房地产市场的基本知识

UpdatedbyJackonDecember25,2020at10:00am知识房地产市场：是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开发)、房地产三级市场(俗称散盘交易)组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。依据)，然后将该物业的所有权转让给受让方。单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A、商品房B、非商品房C、集资房D、福利房E、私房从房地产用途来区分可以分为以下几点：2.商住写字楼住宅：1.高层住宅(小高层)2.多层住宅商铺：1.临街地铺2.裙楼商铺的解释：权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求无偿收回。土地按国家规定每年支付给政府的费用，按现时的收费是：居住用地2元/占地M2/年(由用地单位支付，个人尚未收取)。规划局：代表国家对城市规划设计进行引导和监控。所有者的权利。房管局：对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、增与等手续的部门。地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、增与、交换的房地产。是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价、按房屋的成本造价售主管单位筹资建设，可来解决企业职工住宅困难房，价格由政府确定实行优惠价格政策。私房：私人通过合法途径在取得的宅基地上兴建的房产。自建房(集资房)：是指各单位自筹划资金或合资兴建的房屋，产权属投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通(按规定已补交地价的除外)。房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送国土局申请，批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。销许可证：凡对境外预售的房屋者要办理此证才可销售。买卖双方权利和义务的协议，所，目前，内销的房地产合同亦需做公证，外销的房地产合同必须做公证。是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为。业主先付一部分对房地产买卖、转让、抵押、增与、继承为的合法性作法律公证。登记：是指已办银行按揭的楼花送到房管局产权登记科办理抵押登记手续，是指拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的为。是付款人将款项交存银行，由银行签发给他，凭此可以转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。(同城结算)行汇票是汇款人将款项交存当地银行，由银行签给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。(异地结算)是银行的存款人签发给收款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给收款人的票据，有效期为10天。(同城结算)预售楼花：将未建好的楼房提前出售，称为楼花。样板房：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房子。板房的装修有区别，目的是为提供给客户装修参考。：土地使用出让的价格，包括土地使用出让金，市政配套设施和土地开发费。产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。地产产权？土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。记有何法律权力？行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。4．房地产登记发证由哪个部门负责？例》规定，无锡市房地产主管部门即无锡市房管局是发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。产证》有什么作用？管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。地产登记的种类有哪些？答：房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其他登记。房地产合同须办理公正手续？手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。．什么是房地产权初始登记？建筑物、附着物的所有权进行的登记。9．土地的使用年期是如何确定？、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五地四十年；综合用地或者其他用地五十年。筑面积、公共面积是由什么部门来确定的？的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。？答：房地产转让应当遵循合法、公平、自愿和诚实信用的原则。在什么情况下买房需签订房地产现售合同在什么情况下买房需签订房地产预售。品房时应符合什么条件？地产开发商预售房地产应当符合下列条件：(1)土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；(2)取得《建筑许可证》和《开工许可证》；(3)算投资总额的百分会计师验资；(4)房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；(5)土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。地产二级市场转移。答：需交(1)印花税：数额为交易价的万分之五，每证另贴花5元。(2)登记费：数额为交易价的千分之一。(3)契税：数额为交易价的百分之三，目前业主交纳百分之二。(4)公共维修基金：35元每平米。答：指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。当在房地产交付使用时，向受让人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。当对预售房地产的说明书、设计图纸、销售广告等公开展示文件的真实性负责。格评估机构、房地产经纪机构等。0．预售房地产的，当事人约定交付房地产的时间应当在竣工验收合格之后。21．预购的房地产，须领取《房地产证》后方可转让。指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。23．房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。24．土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。25．土地使用权出让方式：权：协议出让土地使用权，是指由土地管理部门代表政府与土地土地使用者的行为。土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，通过竞标后确定的中标人取得土地使用权的行为。定时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主26．地价：土地使用权出让的地价，包括土地使用出让金，市政配套设施费和土地开发费。主交定后，与发展商签定认购书。1.交首期楼款后与发展商签定买卖合同(发展商提供首期延期交的情况例外)。同。D、费用后领取按揭合同，按指定的日期供款。具体的按揭手续和程的规定为准。人需提供的资料A、带暂住证。私营业主需带营业执照副本及前两个月的税单。CD、结婚证书复印件。(如未婚则需单位或街道开出未婚证明。)HB、表身份证，如法人要找他人代办，则要法人委托证明书，被委托人的身份证。。到管理处取钥匙。，身份证复印件，交水电费押金，公共维修基金，有线电视开户费，其他。办理申领房地产证，办理应提供下列材料A、转移登记申请书(在产权登记科领取)B、房地产买卖合同(涉外房地产需公证)D复印件E、身份证明：个人身份证复印件(单位购买的应提交营业执照复印件或政府批文，法，委托人身份证复印件)，备齐以上材料，填写好转移登记申(外加5元印花税票)及房价款%的登记费、房款2%契税后、即可领取房地产证销售流程图预售登记销售交易登记办理产权证办理进户手续物业管理??定的建设用地范围内的土地面积。2、建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。积用面积：使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层(夹层)、米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有(即共墙)，其所属面积由两户平均分摊。积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。每户(或单位)应分摊的公共面积按如下原则进行计算：(1)有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；(2)如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。8、使用率：房屋使用面积(含墙体)与建筑面积之比。9、容积率：计容积率总建筑面积与地块面积之比。在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。12、建筑覆盖率(建筑密度、建筑系数)：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率(%)。13、绿地率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率(%)。绿地面计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率(%)。应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。带有小型厨房、厕所的建筑物。公寓具有以下规定：(1)公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；(2)根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；(3)根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：多层45平方米，(4)公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。17、夹层：在一个楼层内，局部增设的楼层。连的附属建筑，高度不超过24米。19、标准层：指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。20、设备层：指专用于布置机电设备等的楼层。下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。高度：建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂23、坡屋顶建筑高度：坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度(含四十五度)时，建小于四十五度时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处。、建筑物内各层的层数排列(1)室内设计标高为正负零的楼层，按排列称为一层(建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层)，第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑的最高层数。层高不大于米时不计层数。(2)室内设计标高正负零下面的一层，按排列称为地下一层，地下一层楼板以下称为地下二层，按此规划类推建筑物地下室最低层数。数量(台)P(人)(m/s)级8、10、15住宅在现代化的城乡住宅小区内综合采用目前国际上最先进的4C技术(即计算机、自动控制、通讯与网络和智慧卡)，建立一个由小区综合信息服务和物业管理中心、通信接入meServiceManagementSystem。智能小区的智能化最终端体现在小区内独立家庭运用多元信息技术(IT)，并达到监控与信息交互的程度(或能力)。由此，我们不难理解，智能化小区主要有三个组成部分，即提供多元信息服务和公共物业管理的中心，提供多元信息传输的网络(小区接入网)，以及提供家庭安全、自动化和通讯的智能化系统。通过该系统，不仅极大的提高户型设计要点固定的模式，但是策划、设计时应考虑以下要求：户型设计应观念分区、动静分区合理，以完善性和独立性相结合，又显示面积，各类房间的一些基本要求是：A、客厅空间平方米。与外界接触时保持一定程度的私密性，有较好的过计还应注意要尽量方正，保证两个相对的完整墙面，以利于家和使用。B餐厅宜靠近厨房，并和客厅能顺畅联系，要保证1-2个完整的墙面摆放餐桌椅。C空间及必须的衣物贮藏区，个别兼作可能不要正对客厅，数量以小于卧在13-14平方米，次卧室面积8-10平方米。D厨卫空间蔬菜、垃圾的进出，并与餐厅相邻，合理。。，合理面积是3-个卫生间时，公用卫生间面积不宜小于2平方米；主卧卫生间宜在3平方米之内。备最集中的空间，是居住文明的重要标志，要实现定型化、配套化a配置配套化的厨卫设备配件，保证设备和建筑、设备与管配合。c械和风道。风道应满足不串气、不传声、通畅无用直排风道。尽量不穿和少穿楼板；推荐使用后出水便器和半硬性铝塑复合管和配件等。e、各种管线综合处理，一次敷就，防止后安装破坏装修和设备。f用推拉门和折叠门，以利节约空间，方便使用。g的选用的安装，要求注意通风的处理和整体设计的配合。E空间大柜，有条件的设贮藏室。场调查也烙有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏观环境场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：第一项是分析楼盘的地理位置。史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院活配套)和人文环境等等。小的方面讲，就状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁它的进出道路如何是否临劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。第二项是分析产品。解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承第三项是剖析价格组合。式。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。第四项是了解广告策略。指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。第五项是销售执行。卖什么样的总价最为市场所接受吸引客户最主要的地方是析其中的缘由，是单个楼盘，也是整调工作的全部内涵。了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析需求特征这三个方面。合分析。区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析它是和虹桥飞机场至市中心的良性交通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。域范围内，楼盘的总量、类别、位置、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其征是不断创新的动力与源泉。要写好区域市场分析域市场的状况便会了如指掌。握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体安定状况、社会治安程度，房地产投资和城市化情况。政治稳定是社会发展的基石，剖析房地产市场，不能忽视政治因素。等97年存款利率的几次大幅下调，对刺激个人购房愿意的作用就是显而易见的，房地产市场也因此几起波澜。住房制度、