富春环保：浙江富春江环保热电股份有限公司拟资产收购事宜涉及的富煦永通大厦部分办公楼及地下停车位资产评估报告

中铭评合字[2024]第2037号法定评估业务资产评估报告中铭评报字[2024]第2028号浙江富春江环保热电股份有限公司拟资产收购事宜涉及的富煦永通大厦部分办公楼及地下停车位248,622,496.00元2024年05月27日中铭国际资产评估(北京)有限责任公司邓波邓朗(资产评估师)(资产评估师)会员编号：36020016会员编号：36180006(可扫描二维码查询备案业务信息)浙江富春江环保热电股份有限公司拟资产收购事宜涉及的富煦永通大厦部分办公楼及地下停车位中铭国际资产评估(北京)有限责任公司声明 1 2 7概况 7二、评估目的 8三、评估对象和评估范围 8 五、评估基准日 九、评估假设 十、评估结论 十二、资产评估报告使用限制说明 24估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资产八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalInternationalCo.中铭评报字[2024]第2028号浙江富春江环保热电股份有限公司拟资产收购事宜涉及的富煦永通大厦部分办公楼及地下停车序号计量单位(元/m²)(万元)富煦永通大厦办公m2富煦永通大厦负一楼车位个3富煦永通大厦负二楼车位个1.纳入评估范围的房屋1栋(项),尚未竣工及办理产权证书，但截至评估报证号本次批准预售的房屋幢(栋)号办公用房富阳房预许字(2024)第00024富春街道恩波大道与巨利路交叉口西北侧商业、商务1号楼的房屋所有权证时，应聘请法定机构对其进行测量。若法定机构测量面积与本评估报中铭国际资产评估(北京)有限责任公司告书所用面积不一致时，以法定机构测量面积为准，并对本评估结论进行相应调整。本次评估未利用专家工作或相关报告。(六)重大期后事项证号本次批准预售的房屋幢(栋)号办公用房富阳房预许字(2024)第00024号富春街道恩波大道与巨利路交叉口西北侧1号楼注：上述预售许可证中包含未纳入评估范围的2601室，面积456.80m2。根据富春江控股的承诺，除上述事项外，自评估基准日至评估报告出具日，不存在其他影响评估前提和评估结论而需要对评估结论进行调整的重大事项。(七)评估程序受限情形、评估机构采取的弥补措施及对评估结论的影响情况债(或有资产)等事项。 (九)本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情浙江富春江环保热电股份有限公司拟资产收购事宜涉及的富煦永通大厦部分办公楼及地下停车生重大变化，富春环保应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。中铭国际资产评估(北京)有限责任公司浙江富春江环保热电股份有限公司拟资产收购事宜涉及的富煦永通大厦部分办公楼及地下停车中铭国际资产评估(北京)有限责任公司中铭国际资产评估(北京)有限责任公司接受贵公司(以下简称“富春环保”)按照必要的评估程序，对富春环保拟资产收购事宜涉及的浙江富春江联合控股集团有限公司(以下简称“富春江控股”)富煦永通大厦部分办公楼及地下停车位在2023年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：(一)委托人概况类型：其他股份有限公司(上市)住所：浙江省富阳市灵桥镇春永路188号经营场所：浙江省杭州市富阳区东洲街道江滨东大道138号经营期限：2003年12月15至长期经营范围：发电电力业务(范围详见《中华人民共和国电力业务许可证》,有效期至2026年10月31日),精密冷轧薄板的生产。蒸汽、热水生产，热电技术咨询，精密冷轧薄板的生产、销售(限分支机构经营),轻质建筑材料制造。(依法须经批(二)产权持有单位概况：ZhongMing(Beijing)AssetsAppra浙江富春江环保热电股份有限公司拟资产收购事宜涉及的富煦永通大厦部分办公楼及地下停车2.资质情况名称证书号资质等证书有效期或签发时中华人民共和国房地产开发企业资质证书浙开二0101-2023-2023-1284号二级2027年4月16日涉及的评估范围为富春江控股持有的富煦永通大厦部分办公楼及地下停车位，其中，中铭国际资产评估(北京)有限责任公司办公楼面积12,161.12m2,地下停车位150个。(二)评估对象的基本情况如下：1.委托评估资产的数量名称备注办公楼6-25层个地下一层29个，地下二层121个2.法律权属状况证号权利性质面积期限浙(2022)富阳区不动产权第0021168号限公司富春街道恩波大道与巨利路交叉口西北侧出让商业、商务兼容用地8218.00平至2062年5月31日止证号项目名称文号面积发证日期号团有限公司富政储出【2021】1号地块项目富阳区米商务兼容出让2021年7月23日证号建设项目名称发证日期建字第330111202200057号限公司富政储出【2021】1号地块项目富阳区富2022年7月7日证号工程名称建设地址合同工期团有限公司富政储出【2021】1号地块项目浙江省杭州市富阳区36666平方米2022年10月20日至2024年10月30日ZhongMing(Beijing)AssetsAppra证号本次批准预售的房屋幢(栋)号办公用房富阳房预许字(2024)第00024号富春街道恩波大道与巨利路交叉口西北侧1号楼注：上述预售许可证于评估基准日后2024年1月26日取得，包含了未纳入评估3.委估资产状况委估资产位于位于杭州西富阳区富春街道恩波大道和巨利路交叉口西北侧，北恩波大道，西侧为规划道路及新桥江。总建筑面积36666m²,地上26层24654m²,墙及塔楼砌体施工，规划2024年12月毛坯交付。约为623m²;委估地下停车位分别位于地下一、二层，其地下一层29个，地下二层121个。引用其他机构出具报告结论的情况详见特别事项说明第(五)点重要的利用专家(一)价值类型(二)价值类型定义持续经营在本报告中是指富春江控股的生产经营活动会按其现状持续下去，并除非特别说明，本报告中的“市场价值”是指评估对象在中国(大陆)关税区内产权(资产)交易市场上所表现的市场价值。(三)选择价值类型的理由ZhongMing(Beijing),AssetsAppraisalInternationalCo第10页采用市场价值类型的理由是市场价值类型与其他价值类型相比，更能反映交易(一)根据资产评估委托合同之规定，本次评估的基准日为2023年12月31日。2.本评估基准日最大程度地达成了与评估目的的实现日的接近，有利于保证评(三)本次评估工作中所采用的价格标准均为评估基准日有效的价格标准。(一)行为依据(二)法律依据1.《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过);2.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过);3.《资产评估行业财政监督管理办法》(2017年4月21日财政部令第86号公布根据2019年1月2日《财政部关于修改<会计师事务所执业许可和监督管理办法〉等2部部门规章的决定》修改);4.《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订);5.《国有资产评估管理办法》(1991年11月16日国务院令第91号公布，根据2020年11月29日<国务院关于修改和废止部分行政法规的决定>修订);6.《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号，[2001]);7.《企业国有资产监督管理暂行条例》(根据2019年3月2日《国务院关于修ZhongMing(Beijing)AssetsApprais第11页改部分行政法规的决定》第二次修订);8.《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过);9.《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委第12号令，[2005]);10.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274号)11.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》(国资产权发13.《企业国有资产交易监督管理办法》(国资委、财政部第32号令，2016年6月24日);14.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日第十三届全国人华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正);15.《中华人民共和国城乡规划法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过);16.《中华人民共和国土地管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过);17.《中华人民共和国增值税暂行条例》(2017年11月19日第二次修订);18.《关于调整增值税税率的通知》(财政部税务总局财税(2018)32号);19.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(2016年修订版);20.《中华人民共和国印花税法》(2021年6月10日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过);21.其他与资产评估相关的法律、法规等。(三)准则依据1.《资产评估基本准则》(财资[2017]43号);2.《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号);3.《资产评估执业准则一资产评估程序》(中评协[2018]36号);ZhongMing(Beijing)Asse4.《资产评估执业准则一资产评估报告》(中评协[2018]35号);5.《资产评估执业准则一资产评估委托合同》(中评协[2017]33号);6.《资产评估执业准则一资产评估档案》(中评协[2018]37号);7.《资产评估执业准则一不动产》(中评协[2017]38号);8.《资产评估执业准则一资产评估方法》(中评协[2019]35号);9.《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42号);10.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评12.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号);13.《资产评估准则术语2020》(中评协[2020]31号);15.《监管规则适用指引-评估类第1号》。(四)权属依据1.《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》;2.《商品房预售许可证》;3.土地使用批复或建设工程批准文件复印件；4.其他权属证明文件等。(五)取价依据3.中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2023年12月20日公布的贷款市场报价利率(LPR)及外汇汇率。4.市场询价资料；5.国家宏观、行业统计分析资料；6.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料。(六)其他参考依据1.中铭国际资产评估(北京)有限责任公司《资产评估质量控制制度及质量控ZhongMing(Beijing)AssetsApprais第13页2.产权持有单位提供的各类《资产清查评估申报明细表》;3.富春环保与本公司签订的《资产评估委托合同》;5.委托人、产权持有单位撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》;6.委托人及产权持有单位承诺函；(一)评估方法的选择选取收益法的理由：收益法是指通过将被评估资产的预期未来收益依一定折现率资本化或折成现值以确定其价值的评估方法。收益法一般适用于具有独立获利能选取市场法的理由：市场法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照本法虽能够直接测算评估对象的重置全价，但商业房地产和车位市场价值主要取决ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisal第14页(二)评估方法的介绍金的客观合理价格或价值的一种方法。市场比较法的理论依据是房地产价格形成的待估房地产价格=参照物交易价格x交易日期修正x交易情况修正x价格内涵修正指数或其他方法将可比交易实例价格调整为估价时点时的价格。可比实例的交易价ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalI第15页位·资产评估报告(一)接受委托(三)评定估算阶段第16页(四)编制和提交资产评估报告阶段及评估程序执行情况进行必要的内部审核；与富春环保或者委托人许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估委托合同的要求向富春环保提交由于企业所处运营环境的变化以及不断变化着影响资产价值的种种因素，必须建立一些假设以便评估专业人员对资产进行价值判断，充分支持我们所得出的评估(一)一般假设1.交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估专业人员根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最2.公开市场假设双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功3.持续建造假设持续建造在本报告中是指委估房产按设计规划及合同约定交付条件于原地持续(二)特殊假设2.经济环境稳定假设：是假定评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisa第17页3.无重大变化假设：是假定国家有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征(一)市场法评估结论元/m²,地下1层车位均价197,00.00元个，地下2层均价168,272.73元/个，详见下表：(元/m2)(万元)1富煦永通大厦办公m2富煦永通大厦负一楼车位个3富煦永通大厦负二楼车位个(二)收益法评估结论元/m²,地下1层车位均价171,600.00元/个，地下2层均价157,100.00元/个，详见下表：(元/m²)1富煦永通大厦办公m2富煦永通大厦负一楼车位个3富煦永通大厦个中铭国际资产评估(北京)有限责任公司第18页ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisal负二楼车位(三)最后取定的评估结果故本次评估采用市场法结论作为最终评估结论，即委估富煦永通大厦6-25楼平元/个，详见下表：(元/m²)(万元)1富煦永通大厦办公2富煦永通大厦负一楼车位个3富煦永通大厦负二楼车位个以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalInternatio第19页(三)权属等资料不完整或者存在瑕疵的情形1.纳入评估范围的房屋1栋(项),尚未竣工及办理产权证书，但截至评估报告出具日期已经取得了杭州市富阳区住房和城乡建设局预售许可证，预售许可证信息详见下表：证号本次批准预售的房屋幢(栋)号办公用房富阳房预许字(2024)第00024富春街道恩波大道与巨利路交叉口西北侧商业、商务1号楼2.其他需要披露的产权瑕疵。(四)未决事项、法律纠纷等不确定因素根据富春江控股的承诺，确定纳入评估范围的资产不涉及法律、经济等未决事(五)重要的利用专家工作及相关报告情况(六)重大期后事项证号本次批准预售的房屋幢(栋)号办公用房富阳房预许字(2024)第00024号富春街道恩波大道与巨利路交叉口西北侧1号楼ZhongMing(Beijing)第20页(七)评估程序受限情形、评估机构采取的弥补措施及对评估结论的影响情况(八)担保、租赁及其或有负债(或有资产)等事项的性质、金额及与评估对象债(或有资产)等事项。根据富春江控股的承诺，确定评估对应的经济行为不会对评估结论产生重大影(十)本资产评估报告是在委托人及相关当事方提供与评估相关资料基础上做关当事方的责任；评估专业人员的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价(十二)富春江控股纳入评估范围的停车位150个，地下一层29个，地下二层第21页第21页Zhong.Ming(Beijing)AssetsAppraisalInternationa2.当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估(五)本资产评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒(七)本评估结论是在以2023年12月31日为评估基准日时，对委估富春江控股富煦永通大厦部分办公楼及地下停车位市场价值的客观公允反映。发生评估基准ZhongMing(Beiing)AssetsApp第22页资产评估机构：中铭国际资产评估弘京)有限责任公司资产评估师：资产评估师：ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalInternationalCo.,Ltd附件三：评估对象涉及的主要权属证明资料(复印件);第24页统一社会信用代码统一社会信用代码 经营范围(副本)注册资本注册资本所2003年12月15日新江省富阳市灵桥镇春永路188号万矫发电电力业务(范图计见(中华人阅共和国电边业务许河证》。登mkmk营业执描二维码登录"国营业执描二维码登录"国经营范围(副本)注册资本注册资本成立日期营业期限2019年05月24日2019年05月24日2019年05月24日至长期138号周熠2022年07月29日登记机构(章)浙江省编号：BDC330183120229030577902 浙(2022)富阳区_不动产权第0021168号浙江宫春江联合控股集团有限公司富春街道恩波大道与巨利路交叉口西北侧330183001013GB00268W0000权利类型国有建设用地使用权权利性质出让国有建设用地使用权至2062年05月31日止权利其他状况持证人：浙江富春江联合控股集团有限公司所所至宗地图杭州富阳辰宇测绘有限公杭州富阳辰宇测绘有限公司.XY十①中-十中-(O0浙江富春江联合控股集团有限公司 富春街道恩波大道与巨利路交叉口西北侧2022-06-10至2062-05-311号楼商业用房办公用房90m²以下144m²以上预售总建筑面积(平方米)预售总数量(套、其他)00000其中：境外预售建筑面积(平方米)境外预售数量(套、其他)000000中国农业银行股份有限公司杭州富阳支行商品房预售资金监管账户无及地下停车位在评估基准日2023年12月31日的市场价资产评估师：资产评估师：统一社会信用代码统一社会信用代码经营范围(副本)(4-1)500万元500万元2008年08月06日注册资本注册资本成立日期有限责在司(自然人投资或控股)2023年7084白市场主体应当于每年1月1日至6月30日通过中国资产评估协会年检情况：通过(2024-03-18)不不不不不古述c打E印时间：2024年04月28F中国资产评估协会所在机构：中铭国际资产评估(北京)有限责任公司江西分公司年检情况：通过(2024-03-18)职业资格：资产评估师打FN十问.202A年0A曰28口资产评估师资产评估师房地产估价师委委托合同中铭国际资产评估(北京)有限责任公司委托人(甲方):浙江富春江环保热电股份有限公司受托人(乙方):中铭国际资产评估(北京)有限责任公司确双方的权利、义务、违约责任和争议解决等内容，经双(一)评估对象为浙江富春江联合控股集团有限公司持有的富煦永通大厦部分(二)评估范围为浙江富春江联合控股集团有限公司持有的富煦永通大厦部分评估基准日：2023年12月31日。(一)在甲方支付全部评估费用后，乙方向甲方提交正式文本式的《资产评估报告》;《资产评估报告》包括评估报告、评估明细表各一式陆份、评估说明一式(二)资产评估报告仅供资产评估委托合同约定的甲方，法律、行政法规规定(三)资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明中铭国际资产评估(北京)有限责任公司ZhongMing(Beijing)As中铭国际资产评估(北京)有限责任公司ZhongMing(Beijing)AssetsAppra(一)甲方的权利和义务4.甲方按本委托合同第六条的规定向乙方及时足额支付(二)乙方的权利和义务3.根据《中华人民共和国资产评估法》第4.根据《资产评估执业准则一资产评估委托合同》第十者其他相关当事人原因导致资产评估程序受限，乙方无法履乙方可以单方解除资产评估委托合同。由甲方按照已经开展中铭国际资产评估(北京)有限责任公司5.根据《资产评估执业准则一资产评估委(一)资产评估委托合同签订后，签约各方发现相关事项约定不明确，或者履行评估程序受到限制需要增加、调整约定事项的(四)如因甲方原因中止委托合同的，预收评估费用不予退还。(一)甲方、产权持有人需提供的必要资料若不能按时提供，延误评估时间，(二)甲方因故取消或中止评估，乙方可以要求甲方按照已完成的工作量支付(四)签约各方因不可抗力无法履行资产评估委托合同的，根据不可抗力的影(五)凡因本委托合同或与本委托合同有关的一切争议，甲、乙双方应友好协涉及国有资产占有单位的资产评估项目，须按规ZhongMing(Beijing)住所(注册):浙江省富阳市灵桥镇春永路188号住所(办公):浙江省杭州市富阳区东洲街道江滨东大道138号邮编：联系人：联系人电话住所(注册):北京市丰台区丽泽路20号院1号楼4至45层101内15层2180室住所(办公):北京市丰台区丽泽路20号院1号楼4至45层101内15层2180C室授权收款单位：中铭国际资产评估(北京)有限责任公司江西分公司办公地点：江西省南昌市青山湖区紫阳大道3088号泰豪科技广场B座19楼开户银行：农行南昌九龙湖支行开户账号：14318101040038153