南通银河财务手册模板

GMS管理体系文件之八南通银河投资开发财务管理手册（初稿）受控状态：受控号：持有人：文件编号：YHTZGMS－08A公布日期：年月日实施日期：年月日编制人：审核人：同意人：目录1手册说明 2财务管理2.1财务管理措施 2.2企业会计制度——会计政策及会计科目 2.3管理费用控制措施 2.4协议管理制度 2.5固定资产管理措施 2.6相关规范相关财务会计工作要求 2.7差旅费开支管理要求 2.8项目开发成本核实措施 2.9委派会计管理要求 2.10审计管理措施 2.11票据管理措施 2.12会计档案管理措施 手册说明1、手冊內容本手册是企业为导入GMS管理模式，实施全方面管理体系所编制而成，包含：——企业财务管理体系范围；——企业相关财务管理体系要求全部制度、规程文件。2、适用范围本手册适适用于企业、各部门、各项目工程财务管理。3、手册管理本手册为企业受控文件，由企业总经理同意颁布实施。手册管理全部相关事宜由企业综合办公室统一负责，未经总经理同意，任何人不得将手册提供给企业以外人员。手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还综合办公室，办理核收登记。手册持有者：（1）总经理；（2）财务总监；（3）副总经理、总经理助理；（4）综合办公室（存档）；（5）财务部经理。本手册除持有些人外，相关文件应发放至相关实施人员，综合办公室做好复印和发放登记。手册持有者应妥善保管手册，不得损坏、丢失、随意涂抹，严禁私自复印或转借给其它企业或人员。在手册使用期间，如有修改提议，各部门责任人应汇总意见，立即反馈到企业综合办公室。综合办公室每三个月最终30天28日（节假日提前）对手册适应性、有效性进行评审，必需时对手册给予修改，实施《GMS体系文件管理程序》相关要求。财务管理措施为加强企业财务工作，充足发挥财务在企业经营管理和提升经济效益中作用，特制订本措施。1企业财务部门职能1.1认真落实实施国家相关财务管理制度。1.2建立健全财务管理多种规章制度，编制财务计划，加强经营核实管理，反应、分析财务计划实施情况，检验监督财务纪律。1.3主动为经营管理服务，促进企业取得很好经济效益。1.4厉行节省，合理使用资金。1.5合理核实企业经营收入、成本、费用等会计事项，立即完成需要上交税金及管理费用。1.6对财政、税务、银行及其它相关部门依法了解、检验财务工作，主动提供相关资料，如实反应情况。1.7完成企业交给其它工作。2企业财务部由经理、主管会计、记账会计和出纳组成。3企业各部门和职员办理财会事务，必需遵守本要求。4会计年度自一月一日起至十二月三十一日止，并采取人民币为记账币种。5会计凭证、会计账簿、会计报表和其它会计资料必需真实、正确、完整，并符合会计制度要求。6财务人员办理会计事项必需填制或取得原始凭证，并依据审核原始凭证编制记账凭证。出纳制单、会计审核及经理复核，全部必需在记账凭证上签字。7财务工作人员应该会同综合办公室专员定时进行财务清查，确保账簿统计和实物、款项相符。8财务人员应依据账簿统计编制会计报表上报总经理及董事长，并同时报送相关部门。会计报表分月、季、年报。会计报表须制表人署名及经理审核并有企业责任人署名。9财务人员对本企业实施会计监督。财务工作人员对不真实、不正当原始凭证，不予受理；对记载不正确、不完整原始凭证给予退回，要求更正、补充。10财务人员对不真实、不正当原始凭证，不予受理；对记载不正确、不完整原始凭证，给予退回，要求更正、补充。11财务人员发觉账簿统计和实物、款项不符时，应立即向董事长提出书面汇报，并请求查明原因，做出处理。财务人员对上述事项无权自行做出处理。12财务工作应该建立内部稽核制度，并做好内部财务检验。出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权和债务帐目标登记工作。13财务检验每季一次。检验人员依据检验结果，做出检验汇报，报送总经理和董事长。14财务工作人员调动工作或离职，必需和接管人员办清交接手续。财务工作人员办理交接手续，由综合办公室主任、总经理监交。企业会计制度1总则1）本企业财务全部会计财务处理除政府另有法令要求者外，均依本准则办理。2）本企业全部会计财务处理以按权责基础为标准。2资产1）本企业现金包含库存现金及中国各银行存款。2）应收款项指应收之账款，包含账款及票据，押汇时因汇率变动，其汇差价应转入兑换收益或损失项下。3）为固定资产以取得成本为入账之基础。4）一次取得数种资产，而其成本全部或一部分为一总数，且无法明确划分各资产之部分成本时，应依据性质、用途、效能或其市价，求得各资产之分摊基准，分摊其取得成本。5）本企业零用金由出纳人员保管，以支付小额或临时性之支出或借用支之用。6）各类资产依税法要求之折旧摊提年限，摊转入当期费用内。3负债1）各项负债之入账，系依其清偿之数额为准，若以资产取得为资产入账成本，则为费用产生，若费用应支付数额为借款时，为借款金额。2）负债中，应付账款为向工厂订货之成本，若因质量问题或有代垫各项费用之事情时，应于付款时扣除。4净值1）股本以投资人所投入资产之价值表示。2）年度有盈余或亏损时，应以本期损益表示，并于下年度转入积盈亏项下。3）本额之增减数，依企业章程及企业法之要求办理。4）结算有所盈余时，先依法缴纳营利事业所得税后，再依企业章程发放红利及盈余分配，但有累积亏损时，应先为填补，再为盈余分配。5收入1）本企业销售收入为开发产品经营收入，是按权责发生制以销售实现为依据。2）本企业其它业务收入，除了开发经营外，如物业管理、材料销售、固定资产出租等业务收入。6成本及费用1）成本系房地产开发企业在开发过程中所发生各项支出。2）凡和企业经营相关所发生一切支出，皆属企业费用，均应列帐记入。3）费用有递延性，应先以预付科目列帐，后归属期间转账。4）项目成本和费用支出，应依其性质严格划分。7决算会计人员应于每个月10日前将企业经营结算情况呈总经理核阅。8付款1）财务人员就请款传票之内容及凭证加以审核无误后，盖上会计科目呈总经理批付款。2）出纳人员依据权限主管核准之请款传票开立严禁背书转让之票据，连同该请款传票呈总经理盖章后办理付款。3）各部门因公需要暂借10000元以上金额者。必需于二日前经权限主管并通知财务部方得支付。4）小额及临时支出或由出纳人员以零用金支付。除零用金支付处外，其它各类付款应每日志入“收支日报表”内。5）其它各项费用请款时，应注意事项如“请款暨传票填写之关键点”说明。4.3财务会计核实工作制度1为适应企业外向型经济发展，充足表现会计信息可检验性，特制订本要求。2会计科目标应用及账户设置，按本企业要求实施，不得任意更改或自行设置，部分因业务需要增科目时，须报企业财务部审核、总经理同意。房地产开发企业会计科目目录现金银行存款其它货币资金短期投资应收票据应收账款其它应收款坏账准备预付账款物资采购采购保管费库存材料库存设备低值易耗品固定资产累计折旧固定资产购建支出固定资产清理无形资产递延资产待处理财产损益银行借款应付票据应付账款预收账款应付工资应付福利费应付利润递延税款实收资本资本公积盈余公积本年利润利润分配开发成本开发间接费用经营收入经营成本经营税金及附加其它业务收入其它业务支出销售费用材料成本差异委托加工物资开发产品分期收款开发产品周转房待摊费用长久投资应交税金其它应交款其它应付款预提费用长久借款应付债券长久应付款管理费用财务费用营业费用投资收益营业外收入营业外支出出租收款开发产品原始凭证处理程序：经办人、经办人、部门责任人、总经理核准签字出纳审核原始、记账凭证付款会计审核制作记账凭证、编号主管审核原始、记账凭证，登账原始统计凭证记账凭证原始统计凭证记账凭证明细分类表总分类表现金日志账成本汇报书现金流量表损益表资产负债表财务汇报说明书记账凭证汇总表核实特点是：先定五天（或十天）将全部记账凭证汇总编制成汇总表，然后再依据凭证汇总表登记总分类账。5记账规则（1）登记账簿使用钢笔写（除了复写以外，不得使用铅笔和圆珠笔）；（2）记账凭证和账簿上会计科目及子、细目用全称，不得随意简化或使用代号；（3）记账须依据审核过会计凭证：除根据会计核实要求进行转账时，用记账员写转账说明作记账依据外，其它记账凭证全部必需以正当原始凭证为依据。没有正当凭证，不能登记账簿，且每张记账凭证必需由制单、复核、记账会计主管分别署名，不得省略；（4）会计分录和科目标对应关系，标准上，一个经济事项分别或汇总编一套分录，不得将不一样内容多个经济事项合并编制一套分录；（5）明细账应立即登记，总账定时登记；（6）每一笔账须记明日期、凭证号码和摘要，经济事项摘要不能过分简略，以确保第三者能看清楚，每笔账记完后，在记账凭证上画“√”号；（7）记账文字和数字应端正、清楚，严禁刮擦、挖补或涂改，不得跳页，应将空行或空页画斜线注销；（8）红字冲账除了用于更正错误外，还可用于下列事项：--经济业务完成后，发生退回或退出；--经济业务计算错误而发生多付或多收；--账户借方或贷方发生额需要保持一个方向；--其它必需冲销原记数字事项。（9）记账发生错误，用以下方法更正：1）记账前发觉记账凭证有错误，就先更正或重制记账凭证。记账凭证或账簿上数字差错，应在错误全部数字正中画线，表示注销，并由经办人员盖小图章后，将正确数字写在应记栏或行内；2）记账后发觉记账凭证中会计科目、借贷方向或金额错误时，先用红字填制一套和原用科目、借贷方向和金额相同记账凭证，以冲销原来统计，然后重新填制正确记账凭证，一并登记入账。假如会计科目和借贷方向正确，只是金额错误，也可另行填制记账凭证，增加或冲减相差金额。更正后应在摘要中注明原记账凭证日期和号码，和更正理由和依据。3）报出会计报表后发觉记账差错时，如没有变更原来报表，能够填制正确记账凭证，一并登记入账。假如会计科目和借贷方向正确，只是金额错误，也可另行填制记账凭证，增加或冲减相差金额。更正后应在摘要中注明原记账凭证日期和号码，和更正理由和依据。（10）各账户在一张账页记满后接记次页时，需要加计发生额账户，应将加计借贷方发生额和结出余额记在次页第一行内，并在摘要栏中注明“承上页”。（11）月、季、年度末，记完账后应办理结账，为了便于结转成本和编制会计报表，有发生额账户，应分别结出月份、季度和年度发生额，在摘要栏注明“本月累计”、“本季累计”、“本年累计”字样，在月结、季结数字上端和下端均画红线。在年结数字下端画双红线。结总数字本身均不得用红字书写。发生额数不多账户，也可不结总。不需要加计发生额账户，应随时结出余额，并在月份、季度余额下端画单红线，在年度余额下端画双红线；（12）编制会计报表前。必需把总账和明细账记载齐全，试算平衡，每个科目标明细账各账户数额相加总和同该科目标总账数额查对相符。不准先出报表，后补记账簿。（13）年度更换新账时，需要结转新年度余额，可直接过到新账各账户第一行，并在摘要栏内注明“上年结转”字样。必需时，具体注明余额组成内容，在旧账最终一行数字下面注明“结转下年”字样。结转以后空白行格，包含不结转余额账户，画一条斜线注销或盖章注销。6结账、对账（1）结账是指结算多种账簿统计，它是在一定时期内所发生经济业务全部登记入账基础上时行，具体内容以下：1）在结账时，首先应将下期内所发生经济业务记入相关账簿；2）本期内全部转账业务，应编成记账凭证记入相关账簿，以调整账簿统计。如待摊、预提费用应按要求标准给予摊销提取；3）在全部业务登记入账基础上，应结算全部账簿；（2）对账是为了确保账证相符，账实相等，具体内容以下：1）账证查对：是指多种账簿（总账、明细分类账和现金管理和银行存款日志账等）统计和会计凭证（记账凭证及其所附原始凭证）查对，这种查对关键是在日常编制凭证和记账过程中进行。月终假如发觉账账不符，应再对账簿统计和会计凭证进行查对，以确保账证相符。2）账账查对每个月一次，关键是总分类账各账户期末金额和各明细分类账账面余额相查对，现金、银行存款二级账和出纳现金、银行存款日志账相查对，会计部门多种财产物资明细分类账期末余额和财产物资管理部门和使用部门保管账相查对等。3）账实查对分两类：第一类是现金日志账账面余额和现金实际库存数额相查对，银行存款日志账账面余额和开户银行对账单相查对，要求每个月查对一次；第二类是多种财产物资明细分类账账面余额和财产物资实有数额相查对，多种往业账款明细账账面余额和相关债权债物单位账目相查对等，要求每季查对一次。管理费用控制措施一、办公用具成本控制1、采购步骤办公室副主任必需建立《办公用具合格供方名册》。采购时，必需在《办公用具合格供方名册》中选择。部分新、特、进口办公用具，办公用具合格供方不能提供，必需在一家购置时，应将该家补充进《办公用具合格供方名册》。《办公用具合格供方名册》最少包含大型商场和个体文具专业批发商。采购前，必需填写《办公用具采购申请单》，经总经理审批后方可采购。采购时，应在电话上要求送货，在办公室验收。除特殊情况，通常不许可用车外出采购。2、办公用具使用每个月25日（节假日顺延）各部门责任人报送《月办公用具需求表》。办公室副主任核实后作为发放办公用具依据。每人办公用具耗用定额为：圆珠笔1支/月；签字笔1支/季度，笔芯1支/月；稿纸1本/月……3、打字、复印耗材使用企业任何人打字，复印必需由办公室副主任签字。打字文字初稿要在机器上校对无误后，方可打印。打印必需一次成稿。多出部分，根据5元/页由打字员统计，每个月30日报办公室副主任。办公室副主任必需在每个月2日前报主管会计。主管会计在计算企业时进行扣除。复印作废纸张，由打字员留存，看成反面纸使用。4、除了对外报送文件资料，企业内部纸张必需正反面使用。5、不管任何原因，损坏办公用具要自己负责添补，不能所以而借用或领用。6、保管人月末、年末要盘点清查库存，在满足日常工作前提下，尽可能降低库存量，使库存量结构合理化。年末办公室组织盘点库存及非生产性用具在各部门使用情况，并依据经办公室主任审批后《年月日非生产性用具报损单》，立即调整《非生产性用具管理簿册》，做到反应实际库存情况及帐实相符。二、车辆成本控制在企业未实施“车改”前，企业采取以下方法控制车辆成本：1、汽油费有专车、专属司机，汽油费按实报销。有专车、没有专属司机，汽油费根据月定额控制企业公共车辆，用车人要在办公室填写《用车单》，由办公室副主任负责调度。司机必需根据《用车单》地点行车。2、修车费企业全部车辆必需在企业指定修理厂维修。3、洗车费企业全部车辆必需每隔日洗一次，以保持清洁和企业良好形象。洗车费自理。4、保养、打蜡费办公室副主任负责通知，费用由企业负担。5、违章罚款，由司机自负。所以而耽搁正常工作，根据请假论处。6、因私用车，企业根据以下标准收费：SANTANA：元/公里BUICK：元/KM……7、保险费车辆保险由办公室副主任负责办理，办公室副主任就险种和费用、保险企业选择等，向总经理汇报，由总经理审批。保险企业赠予礼品，属企业全部，办公室副主任必需如实上缴。办公室副主任严禁私自接收保险企业礼品、礼金、宴请等，违反者将给发生金额2—5倍罚款。8、事故处理费发生事故后，司机要立即通知企业办公室副主任，办公室副主任负责办理理赔和处理手续。9、公关费企业核定交警部门公关费为元/年，严禁超标。企业全部相关事项，也对应有办公室，具体由办公室副主任负责协调办理。三、交通费控制1、假如企业车辆调度有困难，又必需外出时，办事人标准上利用自己交通工具，或乘坐公共汽车。事情紧急时，方可乘坐出租车。乘坐出租车必需经直接上级同意。2、外出回来后，办事人要立即在出租票据上签注起止地点、事由、时间等，由主管签字后，于每个月20日集中由总经理签字，然后到财务部报销。3、企业对部分职员和部门实施定额交通费。核定额以下：副总经理元/月办公室元/月工程管理部元/月……核定额连续三个月不够时，可申请增加；盈余时，必需自觉要求下调。4、企业相关业务人员因办公需要，由部门经理同意，报行政总监同意，报销市内交通月票，同时不再报销其它类型车费。四、差旅费报销要求实施《企业出差制度》五、通讯费控制1、实施《企业通讯工具管理措施》2、企业电话严禁拨打私人电话、信息台电话和长途电话（加班请假除外），违反者根据通话清单费用5—10倍罚款。六、招待费控制1、业务招待通常安排在本企业定点饭店，如另行安排就餐饭店需事先经办公室主任同意方可。未经同意未在定点饭店进行业务招待者，费用不予报销。2、企业通常办公人员为业务所需发生应酬，均应事先申报分管副总，并填写“宴请记录表”，由分管副总在“宴请记录表”上签字，随即转交办公室，方可宴请，不然不能给予招待。3、企业副总为业务所需发生应酬，应事先填写“宴请记录表”，方可宴请；若时间担心，来不及填写，事后需立即补签，不然不能给予招待。4、企业通常办公人员在业务招待时需由两名职员以上出席；在宴请时菜单人均不得超出50元，全单不得超出400元。如超出上述金额，需由企业副总通知办公室，同意方可。5、副总在宴请客人时，如总经理参与宴请，全单不得超出元。如超出上述金额，需由企业副总通知总经理，同意方可。6、企业在定点饭店宴请采取签字挂帐形式，按月（季）报销；报销时，由办公室将同意后“宴请记录表”、签字挂帐单和酒水清单交财务部审核直至总经理处，签字同意方可。7、定点饭店宴请报销时，由办公室将同意后“宴请记录表”、酒水清单交财务部审核直至总经理处，签字同意方可。七、协议违约金控制1、除了销售协议、房屋租赁协议外，企业任何对外协议必需要董事长或董事长授权人签署，方可生效。2、企业任何部门、任何人员在洽谈协议时，必需评定企业履约能力。只有含有履约能力情况下，才可审批签署协议，以预防违约金发生3、除了格式协议外，企业任何协议必需由企业法律顾问审核后，才可签署。4、财务部门和协议主控部门必需在每个月日向总经理报送下两个月协议款支出计划。财务部可随《财务分析汇报》同时报送，同时要提出明确资金安排提议。5、假如无法按协议付款时，协议主控部门必需在评定后一周内汇报：A、因为无法按协议付款而造成各项损失评定情况；B、和对方单位或个人洽谈情况。6、协议主控部门必需诚恳地向对方说明原因，取得对方谅解。在取得对方谅解后，协议主控部门要立即出具《同意不追索违约金意见》，要求对方签署认可。7、因为工作失误而发生企业必需支付违约金，企业视违约金金额大小，对当事人30%—100%罚款、开除等处罚。8、因为律师失误而发生企业必需支付违约金，企业视违约金金额大小，对律师30%—100%罚款、解除聘用等处罚。9、因为企业履约困难等企业原所以发生企业必需支付违约金，协议主控部门应将损失降到最低程度；应立即制订《纠正和预防方法》，预防类似事情再次发生。八、医疗费用控制实施《企业医疗费管理暂行措施》九、其它费用控制由成本合约部会同相关部门制订，经审批后实施。协议管理制度1总则1.1为加强协议管理，保护企业正当权益，提升企业经济效益和社会信誉，依据《中华人民人和国协议法》及相关法律法规，结合企业实际情况，特制订本措施。1.2本措施适适用于企业签署土地出让、转让、项目拆迁赔偿安置、建设工程勘察、设计、施工、监理、货物买卖、承揽、借款、商品房买卖、房屋租赁等各类协议和协议。1.3协议管理基础制度：分级分类授权委托制度、分类业务归口管理制度、工作责任制度、协议登记立案制度和协议评审制度。1.4企业总经理办公会系协议管理领导机构，企业成本合约部负责日常协议管理，企业部门归口承接。1.5企业各部门必需在企业法定代表人授权范围内，根据本部门业务职责，以企业名义签署协议，对本部门签署协议负责，并在成本合约部登记立案。1.6签订和推行协议必需遵照平等、自愿、公平、老实信用和遵法标准。签订协议应采取协议书或数据电文协议；采取信件和数据电文形式应签订确定书；应使用国家工商局协议示范文本、湖南省工商局制订统一文本或经省工商同意、监制、企业设计格式协议文本。2签署协议授权及程序2.1企业协议管理实施分级分类授权委托制度：各部门对外签订协议，必需在授权范围内。超越授权范围签署协议均为无效协议。2.2按“类别”划分，实施分类业务归口管理。由各部门协议管理人员承接，成本合约部审核，部门责任人（受托人）会签，总经理、董事长签批，成本合约部盖协议专用章后，登记立案。2.3各部门承接协议范围2.3.1发展计划部土地购置、土地出让、拆迁赔偿安置、房产转让协议，借款、抵押、担保、评定协议，计划方案、概念、景观设计协议。2.3.2工程管理部建设工程勘察协议，施工图设计协议，监理协议，非楼体工程施工、建设工程楼体工程施工协议，隶属工程协议，供水、供电、供气协议协议及三通一平相关协议。2.3.3营销策划部商品房买卖协议，按揭协议，营销策划代理、营销策划代理、销售代理协议，销售资料、广告和印刷制作协议，委托物业管理协议、房屋租赁协议。2.3.4综合办公室办公用具、办公设施采购协议。2.3.5成本合约部招标代理协议，委托造价咨询协议，工程预（决）算审计协议。2.3.6其它协议或协议由签署部门协议管理人员承接，依据协议或协议“标值”大小推行审定手续，成本合约部盖章并登记立案。2.4按“标值”大小，分级授权2.4.1标值在2万元以下（含2万元）协议，由协议管理人员承接，按协议审批程序评审，部门责任人签字，成本合约部盖章并登记立案；2.4.2标值在2万元至20万元之间（含20万元）协议，由协议管理人员承接，按协议审批程序评审，总经理签字，成本合约部盖章并登记立案；2.4.3标值在20万元以上协议，由协议管理人员承接，按协议审批程序评审，法律顾问审核，法定代表人（或委托代理人）签字，成本合约部盖章并登记立案；2.5营销策划部签署商品房买卖协议由销售代表承接，由营销策划部经理签字，加盖销售协议章后，由营销策划部自行登记立案。2.6签署协议之前，各部门协议管理人员应该了解对方是否含有法人资格、经营范围、生产许可证、履约能力、资信情况及对方委托代理人身份和代理权限等。有以下情况之一者不得签署协议：（1）对方信誉及经营情况不好；（2）超出供货厂商履约能力；（3）代理人超出代理权限；（4）没有进行资信调查；（5）“三证（营业执照、生产经营许可证、资质证）一书（授权委托书）”不全。2.7内容包含面大协议、很规性协议形式、超出本部门授权范围协议，应经企业总经理办公会研究，法定代表人审定后方可签署。2.8未按以上工作程序签署协议，成本合约部有权拒盖协议专用章，财务部有权拒付款。造成后果由承接人或签字人负责。2.9需要鉴证词（或公证）协议由协议管理人员和对方签约，并持双方《授权委托书》到工商局（或公证处）办理鉴证（或公证）手续。3协议评审和协议变更3.1通常协议评审3.1.1通常协议是指国家有格式文本，双方没有补充条款；或有补充条款，但签署协议部门责任人认为完全含有履约能力协议；标值在2万元以下协议。3.1.2通常协议由签署协议部门责任人对协议条款进行审核，必需时进行市场或现场调研，提出协议修改意见。3.1.3签署协议部门协议管理人员承接，各部门责任人审核、签字，成本合约部盖章并登记立案。3.1.4成本合约部认为有必需时报总经理或董事长审批。3.1.5签署协议部门责任人代表企业签署协议。3.2特殊协议评审3.2.1特殊协议是指非国家格式协议；或供方提供格式协议；或有补充条款企业存在履约风险协议；或标值在2万元以上（含2万元）协议。3.2.2特殊协议首先由签署协议部门协议管理人员起草或审阅协议，签署协议部门责任人、主控人组织相关部门责任人进行评审，提出评审意见，并报分管副总经理、总经理助理审核。3.2.3总经理深入评审特殊协议。3.2.4企业法律顾问进行协议推行风险评审，签署评审意见。3.2.5成本合约部对协议相关造价、付款方法等条款进行审核，必需时进行市场或现场调研，提出协议修改意见。3.2.6部门责任人依据法律顾问评审意见和成本合约部审核意见，进行协议实施评审，对协议内容进行深入修改，直至符合要求。3.2.7最终协议报总经理审批，由总经理或法定代表人（或委托代理人）签署协议。3.2.8在协议未能达成要求时，以上程序可反复进行。3.3协议变更3.3.1协议实施过程中，签署协议部门和相关部门要自觉严格推行协议，认真统计协议实施过程。3.3.2企业或供方提出协议变更时，仍根据特殊协议评审程序进行变更评审。假如是供方提出变更请求，经评审后认为不需做变更，应保持并继续实施原协议。假如经评审，需要变更协议，能够变更协议，但应重新推行审批程序。3.3.3协议变更后，签署协议部门和相关部门要自觉严格推行变更后协议，认真统计协议实施过程。4协议纠纷处理4.1协议发生纠纷后，协议管理人员应立即向本部门责任人及企业业务分管副总经理、总经理助理汇报，按先协商、和解或调解，再申请仲裁或提起诉讼程序处理。4.2协议发生纠纷责任若在我方，相关部门应严格推行协议，维护企业形象；责任若在对方，经协商、和解或调解不成时，可采取申请仲裁或提起诉讼方法处理纠纷。4.3确需申请仲裁或提诉讼处理协议纠纷，相关部门必需在法定时效期间内立即报请企业业务分管副总经理、总经理助理，具体承接协议管理人员和企业相关部门共同参与仲裁或诉讼活动，并负责提供下列材料原件或影印件：（1）协议文本（包含变更、解除合相同补充协议）和和签署协议相关信函、电报、图表等；（2）货物买卖发票、货款托收、承兑等凭证；（3）相关财务账册、单据等；（4）相关违约证实材料；（5）相关处理纠纷材料。4.4协议纠纷协商、和解或调解达成一致意见时，应立即签署书面协议书，由双方法定代表人或委托代理人签字，加盖双方公章后，在成本合约部登记立案。4.5相关处理协议纠纷文书在签字、盖章生效后，应立即复制若干份，发各相关部门签收立案。5《授权委托书》及协议专用章管理5.1企业签署各类协议（除商品房买卖协议外），均应加盖协议专用章。商品房买卖协议加盖销售协议章。5.2需加盖法定代表人专用章各类协议，经审核、签字成交后，应先盖协议专用章，再盖法定代表人专用章，并由成本合约部登记立案。5.2若遇特殊情况须加盖单位公章或部门公章时，必需经企业法定代表人同意。加盖其它印章协议，成本合约部有权要求纠正或汇报企业分管副总经理、总经理助理给予纠正。5.4协议专用章和销售协议章分别由财务部和成本合约部统一管理、使用，并指定专员负责保管。外出签署协议需要携带协议专用章或销售协议章时，必需经法定代表人同意，并按要求办理登记手续，由二人以上共同携带外出，不许可任何人以任何理由私自携带外出。6协议管理6.1总经理办公会系企业协议管理领导机构。6.2成本合约部为协议管理实施机构，其职责是：（1）落实实施《协议法》及相关法律法规，组织协议管理等相关人员学习、培训和业务考评；（2）制订协议管理章程、制度，并落实实施；（3）审查协议，建立协议台账和档案，管理协议文本、协议专用章，进行协议统计，做出统计分析；（4）决定协议会商、评审、审批、登记、立案、咨询事宜；决定格式协议制作、协议鉴证、协议催告、协议撤销事宜；决定协议担保及抵押事宜；（5）协调企业内部和外部协议关系，协调处理协议问题并处理协议纠纷；（6）领导开展“重协议，守信用”活动；（7）开展协议调研活动。6.3成本合约部设专职或兼职协议管理人员，其职责是：（1）参与协议会商、评审。依据委托签订协议，进行协议变更和解除。（2）检验协议签订和推行，办理协议签证，办理抵押物登记等。（3）除搞好本身学习外，应对其它部门协议管理人员进行业务指导和业务检验。（4）管理协议文本、协议专用章和授权委托书按要求使用。登记台账，填报统计报表；建立协议档案。登记、保管和协议相关文字、单证材料。（5）参与协议仲裁、诉讼活动。6.4各部门配置专职或兼职协议管理员，其职责是：（1）参与本部门协议会商、评审。依据委托签订协议，进行协议变更和解除。（2）检验本部门协议签订、签证和推行，参与协议仲裁，诉讼活动。（3）负责本部门协议登记、归档工作。（4）接收企业成本合约部业务指导和业务检验。（5）参与《协议法》及相关知识培训和考评。6.5协议管理人员应由含有一定文化水平和语言文字能力，含有对应法律、法规知识，懂业务，懂管理，工作认真细致，作风正派、标准性强，并经过《协议法》培训、考评人员担任。协议管理人员调岗时应由综合办公室监督办理档案、资料交接等手续后方可离岗或上岗。6.6成本合约部应按协议类别建立健全协议汇总台账，并依据工商部门要求立即登记，全方面填写。各部门建立分类协议台账，每三个月末向成本合约部报送协议统计报表。6.7各部门各类协议档案立卷，应根据档案管理相关要求归档。协议档案管理应做到规范化、科学化、统一化，协议档案应装订成册，并由专员管理。查阅协议档案需经过同意、登记后方可进行。7附则7.2本措施如和国家法律、法规有抵触，按国家法律、法规实施。7.2本措施自下发之日起施行。附：协议评审步骤图公开招标公开招标确定供方邀请招标确定供方评审委员会选定供方洽谈补充条款主控人起草或初审补充条款主控部门经理审核条款洽谈补充条款特殊协议评审通常协议评审成本合约部审核主控部门、相关部门经理评审协议实施能力法定代表人或授权委托代理人签署协议法律顾问评审成本合约部盖章、留存总经理评审主控部门、相关部门、财务部留存发展部协议实施提出变更继续实施原协议变更评审变更确定协议实施协议实施完成协议评审审批统计NO：协议名称协议编号供方名称合同额协议内容简明主控人：日期：主控部门经理意见签字：日期：分管副总经理意见签字：日期：法律顾问评审意见签字：日期：成本合约部意见签字：日期：总经理审批意见签字：日期：主控部门协议意见处理统计主控部门经理确定签字：日期：成本合约部在确定全部部门按要求推行审核签字后方可签盖协议章。固定资产管理措施一、固定资产单价在元以上，使用年限在十二个月以上房屋、机械设备、汽（轿）车、计算机、办公设备、空调、办公家俱、手机等作为固定资产。用于开发项目标设施、设备不属于固定资产。二、购置审批企业及各部门需添置固定资产提前30天报办公室统一作购置计划，由办公室会同财务部作调查、预算，报董事长同意购置，按企业要求需由董事会研究应按程序报董事会研究、董事长同意。三、采购1、对固定资产实施公开采购，本着“确保质量、价格优先、服务第一”标准，由办公室、财务部共同采购。2、固定资产采购实施使用期内采购人负责制，凡正常使用中出现质量问题由采购人负责。3、假如在当日内购置，经董事长同意可借用空白支票在计划范围内购置，如能事先知道价格、单位名称及账号者，可办理借款手续，经董事长同意后由财务部开支票。四、采购后报销1、采购后，经办人在发票上签字后，依次由办公室、使用部门经理审核，财务部经理核准，再由董事长审批。2、固定资产报销时，办公室须建立固定资产卡片，并有资产编号，财务部才能给予报销。五、固定资产管理1、对固定资产管理采取卡片管理，由办公室建立保管明细账（卡），每六个月由办公室、财务部盘点一次，做到帐实相符、账卡相符。2、固定资产在使用期间，各部门要做好保养和维护工作，人员调离要进行固定资产交接，出现问题立即处理。3、企业固定资产废弃、转让等包含产权转移必需报董事会同意或授权同意，任何部门和个人全部不能私自转让、挪用、变卖和外借。4、因保管不善或人为原因等主观原因造成固定资产损坏、丢失或灭失，按其固定资产净值赔偿；因客观原因（不可抗力原因除外）造成损坏、丢失或灭失，按不低于净值50%赔偿；有意损坏，照其原值赔偿。六、相关事宜本措施由综合办公室负责解释。相关规范相关财务会计工作要求1财务人员要求1.1企业财务部经理、主管会计、记账会计和出纳及应该含有下列基础条件：1.1.1坚持标准，廉洁奉公并含有会计专业技术资格。1.1.2熟悉国家财会法律、法规、规章和方针、政策，掌握本行业业务管理相关知识，并有较强组织能力。1.1.3身体情况能适应本职员作要求。1.1.4能适应企业财务轮岗工作安排。1.2会计人员应该保守本企业商业秘密，不得私自向外界提供或泄露企业会计信息。3财务人员变动会计人职员作调动或因故离职，必需将本人所经管会计工作和接替人员做好交接，不然不得调动工作或离职。会计人员办理移交手续前，必需立即做好以下工作：2.1已经受理经济业务还未填制会计凭证，应该填制完成。2.2还未登记账目，应该登记完成，并在最终一笔余额加盖经办人员印章。2.3整理应该移交多种资料，对未了事项写出书面材料。2.4编制移交清册，列明应该移交会计凭证、会计账薄、会计报表、印章、现金、有价证券、支票薄、发票、相关文件、其它会计资料和物品等内容，和会计电算化所用软件、密码、会计软件数据及相关资料、实物等内容。2.5会计人员办理交接手续，必需严格根据企业《财务人员调离工作交接制度》进行工作交接。2.5.1现金、有价证券要依据会计账簿相关统计进行交接，有差异时，移交人员必需限期清查。2.5.2会计凭证、会计账簿、会计报表、印鉴和其它会计资料必需完整无缺。2.5.3编制银行存款余额调整表调整相符，并对长久未达账项作出说明，多种财产物资和债务债权明细账户余额要和总账余额查对相符，确保账账相符、账实相符。2.5.4对需要移交遗留问题，应写出书面材料。2.5.5交接完成后，交接双方和监交人员要在移交清册上署名，移交人员对所移交会计凭证、会计账簿、会计报表和其它相关资料真实性负担法律责任。3对原始凭证基础处理要求3.1原始凭证内容必需含有：凭证名称；填制日期；填制凭证单位名称或填制人姓名；经办人署名或盖章；接收凭证单位名称；经济业务内容；数量、单价和金额。3.2自制原始凭证必需有制单人、审核人及财务部经理署名或盖章。3.3原始凭证大写和小写必需相符，购置实物原始凭证必需有验收证实。支付款原始凭证，必需有收款单位和收款人有效收款证实。3.4职员借款凭据，必需附在记账凭证以后。收回借款时，应另开收据或退还借据副本，不得退还借款凭据。3.5原始凭证不得涂改、挖补，发觉原始凭证有错误，应该由开出单位重开或更正，更正处应该加盖开出单位公章。4记账凭证基础要求4.1记账凭证要求必需含有:填制日期、凭证编号、业务摘要、会计科目、金额、所附原始凭证张数、填制凭证人员、审核人员和财务部经理署名或盖章。4.2填制记账凭证时应该对记账凭证进行连续编号，一笔经济业务须填制两张以上记账凭证，必需采取分数编号法编号。4.3除结账和更正错误记账凭证能够不附原始单据外，其它记账凭证必需附有原始凭证。假如一张原始凭证包含几张记账凭证，能够把原始凭证附在一张关键记账凭证后面，并在其它记账凭证上注明附有该原始凭证记账凭证编号或附原始凭证复印件。4.4记账凭证填制完经济业务事项后，如有空行，应该自金额最终一笔金额数字下空行处至累计数上空行处划线注销。5对会计账簿基础要求5.1财务部应严格根据财务制度要求设置会计账簿。会计账簿包含总账、明细账、日志账和其它辅助性账簿。5.2现金账和银行账必需采取订本式账簿。不得用银行对账单或其它方法替换日志账。5.3用计算机打印会计账薄必需连续编号，经审核无误后装订成册，并有订装人、审核人及财务部经理签字或盖章。5.4计算机帐中现金账、银行账及其它货币资金帐页要求每个月10日前将上月帐页打印出来，其它帐页每十二个月打印一次。差旅费开支管理要求第一条本企业职员因公出差依据本细则要求办理。第二条出差审核决定权限以下：1、部门、项目部经理以下人员出差，1日内，由部门、项目部经理同意；2日以上由副总经理同意；3日以上由总经理同意。2、部门/子企业/项目部经理人员出差，1日内由主管副总经理同意，2日以上由总经理同意。3、财务总监、副总经理、总工程师等高管层出差：一律由总经理同意。4、总经理出差需通知办公室主任或副总经理。第三条出差职员应于出发前，依式填写《出差申请表》，按要求审批。申请表送办公室登记，如情形特殊事前来不及办理时，亦需尽速写速补填表格，送交登记。第四条职员出差需按标准预支差旅费，其最高标准如表。超出10%，由总经理同意；超出20%，由总经理核准。第五条职员出差前，需按实际需要预借差旅费。企业人员出差预借款额，经由各部门经理初审，呈请总经理核准后借支。出差完成，向部门经理销差后应一周内呈报核销。如当月未报销者，财务部不再受理，并将预借差旅费在薪酬中先予扣回，等报销时，再行核付。第六条出差类别1、当日出差是指从企业出发后，当日可返回出差。2、住宿出差是指当日出差地较远，通常需要住宿出差。第七条出差路线立即间出差路线通常应选择最短而且最方便线路，应尽可能降低出差所用时间。出差途中如遇不可抗拒原因，需改变路线时，应取得主管领导同意。第八条出差费内容1、出差费包含以下内容：（1）铁路、船舶、飞机票费（2）市内交通费；（3）住宿费；（4）伴随出差发生其它正当费用。2、铁路、船舶、飞机票费按种类和等级报销。3、市内交通费指用于公共汽车、出租车、地铁等短距离费用。据个人申报，按实际费用支付。出差过程中，利用出租车仅限于有用户同行、紧急情况、有可能耽搁出发时间或携带物品过重、下雨、访问用户等情况。4、企业不设出差补助。除了副总经理及以上人员外，也无餐费补助。不过，按标准节余部分，奖励个人。5、住宿费按定额住宿天数支付。在火车上过夜（22：00—6：00），按半额支付。住宿出差费报销标准分类火车、船舶、飞机住宿费（元）市内交通费（天）总经理副总级中层其它人员软卧、经济舱实报软卧、硬卧、经济舱实报硬卧、软卧实报硬卧元元元元元元元元6、出差中传真、汇款费等费用按报销凭证实报实销。职员在本市及郊区或其它同日可往返出差按实支给交通费及午餐费。第九条当出差费超出要求时，应根据要求审批后，再予报销。第十条利用企业车辆出差驾驶或搭乘企业车辆出差时，不支付交通费。第十一条出差中公休出差前应事先和相关单位联络，做好工作计划，尽可能避开公休日。若无法避开公休日，应以公务为重，继续实施出差任务。如遇工作联络单位休公休日，无法开展工作时，可安排休息。第十二条超期停留出差过程中，因生病、交通中止或其它意外情况超出预定时限停留时，在查清事实基础上，能够按出差报销。第十三条礼品费在出差过程中，如需向用户提供礼品礼金（用于庆贺、吊唁、探望等），须经主管领导同意。第十四条招待费在出差地招待用户，标准上应事先在《出差计划表》中提出具体预算，经主管领导同意。第十五条出差时联络和汇报出差者在出差期间必需向直接上级汇报事务办理情况。不能按期回企业时，需经过电话和企业联络。完成出差任务回企业后三日内，应认真写出差汇报，提交给主管领导。项目开发成本核实措施1目标为了加强企业成本、费用核实，提升企业经济效率，规范房地产开发企业成本核发算方法，依据《企业财务通则》、《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》，结合本企业实际情况及管理要求，特制订本措施。2适用范围本制度适适用于企业财务部及和开发项目相关联相关部门。3职责分配3.1开发企业根据分级、归口管理、权责结合、责任到人标准，建立健全和生产管理体制相适应责任制。3.2财务部负责全方面经济核实，负责编制计划成本和降低成本方法，核实开发项目实际成本，负责编制和汇总年、季度成本报表。3.3企业董事长，对企业开发经营经济效果负全方面责任；企业总经理负责帮助董事长开发经营和成本控制工作。3.4成本合约部预算造价人员帮助财务部工作。采取有效方法，节省投资、降低成本，对成本控制效果负责。3.5企业各职能部门，应结合本部门职责，在总经理领导下，以成本合约部预算造价人员为关键参与企业成本管理，向财务部提供相关数据资料，对本部门成本管理负责。（1）营销策划部——组织相关部门编制商品房销售计划、确定产品价格，负责办理产品预售、组织收取购房定金，立即办理产品销售，搜集并向相关部门提供市场信息。（2）发展计划部——负责开发项目总体计划，设计方案选优；——按同意计划设计严格控制开发项目投资规模；——组织开发项目可行性研究，对项目提出决议性提议。（3）工程管理部——编制年度开发建设计划，实施工期定额，严格控制建设周期；——按开发项目计划征购建设用地，立即组织拆迁安置和地上、地下物处理，及“七通一平”，降低前期工程费用；——按基础建设程序和计划设计要求组织工程实施；——负责工程质量监督、检验，组织工程质量评定和完工工程质量验收。——负责材料设备采购供给计划，核实材料设备价格，降低采购成本；——健全保管和收发制度，加强材料、设备管理；——办理收料和供料结算手续，立即结算购房单位应负担材料差价，降低材料成本。（4）成本合约部——参与开发项目可行性研究，编制开发项目投资概算和审核施工图预算；——合理编制招标工程造价标底；——同相关部门签署协议并推行协议中经济条款；——编制计划成本。（5）综合办公室——负责编制管理费用开支计划，制订管理费节省方法并组织实施；——对管理费用实施指标分管，归口负责。4成本核实对象及要求4.1成本核实对象通常应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互能混淆、串户。成本核实对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等原因，分别做以下处理：（1）通常开发项目以每一独立编制设计概（预）算或每一独立施工图预算所列单项开发工程项目为成本核实对象。（2）同一开发地点，结构类型相同群体开发项目开完工时间相近，同一施工队伍施工，能够合并为一个成本核实对象。（3）对于部分规模较大、工期较长项目，能够结合经济责任制需要，按开发项目标一定区域或部位划分成本核实对象。4.2各成本项目标预算成本（计划成本）和实际成本核实范围，计算口径必需一致。4.3成本核实应依据计算期内已完工程实际消耗和实际价格，根据“权责发生制”标准，分别进行成本核实，做到手续完备、内容真实、正确立即。根据“收益和费用配比”标准，正确使用“待摊费用”和“预提费用”科目。5成本项目和开支范围5.1依据房地产开发企业会计制度要求，开发产品成本项目分为：——土地征用及拆迁赔偿费；——前期工程费；——建筑安装工程费；——基础设施费；——公共配套设施费；——开发间接费（开发企业没有二级管理机构则无此项目）。5.2成本开支范围（1）土地征用及拆迁赔偿费——土地征用费：土地、育苗、集体财产、私人财产、平整农田赔偿费，新菜田基金；——耕地占用税；——劳动力安置费：安置劳动力单位补助款、超转人员安置费等；——地上地下物拆迁赔偿费：指私产评定、迁居费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理费、安置动迁用户支出，地上地下市政管线拆改费。拆改旧建筑物回收残值冲减此成本费用。（2）前期工程费——计划设计勘测费：居住区总体计划、设计项目可行性研究、环境评定、水文、地质勘察、测绘等费用；——三通一平：为达成施工要求而发生修建道路，通水通电及伴随破路、占地、维护、看管线、场地填土、平整费用；——前期不可预见其费用。（3）建筑安装工程费：列入建筑安装工程施工图预算项目标多种建筑工程费及设备费。（4）公共配套设施费：列入建筑安装工程施工图预算项目内，在开发区内组成独立非营性建筑项目。如居委会、派出所、托儿所、消防、锅炉房、公厕；另外还有邮局、中小学、文化站、站诊所、卫生站等。（5）基础设施费：开发区内多种基础设施有开发区红线内道路及隶属设施；供水管线、高压水泵房、环卫设施。（6）开发间接费：指企业内部独立核实单位为开发产品而发生各项间接费用。包含开发人员工资、奖金、福利费（按工资总额14%提取计入）、折旧费、修理费、办公费、动保护费、差旅交通费、周转房摊销、低值易耗品摊销、咨询费、诉讼费、物资消耗、技术开发费、其它费用等。6计划成本编制6.1开发项目标计划成本必需以开发项目总体计划为依据，由成本合约部预算编报。（1）编制计划成本依据——经同意开发项目总体计划；——工程项目设计概算；——经审核工程预算，平方米造价指标、中标价等；——市政府公布征用土地和动迁法规和依法规而进行征地动迁测算资料；——中国人民银行公布相关贷款利率现行文件；——管理费用计算方法；——市政府及其它相关部门制订相关税费标准。（2）编制计划成本作用——是确定商品房价格依据；——是编制年度计划成本，制订成本降低方法、内部承包考评依据；——是控制、分析、考评成本支出依据；6.2各单位编制所负担开发项目标年度成本计划，分解为季、月计划。成本合约部汇总后，下达成本计划指标，协调和计划成本关系，并考评完成情况。7会计核实7.1财务部对成本核实对象进行日常会计核实工作，建立成本账目，依据统一核实措施归集分配成本费用，立即结转。7.2成本费用归集、分配。依据开发企业会计制度要求，在建设开发过程中所发生成本费用，应在下列科目中核实。（1）土地开发本科目核实开发多种商品性建设场地所发生各项建设费用。企业开发建设用地，假如仅为商品房建设使用，且能分清使用对象，其成本费用可直接记入“房屋开发”科目核实，假如开发同一建设场地所发生成本费用应由两个以上成本核实对象负担，应先经过本科目进行归集，再按一定标准记入相关房屋建设成本中。本科目下设置六个成本项目：土地征用及拆迁赔偿费；前期工程费；建筑安装工程费；公共配套设施费；基础设施费；开发间接费。①成本归集。在建设过程中发生成本费用：借：土地开发——××工程贷：银行存款或应付账款××单位②成本结转—开发完成商品性建设场地借：开发产品—土地开发—××工程贷：土地开发—××工程—开发××完成后用于企业商品房建设建设场地借：房屋开发—××工程贷：开发产品—土地开发—××工程（2）房屋开发本科目核实企业开发建设多种房屋（不含代建房）所发生各项建设费用。本科目下设六个成本项目：土地征用及拆迁赔偿费；前期工程费；建筑安装工程费；公共配套设施费；基础设施费；开发间接费。①成本归集在建设过程中发生多种成本费用时，依据承包单位提出工程价款结算账单和支出多种成本费用发票。借：房屋开发——××工程贷：银行存款或应付账款——××单位②在房屋建设完工后，应立即按实际成本结账借：开发产品——××房屋贷：房屋开发——××工程③对不一样时建设同未完配套设施，经相关部门同意。能够采取预提方法预提配套设施费借：房屋开发——××工程贷：预提费用——××工程配套设施费④发生配套设施费支出时借：配套设施开发——××工程贷：银行存款或应付账款——××单位⑤配套工程完工后，按实际支出冲减预提配套设施费借：预提费用——××工程配套设施费贷：配套设施开发——××工程实际支出和预提费用差额。实际大小预提时，应摊入相关成本项目，数额较大时，应视同待摊费用，分期摊入相关成本项目。实际支出小于预提费用，应冲减相关成本项目。—发生费用时借：配套设施开发——营业性（或非营业性）配套设施——××工程贷：银行存款或应付账款——××单位—配套工程完工验收后，按实际支出结转借：开发产品——××配套设施贷：配套设施开发——营业性（或非营业性）配套设施——××工程（3）配套设施开发本科目核实非营业性配套设施和房屋建设不能不一样时和营业性配套设施所发生建设费用。本科目下设二个二级科目。即非营业性配套设施；营业性配套设施。（4）代建工程开发本科目核实企业接收单位委托，代为开发建设除代建土地、房屋以外多种工程所发生费用支出。下设二级科目同上。①发生费用时借：代建工程开发——××工程贷：应付账款（银行存款）——××单位②代建工程完工后，按实际成本结转借：开发产品——代建工程——××工程贷：代建工程开发——××代建工程（5）开发间接费分摊各内部核实单位发生开发间接费用、先经过开发间接费科目核实，季度末按在建工程完成工作量进行分配，季末通常无余额。计算公式为：季开发间接费用总计季在建工程完成工作量季开发间接费用总计季在建工程完成工作量×100%开发间接费分摊系数=②某在建工项目应分摊开发间接费=分摊系数×某在建工程项目季度完成工作量。（6）其它费用核实①预提费用：企业按要求从成本中预提标准进行，待实际支付后，据实调整预提费用。②待摊费用：企业已经支出，但需由本期或以后各期本负担，分摊期不得超出十二个月各项费用，假如摊销超出十二个月时，应在“递延资产”中核实，但连续不得超出十二个月。8期间费用核实8.1管理费用管理费用指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生各项费用。包含工资、福利费、工会经费、职员教育费、劳动保险费、房产税、印花税、车船使用税、土地使用税、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏账损失、咨询费、诉讼费、排污费、技术转让费、存货盘亏毁损和报废损失等其它费用。8.2财务费用企业为筹集资金而发生各项费用，包含企业在经营中发生利息净支出汇总净损失、调剂外汇手续费，金融机构手续费及企业筹资中发生其它财务费用等。8.3销售费用企业为销售产品或提供劳务过程中发生各项费用，和专设销售机构各项费用。包含在产品销售中发生广告费、展览费、代销手续费、销售服务费；在产品销售前发生改装修复费、水电费等；专设销售机构人职员资、奖金、福利费、折旧费、修理费等。9成本分析9.1企业为了降低成本，加强成本管理，制订降低成本目标。编制成本计划，加强成本控制，进行成本核实和成本考评，并采取各项方法，确保完成和超额降低成本计划要求，在这个过程中，为了挖掘降低成本潜力，寻求降低成本路径和方法，应常常地进行成本分析。9.2成本分析实施全方面分析和单项专题分析相结合，分季、年度分析，并加以说明。关键采取原因分析和对比分析法实施成本分析。——原因分析法：按成本项目逐一分析影响原因。——对比分析法：以实际指标和计划指标分析对比，找出实际和计划差异，能够说明计划完成情况，为深入分析提供方向；同规模企业相比，能够找出各单位差距原因。10成本报表10.1为了立即了解企业成本费用情况，指导企业成本核实，各部门必需立即编报在建开发产品成本表、已完开发产品成本表和开发间接费用。10.2报表编制要求（1）企业在填列成本表和行次时，应按开发产品类别和项目，逐行填列。同一成本核实对象开发项目，所属各单项工程全部完工，并已进行已完工程成本结转，不再填列本表，本表应依据开发本科目填制。季末十日前上报企业财务部，年报另要求时间。（2）已完开发产品成本表，本表填本年度内完工开发产品，应按已完工开发产品类别和项目分栏逐行填列。季末十日前上报财务部，年报另要求时间。11附则本措施由企业财务部经理负责解释。目录TOC\o"1-3"\h\z第一部分项目基础情况 3一、项目基础参数 3二、项目建设标准 3三、成本编制依据 3第二部分成本组成说明 3一、土地使用权取得费 3一)、土地成本 3二）、红线外市政设施费 3三）、合作款项 4二、前期工程费 4一)、勘察设计费 4二)、“三通一平”费 5三）、项目规费(报建费) 6三、基础设施费 8一)、室外供电 8二)、室外供水 8三)、室外排水、排污 8四)、室外燃气 8五)、室外消防系统费 9六)、室外道路、园林环境工程费 9七)、室外照明 9八)、智能化系统费用 9九)、室外零星设施 10四、建筑安装工程费 10一)、多层住宅 10二)、小高层住宅 11三)、高层住宅 11四)、别墅 11五)、商业 11六)、办公 12七)、办公公寓(挑高) 12五、公共配套设施费 12一)、业主会所 12二)、物业管理用房、居委会等其它管理用房 12三)、幼稚园 12四)、学校 12五)、人防工程 12六)、独立集中停车库： 13七)、市政公用 13八)、公交车站 13六、开发间接费 13一）项目管理费 13二）利息 13七、企业期间费用 13一）、企业管理费用 14二）、销售费用 15三）、财务费用 16四）、物业管理完善费 16第三部分其它说明 17一、下列情况对上述指标可作调整： 17附件： 18

第一部分项目基础情况一、项目基础参数1.1、项目标总体计划、详规及会审纪要。1.2、开发经营部、工程部、财务部等部门提供多种经济技术指标。二、项目建设标准2.1、由企业高层和各相关部门依据市场需求和具体项目定位确定。三、成本编制依据3.1企业和相关单位签署协议、协议。3.2南通市相关行政性收费项目标政策、法规、文件。3.3具体项目修建性详规及调整意见。3.3江苏省现行建设工程预算定额及收费标准。3.4《江苏省建筑工程估算指标》（）及由相关中介机构提供类似项目标相关数据。3.5测算期建筑材料价格或价格指数。3.6测算期在南通施工单位实际取费情况。3.7项目进度计划。3.7企业“目标成本、利润考评措施”及其它相关要求。第二部分成本组成说明一、土地使用权取得费指为取得土地开发使用权而发生各项费用，关键包含以下内容：一)、土地成本支付土地出让金。经财务部测定、根据企业领导意见，企业在办妥土地出让手续时，发生全部费用作为土地价，折合到可用于房地产计划土地约为＿＿＿万元/亩，并以此作为土地价。土地出让契税完税金额。拆迁安置赔偿费。依据开发经营部估算，拆迁安置赔偿为＿＿＿万元。二）、红线外市政设施费红线外道路、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口赔偿费。红线外水依据工程部估算为＿＿＿万元。期按用地面积分摊。红线外电依据工程部估算为＿＿＿万元。本期按用地面积分摊。三）、合作款项赔偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方房屋成本和对应税金等。已发生待分摊费用，据财务部提供为＿＿＿万元。二、前期工程费指在取得土地开发权以后、项目开发前期水文地质勘察、测绘、计划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。关键包含以下内容：一)、勘察设计费计划设计费：方案招标费、计划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体计划设计费。依据企业和＿＿＿＿＿＿＿＿建筑设计签署设计咨询协议而定，按＿＿＿元/平方米计算(含建筑方案费)。建筑方案费：方案招标费、计划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体计划设计费。勘测丈量费：包含初勘、详勘等。关键有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观察费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。依据企业和＿＿＿＿勘测设计单位签署协议，本工程勘测费用折合建筑面积＿＿元/平米。施工图设计费：施工图设计费、修改设计费等。依据企业和＿＿＿＿设计院签署设计协议，高〔低、多〕层住宅、商业街、地下车库（非人防）施工图设计费按＿＿元/平米计算。销售中心室内工程施工图设计费按＿＿元/平米计算。挑高公寓施工图设计费按＿＿元/平米计算。人防地下室施工图设计费按＿＿元/平米计算。人防工程设计费。已计入施工图设计费中，不再计取。景观设计费：景观方案费、施工图设计费、修改设计费等。据设计部估算，景观设计费(方案＿＿万元；景观施工图设计费＿＿万元，按占地面积计算，＿＿元/平方米。图纸审核费：施工图审核、消防建审、防雷设计审核、人防工程审核等。苏价服［］26号、苏财综［］11号，《江苏工程建设材料价格信息》第4期P8。本工程按三级项目（按民用建筑工程设计等级分类标准划分）取费,取费标准为1.2元/平米×1.1抗震设计系数。该项费用属行政事业性收费,在初步设计阶段收取。市政管线设计费：包含配套管线、道路工程设计费、小区配电设计。市政管线设计费，依据估算，＿＿元/平方米。综合管线，依据和＿＿＿设计院协议为＿＿万元。环境评价、交通评价费苏价费[]318号，汇编（十八）P355依据相关要求编制环境汇报书，经咨询并考虑到实际情况，本工程约需＿＿万元。其它：可行性研究费、制图、晒图、赶图费及其它另星工程设计费等。二)、“三通一平”费临时道路：接通红线外施工用临时道路设计、建造费用依据工程施工需要安排，道路面积按＿＿＿平方米，按＿＿＿元/平方米计算，约为＿＿万元。临时用电：接通红线外施工用临时用电计划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。交纳临时用电定金，按2年以内、3年、4年分别为每千伏安＿＿元、＿＿元、＿＿元。用户在约定时限内拆除临时用电设施，全额退还定金，超出约定时限，天天扣除千分之＿＿定金，超出约定用电期限十二个月，定金不退。依据工程部估算：(按＿＿万平米计算)箱变设备费用：＿＿万左右（＿＿万*＿台=＿＿万，630KVA/台）；箱变安装施工费用：＿＿万左右（＿＿万*＿＿台=＿＿万）；外线设计施工费用：＿＿万左右；箱变基础施工费用：＿万左右（＿万元*＿台）；临时用电押金：＿＿万（630KW*＿＿台*＿＿＿元/KW=＿＿＿万）；临时用电安装费用：＿＿万临时用电接电费用：＿＿万总费用按＿＿万元计算。临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。依据工程部估算：＿＿费用：＿＿万、管道主材和安装费用：＿＿万，总费用为＿＿万元。场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。本工程场地情况概要，包含排水、清淤、土石方挖填等，经测算约需＿＿元/平米（用地面积）。临时围墙：包含围墙、围栏设计、建造、装饰费用。整个地块围墙按＿＿＿米、＿＿元/米估算。按用地面积分摊。临时办公室：租金、建造及装饰费用。临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。三）、项目规费(报建费)市政公用基础设施配套费（经济适用住房免收）。或建制镇市政公用基础设施配套费苏财综[]24号、苏政发[]104号、＿财综＿＿＿＿号、＿价费＿＿＿＿号，房地产开发项目住宅每平方米建筑面积按＿＿＿元收取。人防易地建设费＿价房字＿＿＿号、＿财综[]＿＿号、＿防办[]＿＿号：新建10层（含）以上或基础埋置深度3米（含）以上民用建筑根据地面首层建筑面积修建6级（含）以上防空地下室，应建而未建项目缴纳：城区每平方米＿＿＿元；本工程已建设人防地下室，未计取。教育地方附加费苏政发［］66号，已取消。消防设施建设费。已取消。散装水泥专题资金。苏财综[]92号、苏政发[]105号、宁财综[99]375号、宁财综[]707号，凡以建筑面积计算建设项目，按建筑面积每平方米＿＿元收取；不能按建筑面积计算建设项目，按预算水泥使用量每吨＿＿元收取。本工程按＿＿%返还计列成本。白蚁防治费。财预[]584号、苏财预[]95号，七层以下部分（含七层、地下室），每平方米＿＿元，八层以上部分（含八层），每平方米＿＿元，仿古建筑每平方米＿＿元，公寓别墅每平方米＿＿元。计划管理费档案管理费苏价涉字（95）111号、宁价费字（95）270号，按文件要求实施。依据前期部咨询收费标准按1元/平米估算。安监费苏价服[]328号、苏财综[]128号、宁价房字[97]453号、宁财综[97]813号，在省辖市计划区内，按最高不超出建筑安装工程造价（不含设备）0.6‰。已计入建安工程造价中，不再另计。质监费宁房价[]330号、宁财综[]767号，南京市按建安工程量1.2‰收取，其它省辖市按1.7‰收取，各县（市）按郊区2.3‰收取。招标代理、标底编制费：招投标管理费，监理招标、施工招标、设备招标代理，标底编制费等苏价工［1997］60号、苏建定［1997］49号，按市场行情确定。招标代理费，依据我企业和造价咨询合作单位所签署协议，本工程招标代理为中标价0.15%（包含提供招标用工程量清单）。仅考虑正式主体工程邀请招标时支付，工程中标价按预算价(总建安造价)计。标底编制费，依据“江苏省工程造价咨询收费标准”及我企业和造价咨询合作单位所签署合作协议，本工程取费标准为预算价(总建安造价)0.20%。协议鉴证费：协议公证、鉴证[1992]价费字414号，工程价款万分之二，甲乙双方各万分之一，最高收费3000元。计价费[1997]285号、苏价费[]275号，200万元以下收取500元；200万元以上至500万元部分收取0.2%；500万元以上部分收取0.1%。自来水管网建设工程费宁价工字[1998]054号、宁价工字[]371号，新建、扩建、改建一般民用住宅每平方米建筑面积收取管网建设建设工程费15元（管网调整费免收）；新建、扩建、改建商住楼、综合楼、宾馆、别墅及高级公寓每平方米建筑面积收取管网建设工程费20元（其中3元为管网费调整费）。墙改专题基金苏政发[]105号、苏财综[]92号、宁财综[]707号，按建筑面积10元/m2（不能根据建筑面积计算建筑物以实际用量每块标准砖0.05元计算）。使用新型墙体材料占墙体材料总用量百分比达成40%，按省财政、物价等部门要求标准退还专题用费。最高退还百分比可达成70%，具体退还百分比需墙改办人员现场核实后确定。防雷审查费苏价服函［］150号、苏财综［］138号，防雷装置设计审核按0.2元/m2，防雷装置施工监督、完工验收按1.0-1.2元/m2。南京市暂不实施。江宁区实施，按1.3元/m2。三、基础设施费一)、室外供电关键包含高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站、高低压配电及安装费，发电机及其安装费。依据工程部估算，小区内配电设施及费用以下：箱变设备和安装费用：16×17万元=272万元；电缆分支箱：35×0.5万元/台=17.5万元；电缆及电缆敷设费用：4×60+3×10＝270（260）万元；高压电缆分支箱：4×6＝24万元；高压环网柜：2×20万元=40万元；电表箱：140×1050万元=14.70万元；以上累计费用约为628.20万元。二)、室外供水关键包含自来水系统、直饮水系统、热水系统。本工程只包含自来水系统，依据相关项目测算，按15元/平米（用地面积）估算。三)、室外排水、排污关键雨污水系统、污水处理设施。雨污水系统，依据宁波科信会计事务所提供住宅小区市政经济指标，按110元/平米估算（道路面积）。污水处理设施，本工程按每期设一个动力污水处理池进行污水处理。每个污水处理池按人口4000人计，每个处理池约70万元计算（含土建成本）。四)、室外燃气关键包含管道安装、调压站。宁价工字[1998]513号、宁财综[1998]676号，2800元/户（不含灶具，含户外共用低压管1米），超出1米部分按800元/米加收。依据企业和南京市煤气企业达成协议，本期临时采取石油液化气，约需2500元/户，以后煤气企业无偿接通天然气，不再增加其它费用。五)、室外消防系统费依据工程部估算为14万元。六)、室外道路、园林环境工程费指项目所发生园林环境造价，关键包含：道路、广场基础：路基平整、垫层、基层、面层，开设路口工程及赔偿费等。依据相关项目测算，暂按100元/平米（道路、广场面积）估算。进入销售中心景观道长304米，宽8米，总面积为2432平方米，本期全部实施，分摊费用按二分之一面积计算。道路、广场铺装：