房地产市场调研研究报告范本

房地产市场调研汇报范本至是北京及至全国房地产最不平静时期，房地产市场在这一时期经历了多种政策调控。从121文件出台，到监察部和国土资源部日前发出8.31大限，即在04年8月31日前今年各地必需将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让历史遗留问题处理完成；国务院相关项目资本金百分比从20%提升到35%以上通知；银监会对房产信托监管力度加强；央行出台并实施了再贷款浮息制度、实施差异存款准备金率制度和提升存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包含房地产行业在内固定资产过快投资增加，控制通胀；3月，国务院办公厅下发《相关切实稳定住房价格通知》（“老国八条”）；５月七部委下发相关稳定住房价格八条意见（“新国八条北京东部一直是北京房地产界一个议论之地、争论之地、也是争议之地，但更是期望之地。“两轴两带多中心”，“京津冀腹地、环渤海经济圈”、“三轴三带两绿心”，“北京中心东移”，“大七环建设”，京东板块现实状况和发展，成为一大热点，各大媒体、教授、学者、政府部门、企业、市民对此关注，引发了众多相关京东话题。依据北京市统计局资料显示，1-9月份北京市房地产总体开发量和成交量较上年同期全部有不一样程度下降，依据北京市统计局统计数据，1-9月，北京市房地产开发投资完成908.5亿元，同比增加4.4%，低于上年同期15.9个百分点，占全社会固定资产投资比重为53.4％，低于上年同期4.8个百分点。其中，商品住宅开发投资完成455.5亿元，同比下降3.4％；1-9月，全市商品房买卖成交21万套，2604.6万平方米，同比分别下降13.2％、8.7％：其中，商品现房买卖成交7.4万套，939.8万平方米，同比分别增加18.8％和27.8％；商品期房预售成交13.6万套，1664.8万平方米，同比分别下降24.1％、20.6％；1-9月，全市商品期房买卖平均价格7372元/平方米，同比上涨了1460元/平方米，涨幅为24.7％。1-10月份北京市固定资产投资总额为1951亿元，较上年增加11.9%，消费指数为101.5，房地产投资总体增加幅度低于固定资产投资增加幅度，成交价格增加幅度高于消费水平增加幅度。而作为北京“编外郊县”燕郊，从行政隶属关系来看，燕郊属于河北省，但从区域发展脉络来看，燕郊已俨然同北京融为一体。现在在此置业买家80%来自北京，北京市经济发展情况对燕郊经济开发区在很大程度上有着较强影响和参考意义。新华恒机构是以京东地域发展大势为依靠，京东地域房地产成长为基础而发展起来房地产营销服务机构，基于此，新华恒机构一直致力于京东地域房地产现实状况及其发展趋势研究。为深入调研京东地域房地产市场和消费情况，新华恒机构在经过精心准备后，关键针对京东地域通州和燕郊展开了大规模、较全方面房地产市场项目现实状况和消费行为市场调研工作，并对市调结果进行了具体分析。此次市场调研共向燕郊和通州地域发放消费市场问卷3000份，收回2896份，占总问卷数96.53%，其中有效问卷2633份占总问卷数87.77%；对近百个项目进行了调查，关键包含楼盘基础信息、价格、销售进程、周围生活便利程度等。第一部份北京东部地域宏观环境及计划分析沿着东长安街向东，从天安门广场出发，经建国门、国贸，21公里处是通州，出通州上京哈高速，往东9公里便是燕郊，更得“天子脚下，御驾行宫”之美称。两地处于环渤海经济圈、京津冀腹地关键位置，北京东扩计划浮出水面，处于东扩线路上关键地位，其发展前景不可限量。燕郊燕郊开发区依靠信息产业部等国家部委，前后引进了信息产业部第45、39、53研究所及多家科研单位，而且已云集了来自美国、加拿大、日本、法国和港、澳、台等20多个国家和地域490多家企业。现在，美国惠普、日本富士纷纷落户，石家庄神威药业、北京汉王制造、协和药业等著名企业和有国际背景亚星数码科技……燕郊开发区中国生产总值、工业销售收入、出口创汇分别保持了年均45%、37%和75%高速增加，步入了良性发展轨道。1-7月，燕郊开发区工业销售收入、出口创汇和财政收入分别完成16.63亿元、1776万美元和1.01亿元，同比分别增加了22.4%、22.4%和60.3%。依据燕郊开发区总体计划，至将发展成占地50万平方公里，人口20万，固定资产投资年递增10%。八通线向东延至燕郊方案已提上日程，现在正在审批阶段，假如审批成功，工程有望在前后开工。这将为燕郊发展和两地房地产市场融合发明出良好条件。大七环修建又将燕郊纳入了大北京城范围之中。昔日皇苑行宫，今朝国际新城，燕郊发展日新月异，正进入全方面发展快车道。通州今年1——9月份，通州固定资产投资69.4亿元，同比增加17.3%。房地产投资完成36.6亿元，同比下降11.4%；北苑高架桥、北关高架桥、运河治理等重大工程投资力度较大。在初，北京空间结构进行调整，北京城市总体计划给予通州“首全部城市发展新区”功效。作为北京关键发展新城之一，通州是一个面向区域可连续发展综合性服务新城。并确定通州新城发展目标为：区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城。从北京中心东移及通州交通主干线京通快速北苑环岛、北关环岛扩改，两广路延长线兴建、北关地铁修建提议，运河环境整改，通州作为北京副中心，多种城市功效逐步完善，城市化进程将加紧步伐。第二部份京东地域房地产市场概况从1-9月京东地域房地产市场国家宏观政策影响，一向备受关注房地产投资增幅继续回落。房地产开发投资总量较上年有所下降，或增幅下降，由于对房地产市场价格下跌预期，持币观望仍是房地产消费市场反应主角。市场在此次市调中，我们分别对通州房地产项目标物业类型、物业档次、现行价格、物业管理情况、销售情况进行了分析。2.1物业类型从物业类型市场情况来看，从一般住宅、公寓、别墅、假日酒店多种物业类型全部有包含。依据取样调研分析，物业类型分布大致以下表：2.1.1通州物业类型：通州区域一般住宅所占百分比较大，超出60%，如加上通州区域内各行政村自建众多小产权房在内，这个百分比还会有增加对CBD区域人员入有较大吸引作用。2.1.2燕郊物业类型：据市场调研，燕郊现在在售物业，以一般住宅为主，占取样物业49%，占住宅物业78%，燕郊别墅在占比较大。2.2物业分布在对京东地域物业分布调研中，住宅分布大多向交通干道集中特点，新现象是向新区发展。象燕郊地域，东部潮白河区域发展以休闲宜居为主，以燕顺路为引导线，从京哈高速出口向北延伸。通州则沿城铁沿线向东南及通州南部发展，向东则过东关大桥在运河东岸南北方向呈向心状建设2.2.1燕郊2.2.2通州从上图来看，京东地域通州和燕郊全部是以一般住宅为主生活居住区。高级生活区在发展过程当中逐步在区域当中增加，尤其是燕郊区域，高级物业如东方夏威夷、漂亮乡村入市，对拉动燕郊高级物业发展起到了一定作用。从一般住宅当中分析来看,高层物业是以后东部地域一个发展趋势,生活观念改变和日益稀缺土地资源,特是中心城区土地资源日益降低,高容积率、优质物业管理、高收入阶层入住物业必将是北京东部地域发展一场重头戏。2.3物业价格自8.31大限以后，土地严格根据“招、拍、挂”方法土地作用权，开发商取得开发用地深入受到严格限制，土地成本提升，部份建材价格涨幅较大，市场新盘放量下降，即使在1-9月期间有阶段性交易下降，但京东地域购房需求连续旺盛，房价也一直稳步攀升，。据统计，京东地域房地产售价同比上涨物业销售价格是表现物业水平和区域发展程度一个关键标志，从这次市场调研当中可粗略看出，通州物业单价大全部在3500元/m²以上，物业均价在3800元/m²物业占据了通州大部份房地产市场，通州多层住宅越来越成为一个稀缺产品，板楼青睐度一直高于塔楼，多层青睐度一直大于高层。而燕郊物业整体均价相对于通州物业价格低1000元/m²左右，多层物业价格在2800元/m²左右。北京消费群体对燕郊青睐，起源于价格敏感占有较大原因，其次就是燕郊物业居住密度较低，低密度居住空间，对于在北京CBD或泛CBD区域工作群体来说，在心理上有一定空间释放感。2.4物业管理水平及收费情况分析部份在售物业情况一览表物业名称物业类别物业单价物业体量物业费开发商物业企业星河皓月多层2950400．8住达房地产开发燕达物业管理人限企业美林新东城多层高层288014未定美林房地产开发集团未定世纪名苑普宅285070．5三河市龙太房地产开发上瑞物业天子庄园别墅/普宅2300-2500130.7-1.1京郊房地产开发企业三河市天子物业管理北欧小镇多层/高层2700170．5-1．1中建华远房地产开发中建华远物业意华田园城市普宅2600140.69-1.28燕郊意华房地产开发企业意华物业管理企业东方夏威夷别墅7000292.38-3.98三河兴达房地产开发第一太平戴维斯新圣得花园别墅71006.42.5三尖市鼎盛投资集团圣得物业管理企业欧陆豪庭多层1750180.26香河县城镇房地产综合开发香河尚新物业管理有限企业育龙香苑高层2700100．9北京育龙房地产开发有限责任企业香河育龙物业管理BOBO自由城多层高层4280180.98-1.68北京永泰宠基房地产开发企业香港中原物业管理本岸高层3700281.76伯雅集团北京久居雅园物业管理企业世纪星城高层4580861.75北京顺华房地产开发北京东光物业管理企业苏荷雅居高层4600111.84北京顺开房地产开发企业北京顺开物业管理企业时尚街区多高层4300300.98-1.72北京住总集团、北京景新世纪房地产开发园景时尚物业管理企业瑞全部公园世家高层\多层3900801.6北京东杰房地产开发瑞全部物业管理企业瑞全部国际高层450026.41.85北京瑞景房地产开发北京瑞景物业管理现代名筑多层/高层4100121.1-1.58北京筑高房地产开发北京名筑物业管理武夷时代多层/高层35508.11.28北京武夷房地产开发北京武夷物业管理水岸长桥高层4380111.7北京中博房地产开发均豪物业管理有限责任企业桃花岛多层3850210.98欣达园房地产开发北京悦豪物业管理柳岸芳园高层4300未定北京贵源房地产开发未定河畔丽景高层340012.51.38维盛宾房地产开发通运达物业管理新华联锦园多层3680201北京新华联房地产开发企业西果园物业管理企业在水一方高层3980181.48北京黄海房地产开发企业均豪物业管理从上表中来看，燕郊多层物业费在0.5元到0.8元之间，高层物业费在1元至1.3元之间，别墅物业费在2.元至4元之间；通州多层物业费在0.7元至1元之间，高层物业费在1.5元至1.8元之间，别墅物业费在2.5元至8元之间不等。依据对在销楼盘对比分析，楼盘品质和物业管理企业不一,物业费标准也展现多方面现象,多层物业费主要集中在0.5至元至1元之间,高层物业费用关键集中在1元至1.8元之间,超出2元物业费以高级公寓和别墅为主：部份楼盘营销专题东方夏威夷那片海别墅星河皓月百万平米欧洲小镇，百万平米超大小区，尽享欧陆生活美林新东城美林深处欧洲意华田园城市生活就是度假、家在田园中，田园有城市天子庄园生活理想，就是理想生活BOBO自由城一波未平一波又起世纪名苑好房子自己会说话/引领京东住宅时尚之典范本岸阳光板楼世纪星城新城超薄板楼苏荷时代年轻轻轨轨迹多端时尚街区城铁零距离瑞全部公园世家引领通州公园地产瑞全部国际家住瑞全部国际，购物家乐福现代名筑城铁非通常空间武夷时代武夷时代，盛情绽放水岸长桥成熟CBD水岸小区桃花岛江南•低密•庭台建筑/从今天起，做一个愉快岛主柳岸芳园天地灵秀聚人生/身临一个境界，唯我天地；领会一个视野，预约未来；成就一个喝彩，淡定天下第三部份消费结构情况分析京东地域房地产消费群体关键集中在北京以东商圈范围内。燕郊80%购房者来自北京京东地域，从一早一晚930公共汽车拥挤程度就能看出结果，其它如山西部分投资客也占有一定百分比。通州购房群相对复杂部分，但大部份购房者还是在CBD区域工作，依据此次对市场抽样调查结果显示，大部份被调查对象全部有在近期购房愿望，对价格心理预期也有不一样程度上升。依据调查显示，准购房者中以26-35岁百分比最高，达到47％，36-45岁之间购房者达成33%；25岁以下人群，达成13%，所以，25-35岁青年人士仍然是房产市场主角，这是由她们所处生命周期和经济能力相适应。33.3被访者家庭结构家庭结构统计情况、从上图能够看出，在被访者总体中，燕郊两口之家百分比达成了56%，超出总体二分之一；三口之家百分比位居第二，二者之和达成了85%；单身百分比则最低仅为5%。从燕郊购房群体来看，以后二至三年之内，和幼儿相关产业如幼稚园、中小学校长、游乐园对应较强需求量；主力购房群体两个区域大致相当，均占到80%强。商品房逐步成为生活必需品，而其昂贵价值，通常要花费消费者一生或半生积蓄，所以和单身相比家庭户购置力更强，其中两代、三代同堂表现更为迫切。3.4被访者家庭年收入分布被访者家庭年收入分布情况从上图能够看出，家庭收入在6-10万被访者占据了全部被访者二分之一以上，收入在10-14万被访者占比较大，燕郊达成17%，通州达成28%，收入在14万元以上百分比为燕郊为7%，通州占比为15％。中等收入家庭作为购房主体继续支撑着市场。4.购房需求特征分析4.1面积需求被访者面积需求。此次调查结果显示，61-120㎡需求百分比最高，燕郊占到总体72％，通州占到总体74%；燕郊对大户型需求略高。小面积需求关键是单身购房者意向较多，投资客对小面积独有青睐。4.2套型需求被访者户型需求分布情况个人私密性要求越来越高；一次购房终生享用思想根深蒂固，单身一族增加使得一室套成为时代宠儿；另外，因为跃层、复式在设计上突破小面积实现，其总价过高劣势相对被弱化，相反其私密性好、动静分区分明、视野开阔、楼中楼优点突现在消费者面前，尤其是部分追求时尚、收入较高年轻群体及数次置业者较为接收，可能成为新宠。4.3理想购房区域被访者意向购房区域分布情况燕郊燕顺路至潮白河区域是燕郊以后发展关键区域，现在在此地段项目较为集中，如燕京新城、意华田园城市、星河皓月、世纪名苑、美林新东城，计划建设中鼎西区、潮白人家等众多一般住宅，和在此区域聚集众多别墅项目如东方夏威夷、和安家园（达观）、华堂高尔夫及其别墅和燕园渡假村等其它多个形态物业增加，将此区域升值空间大幅提升，购房意向占比达成57%。中心城区因为是行政商业及学院集中区域，对此区域购房意向占比达成32%，而对南部区域及东部区域仍然持保守态度。4.4年纪和楼型特征要求分析被访者年纪段对楼型特征要求情况依据此次调查结果显示，25岁以下准购房者对小高层接收程度显著高于其它年纪段，而且处于各个楼型需求中峰值，这和她们个性特征有极大关系，因为她们多是八十年代出生，通常为独生儿女，享用着家庭最好资源，追求时尚和改变，而小高层在某种程度上迎合了这种需求；而26-35岁准购房者中需求最多是多层，这关键是因为这个年纪段人群基础上是七十年代出生，通常有弟兄姐妹，比较传统，寻求家庭稳定、经济独立和事业成功。伴随购房者年纪增加，对多层需求变得越来越强烈。在46-55岁之间准购房者中，对多层百分比甚至达成了八成以上。相比之下，各个年纪段对高层需求普遍偏低，而对别墅需求则集中在36-45岁之间人群，这关键是因为本年纪段人群通常家庭稳定，事业上比较成功，已经有最少一套住房，收入较高，有提升生活品质要求和能力。4.5区域性楼型需求比较分析区域性楼型比较分析情况经过对燕郊和通州两地分区域楼型对比分析，多层和小高层需求百分比仍然最高，只是在不一样区域，消费者楼型需求有所不同。在通州，对高层需求百分比大于多层，而在燕郊则以多层需求占比居多。从对以前年度对两地楼型需求分析显示京东地域对高层需求展现逐步上升过程，尤其是燕郊地域，因为高层住宅稀缺，对高层方面楼型需求增加幅度显得较通州要高。燕郊地域对别墅需求略高于通州，这和地域性原因有较大联络。就通州区域来看，对别墅需求区域关键在远郊等地，如运河以东至潮白河区域，现在在此区域形成几大别墅如运河岸上院子、尚东庭、珠江国际城、运通花园、枫露皇苑等，而中心城区和地铁以南区域别墅需求情况不太旺盛，尽管现在南部区域有天地美墅、世爵源墅，但销售情况并不理想。关键楼盘展示通州——瑞全部国际开发商：由首全部机场下属北京瑞景房地产开发开发项目定位：瑞全部国际瑞全部景园号称通州新地标，集住宅、商业、金融、写字楼、休闲等配套齐全高尚小区。项目位置：在地铁以南区域，在轻轨九棵树站，建筑面积：总建筑面积为26.4万平方米，以板式小高层住宅为主。商业配套：关键表现在国际大型连锁零售巨头家乐福进驻，并以此作为一个宣传专题。户型结构：户型从50m2—280m2一居到六居，户型多达二十种。主力户型定位在三室二厅130平方米。宣传渠道：户外看板、擎天柱、报纸、工地围档、城铁车票、网络等立体交互式广告宣传。交通：八通轻轨九棵树站，多条公交线路在小区周围。燕郊——新圣得花园开发商：由三河市鼎盛投资集团开发；项目定位：居住、休闲、度假、办公、娱乐为一体独栋、联排别墅；项目位置：燕郊燕顺路区域和中心城区交叉集中居住地段；建筑面积：占地面积133400平方米，总建筑面积为63536平方米商业配套：关键以京客隆、天客隆、新世纪商场；交通：930多条支线经过。燕郊——星河皓月开发商：住达房地产开发项目定位：花园洋房式板楼项目位置：在燕郊燕顺路潮白河边。建筑面积：总建筑面积为386200平方米，阳光板楼为主。商业配套：小区内有体育公园、商业中心、双语幼稚园、物业会所。媒体推广：媒体推广以户外擎天柱、道旗、路牌、网络、报纸等，4.6购房目标分析被访者购房目标情况4.7不一样年纪购房目标分析被访者不一样年纪购房目标分析从年纪和购房目标交叉分析能够看出：25岁以下人群关键是为满足其定居和结婚要求，二者之和达成75%，她们基础是首次置业；26-45岁人群置业目标集中在改善居住，定居百分比也较大，她们有较强购置力，处于事业发展黄金阶段，需求增加较为强劲；55岁以上人群需求较弱，样本中较少，不含有代表性，所以这里没有列出，这关键是因为她们基础已经置业，生活已经很稳定了。5.购房者价格需求分析房价是调整房产市场有力杠杆，伴随房价升高，购房者对价格心理承受能力逐步增强，但需要找到其心理承受边缘分界线，在一定区域超出某一价格后，更多消费者会选择放弃。5.1能够承受最高单价依据新华恒机构统计数据显示，京东地域商品房均价燕郊为2750元/平米，通州为3800元/平米。而京东地域家庭年收入在6-10万占到了50%以上，面对不停上涨房价，购房者不得不面临更大经济压力，尤其是对那些处理基础居住问题消费者。伴随价格不停上扬，其心理承受能力虽然会逐步增强，但需有序有度。被访者购房意向单价分布情况调查结果显示，承受单价在1500－2500元选择百分比最高，占93%，价格敏感系数在现在房地产消费市场当中比较大，同时也表现目前消费群体对价格快速上涨展现一定对抗情绪；单价在3500-4000及以上被访者还有3%选择百分比说明目前购房群体心理承受能力有所增强，同时国民经济总体快速发展使得人均收入也在不停增加，支撑了这种房价看涨预期。被访者付款方法选择分布市场价格不停上涨，户型面积偏大，使得总价普遍较高，消费者在选择付款方法上选择余地很小，大多数消费者极难承受得起一次性付款，选择按揭百分比高达78%，按揭时间关键是10年、15年和20年；分期付款百分比也达成了12.3.%，一次性付款百分比最低，仅为9.7%。5.4被访者对京东区域市场房价评价被访者对京东房地产市场房价评价高昂房价让大部分购房者感觉无奈，超出六成被访者认为京东地域房价高，超出三成被访者认为，认为价格适中百分比仅为2.2%。6、对以后十二个月房价变化改变评价以后十二个月内京东地域房价改变情况分析从被访者数据统计显示，认为在以后十二个月内价格上涨群体占到85%，尤其是认为价格会上涨10%以上人群百分比较大，占到被除数调人群35%。7.媒体接触习惯及媒体影响7.1媒体接触媒体接触分布情况7.2广告宣传和推荐活动影响力分析媒体影响力情况能够看出消费者会经过广告宣传和推荐活动等路径来了解房产供给信息、积累信息，并在一定程度上依靠