅产生经

济效益较低，只能更多的向高空发展，而高层住宅必然要面临着目前“高层”的消费抗性。中心城区商业

价值最大化特别是立体商业的价值将很大程度上依靠产品规划定位及招商管理来体现。

“群升国际”都心国际复合街区（CBM）的产品定位，复合产品的“中心”资源优势。商业与住宅的

动静融合，弱化冲突、强化和谐与包容，体现现代城市中心区人本神，从而最终实现产品的复合价值。这

也正是项目针对市场环境所有打造的核心竞争力。

（二）项目SWOT分析

1、优势(STRENTH)

(1)城市中心区，核心辐射能力强；商脉传承，商业氛围浓厚，发展潜力大；

(2)中心生活配套完备，中学、小学、幼儿园、医院、超市、购物中心、娱乐设施.....繁华举步可达，

交通便捷，生活便利；

(3)整体项目作为中心城区最大规模项目，独一无二的“CENTERBLOCKMALL”的核心定位；2004

年福州形象工程重点项目，利于形成规模效应；

(4)整体项目“核心”区域特有跨街“景观连廊”使产品建筑设计本身具备地标建筑的特质。同时大大增

强空间商业的附加值。

2、劣势(WEEKNESS)

(1)所处台江商圈目前业态档次不高，周边广达路为建材市场以及批发市场弱化“CBM”的整体定位；

(2)周边保留商住小区品质较低，环境较为嘈杂，影响住宅品位；

(3)发商商业管理与招商经验缺乏，作为复合地产开发的整合能力较弱；

3、机会(OPPORTUNITY)

（1）、“中亭街”、台江步行街改造逐步完成，“滨江版块”豪宅区形成，使台江整体中心城区位优势增强；

（2）、“CENTERBLOCKMALL”作为中心城区复合规模地产代表未来发展趋势，利于形成整合竞争能

力；

（3）、周边县市进城人口增多，“城市中心”情结使他们对市中心城区情有独衷；

（4）、福州本地商铺投资意识增强，特别是对街铺投资信心极强；

（5）、福州城市中心住宅高层化成为一种趋势，对高层住宅逐步认同，心理壁垒逐渐打破；

4、威胁（THREAT）

（1）二环内2004“SHOPPINGMALL”，宝龙、君临天华、冠亚城市广场、万象大体量综合性物业入

市，竞争激烈；

（2）旧城改建力度加大，项目临近“茶亭街”已列入拆迁改造计划，如不能快速制胜将形成直接的竞争格

局；

（3）项目开发资占有量大，AB地块承担项目后期“输血”任务，作为先期项目资金压力大；

（4）项目附近中亭街二楼以上商业以及内街未售物业，给商铺特别是二层以上商铺销售造成压力；

(5)城郊大盘社区配套愈趋全面，相对中心城区较低的价格、自然景观等使城郊住宅吸引力增强；

(6)高层住宅在福州尚存在一定阻力，小户型租赁市场滞后，影响小户型投资者积极性。

四、推广策略

(-)推广原则

“群升国际”地块堪称2004福州地王，项目地块取得始即先声夺人，令人瞩目。本项目推广中必须充分

考量项目本身具备的潜质、群升集团自身资源整合能力，结合福州房地产市场现状，推广中以实现效益最大化

为中心，做到前瞻性、实操性并举。

1、引领市场原则

整体项目本身具备较大竞争优势，更应该充分认识到项目推广的抗性，在遵循市场规律前提下主导引领市

场，确立项目竞争的领导地位，实现项目效益最大化。

2、量力而行原则

本项目土地价值就达7亿元人民币，整体投入近20亿元，集团公司的资金压力巨大，因此AB项目资金

快速回笼“补血”显得尤其重要，推广时必须优先考虑考虑销售的进度和资金的回量。

3、品牌拓展原则

作为异地企业群升房产挥师意义深远，无论从行业的跨度还是地域的跨度对群升品牌而言都应该是一次提

升和跨越。AB地块推广必须以前瞻性的眼光，产品推广逐步让度到品牌推广，着力于群升大品牌和群升房产

品牌的推广。

（二）推广策略

1、全局整合策略

一切为了推广！推广绝不仅仅是“做广告”。整合产品、传媒、渠道、品牌、销售人员、消费者等方

面力量，使每一个细节都如“孔雀开屏”般展示最打动人心的一面。

2、高屋建甑策略

一个城市能确立“CBM”定位的地方不多，本项目整体所处之区位、规模以及影响力足以提升到福

州整体城市升位的高度。因此本项目推广必须继续延续“先声夺人”之势，推广中在注重每一个细节整

合的同时，作到从大处着眼，AB地块作为项目先期推广部分更应强化项目之与生俱来之“大”气魄，

高屋建甑，纲举目张，确立项目“舍我其谁”的气势。

3、“USP”策略

“USP”即为项目区另屿其他项目独特的销售主张。独特的销售主张犹如“POWER”（按纽），好的

“USP”，犹如“POWER”一样轻轻一点就足以凸现项目无限光彩。找到或塑造本项目“人无我有”的

独特利益点，面对竞争采用差异化推广策略，就可以使项目在众多的项目中成为亮点，在推广中做到“事

半功倍”。

“CBM”就是本项目的USP!

（1）C——CENTER,中心地段

城市中心定位可以把消费目光聚焦在城市中心版块，以“心”的优势打动人心；

（2）B、M——BLOCK+MALL

BLOCK（街区）+MALL（大型购物中心）功能的复合，对于城市中心区项目而言，本项目也是是绝

无仅有的；

⑶复合不是简单累加，而是现代国际品质中心城区整合，使本项目区隔福州众多的“SHOPPINGMALL”,

以凌驾于众多的项目之上。

CBM的核心就是——中心（区位）+复合（功能）+国际（品质）

4、异地联动策略

本项目开发商和策划代理商均来自浙江发达地区，浙江房地产投资意识强，和福州距离也近，项目在

AB地块推广阶段即可以有意识利用地缘优势，在适当阶段主导引入浙江投资者、多地联动策略刺激福

州市场。形成联动效应。

5、事件营销策略

福州房产新盘众多，多采用硬性媒体广告宣传的形式，消费者每天面对大幅版面的广告往往无所适从。

本项目考虑在不同阶段制造新闻，有控制的吸引受众眼球，形成口碑效应。可以尝试在福州项目推广中

建立一种全新的事件营销推广模式。

6、会员制销售策略

建立“置业会员俱乐部”，深度挖掘客户，是一个品牌开发商必然要做的工作。本项目在AB地块阶段及

介入成立置业俱乐部，有利于潜在客户的锁定，利于后续项目的拓展及品牌的树立，同时更有利于产品文化理

念的小众化传播。

五、项目定位

（-）整体形象定位：

1、时尚都心活力街区

CBM——福州中心城市之冠（为福州加冕）

2、AB地块：群升国际——“CBM"（CENTER+BLOCK+MALL）都心国际复合街区开篇之作。

（-）产品组合形象定位及业态定位：

1、住宅——都市精英府邸，都市中心主义者的高尚家园

2、商铺——中心财富磁场

（1）A地块商铺业态定位一一时尚品牌街区（服饰、鞋帽、珠宝、化妆品、美容等各类时尚品牌）

（2）B地块商铺业态定位——婚庆主题商业街区（婚纱摄影、婚庆礼仪、化装美容、喜铺、珠宝、钟

表、糖果烟酒、鲜花……）

3、小户型公寓——精英特区

◎项目整体可以以“3大国际主题+5大复合业态+3大街区格局+9大合成单元”概括产品组合

国际商业、国际人居、国际复合；

SHOPPINGMALL(主题百货、生活超市、休闲娱乐中心、餐饮中心)、中心居住区、时尚品牌街、

酒店式公寓；

AB地块为一街区，CDEFGHI为二街区，J地块为三街区；

10个地块为9块有机联系的合成单元。

(在产品方案最终确定后加以调整，注如具体商业联盟团队等实质性内容。)

(三)AB地块项目产品命名

1、住宅：

(1)A地块住宅：群升•前城

(2)B地块住宅：群升•锦都

整体取“‘前'程似‘锦之意。

2、商铺：

(1)A地块：一品街

(2)B地块：喜之廊

3、小户型公寓：英(IN)特区

(四)产品行销定位——推广口号

1、主题推广口号：

CBM——时尚都心活力街区

中心的心中的

2、推广口号

CBM,为福州加冕！

传承817千载繁华打造CBM国际街区

CBM-----坐拥中心，赢定天下

3、住宅

(1)都市精英府邸——“心”生活

感受城市脉动，尽享时代奢华

一分钟切换繁华与宁静！

4^商铺：

时尚品牌街区——全“心”商铺时尚金矿

婚庆主题商业街区——让爱做主，甜蜜生财

5、小户型公寓：商务人士之理想居所，奔忙过后的休闲吧，创业之帆起航的码头，小憩的心灵驿站……

（五）目标客户定位：

项目中心区目标客户群包罗万象，我们很难从行业阶层来定位，更多是一种心理的认同，从精神层

面对客户加以区分，目标客户的圈定使项目的推广更有针对性，避免无的放矢；

1、住宅目标客户：

都市中心主义者——追求城市中心的便利，随时享受城市繁华生活

A、城市精英人群：他们是白领或小企业主、商务人士、公务员，他们有较高的文化素质、有良好

的事业基础，他们习惯市区的生活和市中心工作的便利，留恋市中心的繁华。年龄30-45岁，收

入高，追求高品质生活，希望即时感受未来城市的脉动。

B、“老台江”人：部分原拆迁户，他们的生活和事业或者亲情使他们故土难离开。他们不愿意被

挤压到城市“边缘”，他们是原住民中收入较高的一群，在生活品质提高的前提下能够接受“回

归”增加的成本。

C、准“新福州”人：周边发达县市富裕人群，他们是已经积累了一定的财富，他们是他们原先所

在区域人们眼中“成功人士”，但他们渴望大城市中心生活，希望能够在福州有一个更大平台和

发展空间。

2、商铺目标客户

(1)一楼街铺

a)福州及周边县市中等投资者

自营经营户：生意稳定有成，资金较为雄厚，看好台江商业氛围，对本项目整体规划信心强。

投资收租族：资金较为雄厚，投资商铺意识强，看好项目租金回报的成长空间。

b）海外华侨投资者：作为固定资产长线投资，获取租金收益。

C）浙江等地投资者：普遍投机心理较强，比较看中商铺升值空间，希望价格上涨之后转手获利。心

理预期较高，在升值未达到心理预期之前希望获得较高的租金回报。

（2）二楼以上商铺

福州以及异地中小投资者：看好中心城区商铺，年收入较高，生活比较稳定，暂时没有其他投入。

对于存款收益不满，具备较强的商铺投资意识，但资金实力相对较弱。投资主导能力弱，更容易

跟风。

3、小户型公寓目标客户：

经常往来榕城异地商人、追求独立自主城市新人、青春创业一族、中小投资客……

六、价格策略

（一）、基本思路

定价以市场为依据，结合项目本身的定位、营销策略及开发商的期望值等进行统筹分析、综合考虑。如何

缓解开发资金压力；如何抵御激励的市场竞争压力形成优势竞争力？我们的定价必须结合当前市场形势又具有

一定前瞻性。具体价格制定将针对产品制定详细具体的价格方案。

（_）整体定价原则

1、局部价格高企，以突出项目之“CBM”高品质定位，注重拉开价格差，促进二楼以上立体商业和内

街去化；

2、作为CBM先期项目，整体价位低开高走，充分预留后期项目上涨空间，给予购买者信心；

3、以品质提升价值，抬升单位面积价格；合理控制总价，降低投资资金准入门槛；

4、比照周边竞争项目特别是“君临天华”定价，防止客源流失；

（三）、目标销售价格

产品销售均价（元/平米）

商一层30000

铺

二层11000

住宅3700

小户型公寓4500（带装修）

以此目标销售价格为计算标准，AB地块可销售额将近（可售物业面积按未定案之设计方案数据）77000万

元。因方案未最后确定，以下计算表格仅为估计。

编号A地块B地块总计

土地面积（平方米）1686211166

总建筑面积（平方米）7779948450

一层商铺销售额（万元）194468230

可售面积（平方米）60773292

单位售价（元）3200025000

二层商铺销售额（万元）72921431

可售面积（平方米）60771431

单位售价（元）1200010000

住宅销售额（万元）2428916179

可售面积（平方米）6564543727

单位售价（元）37003700

总销售额（万元）510272588076907

（四）付款方式及折扣策略

1、付款方式

预约预订金——正式发售前预约排号一楼沿街商铺10万/间，住宅及二楼商铺2万/间（套）；

正式发售后不选购不计利息退回；

价格确定后预订，按定价的10%交付预订金，预订金原则上不予退回。预售证取得后签

定正式合同冲抵首付款。

一次性付款——合同签定，缴付合同购房款的95%,房屋交付使用时，缴付剩余5%；

银行按揭贷款——根据银行规定合同签定商铺至少缴付合同购房款的50%,住宅至少缴付购房款30%（具

体视银行的允许贷款比例），两周内办理按揭贷款手续；

分期付款——分为四期，合同签定缴付合同购房款的30%,主体工程建至第三层缴付合同购房款的40%,

主体工程结顶缴付合同购房款的25%,交付使用缴付剩余的5%；

2、折扣策略

（1）折扣原则：

•严格控制折扣让利，保持价格的严肃性；

•避免大打折扣，给人以价格水分的观念；

・尽量减少关系折扣并做好关系折扣的私密性；

（2）促销折扣（为促进销售而在特定阶段公开性的价格让利）

•一次性付款：享受9.7折（展销会可以9.6折）；

•银行按揭付款：享受9.8折（展销会可以9.7折）；

•分期付款：平时无折扣，展销会享受9.9折；

当销售形势看好或准现房（现房）销售时可以减少折扣

（3）关系折扣（因公关或内部认购或大宗购买而采用的非公开性的个别或小范围的价格让利）

・营销经理折扣：促销折扣基础上9.9折以内；

・总经理折扣：促销折扣基础上9.7折以内；

•董事长折扣：促销折扣基础上9.5折以内；

（4）特别促销折扣（为促销而采取的特殊价格让利）

（5）折扣控制

・促销折扣、变相促销折扣由营销部根据销售需要制订或调整，经总经理审批后执行；

・关系折扣需以书面的形式注明折扣理由呈报上一级领导批示同意；

•关系折扣应封闭式运作，注意保密；

（五）商铺价格策略

1、保留优质商铺拉高销售单价，与实际放量销售铺面形成较大价差；

2、二楼以上通过统一经营管理，委托租赁，一定年限统一回报的形式，商铺定价考虑运营成本因素；

（六）住宅价格策略

1、通过销售控制先期拿出价格相对较低单元，力求清空；力争每次推出均可在数字上感觉价格由低到高

呈上升趋势；

2^少量比例高品质高定价单元，突出本项目高定位品质；

3、以低起价、适中均价，突出项目性价比优势；起价在3000元/平方左右。

4、针对福州高层住宅销售存在一定的抗性，控制层差价格以减少高层销售阻力；

以9层-10层为层均价标准，相同单元以下每层减50元/平米，以上相同单元每层加50/平米；

5、由于住宅为高层，离闽江较近，故定价应考虑高层景观因素。景观差价可拉开到150元/平米以上;

使本项目住宅拉近“北滨江板块”豪宅的联系。

七、具体推广目标

AB地块整体物业推广作好销售控制，分阶段推出，争取每次放量完成销售额80%以上，形成持续不断的

推广高潮。项目以预计2005年8月份取得预售证运作，（可考虑于8月17日正式开盘）6月份开始提前进行

预约销售。AB地块产品先期分两阶段六批次推出，每批次推广时间为15天为一周期，正式开盘时基本去化

80%以上。后续在（第三批）争取二期蓄势中深入销售逐渐清空，到2005年底完成总销售额7亿元。

推广阶段及时间推出产品销售面积（约）可销售额（约）销售目标

第一批（6月初）A地块外街店铺3000平米12000万元9600万

第二批（6月中）A地块步行街及二楼商铺9000平米16000万元12800万

第一阶段第三批（7月初）A地块1、2号楼点式住宅、小户型公寓30000平方11000万元8000万

第四批（7月中）A地块3号楼板式住宅400()0平方15000万元12000万

第二阶段第五批（8月初）B地块商铺（婚庆主题商业街区）6000平米1000()万8000万

第六批（8月中）B地块住宅43000平米165000万13000万

第三阶段（9-12月）AB地块项目的深入销售，为二期销售积累客户16000万元10000万

八、推广程序及计划安排

1、项目准备期（1月-2月）

作好项目推广的各项准备工作：项目定位、标识、案名的初步方案、工地包装及现场售楼处设置方

案确定，项目总体策划包装、营销推广方案确定，售楼处搭建装修，围墙包装，模型等销售道具的制作，

销售人员招聘、培训。

2、“CBM”整体形象导入期（2月-3月）

“CENTERBLOCKMALL”作为一个全新的概念有一个认知的过程，因此在产品尚处在方案调整

期，这一阶段集中导入“CBM”概念，通过SP活动配合媒体宣传吸引公众对项目的关注，强化“CBM”

“中心+复合+国际”的特性！

3、集中销售蓄势期（4月-5月）

（1）在集中销售之前通过项目现场、媒体宣传、SP活动多种形式使公众对产品增加形象的了解。通过多

种渠道客户蓄积潜在客户，通过潜在客户反馈进行相关市场测试。

（2）举行开工奠基仪式。前期的概念导入与热烈的工地气氛激发起人们对CBM的向往。

（3）参加福州4月份春季房展，以形象展示为主，积累客户，为项目集中销售蓄势。

（4）通过三角洲组织“商骄会”房产投资俱乐部成员传播产品信息，也可适量单元组织优惠内部认购、预

定。

4、集中销售期（6月-10月）

项目进展渐入佳境，工地现场气氛热烈，价格体系及销售控制体系确立，公开销售之条件已经基本

成熟。重点应快速广泛全面的宣传积累消费者关注度，最短时间内打出高知名度。由于预售证尚未取得,

项目可先期预约，根据福州房地产销售市场监管情况收取10%预订金。

项目销售针对AB地块产品情况做好集中销售的控制，避免无目的的集中放量，形成销售阻塞。每

次放量争取大部分去化，尤其是首批推出项目，必须是一跑走红。在二批推出之前一期项目如有未售也

在福州封盘处理，以营造旺销气氛，鼓舞士气，未售铺面可以考虑通过异地销售形式来配合销售。

集中销售期AB地块项目将集中3个月内分两个阶段6批推出系列产品，以半个月为一周期，形成

持续旺销的“冲击波”，使项目推广高潮迭起。8月通过集中开盘形成抢购气氛。

第一波：A地块外街店铺（6月初）

第二波：A地块步行街及二楼商铺（6月中旬）

口

第三波：A地块1、2号楼点式住宅、小户型公寓（7月初0

口

第四波：A地块3号楼板式住宅（7月中旬）

0

第五波：B地块商铺（婚庆主题商业街区）（8月初）

笫六波：B地块住宅（8月中旬）

5、销售深入期（10月-12月）

根据存量产品具体情况有针对性推出促销活动，作好先期客户服务工作，深度挖掘客户，争取观望

客户群。进一步强化CBM街区文化理念，延续二期销售推广，为二期蓄势积累客户。

九、传播策略及媒体组合

（-）传播策略

（1）组合传播，地面、空中相结合，在不同的阶段选择相应的媒体，打“组合拳”。

（2）软硬结合，通过活动加强广告的吸引力，配合活动软文宣传及主题广告使活动影响面扩大。

（3）根据不同推广阶段，传播主题根据需要针对目标传播对象调整。

（-）媒体组合

推广阶段广告主题媒体组合

楼书宣现场

报纸电视电台户外网络杂志展会

传品包装

项目准备期时尚都心，活力街区◎◎

1、寻找“榕城之心”

2、CBM-时尚都心活力街区

CBM形象导入期◎◎◎◎◎◎◎

3、CBM,为福州加冕

4、中心的，心中的

心动“中心”心动“CBM”

集中销售蓄势期◎©©©©©◎◎◎

传承817千载繁华，打造CBM国际街区

817全“心”旺铺CBM时尚金矿◎◎◎◎◎

坐拥中心赢定天下◎©◎◎◎

都市精英府邸◎◎◎◎◎

——感受城市脉动，尽享时代奢华◎◎◎◎◎

让爱做主，甜蜜生财◎◎◎◎◎

集中销售期

都市“心”生活◎©

◎◎◎◎◎

------分钟切换繁华与宁静

销售深入期◎◎◎◎◎

（三）广告制作方案及相关创意

1、现场围墙制作

项目整体开发时间长，围墙体量大。围墙制作充分考虑制作成本与宣传效果的平衡值，整体采取喷绘

与墙绘相结合的方式制作。

（1）喷绘与墙绘具体分布

A、A地块朝达道路、817路制作喷绘看板外打灯替代围墙，A地块位置突出，精良的制作利于体现

项目CBM的高尚定位，较大规模的喷绘也体现出项目的气势；

B、文化宫C、D、E、F朝817路“十”字路处项目中段，以路牌广告形式制作外打灯喷绘看板。本

地段外打灯广告在夜间就是本项目的“亮丽工程”，广告牌形式利于喷绘看板的维护。

C、J地块朝立交桥、茶亭街方向设立大型广告喷绘外打灯主题户外看板。

D、其余位置以围墙墙绘的形式进行包装制作。

（2）围墙制作尺寸标准

A、喷绘部分A地块高为4米左右，下空20厘米左右；“十”字路口为围墙上方50CM起高4米-6米

看板，单幅宽在20米以上，具体依照现场尺寸确定；

B、围墙高度为320CM,墙柱360CM,建议造型以“LOGO”象形构图方案制作。考虑墙绘整体效果,

墙柱宽80CM,柱距在12米-15米左右。

（3）墙绘及喷绘内容（具体见平面设计表现）：

LOGO、主题广告语——时尚都心活力街区

中心的心中的/传承817千载繁华打造CBM国际街区

都市“心”生活/一分钟切换繁华与宁静

坐拥都心旺铺赢定天下财富

2、户外看板

（1）户外广告形式：交通干道大型路牌高炮、主要路线公交车体、站台广告牌

（2）表现主题：着重于品牌的告知和形象宣传（考虑传播的持续性）

群升国际一CBM,为福州加冕

时尚都心活力街区

福州中心“817”路192亩大型国际复合街区

3大国际主题5大复合业态7大街区格局9大组合单元

3、报纸广告主题创意思路

报纸传递信息量大，在充分吸引的受众的前提下可比较详细对项目加以具体传达；

CBM形象导入期

（1）福州中心在哪里？（悬念广告，配合有奖征询活动）

（2）CBM（都心国际复合街区），为福州加冕！

（3）软文系列：榕城时尚都心国际活力街区

传承817千载繁华打造CBM国际街区

集中销售预热期

（1）都心国际复合街区----心动，“心”生活

福州中心街区综合大型购物中心+“城市客厅”福州首座跨街景观连廊+大型生活超市+时尚品

牌旗舰街+主题婚庆广场+美乐酒吧街+中央生活区……

（2）都心国际复合街区——心动，中心财富

（3）都心国际复合街区----心动，新动力

集中销售期

针对推出产品特性以及目标客户有针对性宣传。

都市精英府邸，都市“心”生活

一分钟切换繁华与宁静

中心街铺时尚金矿

让爱做主甜蜜生财

4、电视广告

（1）1分钟/30秒电视宣传片，制作整体形象片光盘（可包含电子楼书部分）

解说文案表现：紧扣CBM三大特性——国际的！中心的！复合的！

（2）相关活动专题报道、主题促销：开工、开盘、展会SP活动综合报道

5、网络

网络越来越显示出强大的传播能力，本项目国际化定位，针对的“都市中心主义者”许多人对网络并不

陌生。尽管相对而言网络传播的大多数受众尚不具备购买力，但在国际形象塑造以及现代沟通