产业园综合项目综合项目工程综合项目PPP综合项目实施专项方案

某产业园项目工程项目PPP项目实施方案

*******管委会二0一六年X月目

录第一章

项目概况............................................-3-一、基础情况..................................................

-3-二、经济技术指标............................................-6-三、项目企业情况...........................................-10-第二章

风险分配基础框架...........................

-13-一、风险分配标准......................................

-13-二、风险分担方案..............................................

-13-三、风险应对方法............................................

-15-第三章

项目运作模式...........................................

-16-一、项目运作方法................................................

-16-二、项目边界条件....................................................

-16-第四章

交易结构................................................

-18-一、投融资结构....................................................

-18-二、采报机制及保障............................................

-18-三、退出机制............................................................

-22-四、相关配套安排...................................................

-22-第五章

协议体系..................................................

-23-一、协议结构..........................................................

-23-二、权利义务............................................................

-24-三、政府支持......................................................

-25-第六章

监管架构....................................................

-26-一、授权关系.................................................

-26-二、监管方法和政府介入........................................

-26-第七章

采购方法选择.......................................

-29-一、招标方法...........................................................

-29-二、招标组织形式...........................................

-29-三、招标内容和范围.......................................

-29-四、招标时间安排..................................................

-29-五、投标人资格条件...............................................

-30-六、评标措施和关键标准....................................

-30-第八章

财务测算......................................................

-33-一、内部收益率...................................................

-33-

第一章

项目概况一、基础情况（一）项目概况项目名称：*******（一期、二期）建设工程（以下简称“本项目”）项目类型：新建项目所处阶段：已完成项目可行性研究批复开工和计划完成时间：6月正式开工建设，估计到12月完成项目。地点：**省**市**区

（二）公共产品和服务本项目是**市**区采购社会投资人在园区内提供投融资、建设、运行一体化服务，形成公共产品和服务包含：（1）土地征迁服务。项目征迁面积504.704公顷，其中，集体土地366.6458公顷（水田107.1331公顷、水浇地1.6935公顷、旱地159.0873公顷、园地44.2474公顷、林地18.7444公顷、其它农用地35.313公顷）；国有土地138.0582公顷（城镇村及工矿用地106.2929公顷、交通用地22.7359公顷、水域及水利设施用地9.0294公顷）；未利用地0.4271公顷（河流水面）。征迁范围内共包含6个小区拆迁安置，拆迁民房总建筑面积869195平方米，采取实物安置方法。（2）土地平整服务。片区场平工程包含用地面积504.704公倾，依据计划方案道路计划标高和现实状况标高，估算土方内部平衡后，仍需借方879.69万立方米。（3）市政配套设施建设及运行服务。项目道路用地面积509594平方米，道路总长度约19903m，进行投融资、建设和运行维护，形成符合设计标准市政道路设施。（4）公共设施建设及运行服务。①小区服务中心4处，总用地面积为18300平方米，建筑面积为27060平方米。②综合文化活动中心1处，总用地面积为4300平方米，建筑面积为5160平方米。③公交首末站3处公交首末站。④中学2所，分别为初中和高中，总用地面积约为68800平方米，建筑面积约55040平方米。⑤小学3所，总用地面积约为65300平方米，建筑面积约52180平方米。⑦幼稚园7所，总用地面积约26858平方米，建筑面积约27246.4平方米。⑦垃圾转运站（搜集站）4座，每座服务半径1.0～1.5公里，总用地面积4500平方米，建筑面积约3000平方米。⑧公共卫生间：14处⑨景观绿化工程公园绿地面积193000平方米，片区内防护绿地面积1348400平方米，广场用地4300平方米。

上述①-⑨进行投融资、建设并达成可用性标准。（5）安置房建设。片区内拆迁民房总建筑面积约869195平方米，采取实物安置方法。其中实物安置于片区内设置10块安置用地，总用地面积为660735平方米，总安置建筑面积1086058.36平方米。形成符合设计标准和满足《工程施工质量验收规范》合格标准安置房。

（三）项目采取PPP模式必需性和可行性

采取PPP模式优势：（1）有利于缓解财政支出压力、缓解政府融资平台债务风险。财预〔〕351号文件“经过PPP模式转化为企业债务，不纳入政府债务”。（2）有利于加紧政府职能转变；国办发〔〕42号文件“PPP模式有利于加紧转变政府职能，实现政企分开、政事分开”、财金〔〕76号文件“推广PPP模式是加紧转变政府职能、提升国家治理能力一次体制机制变革”。（3）有利于推进公共资源配置市场化；财金〔〕76号文件“PPP模式有利于整合社会资源，盘活社会存量资本”。（4）项目投融资、建设和运行可一次性招标和实施，不仅可加紧项目建设、提升产品供给效率，也有利以后运行和管理；招标投标法实施条例第九条“已经过招标方法选定特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或提供可不进行招标”。采取PPP模式政策支持：（1）《基础设施和公用事业特许经营管理措施》明确将能源、交通运输、水利、环境保护、市政工程等五大吸纳资金规模巨大和投资收益含金量高行业，开辟为特许经营领域，并提出最长30年运行期限，明确国家激励包含政策性、开发性金融机构参与。（2）2月13日财政部、住建部《相关市政公用领域开展政府和社会资本合作项目推介工作通知》（财建[]29号）中明确“道路桥梁可实施建设施工、养护管理一体化经营方法”。（3）国家发改委《相关开展政府和社会资本合作指导意见》（发改投资[]2714号）明确“PPP模式关键适适用于政府负有提供责任又适宜市场化运作公共服务、基础设施类项目”，且操作模式选择上包含了非经营性项目。（4）《**省人民政府相关推广政府和社会资本合作（PPP）试点指导意见》（*政〔〕47号）中明确提出“激励县级以上人民政府将交通、能源、市政、水利、信息、环境保护、保障性安居工程、**和养老服务等基础设施和公用事业项目，以特许经营方法实施PPP试点”指导精神。（5）建设部《相关加紧市政公用行业市场化进程意见》（城建[]272号），明确提出了“激励社会资本、外国资本采取独资、合资、合作等多个形式，参与市政公用设施建设，形成多元化投资结构”。本项目采取PPP模式既能符合响应国家相关政策要求，又符合项目实际情况。本项目已经过物有所值评价和财政承受能力论证。

（四）项目运作目标和意义**市政府计划借助****占全国80%市场份额资源优势及未来大**产业发展优势，以“**、低碳、绿色、高科技”大**产业为发展理念，打造一个集总部经济、高端**、特色**、**旅游、****、**管理、**交易、会展经济、**地产等为一体现代****产业集群。园区定位有特色****区、**总部**研发区、**产业区、综合商务区及宜居综合配套服务区。经过项目运作，强化产业集聚效应，有利于资源整合和结构优化，提升**产业竞争力。二、经济技术指标

（一）项目区位*******一期、二期用地在**市**区**镇，计划用地关键包含**镇**村和**村、**村、**村四个行政村。四至范围：东至**大道、西至**大道、南至**大道、北至**线。图1－1项目区位图

（二）占地面积计划用地详见土地利用计划表土地利用计划表序号用地代码用地分类用地面积占计划建设用地百分比（%）（公顷）1R居住用地101.9620.50%其中R2二类居住用地82.79BR混适用地（居住70%）11.3R22服务设施用地4.22BR2商住混适用地（居住部分）3.652A公共管理和公共服务设施用地82.9516.67%其中A1行政办公用地0.45A22文化活动设施0.43A33中小学用地13.4A51**用地68.673B商业服务业设施用地89.2117.93%其中B11零售商业用地15.01B12批发市场用地8.18B14旅馆用地4.34B29其它商务用地55.28BR混适用地（商业30%）4.84BR2商住混适用地（商业部分）1.564M工业用地6.681.34%其中M1一类工业用地6.685S道路和交通设施用地58.911.84%其中S1城市道路用地55.51S41公共交通场站用地0.74S42社会停车场用地2.656U公用设施用地3.20.64%其中U12供电用地0.87U21排水用地0.22U22环卫用地2.117G绿地和广场用地154.5731.07%其中G1公园绿地19.3G2防护绿地134.84G3广场用地0.437H11

城市建设用地497.47100.00%8E非建设用地7.23其中E1水域7.239累计504.7

（三）建设内容（1）土地平整。片区场平工程包含用地面积504.704公倾，依据计划方案道路计划标高和现实状况标高，估算土方内部平衡后，仍需借方879.69万立方米。（2）市政配套设施。项目道路用地面积509594平方米，道路总长度约19903m。（3）公共设施建设。包含片区内配套小区服务中心、综合文化活动中心、公交站、中小学、幼稚园、垃圾转运站、公共卫生间及景观绿化工程。（4）安置房建设。片区内拆迁民房总建筑面积约869195平方米，采取实物安置方法。其中实物安置于片区内设置10块安置用地，总用地面积为660735平方米，总安置建筑面积1086058.36平方米。

（四）投资规模本项目建设投资476671.55万元，其中土地征迁76528.28万元，土地平整30858.25万元，市政配套设施29075.93万元，公共配套设施61927.07万元，安置区278282.02万元。由中标社会投资人为本项目提供融资、建设、运行一体化服务，并需在项目开工前提供5亿元土地征迁费用。（五）关键产出说明（1）项目建设标准：工程质量标准为合格。工程质量按**省建设工程相关要求实施，由对应质量监督部门按建设程序对项目工程质量和进度进行监督。（2）项目运行维护标准：对项目设施进行管理和养护工作内容及质量标准应符合**省及**市相关道路养护管理质量要求、保洁长久有效管理考评措施、城市园林绿化养护管理质量要求、城市绿化管理措施等适使用方法律要求。（六）资金起源本项目资金起源自有资本金和债务资金，自有资本金由政府出资人代表和社会投资人按股比出资，债务资金由项目企业进行融资取得。三、项目企业情况

（一）总投资及资本组成项目建设投资约48亿，其中项目自有资本金9.6亿（20%，政府方0.48亿，社会投资人9.12亿），债务资金约38.4亿（80%）。

（二）股权结构（1）项目企业注册资金（首期应不少于8000万元）、注册住所（**市**区）、组织形式（有限责任企业），股东注册资本金注入时间及管理按国家相关法律法规要求办理。（2）项目企业股东结构、出资百分比、出资形式由中标投资人和政府出资人代表**市**区**实业（以下简称“**实业”）共同组建项目企业，出资百分比为95%:5%（若属联合体中标，则联合体应根据联合协议约定分别缴纳出资，联合体组员累计持股百分比为95%），出资形式均为货币，双方以各自认缴注册资本为限对项目企业负担有限责任，分享相关权益。（3）成立时间：中标投资人应在和*******管委会签署《PPP投资合作协议》之日起四十日内根据《企业法》等中国适使用方法律和招标文件要求成立项目企业，并在项目所在地工商部门进行注册登记取得法人资格，登记管理机关向项目企业签发营业执照日期即为项目企业成立之日。（4）项目企业经营范围：项目企业负责《PPP投资合作协议》项下投资、融资、建设及运行维护（含建筑工程、道路工程、桥涵工程、管线工程、照明工程、绿化工程及其它隶属工程）业务。（5）股权转让：在《PPP投资合作协议》签署后5年内社会投资人不得转让其在项目企业股权（引进基金模式融资，另行协商并经政府方同意），在《PPP投资合作协议》签署后5年后，经区政府同意，社会投资人能够转让其在项目企业中全部或部分股权，但受让方应满足推行本协议要求融资能力、财务信用、技术能力、运行经验等基础条件，并已经经以书面形式明示，在其成为项目企业股东后，督促并确保项目企业继续负担本协议项下义务。（三）融资结构及融资成本本项目由项目企业（或社会资本方）进行融资，经过银行贷款、基金、保险等多个形式进行融资，确保本项目最优融资结构和最低融资成本。1.3.1建设投资及资本组成项目建设投资约48亿，其中项目自有资本金9.6亿（20%，政府方0.48亿，社会投资人9.12亿），债务资金约38.4亿（80%）。1.3.2资产负债项目总投资80%关键由项目企业股东经过银行贷款处理，项目企业负担贷款偿还责任。1.3.3股权结构项目企业由政府方实际出资方和社会资本公共组建，股权百分比为0.5:9.5。1.3.4融资结构及关键融资成本本项目由项目企业进行融资，经过多个形式进行融资，确保本项目最优融资结构和最低融资成本。1.3.5项目企业股东融资风险担保要求（1）本项目项目企业政府方出资人代表最少须有一方为区直属国有企业。（2）本项目由**市**区**实业为项目提供支付,以确保项目投资方股权收益实现，担保方财务情况需得到潜在投资人认可。（3）项目企业股东须承诺在投资建设满后并按约定对投资人股权进行回购。承诺回购单位财务情况需得到潜在投资人认可。（4）负担支付义务本级财政部门须出具将本项目政府购置服务款项纳入逐年政府预算中承诺函，同级人大须同意上述预算，并由财政局、人大出具相关文件。第二章

风险分配基础框架一、风险分配标准

根据风险应由最适宜负担该风险或最有能力进行损失控制一方负担标准，工程建设、运行维护风险由中标投资人负担，融资风险由本项目标投资人负担，法律、政策风险由市政府负担，不可抗力等风险由各方共同负担。二、风险分担方案

本项目标建设内容较多，包含征地拆迁、场地平整、市政配套设施建设、公共设施建设和安置房建设等内容，且投资额大，实施周期长，包含利益相关者较多，社会影响面较大，全方面识别和妥善处理项目全生命周期中多种风险是实现项目落地、维护公共利益得要保障。依据风险分配标准，确定风险分担方案如表2-1：表2-1项目风险分担方案风险原因分组风险原因双方共担政府项目企业政府出资人代表社会资本设计政府部门要求改变项目功效性要求√协议实施时，项目企业提出一个比较经济施工或运行方案，致使项目功效性要求改变√√设计缺点√融资在投标截止日到签署特许经营权协议期间，贷款利率提升√√签署特许经营权协议以后，贷款利率提升√√通货膨胀率比预期高√√初级债务再融资产生利润√融资未立即到位√√政府方要求赶工期而造成项目企业融资成本增加√建设在特许经营权协议谈判期间，项目企业被要求增加投资，致使进度延误，成本超支√建设费用超支√√建设质量不合格√√过多协议变更√√分包商/供给商违约√√在基础工程施工时，发觉文物√完工时间延后√√运行运行费用超支√√运行收入低于预期√√低运行生产能力√√维护费用高于预期√√维护要比预期频繁√√因为恐怖攻击而关闭√政府部门人员过失，造成拖延支付补助√移交移交资产不达标√√特许经营期满后，本项目仍能够继续工作，但已经不能满足即时新要求了√政治和政府政策资产征用√政府决定过程低效率√很强政治反对/不友好√法律一个特殊法律出台，要求改变设计指标，进而造成设计发生改变√税收政策改变√√对当地政府主管部门授予项目企业特许经营权进行追索√自然不可抗力√地质条件√气候√环境√三、风险应对方法

针对项目实施过程存在多种风险原因，制如风险应对方法如表2-2。表2-2项目风险应对方法设计风险、建设风险加强建设期监管（资金、工期、质量、安全）强制保险方案建立履约保函体系融资风险、运行风险完善政府支付方法和项目汇报机制建立绩效考评收费调价机制明确社会资本负担公共责任、产出说明完善保险和保函、临时接管、移交法律风险、政策风险建立法律政策变更处理机制科学计划和配套建设、政府支付方法和项目汇报机制社会资本选择风险增加社会投资人竞争性、做好资格审查工作政治风险、宏观经济风险和不可抗力风险制订应急处理预案明确临时接管和提前终止条件强制保险方案第三章

项目运作模式一、项目运作方法

本项目属于非经营性项目，缺乏“使用者付费”基础、关键依靠“政府付费”回收投资成本及社会投资人合理利润，可经过政府购置服务，采取投资—建设—运行、维护—移交方法运作。（1）项目合作期：（含年建设期），建设期以项目含有开工条件并发出开工通知之日起开始计算，经过完工验收后进入运行期。（2）合作期限延长：发生以下事件后，项目合作期可合适延长①由政府方原因造成完工延误情形出现；②因为法律变更或政府方行为造成项目企业在项目合作期内受到影响并使项目企业遭受实质性损失。二、项目边界条件（1）投资范围：含本项目用地红线范围内征地拆迁投融资、土地平整投融资和建设、市政配套设施投融资、建设和运行维护、公共设施投融资、建设和运行维护、安置房投融资、建设；（2）合作期：（含建设期）；（3）工程建设①本项目设计由项目业主负责，项目业主将**区审计部门审后预算价为准，提交招标人确定后实施；②已经过招标方法选定特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或提供可不进行招标，项目企业根据**市**区审计部门审后预算价为准。建设项目其它费用按实际发生金额为准，需经实施机构和项目企业认可。③质量标准：合格。④工程验收：按单体项目各自验收，由项目业主依据法律、法规要求在接到项目企业完工验收汇报后组织相关部门验收。项目企业应按国家及行业主管部门要求办理工程完工验收手续。（4）履约保障边界由项目企业出具履约保函给项目实施机构——*******管委会，分别开具建设保函、运行维护保函，具体在协议中明确金额和保函格式。第四章

交易结构

一、投融资结构（1）资金起源：项目资金经过股权融资和债务融资取得；①股权融资：《国务院相关调整和完善固定资产投资项目资本金制度通知》（国发〔〕51号）要求中“其它项目标最低资本金百分比为20%”要求，设定中标投资人和**实业根据股比提供不少于项目总投资20%自有资金。

②债务融资：除自有资金外资金由项目企业负责融资，80%资金由项目企业负责融资，中标投资人依据需要提供金融机构认可抵押物或担保物，**实业企业提供融资支持；若80%资金无法实现项目融资，由中标投资人负责融资。（2）性质：自有资本金属于股权资金，债务融资属于债务资金，债务资金可经过银行贷款、基金、保险等多个形式取得；（3）资金用途：项目企业资金仅限于本项目建设和运行维护。（4）资产形成和转移：依据政府进度要求，建设期满形成项目资产，运行期满后项目资产无偿转移至区政府或指定单位。二、采购机制及保障

本项目标建设内容征地拆迁、场地平整、市政配套设施、公共基础设施和安置房建设均为非经营性项目，回报机制为“政府购置服务”，具体根据“基于可用性绩效协议”模式，由政府向项目企业购置本项目可用性（符合完工验收标准公共产品）和为维持本项目可用性所需运行维护服务（符合绩效要求公共服务），即政府需向项目企业支付可用性服务费和运维绩效服务费，二者统称为政府购置服务付费。

（1）定价标准

依据《*招投标办【】30号文》相关不一样专业项目标相关要求具体确定。

建安工程费用＝建筑安装工程审后预算造价×（1-下浮率）房屋建设工程预算下浮率取值为8%；市政公用工程预算下浮率取值为12%；园林绿化工程预算下浮率取值为12%；水利水电工程预算下浮率取值为11%。建筑安装工程预算造价确实定采取总价包干法，风险系数包干按2%。

本PPP协议政府采购价格由工程费总额、土地征迁费用（含资金占用费）、资金占用费、项目管理费和投资回报组成。

可用性服务费＝工程费总额+土地征迁费用（含资金占用费）+资金占用费+项目管理费+投资回报

工程费总额确实定

本协议工程工程费总额，包含用于协议项目标建安工程费用（含税）和双方认可其它费用。

A、协议工期内，项目企业应于当月25日向监理人报送当月实际完成协议工程量，监理人必需在收到汇报后14天内审核确定；业主必需在接到监理人审核确定意见后7天内核实完成并开始计息。

B、本协议项目标工程费总额，以经有资质审图单位审查合格施工图设计蓝图工程量（包含工程变更和经业主签证实际发生工程量）为基础，依据本协议所确定计价依据进行确定。

C、工程费总额＝经审计部门审核确定投资建设人投入本项目标投资总额（工程建安费、设备费及双方认可其它费用）。

D、本协议工程费总额包含用于协议项目标建安工程费用（含工程变更及签证产生费用)和双方认可其它费用（此项费用如有，应另行由业主和投资建设人签署补充协议，约定具体范围，不然视为没有）。（2）可用性绩效指标

可用性绩效服务费关键包含：征地拆迁总投资、场地平整总投资、市政配套设施总投资、公共配套设施总投资、安置房建设总投资、资金占用费和投资回报，其中：

①征地拆迁总投资：以项目企业配合区政府相关部门为完成拆迁工作出资额约为5亿，其它部分由业主自行处理。

②场地平整总投资：含场地平整工程费用、工程建设其它费，工程费用以经区审计部门审核结算价为准，工程建设其它费以项目企业和委托单位签署协议金额为准，其中建设单位管理费按建安造价1.5%计取。

③市政配套设施总投资：含市政配套设施工程费用、工程建设其它费，工程费用以经区审计部门审核结算价为准，工程建设其它费以项目企业和委托单位签署协议金额为准，其中建设单位管理费按建安造价1.5%计取。

④公共配套设施总投资：含公共配套设施工程费用、工程建设其它费，工程费用以经区审计部门审核结算价为准，工程建设其它费以项目企业和委托单位签署协议金额为准，其中建设单位管理费按建安造价1.5%计取。

⑤安置房建设总投资：含安置房建设工程费用、工程建设其它费，工程费用以经区审计部门审核结算价为准，工程建设其它费以项目企业和委托单位签署协议金额为准，其中建设单位管理费按建安造价1.5%计取。

⑥投资回报：以项目企业对②－⑤投资总额为基数（以上述子项目完工结算投资金额为准），投资回报率7