市郊商品房买卖合同范本

市郊商品房买卖合同范本第1篇市郊商品房买卖合同范本第1篇诉讼请求：

一、请求贵院判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续。

二、请求贵院判令被告即日给付原告因延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币×××元，违约金×××元/天，(由20xx年10月31日至20xx年6月10日)逾期7个月，(按银行同期贷款利率计算)。

三、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。要求按照22元/月/建筑平方米向原告支付补偿金，共计人民币×××元(大写：)。

四、请求贵院判令被告因延期交房给原告办理房屋产权延期带来的损失×××元。(按银行现利率执行)。

五、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。

事实与理由

原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于200×年×月×日与被告签署了《商品房的买卖合同》，原告购买被告开发的红桥区咸阳路南端东侧龙悦花园×楼×门×××号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于200×年×月×日将首付款人民币×××元，于200×年×月×日将贷款人民币×××元付于被告帐户，合计总房款×××元全部支付到被告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第三条约定，该商品房应于20xx年10月31日前验收合格并交付使用，但由于被告没有依照《天津市商品房管理条例》合法取得《住宅商品房准许交付使用证》，导致至今20xx年×月×日，原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第五条第一款之约定，“甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。

依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额;第十七条损失赔偿额标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照“天津市国土资源和房屋管理局”《关于发布20xx年房屋租赁市场指导租金的通知》中《红桥区20xx年住宅房屋指导租金》06-05邵公庄新区22元/月/建筑平方米，以此为依据要求增加违约金数额。自20xx年10月31日至20xx年6月10日的违约金为人民币×××元。

原告多次向被告提出按照合同约定支付利息及违约金的合理请求都遭到拒绝，被告故意躲避原告之询问，无奈之下，原告只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。现根据《^v^合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》20xx年6月1日执行版的相关规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。

证据和证据来源，证人姓名和住址

×××人民法院

附：一、本诉状副本×份(按被告人人数提交);

二、证据×份。

具状人：×××

×年×月×日

市郊商品房买卖合同范本第2篇售房人：(以下简称甲方)

身份证号码：

购房人：(以下简称乙方)

身份证号码：

中介方：xxxxxx房地产经纪有限公司(以下简称丙方)

需求编号：

甲、乙、丙三方根据^v^有关法律、行政法规和天津市相关地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。

第一条：房屋基本情况

1、甲方自愿将座落在区的房屋(以下简称“该房屋”)出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。甲方保证房屋在合同签订后的状况和看房时状况一致。

2、该房屋的基本情况如下：

房屋性质：所有权人：出证日期：房型：

建筑/计租面积：楼层：总层数：使用性质：

附属设施：

第二条：成交价格

甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币元(大写)，该房屋产权或租赁权过户的相关费用由承担，(该房屋产权或租赁权过户费用的计算依据是指定评估机构对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方商定的实际成交价。)该房屋在权属过户时所产生的营业税由承担。该房屋配套设施过户的相关费用由承担。

第三条：信息服务费及支付

甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介服务费：人民币元(大写)，乙方须向丙方交纳中介服务费：人民币元(大写).

第四条：付款约定(本条各款项均不计利息)

乙方向丙方的交款约定：

售房人：

购房人：

市郊商品房买卖合同范本第3篇甲方(卖方)：身份证号码：

乙方(买方)：身份证号码：

根据《^v^合同法》、《^v^城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、资源、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本房屋买卖合同。

第一条、甲方自愿将坐落于(建筑面积平方米，产权证号：，土地证号：)的房产出售给乙方。

第二条、甲方保证所出售的房屋符合国家有关房地产交易的相关法律、法规及政策规定，且不存在其他债权、债务纠纷，无抵押担保。

第三条、甲、乙双方约定购房总价款为人民币元，大写元。

第四条、合同签订后，甲、乙双方均应按过户要求提供相应过户资料、证件到房屋交易部门办理房产过户手续。

第五条、双方在办理房屋产权转移、过户手续中所产生的契税、印花税、工本费、过户费等税费及费用均由乙方来承担，甲方不承担任何费用。

第六条、房屋产权过户到乙方之日，乙方向甲方付清全部购房款

市郊商品房买卖合同范本第4篇(2012-03-1215:20:37)

房地产转让合同签订形式对房产买卖效力的影响

——河南商丘中院判决李学忠诉刘勤涛、孙敬物权纠纷案

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裁判要旨

房地产转让合同为要式合同，应当以书面形式予以明确、固定。房产买卖双方如未签订书面合同、未履行相关权利义务，法院应认定买卖合同不成立；卖方占有买方的房产构成侵权，应承担相应的侵权后果。

李学忠在睢县城关镇康乐路219号有一处房产，该房屋所有权证证号为：睢县房权证（00）字第002072号。2005年底，李学忠欲将该房产转让，通过中间人介绍，刘勤涛、孙敬夫妇看过该房院后欲购买，由介绍人从李学忠处要走该房院钥匙交给了刘勤涛。2006年2月，刘勤涛在双方未签订房屋买卖书面协议、未给付李学忠任何款项的情况下，擅自将该房产的东、西偏房扒掉，重新在院南边建三间平房、一间门楼，并将该房产的主房进行部分翻新，并于2006年5月在未告知李学忠的情况下搬进该房产的房屋内居住。李学忠得知后多次找刘勤涛协商解决此事，刘勤涛找介绍人调解一直未果。

李学忠诉到河南省睢县人民法院，要求刘勤涛、孙敬夫妇搬出并归还上述房产，并归还房屋内的相关物品。

睢县人民法院认为，房地产转让合同为要式合同，转让过程中出让方和受让方的权利义务关系多而复杂，应当以书面形式予以明确、固定，以便权利的行使和义务的履行。本案原、被告双方未依法签订房地产转让书面合同，应依法认定双方买卖合同并未成立。对二被告所主张的原告是基于已成立的合同而将房院交付、本案应定性为房屋买卖合同纠纷的观点因其证据不足，不予采信。在买卖合同尚未成立且未支付房地产价款的情况下，二被告占居原告房院的行为已构成对原告财产权的侵犯，原告要求二被告返还房院和其他财物的诉讼请求，应予支持。庭审过程中原告请求撤回要求二被告赔偿从2006年元月至房地产交付之日损失的诉讼请求，是对自己权利的处分，符合相关法律规定，予以认可。二被告针对改建、翻新涉案房屋所支出的费用没有提出反诉，不予合并审理。据此判决：一、被告刘勤涛、孙敬于判决生效之日起30日内从现居住位于康乐路219号房产的房院内搬出，并将位于康乐路219号的房院返还给原告李学忠；二、被告刘勤涛、孙敬于判决生效之日起30日内返还给原告李学忠春兰牌柜式空调一台、长虹牌分体式空调一台、上菱牌冰箱一台、吊扇一个、浴盆一个、家用小抽水泵一台、多用煤火炉一个。

一审宣判后，被告不服，提起上诉。

河南省商丘市中级人民法院二审审理认为，被上诉人李学忠对涉案房产持有房地产行政管理部门为其颁发的权属证明，其对该房产享有合法物权，其他任何单位和个人不得侵害其物权，否则要承担相应的法律责任。房地产转让合同系不动产权属的转让且一般标的较大，为要式合同，因此应采用书面形式订立。本案中上诉人刘勤涛、孙敬与被上诉人李学忠并未签订房地产转让合同，且刘勤涛、孙敬也一直未支付给李学忠转让价款，其主张双方成立房地产转让关系证据不足，因此刘勤涛、孙敬在李学忠拥有合法物权的睢县康乐路219号房产中居住没有合法依据。

2011年4月18日，商丘中院遂终审判决：驳回上诉，维持原判。

关于本案的案由在审理中有两种观点：一种观点认为应定为侵权即物权保护纠纷；另一种观点认为构成房屋买卖合同纠纷。两审法院判决均采纳了第一种观点，理由如下：

首先，从举证责任方面，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案原告李学忠对涉案房产持有房地产行政管理部门为其颁发的权属证书，证明其对涉案争议房产享有合法物权。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；……对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。”本案被告主张双方买卖合同已经成立，且介绍人李新义是原告的代理人，但其既提交不出充分的证据证明李新义是原告的代理人，具有出卖房屋的代理权，也没有提交充分有力的证据证明原、被告之间是如何协商及协议的详细条款和内容。因此，被告对其主张应负举证不能的法律后果，本案原、被告双方的买卖合同并未成立，对二被告所主张的原告是基于已成立的合同而将房院交付、本案应定性为房屋买卖合同纠纷的观点，应不予采信。

其次，从订立合同形式方面来说，根据《^v^合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《^v^房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”依据上述法律、行政规定，房地产转让合同系不动产权属的转让且一般标的较大，为要式合同，转让过程中出让方和受让方的权利义务关系多而复杂，应当以书面形式予以明确、固定，以便权利的行使和义务的履行。本案原、被告双方没有签订书面的房屋买卖合同，二被告也没有给付房屋价款，其房屋买卖转让关系根本没有成立，二被告在房屋买卖合同尚未成立且未支付房地产价款的情况下，占居原告李学忠房院的行为已构成对李学忠财产权的侵犯。故本案应定性为侵权即物权保护纠纷，对原告李学忠要求二被告刘勤涛、孙敬返还房院和其他财物的诉讼请求应予以支持。

本案案号：（2010）睢民初字第237号；（2010）商民终字第1292号

案例编写人：河南省睢县人民法院梁锦学陈洁

人民法院报案例精选笔记之房屋买卖合同纠纷类（四）

辽宁正合律师事务所陈宁

（三十一）一房二卖本不该，构成欺诈双倍赔

（三十二）房屋买卖陷阱多，及时过户很重要

（三十三）缔约过失责任及信赖利益损失赔偿——安徽高院判决某市质量技术监督局与天象公司房屋买卖合同纠纷案

（三十四）未告知存在抵押的房屋出售行为的效力——江苏南通中院判决张曙东诉王建伟房屋买卖合同纠纷案

（三十五）商铺层高不达标，房产公司担损失

（三十六）按揭款未到账开发商误开全款发票，购房者拒付剩余房款未获法院支持

（三十七）按揭款未到账开发商误开全款发票，购房者拒付剩余房款未获法院支持

（三十八）沙盘中的绿化树变成小区儿童乐园,房主状告开发商违约未获支持

（三十九）买房送露台引发业主纠纷，法院认定公用露台赠送无效

（四十）阁楼面积未登记，责任双方来承担

（三十一）一房二卖本不该，构成欺诈双倍赔

2004年，翠鸿房地产公司与一家装修公司订立《购房协议》，约定该装修公司向翠鸿公司购买两单元房屋。同年6月间，装修工程公司出具证明，确认将上述两单元房屋中的一幢产权登记为林女士，并由林女士向翠鸿公司支付购房款26．9万元。同年7月，林女士支付了购房款。

其后，翠鸿公司又与另一购房者签订商品房买卖合同，将林女士购买的该处房产再次转让。该购房者支付购房款后，房地产开发商交付房屋并协助其办理了产权证。在多次要求房产公司交房遭到拒绝后，林女士向法院提起诉讼。

福建省福州市中级人民法院认为福建翠鸿房地产有限公司“一房二卖”，导致先签订商品房买卖合同的林女士无法取得房屋所有权，构成欺诈，终审判决该公司向林女士返还购房款万元，并支付原购房款一倍的赔偿金，共计53．8万元。（）

（三十二）房屋买卖陷阱多，及时过户很重要

2007年8月，范某与陆某签订房产转让合同，以万元的价格购买了陆某的一套房屋。范某支付了13万元房款，拿到房屋钥匙和产权证书后搬住其中。事后，范某发现陆某不但下落不明，而且还因借款纠纷被人告到法院，名下房产为此被查封保全。为此，范某提起诉讼，请求解除查封，判令陆某办理过户手续。

法院审理后认为，不动产买卖的完成标志是办理过户手续，在范、陆二人没有依法办理过户手续的情况下，范、陆二人的房产转让合同，不能对抗法院的依法查封行为。本案中，范某只能另案向陆某追究违约责任，请求返还房款并赔偿损失。据此，浙江省嘉兴市中级人民法院终审判决驳回原告范某要求办理过户手续的诉讼请求。（）

（三十三）缔约过失责任及信赖利益损失赔偿——安徽高院判决某市质量技术监督局与天象公司房屋买卖合同纠纷案

2003年12月29日，某市质量技术监督局（甲方，以下简称技术监督局）与天象公司（乙方）签订一份《房地产转让合同》，约定：甲方以700万元的价格转让其位于淮海路109号的一栋办公大楼、办公大楼东侧门面房及后院一栋小楼的所有权给乙方；乙方在合同签订后10日内汇入甲方账户50万元，2004年2月29日、5月31日、12月31日前分别再汇入甲方账户100万元、200万元、350万元；若乙方在2004年12月31日前未付清所有款项，甲方有权将一楼大厅及后楼三至四层使用权收回。合同签订后，天象公司于2004年1月8日、4月29日两次支付技术监督局购房款50万元、100万元，技术监督局按约向天象公司交付了办公楼一楼大厅和后院小楼三至四层。2004年2月，天象公司将一楼办公大厅以每年45万元的租金出租给了中国联通某分公司（以下简称联通公司），租期5年，联通公司先行支付了三年租金135万元。前述合同约定的付款期限届满后，技术监督局于2005年3月25日给天象公司发出《关于处理解除房地产转让合同遗留问题的函》，称双方已于2005年3月1日达成了解除合同的口头协议，要求天象公司于2005年3月30日前与该局协商解决合同解除后的遗留问题。天象公司接函后回复《关于继续履行房地产转让合同的函》，认为技术监督局所称的双方于2005年3月1日达成的解除合同的口头协议等与事实不符，要求技术监督局继续履行合同。因双方对是否解除合同未达成一致，技术监督局遂以天象公司没有履行合同的主要义务，严重违约为由，于2005年4月8日诉至一审法院，请求判令解除合同并由天象公司承担违约责任。一审法院审理后，认为涉案合同属无效合同，依法向双方进行了释明。技术监督局于2005年12月16日变更其诉讼请求为：收回一楼大厅、地下室原出租部分和后院小楼三至四层的使用权；天象公司将从联通公司收取的135万元租金退回技术监督局。同日，天象公司提起反诉，请求判令技术监督局赔偿因合同无效给其造成的损失500万元并承担全部诉讼费用。

技术监督局转让的上述房地产所涉土地使用权为划拨性质；双方签订的房地产转让协议未报某市人民政府审批。

根据一审法院应天象公司申请委托鉴定的结果，在评估基准日2005年12月16日，案涉房产的市值为万元。

安徽省淮北市中级人民法院经审理认为：技术监督局与天象公司签订的房地产转让合同所涉土地使用权为划拨性质，该合同未报经有批准权的人民政府审批，应为无效合同。技术监督局在转让该房地产时明知其土地使用权系划拨而来的情况下没有履行报批手续，且在诉讼过程中怠于补办相关手续，对合同无效应承担主要责任。天象公司签订合同时没有尽到注意义务，对合同无效亦有一定责任。双方应当根据各自过错大小，承担相应的责任。根据法律的规定，合同无效后，双方因合同取得的财产，应当相互予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。遂判决：1.天象公司于判决生效后15日内将技术监督局一楼大厅和后院小楼三至四层的使用权及一楼大厅出租租金135万元返还给技术监督局，技术监督局在接收上述权利及款项的同时返还天象公司已付房地产转让款150万元，相互折抵后技术监督局于判决生效后15日内给付天象公司15万元；2.技术监督局于判决生效后15日内赔偿天象公司损失280万元；3.驳回天象公司的其他诉讼请求。

技术监督局与天象公司均不服一审判决，向安徽省高级人民法院提起上诉。技术监督局上诉称：天象公司作为专业的房地产经营与开发企业，其未尽基本的审慎和注意义务导致合同无效，应承担主要责任；一审判决将房屋升值部分的利益认定为天象公司的实际损失并判决该局赔偿天象公司可得利益损失违反合同法的规定；一审判决该局赔偿对方280万元损失没有事实依据。天象公司上诉称：案涉合同无效的全部责任应由技术监督局承担，天象公司并无过错；135万元租金全部归技术监督局所有不合理；一审所判的280万元远未弥补天象公司的损失，涉案房产2005年12月16日的市场价值为万元，已高出700万元的合同价万元。

安徽高院经审理认为：1.涉案合同项下的土地系划拨性质，技术监督局作为出让方有义务在合同签订前或至提起诉讼前，对转让房产涉及的土地履行相关审批手续，其未履行该项义务构成缔约过失，对导致合同无效负有主要责任。天象公司作为受让方未尽到必要的注意义务，对导致合同无效应承担次要责任。2.合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故天象公司应将技术监督局办公大楼一楼大厅、后院小楼三至四层的使用权返还技术监督局，技术监督局应将收取的购房款150万元返还天象公司。租金是使用房屋取得的收益，租金上涨的主要原因是市场因素。在房屋出租过程中，天象公司虽存在经营成本支出，但其未提供相应的证据加以证明，故一审将135万元租金全部作为该公司因合同取得的财产而判令其予以返还，并无不当。天象公司关于其出租收益超出技术监督局自行出租所得的部分不应返还的上诉主张，该院不予支持。3.由于技术监督局对导致合同无效存在过错，依照合同法第四十二条的规定，应承担缔约过失的损害赔偿责任，赔偿天象公司信赖利益损失。其赔偿范围不仅包括对方实际支出的缔约和履行费用等直接损失，还应包括由于信赖合同有效，从而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益。综合考虑涉案房地产的性质和价值及天象公司实际付款情况、双方过错责任的大小等因素，可确定由技术监督局赔偿天象公司100万元。一审判令技术监督局赔偿280万元，没有充分考虑天象公司未按期足额付款的事实，有失公允。技术监督局关于赔偿损失数额过高的上诉理由部分成立，该院予以支持。

据此，案经审判委员会讨论决定，(二)项和《^v^城市房地产管理法》第三十九条第一款，《^v^合同法》第五十八条、第四十二条的规定，判决：维持一审判决主文第一项、第三项；变更一审判决主文第二项为技术监督局于判决生效之日起15日内偿付天象公司100万元。（）

本案案号为：（2007）皖民一终字第144号

（三十四）未告知存在抵押的房屋出售行为的效力——江苏南通中院判决张曙东诉王建伟房屋买卖合同纠纷案

2008年3月26日，张曙东与王建伟签订房屋买卖协议一份，约定王建伟出售房屋一套，价格为万元，原告付定金5万元，其余房款于2008年4月5日前一次性付清。协议签订当天，张给付定金5万元。之前，王建伟为支付该房购房款，与中国工商银行南通分行签订借款合同，将该房屋抵押，该笔贷款尚未还清。2008年6月20日,原告诉至法院，认为被告未告知出售的房屋负抵押权，要求确认房屋买卖协议无效或予以撤销，并要求被告返还定金5万元及赔偿损失。

2008年11月24日，中国工商银行南通分行在被告出售抵押房屋申请中，批示同意在办妥贷款结清手续后办理王建伟出售房屋的撤销抵押手续。

对于抵押物的转让，我国民法通则、担保法和物权法均作出了规定。《最高人民法院关于贯彻执行〈^v^民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十五条规定：“抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，其行为无效。”该条款确立了抵押物转让债权人同意制度和未经同意转让无效制度。1995年生效的担保法对此做出了一定的改变，其第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”该条款实际确立了转让通知、告知制度，未履行通知告知义务的转让无效制度。物权法第一百九十一条则规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该法实际确立了4项具体制度：抵押物转让抵押权人同意制度、未经同意不得转让制度、转让价款提前清偿与提存制度以及替代清偿制度。

江苏省南通市崇川区人民法院经审理认为，原、被告经协商就房屋买卖达成的协议是双方当事人的真实意思表示。讼争房屋虽设有抵押权，但法律法规并未禁止所有权人对设有抵押权的抵押物进行转让，同时原告也没有证据证明被告存在故意隐瞒有关该房屋真实情况的情形。故该协议并不符合合同法中关于合同无效或可撤销的情形，应属合法有效。依照《^v^民法通则》第五条的规定，判决：驳回原告张曙东的诉讼请求。

一审宣判后，张曙东不服，向南通市中级法院提起上诉，请求二审法院依法改判。

南通市中级人民法院认为：1.中国工商银行南通分行在批示中虽未明确表示同意王建伟出售涉案房屋，但亦未表示反对，只是要求王建伟办妥贷款结清手续后注销抵押登记，故该批示可以理解为是附条件的同意。因此，王建伟与张曙东订立的房屋买卖合同并未违反物权法第一百九十一条的规定。2.王建伟未告知的行为，并不构成欺诈。欺诈是指以使他人陷于错误并因而作出意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒真实情况的行为。首先，本案中并无证据证明王建伟具有欺诈的故意。而且，在王建伟按约还贷并注销抵押的情况下，房屋设有抵押不会对张曙东的利益造成任何影响。只有在抵押权人因王建伟未能按约还贷行使抵押权时，才会对张曙东的利益造成影响。但本案中，抵押权人已附条件同意转让涉案房屋，且张曙东尚未交付房款，故只要王建伟提前还清贷款并办理抵押注销手续，王建伟的未告知行为就不会对张曙东的权益造成任何影响。综上，涉案房屋买卖合同合法有效，王建伟无需承担缔约过失责任。

南通中院依照《^v^民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。（）

本案案号：（2008）通中民一终字第1245号

案例编写人：江苏省南通市中级人民法院任智峰

（三十五）商铺层高不达标，房产公司担损失

2004年9月14日，业主徐某与某房地产开发公司签订商铺认购协议。徐某认购一套上下二层的商铺，建筑面积为平方米，总价款元。商铺交付后，徐某发现该商铺的层高小于国家规定的最小净高米的规定。经鉴定，该商铺一层净高米，二层净高米，价值损失元。

法院审理认为，徐某认购的商铺层高不符合国家规定的标准，房屋质量存在瑕疵，客观上造成了商铺使用价值的降低，开发商应在商铺功能性贬值范围内承担责任。据此，河北省张家口市桥东区人民法院判令某房地产开发公司承担业主元的贬值损失。（）

（三十六）按揭款未到账开发商误开全款发票，购房者拒付剩余房款未获法院支持

2006年7月，袁某先后向某置业公司支付购房定金2万元并签订购房合同约定，袁某以按揭付款方式购买44万余元的商品房一套。之后，袁某分两次付清首付款，并于当年12月向银行申请购房按揭贷款30万元，但其因身份原因，银行提出按购房总价款的五成发放，并追加一名成都主城区人员连带责任担保，袁某对此提出需考虑决定。

次年6月，双方办理交房手续，袁某交纳了房屋维修基金、契税、产权登记费、土地证工本费、抵押登记费等共计万余元,且上述每笔款项均系通过POS机刷卡支付。交房当日，房产公司为袁某开具了金额为万余元的不动产发票，明确房款已付清。次月，袁某从银行撤回申请贷款资料，银行未发放贷款。之后，双方发生纠纷，开发商将袁某告上法庭，诉请判令袁某支付拖欠的购房款30万元及利息。

庭审中，袁某称其于2007年3月是用现金一次性支付购房款30万元。开发商则称发票是其工作人员对袁某申请按揭贷款的情况产生误解出具的，袁某并未支付30万元。

法院认为，该案争议的焦点是袁某是否实际将30万元房款支付给开发商。而从该案反映出的情况看，双方在签订合同时已约定付款方式为按揭，此后，袁某因身份问题，其未能顺利办理按揭手续，数月后银行又接受了其贷款申请，但因银行方提出需增加放贷条件袁某表示需要考虑，故贷款才一直未能发放。

而开发商在确信袁某申请的贷款即将发放的前提下，提前为袁某出具购房发票并非不可能，开发商在出具发票的同时还收取袁某抵押登记费的事实，也印证了其出具发票时仍认为袁某是以按揭方式付款。而袁某的主张却存在疑点，购房过程中其一直坚持办理按揭贷款，且其能证明的已支付款项均是通过POS机刷卡支付，唯独需按揭的款项是以现金方式支付，且其未能提出任何证据就该款项来源做出合理解释，并在收到发票后才到银行撤回贷款申请，无法消除对其声称现金支付方式的合理怀疑。因此法院认定开发商因对袁某办理按揭贷款的状况产生误解而开具发票的主张成立，由于是开发商误开发票，其对该案纠纷的发生也具有一定责任，故其要求支付利息的诉请，法院不予支持。

综上，四川省成都市中级人民法院二审依法驳回原审被告购房者袁某的上诉，维持原判，即判决袁某向开发商某置业公司支付购房款30万元。()

（三十七）按揭款未到账开发商误开全款发票，购房者拒付剩余房款未获法院支持

2006年7月，袁某先后向某置业公司支付购房定金2万元并签订购房合同约定，袁某以按揭付款方式购买44万余元的商品房一套。之后，袁某分两次付清首付款，并于当年12月向银行申请购房按揭贷款30万元，但其因身份原因，银行提出按购房总价款的五成发放，并追加一名成都主城区人员连带责任担保，袁某对此提出需考虑决定。

次年6月，双方办理交房手续，袁某交纳了房屋维修基金、契税、产权登记费、土地证工本费、抵押登记费等共计万余元,且上述每笔款项均系通过POS机刷卡支付。交房当日，房产公司为袁某开具了金额为万余元的不动产发票，明确房款已付清。次月，袁某从银行撤回申请贷款资料，银行未发放贷款。之后，双方发生纠纷，开发商将袁某告上法庭，诉请判令袁某支付拖欠的购房款30万元及利息。

庭审中，袁某称其于2007年3月是用现金一次性支付购房款30万元。开发商则称发票是其工作人员对袁某申请按揭贷款的情况产生误解出具的，袁某并未支付30万元。

法院认为，该案争议的焦点是袁某是否实际将30万元房款支付给开发商。而从该案反映出的情况看，双方在签订合同时已约定付款方式为按揭，此后，袁某因身份问题，其未能顺利办理按揭手续，数月后银行又接受了其贷款申请，但因银行方提出需增加放贷条件袁某表示需要考虑，故贷款才一直未能发放。

而开发商在确信袁某申请的贷款即将发放的前提下，提前为袁某出具购房发票并非不可能，开发商在出具发票的同时还收取袁某抵押登记费的事实，也印证了其出具发票时仍认为袁某是以按揭方式付款。而袁某的主张却存在疑点，购房过程中其一直坚持办理按揭贷款，且其能证明的已支付款项均是通过POS机刷卡支付，唯独需按揭的款项是以现金方式支付，且其未能提出任何证据就该款项来源做出合理解释，并在收到发票后才到银行撤回贷款申请，无法消除对其声称现金支付方式的合理怀疑。因此法院认定开发商因对袁某办理按揭贷款的状况产生误解而开具发票的主张成立，由于是开发商误开发票，其对该案纠纷的发生也具有一定责任，故其要求支付利息的诉请，法院不予支持。

综上，四川省成都市中级人民法院二审依法驳回原审被告购房者袁某的上诉，维持原判，即判决袁某向开发商某置业公司支付购房款30万元。（）

（三十八）沙盘中的绿化树变成小区儿童乐园,房主状告开发商违约未获支持

2008年4月初，胡某夫妇与一开发公司签订商品房买卖合同，购买市郊一处近90平方米、总价款为34万余元在建楼盘的底楼住房。同时双方还补签协议，对项目优化调整和合理变动等事项特别约定：在工程建设过程中，经政府部门批准，出卖人有权对小区总平面规划和设计进行调整和合理变动，出卖人无须通知买受人，买受人不得由此要求解除买卖合同或要求赔偿；双方同意除买卖合同及其附件以及本补充协议之外，出卖人的售楼书、沙盘模型、样板房等均不对本合同双方具备约束力，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及条件，其内容仅供参考。当年9月底，胡某夫妇向开发商交付全部房款。

2009年2月，上述商品房竣工并通过验收。而胡某夫妇认为，其所购房屋阳台外面应是绿化树，现在却建成了儿童设施，已经构成违约，故将开发商告上法庭，要求法院确认补签的协议无效，判决开发商补偿因房屋丧失绿化使用功能损失万余元、支付房款差价利息3860元、承担隔离嘈杂加封外阳台费用9881元及违约金万余元。

法院一审认为，双方所签合同及补充协议是双方的真实意思表示，并不存在开发商作为提供格式条款方免除自己责任、加重对方责任和排除对方主要权利的内容，属合法有效，该案中开发商并不存在违反合同约定或法律禁止性规定的行为，加封外阳台的费用不是必然产生且尚未发生，故对胡某夫妇的上述主张均不予支持，遂依法作出上述判决。

宣判后，胡某夫妇不服依法向四川省成都市中级人民法院提起上诉。

二审法院认为，首先，该案中的商品房出卖人在售楼大厅展示的沙盘模型，应属于商业广告范畴，原则上是一种要约邀请。沙盘模型要作为合同内容，应当符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的相关规定，即出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。而该案中，开发商在沙盘模型上不但放置了“此模型仅供参考”的提示牌，而且双方在补充协议中也明确约定沙盘模型仅供参考，胡某夫妇在签订合同时也知道沙盘模型不作为合同内容，因此不能认为沙盘模型对其订立合同有重大影响。此外，住房外是儿童游乐园而不是绿化树景观，通常也不会对房屋价格产生重大影响。

其次，开发商在小区设置儿童游乐设施，并不属于擅自变更规划设计。依照规定，儿童游乐设施属于小区全体业主的生活配套设施，其设置位置是由开发商根据小区具体情况确定，政府建设规划部门无须作出规定，实际上，小区这一项目也已通过政府规划部门的建设工程规划验收。

因此，依照相关规定，双方签订的合同和补充协议是合法有效的，开发商也不存在违约，二审判决驳回房主胡某夫妇的上诉，维持原判。（）

（三十九）买房送露台引发业主纠纷，法院认定公用露台赠送无效

原告马某是佛山市禅城区某花园小区湖晖楼26楼A房的权属人，两被告洪某夫妇是该楼27楼B房权属人。Ａ单元为26层，与之相邻的B单元为32层。原告的住房系顶楼，上为露台。两被告的房屋开门就可以面向原告上方的露台，且购房时其与开发商约定，该露台为其专用平台。两被告收楼后，擅自封闭原设的房屋大门，在公用走道上安装防盗门，将部分走廊面积及讼争露台封闭独自占有使用，还擅自在露台上建小房一间，在旁边种植花草树木、搭建鱼池，并在鱼池中设假山，装有水泵、供氧机不停运作。原告认为被告鱼池内假山流水和水泵、供氧机的马达轰鸣产生噪音，影响自己的睡眠，露台上花草树木产生的枯枝败叶、飞虫、蚂蚁随风吹进自己家里，影响自己正常生活，于是把两人告上法庭。

2009年2月23日，佛山市禅城区城市管理行政执法局认定，洪某夫妇在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，擅自在露台上实施建设行为违法，决定限两被告25日内无条件自行拆除上述违法搭建的棚屋。但两被告拒收决定书。

一审法院认为，两被告的产权证面积内不包含讼争露台，虽然开发商在卖房合同中约定将讼争露台给两被告专有使用，但未能举证证明该露台在规划上即专属于其住宅面积或他们的使用已经经过全体共有权人同意。且屋顶平台属于建筑物基本结构，具有公共性、非排他使用性，法院据此认定该露台属于建筑物共用部分，两被告与开发商间对露台使用权的约定违法无效。综上，法院认为，两被告封闭讼争露^v^占使用，并占用产权证上明确载明为公用的走道，分割了包括原告在内的其他共有人的共有权，鉴于行政管理部门已经对两人在露台违章搭建作出处理，遂判决停止占用讼争露台及公用走道，恢复露台及公用走道原状。

买房送露台是房产开发商常见的促销噱头，在本案中却成了违法行为。最高人民法院新颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款明确规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地等除外。也就是说，除非开发商在规划楼宇时，将露台的用途设计为供部分业主专有使用外，我们一般都应当认为露台属于整栋楼宇全体所有权人或使用人共同所有和使用。商品房开发商若将其赠送给个别购房者，或者指定由个别购房者专门管理使用，均构成对其他购房者天台使用权的侵害，其赠送以及指定行为应属无效行为。

如果开发商要将上述露台使用权归业主个人，必须根据物权法的规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

对于买顶楼送露台这种“天上掉下来的大馅饼”，需要尽到审慎义务，查清楚商品房规划时是否明确将露台的所有权和使用权附随商品房划归部分业主专有使用，以及在房屋买卖合同中，是否注明露台的产权问题，否则千万不要为了这些“空中楼阁”多付钱。

本案一审宣判后，两被告不服，提出上诉。

广东省佛山市中级人民法院认定开发商授权业主专有使用露台的约定不能对抗其他业主的共有权益，独占业主必须停止侵权行为、二审判决驳回上诉，维持原判。（）

（四十）阁楼面积未登记，责任双方来承担

2004年6月19日，原告王某与被告某房地产公司签订房屋买卖合同，购买被告现房一套。合同约定正房建筑面积平方米。原告交清房款取得房屋后发现，房屋所有权证登记的房屋建筑面积为平方米。因为房屋结构为屋顶设计有坡度的顶层阁楼，房屋登记时根据规定层高低于米部分的建筑面积不予登记，所以造成面积“缩水”。原告起诉要求被告双倍返还合同约定面积与登记面积出现误差部分购房款。

法院审理后认为，对房屋米以下部分价款的支付，签订合同时未根据房屋特殊设计作出明确约定，对此双方均有责任。该部分具有一定使用价值，被告支付了相应建筑成本。按照公平、等价有偿原则原告应支付被告相应价款。考虑到这部分面积与正常房屋毕竟有别，原告按正常房屋价格交纳房款有失公平，被告应适当返还。据此，山东省东营市东营区人民法院判决被告返还原告30%的购房款。（）

市郊商品房买卖合同范本第5篇卖方：（甲方），身份证号：_____________

买房：（乙方），身份证号：_____________

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：

第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：甲方所售房屋位于**，房屋占地面积约为**平方米，院子占地面积约为**平方米，房屋为*楼，一楼为*个门面，2、3楼为套房，中间有楼梯间，房屋总面积约为**平方米，一楼门面为框架结构，二、三楼住房为砖混凝结构，二、三楼房屋平面图见本合同附件；

第二条房屋价格及其他费用：甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币**万元整（￥**）；

第三条付款方式：签订合同之日一次性付清；

第四条个性约定：1、因乙方所购房屋为农村群众土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当用心全力配合乙方一齐解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。2、如乙方所购房屋以后能够办理房产证时，甲方应予以用心配合，但相关费用由乙方自行负担。

第五条该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。

第六条今后如房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责用心配合；

第七条本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔；

第八条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力；

第九条本合同自甲、乙双方签字之日起生效；

第十条本合同附二、三楼平面图；

第十一条本合同一式三份，甲方执一份、乙方执二份；

甲方（签印）：_______住址：_____联系电话：_____

乙方（签印）：__________联系电话：_____

签订日期：___年___月___日

注：双方在签订农村房屋买卖合同时，因咨询当地政府部门改房屋销售交易是否合法。

市郊商品房买卖合同范本第6篇律师深度解读《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第1条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。深度解读：商品房买卖合同涉及的标的既包括未建成的期楼商品房，亦包括已竣工的现楼商品房。

第2条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。深度解读：开发商如果未取得商品房预售许可证，其与购房者所订立的商品房预售合同可能被认定无效。结合新实施的商品房多层、小高层住宅必须封顶才能预售的有关条例，某些楼盘如不符合预售条件，即使签订了认购书或意向书，购房者仍可以起诉要求判决合同无效，取回自已的购房款。特别提醒：判断商品房预售合同是否有效，在于所销售的商品房是否取得商品房预售许可证。但判决认定合同无效，并不是看签订合同时开发商是否取得商品房预售许可证，而是视起诉时的情况而定。即使开发商在与购房者签订预售合同时尚未取得预售许可证明，但如果在购房者正式向法院提出诉讼之前已取得，购房者以开发商未取得商品房预售许可证明为理由，要求判定合同无效，将得不到法院支持。因此，购房者在签订商品预售合同后，如果确定开发商尚未取得商品房预售许可证明，有意解除订立的商品房预售合同，应当及时起诉。

第3条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。深度解读：此条款与以前实施的条款相比，对发展商较为有利。以前规定所有广告均对发展商有约束力，发展商未能兑现广告要适当赔偿购房者的损失。此《司法解释》条款明确规定只有部分广告有约束力，但具体的操作标准不明确。因此，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的内容，将由法官自由量裁。特别提醒：要想发展商对购房者的广告承诺有保证，最保险的办法还是特别写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。

第4条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。深度解读：与现行的有关法规相比，《司法解释》有了重大变化。按现行法规规定如果交纳的是“定金”，正式的商品房买卖合同未能签成，购房者不能要求退还定金；如果交纳的是“订金”，是否退还就取决于当事人的约定。但如果按《司法解释》，只要是“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”，就应当将“定金”返还购房者。而什么是“不可归责于当事人双方的事由”呢？具体情况可以有多种，既可以是合同条件谈不拢，也可以是由于银行按揭未获批准等第三方原因……特别提醒：按《司法解释》，购房者在交纳定金后，如果因为发展商未能就合同的主要条款与购房者达成一致，购房者则可要求发展商退还“定金”。

第5条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。深度解读：按现行法律，购房者与发展商签订的《认购书》，已经具备购房合同成立的必备条款。但如果按《司法解释》此条款，《认购书》的内容必须全部具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，才能成为真正的合同。特别提醒：如果按《司法解释》此条款，现行绝大多数楼盘与购房者签订了《认购书》，均不能视为购房合同已成立。

第6条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。深度解读：与现行有关规定没有什么出入。除非有特别约定，登记备案手续不是商品房预售合同生效的必备条件。特别提醒：如果购房者希望合同经过房管局登记备案后才正式生效，则应当在合同条款当中专门作出约定。

第7条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。深度解读：学会特别提醒：和以前的拆迁法规相比，如果合同所约定的补偿安置房层已被安排给第三人，被拆迁人可选择的解决办法可能更多，补偿也可能更大：被拆迁人可要求第三者搬出，维持合同原来约定的拆迁补偿，也可以选择与拆迁人解除合同，要求赔偿。

第8条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。深度解读：按现行规定，违约责任是赔偿实际损失，不会双倍赔偿。但《司法解释》就明确规定了解除合同的具体条件与赔偿办法，与现行做法相比更为严格。明确规定出现同一套商品房“一女嫁二夫”的情况时，可以要求已付购房款一倍的赔偿。特别提醒：赔偿责任以“已付房款”为标准计算，并非通常所规定的以“合同本金”为标准计算。因此，合同本金相同的个案，可能由于“已付房款”的不同，导致最后赔偿金额相差较远。另外，出售方应该注意违约责任较以前大了许多，因此，轻易不要违约。

第9条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。深度解读：由说法来看，本条款与《司法解释》第二条以及现行法律规定有一定矛盾，可能会引起法律界的争议，因为合同无效或者被撤销、解除的条件各不相同。而“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，应该不会包括发展商在销售前，将所有物业先期抵押给银行，以获取贷款开发项目的情况。特别提醒：在房地产市场中，仍存在着发展商为抢销售时间，在尚未取得预售许可证明的情况下进行销售。如果发展商在与购房者签订的合同当中，可以通过相关条款看出没有预售许可证明，这种情况则不属于故意隐瞒。因此，购房者在发展商未取得预售许可证明的情况下签订预售合同，如果提出起诉，则可能有两种结果：一是判决合同无效；二是判决合同无效之余，还将以发展商“故意隐瞒”为理由，作出惩罚性赔偿的判决。

第10条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。深度解读：在与发展商签定合同后，如果发展商又就同一单位与第三人签订销售合同并交由其使用，购房者则可以要求法院判决发展商与第三人签订的合同无效，从而保证购房者的合同有效，并获得房屋的使用权与所有权。

第11条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。深度解读：按现行做法，房屋的所有权在谁手上，将由谁承担房屋毁损、灭失的风险。也即是即使购房者已经收楼入住，但如果房屋的房产证没有办下来，房屋因天灾原因发生毁损、灭失的，发展商将要负责房屋的修复、赔偿。按《司法解释》规定，只要房屋的发生转移占有，则可视为房屋已经交付使用，使用人将由交付使用之日起，承担房屋、灭失的风险。也即是说即使房产证仍未办理下来，但只要购房者收了楼，就要对房屋的毁损、灭失承担责任。即使房屋因天灾被彻底损毁，亦要向发展商或按揭银行缴纳未完的房款。特别提醒：购房者接钥匙收楼之日可能会成为对房屋承担风险的开始。

第12条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。深度解读：以前没有明确规定商品房因质量问题可以退房。事实上经验收合格的房屋可能质量等级不合要求。根据《司法解释》的规定，只要通过政府有关部门的鉴定后，房屋主体结构质量属不合格的（应该包括等级不合格），就可以退房并要求赔偿损失。特别提醒：房屋质量监测站检核对象是建设中的建筑。而交楼后的建筑质量鉴定，则由房屋鉴定事务所负责鉴定。

第13条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。深度解读：本条款所规定的范围比第十二条要宽得多，只要是房屋质量总是严重影响正常居住使用的，购房者均可提出退房和赔偿损失。特别提醒：由于没有具体的操作规定，因此房屋的质量问题是否属于“严重影响正常居住使用”，则由法官自由量裁。

第14条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。深度解读：但与已经实行的《广东省商品房销售办法》中的规定相同，但在司法解释中是新规定。因为以前没有因房屋面积有误差而解除合同的做法。现在《司法解释》规定，只要面积误差比绝对值超过合同约定面积的3%，即可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。特别提醒：由于在合同有约定的前提下，面积有误差按照约定处理。因此，大部分发展商在制订合同条款时，均会先约定面积有误差的做法，因此购房者在签合同时应当特别留意。

第15条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。深度解读：此条款字面含义有待进一步的解释，有关解除权的问题可能会在法律界引起争议。关于违约金第16条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。深度解读：该条款对什么情况下属“违约金过高”，也即“违约金过高”的具体标准作了明确规定。合同双方因一方违约而给对方造成的损失通常包括各种手续费、银行利息及路费、误工费等等。具体数目由双方共同约定。在以往的不少案例中，因为相关法规对违约金“高”、“低”的具体标准未予明确，具体判决上对什么标准的违约金才算“高”什么才算“低”一直存在争议。《司法解释》中明文将“超过造成损失的30％”定为标准，具有司法实践上的指导意义，可说是提高了处理具体案件时的可操作性。特别提醒：虽然违约金的具体数目在合同中已有了具体约定，但这种约定并不是一成不变的，可以根据实际做适当的调整。对当事人来说，应学会合理利用这一条款，即使负有违约责任，也可根据《司法解释》规定申请按实际情况适当调整违约金，减少不必要损失。第17条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。深度解读：该条款明确规定了在违约金及赔偿标准未予约定时迟付款或迟交楼，违约方应承担的赔偿标准。特别是规定了开发商逾期交楼时的违约金以同地段同类房屋的租金为准，且租金标准可经符合资质要求的房地产评估机构评定。过去，因为租金标准规定不明确，在实际操作上常有纠纷，《司法解释》的进一步规范使司法判定更有依据。特别提醒：签约时要看清合同条款中违约金的具体数额及损失赔偿额计算方法，要尽量按国家有关规定标准约定，更应遵守双方对等的原则，如不少开发商提供的格式合同中，通常会在附件上注明其如消费者逾期付款，需每天按一定比例支付违约金，如每迟一天加交总房价万分之三违约金等，但对其逾期交付房屋时的违约金，却只规定了一个很少的数目，或只有万分之一等等，双方责权明显不对等，有违合同的公平原则。

关于发展商不办房产证第18条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。深度解读：以往对违约金计算的利息标准规定按人民银行“同期贷款”利息为依据，而新出台的《司法解释》将其修改为“逾期”贷款利息，因为银行“同期”贷款利息比“逾期”贷款利息低，使违约金的具体数额有所提高。另一方面，因为开发商欠交地价等原因，消费者购房多年却拿不到房产证是当前房地产纠纷最多的类型之一，更是消费者投诉的热点，《司法解释》的出台，无疑大大提高了消费者维权的信心，有关的诉讼将会大量增加。特别提醒：因为法院判决时还是首先以合同约定为准，而不少开发商都会在合同中约定房产登记期限，而且大多数定至三年甚至更多，这明显不符合国家关于“90天”的期限规定，但只要是消费者签名认可了的，还会按合同判决。因此，签约前一定要慎重认清条款。

第19条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。深度解读：按以往广州市的有关判决案例，买受人因为拿不到房产证请求解除合同一般难以得到支持。《司法解释》可说是进一步明确了消费者在拿不到房产证时解约退房方面的权利，首次明文规定了支持解除合同。但是，该条款的规定也有不太明确的地方，比如只规定了按约定或规定期限超过一年因开发商原因拿不到房产证可退房，但因为当前的这类案件太多，不少是期满后再超期一年的，如果在超期一年以后拿到了房产证，消费者还能不能退房能不能追回赔偿损失呢？按第十九条的条文解释似乎是可以退房的，但按照《司法解释》第二条关于预售证取得时间的有关解释精神，只要是在诉讼前完成产权登记，似乎就应该不能解除合同了。究竟具体该如何判定，并不明确。而且，约定和规定的期限一般都不同，不可能在约定和规定之间作选择，有约定就不应当再按规定。特别提醒：无法办理房屋所有权登记，拿不到房产证大多数是因为开发商欠交地价所致，如果想退房，消费者应在超出期限满一年还未领到房产证时就及时提出起诉，等到真拿到房产证了，虽然开发商还是违约，但未必会胜诉。

关于房屋包销第20条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

第21条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。深度解读：以上两条均是出卖人与包销人间的责任问题，与一般消费者无关，具体规定与以往的条文相似。

第22条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。深度解读：该规定不甚清晰。关于解除房产合同及相关责任第23条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。深度解读：按以往的案例，通常贷款未获批时申请解除合同，不管是哪种原因，消费者缴纳的定金通常都不能退还。《司法解释》中的规定对因为贷不到款买不成房的消费者更为公平，得不到贷款时，消费者基本都能获退首期交付的费用与利息并获得退还定金。对消费者的情况，如年龄、收入水平等等开发商都是比较了解的，即使不了解，开发商也有义务告知消费者申请获得银行贷款的条件。如50多岁的购房人，如果申请20年贷款肯定是得不到批准的，没有单位出具的一定收入证明也得不到贷款，等等，开发商都应事先向消费者说明。如果因为事先未向消费者说明而让消费者得不到银行贷款，显然责任方还是在卖家，应由开发商负全责，消费者可要求开发商退首期房款本金及其利息，还可要求返还定金，并要求赔偿其他损失，如已缴交的各种税费、交通费等。同时，《司法解释》中还新规定了因第三方责任（通常是银行）得不到贷款买卖不成的，消费者也可追还已缴交的各种费用包括房款本金及利息和定金。特别提醒：为免因为得不到贷款买不成房，造成诸多麻烦，消费者在选择贷款购房前还是要主动问清楚申请贷款需具备的各种条件，仔细对比自己是否合乎要求后才决定是否申请贷款购房。最好到开发商指定可接受贷款的银行去咨询一番，了解清楚情况。否则，就算能退还一些费用，毕竟费时费神，始终还是受了损失。

第24条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。深度解读：这条款是从保护消费者利益出发的，通常来说，购房合同无效或被撤销、解除时，申请贷款购房的消费者与银行的借贷关系还存在，《司法解释》中进一步明确支持申请解除相关的贷款合同，对消费者来说是一大好事。但解除合同后，已支付的利息是退不回的，如果责任方在开发商，可按规定向开发商追回利息损失。特别提醒：购房合同解除后，贷款合同是否能一并解除是消费者最关心的，在提起诉讼时应同时请求法院解除贷款合同。

第25条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。深度解读：按以前的做法，在请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的官司中，作为担保权人的银行一方通常是以第三方的角色而参与到案件中来的，按《司法解释》中规定，如无诉讼请求，银行将不再参加有关诉讼。同时规定如果银行也想起诉的话，也可一并审理。如果最终判定购房合同被确认无效或者被撤销、解除，贷款合同也被解除的，开发商应该退还银行已取得的购房款本金，银行需归还买受人已支付的购房本金，买受人已支付购房本金的利息，如果责任不在买方，就应该由卖方来承担。

第26条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。深度解读：这一条款对广州的房地产市场来说没有现实意义。因为广州的所有商品房贷款都有房子作抵押，不管新房也好旧房也好，不办理商品房抵押登记手续，是得不到贷款的。

第27条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。深度解读：一般来说，广州的开发商是一定要提供保证的，因此，此条款对广州来说也没太大的现实意义。

关于施行时间第28条本解释自2003年6月1日起施行。《^v^城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《^v^城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。你知道深度解读：该《司法解释》规定了具体施行时间是自2003年6月1日开始，同时注明在《^v^城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，如未获终审均可适用本解释。《^v^城市房地产管理法》自1994年7月颁布，1995年1月1日正式实施，按《司法解释》的说法，其回溯力对1995年1月1日以来订立的合同，只要未经终审，就有回溯力。我国的房地产热潮也差不多是从上世纪九十年代中期兴起，绝大多数商品房纠纷均适合本法律解释。也就是说，1995年1月1日至今的所有案件，只要是6月1日前未起诉的或起诉后未有终审的，都适用该法律解释。总的来说，本次出台的《司法解释》基本上是明显倾向消费者利益的，大部分《司法解释》都对消费者明显有利，这对消费者来说无疑是一大福音。

房屋建筑面积的一些概念

1、房屋的建筑面积概念

房屋的建筑面积:是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

2、房屋建筑面积测算范围

房屋建筑面积测算：系指房屋水平投影面积的测算（包括楼梯等），即房屋建筑面积的测算成套房屋建筑面积由套内建筑面积和共有建筑面积两部分组成。

房屋测量的基本原则：房屋以幢为单位进行测量，测量点位可以是分隔墙、界钉等界址点。

建筑面积的计算规定：建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定。针对房屋建筑物

（1）作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

（2）建筑物内所有永久性建筑层高在米以上的（工程的测绘就米以上即可与房屋测绘有所不同），包括房屋内的夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在米以上的按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积计算。

（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内的回廊部分，层高在米以上的按其水平投影面积计算。

（4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

（5）与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算；有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算；房屋之间无上盖的架空通廊（天桥）不计算建筑面积。房屋的平台、花台、露台、晒台或者与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑不管是否超过2。2米均不计面积。

（6）有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。窗户标高与户内其余部分层高一样的，应计面积。

（7）全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。原先非封闭的，大样图如有标注封闭的应按封闭计；原先非封闭的，后经审批改成封闭且有相关文件也按封闭计。顶盖超过三个自然层的阳台不计面积。

（8）有伸缩缝的房屋，若在室内与房屋任一相通的或者具备房屋的一般条件，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。

（9）属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

（10）突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无拄雨蓬等，骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。

（11）房屋主体外的楼梯间、管道井等不计算面积。

（12）有斜屋面的，如果是闷顶不管有没超过2。2米都不计算面积也不计容积率；如果是阁楼层的2。2米以上计算面积但是不计容积率。两者区别在于是否与底下的自然层有楼梯连接。

（13）关于架空层（有争议），按照国家标准，无围合架空层四周虚拟墙也算面积，该虚拟墙参照上层外墙计。

以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。

套内建筑面积的计算：

房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。

（1）套内房屋的使用面积：套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。

（2）套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。

（3）套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算