2008北京房地产市场年终回顾与2009年预测

2008北京房地产市场年终回顾与2009年预测1、宏观经济环境分析2008年北京市经济增速回落，1-3季度GDP同比涨幅为9.1%数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）受国际金融危机的影响，外需大幅减弱，加上国家宏观调控政策等因素的影响下，2008年以来北京经济出现回落走势；2000-2007年北京市地区生产总值同比涨幅均超过10%，但2008年下半年来，北京市经济出现回落现象；2008年1-3季度，全市实现地区生产总值7586.3亿元，按可比价格计算，比上年同期增长9.1%。其中，第一产业实现增加值73.9亿元，增长0.9%；第二产业实现增加值1927亿元，增长4.1%，其中工业实现增加值1630亿元，增长4.9%；第三产业实现增加值5585.3亿元，增长11.1%。人均可支配收入持续增加，但消费者支出同比减少数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）随着北京经济持续发展，人均可支配收入不断增加；2008年1-9月,北京市城镇居民家庭人均可支配收入为18577元，同比增长12.2%，扣除物价因素影响，实际增长5.8%；而城镇居民人均消费性支出为12101元，同比增长5.7%，扣除物价因素影响，实际下降0.3%。居民人均支配收入同比上涨，而人均消费性支同比却下降，可见2008年城镇居民消费的热情有所下降，对未来经济持续增长的信心不足；国家下半年以来不断出台的扩大内需，促进经济持续稳步增长的政策，有望使消费者逐步恢复信心。2、房地产开发经营情况2008年房地产开发投资总体仍呈下降趋势，带动固定资产投资回落数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008年1-11月北京固定资产投资额达到3051亿元，较去年同期下降5.10%；其中房地产开发投资为1510.8亿元，占固定资产投资总额的49.52%；2008年以来房地产投资总体呈下降趋势，较上年同期下降7.1%。正是由于房地产投资的回落，以及基础设施建设的减少，使得北京市全社会固定资产投资较去年同期回落。企业筹集资金的压力加大，定金及预付款占比下降，自筹资金上升数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008年1-11月北京房地产资金来源国内贷款占比为28.32%，较去年同期基本持平，稍上涨0.18个百分点，但自筹资金占比达到25.41%，较去年同期上升了6.61个百分点；其他资金中，定金及预付款占比28.98%,较去年同期的35.81%下降了6.82个百分点。由于2008年北京房地产整体市场处于销售低迷期，回款压力大，致使定金及预付款比例下滑，企业只能加大自筹资金的力度，进一步增加了企业筹集资金的压力。保障性住房用地推出力度加大，使得2008年土地购置面积大幅上涨数据来源：北京市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）2008年土地市场由于受到整体房地产市场不景气的影响，北京土地交易日益萧条，但由于政策性住房用地2008年推出的力度加大，使得2008年土地购置和开发面积都有较大幅度的上涨；其中2008年1-11月土地购置面积达到577.1万平方米，较去年同期上涨41.1%，远超过2007年整年的391.6万平方米；而2008年1-11月的土地开发面积基本与2007年整年数值相当，为246.6万平方米，较去年同期上涨7.2个百分点。商品房供应指标同比持续下滑，2008年新开工面积、竣工面积同比均持续下降2008年1-11月北京商品房新开工面积2053.5万平方米，同比下降4.0%；实现竣工面积1572.8万平方米，同比下降13.6%。新开工面积自2004年以来，仅2006年同比出现反弹，其他各年份同比均出现下滑，2007年同比降幅达到最大为19.6%，2008年持续2007年的下降趋势，1-11月同比降幅为4.0%，降幅有所回落；而商品房竣工面积2005年成为分水岭，1999-2005年竣工面积保持高速增长，而2006-2008年逐步回落，2008年1-11月降幅达到13.6%。商品房销供比逐步回落，供过于求矛盾日益显现2008年受房地产市场整体低迷的影响，北京商品房销售面积同比大幅回落，降幅大于商品房竣工面积降幅；2008年1-11月销供比自2000年以来首次低于0.7，市场供过于求的矛盾日益显现；按照这趋势预测，2009年商品房销售压力将进一步增加，供过于求现象将更加严峻。3、商品住宅市场行情保障性住房集中供应，大幅增加2008住宅市场供应量2008年1-11月住宅供应套数和面积分别达到131250套、1393.12万平方米，较去年同期相比分别上涨了28.40%和15.01%；从各月上市面积对比图来看，2008年住宅供应主要集中在9月，究其原因是2008年北京加大保障性住房供应，其中，9月两限房集中供应16312套和141.25万平方米，占当月的比重分别达到59.08%和53.21%；其他各月表现均稳。2008年住宅市场观望气氛弥漫，楼市持续低迷，成交量同比下降幅度将近50%2008年1-11月住宅成交套数和成交面积分别为74366套、779.09万平方米，较去年同期相比分别下降34.71%和45.80%；自2007年11月以来，提高第二套住房首付比例以及提高房贷税率正式实施，使得2008年一开始就进入了楼市观望期，住宅成交量同比持续下降；年中由于受到华东地区房地产市场价格大幅下跌以及国际金融危机等因素的影响，北京楼市观望气氛亦加浓厚，成交量持续下滑，价格也出现松动；9月份以来国家为了稳定房地产市场，出台一系列扩大内需，增加保障性住房供应等政策，使得9月份以来住宅成交量由于保障性住房集中供应成交而有所上涨；由于10份诸多刺激楼市成交的利好政策的执行，11月份北京部分刚性需求得到释放，成交量环比大幅上涨，但同比仍在下降。2008年住宅日均成交套数同比下降过百2007年以来，住宅日成交套数持续下滑，并且下降幅度增加；住宅日均成交套数从2006年的429套下降到2007年的334套，降幅为95套，而进入2008年降幅进一步加大；2008年1-11月住宅成交套数为74366套，日成交套数为223套，较2007年下降了111套；可见2008年住宅市场观望气氛浓厚，市场需求没有得到释放，成交量持续低迷。保障性住房开发力度加大，新增供应较去年上涨近4倍2007上市套数占比上市面积占比销售套数占比销售面积占比供销比商品住宅112380100%1329.63100%121909100%1531.98100%0.87保障性住房82387.33%87.906.61%57654.73%63.054.12%1.39经济适用房82387.33%87.906.61%57654.73%63.054.12%1.39两限房00.00%0.000.00%00.00%0.000.00%0.002008:1-11上市套数占比上市面积占比销售套数占比销售面积占比供销比商品住宅131250100%1393.12100%74366100%779.09100%1.79保障性住房4102931.26%333.9323.97%2163129.09%173.7322.30%1.92经济适用房1380410.52%102.657.37%1196416.09%91.5511.75%1.12两限房2722520.74%231.2916.60%966713.00%82.1810.55%2.81注：（单位：套、万平方米）2007年以来，北京政府逐步加大保障性住房的开发建设，2007年整年保障性住房供应套数和面积达到8238套和87.90万平方米，分别占住宅供应的7.33%和6.61%；2008年保障性住房开发力度进一步加大，尤其是下半年以来，商品住宅市场持续低迷；国务院为了保证房地产市场的平稳发展，在扩大内需的同时进一步加大和加快保障性住房的建设；2008年1-11月保障性住房供应套数和面积分别为41029套、333.93万平方米，占别分别为31.26%和23.97%，市场供应较2007年整年提高了将近4倍；随着11月国务院计划2009-2011年总投资9000亿元加大保障性住房建设规模，平均每年计划投入3000多亿；2009-2011年，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，届时北京保障性住房供应将进一步增加。2008年北京上半年房价维持高位运行，下半年价格出现松动，保障性住房集中供应成交拉底住房成交价格从北京房价近三年的走势来看，北京上半年房价较2007年同期实现较大幅度的上涨，并且持续上涨趋势，这种现象一直保持到4月份，进入5月份房价同比持续上涨，但涨幅有所放缓；进入8月在经济适用房集中供应成交的拉动下，房价同比出现下滑；9月份经济适用房和限价房成交面积达到51.06万平方米，保障性住房占住宅成交比重从8月的22.82%上涨到9月60.57%，住宅成交价格被拉底到2008年最低，仅为7853元/平方米，回归到2006年同期水平；10、11月由于保障性住房成交比例依然保持在50%北京中房住宅指数2008年以来表现平稳，与住宅成交价格基本吻合中国房地产指数系统北京住宅指数从2007年1月的1578点，持续上涨到2008年3月的2300点，涨幅度达到45.78%；而住宅实际成交价格从2007年1月的8726元/平方米上涨到2008年3月的13506元/平方米，涨幅度为54.78%；中房北京住宅指数与住宅实际成交价格走势基本保持一致；2008年下半年由于住宅市场整体低迷，价格出现松动，住宅指数出现下滑，但幅度较小。人均可支配收入持续增加，但房价收入比仍然过高2008年1-11月北京市人均可支配收入同比持续增加，达到18577元，同比上涨12.20%，涨幅度较2007年的10.07%上涨了2.13个百分点；然而北京2008年1-11月住宅价格为11578元/平方米较2007年同期的10970元/平方米，上涨了5.54个百分点；依次测算2008房价收入比仍然为16，仍高于合理水平。4、房地产企业运行状况面对当前低迷楼市，北京房企两级分化明显2008年下半年以来北京楼市正处于下降通道，一直坚挺的楼市成交价格也出现松动，楼市成交持续低迷，开发企业销售回款压力巨大；面对北京当前的楼市，开发企业表现各异，一部分资金紧张的开发企业退地，拖欠政府出让金，大幅降价等方式来缓解压力；而那些资金实力雄厚的企业则看好房地产发展，乘机收购新的项目。比如：SOHO中国一直看好中国经济长期的发展，看好中国房地产行业长期的发展；SOHO中国在过去一年时间里，一共购进4个项目，总额约88亿元人民币。未来的一年，虽然SOHO中国认为是中国房地产市场的低潮期，但他们仍打算购进100亿人民币左右的项目和土地。面对金融海啸对整个实体经济及房地产的影响，部分开发企业采取放缓的营销策略2008年整个市场受到国际形势影响，中国整个实体经济，也包括房地产产生了极大的负面影响；2009年金融危机的影响深度、广度有可能进一步蔓延，对实体经济的影响可能会进一步的加大；面对当前经济形势的不确定，中体产业集团股份有限公司对房地产市场的判断是——真正的冬天还没到，其未来对目前及未来相当时间里的营销策略是“放缓”，即对于正在洽谈的项目停止；对于已经谈成的，尚未开始投资的可以暂时不投了；对于没有开盘的，要研究开盘的合适时机；对已经开盘的，要采取促进销售，促进成交的一些手段和办法。5、2009年北京房地产市场走势及预测政策性住房比例进一步加大，占比达到43%按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，2009-2011年，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，计划总投资9000亿元，平均每年计划投入3000多亿。9000亿保障性住房投资计划的入市，将极大增加全国各地方政策性住房供应面积；北京2009年建设规划中表明，2009年政策性住房占住宅的比重将达到43%。2009年北京土地供应将充足，土地价格将回落2008年由于受到楼市整体低迷的影响，项目楼盘销售金额大幅回落，开发商资金紧张，加上开发企业对保障性住房建设热情不高，使得2008年北京土地成交低迷，2008年未被消化的土地将集中在2009年供应，因此2009年的土地供应将十分充足；2009年土地成交价格将出现回落，一方面是因为土地供应充裕，开发商面对低迷的市场，对未来楼市走势并不明朗，使得开发企业投资开发将更加理性,争夺“地王”的现象不会再现；另一方面是2009年推出的土地绝大部分是保障性住房用地，不仅会拉底全市土地成交价格，也会对周边商品房用地的土地价格产生影响。楼市供应量将有所减少，成交将持续低迷因08年底以来，尤其是08年下半年北京楼市持续低迷，住宅销售量大幅缩水，又加上08年住宅供应量同比大幅上涨，08年供过于求现象突显；2009年北京楼市并不明朗，开发商入市将更加谨慎，土地开发及项目开盘都往后延迟，使得住宅新增供应量或许大幅下降；但又因为政策性住房比例增加，拉缓了下降的幅度。而成交量方面，由于楼市持续低迷，消费者买涨不买跌的心理，市场观望气氛仍将持续，估计成交量暂时难以出现大的回升；由于国家10月份以来出台的降息、降税、放宽二套房购房政策等落实，对楼市成交有一定的促进作用，部分购房刚性需求也将会在2009年得到释放，但出现大幅回升有一定困难。2009年北京房价下跌有限，住宅成交价格将保持20