企业资产案例

企业资产案例一、企业基本信息1.企业名称：XX房地产开发有限公司2.注册资本：1000万元3.经营范围：房地产开发、销售、租赁、物业管理等4.资产信息：位于北京市朝阳区的一处商业写字楼，建筑面积为5000平方米，已经竣工并取得房产证，目前空置待售。二、资产评估流程三、相关资产标的估算（一）资产基本数据：·资产名称：XX商务中心·资产类型：商业写字楼·资产位置：北京市朝阳区·资产面积：5000平方米·资产权属：XX房地产开发有限公司·资产状态：已竣工，空置待售所用评估方法本次评估采用市场比较法，即利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。估算过程选取可比实例根据评估人员对北京市朝阳区商业写字楼市场的调查，我们从收集的交易案例中选择了近期发生交易的与被评估对象同类或类似的3个可比实例。可比实例的基本信息如下表所示：序号实例名称位置面积（平方米）交易价格（元/平方米）交易日期1YY商务中心朝阳区A路4500400002023年3月2ZZ商务中心朝阳区B路5500380002023年4月3TT商务中心朝阳区C路6000360002023年5月建立比较基础被评估对象与三个参照物的比较因素条件及描述如下表所示：比较因素被评估对象实例1实例2实例3地理位置朝阳区D路，距离CBD较远，周边配套设施一般，交通便利性较低。朝阳区A路，距离CBD较近，周边配套设施完善，交通便利性高。朝阳区B路，距离CBD适中，周边配套设施良好，交通便利性中等。朝阳区C路，距离CBD较远，周边配套设施一般，交通便利性较低。建筑面积5000平方米，属于中等规模。4500平方米，属于中等规模。5500平方米，属于大型规模。6000平方米，属于大型规模。建筑结构和设计风格现代化的钢混结构，外观简洁大气。现代化的钢混结构，外观简洁大气。现代化的钢混结构，外观简洁大气。现代化的钢混结构，外观简洁大气。装修和设施标准精装修，设施齐全，符合商务办公要求。精装修，设施齐全，符合商务办公要求。精装修，设施齐全，符合商务办公要求。精装修，设施齐全，符合商务办公要求。资产状态已竣工，空置待售。已竣工，空置待售。已竣工，空置待售。已竣工，空置待售。调整、修正各可比实例的交易价格由于可比实例与被评估对象在地理位置、建筑面积、交易日期等方面存在差异，因此需要对这些差异进行分析调整和修正。我们采用百分比调整法进行修正，具体如下：·地理位置修正：根据市场调查和专家意见，我们认为地理位置对商业写字楼价值的影响主要体现在周边配套设施和交通便利性两个方面，我们分别给予40%和60%的权重，并根据不同位置的优劣程度给予相应的调整系数。具体如下表所示：位置周边配套设施交通便利性地理位置综合调整系数朝阳区A路1.101.101.10朝阳区B路1.051.051.05朝阳区C路0.950.950.95朝阳区D路0.950.950.95·建筑面积修正：根据市场调查和专家意见，我们认为建筑面积对商业写字楼价值的影响主要体现在规模效应和流动性两个方面，我们分别给予50%和50%的权重，并根据不同面积的大小给予相应的调整系数。具体如下表所示：面积（平方米）规模效应流动性建筑面积综合调整系数<40000.900.900.904000-60001.001.001.00>60001.101.101.10·交易日期修正：根据市场调查和专家意见，我们认为交易日期对商业写字楼价值的影响主要体现在市场价格变化和时间价值两个方面，我们分别给予50%和50%的权重，并根据不同交易日期与评估基准日（2023年6月）的时间差距给予相应的调整系数。具体如下表所示：时间差距（月）市场价格变化（%）时间价值（%）交易日期综合调整系数<3-2.00%-2.00%-4.00%3-6-1.00%-1.00%-2.00%>6-0.50%-0.50%-1.00%综合以上三方面的调整，我们得到各可比实例的修正后的交易价格如下表所示：序号实例名称原始交易价格（元/平方米）地理位置调整系数建筑面积调整系数交易日期调整系数修正后的交易价格（元/平方米）1YY商务中心400001.10/0.95=1.161.00/1.00=1.000.96/0.99=0.9740000*1.16*1.00*0.97=449922ZZ商务中心380001.05/0.95=1.111.10/1.00=1.100.98/0.99=0.9938000*1.11*1.10*0.99=454373TT商务中心360000.95/0.95=1.001.10/1.00=1.100.99/0.99=1.0036000*1.00*1.10*1.00=39600确定被评估对象的评估价值根据修正后的交易价格，我们采用算术平均法计算被评估对象的评估价值，即将三个可比实例的修正后的交易价格相加，再除以三，得到被评估对象的评估价值为43343元/平方米。因此，被评估对象的总价值为5000*43343=216715000元。评估结论综上，我们采用市场比较法对XX房地产开发有限公司位于北京市朝阳区的一处商业写字楼进行了评估，得到其评估基准日（2023年6月）的评估价值为216715000元。附件：-供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。-替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。-最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。-估价时点的原则：估价时点又称：估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该是该日期的价格。房地产市场是不断变化的，