康养度假区规划设计方案

康养度假区规划设计方案

目录

1总论...................................................7

1.1项目背景............................................I

1.1.1项目名称......................................1

1.1.2项目承办单位..................................I

1.1.3项目拟建地址、地点..............................I

1.1.4项目建设规模与目标..............................1

1.1.5项目投资资金及效益情况...........................2

1.3编制依据............................................4

1.4可行性研究结论.....................................5

2项目背景、市场预测与分析...............................7

2.1项目背景..............................................7

2.1.1政策背景....................................7

2.1.2项目建设的重要性和必要性....................10

2.1.3项目的由来..................................14

2.2项目市场预测与分析...............................16

2.2.1养老产业背景................................16

2.2.2国内外养老产业模式..........................18

2.2.3生态旅游概述...................................26

2.2.4现有基本游客结构............................28

2.2.5市场趋势分析................................28

2.2.6项目建成时市场容量与游客结构.................29

2.3项目发展优势....................................30

2.3.1独特的市场卖点...............................30

2.3.2资源优势.....................................34

2.3.3政府的大力支持...............................34

2.4投资必要性......................................35

3建设项目选址...........................................36

3.1场址位置........................................36

3.2项目区的建设条件................................36

3.2.1项目区地理位置.................................36

3.2.2自然条件.......................................36

3.2.3社会经济状况...................................40

3.2.4交通运输情况.................................43

3.3项目选址意见....................................45

4项目总体方案设计.......................................46

4.1项目建设总体方案................................46

4.2项目定位、建设理念及目标........................46

4.3总平而布置......................................48

4.3.1总平面布置方案................................48

4.3.2占地面积及分析...............................49

4.4工程建设方案....................................49

4.4.1主体工程建设.................................49

4.4.2配套工程建设.................................52

4.4.3工程建设投资估算.............................52

5环境保护...............................................54

5.1项目主要污染源和污染物评价分析...................54

5.1.1项目建设期主要污染源及污染物影响分析.........54

5.1.2项目运行期主要污染源及污染物影响分析.........57

5.2项目拟采用的环境保护标准.........................59

5.3环境保护措施.....................................61

5.3.1施工期环境保护措施...........................61

5.3.2运行期环境保护措施...........................63

5.3.3节能措施.....................................67

5.3.4节水措施.....................................68

5.3.5消防工程.....................................69

6项目的组织管理和劳动定员...............................71

6.1工程项目管理.....................................71

6.2组织机构.........................................74

6.3人力资源.........................................75

6.4员工培训.......................................75

6.5管理机构和设置...................................75

6.6劳动定员.........................................76

7项目施工条件和进度计划................................77

7.1施工条件.........................................77

7.2进度计划.........................................77

8项目投资估算和资金筹措.................................81

8.1投资估算依据及范围...............................81

8.2项目总投资估算...................................82

8.3资金来源及资金筹措...............................87

8.3.1资金来源...................................87

8.3.2资金筹措方案...................................87

8.4资金使用和管理...................................88

8.5投资使用计划.....................................88

9项目招标...............................................89

9o1项目招标范围.....................................89

9.2招标单位资质要求.................................89

9.3发包方式.........................................89

9.4项目招标的组织形式...............................89

9.5项目招标方式.....................................90

9.6评标组织、原则及评标.............................90

10项目经济评价.........................................91

10.1财务评价依据.......................................91

10.2财务计算...........................................92

10.2.1销售（营业）收入................................92

10.2.2销售（营业）税金及附加..........................93

10.2.3成本概算.......................................93

10.2.4利润及分配.....................................94

10.3盈利能力分析........................................95

10.4盈万平衡分析........................................96

10.5敏感性分析.......................................97

10.6财务评价结沦........................................98

11项目社会效益和生态效益..............................105

11.1社会效益..........................................105

11.2生态效益..........................................107

12项目主要风险分析....................................108

12.1政策风险............................................108

12.2市场风险..........................................108

12.3财务风险..........................................109

1.2.4社会风险..........................................110

12.5经营风险............................................110

13结论和建议..........................................112

13.1结论...............................................112

13.2建议...............................................113

14附录................................................114

14.1附件...............................................114

14.1.1企业组织机构代码................................114

14.1.2企业法人营业执照................................114

14.1.3建设单位关于编制刖'行性研究报告的委托书.........114

14.1.4项目土地租赁合同................................114

14.1.5项目用地、用水、用电、用气等的批复、协议和证明….114

14.1.6项目主办啦位提供的其他相关资料.................114

14.2附图..............................................115

14.2.1项目地理位置图.................................115

14.2.2项目总体规划平面布置图.........................116

14.2.3项目建设部分效果图.............................117

1总论

由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国

家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，

老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设旌、服务体系以及居

住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的

设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、

老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务

管理体制。

目前的普遍养老观念是把养老当做一个生命末端治理，将养老等

同于临终关怀。而北京养生文化创意产业协会以中华养生文化智慧的

眼光对老年人养生有全面深刻的认识，认为老年阶段是养生的一个重

要时期，老年人养生有非常明显的特殊性；“养老”不仅仅是将老年

人当做照顾的对象，更重要的是充分发掘老年人的内在养生需求，建

立老年人养生养老服务体系。

项目以“生态养老”和“休闲健康”为主题，以“老有所养、老

有所学、老有所为、老有所乐”为出发点，立足山水园林、“绿色环保”

以及原生态园林的休闲园区的特点，保留了人文传统生活景点，对XXX

边堤进行保护性开发，将人文景点与天然景点融为一体，打造''酒店

式、居家式、田园式生态养老综合体及具备休闲度假的院落，

充分利用XXX水资源景观，形成“可览、可游、可居”的环境景

观和集“养身一娱乐一餐饮一住宿一观光旅游一生产（有机产品）"于一

体的景观综合体。使这里既保留传统林农产业特点，又融入现代农业

气息，形成完美无缺的人与自然和谐一致的现代山、水、林景区，发

展体验生态养老与休闲度假相结合的特色旅游。

项目规划用地XXX亩，总投资约XXX亿元人民币，分两期建设。其

中，一期工程占地XXX亩，投资XXX亿元，总建筑面积约XXX万nf,

建设周期三年，主要内容：居家型养老居室、四合院别墅养老社区、

宾馆式养老公寓、农耕文化养老小院、旅游度假产权养老房、托老所、

社会孤寡老人护理院、老年大学、康复医院、养生药膳保健中心、娱

乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、

配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。二期工程占地XXX亩，

投资XXX亿，建设周期两年，主要用于项目扩建，主要内容包括一期

配套工程扩建、医疗服务及有机农场建设。

1.2编制依据

1、政策性依据

(1)《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》

(2)《中国老龄事业发展规划》

(3)《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》

(4)《城镇老龄设施规划设计规范》

(5)《国家旅游综合开发产业化经营项目申报指南》

(6)《经营种植基础项目实行财政补贴的意见》

(7)((国家旅游综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写参考大

纲》

(8)《国家旅游综合开发资金和项目管理办法》

2、法规、方法依据

(1)《中华人民共和国节约能源法》

(2)《中华人民共和国城乡规划法》

(3)《中华人民共和国劳动合同法》

(4)《中华人民共和国土地管理法》

(5)《中华人民共和国森林法实施条例》

(6)《中华人民共和国水污染防治法》

(7)《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》

(8)《建设工程安全生产管理条例》

1.3可行性研究结论

本项目以生态养老和休闲健康为主题，以保护性开发为基本原贝L

建设目标明确具体，建设条件优越，符合产业结构调整及增加农民收

入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。项目投资结

构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管

理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税

率高。

项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险

能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。

项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现

代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经

济、优化农业结构、加快XXX图产业结构改革步伐、推进当地经济社

会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将

产生良好的社会效益。

项目充分考虑了生态恢复和生态保护,对生态资源效益的提升有直

接的促进作用。

项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务

效益、社会效益、生态效益。

建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议相关政

府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社

会和生态效益。

2项目背景、市场预测与分析

2.1项目背景

2.1.1政策背景

1、养老相关政策背景

随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题,

并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，可见我国政府已开始

高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇：

(1)在''加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出：“社

会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注

重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服

务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有

所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”继而强

调要以“基本养老”为重点，“促进企业、机关、事业单位养老保险制

度改革，探索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”。

老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创

新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题,

为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。

(2)一、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。二、突出工作

重点，明确政策措施。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、

社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社

区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规

范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补

贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合

资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。

(3)全国老龄委联合民政部等国家十部委发文一一《关于全面推进

居家养老服务工作的意见》，提出推进居家养老服务工作的基本原贝

第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚

持社会化方向。居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家

庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做

好这项工作。

2、生态休闲度假项目政策背景

旅游业在世界范围内高速发展的同时，传统大众旅游对环境的负面

影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多

国家越来越重视生态旅游。

(1)国家相关政策

,国家旅游局、国家环保总局、建设部在九寨沟召开“全国生态旅

游现场会"，进一步推动了生态旅游的发展。特别是中央提出坚持以人

为本，树立全面、协调、可持续的发展观，为旅游业的发展指明了方

向。近年来，生态旅游作为产业结构调整的重要替代产业之一，已成

为振兴东北老工业基地发挥区域优势、实现脱贫致富和可持续发展的

重要途径。

2.1.2项目建设的重要性和必要性

1、养老综合体建设的重要性和必要性

(1)解决老龄化社会问题的需要

据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以

上(60岁以上人口)或7%(65岁以上人口)时，标志着这个国家或地区

进入老年型。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。

随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我

国面临的一个严峻问题。长-吉两市也和全国一样老龄化程度为10%

以上。新建该项目，也是解决老龄化社会问题的需要。

(2)缓解独身子女压力

独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担

起赡养四个老人的重任，无论从时问上，还是精力上，都将是一个较

艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬

老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人

们所接受。这将极大缓解独身子女工作、生活压力。

(3)构建和谐社会的需要

党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，尊老爱幼是我们中华

民族的优良传统，本项目的建设，将为吉-长两市老人等提供了一个“老

有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚

年生活丰富多彩、快乐幸福。这必然对构建和谐社会起到积极的促进

作用。

(4)加快xxx一体化社会福利事业发展的需要

项目实施后，将很好的改变原有的xxx两市敬老院设备陈旧、环

境较差等这一现状，将极大的满足退休老年人对中高档养老养生的需

求，填补国内乃至东北多产品、多模式的生态养老中心的空白，充分

发挥社会保障作用，更好地履行”上为党和政府分忧，下为人民群众

解愁”的服务宗旨，将在辖区内社会保障体

系中发挥较为重要的作用。

2、生态养老休闲健康城建设的重要性和必要性

(1)是促进区域经济发展战略的需要。

项目的开发建设，将成为区域性经济发展的一大支柱产业，将有

力地促进区域经济发展，扩大对外开放程度，在以养老为主要内容基

础上，兼顾发展高级农业和旅游休闲，使各产业配套协调发展，特别

是推动第三产业发展，拓宽了就业门路，促进经济发展，可产生良好

的经济效益和社会效益。

(2)项目建设是适应国家战略长-吉-图产业发展的需要

目前，省内和东北还设有一座综合性养老项目，养老产业，发展

严重滞后。该项目摆放在XXX之间，是实现XXX经济走廊，发挥XXX

之间山、水、林一资源优势，提升之间生态效果的重要内容，是提升

XXX之间产业层次，提高服务业在XXX一体化中比例的重要举措。

(3)推进城一一郊休闲旅游市场互动，促进城乡协调发展

结合xxx一体化总体规划和依据旅游产业总体规划，引导各类服

务业要素集聚，开发差异化、特色化的旅游服务产品。实施《XXX图

都市旅游发展规划》，实现城.郊休闲旅游市场互动，重点促进郊区休

闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。努力探索城乡居

民互动模式，开拓城郊居民旅游市场。面向城郊市场，加强方便、快

捷、价格合理的旅游服务接待体系建设。

(4)项目建设是适应加快服务业发展和产业结构调整的需要，以旅

游养老接待总量偏低。旅游产业作为第三产业的龙头产业和产业结构

调整的引擎，能促进餐饮、酒店、交通、商贸、娱乐等第三产业发展；

项目的建设能带动该区经济社会的协调发展，促进xxx经济的腾飞。

(5)项目建设是进一步保护旅游资源的需要

目前，由于历史和人为的原因，xxx水利资源开发利用不少，综

合利用开发模式存在“开发有余，保护不足"的严重问题。该项目以保

护性开发为基本原则，大力提倡生态旅游模式。该项目的开发能吸引

投资，激发当地政府和居民保护资源的意识，对促进xxx水文化、水

资源的合理开发利用及保护具有重要意义。

(6)在旅游空间布局上，构建郊区生态休闲旅游圈

结合城市及社会经济发展目标与战略，构建郊区生态休闲旅游圈

包括外环路附近及其以外的郊区地域范围。发展重点：'一是强化和完

善新城的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项

目，形成区域性的旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、名胜观光、

生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游休闲的综合配套服务体系，

强化生态型项目的建设。三是依托现有的大型采摘园、高科技旅游园

区，提升休闲旅游发展水平，发展企业化管理，集旅游生产、科技示

范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲旅游园区。四

是在全力保护国家级和市级风景名胜区、自然保护区、森林公园、湿

地等旅游资源的前提下，积极推进这些区域的基础设施和服务设施建

设，改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。

(7)旅游业发展促进城镇化建设

统筹城乡发展实现城镇化是全面建设小康社会的重要举措。乡村

旅游田园生活因为具有良好的经济带动作用和社会效益，成为了城乡

统筹发展的重要途径和必要手段。XXX由于地理位置限制，"三农''

问题形势严峻，城镇化水平较低，城乡经济发展不够协调。结合该区

域丰富的旅游资源优势，着力建设一批旅游小镇、特色村镇、生态社

区，大力发展乡村旅游，不仅有效推进小城镇的建设步伐，建立“以

旅促农、城乡互动、协调发展”的新型城乡关系，而且通过旅游带动

了小城镇和旅游社区、景区周边的农村非农就业、农民增收等经济社

会发展，促进新农村建设进程，是实现以旅游产业带动城乡统筹的大

胆尝试。

2.2项目市场预测与分析

2.2.1养老产业背景

(1)老年人口基数大

60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1/5,

是亚洲老年人口的1/2。

(2)老年人口增长速度快

到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过

程发达国家用了100年。

(3)高龄化趋势明显

目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%,

而且每年增加4.7%o人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问

题之一。

随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳

定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集

中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持

续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。

(1)历史欠帐较多。在计划经济体制下，社会没有完成养老积累,

这个包袱留到了现在。

(2)“未富先老"，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。欧

美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般在

5000-10000美元，我国目前尚不足3000美元，是典型的“末富先老''

国家。

(3)家庭养老负担加重。生育率下降、人均寿命延长赢接导致家庭

供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“421”模式将成为中

国和长-吉两市今后几十年的主流家庭模式。

(4)目前养老方式与实际需求不匹配，中国的主流养老模式居家养

老已无法满足现实的养老需求，应开发多产品、多模式的养老来满足

日益增长的养老需求。

2.2.2国内外养老产业模式

1、经典案例

(1)英国老年社区

特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区。

英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程

和组织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是

集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。

(2)丹麦老年住宅

特点：环境优美，设计精当

乡村城市一一田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野

上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味

的小餐馆，构成和谐的生活画卷。

(3)德国的养老社区

特点：老年住宅与养老院相结合

德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。

社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人

住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团

体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融

资条件。

养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。在规划

上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服

务网点和急救站时，两者能共用。

2、社区照顾的主要内容包括：

第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生

活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形

式。

第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方

或志愿者组织用专车供应热保，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等

处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房

门等。

第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生

上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之

道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规

定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。

第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，

由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一

个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。

同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收

入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所一一老年人工作室。

社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优

越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的

原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化

的生活，提高了老年人生活的质量。

各国养老产业经营模式、服务特点借鉴之处：

美国建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活

动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。

完善的配套设施与功能区划分

日本日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基

础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老

龄人住宅产品、能和家人共同生活（二代居）的住宅产品。代表楼盘：

港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一

个生活社区内，突出自助自理。

欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种

元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰

弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显

孤独。

新加坡一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为35平方米

和45平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计

及内部结构设计标准的特殊化考虑。

从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的

表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内

容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社

区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范

的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为

老年人配套的软性服务。

(2)其他养老模式

在丹麦，目前最流行是自助养老社区(DIY)。在那里，老人们可以

做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一

块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，

共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要

想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料

服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。

旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。一些

国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资

(SanyresMediterrane)公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将

配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元

左右，将于2008年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且

能吸引北欧国家众多喜欢阳光的老人。

异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、

奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那

里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。

北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还

有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与

此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人

的''钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越

多的国家、企业和老年人所认司

欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧

美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商

加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在

开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用

虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩…路飘升，

截止现在该公司的股票已经上升了32%。

独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所

掌握。据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和

丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老

服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务

产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000

多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。

在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老

院的只有20%,其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到

风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到

佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。

目前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最

有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年

人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部

分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生

活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人

支出的1/4到1/3,因而房屋出租的收益也是比较可观的。

除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”

的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为

62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则

由金融机构等办理，不需政府的认可手续。除美国之外，加拿大也是

倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。。

在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁

以上的老人达2227万，占总人口的17.5%o而随着社会的发展，养

老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起

来，是目前日本流行的养老方式。

企业在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司已经设立了

专门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养

老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋

好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年

公寓。

3、我国现有养老模式

家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老

模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；

社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。

(1)家庭养老

中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传

统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。

选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉一和“自由”，

经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成

本几乎为零。

但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社

会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的

人力成本剧增，…般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上‘‘421型”

家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式

必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。

(2)机构养老

机构养老是指由专门的养老机构(包括福利院、养老院、托老所、

老年公寓、临终关怀医院等等)将老人集中起来，进行全方位的照顾。

正规的养老机构，其日常管理均要严格。机构养老是我国重要的养老

模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要。

以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右，其中民办的养

老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养

老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业

单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院

的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年

为100%,目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入

住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均

入住率只有2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养

老院，是出于对‘'国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所

不同，各方而条件优越的养老机构，入住率较高。

(3)社区居家养老

社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务

中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗

护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定

定时到老人家中为老人提供做假、清扫、整理房间等家务服务和陪护

老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说：社区居家养老是一

个无围墙的养老院。开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我

国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他

们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区

为老服务的新路子。

2.3项目发展优势

2.3.1独特的市场卖点

生态养老休闲健康城项目是随着我国旅游业与医疗健康产业快速

发展与其融合，共同发展的新业态项目，是一个非常有前途、充满潜

力和机遇的发展方向，存在着巨大的市场潜力。

本项目巧妙的将''生态养老”和“休闲健康”合二为一，相互促进。

规划中，将兼顾养老城区当成景区建设，将功能区当景点建设，将建

筑物当景观建设，同时规划的景点、设施具有很多唯一性和排它性，

特别是根据项目地理环境所设置的景点，因巧妙的与周边的山、水、

林自然景观相融合，形成了独特的水域景观群。项目建筑群以现代欧

式为主题风格，同时结合观光农场和花卉苗圃的生态园林建设，将生

态与贵族气息和谐统一，打造出该区域独一无二的中高档“生态养老

和休闲健康”特色养老综合体，填补了省内中高端生态养老空白，必

将成为XXX一体化生态养老和休闲健康业的独特卖点。

1、中、高级养老设施

按照国际公认的标准，当一个国家60周岁及以上的人口占到总人口数

10%的时候，这个国家就正式成为老龄化社会了。按这个标准来算，

中国现在已有超过1.8亿的老年人口，名副其实地步入老龄化社会的

行列。为此我们有必要建设中、高档养老设施。本项目建设的中、高

档养老设施拥有自己的特色，围绕“养”、"护”、“乐”、“游”、“健康”

解决老年人养老问题、适应老人及其家庭需求的客观要求，推动XXX

养老服务事业健康、快速发展起到积极的作用，也是整体推进养老工

作的重要支撑。

(1)打造高档养身条件，营造“享受型”生态养身氛围。建设高档

养老设施的外观可让人感觉生气勃勃，本项目有如五星级酒店一般装

修设计，或依山傍水或有温室园林，穿着整洁的护理医疗团队和服务

人员会面带笑容，院内还配备专业的心理咨询部门。养老城最根本宗

旨虽然仍是对不能自理的老人提供日常料理，但已经从温饱型转向了

享受型。过去的传统思维认为，只有不孝或迫于无奈时子女才把父母

送进养老院，现在送父母进养老院则体现的是子女的孝心。实际上，

现在很多老人都愿意到养老院来享受舒适的晚年生活。我们以“生态

养老”概念为基础兴建的居家养老室、四合院别蟹养老社区，宾馆时养

老公寓等产品，以达到“老人需要自己解放自己“，到养老院养老不是

什么令人感到羞耻的事情，而是''一种潮流:解决那些因孤独和缺乏

交流的老年人心理上突出的问题，对于到养老院养老的老人而言，能

交朋友、上网、健身、打门球、垂钓、书法、文艺活动等，年龄低的

实现创意、创业让其充分享受晚年生活的自在。

(2)量身定制，提高服务品质。高级养老院提供了养老方式的一个

新选项，对高级养老城本身而言，他们提供的可能仅仅是比原来更好

的服务，并没有完全为老人创造一种新的生活、甚至是一'种新的身

份认同。养老院老人需要不同形式的长期护理，需要接受一定的生活

护理。本项目从服务对象、服务内容、服务形式、设施建设等方而提

高质量。在养老城设有老人休息窒、多功能活动健身室、老年人心理

咨询窒，配备了相关的专业医疗服务人员，将每一'老年公寓进行个

性化装修，设独立卫生间，让老人来到这里有一种回家的归属感。在

对医疗康复中心的装修中突出家的元素，同时也尊重老年人的风俗习

惯，专门设立了相关的房间，由专业人员为每位老年人量身定制营养

饮食搭配菜单，满足老人的营养需求。本项目集生活照料、膳食供应、

医疗保健、文体健身于一体的老年人照料机构，以温馨舒适的环境和

良好的照顾，让老年人有种对家的眷顾。

(3)注重“养"“护”并重，注重科学养老。本项目将定期和不定

期邀请“吉大医院”专家专门为老年人量身定做，开展各类护理讲座

以满足老年人的生态养老需求，让老人从科学的角度注意养老、养生，

并懂得如何养老养身，形成科学养老养身的健康文化氛围。让养老城

作为一个平台，拓展服务内容，提高服务质量。

2、高级休闲度假区

高级休闲度假区是由生态度假区运营单元、生态农场运营单元和民

俗文化生产单元三个单元组合而成。三个单元相辅相成、相互依托。

如下是三个单元的关系结构图。

(1)生态度假区运营单元：依靠原生态农家乐特性(住高档农家别

量、吃农家饭、干农家活、享农家乐)聚集'部分顾客，农家乐的经营

定位于生态农家菜，采用现场点杀，保证生态农家菜品质，价格采用

中高档消费策略。其主体运营项目为餐饮、棋牌休闲、乡村度假、生

日宴、婚宴等项目。而所需生态农家菜是由生态农场运营单元提供。

(2)生态农场运营单元：生态农场运营单元由生态农场和生态果树

林组成。生态农场靠租用农家乐周围农户闲置的土地进行，根据需要

发展1000亩生态农场租赁给农家乐的顾客，让顾客真实的参与到生态

农业生产中来，在休息娱乐的同时切身的感受生态种植和其他种植法

不同之处，强化顾客对我们的经营定位“生态认同感"。生态果树林则

环绕在生态农场一周，形成一个大花园，与生态农场形成一个有机整

体。同时还可以建设一个会员服务体系，把那些有倾向回归农田、体

验农耕的顾客发展成生态农场运营单元的会员。

(3)民俗文化生产单元：在两个单元运转的同时需要做好民俗文化

的宣传和建设，即建设民俗文化生产单元，定期开展文化节，如冰雪

节.赏花节、农场春耕文化、农场秋收文化等，主要体现天人合一的意

境！

项目由高级养老设施和生态度假区健康两部分构成，两者在空间

上保持一定的独立性，同时在经营理念上保持统一性，相互促进，从

而实现项目的综合市场竞争力。

2.4投资必要性

综上所述，从落实科学发展观，统筹城乡发展战略；有效推动城

镇化解决老龄化问题，促进社会和谐发展；培育壮大优势主导产业，

发展农林业生态立体经济和医学健康产业。调整XXX图经济结构，带

动区域经济发展；提高企业效益、增强服务“三农”、服务社会的能力、

促进新农村建设和推进城镇化进程等方面分析，该项目的建设具有充

分的必要性。

3建设项目选址

3.1场址位置

本项目位于xxx市xxx河镇xxx村，距xxx、xxx分别50km。

项目总占地面积约2000亩，其中，一期占地1000亩，二期占地

1000亩。土地权属XXX河镇XXX村，采取土地成本购入方式获得用地，

目前已办理土地购买协议书。

3.2项目区的建设条件

1、地貌、地形、地震情况

地貌：项目区位于东部低山丘陵向西部台地平原的过渡地带。平

原面积较大，台地略有起伏，地势平坦，便利交通。项目地区除东部

有小面积的低山丘陵，绝大部分为台地，饮马河、XXX河纵贯其间，

沿河两岸则为平坦的冲积平原。项目地区地貌由山地、台地和平原组

成，形成了“一山四岗五分川”的地貌格局。自然区有两个特点：一

是地势起伏小。地表相对高差不超过40米至50米，地面坡度不超过4

度至5度，有利于发展城市交通运输。二是地耐力比较好。项目地区的

地质基础比较稳固，地耐力为15吨至20吨/平方米，有利于城市基础设

施建设。地势平坦，方便交通。四通八达的自然区位，对发展食品区

经济十分有利。

地形：XXX到XXX为东北山区向西部平原过渡区域，是饮马河流

域和XXX河流域的冲积平原，地势坦平，作物物产丰富，是优质农业

产区。

地震：根据《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001),本项目选址

所在地，地震基本烈度小于vn度。

2、气候条件

项目地处中国东北松辽平原腹地，市区海拔在250—350米之间，

地势平坦开阔。属大陆性季风气候区，在全国干湿气候分区中，地处

湿润区向亚干旱区的过渡地带。气温自东向西递增，降水自东向西递

减。春季干燥多风，夏季湿热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷漫长，

具有四季分明，雨热同季，干湿适中的气候特征，为人类开发和利用

大自然提供了良好的气候环境。

由于地理位置、地形结构与大气环流相配合的作用，具有如下基本

特征：四季分明。春季较短，干燥多风；夏季温热多雨，炎热天气不

多；秋季气爽，日夜温差大；冬季漫长较寒冷。季风显著，雨热同季。

冬季在强大的蒙古高压控制下，气候寒冷而干燥。夏季西太平洋副热

带高压常与东南移动的贝加尔湖的冷空气交汇于此，降水丰沛而集中。

气候的大陆性强，气温的年差较大。冬季的气温低于同纬度地区，夏

季则高于同纬度地区。气候东西过渡，热量水分适中。由于食品区处

于XXX东部山地向西部松嫩平原的过渡地带，所以具有东部山区湿润

气候向西部半干旱气候过渡的特征。过渡性气候使XXX市的光照充足,

热量条件优于东部，而雨水条件又好于西部，为农业生产提供了良好

的气候条件。

项目区年平均气温4.8。C,最高温度39.5°C,最低温度-39.8°

C,日照时间2,688小时。夏季，东南风盛行，也有渤海补充的湿气过境。

年平均降水量522至615毫米，夏季降水量占全年降水量的60%以上；最

热月（7月）平均气温23C。秋季，可形成持续数日的晴朗而温暖的天

气，温差较大，风速也较春季小。

3、交通运输及通讯条件

食品区公路路网交错，交通便利。中心位于XXX河镇，距离XXX

市、xxx市各40公里。区域交通便利。公路：302国道横贯中新xxx食

品区境内。中新xxx食品区核心区距吉长高速公路车程仅为30分钟。

航运：食品区核心区距xxx龙嘉国际机场25公里。海运：食品区核心

区距大连港、锦州港均在600公里左右，距琉春市350公里。xxx经济

圈环线高速公路、省二级公路九开线公路建设已列入省“十二五”发

展规划，2014年建成通车。届时，中新（中国一新加坡）xxx食品区

将融入xxx市一小时经济圈，大大提升食品区的区位优势。

4、社会环境条件及城镇规划

（1）项目区的社会环境条件

项目区是继苏州工业园和天津生态城之后中新两国间又一个重要

合作项目，项目建设将突出“食品质量和安全”这个主题，旨在打造

国际一流的安全健康食品生产和加工基地。项目区的城镇规化

建设目标概括为“四区一城”，即：国际一流的安全健康食品生

产示范区；现代农业发展示范区；“三化”统筹示范区；XXX图开发

开放战略先行先试示范区；在XXXXXX两市中间建成一座现代化的宜居

生态城市。为中国安全健康食品生产和加工、现代农业的发展及国际

间农业和食品业的园区合作提供一个能实行、可复制、宜推广的示范

样板。

项目区总体规划为核心区和控制区，向外形成辐射区。

核心区：位于永吉县XXX河镇，规划面积57平方公里，共规划

食品加工、仓储物流、现代商住、行政办公、休闲度假和景观绿地六

大功能区，推进生态城市建设。

控制区：规划面积1450平方公里，东至张花岭，南至马鞍山、

架笔山，西至饮马河，北至太平湿地，以区域内河流、山川、湿地为

自然隔离屏障，形成封闭体系，按照国际动物卫生组织（0IE）的标准，

通过严格控制和管理，重点建设无疫病种、养殖园区，开展现代农业

的试验示范工作。

辐射区：以控制区为中心向XXX、辽宁、黑龙江三省和内蒙古

自治区部分地区进行辐射，通过严格的质量认证，优选确定食品区原

料生产基地，满足食品区的原料供应。

4项目总体方案设计

4.1项目建设总体方案

本项目总投资约40亿元人民币，分两期建设。其中，一期工程占

地1000亩，投资21亿元，总建筑面积约45万平方米，建设周期三年，

主要内容：1、居家式养老单元；2、四合院别墅养老社区；3、宾馆式

养老公寓；4、农耕文化劳动养老小院；5、旅游、度假产权养老房、6、

托老所；7、孤寡老人养老院；8、老年大学；9、康复医院；10、养老

药膳保健中心；11、幼儿园、学校。娱乐室、活动健身室、音乐厅、

书画室、餐厅、茶坊、咖啡吧、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、

配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。二期工程占地1000亩，

投资19亿，建设周期两年，主要用于项目扩建，主要内容包括一期配

套工程扩建、医疗服务及生态农场、有机食品基地建设、直升机停机

坪等。预计2019年10月全部完工投入运行。

4.2项目定位、建设理念及目标

1、项目定位

(1)主题定位

围绕XXX水资源优势，突出水景特色，打造“自然水景一生态休

闲”，特色的生态养老和休闲健康游目的地，项目整体建设风格为欧式,

将生态与贵族气息和谐统一。

(2)市场定位

项目目标市场可分为近、中、远程三级市场。近程市场指xxx两

市主城区和xxxl.5小时近程辐射区域；中程市场指半日经济圈大中

型城市，基本辐射整个东北，远程市场指国内其他区域市场。

(3)功能定位

以养老、娱乐、健康、度假、居住及景点六大功能于一体的综合

性养老项目。

(4)档次定位

中高端生态顶级养老的度假天堂，整体风格为现代欧式。

2、项目建设理念

科学合理利用各类土地和相关资源，体现最佳社会经济价值。

保护自然生态环境，防止水土流失，部分改变土地利用性质，发

挥土地利用效能。

探索建立农民受益的长效机制，构建永久性的民、企和谐新城镇

典范。

体现林业生态，展现景观配置。景观、景点、娱乐、休闲布局科

学，配置合理。

设施建设强调风貌景观化、功能多元化、利用综合化，充分发挥

其投资价值，打造最佳的养生游乐、休闲、人居、商务环境。

整个项目建设将把养老城作为景区建设，将各功能分区作为景点

建设，将建筑物当作景观建设，突出生态景观、欧式风格，使养老与

旅游景观相结合。

3、开发目标

一是直接经济效益目标。项目获取直接的经济效益包括：（1）居家

养老单元、四合院别墅养老社区、宾馆式养老公寓等产权出售，旅游

度假产权养老房；（2）相应养老设施服务性收费（如：食宿等）；（3）

生态有机食品出售；（4）医疗保健服务；（5）保健产品销售；（6）游

览观光性收入；（7）幼儿园学校收入；（8）举办生日宴、婚宴等活动

性收入；（9）纪念品收入；（10）其他收入。

二是可持续发展目标。可持续发展是现代生态旅游的基本理念。

生态休闲度假业把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发

展环境作为自身发展的目标。

三是示范观赏目标。离开了这一目标，就没有了生态休闲度假业。

这一目标是“直接经济效益目标"的延伸。换句话讲，也是产业链的延

伸与拓展。

三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互促进。”直接经

济效益目标”是三大目标的基础，”可持续发展目标”既为长远利益拓

展了空问，又是第三目标一一示范观赏目标的基础。而示范观赏目标

为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益

目标”的实现。

4.3总平面布置

4.3.1总平面布置方案

项目坐拥XXX畔，左右两边为堤坝和树林，其总体布置一期工程

养老城沿湖向山脉延展，构成水、林、山景观效应。二期工程生态农

场布置在养老城后方中间设置交通干道。

一期工程具体布置为：

1、养老城接待处。为保证养老城和度假区的相对独立性，分别设

置两个大门，主要设计接待处、门卫室和大型停车场等。

2、养老城内设置：居家养老单元、四合院别墅养老社区、宾馆式

养老公寓、旅游度假产权养老房、农耕文化养老田园、托老所、社会

孤寡护理院、老年大学、康复医院、养老药膳保健中心、幼儿园、学

校、老年人文化中心、娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、咖啡吧等。

3、养老城将科学规划功能分区，合理布置厨房、员工食堂、配电

房、道路、围墙、水景、绿化等辅助