梅州中爱爱心老年公寓项目可行性报告XXXX

梅州中爱爱心老年公寓相关项目可行性报告梅州中爱爱心老年公寓投资有限公司2013年4月梅州中爱爱心老年公寓相关项目可行性报告深圳市市政工程咨询中心有限公司2013年4月编制单位及人员名单编制单位：深圳市市政工程咨询中心有限公司拟投入本相关项目的主要人员一览表二.咨询人员1.相关项目负责人卢伟男市政公用工程（道路）高级工程师24200500034后附咨询中心2.咨询专业负责人奉桂红女市政公用工程（给排水）高级工程师24200500043后附咨询中心3.咨询专业负责人肖平华男市政公用工程（燃气热气）高级工程师24200500025后附咨询中心4.咨询专业负责人朱弋宏女市政公用工程（桥隧）高级工程师24200500042后附咨询中心5.专业技术人员满淼女道路工程高级工程师2209052后附咨询中心7.专业技术人员苏章桐男给排水工程工程师0702004000387后附咨询中心8.专业技术人员熊光男给排水工程高级工程师044481后附咨询中心9.专业技术人员张彩霞女燃气设计高级工程师B130112222后附咨询中心10.专业技术人员赵若琪女园林绿化高级工程师0702001100232后附咨询中心注：①投标人应按表E格式分别填写本表所列的设计人员的资历；按表F格式分别填写本表所列的后续服务人员的资历；上述人员必须为投标人单位在职员工，并提供2010年12月份的社保证明(社保局打印盖章,原件放置在第三个内层信封“业绩及履约信誉证明材料原件”中)。②投标人应根据招标文件要求和招标相关项目的实际需要，列出设计相关项目负责人、各分项负责人和其他主要设计人员；其中，分项负责人应包括如道路、桥涵、隧道、给排水、通信照明及电力、绿化景观、交通工程等专业。目录第一章申报单位情况及相关项目概况 页第一章申报单位情况及相关项目概况1.1相关项目承办单位1.1.1总公司承办单位：中爱爱心老年公寓投资有限公司总公司法人代表：赵丛新梅州承办单位：梅州中爱爱心老年公寓投资有限公司公司法人代表：古小雪1.1.2相关项目背景按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，截至2010年底我国老年人口已达到1.78亿，占总人口的13.26%。据预测，到2020年，中国的老年人口将达到2.48亿人，老龄化水平将达到17.17%。到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿人，老龄化水平将超过30%以上。我国进入老龄化社会已是不争的事实。面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。按照出资者类型划分，根据不同的出资者，老年住宅分为公共服务型的福利性养老院和个人商住型的老年住宅两种。其中，福利性养老院由政府出资并经营。为减轻政府财政压力，同时缓解老龄化带来的社会问题，国家政策鼓励个人商住型的老年住宅的开发，可由社会资金建设经营，但由家庭购买或承租，采用市场化方式经营，政府根据政策给予扶持。在这个背景下，中爱爱心老年公寓投资有限公司于2009年5月成立，并投资成功开发了河北唐海老年公寓、广西桂林老年公寓等相关项目。据梅州市第五次人口普查显示，截至2000年，梅州市有65岁及以上老年人口的户数合计28.13万户，有一个老人的家庭有21.44万户，有二个老人的家庭有6.58万户，有三个老人的家庭有0.11万户。梅州市60-64岁人口13.48万人，65-69岁人口12.93万人，70-74岁人口9.49万人，75-79岁人口6.39万人，80-85岁人口3.76万人，85岁及以上人口2.62万人。经中爱爱心老年公寓投资有限公司授权，本相关项目承办单位梅州中爱爱心老年公寓投资有限公司于2012年1月成立，注册资本为2000万元，公司注册地为梅州市梅江区西阳镇龙坑村水缸陂。1.2相关项目概况1.2.1相关项目名称梅州中爱爱心老年公寓建设工程1.2.2相关项目建设的必要性1、目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”，和“看病就医方便”。老年人对养老方式的选择近年来呈现出以下特点：在经济上要靠自己。子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现在弱化。解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。现在越来越多的老人愿意自己设计自己的晚年生活。尊老敬老自古以来就是中华民族的一个传统美德，弘扬为老助老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园。建立一个老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。老年公寓建成后，可以让老人们在这里享受到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。在这里生活的老年人无病可以休养，有病可以得到医治，老年公寓的建设有着重要意义。老年公寓养老是社会发展趋势，也是大多数老年人的心愿。老年人从工作岗位退下来大都感到空虚、寂寞，他们也有丰富的生理和心理需求，如健康需求、工作需求、依存需求、和睦需求、安静需求、支配需求、尊重需求和感情需求等，同时，心理问题日益突出，需要有人来满足他们的需求，帮他们解决问题。我国传统习惯为居家养老，但随着人口老龄化的日趋严重和相关计划生育国策的落实，一对夫妇或一个家庭需要赡养的老人增多，而现代社会年轻人面临的社会竞争更加激烈，在工作和事业上付出的时间和精力更多，很难有空余的时间和精力来照顾老人和与老人交流思想感情，家庭养老已是难负重荷或难以到位，养老进入社会化服务已是大势所趋。建设老年公寓，使老年人老有所养、所医、所学、所为、所乐，是解决老龄化问题的一种好的方式，也符合多数老年人的心愿。3、现状现有养老院、敬老院数量、规模远远不能满足要求，现有养老院、敬老院均属相关计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理管控水平、服务质量落后，人居环境较差。4、结论随着生活水平和医疗服务水平的不断提高，城镇人口平均寿命逐年延长，梅州市老龄人口逐年递增。而相关计划生育政策的实施，又使大部分家庭为独生子女家庭，家庭化养老的模式受到了空前的挑战。随着社会的进步，人们的养老观念也发生了根本的变化，家庭养老社会化正被越来越多的老年人所接受。本相关项目建成后，新设床位2000张，可同时承担全市2000名老年人养老问题任务，关系到城居民的切身利益和梅州经济的可持续发展，是城市建设重要的基础设施。相关项目的建设有利于有效解决老龄化问题；有利于相关计划生育基本国策的贯彻落实；有利于提高老年人的生活质量和健康水平。本相关项目的建设，已成为解决老年人口养老社会化的重要途径，是落实科学发展观的重要举措，符合《梅州市国民经济和社会发展第十一五规划纲要》、《梅州市总体规划》（1993-2015）和《梅州市土地利用总体规划》的要求，因此，梅州市老年公寓的建设，是非常必要的。1.3相关项目建设规模与合适的内容1.3.1建设规模相关项目名称：梅州中爱爱心老年公寓建设工程占地面积：本相关项目占地面积1102亩，相关项目拟位于龙坑村附近（详见附件总平面图）。总建筑面积：约40万平方米设计床位：2000张（建筑面积约18万平方米）1.3.2建设合适的内容本相关项目建设占地面积1102亩，规划建设合适的内容包括：老年公寓、老年专家别墅公寓共约2000套，建筑面积约180000平方米。其中包括老年公寓两个区25栋（一区9栋720套，二区16栋1280套）、老年专家别墅公寓（16栋2层联排别墅64套）。按照国际慈善机构（HTA）1986年制定并延用至今的老年人居住建筑分类标准，根据老年人的生活自理能力，则可以为以下四类老龄人提供2000多个床位：A类：富有活力的退休和退休前健康老人，生活自理能力强。（64套）B、C类：生活基本自理，仅需要某种程度监护和少许帮助的健康老人及提供全天监护和最低限度的服务老人。（1280套）D类：体力衰弱而智力健全的老人。入住者不需要医院护理，但需要个人生活的帮助和照料，提供监护和膳食供应。（720套）同时在区内还配置了为老年服务的保健医院35000平方米。园区内设置老年大学18000平方米。养生堂5000平方米。结合梅州整体规划，梅州同时又是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、广东首个宜居城乡示范城市。为方便日常生活、提高老年公寓的档次及格调、提升城市整体形象，设计接待中心11000平方米，度假中心8000平方米；四星级酒店40000平方米，引进北美最大的食品和药品零售商之一西夫韦（safeway）大型超市15000平方米，老年活动中心6000平方米等。同时设计中爱爱心物流中心12000平方米，预期打造成梅州特色产品、工业产品一个对外展示窗口。本相关项目老年公寓配套相关项目，建设合适的内容包括：老年配套别墅约32000平方米以上，作为老年人活动锻炼及发挥老人余热，打造诗书画文化产业基地及旅游基地，配套农家体验区等，为提升梅州整体素质增加浓重一笔。待相关项目落实后，将对规划进行更加详尽合理的设计。1.3.3相关项目建设自然条件（1）地质条件相关项目场地附近没有水源地、自然保护区、文物景观及其它环境敏感点，施工过程中不会对环境产生危害。在地貌上，场地属于滦河冲洪积扇，通过勘察查明，在钻探所达深度埋深35米范围内，场地土层主要有粉质粘土、粉土、含土粉砂和细砂等，符合地基土质要求，不会由于相关项目建设实施而引起土质灾害问题。（2）植被现状本地带性植被为亚热带常绿阔叶林，目前有亚热带次生性常绿阔叶林、针阔混交林、针叶林、人工桉树林及灌草丛，主要植物包括荷木、华润楠、大叶樟、鸭脚木、藜蒴、山苍子、马尾松、桉树、杨桐等。其中阔叶林占总面积的1／5，针阔混交林占总面积的2／5，人工桉树林占总面积的2／5。（3）施工条件梅州市施工队伍较多，但施工力量稍弱，为高质量、高效率、低成本的完成本相关项目，可通过招标方式选择广州、深圳等地的一级或特级施工总承包队伍。相关项目建设所用建筑材料、管材、线材可通过市场采购解决，满足施工要求。1.3.4相关项目预期目标：以养老、度假、康复护理等服务为前提，以人与自然和谐相处和现代化生态旅游为主题；以健康长寿、造福社会为目标。根据现行状况，充分利用现有资源，打造生态旅游产业，有利于带动周边产业发展，为地方经济效益起到发展战略目的。同时相关项目作为老年康复疗养场所也能体现出当今社会“老有所游、老有所医、老有所乐、老有所为、老有所教、老有所学”的中心思想，让老人活得开心、活得快乐、活得健康长寿。以创造出优美自然环境、专业科学的康复环境、清新别致的休闲环境、温馨舒适的人居和谐环境为目标，为促进生态旅游产业繁荣做出贡献。第二章相关项目建设合适的方案2.1相关项目建设指导思想与原则（1）按照国家现行规范及标准、规定；结合现场实际进行规划及施工图设计。（2）积极采用新技术、新工艺、新材料，最大限度的满足功能要求。（3）在提高土地利用的同时，因势利导地提高相关项目所在区域内的环境标准，创造出具有现代特色与发展空间的居住、休闲环境。2.2总体规划（1）规划定位：以养老为主，疗养为辅，建设集养老、养护、康复、托管于一体的高档商业、住宅小区。（2）规划原则：结合现状、设施配套、布局完整。本相关项目在充分考虑现有条件的基础上，结合本区域实际情况，在兼顾经济、社会、环境效果的前提下，力求实用、经济和谐有机的结合。强调整体布局完整统一，充分提高现有土地利用，合理布局，在有限的用地和多种现实条件的制约下合理的组织内部空间，满足高档商业、住宅小区的建设要求。（3）相关项目特点根据对相关项目的具体定位，结合开发设想，在此提出相关项目规划合适的方案，以期为相关项目开发分析提供依据。在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。设计要人性化要方便老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔200m应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。生活要智能化应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。环境要园林化应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。户型要合理化应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层等因素，每户面积控制在50～80㎡左右。户型设计要个性化、合理化。配套要完善化小区应配有完善的医疗保健、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、阅览室、书画室、花房、老年大学、棋牌娱乐室、门球场等生活配套设施。2.3总平面布置合适的方案梅州中爱爱心老年公寓相关项目建设的选址拟位于梅州市龙坑村附近。（详见附件平面布置图）老年公寓式社区老年公寓社区规划建设占地面积约300亩，分为四大功能区：接待区、老年公寓区、养生区及农家体验区。具体建设要求如下：接待区接待中心规划设置为单栋3-5层建筑，建筑面积约11000平方米，按高标准设置。为老人的儿女、亲友来探望老人时提供咨询、住宿等接待服务。老年公寓区老年公寓位于社区中心，按一字形状排布。规划建设为国际老年公寓、老年专家别墅公寓共2000套，老人居住总建筑面积约180000平方米。建筑以多层和小高层为主，每栋带电梯小框架结构。老年公寓采用独户式设计，室内设置应急呼叫设施，智能控制家电系统，宽带、卫星电视、生活设施齐备，备有可移动病床。楼内设置电梯、门禁、监控系统。公寓内备有供氧设施和简单的理疗设备；每栋楼内均设置医护急救室。医护人员实行24小时应急呼叫服务，医护人员随叫随到。国际老年公寓老年专家公寓针对老人特点设计斜坡养生区规划在社区内的养生堂，其建筑面积约为5000平方米，是给老人提供养生、理疗的舒适场所。农家体验区占地面积较大，区内配置多层独立建筑，总建筑面积超过32000平方米以上，区内设置湖泊、游艇、垂钓、果树园、葡萄园、红酒酿造厂、蔬菜棚等，供老人修心、养殖、体验农家之乐。农家体验区（2）其他配套相关项目其他配套相关项目规划建设占地面积约800亩，分为六大功能区：贵族学校、保健医院、高星级酒店、大型超市、老年活动中心、文化长廊等。具体建设要求如下：贵族学校规划在区内的贵族学校，包括贵族幼儿园、贵族小学和老年大学，其建筑面积约36000平方米。老年大学和老年艺术学院定期举行学术报告会、研究发明报告会、奖励表彰会、鼓励老年人学习、动脑。区内设置的幼儿园、小学校，聘请中文和外教因材施教，主要面对老人带孙子的家庭，便于老人替孩子看护和教育下一代，向这类老人提供优质的幼儿和小学的教育服务，扩大园区的服务范围，增加园区规模，繁荣当地经济。贵族学校保健医院老年社区服务的首要问题是医疗，搞好医疗服务是本社区成败的关键一环。保健医院的规划建筑面积约35000平方米，周边环境清幽，交通便利。医院可与全国著名医院联手创建实行老年公寓式的家庭病房管理管控，医护人员实行24小时应急呼叫服务，医护人员随叫随到。同时每月对老人定期体检，发现不良健康情况及时医治，确保老年人在家和在医院一个样，有医疗保障。保健医院高星级酒店规划在社区内的酒店按高星级标准配置，建筑面积约为40000平方米，主要为老年人及老年人的儿女、亲友来探望老人时提供餐饮、住宿等服务。高星级酒店◆大型超市社区内设置了西夫韦大型超市（或其他大型超市），其建筑面积约为15000平方米，方便老人及周边市民购买生活用品等。◆老年活动中心社区内设置了老年活动中心，活动中心的建筑面积约为6000平方米，同时在室外配备了篮球场、网球场、跑步操场等，方便老人运动、增强身体素质。◆艺术长廊规划在入口至老年公寓社区之间建设一条艺术长廊，规划区内有一条4m宽的水泥路通往高观音，沿途风景优美，因为海拔优势，可以俯瞰规划区，可以在此设置艺术写生点。区内山体众多，植被茂密，是写生的好素材，可以邀请梅州有名的艺术大师来此写生，绘画作品可在入口处的艺术长廊展出。（3）基础设施配套道路规划区内有两条主干道，为便于出行、消防、病员救护，老年公寓社区内道路布置成环状，每个建筑物间均有道路相通，场区主干道宽6m，次干道宽4m，道路转弯处半径大于9m，混凝土路面。入口根据本相关项目地理位置特点，拟在在相关项目东侧设置主入口，宽度不低于8米，建筑材料采用当地的特色竹材，风格简朴大方。生态停车场在社区的中心花园处，利用宽阔地段建设20000平方米的生态型地下停车场。实施四周树木花草绿化美化，采用带有各种形状空隙的草皮砖铺设地面，与森林环境融为一体。预留场地考虑今后的发展变化及预留工程施工对先建工程的影响，采用道路、绿化等措施将预留场地与现工程场地明确分开。（4）公用及配套设施给排水工程1）给水相关项目主要为生活用水和垂钓园景观用水，生活用水主要为绿化、道路喷洒和职工生活用水、洗浴水，景观用水主要是垂钓园自然蒸发水量。生活用水引自梅州市政供水管网；厂区绿化、洗车及景观用水可用梅州污水处理厂深度处理后的污水。2）排水相关项目排水采用雨污分流制排水系统，排水管道包括雨水管道和生活污水管道。雨水管道直接排入市政雨水管网，生活污水经厂区化粪池处理后经污水管道排入市政污水管网。3）消防按《火灾自动报警系统设计规范》的规定，建筑物耐火等级为Ⅱ级，办公区及公寓楼、综合楼消防采用高压消防系统，设50m3蓄水池一座，贮存火灾延续时间为室内外消防用水量2台消防泵，其中一台备用；室内消防、生活用水管网合一，每层设一个消防开关。供电工程在建筑物易受雷击的部位装设避雷带作为防雷接闪装置，并把突出屋面的风管放散管、扶梯等金属物体与避雷带妥善连接。通讯本相关项目将申请外线电话，作为老年公寓对外联系之用。网络系统本相关项目的网络系统引自梅州市互联网。道路照明相关项目设道路照明系统，采用时控开关，节能灯具。绿化院内绿化以种植草坪地被植物为主，并以姿态优美的乔木、花灌木、松竹之类的观赏植物加以点缀。绿化和美化紧密联系，平面绿化与立体绿化相互结合，突出体现具有特色美感的绿化功能。在道路两旁种植行道树、绿篱等，使绿化用地率达到40％以上。土建工程（1）、设计依据及原则该相关项目土建工程严格执行国家现行建筑与结构规程的规范。在满足功能要求基础上，考虑到办公楼、综合楼、公寓楼等办公、生活用房。创造舒适、优美的环境。设计严格按照《节能大纲》关于建筑节能65%的标准执行。并接合当地的具体情况，尽可能利用当地材料，力求建筑物的安全适用、经济、美观。（2）、设计合适的方案该相关项目办公楼、公寓楼、综合楼及附属建筑工程采用砖混结构，建筑用砖采用水泥预制标砖。安全疏散距离及防火区面积（防火墙设置）等均满足《建筑设施防火规范》（GBJ16—8）要求。2.4相关项目进度安排相关项目建设中，遵循加强管理管控、合理安排工期，严格控制投资，尽早实现效益的原则。本工程相关计划分一、二、三期开发，建设总工期36个月：2012年9月完成相关项目核准，2012年12月底前完善前期手续，2013年1月开工建设，2015年3月底完工并投入运营。2.5相关项目建设总投资及资金筹措2.5.1编制依据本估算数据和建筑安装工程费用依据建设单位提供的规划合适的方案和建设标准。本相关项目建设用地按照现行建设用地土地出让金计算。本相关项目不涉及（或较少）住户拆迁安置，因此不需计算拆迁、补偿费用。2.5.2投资估算（1）建筑安装工程费参照同地区近期类似工程实际指标，确定综合造价；（2）设备安装费依据相关专业提供的设备数量和单位造价估算；（3）其他费用按照国家及有关规定，并结合当地和本相关项目具体情况计取；（4）预备费按照工程费用与工程建设其他费合计5%估算，按照现行国家政策不计算涨价预备费。相关项目前期投资12.5亿元，一期投资30亿元，相关项目投资额100亿元。其中前期投资如下：相关项目投资概（估）算表序号工程相关项目或费用名称规模及标准单项工程估算额（万元）备注（一）土地获得价款1067公顷（二）开发前期工程费5210（三）主体建安费40000076062（四）基础设施费8080（五）环境景观工程费1800（六）市政配套设施费21890（七）工程相关费用4540（八）不可预见费3778（九）期间费用3640工程投资总额2900282.6相关项目编制2.6.1编制依据（1）《梅州市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》（2）中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》(中发[2000]13号)（3）《梅州市总体规划》（1993—2015年）（4）《梅州市土地利用总体规划》（5）《梅州市国土局建设工程选址意见》（6）《梅州市建设局规划意见书》（7）《梅州市环保局环境保护意见》2.6.2编制原则贯彻执行中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》，符合国家有关法规、规范及标准从梅州市及周边地区的实际情况出发，在城市总体规划的指导下，采取全面规划、分布实施的原则，使建设相关项目与城市发展相协调，最大程度地发挥建设相关项目的效益。采用现代化技术手段，实现自动化控制和管理管控，提高养老人员的舒适度。相关项目设计力求减少施工土石方量和节省费用。建筑风格力求统一，简洁明快、美观大方，并与周围景观相协调。2.6.3编制范围本报告编制范围包括办公楼、公寓楼、综合楼建设及相应的配套建筑和配套设施。2.6.4主要规范标准（1）《建筑给水排水设计规范》（GB20015—2003）（2）《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）（3）《建设相关项目经济评价方法与参数》（第三版）第三章发展规划、\o"产业政策"产业政策和行业的准入分析3.1发展规划分析本相关项目是老年公寓建设工程，将建成拥有床位2000个的集养老、养护、康复、托管于一体的民办老年公寓。相关项目建成后，可同时承担全市2000名老年人养老问题任务，相关项目的建设关系到城镇居民的切身利益和梅州市经济的可持续发展，是城市建设重要的基础设施。相关项目的建设有利于有效解决老龄化问题；有利于相关计划生育基本国策的贯彻落实；有利于提高老年人的生活质量和健康水平。相关项目在充分考虑现有条件的基础上，结合本区域实际情况，在兼顾经济、社会、环境效果的前提下，完善配套基础设施建设，优化设计，力求实用、经济、美观和谐有机的结合。充分提高现有土地利用，在有限的用地和多种现实条件的制约下合理的组织内部空间，创造合理的空间布局。相关项目建设符合《梅州市国民经济和社会发展第十一五规划纲要》，《梅州市总体规划》（1993—2015年），《梅州市土地利用总体规划》的相关要求，做到了相关项目建设目标与规划合适的内容衔接和协调。3.2产业政策分析老年公寓等养老服务设施的发展起步较晚，基本上是随着我国人口老龄化进程的加剧应运而生，相关的政策也是随着它们的发展而逐步制定的，如《老年人权益保障法》中规定：“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”。并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政策.国家和各级政府相继出台了一系列支持老年公寓建设的法律法规，中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》(中发[2000]13号)以及国家民政部《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》（民发[2005]170号）文件中均明确鼓励和支持社会办福利机构。国家出台了一些有关老年福利养老机构的相关政策规定，如《老年人建筑设计规范》、《老年人社会福利机构基本规范》等一系列法规和行业标准。由此可见，\l"#"本相关项目的建设，是符合相关产业政策的，属鼓励类相关项目，建设合适的方案经过多方论证，得到了当地各级政府及相关部门大力支持。3.3行业准入分析为进一步加快我市养老服务业发展，充分调动社会力量参与养老服务业的积极性，探索建立与我国经济社会发展水平相协调的养老服务体系，努力解决人口老龄化带来的各种问题，2006年2月9日，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号），明确了政策措施：发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。（一）进一步发展老年社会福利事业。地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活。要采取多种形式，鼓励和支持社会力量多形式、多渠道参与老年社会福利事业，增加老年福利服务设施数量，提高服务质量。

（二）大力发展社会养老服务机构。地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构。引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，鼓励下岗、失业等人员创办家庭养老院、托老所，开展老年护理服务，为老年人创造良好的养老环境和条件

（三）鼓励发展居家老人服务业务。要通过政策引导，鼓励社会资本投资兴办以老年人为对象的老年生活照顾、家政服务、心理咨询、康复服务、紧急救援等业务，向居住在社区（村镇）家庭的老年人提供养老服务，为他们营造良好的生活环境。

（四）支持发展老年护理、临终关怀服务业务。支持兴办老年护理、临终关怀性质的医疗机构，鼓励医疗机构开展老年护理、临终关怀服务。根据实际情况，对开展老年护理、临终关怀服务的机构按规定给予政策扶持。

（五）促进老年用品市场开发。制定鼓励措施，引导企业开发、生产老年人特殊用品，促进老年用品市场发展，满足老年人的多方面需求。

（六）加强教育培训，提高养老服务人员素质。加快培养老年医学、管理管控学、护理学、营养学以及心理学等方面的专业人才，提高社区及农村基层卫生技术人员的专业素质。有相关计划地在高等院校和中等职业学校增设养老服务相关专业和课程，改革教学合适的内容和教学方法。加强岗位培训，提高养老服务从业人员职业道德、服务意识和业务技术水平。各级政府及相关部门不断提高养老服务业的投资力度，并鼓励各类所有制企业参与处理设施的投资和经营，对老年公寓建设相关项目采取支持、鼓励、扶植的政策。综上所述，本相关项目建成后承担全市2000名老年人养老问题任务，关系到城镇居民的切身利益和梅州市经济的可持续发展，是城市建设重要的基础设施。相关项目的建设有利于有效解决老龄化问题；有利于相关计划生育基本国策的贯彻落实；有利于提高老年人的生活质量和健康水平。是市委、市政府重点实事工程。本相关项目的建设，已成为解决老年人口养老社会化的重要途径，是落实科学发展观的重要举措，符合《梅州市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》、《梅州市总体规划》（1993-2015）和《梅州市土地利用总体规划》等国民经济和社会发展规划、符合产业政策、行业准入要求，并具有巨大的社会效益。第四章资源利用分析及节能合适的方案分析4.1我国资源现状与利用分析广东完成了60.74%的降耗任务，今明两年要完成其余的40%，任务艰巨。为完成节能降耗指标，促进广东节能工作迈上新台阶，广东将重点抓好节能强企工程，实施节能市场化工程、新十项节能重点工程及循环经济和清洁生产工程等。目前，《广东省循环经济发展总体规划》具体编制工作已经完成，规划已上报省政府审批；《广东省资源综合利用中长期规划》、《广东省清洁生产总体规划》也正按进度要求组织实施编制。4.2节能设计规范（1）《民用建筑节能设计规程》（2）《民用建筑节能设计标准》（3）《关于印发节能减排综合性工作合适的方案的通知》（国发【2007】15号）令（4）《节能中长期专项规划》（发改环资【2004】2505号）（6）《中国节能技术政策大纲》（国家发改委、技术部2006年12月）（7）《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委2005年65号）4.3节能措施和节能效果分析4.3.1指导思想相关项目建设遵循我国建立资源节约型的国民经济体系的思路，其核心思想就是要重视开源与节约是相互依存的两个方面，开源是节约的前提，节约是开源的继续。促进资源的节约，杜绝资源的浪费，降低资源的消耗，提高资源的利用率、生产率和单位资源的承载力。4.3.2土地利用土地是一个国家的最大资源，没有土地，就没有国家，没有国家，就没有家园。因此，土地是人类赖以生存的条件和环境。爱护土地、保护土地、合理利用土地就是爱护人类、保护人类，也就是爱护、保护我们自己。合理利用宝贵的土地资源，提高土地资源利用率，是国家建设的重要环节。本相关项目建设占地面积1102亩，相关项目占用土地类型为规划建设用地，用地标准和总规模符合用地控制指标规定要求，实现了土地的综合利用；布局紧凑，最大限度的利用了土地资源。本相关项目的建设，土地资源利用率达到100%，利用效率较高。4.3.3建筑节能（1）本相关项目的建筑物将严格按广东省工程建设标准DB（J）24-2000《民用建筑节能设计规程》、《民用建筑节能设计标准》、《pvc塑钢门窗》等标准进行设计和建造，建设节能建筑。通过使用新型墙体、屋面、门窗等节能建筑材料，采取缩小房屋体型系数，控制北向窗墙面积比，严格要求围护结构传热系数，在墙体拐角做好保温等节能措施。（2）本相关项目将建成符合节能要求的采暖建筑。根据国家现行有关标准规定，符合节能要求的采暖居住建筑，屋顶及外墙保温采用聚苯乙烯泡沫保温板，其保温能力（用传热阻表示，传热阻越大，保温能力越强）将为一般非节能建筑的1.5—2.6倍，外墙的保温能力约为一般非节能建筑的2—3倍，窗户的保温能力约为一般非节能建筑的1.3—1.6倍。（3）采用带密封条的中空玻璃窗户，这种窗户的保温性能和气密性要比一般窗户好得多。在这种采暖居住建筑中，采暖能耗仅为一般非节能建筑的35%左右，但冬季室内温度可保持18℃左右。（4）屋顶设置太阳能集热装置，降低对热水的能源消耗。通过采取以上措施，本相关项目达到在1980年住宅通用设计采暖能耗基准水平的基础上节能65%的节能目标。相关项目采暖总建筑面积200000㎡，据粗略测算，按节能建筑标准建成每平米采暖能耗将可节约标煤年16.25kg/㎡，仅建筑节能一项就可每年节约标准煤3250t，同时还可大大减轻环境污染。4.3.4节水措施根据广东省人民政府关于加强城市供水节水和水污染防治工作的通知，力争“十一五”期间完成中水回用设施建设。把生活废水和雨水经过收集、净化处理后，用于绿化、消防供水、冲洗便器等，从而达到节省淡水资源的目的。生活用水节水措施：选用节水型卫生洁具，生活污水经初级处理后用于绿化及道路喷洒。人工湖景观用水节水措施：考虑利用污水处理厂深度处理后的中水，节约新水资源。4.3.5供热节能（1）供热系统采用合理的工艺设计，降低输送过程中的损耗；（2）加强管道保温，减少热力损失；（3）在供热管网各环路口加装供暖平衡阀，改善供热系统的热力平衡，提高供热效率；（4）尽量缩短供热管线，减少供热过程中的热损失；（5）采用地板辐射采暖，设分户调节阀，减少热力浪费。4.3.6电力节能（1）选用节能型变压器，降低用电设备自身损耗；（2）合理选择变压器的位置，力求使其处于负荷中心，降低供电半径，最大限度减少线路损耗；（3）选用无功功率自动补偿装置，降低无功损耗；（4）公用楼梯间采用声控自动节能灯具；（5）道路照明采取节能灯具及时控装置，减少电能消耗。4.4能耗状况和能耗指标分析4.4.1能耗种类和数量该建设相关项目能源消耗种类主要为电、水、煤。4.4.2相关项目能耗指标的计算见表4-1表4-1主要能源和含耗能工质的及年需要量序号主要能源及耗能工艺名称计量单位年需要量其中备注购入量自产量其他实物标煤实物折算系数标煤实物实物实物折标煤折标煤折标煤1电万Kwht381.22946.642动力煤tt3天然气M3t2301.12534焦炉煤气M3t5液化石油气tt6热力GJt59020.0341201.37柴油tt8新水ktt9蒸汽tt10焦碳tt11耗能工艺t12年总需要折标煤t本相关项目全部能源消耗折合标准煤年用量4773.144吨／年，采用新型建筑节能材料后比普通住宅年节约标准煤3737吨。符合《中国节能技术政策大纲》（国家发改委、技术部2006年12月）中关于新建建筑严格执行65％节能标准的要求。第五章建设用地、征地拆迁及移民安置合适的方案土地是极其宝贵的稀缺资源，节约土地是我国的基本国策。本相关项目选址和土地利用严格贯彻国家有关土地管理管控的法律法规，切实做到依法、科学、合理、节约用地。5.1相关项目选址及用地合适的方案5.1.1相关项目建设地点《梅州市总体规划》（1993-2015）和《梅州市土地利用总体规划》，老年公寓应建在5.1.2场址土地权属类别相关项目用地为规划建设用地。5.1.3占地面积1102亩5.1.4土地利用状况采用经济、合理的设计合适的方案，做到了布局紧凑，最大限度的利用了土地资源，本相关项目的建设，土地资源利用率达到100%，利用效率较高。5.1.5占用耕地情况本相关项目为规划建设用地，不占用基本农田。5.1.6取得土地方式本相关项目属于福利设施建设，不会对相关方面造成不利影响，不压覆矿床和重要文物、不影响防洪和排涝、通航、军事设施安全。5.2土地利用合理性分析本相关项目建设用地为规划建设用地，符合《梅州市土地利用总体规划》的要求，厂区布局紧凑，占地规模合理，符合保护耕地的要求。本相关项目建设过程中严格按照因地制宜、集约用地、不占耕地、减少拆迁移民的原则，符合有关土地管理管控的政策法规的要求。5.3拆迁安置补偿合适的方案本相关项目涉及不到拆迁安置补偿。第六章环境影响评价本相关项目在设计中采取生态保护措施，保护自然，协调人与自然关系，促进城市可持续发展。6.1环境概况（1）地理环境。梅州市位于广东省东北部，

梅州市位于广东省东北部，东北邻福建省的武平、上杭、永定、平和四县，西北接江西省寻乌县，西面连广东省河源市的龙川、紫金县，西南、南面与汕尾市的陆河县、揭阳市的揭东县、揭西县相接，东南面和潮州市的潮安县、饶平县相连。（2）气候特征。梅州市属于亚热带季风气候区，日照、雨量充足，年平均气温20.7℃、1.4℃，无霜期300天以上，平均降雨量1500毫米。在复杂地形作用下，形成多层次非地带性气候，有利于发展立体生态农业和多种商品生产基地。（3）交通状况。本相关项目建设地点位于梅州市内，梅州立体交通网络基本形成，区内交通四通八达。到2008年底，全市公路通车总里程15443公里，其中高速公路252公里，一级公路22公里，二级公路1816.89公里，三级公路和等级路8848.6公里，每百平方公里公路密度75.66公里，公路通车总里程和公路密度均居全省山区市前列。6.2工程主要污染源分析梅州中爱爱心老年公寓建设相关项目属于福利基础设施建设相关项目，工程建成后主要污染源是相关项目运营过程中产生的生活废水、生活垃圾。但在相关项目实施过程中，也将产生扬尘、施工机械噪声、建筑垃圾等影响。6.3施工期主要环境影响及环境保护措施拟建梅州中爱爱心老年公寓建设相关项目选址现为规划建设用地，无居民住宅和工厂，因此不存在搬迁问题。相关项目建设将使用各种建筑机械设备和运输设备。6.3.1施工期主要环境影响相关项目在施工期主要污染因素有：汽车运输扬尘；材料对置产生的无组织粉尘及施工机械排放的废气；施工队伍生活污水；施工设备和作业噪声；施工弃土及少量建筑垃圾。6.3.2施工期环境保护施工期环境保护措施见表6-3表6-3施工期环境保护措施污染源环境保护措施粉尘车辆运输弃土、石灰、砂石时，应加盖苫布；对施工场区和道路定时洒水；使用商品混凝土，以减小扬尘及噪声影响；开挖的土方应及时清运噪声应合理安排施工布局，高噪声作业夜间禁止进行；在施工场界设置维护设施，采取立面密闭网的维护方式，以减小对周围环境的影响。固体废物施工单位要按市环卫部门的要求，将建筑垃圾运至指定地点，用于沟坑的填埋；弃土首先用于平整场区，其余外运。6.4运期环境行影响及其防治措施6.4.1废水主要为生活用水，水中无特殊化学物质。居民生活废水经化粪池初步处理后排入污水管网。防治措施如下：使用节水用具，减少污水产生量；提倡水的循环利用。6.4.2固体废弃物主要为居民生活垃圾。将采取以下处理措施：生活垃圾实行袋装化、分类集中、分类处理、定时、定点的处理方法，小区卫生管理管控物业化。院内设置垃圾桶，禁止垃圾无序堆放按梅州市环卫部门的要求，将垃圾放至指定地点，由环卫部门进行卫生填埋。6.4.3绿化绿化是提高城市建设水平和保护生态环境的指标之一。本相关项目采用分散与集中相结合的方法，绿地率达32.4%。6.5特殊环境影响分析本相关项目建筑设计将牢固树立和坚持科学发展观，本相关项目以生态、环保、节能、充满文化气息的内在品质和“以人为本、房人相宜”的设计理念，充分考虑建筑与周围整体环境的协调性，加强公寓周边环境绿化，建设“城在林中，人在绿中，以人为本，和谐自然”的新型现代化住宅小区；使居住功能日臻完善，生活品位明显提升，城市环境更加优美。使之与今后几年梅州市城市建设的总体思路相契合，有助于建设具有独特地域文化特色的沿海开放城市。本相关项目将建成集养老、养护、康复、托管于一体新型的全封闭花园式老年公寓，环境优雅，建筑与景观完美结合，将成为城市一处靓丽的景观，大大改善城镇居民养老环境，提高居住舒适度。6.6地质灾害影响分析相关项目场地附近没有水源地、自然保护区、文物景观及其它环境敏感点，施工过程中不会对环境产生危害。相关项目场地属于规划建设用地，通过勘察查明，在钻探所达深度埋深35米范围内，场地土层主要有粉质粘土、粉土、含土粉砂和细砂等，符合地基土质要求，不会由于相关项目建设实施而引起土质灾害问题。6.7采用的环境保护标准《建筑相关项目环境保护管理管控办法》（86）国环字第003号《建筑相关项目环境保护设计规定》（87）国环字第003号《城市区域环境噪声标准》GB3096-93《污水综合排放标准》GB8978-1996《建筑施工场界噪声限值》GB12523-90《环境空气质量标准》GB3095-1996第七章安全卫生与消防质量为本，安全为魂。“安全第一、预防为主”是党和各级政府一贯的安全生产方针，抓好职工及各级管理管控人员的安全教育，是提高安全、防患未然的治本之举，同时必须坚持管生产必须管安全的原则。坚决杜绝一切不安全因素，确保工程安全。7.1建立安全责任制建立健全的安全生产责任制度和安全生产教育培训制度，制定安全生产规章制度、安全生产检查制度、安全生产教育培训制度、安全生产技术管理管控制度、安全生产奖罚制度、工人因工伤亡事故报告制度、重要劳动防护用品定点使用管理管控制度和操作规程。设立安全生产管理管控机构，负责人为安全第一责任人。配备专职安全生产管理管控人员保证本单位安全。专职安全生产管理管控人员负责对安全生产进行现场监督检查。做到分工明确，责任到人。7.2安装用电保护1、在各种电器闸箱应安装漏电保护装置，采用TN一S系统，安装防触电保护措施，线路要有双重耐压保险。2、车间内所有带电设备金属外壳采取接地保护，工作接地与建筑物的防雷接地，共用一个厂区接地网，其接地电阻小于4欧姆。7.3消防设计本相关项目在正常生产情况下，一般不易发生火灾，只有在操作失误、违反规程、管理管控失当及其他不正常情况下或意外事故状态下，才可能由各种因素导致火灾发生。因此，为了防止意外火灾的发生，或减少火灾发生造成的损失，根据“预防为主，防消结合”的方针，本工程采取了相应的防范措施。1、相关项目道路呈环形布置，主干道宽6米，次干道宽4米，道路净空高度不小于4.5米，污水处理厂设两个出口，均与场外道路相连，满足消防车对道路的要求，保证消防通道畅通。2、本工程建构筑物的防火设计均严格按《建筑设计防火规范》有关规定进行，所有建筑物消防等级设计Ⅱ级。3、并建立消防安全责任制度，确定消防安全责任人。4、所有电气均加装短路、过负荷、接地漏电等完备的保护系统，防止火灾事故的发生。7.4抗震设计本工程抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值0.05g。建筑物抗震设计依据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001设计。7.5工业卫生与劳动安全7.5.1设计依据《建设相关项目（工程）劳动安全卫生监察规定》（1996年劳动部第3号令）《建筑设计防火规范》（GBJ16一87)(1997年版）《火灾自动报警系统设计规范》（GBJ116一98)《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《建筑物防雷设计规范》(GB50057一91)7.5.2劳动安全卫生设计中采用的主要防范措施（1）预防自然灾害措施。所有建、构筑物的地震烈度均按8度设防；车间屋顶设有进雷装置及接地引下线，防雷电阻不大于30欧姆；所有的电器设备，尤其是变压器的安装均按有关规范采取抗震加固措施。（2）防静电、触电措施。各房间内电气设备设有工作接地及保护接地装置，接地电阻不大于4欧姆。计算机接地装置的接地电阻不大于l欧姆。（3）安全供电及照明。设计采用两路独立电源供电，当一路电源发生故障或检修时，另一路电源可保证正常供电；在重要场所及危险场所设置应急照明设施。（4）噪声控制。本相关项目在选择设备时，尽可能选用低噪声设备；屋顶、墙面设置吸音材料；通过采用吸声、消声、减震等措施后，使岗位卫生得到保障。第八章拟建相关项目招标合适的方案根据《中华人民共和国招标投标法》、《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》及《梅州市招标投标管理管控规定》中的有关规定，并结合建设单位意见，制定本相关项目招标投标合适的方案。中爱爱心（梅州）老年公寓建设相关项目建设工程由采用公开招标。本相关项目招标范围包括：工程勘察、工程设计、安装工程施工、材料采购、工程监理。具体合适的内容见表8-1。表8-1广东省建设相关项目招标合适的方案和不招标申请表相关项目名称梅州中爱爱心老年公寓建设相关项目相关项目建设单位梅州中爱爱心老年公寓投资有限公司相关项目单位负责人及电话古小雪设合适的内容老人居住用房总建筑面积180000平方米。接待中心11000平方米，度假中心8000平方米，医院35000平方米，酒店40000平方米，超市15000平方米，贵族学校36000平方米，物流中心12000平方米，养生堂5000平方米，老年活动中心6000平方米，农家体验房32000平方米等。相关项目建设地点和时限梅州、2015年12月完工总投资额前期12.5亿元，一期投资30亿元，相关项目投资额100亿元资金来源及构成申请国债万元，自筹