商丘市平原路项目可行性研究报告

商丘市平原路项目可行性研究报告（简版）

目录一、项目概况（一）区位和现状（二）市政配套设施情况二、主要经济技术指标（一）项目主要经济指标三、商丘西板块在售楼盘概况（一）西区板块概况 （二） 重点项目销售情况汇总四、西区板块房地产市场现状分析（一）供应、销售情况 （二）供销对比情况 （三）价格走势 （四）市场结构分析 （五）销售排行榜 五、西区板块未来供应量分析（一）待上市新项目（二）新出让土地明细 六、西区板块房地产市场总结（一）政府投入带动板块升级 （二）品牌开发企业云集提升区域价值 七、项目规划建设和产品建议（一）规划建议和说明（二）产品建议和说明八、项目投资和财务分析（一）成本分析（二）敏感性分析前言TalkBefore本地块项目基地位于民主路与平原路交汇处东南角，规划占地面积为40亩，除去市政规划路剩余20余亩，容积率约6。本着谨慎严谨的态度，报告基于真实可靠的前期市场调研基础上，对于该项目给出可行性分析。由于时间仓促，本报告为项目可行性研究报告的简约版本，仅针对重点问题阐述。希望能给公司决策层在该项目的投资决策上，提供有力的数据支撑和决策参考。一、区位（二）市政配套设施情况主要道路：平原路、民主路公交：9路、18路、59路购物：阳光超市、京港超市、社区便利店医疗：长征人民医院、商丘眼科医院、商丘妇科医院、社区门诊教育：红黄蓝双语幼儿园、123全脑幼儿园、平原路小学、民主路一校、商丘师范、文化路小学分校休闲：清水湾广场、梁园区广场二、主要经济技术指标（一）项目主要经济指标占地面积：40亩土地价格：万/亩容积率：6三、梁园西区板块在售楼盘概况（一）梁源西区概况梁园新区规划范围：东临平原路，南至文化路，西到清凉寺，北到庄周路，规划占地36平方公里。梁园区梁园区1、平原路项目特点一直是在整个商丘市场略显尴尬的的一条路，不管是大区位，还是小环境，都是本地人置业不太热衷的一个区域。随着商丘城市化的进程，商丘西区的发展再次提上日程，连接西区的平原路也就日益显出了它的纽带作用。平原路的生活氛围较差，而且作为还没有退役的老环城路，常有大型卡车、农用车等通过，也无配套较好之市政配套设施，也无品质较好之楼盘，总体而言，形象较差、生活配套较差；但是作为汽车配件以及汽车4S店，市场相对成熟。2、西区板块迎来“第二波”开发热潮梁园区“第一波”发展，是经国务院1997年10月批准，在原县级商丘市的基础上新设立的一个市辖区，是“全国中小城市生态环境建设试验区”全国五个试验区之一、14年后，2011年5月，梁园区再次被中国科协命名为“全国科普示范县（市、区）”荣誉称号[1]。梁园区工业经济发展迅速，全区拥有各类大、中型企业近700家，生产各类产品4000多种。2010年，西区地区迎来“第二波”建设热潮，百乐居、罗马家园、东华锦城、圣地亚哥等优质地产建设项目拔地而起。3、西区“新高”不断在一期渐成规模的前提下，梁园区建设为区域性综合交通枢纽、区域性商贸物流集散基地、特色加工业生产基地、生态旅游休闲基地，全面打造富强梁园、活力梁园、魅力梁园、幸福梁园。

西区项目档案：百乐居开发商：郑州百乐居置业有限公司项目位置：昆仑路与民主路交叉口往南500米路西建筑规模：占地190亩建筑面积：20万㎡建筑形态：由39栋多层、小高层和高层组成容积率：2.0绿化率：40%双气，市政供暖。主力户型：79㎡两房，95多㎡3房2厅1卫，107㎡3房2厅1卫，126㎡3房2厅2卫销售进度：一期2010年12月5日开盘，均价为2500元/㎡，二期于2011年7月2日开盘，均价为：3200-3300元/㎡。二期共推5栋楼，1栋12层的小高层和4栋多层5套，200套房源，现销售已至尾声，79㎡余3套1F，126㎡余2套顶层。工程进度：一期今年年底交房，二期现在主体已封顶。三期于2011年8月底-9月初开始排号，具体三期推哪部分房源还未确定。东华锦城开发商：商丘东华科技发展有限公司项目位置：平原路与货场路交叉口建筑规模：占地85亩，建筑面积14万㎡建筑形态：由12栋8—12层的小高层组成。容积率：2.9绿化率：40%双气，市政供暖。主力户型：61㎡的一房，80-90多㎡两房，110多㎡3房2厅1卫，127㎡3房2厅2卫，136㎡3房2厅2卫销售进度：一期已全部售完，二期已售80%开盘价格：一期价格：2300-2500元/㎡，二期价格：3100元/㎡三期还未定具体操作时间。3、罗马花园售楼电话：2255555投资商：意大利温信投资集团公司开发商：商丘温信房地产开发有限公司项目位置：商丘市昆仑路建筑规模：总占地200亩，总建筑面积：26万㎡一期100亩，建筑面积：12万㎡建筑形态：由13栋6层的多层、10栋12层小高层、花园洋房组成容积率：2.0绿化率：50%主力户型：80.8㎡、108.7㎡、126.37㎡、134.36㎡、138㎡、130㎡、125.82㎡、129.92㎡、100.57㎡.销售进度：售楼部于一年前都已经对外开放，但是一直未采取任何销售动作，现在对面宣称下个月要有相应的销售动作。配套设施：24小时热水、地源热泵、恒温恒湿恒氧4、圣地亚哥售楼电话：2228666开发商：商丘苏地置业有限公司项目位置：商丘市民主路与昆仑路交叉口西南角建筑规模：总建筑面积：284708㎡其中住宅：213575.74㎡，幼儿园面积：1500㎡建筑形态：由8栋11层小高层，2栋10层小高层、3栋26层高层、6栋17层高层组成销售总户数：1953套容积率：1.94绿化率：46.9%主力户型：39.83㎡、78.65㎡、96.85㎡、118.7㎡、141.36㎡、137.04㎡销售进度：9月15日开始排号开盘价格：预计：住宅3000以上。5、金鼎世家售楼电话：2226666开发商：商丘市三鼎房地产开发有限公司项目位置：锦锈路与君台路西北角建筑规模：总用地12517㎡、总建筑面积23522.87㎡。其中住宅22091㎡，商业1299.62㎡建筑形态：由11栋11层的小高层组成销售总户数：336套绿化率：31.57%容积率：2.1建筑密度：26.64%地面车位：120个主力户型：93.85㎡、119.22㎡、117.31㎡、86.73㎡、125.63㎡销售进度：一期推4栋11层小高层，7月16日开始排号，交5000抵10000，现已排至200号。9月份开盘，开盘时价格2800元/㎡。一期交房日期：2012年5月工程进度：一期所推的4栋都已将近封顶。6、天然居售楼电话：2337999开发商：南昌市兴城房地产开发公司商丘分公司项目位置：平原路与文化路交叉口往南500米路东建筑规模：总用地17906㎡、总建筑面积32000㎡建筑形态：由10多栋12层的小高层组成销售总户数：331套绿化率：31.5%容积率：2.5建筑密度：27.9%主力户型：101㎡的二房、94㎡二房、122㎡三房二厅二卫、136㎡三房二厅二卫销售进度：一期推沿街的4栋楼，共计140套房源。8月7日开始排号，交30000抵35000，现已排至500号。于8月21日开盘，预计开盘价不低于3300元/㎡。一期交房日期：2012年5月工程进度：一期所推的4栋都已封顶。7、金色福园二期售楼电话：227777开发商：江苏中大环球项目位置：昆仑路与新兴路交叉口（梁园区区政府东北面）建筑规模：总建筑面积20万㎡建筑形态：由17栋5-6层的多层组成绿化率：35%主力户型：80㎡的二房、93㎡二房、98㎡二房、114㎡三房二厅一卫、140㎡、150㎡四房二厅二卫、170㎡复式销售进度：一期为0370国际城，当时开盘价1500左右，二期于5月份排号，6月25日开盘，开盘时推售180套房源，价格为2800—3000元/㎡,现在是持续销售期，现已销售70%，四层以下房源基本没有。优惠措施：一次性98折，按揭无优惠。一期交房日期：2012年3-4月配套设施：8重智能化，送壁挂炉，无市政供暖。8、天骄华府售楼电话：2230000开发商：商丘市三和置业项目位置：民主路与昆仑路交江处梁园文化广场西200米（平原医院旁）建筑规模：总占地面积：29235㎡，总建筑面积41169㎡建筑形态：由12栋8-12层的电梯洋房组成绿化率：35%主力户型：89㎡的二房、98㎡二房、127㎡三房二厅一卫、136㎡销售进度：一期推3栋楼，于5月29日开盘，开盘时实际成交价2800元，现已售90%，主要余127㎡2套，136㎡8套、180-90㎡6套，现在房价为3200元/㎡，1F送院价格4100元/㎡.优惠措施：一次性98折，按揭无优惠。一期交房日期：2012年5月

四、西区板块房地产市场现状分析从商丘各区域的交易量来看，成交量最大的以神火大道和南京路为轴线的南区板块，这个版块的楼盘数量以及品质，也在引领着商丘的地产市场。南区板块一度呈现出“一房难求”的住宅供应局面。2009年随着新推住宅楼盘的增多，更是迎来了2009年的房源上市高峰。供应量放大的同时，南区板块住宅销售量也一路走高。而西区板块随着刚性需求的逐步释放和市政府对西区的政策性引导，也有阶段性回暖现象，开发商也纷纷顺应市场，以涨价来刺激消费，引起更多周边客户的关注。以处于城西核心区域的百乐居和圣地亚哥为例，其紧邻梁园区廉政文化广场、师院绿化广场，拥有优质的生态环境；临近商丘师院新校区、前进小学、回中分校等，人文教育资源丰富。随着梁园区行政中心西移，周边市政设施配套、商业配套、教育配套日趋完善，可以说未来城西核心区域的地产升值潜力巨大。（一）供应、销售情况从09年起，相继有新楼盘面世，以及0370的重新包装面世，都在顺应良好市场这一契机。民主路整修工程正在进行，整修完毕后从城西至市中心商业区的通达性大大增加，对城西生活的提速也将起到巨大推动作用；产业集聚区的开发建设等利好也使城西楼盘价值日益显现。根据最新的市场调研结果显示，部分楼盘的品质与其他板块相当，但销售均价在2900元/平方米左右，也有部分楼盘均价已破3000元/平方米，价格相对偏低。

（二）商丘楼盘价格走势数据来源：网上房地产可以看出：今年1-3月，地产价格趋于平稳，3-5月有了一个小幅度的上涨，随后又趋于平稳，新政对商丘的地产市场，并没有很明显的影响。基本均价维持在3400左右，而一些地段佳，品质好的楼盘，价格也已突破4000大关。西区的天然居以3300的价格，创西区楼盘价格新高。

（四）市场结构分析数据来源：网上房地产从面积段供销来看，户型主要集中在120-144平米的面积段，这个面积段上市量占总上市量的33%，其次是90-100平米的面积段，占比29%。本月成交量也主要集中于120-144平米这个面积段。说明客户购房还是以实用、性价比高为主。

五、河西板块未来供应量分析（一）待上市新项目项目地址总建面积物业类型目前状况预计上市时间百乐居3期昆仑路与民主路交叉口往南500米路西30万方由39栋多层、小高层和高层组成一期今年年底交房，二期现在主体已封顶2011年下半年罗马花园商丘市昆仑路总建面：26万㎡13栋6层的多层、10栋12层小高层、花园洋房预计9月份排号2011年下半年圣地亚哥商丘市民主路与昆仑路交叉口西南角28.4万方8栋11层小高层，2栋10层小高层、3栋26层高层、6栋17层高层9月份排号已上市金鼎世家锦锈路与君台路西北角2.35万方11栋小高层9月份开盘2010年天然居平原路与文化路交叉口往南500米路东3.2万方小高层已经开始排号已上市金色福园原0370江苏中大环球20万方17栋5-6层的多层现房，目前销售2期已上市天骄华府民主路与昆仑路交江处梁园文化广场西200米4万方12栋8-12层的电梯洋房主体快封顶已上市备注：通过以上数据统计，累计未来新盘上市量预计将在80万平米左右，供应量将呈现大幅增长。

六、西区板块房地产市场总结（一）政府高投入带动板块升级政府高强度对西区的投入和规划，充分保障了新城基础设施及配套的顺利建设；随着几个较有影响力的楼盘出现旺销局面，也将带动整个片区的地产呈现良好态势发展；随着西区建设的推进，地价与周边的房价将得到显著提升；（二）品牌开发企业云集提升区域价值这一板块的楼盘近两年才开始进行规模开发，此前楼盘的体量较小，楼盘定位和品质较低，小区设施配套不够完善。而近期梁园区政府周边新上市的楼盘品质已有提升，且项目规模增大、产品结构多样化，正逐渐从单一的小社区向综合性、品质社区转变。罗马花园、圣地亚哥、百乐居、天然居都是业内外关注度较高的项目，开发背景、项目体量、市场期望值、标杆作用等因素，都注定了这些项目上市后的市场关注度更高。七、项目规划建设和进度安排（一）规划建议和说明（细节部分会有附件方式阐述明确）本项目经过对本地块的规划和周边区域的配套以及发展前景，建议业态为：商业、住宅、酒店式公寓（LOFT）。根据本地块现状及周边市场环境看，本项目规划业态建议以商业、住宅为主。（二）建设方式和进度安排本项目暂定为2011年底启动，预计2013年年底结束，整个项目开发期历时2年，工程周期为2年半，具体如下：1、土地取得后，前期筹备工作内容繁多，主要包含立项、审批、勘测、规划、设计、招投标、资金筹措等，暂预计耗时为6个月；2、本项目产品与东华锦城销售时容易产生竞争，为尽快回收资金，实现资金流的良性循环，我司建议销售产品时可将产品错开推出，避免竞争，同时构成产品类型的互补，但这对工程进度提出较高的要求；八、项目投资和财务分析（一）成本分析1、土地费用土地价格土地转让方开出的土地价格为万/亩。土地契税土地总价的4%。2、前期费用各类规费勘察设计费用包括勘测测量费、规划建筑设计费、市政规划设计费、图纸审核费等。其他包括综合