房地产开发管理经营9

1.掌握房地产开发项目质量管理的主要途径和方法，成本管理的主要方法，进度控制方法及关注因素，房地产开发项目的主要合同与分类；

2.熟悉房地产开发项目质量管理的主要内容、质量监督控制手段，项目开发不同阶段成本管理的主要内容，进度管理的主要任务，合同管理的主要内容，监理单位的主要工作内容，竣工验收的工作程序；

3.了解房地产开发项目质量管理的特点，成本管理的参加者，进度管理系统，房地产开发项目合同的特点与作用，监理单位的其他工作，竣工验收的要求，范围及依据。第9章房地产开发项目工程管理本章学习要求影响因素多质量波动大质量隐蔽性终检局限性评价方法的特殊性9.1质量管理质量管理是指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施全部管理职能的所有活动。9.1.1房地产开发项目质量管理的特点1.施工前的质量管理9.1.2房地产开发项目质量管理的主要内容主要内容有：（1）审查承包单位的技术资质。（2）组织设计交底和图纸会审。（3）对工程所需原材料、构配件的质量进行检查和控制。（4）对永久性生产设备或装置，应按审批同意的设计图纸组织采购或订购。（5）审查施工单位提交的施工组织方案和施工组织设计，对于工程质量应具有可靠的技术措施来保证。（6）对工程中拟采用的新材料、新结构、新工艺、新技术，均应审核其技术鉴定书。（7）检查施工现场的测量标准、建筑物的定位放线以及高程水准点，重要工程还应亲自复核。（8）协助承包单位完善质量保证体系，包括完善计量及质量检测技术和手段等。（9）协助总承包单位完善现场质量管理制度，包括现场会议制度、现场质量检验制度、质量报表制度和质量事故报告及处理制度等。（10）把好开工关。2.施工过程中的质量管理（1）协调承包单位完善工序控制。（2）严格工序间交接检查。（3）重要的工程部位或专业工程应亲自进行试验或技术复核。（4）对已完成的分项、分部工程，按相应的质量评定标准和办法进行自检、验收。（5）审核设计变更和图纸修改。（6）按合同于必要时可下达停工令。（7）组织定期或不定期的现场会议，及时分析、通报工程质量状况，并协调有关单位间的业务活动等。3.工程项目竣工质量管理（1）按规定的质量评定标准和办法，对完成的分项、分部工程、单位工程进行检查验收。（2）组织试用。（3）审核承包单位提供的质量检验报告及有关技术型文件。（4）审核承包单位提交的竣工图。（5）整理有关工程项目质量的技术文件，并编目、建档。

（1）旁站监督；（2）测量；（3）试验；（4）指令文件；（5）规定质量监控工作程序；（6）利用支付控制手段。9.1.3房地产开发项目质量管理的主要途径和方法

对房地产开发项目在施工阶段进行质量监控主要是通过审核有关文件、报表，以及进行现场检查及试验这两方面的途径和相应的方法来实现的。9.1.4施工阶段质量监督控制手段9.2成本管理

（1）编制成本管理规划；（2）确定成本管理的对象；（3）费用比较与投资偏差分析；（4）有效利用工程价款结算方法；（5）重视工程变更工作；（6）认真做好成本核实与总结工作。9.2.1成本管理的参加者主要有业主、承包商、监理单位、设计单位等9.2.2项目开发不同阶段成本管理的主要内容（1）项目策划阶段；（2）设计阶段；（3）施工阶段的成本管理；（4）项目销售阶段的成本管理。9.2.3房地产开发项目成本管理方法9.3进度管理（1）设计前准备阶段的进度管理；（2）设计阶段的进度管理；（3）施工阶段的进度管理。

横道图法S形曲线比较法里程碑法网络计划法9.3.1进度管理的主要任务9.3.2进度管理及计划在房地产开发建设过程中，房地产开发商一般不直接对项目实施进度进行控制和管理，而是委托建设监理单位进行进度控制，监理单位根据建设监理合同分别对开发商、设计单位、施工单位的进度管理实施监督。各单位都按开发合同的要求编制本单位的进度计划，并加以实施，同时接受监理单位的监督。9.3.3进度控制中关注的因素9.3.4房地产开发项目进度管理系统（1）材料、设备的供应情况；（2）设计变更；（3）劳动力的安排情况；（4）气象条件。9.4合同管理

合同管理是房地产开发项目管理中不可缺少的重要内容，已经成为与质量管理、进度管理、成本管理等并列的重要管理职能之一。1.合同标的物的特殊性4.合同风险大3.合同内容多，涉及范围广2.合同执行周期长9.4.1房地产开发项目合同的特点（1）房地产开发项目的主要合同关系

①开发商的主要合同关系；

②承包商的主要合同关系。9.4.2房地产开发项目合同的作用9.4.3房地产开发项目的主要合同与分类（1）明确开发商和承包方在项目实施中的权力和义务；（2）项目实施阶段实行社会监理的依据；（3）项目实施的法律依据。（2）房地产开发项目合同的分类按签约各方的关系可以分为：

①工程总承包合同；②工程分包合同；

③转包合同；④劳务分包合同；⑤联合承包合同。按计价方式分类：

①固定价格合同；

②可调价格合同；

③

成本加酬金合同。9.4.4房地产开发项目合同管理的主要内容房地产开发项目，通过招标投标方式确定工程施工单位以后，就工程承包中涉及的有关具体问题与承包商订立详细的工程承包合同。开发商在工程施工过程中，需要经常检查合同的执行情况，督促施工企业执行合同条款，根据工程实际进度与施工单位商议合同中的某些条款需要更改或取消等。9.5建设监理监理单位在房地产开发项目工程施工阶段的主要工作是对工程质量、进度、成本的管理以及合同管理和信息管理等工作。9.5.1监理单位的主要工作内容9.5.2监理单位的其他工作监理公司还可以在工程建设的不同阶段提供一些专门的咨询服务。提供专业性工作也是房地产开发建设监理的发展方向。9.6竣工验收

开发项目完工后应提出竣工验收申请，完工项目应具备竣工验收的基本要求。竣工验收中遗留的问题，开发商与建筑承包商应进行协商并妥善处理。9.6.1竣工验收的要求9.6.2竣工验收的范围及依据(1)验收范围(2)验收依据竣工验收备案工程竣工验收合格后，开发商应当及时提出工程竣工验收报告开发商组织工程竣工验收开发商当将验收信息书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构开发商组织各相关单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案工程完工后，施工单位向开发商申请工程竣工验收9.6.3竣工验收的工作程序个人道德素养

做好個人道德素養；不要因為貪小便宜，貪一時方便而不顧道德品行丟失把人格尊嚴都降低了。

因為一個人把道德品質丟失了，再想建立起來將是萬分的困難。所以每個人都應該尊首道德底線，不應敗壞基本道德品質。以下是公司裡面出現的不好的現象：1、厕所紙巾偷到宿舍去用2、車間應急藥箱裡面的藥偷走（偷盜行為可恥）以下是公司裡面出現的不好的現象：1、公共场所随意扔垃圾2、電視房垃圾亂丟以下是公司裡面出現的不好的現象：恶意损坏公共财物以下是公司裡面出現的不好的現象：吃饭不要浪废食物道德與生活

從字義看兩者的意義與差別:1、倫理的意義:倫—類別、關係；理—紋理、道理。

倫理—人類社會裡種種身分間合理的關係，行為分際(做人要守本分)。(哪些人際關係、身分)2、道德的意義:道—道路、道理；德—獲得。

道德—走人走的道路，便可獲得人的待遇。(不走捷徑、不誤入歧途→尊嚴、榮譽)人道

(ps.如何批評一個人罔顧為人?)道德與生活

1、利己:

理性認識到遵守規範有利於己。(奸商/信譽商人)2、利人