省大丰市新天地花园可行性研究报告样本

江苏省大丰市新天地花园可行性研究汇报内容提要本文经过对大丰市经济技术开发区340亩国有拍卖地块开发经营环境市场调查分析，和周围关键同类竞争物业比较后，依据大丰市和经济技术开发区当地现在市场情况和对未来估计，对项目标可行性和开发经营策划提出初步意见，并结合项目标特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营可能性。依据本文方案，项目总建筑面积31.13万平方米，项目总投资38044万元。经测算项目财务净现值22597.8万元，项目财务内部收益率69.4%，所以项目在经济上含有较强可行性。

目录第一章序言——————————————————————4一、汇报编制目标————————————————————————-4二、汇报编制依据————————————————————————-4三、项目概况——————————————————————————-4第二章项目开发经营环境分析——————————————-5一、中国经济及房地产市场回首———————————————-5二、江苏省大丰市房地产市场分析—————————————————--7三、有利投资经济形势成因分析——————————————————--9第三章项目周围物业市场调查分析————————————-10一、投资地块地理环境—————————————————————--10二、区域分析————————————————————————------10三、项目周围关键物业分析—————————————————————11四、消费者调查分析————————————————————————13第四章项目开发经营优势点和机会点分析—————————-17一、房地产投资项目开发经营机会形成模式——————————————17二、项目开发经营优势点——————————————————————17三、项目开发经营机会点——————————————————————18第五章项目定位————————————————————18一、目标市场定位————————————————————————--19二、产品定位————————————————————————------19第六章项目计划、建筑设计提议—————————————20一、项目总体计划提议———————————————————————20二、住宅建筑设计提议———————————————————————21三、小区配套设施提议———————————————————————23四、环境艺术设计提议———————————————————————23五、道路交通设计————————————————————————-24六、绿化景观设计————————————————————————-24第七章项目开发经营策略及投资估算———————————25一、项目开发经营策略——————————————————————-25二、项目投资估算————————————————————————-26三、项目实施进度安排——————————————————————-27四、项目投资和筹资计划—————————————————————-28第八章项目开发经营情况分析——————————————29一、项目标价格定位———————————————————————-29二、项目销售计划————————————————————————-29三、项目销售收入估算——————————————————————-30四、项目经营成本估算——————————————————————-30五、项目利润估算————————————————————————-30六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率——————————-30第九章项目开发经营风险分析——————————————31一、项目盈亏平衡分析——————————————————————-31二、项目敏感性分析———————————————————————-31三、项目开发经营关键风险及对策分析———————————————-32第十章结论和提议—————————————————-—33第一章前言一、汇报编制目标1、在对项目开发经营环境进行具体分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块市场价值进行合理评定。2、对项目标可行性和开发经营策划提出初步意见，并对项目标计划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出对应提议。3、结合企业情况和项目标特点，探索项目开发经营可行方法。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决议及其实施优化提出提议。二、汇报编制依据1、江苏省大丰市市计划局计划方案；2、国家建设部及江苏省颁布和房地产相关法律和政策；3、现场勘察和实地调研所得资料。4、上海置盛房地产经纪提供资料三、项目概况大丰市在中国东部沿海，江苏省中部，东临黄海，属长江三角洲经济区，市区西部大丰经济技术开发区是江苏省省级经济开发区，占地30平方公里，起步区6平方公里，现在已全方面实现“九通一平”,近100多家企业进区投资办厂。“新天地花园”占地340亩----二十二万六千四百平方米，南临已建成主干道南翔路(盐通高速公路入口在南翔路西距小区五公里）,东临新建城市中轴线常新路，北临计划道路益民路。是新旧市区结合部。常新路路东系数拾米宽700米长古银杏林带，绿树成荫、风景优美，红花中心河相伴果林，由此该地块系大丰新市区最好路段，小区三面临街，可建商品用房达1400M长，地理位置极其优越，交通方便，环境优美，是未来大丰一个购物、美食娱乐、休闲、居住小区环境及其独特新天地。依据江苏省大丰市市计划局要求，该地块关键用途是住宅用地，容积率不超出1.5，建筑密度小于40%，绿化率大等于30%。配套商业百分比不得超出20%。据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高级次住宅新区。企业委托加拿大泛太平洋设计所设计计划方案已取得大丰市政府同意，该方案初步确定项目关键技术指标以下：①总用地面积：22.67公顷，合340亩。②容积率：1.373③总建筑面积：31.13万M2其中：商业：5.43万M2多层住宅：19.72万M2小高层住宅：4.41万M2别墅：1.45万M2公建面积：0.5万M2④建筑密度：27.42%⑤绿化率：42.88%第二章项目开发经营环境分析中国经济及房地产市场回首1-12月房地产共开发完成投资10106.12亿元，同比增加29.7%；开发到位资金13128.22亿元，同比增加37.6%；购置土地面积36965.03万平方米，同比增加21.5%；土地开发面积20853.75万平方米，同比增加20.2%；商品房施工面积116907.46万平方米，同比增加26.0%；商品房销售面积为32247.24万平方米，同比增加29.1%；商品房销售价格2379元/平方米，同比增加3.8%。房地产市场对国民经济发展起了巨大推进作用，同时高速发展国民经济、不停提升居民收入水平和改善居住条件潜在巨大需求，也成为支撑房地产市场平稳发展基础力量。中国房地产行业发展基础是健康，是由有购置力需求拉动。1998年以来中国房地产行业发展新一轮周期和以往周期相比有着显著区分。在经济紧缩宏观形势下，房地产行业以住房制度转轨为契机，以扩大内需宏观经济政策为动力，实现了稳定连续增加。从全国看，在房地产开发投资高速增加过程中，房地产市场保持了供求两旺，供求总量基础平衡，供给结构基础合理，价格走势平稳发展势头，房地产业发展和国民经济、和相关产业发展比较协调。从供给情况看，1998~，全国房地产开发完成投资额年均增加19.5%。全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增加8.1%。在此基础上，1~11月，全国房地产开发完成投资8285亿元，同比增加32.5%，高于同期固定资产投资增幅近3个百分点。从需求情况看，居民成为商品住宅市场购置主体。全国个人购置商品房占商品房销售额比重由1998年54.5%，提升到95.3%。而1~11月则深入提升到96.2％。居民购房能力改变及购置力结构改变已成为决定商品住宅开发根本力量。从产品结构及市场平衡情况看，商品住宅完成投资占房地产投资比重由1997年48.4%提升到68.1%；，在房地产开发投资完成额中商品住宅、办公用房、商业用房和其它用房所占比重分别为68.1%；4.9%；12%和15%；办公用房及商业用房严重供过于求现象得到初步改变，商品住宅成为房地产开发主体。而从1~11月完工面积数据看，以上四类物业之间比重分别为83.7%、2.2%、10%和4.1%，得到深入优化。在商品住宅销售中，1~11月销售面积为1.99亿平方米，占同期完工面积95%。其中，销售面积增幅为32%，完工面积增幅为29%，销售面积增幅大于同期完工面积增幅3个百分点，这表明空置矛盾正在得到缓解。从价格走势看，商品房销售价格稳中有升，平均销售价格由1997年每平方米1997.2元，提升到2291.3元。其中商品住宅平均销售价格由1997年1790元，提升到2130元，年均增加2.8%。1~11月，商品房销售价格每平方米为2456元，同比上升4.7%。仍显著低于同期8％左右GDP增加幅度，表明房价上涨是在经济增加所能支持范围之内。中国出台了很多房地产政策，而这些政策共同点就是要在发展中求规范。在房地产业发展中，也还存在着或新出现了部分值得关注结构性矛盾及局部过热问题。针对这些问题，政府出台了部分对中国房地产市场未来发展含有重大意义政策。年初《国土资源部相关清理各类园区用地加强土地供给调控紧急通知》决定清理违规设置各类园区和加强土地供给管理，停止别墅类用地土地供给。4月份《最高人民法院相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》要求，这对治理虚假广告和反复抵押，防范金融风险，规范市场秩序起到了关键保障作用。6月，中国人民银行《相关深入加强房地产信贷业务管理通知》要求，这些要求对于防范金融风险、规范市场秩序、维护房地产业可连续发展将产生十分关键作用。8月，国务院《相关促进房地产市场连续健康发展通知》在充足肯定“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济支柱产业”基础上，重申发挥市场机制在房地产业资源配置中基础性调整作用，并在完善供给政策、改革住房制度、健全市场体系、发展住房信贷、改善计划管理、调控土地供给、加强市场监管、整理市场秩序等多个方面全部作出了对应要求。《通知》提出要“努力实现房地产市场总量基础平衡，结构基础合理，价格基础稳定”，这将是以后若干年里中国房地产市场发展基础要求。江苏省大丰市房地产市场分析1、经济情况大丰地处中国东部沿海开放带，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，区位优势十分突出。大丰经济发展快速，工业经济不停壮大，农业经济特色显著，第三产业蓬勃兴起，对外开放不停加强，大丰社会全方面进步，城镇建设步伐加紧，交通通讯日益发达，科教和各项社会事业欣欣向荣，是江苏省首批文明城市。大丰经济发展情况可视为经典农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增加较快。全市预期完成估计整年实现GDP106.6亿元，同比增加13.1%；原口径财政收入7.86亿元，剔除出口退税、免抵调库增值税和农业税下调部分，实际完成收入6.9亿元，同口径增加24.6%；城镇居民人均可支配收入7307元、农民人均纯收入5020元，同比分别增加10%、12.5%；经济结构深入优化，三次产业百分比调整为29∶38.5∶32.5；再次跻身全国县域经济基础竞争力百强县（市）行列。到，全市努力争取GDP达成300亿元，人均超出5000美元，财政收入达成15亿元，均比翻两番以上，率先全方面建成小康社会；到，GDP达成600亿元，人均超出10000美元，比翻三番，财政收入达成60亿元，比翻四番，全市总体上实现基础现代化。苏中平原广袤土地和相对廉价劳动力成本注定其在长江三角洲新一轮产业调整中能够起到极为关键拾遗补缺作用，能够预见伴随长江三角洲经济发展尤其是苏南经济崛起，日益增高土地及劳动力成本将挤压出绝大部分劳动密集型企业，北迁将成为该类企业发展趋势，能否把握该项机遇，将本身区位优势和劳动力优势转化为经济发展动力，是该市经济发展关键。2、房地产情况衡量房地产市场形势，必需遵照以下基础标准：首先要看房地产业发展和宏观经济情况适应度；其次要看商品房供给和需求均衡态；再次要看房屋价格波动情况及其走势。从现在全国房地产市场运行情况看，正处于正常发展佳境状态，假如从房地产周期角度看，则是繁荣健康发展阶段。城市化进程加速房地产业发展。工业化发展将极大加速城市化进程，城市化进程正是人口、财富、人才、资本横向集中过程，城市中心功效深入完善，将会形成房地产市场向上新动力。5-6年之内假如国家不出现大政策性调整，房地产市场还将会有5-6年高速发展时期。大丰市经济刚起步，房地产市场现在来说还不是很发达，全市还未形成真正意义上含有较强竞争能力房地产企业，在市场产品力上也极为微弱，还未有任何具规模小区形成，并缺乏大量优异房产设计和营销手段，市场本身还存在着很多问题。大丰市现在真正从产品本身出发，含有较优异计划理念个案屈指可数。即使现在在售楼盘较少，有已经售完，但土地拍卖和新开发楼盘数量正在增加，该市房地产市场改变较大，销售量和价格涨幅增加较大。伴随经济发展、收入增加、居住水平提升而不停演变，大丰市房地产将会迎来一个蓬勃健康发展阶段。三、有利投资经济形势成因分析1、国家宏观经济影响2、江苏省大丰市经济发展势头良好3、全国整体房地产市场发育发展情况良好展望中国房地产业将沿着经过规范而求得可连续发展之路前进。，房地产市场将继续按“三个基础”要求保持快速发展势头。中国将把扩大消费作为扩大内需着力点，住房消费也将继续升温。为了保持房地产市场健康发展，政府将继续采取一系列方法，经过加强土地市场建设，压缩房地产信贷，加紧和完善房地产信息搜集系统等，抑制部分地域增加过快房地产投资，合适控制房地产市场价格，预防泡沫经济产生危害国民经济发展和社会安定。4、公积金归集、商业银行住房贷款有力支持房地产融资多元化发展中国房地产企业日益加强房地产基金关注和需求，国外房地产基金纷纷酝酿在中国建立基金市场，全部将对房地产基金建立产生主动促动作用。估计，伴随中国市场逐步国际化，地产信托和房地产基金等融资方法将得到深入拓展。在充足资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜，和房地产相关政策和法规有利于房地产市场深入发展和活跃，所以能够说新天地花园项目在投资机会选择决议、地段选择决议这两个方面是有充足科学依据。第三章项目周围物业市场调查分析项目调查是可行性研究工作基础，是在地域选择后进行多项生活指标调查。此次调查分析关键是针对拟投资地块地理环境，大丰房地产市场，地域现有生活消费条件，住宅消费者等多个方面调查，为项目标可行性分析和研究提供充实研讨依据。一、投资地块地理环境本项目在江苏省大丰市开发区内，地处中国江苏省中部，长江以北，黄海之滨。全市总面积2367平方公里，总人口72万。辖17个镇和一个港口经济区，从区位情况来看，其地处中国东部沿海开放带，隶属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，经济发展区位优势十分突出。这里和中国最大城市——上海和江苏省省会城市南京相邻，铁路、高速公路穿境而过，南京禄口机场和盐城机场近在两侧。被中国国家交通部列入“九五”计划万吨级泊位大丰港现已开工建设，建成后将成为一类口岸，直接通航韩国、日本、香港等国家和地域。大丰市已基础构建了较为完善基建设施和交通网络，为其愈加好融入中国最具经济活力区域----长江三角洲，奠定了基础。尤其需要指出是待沿海高速公路即同三高速公路营建完成后，大丰同长江三角洲关键区域----上海经济地理距离将大大缩短，极具潜在区位优势，给大丰市带来接收发达地域强辐射新机遇。二、区域分析本项目在江苏省大丰市经济开发区内，占地340亩，东临计划中城市中轴线——常新路，南接城市交通干道南翔路。地块规整，基建配套（水、电、气、污）系统完善，基地西靠经济开发区关键地块，东临大丰市各行政单位，潜在用户群体较为广泛，这是该项目显而易见优势。总而言之，鉴于该地域潜在区位优势和显著成本优势决定了其经济将会进入加速期，在可预见未来其区域购置力将出现质飞跃，尽管现在其各项经济指标并不十分突出，但从房地产项目开发先导性、周期性等特征和近期周围地域一级市场价格上涨态势来判定，该区域房地产一、二级市场上涨空间将十分巨大。三、大丰项目周围关键案例分析大丰市现在真正从产品本身出发，含有较优异计划理念个案屈指可数。以下将对该市多个代表个案进行简析。【国泰花园】本项目在黄海路、建工巷，距离市政府不逾百米，是传统城市中心地带。本项目由三级开发资质南通国安置业投资建设，占地面积16800平米，总建筑面积30000平米，由9幢6层住宅、一幢二层裙房和5000平米中心花园及楼间绿地组成，绿化率达成30%。该案房型面积为二房106—115㎡，三房134—144㎡，跃层66㎡、101㎡。靠幸福巷均为一通二商铺，和三栋住宅整体相连，一层售价3500元/㎡，二层和住宅同价。一期于9月开盘，商铺、车库和住宅已售空。二期于5月开盘，平均价格为1750元/㎡，于底交房，现已基础售完。【金丰苑·汇贤居】本案由大丰市教育房地产开发，在金丰南路、黄海路，拥有成熟交通设施，生活机能和市政配套。该案由7幢多层和部分二层裙房组成，房型面积为二房91~92㎡，三房135~139㎡，平均销售价格为1750元/㎡；商铺一楼平均价格为10000元/㎡，二楼平均价格为3500元/㎡。该案现在已基础售完。【名全部广场】本项目在市中心人民中路以西，大四河东畔，工农路之北，由杭州居易房地产开发全程开发。总占地面积38666.86㎡，总建筑面积61500㎡，其中住宅建筑面积15000㎡，商业建筑面积35100㎡，办公建筑面积10000㎡，住宅总户数为102户。名全部广场，分为南、北、中三大区块，西南临河为高级住宅区，中区是大型市民绿化广场，大片绿地、喷泉水池和休闲步道座椅等公共设施，东南及北区为商业区，以一条精品化商业步行街南北贯通，是大丰黄金商业桥头堡综合性现代商业中心。该案住宅楼房型面积为二房91~92㎡，三房135~156㎡，于7月开盘，平均价格为1650元/㎡，住宅售价二层1600元/㎡，三四层1780元/㎡，现在已售空，已于4月底交房。车库售价1800元/㎡，商铺一层售价临健康路14000元/㎡，临人民路27000元/㎡，靠近主入口16500元/㎡，内部不临街均价在8500元/㎡——12500元/㎡之间，二层均价在3800元/㎡——5000元/㎡之间，三层均价在2500元/㎡——3100元/㎡之间，四层均价为元/㎡，已于8月交房。现有80%商铺对外营业，已初步形成商业圈。【汇金购物公园】该案紧靠人民路，在名全部广场斜对面，开发商是浙江企业，朝人民路入口处有部分三层商铺，靠大华路为写字楼，一层为商铺，其它内部多为三层商铺，部分为两层，朝人民路商铺一、二、三层一起卖，而且二、三层为大通间，三层不计价，后面商铺只单买一层，销售价格以人民路为最高点，往内递减。面朝人民路入口处第一排商铺一层28000元/㎡，二层4200元/㎡，面朝大华路一层商铺售价15000元/㎡，中心广场商铺一层售价为18500元/㎡。【汇总分析】经过上述个案分析后，能够看出大丰楼盘平均价格在1650元/㎡左右，现在楼盘平均价格伴随市场改变，已经将达成1750元/㎡左右。建筑计划全部为多层，建筑规模全部比较小，房型设计以二房和三房为主，二房面积在90~110㎡，三房为134~150㎡。区域在售楼盘实现销售约25万平方米，用户关键来自大丰当地，现对已购房用户进行调查统计分析后发觉。用户类型关键为国家行政企机关，科研教育单位，个体私营业主这多个常规住宅消费类型。已购房用户职业分布：行政机关35%；科研教育单位25%；个体私营企业40%。购置力：置业用户购置力较强，已购房用户家庭月收入均在3500元以上。购置动机：换环境87%；结婚用8%；投资5%，用户购置动机关键为改善居住环境。大丰市现在在售楼盘较少，有已经售完。即使现在在售楼盘较少，但土地拍卖和新开发楼盘数量正在增加，该市房地产市场改变较大，销售量和价格涨幅增加较大。伴随经济发展、收入增加，起大丰市房地产将会迎来一个蓬勃健康发展阶段。消费者调查分析为了使本项目更适应市场发展，满足大丰市当地居民购房要求，我们对大丰市部分市民进行了相关住宅消费市场调研。（一）问卷调查问题及汇总1、对大丰市新中心线商品房有投资购置爱好意向65%表示有爱好购置，25%表示能够考虑，10%表示不买。2、对住宅形式选择30%人选择多层；40%人选择小高层；30%人选择联体别墅。对开发区房价预期50%期望价格范围在1400-1600元/㎡；40%期望价格范围在1600-1800元/㎡；10%人期望价格范围在1800-元/㎡。对付款方法选择25%人选择一次性付款；75%人选择分期付款方法，并向银行按揭贷款。对购置房子面积要求10%人期望90㎡以下；30%期望90-110㎡；35%期望110-130㎡；20%期望130-150㎡；5%期望150㎡以上。6、对房型要求40%人期望房型为三房二厅二卫，25%期望房型为三房二厅一卫，20%期望房型为二房二厅二卫，15%期望房型为二房二厅一卫。7、对各房间面积大小选择80%期望主卧面积在16~18㎡，20%期望主卧面积在12~14㎡；70%期望次卧面积在12~14㎡，30%期望次卧面积在8~10㎡；75%期望客厅面积在20~25㎡，25%期望客厅面积在15~18㎡；75%期望餐厅面积在10~12㎡，25%期望客厅面积在5~8㎡；80%期望厨房面积在9~11㎡，20%期望厨房面积在5~7㎡；75%期望卫生间面积在5~6㎡，25%期望卫生间面积在3~4㎡；85%期望阳台面积在4~5㎡，15%期望客厅面积在2~3㎡。8、对建筑外立面风格选择40%期望是欧式风格，50%期望是现代风格，10%期望是中式风格。9、对建筑外立面颜色选择50%期望是白色，35%期望是黄色，15%期望是红色。10、对建筑外立面材料选择65%期望用面砖，35%期望用涂料。11、对屋顶造型选择50%期望坡顶式，25%期望平顶式，25%期望飘带式。12、对阳台形式选择55%期望是封闭式，45%期望是敞开式。13、对窗台造型选择65%期望是落地窗台，20%期望是一般窗台，15%期望是六角窗台。14、对窗框材质选择65%期望用塑钢，35%期望用铝合金。15、对阳台造型选择60%期望是弧形，40%期望是方形。16、对小区采取哪种供气方法85%期望是管道煤气，15%是瓶装液化气。17、在购置商品房时，考虑哪些原因70%关键考虑交通和环境原因，60%关键考虑生活配套，60%关键考虑地段，50%关键考虑教育配套，55%关键考虑房价和房型。总体上大家全部期望小区周围交通、生活配套、教育配套比较完善，所以对这些原因考虑多一点。18、对绿化形式选择45%期望是草坪，20%期望是树木，35%期望是花草灌木。19、喜爱环境景观要素40%期望有喷泉、花坛，25%期望有雕塑和围廊，20%期望有景观、水池。20、期望小区配套设施有哪些55%期望有医疗中心和小型超市，20%期望有会所和网球中心，35%期望有健身房，20%期望有小型幼稚园和垃圾集中处理站。21、期望小区休闲设施有哪些40%期望儿童乐园，50%期望有休闲和健身步道，20%期望有摇椅、秋千。22、期望小区有什么样智能化服务70%期望有智能网络系统，45%期望有LED滚屏显示系统和背景音乐广播，50%期望有智能卡。23、期望小区有什么样物业服务50%期望物业智能化、家政物业管理、绿化服务，可视对讲装置，60%期望有闭路监控系统，40%期望能二十四小时服务和维修服务、清洁服务，35%期望有餐饮服务。24、期望小区有什么样保安服务60%期望有防盗、防火报警系统，55%期望有中央呼叫系统和室内求救报警系统，45%期望有二十四小时电子巡更系统和单元入口防盗门。25、准备投入购房资金40%期望投0~17万元，40%期望投17~20万元，15%期望投20~23万元，5%期望投23~30万元。26、是否有向购置70%有意向，30%无意向。（二）问卷调查分析选择在此置业用户对小区认同原因依次为：环境好、距离近、户型合理、付款方法、价格、升值潜力，百分比依次为70%、50%、50%、20%、20%、15%。从以上问卷调查汇总中，我们能够看出大丰人对多层、小高层、别墅全部比较能接收，不再局限在以前平房中和自建房子，说明大丰用户期望居住条件能愈加好；大多数居民期望房价范围在1500~元/㎡；选择房型面积偏大型，说明市场需求是中等价位、较大户型、中低级次房子；接收向银行按揭贷款方法买房，说明大丰居民支付能力增强了；伴随大丰用户购房观念不停改变，她们对产品综合质量要求也越来越高。第四章项目开发经营优势点和机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会实质是寻求、识别、把握企业可进取市场空间。经营机会是外部市场、环境条件中有利条件综合态势和企业本身优势结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在猛烈市场竞争中项目标优势点、竞争点、卖点。项目开发经营优势点本汇报一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了很多讨论。现对该项目真正、突出于新天地住宅市场优势点集中以下。（1）项目开发经营期几年内相关经济大“势”。①国家宏观经济处于上升繁荣期，恰恰是本项目标开发经营期。②住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利政策法规环境。③置业意识——古往今来中国文化观念组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位消费观念。全社会小康后家庭消费将首先集中在住房条件改善方面。（2）项目标区位优势和地段优势及其发展空间和规模①新天地花园自然环境，在江苏省大丰市得地独优；②新天地花园可作为经济技术开发区、企机关人员，私营、民营企业家理想生活基地；③新天地花园占地近三百多亩，规模大，是置业理想地方。（3）项目企业企业领导关键和公共关系状态。①项目开发企业领导关键可实施新组建班子，在人事、财务管理等方面可实施全新体制，②项目开发企业领导层经营思想应以营造精品品牌，为江苏省大丰市人民作出贡献。上述这些优势点正确利用，有利于为开发项目打造良好基础。三、项目开发经营机会点（1）人口众多，私营，民营企业今年来不停增加，收入水平连续增加，加之开发区大规模建设活动，使得整个大丰市房市较为活跃，有利于新项目标上马开工。（2）项目区域位置紧邻市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业廉价，而且多年来，开发区有大规模开发建设，整个区域内基础设施，市政设施不停完善和健全，这就更有利于新项目未来前景，而且整个大丰市潜在购置力也是相当有分量，这也正是项目标开发机会点。（3）本项目现在交通情况很好，常新路将在年内完成通车，到时候小区交通将相当便捷，而且物业增值可能性是显而易见。（4）南翔路拓宽和盐通高速建成通车将牢靠确立项目所在区域优势和不可替换性，新天地花园销售将适逢其时。第五章项目定位面对竞争猛烈房地产市场，企业要建立自己品牌和形象，就必需长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等多种原因综合考虑。一、目标市场定位1、新天地花园虽在经济技术开发区，但紧邻市中心，这决定了主体目标对象为大丰市中高层消费群。2、消费群界定（1）行政机关和科研教育单位人士；（2）民营或私营企业家或个体老板；（3）来大丰市经济技术开发区投资企业人士及其管理人员；（4）富裕居民购房和二次换房需要；3、年纪判定在30－45岁购置目标百分比依次判定为：纯自住、自住兼投资型、其它。二、产品定位依据对项目周围环境及物业市场调查分析，将项目定位为中高级次，这是基于猛烈竞争市场情况和项目所处环境和区位为前提而作出明智决议,关键原因是:1.项目区位位置处于城市中轴线；2.项目区位内中高级物业现在销售情况很好；3.开发区各项基础设施和市政设施全部已跟进；。4.南翔路拓宽和盐通高速建成通车将决定新天地花园含有其它物业不可替换优势。（产品定位具体提议见第六章项目开发建设提议。）第六章项目开发建设提议一、项目总体计划提议1、因为项目开发周期较长，在计划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充足表现可连续发展策略，提议在总体计划设计中，将地块分成若干个相对独立功效组团，以利于分期开发，每一组团可依据开发时市场情况进行单独设计。2、总体计划中应尽可能兼顾到当地块周围环境，尤其要注意项目建成后周围景观和小区人员视觉效果。突出环境设计宗旨，以“绿地中公建”和“公建中绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出二十一世纪居住小区整体特色。3、总体上来说，新天地花园计划方案中建筑单体设计采取灵活户型和改变立体效果。4、即使大丰市私家车相对不多，但在计划上，提议在小区交通方面，充足做到人车分流而且计划好停车位。5、在设计计划上，建立“城市——小区——小区——组团——院落——家庭“(如上图所表示)尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市高度看小区建设，为居民发明和城市完美友好居住环境。6、小区总体计划布局小区空间结构能够概括为“周围围合、中心绿化”，“三轴一环六组团”。“周围围合”是指小区东、南、北三面以商业界面临路，将噪杂城市交通干道和小区内部空间分开。既为小区内部发明安宁、舒适居住环境，又以完整、统一商业建筑形象面对城市交通干道，为城市视觉形象增添层次。“中心绿化”是利用原有水系，形成完整内庭水景绿化，将中心绿化、组团绿化，和道路绿化有机统一起来，避免绿化分散，从而提升绿化使用价值，再点缀以低层别墅及会所等建筑，使得绿化、水面、建筑相映生辉。“三轴“是指横贯小区南北”S“型景观轴线及垂直于常新路两条纵向景观轴线，它将小区分成完整独立六个组团。“S“型南北景观轴线将六个组团、中心绿化、中心广场、会所及南北方向人行次入口有机联为一体，是小区内部极富活力，集景观、运动、休闲为一体多功效交通活动空间。两条纵向轴线，将红花中心河古杏林风景带景观有机引入小区深处，结合常新路两个主入口，使道路交通、景观紧密结合。“一环“是指沿基地周围环形车行道路，便捷、高效地将小区交通系统组织起来，形成完整小区空间构架。南翔路西接盐通高速公路，是进出城市交通干道。沿路部署大致量商业建筑，常新路则是大丰未来城市景观道路，沿路部署小体量精品休闲、文化、餐饮一条街。沿常新路主入口，设置小区中心广场及会所，结合中心绿化，以形成小区内文化、休闲中心。在中心绿化内部署低层独院住宅及联体别墅，组成外紧内松空间形态。会所北侧点缀以小高层建筑，以丰富小区天际轮廓线。每组团内建筑两两组合，形成邻里单元，每单元内均设有底层架空车库及辅助用房。将小区运动场地及幼稚园设于小区西北角，可独立服务于周围小区。二、住宅建筑设计提议1、住宅设计要适度超前。这里超前不仅仅是面积问题，更关键是功效、质量方面适度超前，这就要求设计人员必需考虑到以后数内大家生活方法和需求改变。假如我们今天设计开发住宅能想到明天话，那么我们住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中一个强力卖点。2、住宅房型设计立足于“以人为本”理念，引进“景观房”概念，大量采取凸出墙面景观低窗，南北通厅。做到功效分区明确，流线清楚，污净分离，并尤其设置二代居、子孙户房型为楼盘销售提供多样选择。3、住宅外观设计采取现在流行欧式风格，色彩以简练明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其它色彩点缀，做到统一中有改变。建筑顶部为太阳能设置留足空间，部分建筑底层设置2.2M架空车库，建筑间距均满足1：1.3日照要求。4、在建筑材料方面，大量采取新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成含有“后小康时代”特征住房中，新材料、新产品、新技术采取率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合部署为40%。5、户型设计多样化，包含平面布局多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计多样化（平面、复式），物业档次多样化（多层小洋楼、小高层、别墅）等。【多层公寓】三房二厅二卫建筑面积136.29㎡占34.65%三房二厅一卫建筑面积117.67㎡占10.23%二房二厅一卫建筑面积94.25㎡、95.06㎡共占37.99%【小高层公寓】三房二厅二卫建筑面积156.31㎡、161.2㎡共占8.77%四房三厅三卫建筑面积176.76㎡占1.04%四房二厅二卫建筑面积162.29㎡占2.09%顶层跃层建筑面积272.38㎡、251.56㎡、252.45㎡共占1.47%【联体别墅】建筑面积207.19㎡占2.82%建筑面积184.97㎡占0.94%三、小区配套设施提议1、交通情况为影响居民购房决议一个关键原因，鉴于本项目所处区位交通情况不佳，提议企业引进公交线路至小区，企业也可委托未来物业管理企业办理住户上下班和小孩往返学校交通工具。2、会所是未来小区档次标志之一，提议建设一个大型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。3、拟建小区应引领智能化生活新时尚，提议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采取地下电缆。4、每户设独立水、电表，小区内采取直供水系统及自来水净水系统，确保用户生活用水质量。5、小区内应设有小型超市、商场、银行、酒店、邮局等公共建设配套设施，为用户日常生活提供方便,充足表现出小区生活现代化。(图所表示小区配套方案)6小区保安系统设有楼宇对讲系统，周界安全防范系统、电子巡更系统、闭路电视监控系统；小区公共建筑设备监控系统、中央背景音响系统、LED滚屏显示系统。除了两条电话线及有线电视管线，每户接入计算机宽带网络，同时设有VOA点播系统。小区安全系统、信息系统、管理系统均按建设部AAA住宅智能化标准实施。四、环境艺术设计提议伴随大家生活水平提升，“买环境”观念已为大多数居民所接收，景观优势也成为众多小区一个卖点。在目前和未来相当长一段时间内，大家买房除了考察室内布局、质量及小区整体计划等原因外，也越来越重视其环境，这实际上也反应了大家追求人和自然友好统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂城市一个心态。基于上述原因和项目本身环境优势，开发企业在进行当地块整体计划设计时，不仅兼顾到地块周围环境，更要注意小区内环境艺术设计，提议企业聘用专业环境艺术设计人员进行设计，以期达成很好环境效果。五、道路交通设计结合小区“三轴一环六组团”计划结构，形成小区完整交通道路骨架。交通设计以安全、便捷为宗旨，分为人行和车行二个系统，努力争取人车分流。车行系统以“三轴一环”为骨架，形成六个组团独立车行环道。车行可至每邻里单元，同时组成每组团独立消防环道。人行系统以中心绿化沿水景观步道为骨架，可至每邻里单元，人行步道兼有休闲、运动之功效，和车行完全分开，以发明出安全、舒适步行空间。六、绿化景观设计小区绿化设计采取中西结合，建筑、环境相交融手法。主入口纵向景观主轴，以入口广场、门廊、喷泉步道、中心广场、会所为关键节点，将各功效空间串为一体，形成空间序列起、承、转、合。经过花卉、喷泉、雕塑、铺地、草坡构筑高节奏，含有强烈动感欧式景园气氛。“S”型横向景观轴线，则以浓荫、雕塑、柱廊、铺地为关键构图手法，将各组团空间串为一体，意在发明轻松、浪漫休息气氛。中心绿化设计则顺应建筑空间曲折，以大面积浅水、草坡为构图主体，点缀亭台桥榭，极力渲染“小桥、流水、人家”生活意境，强调自然、生态居住理念。上述优化提议仅仅是一个思绪，设计人员在把握总体标准前提下，能够有更多突破。项目开发经营策略及投资估算依据本汇报前六章叙述和分析，本章着重讨论新天地花园项目标开发经营策略，并对项目标投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订对应项目筹资计划和投资计划。一、项目开发经营策略依据开发企业实际情况，本项目宜采取“整体计划、分期实施、自主开发、力创精品”灵活多变开发经营策略。1、整体计划。这是大面积、大规模房地产开发一个显著特点，当地块占地340亩，所以必需对地块进行整体计划。2、分期实施。该项目开发总建筑面积达31.13万M2，估计总投资约4亿元人民币左右，如此大规模投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于依据市场需求改变立即调整物业功效，重新定位，规避风险。依据对项目地块现实状况分析，提议项目以地块北部为突破口。其依据有：①地块北面紧靠老城区，交通条件相对很好，宣传也更为方便。②从计划方面考虑，该区域含有相对独立性，可作为一个独立项目看待。3、自主开发。这是基于项目企业资金优势和地块本身特点而作出选择。①房地产属资金密集性行业，项目企业可凭借其它企业所不含有雄厚资金实力进行自主开发。②项目企业购置该地块所需成本较低（相对市中心而言和优惠政策）。③项目地块所处特有区位优势及市场前景（如前文介绍）。④经过自主开发，企业可快速依靠项目标品牌提升企业形象，扩大企业在江苏省大丰市房地产业界影响，为以后项目开发打下良好基础。4、力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少前提决定，同时借助于新天地花园品牌，可快速提升开发企业在江苏省大丰市房地产业界著名度。5、先环境、后房屋，先有现房、后全方面发动宣传攻势。提议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是企业实力展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目标信心。二、项目投资估算项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为38044万元人民币。详见表一：《项目总投资估算表》，更具体投资计划可能随设计及实施改变而调整。1、建设投资建设投资包含土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、计划、设计费用、多种税费、项目管理费等项目。建设投资估算依据：（1）整个项目从1月开始，8月底全方面完成。（2）多种税费按江苏省大丰市现在取费标准计取。（3）整个项目按中、高水平计算。1.1土地取得费用土地取得费用为征地费和批租费契税之和，总计4155万元。1.2前期费用依据江苏省大丰市市现行收费标准和本工程项目标实际情况，确定本项目研究、咨询、计划设计费、审图等前期费用单价为50元/M2，总费用为1557万元。1.3建安工程费用建安工程费用按683元/M2计，总计21264万元。见表(三)1.4招投标、监理、审照、临建费招投标、监理、审照、临建费,按15.5元/㎡,总计484万元。1.5多种配套规费依据和大丰市开发区管委会协议确定综合配套规模按50元/㎡计，包含建筑设施配套费、人防费、墙改费、扶散费、再就业基金，建管费、地方教育附加费、白蚁防治费、预销售证管理费等费用，总费用为1557万元。1.6小区配套费小区配套费包含:水、电、有限、通讯、智能化、上下水、排污环卫等按90元/M2，总计2802万元。1.7室外总体费用室外总体费用包含：道路、绿化、景点费用按50元/M2计，总计1557万元。1.8不可预见费不可预见费以建设工程按30元/M2计取，总费用为934万元。1.9项目管理费项目管理费按建安工程费用按30元/M2计取，总费用为934万元。2.0销售费用销售费用为广告费、销售费及相关登记费等，以40元计取，总费用为1245万元。2、建设期利息建设期利息按动态计算，考虑到工程分期滚动开发，后续工程资金筹措可经过预售房款和租金来实现。项目标总利息为1557万元，具体计算见项目投资计划和资金筹措表（表七）。3、项目总投资上述建设投资、建设期利息二项相加，即为项目总投资，累计38044万元。详见表一《项目总投资估算表》。三、项目实施进度安排整个项目建设应面向市场，进行分期开发，并随时依据市场改变，不停地调整项目实施进度。因为项目投资费用和建筑总面积较大，依据项目实际情况，提议将整个项目分成三期，依次由北到南逐次开发（公建中心放在第一期），整个项目从1月开始，至8月结束，历时近6年，项目实施进度计划详见表四。表四项目实施进度计划表（年、季度）实施步骤工程前期首期工程二期工程三期工程四、项目投资和筹资计划按江苏省大丰市市政府要求，投资项目标自有资金应达成项目投资30%以上，只有完成此百分比投资，项目方可依法转让或预售。为计算方便，汇报中预设项目寻求贷款16000万元，分别于、、、、、投放，具体见表七《项目投资计划和资金筹措表》。因为项目建设期较长，实际运作中，上十二个月项目标销售收入中一部分可用于下十二个月建设资金。项目建设期历时6年，从元月至8月底全方面完成，在建设期内，投资按年发放。具体见表七：《项目投资计划和资金筹措表》。表七中，投资计划和资金筹措只是为了表现投资计划规范性和便于后面投资和风险分析而作出安排，在实际运作时，可依据本项目实际情况作以下安排：1、以现有土地，使用权作为抵押取得银行贷款作为部分开启资金。依据现在该区位地价情况，加之该地块因为拍卖竞争可能引发升值，估计项目地块价格可达成79。57万元/亩。2、项目立项报批手续办妥后，能够项目抵押取得银行贷款支持。3、工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。4、伴随工程动工，项目环境及内部设施达成一定程度并有一定气氛后，立即办理《房屋预售许可证》，并开盘预售。第八章项目开发经营情况分析本章对新天地花园项目销售分期计划作出安排，估算项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，并计算项目资金现金流量、财务净现值、财务内部收益率。新天地花园项目中包含公寓式住宅、小高层住宅、车库和幼稚园、会所等公建项目。其中，前者采取销售形式，公建项目可采取销售或出租，或自行经营等多个形式，为测算方便，本汇报在项目经营估算时，全部公建项目以自行经营考虑。公建项目中，部分为非经营性物业，如物业管理办公室、变电站，部分为收益较少物业，且要投入一定经营费用，如幼稚园、会所。故公建项目标经营收入本汇报中均未考虑。一、项目标价格定位依据对项目周围同类物业价格及销售情况分析，结合本项目标建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面情况，对项目作以下价格定位：多层住宅1848元/m2小高层住宅2465元/m2别墅3552元/m2商铺5417元/m2二、项目销售计划依据本汇报项目经营策略、实施进度安排、本物业供需情况调查，和本物业设计水准，确定新天地花园项目销售计划表。三、项目销售收入估算据前文确定项目销售价位和上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况以下表五、六。四、项目经营成本结算：项目经营成本包含：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。其中：①建造成本=（当年建筑面积/项目总建筑面积）×总建筑投资上述公式仅为近似计算。②销售成本含广告费、人职员资、办公费等，按销售收入1.5%计取。③营业税及附加税累计为销售收入5.65%。④土地增值税按销售收入1%预征。⑤财务费用为项目开发经营期间利息支出。五、项目利润估算依据新天地花园项目投资安排、筹资方法、建设进度、销售情况，项目利润计算如表二。六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率1、项目全部资金现金流量表（表八）2、财务净现值（NPV）和财务内部收益率（IRR）依据表八可计算出全部投资财务净现值和财务内部收益率。其中：财务净现值（NPV）=22597.8万元财务内部收益率（IRR）=69.4%由上述计算可知，项目财务净现值（NPV）>0，表明项目利润率超出基准贴现率，含有财务上、经济上可行性，项目财务内部收益率（IRR）=69.4%，且水平较高，表明项目含有盈利能力。第九章项目开发经营风险分析本章拟对新天地花园项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中关键风险进行定性研究并提出对应对策。一、项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包含项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。1、项目经营收入保本点分析项目经营成本=38044/(1-5.65%)=40322(万元)，保本点=40322/81897=49.24%即销售收入达估计收入49.24%时，项目处于盈亏平衡状态。2、项目经营成本保本点项目保本开发经营成本=40322万元，保本点=81897/40322