物业工程部管理手册

前言为进一步做好物业管理工作，确保设备安全、高效运行；实现物业项目设施保值、增值，创造良好的生活、居住环境。我公司秉承香港裕展物业管理公司多年从事物业和工程管理的经验，根据北京市房地局颁布的《房屋及其设备小修服务标准》、《北京市城镇房屋修缮范围和标准》，制定《工程部工作手册》，用于规范工程部的工作，明确工程部保养、维修工作的任务和责任，便于工程技术及维修人员遵照执行。《工程部工作手册》主要包括：第一章：运行、维修管理,第二章：工程项目接管验收;第三章：工程接管验收标准，第四章：装修管理规定;第五章：外委工程项目管理，第六章：安全生产管理制度;第七章：员工培训制度第八章：工程部分管的公司管理制度。第一章运行、维修管理第一节总则工程管理任务：负责制定楼宇的公共设施、建筑物、设备系统的管理规定。负责公司新接管项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装饰项目的验收和资料核实工作。负责查验业主（住户）装修报批手续及审核装修方案、监督装修方案的实施。负责编制设备、设施维修保养计划，做好与本部门业务相关的合同评审。负责楼宇工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审。负责对维修、装修项目、设备的保养进行验收，并进行技术审核。负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理和运行维护。配合物业部做好业主入住时房屋设施、设备的交验和交接。负责工程技术资料管理和紧急情况的处理。工程管理目标：维修服务满意率>96%，零修合格率>99%，返修率<1%；维修的及时率>98%、维修服务公约：热情服务、礼貌待人。对业主要热心，听取意见要虚心，解答问题要耐心。维修工作要细心、及时、不推不拖，小修不过夜，土建零修三日内完成，紧急报修实行24小时服务。深入业主宣传物业公司服务管理规定，听取业主意见、建议，不断改进维修服务工作。秉公办事，不吃请、不受礼、不抽业主烟，遵守公司各项规章制度。不准与客户有任何形式的个人交易行为；不准向客户索取小费或借钱借物；不准向客户推销商品；在小区内行走不准穿拖鞋、短裤，不准勾肩搭背，工作期间不准赤膊、光脚、敞胸露怀等不文明行为，不准大声喧哗，影响客户；不准擅离工作岗位，不准迟到早退；不准在工作时间内办私事，聊天等怠工现象；不准在上班期间吃东西、下棋、嚼口香糖等现象；不准在公共场合及客户家中抽烟；不准在上班时间打私人电话；不准在上班前、上班中喝酒；不准留长发、蓄胡须、衣冠不整现象；不准无理取闹、打架、斗殴、辱骂客户或员工；不准擅自持有危险品；不准有损害公司利益和形象的任何行为；礼貌用语：您好请请讲谢谢再见您请劳驾对不起没关系别客气打扰您了麻烦您了您别着急您慢慢说给您添麻烦了让您费心了有话慢慢说非常感谢请留步请考虑请稍等您慢走欢迎您再来有事您打电话请您担待欢迎您（感谢您）给我们提出宝贵意见第二节组织机构和岗位设置工程部组织机构图：二、岗位设置：经理1名、副经理1名、工程主管1名工程助理1名工程领班：1名专业技工：若干第三节工程人员岗位职责工程部经理：在总经理领导下负责小区物业设备的正常运行与维修，组织管理各专业完成工作任务,并对总经理负责。具体职责为：负责小区房屋建筑、公共设施、机电设备等技术管理工作。负责制定本部门各项管理制度及应急措施。负责对工程外包项目总体控制管理和维修工作的检查指导。负责制定小区设备设施大、中修计划，并报总经理审批。负责参与楼宇工程验收交接工作及对外接盘项目的工程验收接管工作。负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作。负责审核各部门提交的材料采购清单。负责本部门招聘新员工的面试工作。负责本部门员工的培训及考核计划的确定。负责领导交办的其它工作。二、工程部副经理：在部门经理的领导下，负责小区日常工程维修及员工管理工作。负责参与本部门日常维修工作计划的制定、落实及组织实施。参与本部门各项工作的检查、监督、指导。负责参与各种责任事故的调查分析及处理。负责工程分包和设备大、中维修项目的具体组织实施。负责组织调配工程维修人员、设备及工具。负责领导交办的其它工作。三、工程主管：对工程经理负责，做好工程人员和设备设施的管理。负责制定设备、设施月度和年度的备品、备件计划，定期上报工程经理审核，按计划组织实施。认真执行工程经理的指示与交办的任务，忠于职守、以身作则。加强下属员工专业技术培训和专业设备管理，制定设备操作规程，提高员工工作效率和工作质量。认真做好本职工作，勤检查、勤督促，严格要求员工执行岗位责任。负责处理管辖系统设备发生的各类问题，并做好各专业之间的配合工作。关心员工、爱护员工，及时了解员工情况，做好工程经理的助手，协调好各部门工作。勤巡查，发现问题及时向工程经理汇报，并执行工作安排。搞好团结，加强专业班组管理以及与其它部门之间的联系。完成上级领导交办的其它工作。四、工程助理工程助理接受部门经理直接领导,负责工程技术资料的管理和日常内务工作：努力完成部门经理交办的各项事务和技术资料的管理，对公司的通知、文件要做到及时上传下达；负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格；负责工程部员工每月出勤的查核、汇总上报；参加有关会议，并做好会议记录、整理工作；负责收集、整理、复印、描绘、完善动力工程系统的竣工图纸及改造工程图纸和动力设备的使用说明书，分类归档，做到随时可提供查阅；每月负责把各系统的设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新等内容填入部门的《设施管理台账》；负责动力设备运行时间、动力物资、人力消耗统计和工程部维修零配件、材料计划的汇总工作；完成上级交办的其它工作。五、工程领班：严格执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，承上启下，及时完成主管下达的各项工作任务；管理好、使用好本班负责范围内的设备，使设备经常处于良好的技术状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行是领班的首要任务。对管辖设备要严格做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏水、不漏气）、“五良好”（使用性能好、密封良好、润滑良好、安全性能良好、调整良好）。领班是班组的骨干，应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助主管做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。做好日常工作安排，做到维修迅速、及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，有效地组织力量抢修，保证楼宇的正常使用。负责组织设备的年、月检修保养计划的实施，并将执行情况上报主管验收。做好本班设备的运行、检查记录、材料消耗情况，每月底报主管审阅，经理审核。做好班组人员考勤制度和维修记录，每月报主管汇总。完成上级交办的其它工作。六、专业技工(一）维修电工严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工程任务。努力学习技术，熟练地掌握电气设备的原理及实际操作与维修。执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填写记录表格。积极配合配电室电工的工作，出现事故时无条件地迅速返回机房，听从领班的指挥。严格执行设备管理制度，做好日夜班的交接班工作。交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故时不得离岗。请假、补休需在一天前报告领班，并由领班安排合适的替班人。搞好班内清洁工作。完成上级交办的其它工作。（二）弱电维修工负责小区电视、电话、消防保安、综合线等系统性能，并进行日常维修。熟练掌握本专业系统维修操作技术，不断提高业务技能，适应工作需要。认真做好运行和维修记录，发现问题及时处理，防止事故发生。做好重点机房-电脑房、数据网络机房的巡视检查和日常保养，并做好记录。定期检查各线组箱、线路、竖井和外部设备的运行情况，保证系统完好畅通。做好业主户内维修工作，认真完成每项维修任务。定期进行设备检修，认真执行设备维修保养规程，确保设备完好。完成领导交给的其它工作。（三）电梯维修工：负责电梯运行保养的专业工种，应由具备电气和机械技能基础的员工经过电梯专业培训后方能担任。其主要职责是：熟悉电梯的性能、构造和使用方法，每天按要求准时开启和关闭电梯，确保电梯正常运行。除完成日常维修任务外,配合电梯专业公司完成周、月和年度的电梯保养工作，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。及时处理应急停机故障，接到应急故障后应迅速奔赴现场，先将电梯中被困客人放出，然后排除电梯故障。做好电梯、电梯竖井、地坑和电梯机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平。搞好各工种的配合，完成上级交办的其它工作。（四）水暖维修工工作任务是：负责生活供气系统、供水系统、采暖系统、消防系统设备的运行管理和维修保养；负责污水排放检查和维修保养；其主要职责为：熟悉给排水系统（各种水泵、管道、控制设施）和各种机械设备、供气供水设备的情况，掌握操作规程和维修保养知识，按要求正确使用。负责污水井、雨水井、化粪池的定期清洁监管，及时清理疏通管路，保证管线畅通，排放合格。当班期间及时巡视检查上下水系统设备和其它设备的运转情况，并做好巡检记录。按时进行设备维修保养，并将维修结果做好记录。做好应急（漏气、跑水、污水外溢等）抢修工作，接到紧急报修时要迅速奔赴现场进行抢修。积极参加专业学习和技术培训，不断提高专业技术水平。负责外派工程维修、保养项目的监管和配合工作。完成上级交办的其它工作。（五）空调维修工遵守公司员工守则和各项规章制度，尽职尽责做好工作，坚守岗位，不擅自脱岗。牢固树立“安全第一”的思想，控制系统应调整完好，不得随意调整系统。观察各类设备的运转情况，发现异常立即关闭电源，防止设备损坏，如系人为损坏设备,由当值人员负责。随时注意观察冷水机组和冷却、冷冻泵系统，采取有效措施保持冷水的温度和压力。除完成日常维修任务外,做好设备的日常保养和计划保养，迅速及时地处理跑、冒、滴、漏现象，保持设备的完好率。对发生和发现的重大故障和隐患，应立即采取有效措施，并上报主管和工程部经理，以便组织力量抢修，抢修过程详细记入维修记录。认真做好每日的运行记录，严格执行交接班制度。做好日常卫生，保持室内及周围环境的整洁。完成领导交办的其它任务。（六）综合维修工：严格遵守公司员工守则和各项规章制度，尽职尽责做好本职工作。严格遵守安全操作规程，牢固树立“安全第一”的思想，确保人身安全。对本专业范围内的各项土建、装饰、维修工作都认真负责，严格按质量要求，达到坚固耐用、美观经济。坚守岗位，及时处理本专业的各项报修。依照计划,对各种装修、装饰、陈设进行维护修理，延长其使用寿脉。积极配合各项活动对装修、装饰、陈设的要求，为小区的经营活动服务。树立为业主服务的思想，用优质服务满足业主的需求。完成上级领导交办的其它工作。做好班组卫生，保持室内及环境的整洁。（七）夜间值班维修工1、维修工要根据“排班表”轮流值班，如遇特殊情况需换班，必须报经理批准方可调换。2、值班人员负责管理好办公区域的所有设备设施、办公用品、生活用品及各种票据、钥匙等，如发生问题，追究值班人员相应责任。3、维修工值班期间不准喝酒，不准打私人电话。4、维修工值班期间，不得擅自离岗，不得回宿舍睡觉。5、夜间值班期间，遇到工作，能修的自己修，不能修，且较急的活儿，通知宿舍的其他维修工，暂时修不了的，可以拖到第二天，但必须向客户解释清楚并做好记录。6、夜间值班期间发生重大事故，要及时通知本部门经理或相关部门领导。7、值班人员负责本区域内的卫生。8、值班期间注意防火防盗。第四节机房管理规定一、低压配电室管理低压配电室是楼宇供电系统的关键部位，每日维修电工对其运行情况进行检查巡视,未经工程主管和领导同意，非电气人员不得入内。巡检人员必须持证上岗，掌握配电设备运行状况、操作方法和安全注意事项。巡检人员应注意观察电压表、电流表、功率因数表指示，发现过载等异常情况及时处理,严禁设备、开关超载运行。每日清扫配电室的地面，定期进行设备清洁、保养、维修；确保配电设备完好。严禁一人进行配电设备检修和停送电操作，确保供电和人身安全。部分设备故障进行停电检修时，应提前一天通知综合质管部发出停电通知。紧急停电时,应立即通知综合质管部，向业主做好解释工作。保持配电室内消防设施完好齐备，应急照明完好正常。做好配电室的防水、防潮工作，及时堵塞漏洞；严防蛇、鼠等小动物进入配电室。做好巡检记录和各种维修、操作记录。二、弱电机房管理消防监控设备管理机房重地非工作人员不得入内，不得在机房吃东西、吸烟、接待客人、存放易燃易爆危险品、酸碱腐蚀性物品，保证清洁卫生。机房钥匙由专人负责，不得自行配制备用，机房设备器材建档造册。操作人员需建立设备运行管理记录，建立设备交接班值日记录，专业资料执行专人保管，不得外借、翻录。按照要求定期对设备进行检测保养，按要求操作设备，延长设备使用寿命，设备一旦发生故障，应及时报修，遇有特殊任务，更要提前做好充分检修与备份。努力钻研技术知识，熟悉设备系统连接，能够修复排除一般设备故障。楼宇自控设备管理机房重地非工作人员不得入内，不得在机房内吃东西、吸烟、接待客人，不得存放有毒、易燃、有腐蚀性的物品。保持机房清洁卫生。机房钥匙由专人领用负责，不得随便配制备份钥匙，不得将钥匙交由其他人保管。机房设备建立运行管理记录，执行交接班管理制度，执行定期检测、检修，定期向上级主管领导汇报设备安全运行情况。严格按照操作程序作业，爱惜财产设备，建立设备档案，按规定做好维护保养，保证设备运行安全可靠。努力学习专业技术知识，管理好设备安装图纸、电气图纸、计算机软件资料，对各种模块及端口有全面的了解。管理好易损易坏配件的配备与使用，对系统运行中发生的问题，主动与生产厂家或维保商取得联系，及时恢复设备的正常运转。与设备控制的有关部门岗位协调配合，积极主动开展工作，使自动化设备高效运转。三、电梯机房管理每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40度。保证机房照明良好，配备应急灯、灭火器和盘车工具,并挂于显眼处。毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。机房门窗应完好并上锁，未经工程经理、主管允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。《电梯困人的求救方法》和本规定及各种警示牌应清晰，并挂于显眼处。按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。完成领导交办的其它工作。四、水泵房管理每日进行水泵房巡视检查，确保水泵、管线、接头和阀门完好无渗漏，检查水泵控制柜的指示灯状况，观察停水泵时水泵压力表指示。在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的控制开关应置于自动位置。生活水泵按规定每星期至少轮换一次，消防泵每季度进行自动和手动操作一次，确保消防泵在事故状态下可正常使用。水泵房每星期由专业负责人清扫一次，保证泵房地面和设备外表的清洁。水池观察口应加盖并上锁，钥匙由水暖专业人员管理；透气管应用不锈钢网包扎，以防杂物掉入水池中。按照水泵保养要求定期对设备进行维修保养。每年要对水泵、电机、阀门、管道生锈部位进行防锈刷漆处理。五、空调机房管理机房每日锁好，钥匙由空调工保管，未经许可，严禁非工作人员进入。保证机房内照明、通风良好。空调机组运行时，值班人员应按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，如有异常应及时处理，并做好记录。定期清洗系统过滤网和过滤器，保证送风管和水管道通畅。每周对空调主机进行一次清洁，并做好设备房的灭鼠工作。每年对空调主机进行一次全面检修保养，确保机组运行良好。六、风机房管理制度风机为地下一层、地下二层的通风设备和消防设备，为加强风机房的管理，特制定以下规定：风机房内照明应保持完好，路线整齐，无临时接线。机房内应保持环境清洁，通风良好。风机房内应有灭火器，放置于易取处。严禁在机房内吸烟。机房钥匙由维修中心统一管理，无关人员不得进入机房。开关平时应置于高速状态。八、天然气室管理天然气控制室是保证楼宇正常供气的核心，同时作为可燃气体的转换枢纽，室内严禁烟火；每日（一次）由燃气专业人员对设备运行情况进行检查巡视。巡检人员必须持证上岗，巡检需二人共同进行，严格遵守“天然气控制室内严禁烟火规定”严禁携带火种及易燃、易暴等危险品进入室内。巡检时应做好设施检查工作，确保室内照明、设备、门窗通风良好无异味；室内外无易燃、易爆物品和其它不安全隐患。如发现天然气泄漏，应认真检查漏气位置，并及时排除隐患；如遇不能解决的问题，应向有关部门领导汇报，在得到领导同意和采取安全措施后方可撤离。天然气控制室设备，未经天然气管理单位同意，严禁擅自操动，以免发生危险。天然气控制室内应清洁，消防设备应齐全、状态完好。非燃气工作人员禁止进入天然气控制室。第五节设备保养维修规程低压电气设备维修标准项目程序标准换开关插座面板完整端正，插座距地1.8M，开关距地1.4M。接线牢固可靠，接线端子不得压裂，导线不得压伤、裸露。螺钉齐全、坚固、稳定、可靠。换灯灯泡不能漏气，头部不能松动，电压及功率要与线路匹配。灯口螺口部分与顶芯不得相碰，压接螺丝。照明配电盘检修盘面整洁、门轴灵活、关闭严密。芯面板严密完整，与开关间隙不大于2mm。盘芯母排连接可靠，无过热现象，间隙不小于10mm开关接线良好，端子无氧化、碳化现象，灵敏可靠。零地端子排与地绝缘；与金属外皮有效连接，牢固可靠。低压配电柜检修开关电缆负荷载流量保护规定，严格执行北京地区电气设备安全运行规程。接触\继电器无碳化、无灰尘、触头无烧蚀、无粘连。热元件按负荷的1.1倍整定，连接可靠,环境温度小于35℃端子板完整牢固、可靠、无锈蚀、无氧化、接线整齐。指示灯完整有效，明亮一致，绿（停）红（运行）黄（过流）按钮完整可靠，无锈蚀、无氧化，绿（开）红（停）电压\电流表定期校验维修周期1、各类电机每年检修保养一次。2、设备安全检查每季度一次。3、接地电阻测试每年一次（4月份）。4、安全工具及避雷器每年做一次测试。5、低压开关柜每年清洁除尘2次。6、各区域配电盘每年检修一次。（三）低压配电柜保养实行分段保养、先保养负荷段。检查母线接头处有无变形，有无放电变黑痕迹，紧固连接螺栓,若有生锈应更换，确保接头连接紧密，检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查主触点是否有烧溶痕迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，清洁柜内灰尘，试验机械的合闸、分闸情况。逐级断开低压侧空气开关，然后合上接地开关，执行停电、验电、挂接地线后，悬挂“禁止合闸，有人工作”警示牌。（四）电气维修管理规定：电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家标准《电气安装工作规程》作业。在进行电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。维修和保养电气设备时，按要求做好保证安全的组织和技术措施，主管应在分配工作的同时，向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。在配电干线、低压配电箱上作业时，应设专人监护，并至少两人进行。一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔离档板，并有专人监护.在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上应悬挂“禁止合闸，有人作业”的警示牌。维修保养后的电气设备或线路，在经检查无误后，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后方可送电。（五）电气维修服务内容：配电室管理：严格值班，无关人员禁止入内，室温正常、运行记录规范，每班巡查供电回路，操作开关标志明显，检修停电应挂牌操作，检修使用绝缘工具。掌握设备情况：供电方式，电压等级，用电容量，分配方案，配线方法，电气平面图，配件图，各类产品出厂合格证明，有关设备的试验、检验报告单，地下埋设的具体位置。一般内容：定期巡视，重点检查，建立设备档案，安全用电。维护保养：观察电盘上各类仪表，电压情况，掌握高峰电流数值，三相电流是否平衡，配电箱固定，闸具接头无松动。公共照明设备：照明器具、绝缘电阻、接地电阻的检查。紧急照明灯：充电器性能，送电变换装置的检查。特殊防护：潮湿、高温、易燃等场所重点检查。避雷设施：接闪器、引下线、接地装置。（六）设备巡视制度每天巡视配电机房及低压配电系统设备，看是否在标准工况或设定参数内运行，并填写《配电系统日巡视记录表》。每周巡视各楼层配电柜，竖井配电装置，看各批示灯是否正常。每周巡视各公共区域照明配电系统，看是否正常（如灯泡开关有无损坏等）。二、电梯设备（一）运行维护标准运行检查记录：清楚、准确、齐全，公布电梯运行时刻表。保养记录：填写准确、清楚、齐全。电梯设备档案：整齐、完整，有关资料及时存档、无遗失。配电柜：柜内元件齐全，仪表指示准确。减速机：机座无油污，轮缘无磨损。电磁制动器：零件齐全，活动自如。电动机及牵引机：运行无异声，油位在中心线不漏油。轿内灯具及操作盘：灯光明亮，按钮正常无损坏。轿厢门：行走平稳，传动皮带或链条无损坏。导靴各部位调整符合要求。电梯各层厅门：钩子锁灵活可靠，关门无撞击声。各层厅门上下轨道：门扇清洁光亮，轨道润滑清洁。缓冲器：油封良好，油量充足，动作正常。极限开关：动作可靠，越程距离为200mm。限位开关：动作灵敏、可靠，越程距离为100mm。机械缓速开关：动作灵敏、可靠。安全钳及楔块要求：各块之间的间隙均为2-4mm。平层准确度：1.5-2.0m/s，±15mm电梯启动运行：平稳、舒适、无震动、无冲击。轿门地坎层门轮：间隙为5-8mm。各层门与门之间的间隙为5-8mm。轿内报警装置：装置齐全。各层厅门及连锁开关：应灵活可靠。轿厢导轨线槽接地电阻：≤4Ω防夹安全装置：应灵敏有效。（二）保养周期日常保养检修每周一次,每次３小时/电梯；故障急修随时进行．月、季、年度保养项目，按照《电梯维保周期计划表》执行。中修，每3年一次。大修，每5-6年一次。中大修间隔错开，第二次中修可并入大修，中修后质量稳定，可以继续中修，不搞大修。电梯维保周期计划表周期保养检查项目内容标准月保控制屏整洁、接线牢固曳引机、电机清洁、检查油量、油质、运行声音、运行温度抱闸制动器检查制动间隙限速器转动部位灵活、开关正常门机构动作灵活、无异常声音、垂直度相同、无晃动连接部位牢固、门锁安全可靠、光幕正常安全钳开关正常可靠上、下极限开关正常上、下限位开关正常缓冲器开关正常各急停开关正常指示灯、到站钟指示正确、声音清晰警铃、对讲机声音清晰操纵盘各按钮、开关正常、接线牢固井道平层感应器平层准确季保缓冲器清洁、检查油量、油质导靴检查靴衬磨损情况、导靴间隙电缆检查固定装置、悬挂情况补偿装置检查固定装置、间距、档轮装置年保年检导轨检查固定装置、磨损程度接触器、继电器检查接点、接线、动作状态曳引绳、绳糟检查磨损度限速绳检查磨损度安全钳动作灵活一致、间隙调整、清洁安全回路逐项检查试验缓冲距离是否正常称重装置正常可靠消防功能正常（三）电梯维修保养安全操作规程盘车、拆装更换电器部件、电子板时禁止带电作业。严禁在拆除、短接安全控制机电部件的情况下进行电梯操作运行。进入井道轿顶作业前必须先确定轿厢实际所在位置。当电梯处于运行状况时，严禁有超出轿厢实际面积的人体和物体。严禁在厅门外探身到轿厢内或轿顶作业，严禁踏在井道内任何支点上作业，严禁站在对重架上作业。进入井道轿顶或底坑工作，必须按下急停开关。当机房、轿顶、底坑同时有人施工作业时，上方人员必须服从下方人员的工作要求，严禁在对方未做应答、许可时启动电梯。电梯维修、保养时，只能置于“检修”状态，当不需要轿厢运行时，应断开相应开关。机房、轿顶、井道、底坑应装有足够照明设施，行灯应用带有防护罩的低压安全灯。保养结束后，应将所有开关恢复到正常位置，电梯通过试运行后方可交付使用。（四）设备巡视制度每天一次巡视电梯机房及配电设备，看是否在标准工况或设定参数内运行，并填写《电梯运行状况巡视日记录表》。每周各电梯配电系统及照明系统，以及电梯设备看是否在设定状态。每周巡视各楼层电梯厅的安全状态，看是否正常。三、给排水保养维修规程（一）维修标准：系统无跑、冒、滴、漏现象，无明显的锈蚀。管道支架牢固、保温层良好。阀门启、闭灵活，各类仪表显示准确。水泵运转无异常声响，轴承温度正常。系统供水不间断，排水通畅。（二）维保周期：两周巡检一次系统内的各类阀门。每年清洗水箱、水池一次。每月对水泵轴加油一次。每年对水泵电机轴加油一次。每月巡检一遍给排水系统管线。每季度检查水泵泵体一次，更换磨损件。每半年清通排水系统干线一次。（三）维修管理规定：应定期巡视供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，水泵运转是否正常。发现水管外裂时，必须尽快关闭相关的阀门，大水管爆裂，则关闭总阀门，并立即对所影响的用户发出通告，立即安排紧急维修。注意水池、水箱的保养，预防破裂和渗漏，并且紧盖水池，防止蚊虫滋生。救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，若有丢失，立即补齐，同时严禁使用消防喉作其它用途。当发生影响供水连续性问题时，需及时报告上一级领导。（四）给排水维修服务内容：泵房、水箱间管理：禁止无关人员进入，运行记录规范，每班巡查给排水系统，各种标志明显。掌握设备情况，熟悉楼宇内的供水系统。如：水管、水池、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置，掌握系统的运行状态。发现跑、冒、滴、漏现象时，组织抢修，避免造成不良影响，杜绝能源浪费。随时进行节约用水、计划用水的宣传教育，提高全体用户节约用水意识。定期进行水箱、水池的清洗，定期进行水泵的大、中、小修。及时修补、更换受损的保温、防腐层及管路。定期进行排水系统的疏通工作。（五）设备巡视制度每天巡视水泵及给排水设备，看是否在标准工况或设定参数内运行，并做巡视记录。每周巡视各管井水表和管网系统及主阀门，看是否正常及指向正确。每周巡视给排水设备的控制系统，看是否运行正常。生活饮用水卫生管理制度：为加强供水管理，保证饮水安全，预防疾病，保障用水卫生，特对二次供水系统的清洁、消毒、维护、保养等管理作如下规定：生活饮用水系统维修所用材料、配件均应符合国家及北京市有关部门的管理规定；用水设备的安装符合国家及北京市的施工验收标准；生活饮用水泵房未经工程部或公司领导批准不得随便进入；不得在生活饮用水泵房用餐，不得有蚊、蝇、蜘蛛等小动物出现；泵房每周打扫一次，水泵及其周围管道每月检查擦洗一次，对控制柜（箱），每月作一次清洁；水箱入孔应加盖锁好，钥匙统一保管；水箱清洗人员均需有效的"健康证"方能入水箱操作；水箱每年清洗、消毒一次，清洗后水样送卫生防疫站检测，如不合格应重新按规程清洗。清洗完毕后做好清洗记录。水箱清洗工作程序：所有清洗物品及人员装备均须事先消毒。清除水池（箱）内淤泥、杂物和锈块等。清淤后投药消毒30分钟。放水冲洗2-3遍以清除异味。重新灌水并恢复正常供水。使用中如发现水质异常现象，应马上组织查找原因并报告主管领导。11、严格遵守北京市《生活饮用水卫生监督管理条例》要求的各项制度。四、空调系统保养维护规定:（一）维修标准：空调机、制冷机必须按要求及时检查，发现问题及时进行修理，保持其正常运行。及时对系统的风、水管路进行检查，消除漏风、滴渗水现象。机械转动部件温升正常、无异常声响。风、水管路无保温层损坏及锈蚀现象。温度表、压力表指示正常。按照空调维修的有关规定及时进行巡检，并做好相应的记录。各种管道支吊架良好，机械设备的固定螺栓无松动，锈蚀现象。各种阀门开闭灵活，确保处于良好状态。各种设备外观灵活，无油漆剥落现象，无灰尘、油污。（二）维修周期：1、对于冷水机组：每年的４、７月份各进行一次压机螺丝紧固；每年的５～１０月份每月进行一次冷凝翅片的清洗；每年的４、１０月份各进行一次过滤器及管道的冲洗。2、对于空调机房：每年的４、９月份各进行一次配电箱开关的维护保养；每年１０月份更换水泵的密封垫。每年１０月份更换水泵的盘根。每年的4、8月份对配套电机加注润滑油。3、对于新风机每年４～１０月份每月检修电机皮带一次；每年５、９月份对机械转动部分加注润滑油；每年的４、６、８月各对电机紧固螺丝进行紧固维保一次；每年的４、６、８、１０月份各进行一次过滤网、出风口、回风口清洗。（三）维修管理规定：维修保养工作实行主管负责制，组员必须服从主管的工作安排。维修人员必须穿工作服、戴工作牌。当班人员必须按要求对设备进行巡视、检查、维护，并做好记录，及时发现问题，及时消除事故隐患，自己处理不了的问题，应立即报告主管领导，并做好详细记录备查。维修人员应严格按照安全操作管理规程进行操作和维修。维修设备时，要先准备好材料和相应的安全措施、技术措施，防止触电及设备事故的发生。要了解和掌握设备运行规律，贯彻以防为主的方针，防止事故的发生。当设备出现下列情况之一，均须停机查明原因，进行及时修理或更换机件：发现电动机发出嗡嗡的响声。压缩机发生敲击声和杂音。发现因负荷过大而发出剧烈震动。电动机、压缩机转速明显降低。空调设备开、停机必须由空调机操作人员操作，其它人员不能乱动。空调设备检修时要及时挂检修牌。未挂牌造成事故时，追究操作人员的责任。（四）维修服务内容：空调维修工对当班空调系统运行要有全部责任。领班必须组织好空调工按照巡回检查制度，定时对外界及各空调区域的温度进行监视，根据外界天气变化及时进行调节。严格执行各种设备的安全操作规程和巡回检查制度。不准带领或默许无关人员进入设备房参观、对设备拍照和触摸设备活动。每班进行一次机房清扫工作，以保证设备房设备、地面的清洁。空调维修工负责空调设备的日常保养和一般故障的处理。熟悉系统情况，做到事故判断准确、处理迅速及时。要定期或不定期地查漏，随时检查、随时修理，使设备正常运转。检修保温层，更换老化的管道。空调机房控制柜等电器，如发生异常气味及现象，应及时通知电气专业的有关人员处理，并做好记录。设备巡视制度每天巡视空调机房及空调系统设备，看是否在标准工况或设定参数内运行，同时测量各公共区域的温度，并填写《巡视记录表》。每周巡视各楼层空调给水系统管道及主阀门的位置，看是否正常及指向正确。每周巡视空调设备的控制系统，看控制系统是否正常，并填写《空调系统每周巡视记录表》。五、室内燃气设备（一）燃气管理规定：经常对室内燃气管道进行外观检查，看管道是否牢固，有无锈蚀或损伤，管卡、吊钩有无松脱，管道的坡度、坡向是否正确，发现问题及时解决。带气进行维修时，至少要两人协作，作业前要关闭前端阀门，并采取通风和防火措施。燃气管道上禁止吊挂物品。经常检查管道活节头、法兰盘、焊口及管道和接头处有无燃气泄漏现象。必须严格执行国家及北京市、燃气集团公司有关燃气方面的安装、使用规定，加强安全管理，杜绝燃气事故的发生。（二）燃气用户须知：使用燃气用具要先点火，后开阀门。使用燃气用具时，使用人不可长时间远离，以免火燃被风吹灭或被沸汤溢出扑灭而发生漏气。燃气用具周围不得堆放易燃物品。及时更换损坏或老化的软管。经常检查是否有漏气情况，一旦发现应立即关闭所有燃气阀，开窗通风换气。设备巡视制度每天巡视燃气机房及燃气设备系统，看是否正常，并填写《天然气设施日检记录表》。每周巡视各楼层燃气主管道及阀门，看是否正常及阀门指向正确。每天巡视燃气公共区域设备及管道，看是否正常。六、房屋设施物业（房屋）的养护管理是一项细致的旨在防微杜渐的基础性工作，它与房屋的维修有着密切的关系，它不仅构成小修的内容，而且直接关系着修理的周期和费用。具体内容有：（一）地基基础的养护应杜绝不合理负荷的发生，以减少地基的沉降，住户装修所增加的负荷不可超过设计荷载，还要防止地基浸水，加强各种管线的检查和维护。不允许在房屋地基周围取土或兴建地下设施。（二）楼宇地面工程的养护主要保护地面的防水性能，不得随意穿凿楼板，上下水如有渗漏要及时修补防止水泡楼地面。地砖厚度控制在1cm以内，以免增加楼板负荷影响建筑物的使用寿命。（三）墙台面及吊顶工程的养护定期进行检查，对使用磨损率高的部位重点检查，发现问题及时处理；对墙台面及吊顶工程与其他工程的衔接处应注意防水、防裂、防漏电；向用户讲明在日常使用中注意减少对墙面的撞击划伤﹑磕碰等，保持室内墙台面的整体协调。（四）门窗工程的养护住户应严格遵守使用常识和操作规范，经常清洁和检查，定期更换易损部件，对轻度变形的进行适度矫正和恢复，保持门窗的整体状态良好；要注意冬季采暖设施的温湿度控制，使门窗处于良好的温湿度下，延长其使用寿命。（五）屋面工程的养护由于屋面工程施工工艺复杂，涉及因素较多，其养护的范围较广。既需要动用物业公司的专门技术人员，也需要业主（使用人）的积极配合。主要工作有：定期清扫，保证各种设施处于正常有效的使用状态；定期检查记录；对屋面受损情况及时进行修复；建立专业的养护队伍，加强对屋面使用的管理；任何在房屋内外部增设的设备设施都不能影响房屋原有功能。楼宇综合维修巡检制度项目序号检查项目检查内容检查周期检查方式1门门框、门扇、五金、玻璃、油漆每周目测2窗窗框、窗扇、五金、玻璃、油漆每周目测3楼地面踢脚、抹灰、地砖每周目测4墙面清洁状况、抹灰、磁砖、油漆涂料、保温每周目测5顶棚清洁状况、抹灰、吊顶、油漆、涂料每周目测6通风道密封及畅通每周目测7外墙抹灰、外墙砖每周目测8楼梯踏步、扶手、栏杆每周目测9屋面防水、泛水、保温、出水口、换气口每周目测10室外散水、台阶、自行车坡道每周目测七、通风管道的养护主要是确保通风管道的畅通，住户在安装排油烟机和卫生间抽风机时禁止乱凿；不得往通风管道乱扔杂物影响通风管道的畅通；每月进行一次通风道的检查，遇有堵塞及时清除和修复；对风道出现的裂缝要及时修补，对损坏严重的要及时更换。八、室外管网（一）给水系统给水外管网每个季度要检查一次，主要内容是查自来水压力、截门井、水表井等有无跑、冒、滴、漏现象。若有，及时修理，在夏季用水高峰期，要加大检查力度。每个节门在检查时，在节门立杆、螺栓等处要加油保养。对于年久失修的节门，要求整体拆卸，进行加盘根，除锈、刷漆等工作，彻底检修。抽净井内积水，清理井内杂物。做好维修、保养记录。（二）污水系统排水管网每季度要巡视检查一次，每年5月份、12月份要重点检查。主要检查污水井、化粪池流水是否通畅，发现问题及时解决，必要时用竹劈子、疏通机等对管道进行疏通清洗。污水泵由设备责任人每月检查一次，化粪池每年要请专业公司抽吸一次。对外网经常堵塞的部位要加大巡检力度，增加检查次数。做好维修、保养记录。（三）雨水系统每年雨季来临之前是检查重点期，主要检查雨水井及管道是否通畅，清理井内和雨篦子内的树叶、灰土等杂物。有损坏的井盖或雨水篦子要及时更换。做好维修、保养记录。（四）消防系统每半年检查一次，检查是否有漏水现象，若有及时修理，必要时进行加盘根、除锈、刷漆等处理。每半年对消防栓进行一次通水试验。清理井内杂物，冬季做好保温。做好维修、保养记录。（五）供暖系统夏季期间每月检查一次，冬季供暖期间每周检查一次，主要内容是泵房、暖气片、管线、暖气井、压力、温度等。每年4月份开始对所有节门进行维修保养，有跑、冒、滴、漏的节门全部解体，拆开螺栓解除阀芯、阀体，更换损坏件儿，对不能用的节门予以更换，进行彻底检修，并进行加盘根、除锈、刷漆、润滑等工作。对有堵塞现象的管道进行冲洗。各暖气井要检查压力表，温度计指示是否准确，不准的做好记录，检修时予以更换。暖气井内要保持整洁、干燥。做好维修、保养记录。第六节设备运行、维修管理制度一、设施（设备）编号办法设施（设备）的编号由工程部统一进行。以设施整体为编号对象，不含设施的主要部件和配套部件。设施按一、二、三级(a、b、c)进行分类,标准按《基础设施和工作环境控制程序》进行编号。编号方式：□□□设施名称X—XXX总编号和分类编号设施分类（a、b、c）设施一经编号,须挂牌标示，并应保持相对稳定，不能随意更改变换。所有设施的值班、检查、维修保养人员，在填写相关记录时，必须统一使用设施的既定编号。二、设施统计制度公司工程主管负责设施的统计工作，并坚持真实、准确、账物相符的原则。设施的统计以《设施管理台账》形式，主要统计设施的基本情况，内容包括：设备名称、设备型号、安装地点、装机容量、电压等级、工作方式、出厂编号、出厂日期、生产单位、使用时间、设备原值、检测周期、配套电机型号、主要部件、随机资料、设备图样等。设施的台账与随机资料图册、运行检修记录构成设备的全部档案内容。设施使用状态的统计以《服务设施一览表》的形式反映设施的状态，内容包括：名称、型号规格、容量、设备编号、使用情况等。设施的统计资料必须全部真实地反映实情，并交工程助理存档备查。三、日常维修管理制度住户报修维修工作流程住户报修前台接待前台接待填写记录填《派工单》填写记录填《派工单》维修中心维修中心维修工维修工入户维修入户维修住户验收签字住户验收签字维修中心维修中心前台接待前台接待回访回访满意不满意满意不满意汇报上级《派工单》存档汇报上级《派工单》存档（二）维修工作程序根据业主报修项目，综合质管部填写派工单，约定维修时间后，通知工程部维修中心作业。维修中心工程领班对派工单进行登记后、根据项目的种类，把派工单分配给专业维修工，并办好交接手续；对于设备缺陷问题，由工程领班汇总后，通知工程主管进行处理。维修工携带派工单，上门为业主维修相应的项目。如维修时恰巧业主外出，及时通知综合质管部，请综合质管部与住户重新约定维修时间。维修结束，将维修作业所用工时和材料费用填入派工单，由业主签字确认后，交回维修中心；由工程领班进行整理汇总，上报工程主管审核。工程维修人员应保证维修项目合格率达到100%。（三）派工单管理工程领班对当天的派工单要及时登记、分类汇总并注明完成情况。工程部工程领班每天下班前，将当日报修项目进行汇总，填写《派工未完成维修项目的跟进--工程部经理每日上班前，将昨日未完成的维修项目，交工程主管处理。并在《派工汇总表》中注明完成期限。维修工作分配—维修中心工程领班将维修任务，按项目分配给各维修工，维修工完成工作后对已完成的和未完成的派工分开后，交回维修中心工程领班处，未完成项目要注明原因。严格控制派工完成质量，提高维修效率，杜绝接单不修、死单不报、拖延维修时限、消极怠工等违规行为，一经发现按严重违纪处理。四、设备值班管理规定严格执行本规定、可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全，具体内容包括以下几个方面：设备值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要离岗时，必须由符合条件的人替岗，并向其交代注意事项及离岗时间、去向。按时巡查，作好记录，及时发现事故隐患，及时解决、及时报告。不得随意调换值班岗位，就餐实行轮换制。五、机电运行值班人员纪律运行值班人员应树立高度责任感。服从上级电力调度值班人员的操作命令（除威胁设备和人身安全）。坚守岗位，不擅离职守。严格执行规章制度，做到严肃认真，一丝不苟。严格执行值班纪律，密切注意仪器、仪表的变化，发现问题及时处理。做好运行值班记录，记录要详尽，数据要正确。做好运行设备巡视，不得走马观花。认真对待异常现象，对事故障碍要如实反映，不得弄虚作假。做好清洁工作，保持现场整洁。运行值班人员要达到“三熟三能”。熟悉设备、系统和基本原理。能分析运行状况。熟悉操作和事故处理方法。能及时发现故障并排除故障。熟悉本岗位的规程制度。能掌握一般的维修技能。六、设备责任管理制度为加强重点设备的管理，保证设备安全运转，特制定本制度。重点设备处设立标志牌，标志牌上注明责任人。设备责任人由经理认命，责任人负责建立设备标志牌，所有重点设备都要确立责任人，设备标志牌要挂在设备的正面，设备的责任人要在《设施管理台账》上注明，统一交到工程部备案。设备责任人的主要工作：1、全面负责管辖设备的日常维护保养工作；2、全面负责管辖范围的卫生清洁工作；3、及时处理设备存在的隐患及不安全因素；4、保证设备安全运转，做好各种文字记录；遇到重大事故或处理不了的事情，及时向上级领导汇报。工程部将定期进行巡视检查，发现问题，限期整改，警告超过二次的或屡教不改的，工程部将视情节轻重进行处罚。责任人要定期将设备运行状况向主管领导汇报，并做好设备检修、保养记录。七、设备维护保养检查制度设备的日常定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠运转，关系到小区安全正常运行和公司的声誉；同时，对于降低成本、减少故障、提供良好的服务意义也很重大。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，特制如下制度：专业人员应按有关规定的要求，对设备进行巡视、检查、维护，并作好记录。及时发现问题，及时消除事故隐患。工程主管每周对维护保养工作的质量、进度及记录情况进行检查，并在《设备维保工作记录》上做出检查情况记录。部门经理组织工程主管每月对设备的维护保养工作进行抽查，发现问题及时通知有关人员整改。每年第四季度进行设备大检查，并对设备运行情况进行总结，根据设备状况，制订下年度维修计划。八、维修申报制度机器、设备出现故障，班内员工记录在案，并报工程主管。本部门组织人力技术进行维修所无法解决时，申报外修。申报修理须填报《设备故障维修单》，经部门经理同意后，上报公司常务副总经理批准，然后通知维修队进场施工。外维修时，指定专人协助，严格验收，保证维修质量。九、设备管理报告记录制度建立报告记录制度可以让工程部经理、工程主管和工程领班及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决，具体内容有：向工程领班报告：发现以下情况时，应向工程领班报告，主要设备非正常操作的开、停调整及其他异常情况；设备出现故障或停机检修；零部件更换或修理；维修人员工作去；维修材料的领用；运作人员暂时离岗。向工程主管报告：重点设备非正常操作的启动、调整及异常情况；采用新的运行方式；系统故障及检修；备件和材料领用；员工加班、调班、补休、请假。向工程部经理报告：发现下列情况时，应向工程部经理报告。重点设备发生故障或停机修理；影响楼宇的设备故障或施工；系统运行方式的重大改变；主要设备的技术改造；重点设备主要零部件更换、修理或向外委托加工；设备的增改或向外委托加工；班组、技术骨干以上人员及班组结构调整。十、设备运行记录管理制度工程部建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台账、设备运行管理资料和维修资料等。值班员和维修人员作好智能控制、消防、水电、电梯等设备的运行记录和各种设备的巡视检查和保养记录，并有记录人的签名。所有记录以月为单位整理、装订成册，归档管理。借阅查找设备管理记录应办理相关手续。十一、水泵保养制度（一）泵体每季检查、补充、替换润滑油，油质变色、有铁屑应全部替换。泄漏检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、沙眼，泵轴渗水无流到地面。转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，机座坚固，螺丝无锈（有防锈措施），垫片齐全。外观整洁、油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。（二）阀门、管道、附件阀门开闭灵活，无卡阻，关闭严密，内外无漏水。阀体手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁。单向阀动作灵活，无漏水。压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，紧固良好，表阀及接头无渗水。（三）电机外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固，联轴器有保护罩，接地良好。线及联接端片连接紧密，牢靠、良好、无裸露部分，编号清晰。接地线牢固可靠。每年用500V表测试绕组绝缘电阻（R≥0.5M），测试电机对地电阻（R≤10M（四）运转生活泵每周轮换运行。消防水泵每月运行一次（每次2分钟）。观察转向，起动电流，指示讯号等是否正常。泵输出水压正常、水压能满足楼宇用水要求，运转平稳，无跳动，无明显振动，无异声，压力表指示稳定，水泵轴承温度不得超过60-65度。电机运行中三相电流、温度不得超过铭牌规定的额定值，转速、电压正常。电机欠压、缺相、过流的保护装置应能及时动作，确保设备安全。控制柜元件齐全，操作手柄完好无过热，基本无声，前后动作顺序符合要求，讯号指示正确。十二、水泵运行操作规程（一）泵房为小区生活、消防供水控制中心，设备工作是否正常，直接关系到住户的生活及安全问题，运行操作人员必须将设备的安全运行放在首位。（二）水泵的运行操作运行前应检查进水泵的阀门是否打开；水池内蓄水池是否充足；泵的转动部分是否灵活等等。运转时，泵如发出不正常声响，应立即查出原因，及时排除。泵的填料部分允许有少量滴水（10~20滴/分钟），如出现大量滴水，应做适当调整。各阀门填料处不允许滴水，如出现滴水，应拧紧相应的螺栓。供水时应经常注意水箱水位，严禁漏水、跑水。水泵及其附属设备的巡视检查，每班不少于两次，并做好相关记录。发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不得交接班。十三、水泵控制柜操作规程操作人员应懂得设备的一般工作原理、配备必须的安全操作用品，并按有关的维修操作规定进行。严格认真做好设备启动前的检查，对设备的顺利启动和正常运行十分重要。通过以上检查，确认状态正常，即可进行设备启动运行操作。在运行时，如发现控制柜上仪表的参数超过额定值，则属不正常，须立即拉断控制柜电源，通知有关技术人员进行处理。十四、空调冷水机组操作规程（一）准备工作。检查冷水机组的蒸发器进、出水阀是否全部开启。检查冷水泵进出水阀是否全部开启。检查分水管上的阀，根据楼层的空调需要，决定是否开启或关闭。检查回水总管两端的阀是否开启。检查系统里的水压，以在规定范围内为准。检查加热器、油温、油位是否正常，电源电压、阀门位置是否正常。启动手动油泵，运行时间不得少于1分钟，并密切注意蒸发器压力和油泵压力。（二）机组启动。观看控制屏，要显示：机组准备启动。启用冷冻水泵，并要保持进出冷冻机的冷却水的压差、进出冷冻机的冷冻水压差。若没有问题，按键启动机组（注意电流变化状态），此时即置机组于运行状态，注意显示器上显示信息，观看机组是否有故障显示。（三）机组运行。机组运行时，应检查油泵指示灯是否亮着。检查油泵显示情况。注意机组运转电流是否正常，风叶是否打开，把风叶开到自动控制档。做好机组运行记录（四）关机程序。先停冷冻机组。再停冷冻水泵。切断总电源。十五、空调设备巡查制度冷冻水机组必须每隔2小时巡查1次，并对油压、油位、油温、冷媒压力、电压、电流作记录，发现不正常的现象应及时处理。在巡查空调主机、风机、风柜、盘管机时，注意过滤网、过滤器、翅片是否清洁，以及地漏排水情况，皮带和机械转动部位是否需加油或调整。巡查时，注意检查水泵出入水压力表是否正常，风扇皮带及转动是否需加油或调整。巡查中发现问题应立即向工程主管汇报，并在每次巡查中作好记录。巡查工作完成或离开时做到人走关灯、关门。严格按照并按有关的维修操作规定进行，以免发生意外或人员伤亡事故。十六、建筑物维护规程（一）楼房大、中修理每年对各栋楼房进行检查评定。列出需要在下年度进行大、中修理的楼房号、部位、修理项目、修理方法、修理概算，经业主同意后，安排计划，由维修队实施。修理时，工程主管负责现场施工管理和检查验收，以确保修理质量。维修人员定期对楼房的公共设施进行检查，发现问题时，由综合质管部填写“派工单”，交维修中心进行维修。。业主要求进行维修的共同部位，应高度重视；应立即派人到现场查看，确定维修方案。（二）业主户内的维修综合质管部列出可为业主提供服务的项目、收费标准、联系渠道等内容介绍给业主。业主要求维修屋内给排水、电话和照明等房屋功能项目，维修中心应立即派人到业主家查看受理，能修的应说明维修价格，业主同意后立即进行修理。完工后，请业主验收质量并签字。如需要备用材料不能马上修理的应与业主协商材料来源，约定其它时间进行修理。业主要求安装空调、热水器等非房屋功能的，维修中心在保证正常维修的情况下，尽快安排人员安装，安装的工本费由业主支付。房屋毗连部位的共有方对维修有异议时，综合质管部会同业主委员会进行现场协调。如果此部位不修理会影响其中一个共有方的使用，应确定要求维修有效，并组织强制性维修。每年第四季度，维修中心对住宅区的公用设施、设备、场所进行一次检查和质量评定，并列出需要在下年度进行大、中修理的项目报公司批准。公司批准后，由维修中心制定修理方案和工程概算，并组织施工。十七、设备故障、事故处理程序无论发生何种设备故障和事故，部门经理必须立刻组织力量迅速处理。发生较重大事故或故障（指造成较大范围、较长时间有关系统不能正常工作，产生较重大影响者）时，必须及时报告上级领导和有关单位协调解决。无论发生何种设备故障和事故，有关人员必须在工作日志上做详细记录，不得疏漏隐瞒。发生较重事故或故障时，工程主管在事故、故障初步处理后，写出事故、故障报告，由部门经理召集有关单位和人员参加事故分析会，写出分析意见和改进措施。对于改进措施务必严格执行。十八、设备大修改造管理程序维修中心根据设备使用状况提出设备大修、改造项目的申请，提交工程部。工程部审核汇总，编列年度计划，上报公司领导或业主委员会审定。工程部制订实施方案，并按计划和方案组织实施。工程部经理和有关技术人员共同监督验收。十九、设备缺陷管理制度设备缺陷管理制度要求全面掌握设备的运行状态，以便及时发现设备缺陷，并尽快补缺。保证设备经常处于良好的技术状态，是确保机电系统安全运行的重要环节，也是妥善安排设备检修、校验和试验工作的重要依据。一类缺陷是紧急缺陷，凡可能发生人身伤亡、大面积停电、主要设备损坏，或造成有严重影响的事故的缺陷称为一类缺陷，这种缺陷性质严重，情况紧急，必须立即处理。二类缺陷是重要缺陷，这类缺陷设备尚可运行，但情况严重，已经影响设备出力，不能满足系统正常运行的需要，短期内有发生事故的可能性，威胁安全运行。三类缺陷是一般缺陷，对安全运行影响较小且发展较慢，可以列入计划进行处理。发现一类缺陷应立即消除，并向工程部领导汇报，二类缺陷应及时安排计划消除，三类缺陷可结合定期检修有计划消除。值班人员应将发现的设备缺陷填写在《设备缺陷记录》内。二十、设备运行分析制度为掌握设备的运行规律，及时采取措施消除隐患以确保安全，实现经济运行，配电室应建立定期运行分析制度。具体主要内容如下；设备的异常现象，如放电、发热、异声、仪表指示熔丝熔断，断路器和继电保护动作等。检修和试验中发现问题，执行规章制度及安全运行中发现的问题。通过运行分析，对所有设备应做到人人心中有数，便于对设备完好率进行评定，不断提高设备的安全性。每次分析结果应记入《低压配电室运行记录》内。二十一、设备安全运行制度机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由工程部专业技术人员实施，维修人员须持有相应的操作证、上岗证。智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理人员必须密切注意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。值班员和维修人员应严格按照有关的运行、维修制度进行操作和维修。设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。维修设备时，先准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标志牌。做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。供配电设备房必须配备灭火器材。二十二、维修人员防火职责牢固树立防火意识，严格执行岗位责任制，发现问题及时汇报。值班人员不准擅离岗位，并要经常检查电路系统是否完好，及时抢修处理线路超负荷过热绝缘损坏等故障。严禁在线路下面，变压器旁，消防重点部位进行明火作业。值班电工要认真负责，坚守岗位，做好清场时的断电工作，保障商场夜间电系统的正常运转，确保安全。对于因超负荷用电而造成的电盒过热，电线烧焦等隐患要及时抢修整改，防止发生更严重事故。一旦电器、配电箱或其它设备起火时应立即切断电源，及时灭火，并通知保安部和有关部门迅速采取扑救措施，防止火势蔓延。掌握轻便灭火器材的使用方法二十三、工作监护制度完成工作许可手续后，工作负责人（监护人）应向工作班人员交待现场安全措施，带电部位和其它危险作业的负责人（监护人）必须始终在工作现场，对工作班人员安全应认真监护，及时纠正违反安全的操作。工作负责人（监护人）在全部停电时，可以参加工作班工作。在部分停电时，只在安全措施可靠，人员集中的一个工作地点，不致误碰导电部分的情况下方能参加工作。工作期间，工作负责人若因故必须离开工作地点时，应指定能胜任的人员临时代替，离开前应将工作现场交代清楚，并告知工作班人员。原工作负责人返回工作地点时，也应履行同样的交接手续。监护人如发现工作人员违反安全规程或任何危及工作人员安全的情况，应向工作人员提出改正意见，必要时可暂停止工作，并立即报告上级。二十四、交接班制度（一）交班人员须做好交班前的准备，接班人员须提前15分钟到岗接班。（二）交班人员要将设备的运转情况、未完成的及需下班做的工作，做好记录以便交接。（三）接班人员要查看交接记录，听取上一班人员运行情况的汇报。（四）检查仪表、工具并在《工作日志》上签字，查看设备运行情况。（五）出现下列情况不得交班：1、就交接不清的工作未达成共识时。2、接班人员醉酒或神志不清时。3、设备故障影响运行时。（六）交班时，检查出问题由交班者负责。（七）接班工作完毕后，未检查出问题，但又在接班后发现了问题，由接班人员负责处理。当出现事故正在处理时，禁止交接班，待事故处理完毕后方可交接班。二十五、工具管理制度工具配备：按工作需要,每个技工配备常用小型工具，大型工具、仪表和设备（如套丝机、电焊机、手枪钻、冲击钻、电锤、水钻、摇表、钳形电流表、梯子等）由常用班组管理，工程部各班组共同使用。工程助理对工程部所领工具建立工具台帐。大型工具、仪表、设备应设专用工具柜保存。工程部内班组间借用工具应填写借条；其它部门借用工具,须经工程部经理同意并填写借条，方可借用。借用工具应及时归还，归还时，应由工具管理人员当场检验（电动工具应通电实验），工具完好时方可收回。大型工具和设备使用前应认真阅读使用说明书，严格按操作规程操作，工具和设备用完后，必须清理干净。工具正常使用损坏，须由使用人或管理人书面写清情况，经经理同意后由工程领班向财务部做出书面说明,并重新申领。由于使用不当造成工具损坏或丢失，由损坏者或丢失者按原价赔偿。第七节设施年度检修计划序号检修项目检修周期检修日期1（低压电气设备）电机1年2003.122设备安全检查1年2003.123避雷器1年2003.124低压电柜1年2003.125配电盘1年2003.126（1）（电梯设备）缓冲器4个月2003.4（2）导靴4个月2003.4（3）电缆4个月2003.4（4）补偿装置4个月2003.4（5）导轨1年2003.12（6）接触器、继电器1年2003.12（7）限速绳1年2003.12（8）安全钳1年2003.12（9）安全回路1年2003.12（10）缓冲距离1年2003.12（11）称重装置1年2003.12（12）消防功能1年2003.127（1）（给排水设备）各种水泵电机1年2003.12（2）水泵1年2003.12（3）给排水管道主阀门1年2003.128（1）（空调设备）风冷机组半年2003.6（2）冷冻水泵半年2003.6（3）水系统主阀门1年2003.6（4）配电柜开关半年2003.6（5）电机皮带1年2003.12（6）泵体螺丝坚固半年2003.6（7）过滤网4个月2003.4（8）泵轴承加油半年200310天然气（燃气主干管）1年2003第八节档案管理工程档案管理职责工程部经理职责：设置工程助理；确定档案目录；检查档案情况。工程助理职责：档案建立；档案修改；档案整理；消毁更新；档案资料分析报告；接受经理和上一级档案管理人员检查；检查工程部各级人员档案工作情况。领班级管理人员职责：按目录设置要求建立本级档案,做好本级原始资料记录,监督、检查下属档案记录情况；接受经理、工程助理的档案工作检查。员工责任：认真进行原始资料的记录；接受各级领导和工程助理的工作检查。二、工程档案管理程序（一）工程档案的建立:根据经理意见,工程助理建立各级档案目录,并将各类文件、资料、记录按目录要求存档。档案要统一编号，并在每卷首页建立目录清单。（二）档案的存档：工程档案由工程助理整理，按规定目录存档。（三）工程档案的查阅和借阅：一般工程档案查阅可向工程助理借出，在工程部办公室阅览；若需借阅,须经工程部经理同意并办理借阅手续。（四）工程档案的更改、清理和销毁：原始档案一般不可修改；工程部工作档案经工程部经理同意可以修改。档案应定期进行清理，过程性工作档案到期后应及时销毁，但应做好销毁记录。（五）上级档案存档：公司和各部门档案和应由其管理的档案,由工程助理及时送交存档。第八节紧急事件处理方案处理原则：统一指挥，明确责任、分工，及时进行救助，防止事件扩大，尽量减少损失和负面影响。一、电梯困人的解救方法：盘动电梯放人仅在紧急情况之下进行，因而操作者必须是受过专门训练的专业人员，其它人等如欲从事该项工作均属危险。在盘动电梯厢前必须预先警告被困人员静候解救，切勿自行设法离开电梯轿厢，操作者如未对被困人员作上述警告,则属违规。进行盘动电梯轿厢之前必须切断电源开关。电梯遇到不能盘动时，可能电梯轿厢处的安全设备（保险钳）已经作用，则进一步的工作，须由资历较深的电梯技工指导进行。通常最好方法是盘动电梯轿厢下行至最接近的楼层层面，也可盘动电梯轿厢上行到最近的楼层面。打开电梯制动装置时，人为松开抱闸须十分小心与缓慢，以防止因电梯轿厢的重量产生的重力加速度，使电梯失去控制。特别是无齿轮箱的电梯。当电梯轿厢移至接近平层面后，制动装置必须复原，然后使用电梯厅门专用钥匙，在该层打开电梯厅门，放出被困乘客。二、紧急停电的处理方法（一）配电系统突然停电时，应电话通知工程部；由专业人员查明停电原因、部位，及时采取应急措施；其他人员严禁私自处理。（二）外部电源停电时，在确认进线电源确无电压后，应先断开无电线路进线开关、出线开关，再合上联络开关，以防止返送电危险；在进行各路出线送电前，应联络综合质管部，通知业主送电的时间，提前关闭好电视机、电冰箱、计算机等重要设备，并取下插头,防止因突加电压造成设备损坏。（三）事故停电时，必须先行查明故障部位、故障原因，并尽快排除故障设备或切断故障部位供电开关，恢复系统供电。在处理过程中应防止事故范围扩大。（四）人员触电造成停电时，电气专业人员和领导应立即到达现场实施抢救；抢救前应迅速将触电者脱离电源，根据其受伤情况，采取相应方法（人工呼吸法/胸外挤压法）实施抢救，并电话通知医院救护。在救护中，抢救工作不得停止，并做好事故现场保护，无关人员不得滞留现场。（五）线路过载、短路起火造成的停电，电气人员应立即赶赴现场使用1211、二氧化碳灭火器实施灭火，采取措施防止事故扩大，并进行线路抢修和绝缘测试。复送电时注意线路负荷情况，采取减负荷措施。三、区域起火事件处理当区域内发生火灾时，义务消防队员应立即到达现场检查火情大小、燃烧物品，安排受灾和可能受灾区域人员撤离现场，并将起火部位、原因、火势大小报告消防部门；此外应立即切断火灾区域电源、新风氧源，并对火场进行降温处理；防止火势扩大蔓延。四、停水的处理方法（一）维修中心在接到停水的信息后，首先了解是否是外部原因停水和停水的范围，尽快联系综合质管部发放停水通知，并注明停水原因及通水的预计时间。（二）若因事故停水，维修中心应速派出工程维修人员赶到事故现场进行抢修，同时通知工程部领导，赶赴现场指挥。（三）相关领导要现场组织，尽量在估计的时间内恢复用水。（四）若因特殊原因需延长停水时间，应由综合质管部另行通知住户。（五）抢修结束并恢复供水后，应立即通知综合质管部撤回停水通知。（六）事故处理完毕后，填写《紧急情况处理登记表》。五、水管爆裂的处理方法(一)接到任务后，应以最快的速度赶到事故现场。(二)检查喷水部位，区别爆裂水管类型，以便采取相应的处理方法。(三)住户家中水管或水龙头爆裂喷水，先关闭该住户水表总阀，然后进行维修，维修完成后再打开总阀门。(四)住户室外的总水管爆裂（包括水表、水表阀门、水表接头），先关闭本单元的总阀门，然后进行抢修，以最快的速度恢复供水。(五)若小区总水管或消防管爆裂，先关闭小区供水总阀，通知自来水公司组织抢修，同时写出停水通知。六、煤气泄露的处理方法(一)维修工到现场后，应打开室内门窗，使室内通风良好，同时用肥皂水检查泄露点。(二)若泄露点在煤气表之后，则先关掉煤气表前的节门，若在户内节门之前漏气，则关掉一层煤气立管总节门同时进行抢修。(三)抢修时注意安全，防止煤气中毒，同时禁止明火。(四)煤气泄露能自己维修的自己维修，若不能自己维修的，立即通知煤气公司，同时贴出书面通知。七、暖气跑水的处理方法(一)工程维修人员接到通知后，应迅速赶到现场。(二)相关领导接到通知后应赶赴现场组织抢修。(三)若暖气片跑水，首先关闭暖气立管的上下供回水节门，拆下暖气片，重新加垫、换片，合格后方可安装。(四)若节门跑水，首先关闭上一级暖气供回水节门，将管道内的水排净，然后组织抢修。恢复供暖后，注意顶层排气，暖气全部热了以后方告结束。(五)若暖气主管道（包括单元节门）跑水，首先关闭小区总节门，能修的自己修，不能修的通知热力公司进行抢修，同时贴出书面停暖通知。（六）事故处理结束后，相关专业填写《紧急情况处理登记表》。第九节运行维修表格一、《低压配电室运行记录表》《空调系统运行记录表》《楼日用电量记录》《楼（）年能源费用统计表》二、《电梯运行状况日巡视记录表》《天然气设施日检记录表》《水泵房设施日巡视记录表》《配电系统日巡视记录》三、《设备、设施日检记录》《设备缺陷记录》四、《设施年度检修计划》《设备故障维修单》《设备大、中修计划》《设备维保工作记录》五、《工程部人员基础本情况汇总表》《工程年月出勤记录》《派工单汇总表》《工程材料消耗汇总表》《工作日志》六、《设施管理台账》《服务设施一览表》《工程部工具台账》《工程图纸、资料发放登记表》第二章工程项目接管验收楼宇及设备的验收与交接是搞好物业管理工作的前提，是充分发挥设计功能的一项极为重要的工作。为保证接收工作的顺利进行，特制定本制度。第一节接管条件建设项目严格按照批准的规划、设计和有关政府部门的要求建设完毕。专业主管部门对归口管理的建设工程质量验收合格，验收资料齐全；各机电系统调试合格。三、建筑渣土、施工机具和各类临时建筑等全部拆除清运完毕，达到场清地净。四、具备实行封闭式物业管理的基本要求。五、已与投资方签定物业管理委托合同书。第二节接管程序目的：为了加强楼宇综合验收和交接管理，保障楼宇的房屋质量及各项功能、指标符合规定的要求和标准。二、范围：本程序使用于住宅小区的楼宇物业管理接管验收。三、职责：（一）副总经理（中心主任）负责组织成立楼宇接管领导小组。（二）各部门依照各自职责分工，参与楼宇接管工作，并按规定组成接管领导小组的各专业组。四、工作程序：（一）楼宇接管小组的成立和要求：1、由副总经理（中心主任）牵头，组织各部、室成立验收、接管领导小组，组长由总经理担任，按专业设立工程土建组、机电组和资料组。领导小组组长负责整个工作过程的总策划、总指导、总分工，由各专业组组长负责接管验收工程质量的把关。领导小组组长编制物业接管组织计划。专业小组按国家、省、市工程验收标准验收楼宇，确保楼宇的各项功能，指标符合规定。（二）楼宇接管资料的准备在楼宇现场检查验收之前，资料组应向开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等收集索要物业规划图、竣工总平面图、单体建筑及结构竣工图、地下管网竣工图、建筑施工竣工图、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明、房地产权属关系的有关资料、机电设备使用说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明、用水、用电、用气指标批文、水、电、气表校对报告等图纸资料，并对所有图片资料进行查验，为楼宇的接管验收提供资料和数字依据。（三）楼宇初次检查验收接管领导小组参与开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等...，联合组织的现场检查验收工作。工程土建组、机电组负责对楼宇的主体结构、单元住宅、公共配套设施、供水供电、机电设备、电梯、消防、管线、开关等工程进行现场检查验收、具体执行《城市住宅小区竣工