公寓竞品市场调研报告

武汉江城之门项目公寓竞品市场

调研报告

汇报时间：2024年7月12日汇报人：XXX禁止吸烟手机静音这不是要求，是个人习惯我们需要一个安静的环境选取武汉高端标杆公寓项目进行调研。其中，绿地中心总裁领馆、天悦外滩柒号代表武汉公寓最高销售价格；绿地铂瑞领馆（B座）、融侨滨江城星域、保利江锦1号、中信泰富阅江荟为与项目地段类似、产品接近、区位紧邻的在售项目。绿地中心总裁领馆基本情况销售情况推广动作优劣分析项目简介绿地中心项目位于武昌区和平大道750号，总建筑面积约39万㎡，地上总建筑面积约31.2万㎡；地下6层，地上共100层，包含公寓、写字楼及酒店三种业态。其中4-62层为甲级办公，66-85层为总裁领馆（公寓），87-97层为五星级铂瑞酒店。

绿地中心总裁领馆基本情况销售情况推广动作优劣分析绿地中心楼层分布图绿地中心总裁领馆总裁领馆建筑面积约6万㎡，标准层面积约3000㎡。66-75层单层12户，76-80层单层9户，81-85层单层6户。面积区间为230-528㎡，总价段为880-2100万。得房率约56%，层高4米。绿地中心总裁领馆基本情况销售情况推广动作优劣分析总裁领馆12A户型（230㎡珑峰）三面视野：北向、西向、东向可瞰长江、东湖、沙湖。豪华主卧：酒店化设计理念，独立衣帽间，盥洗间双台盆。绿地中心总裁领馆基本情况销售情况推广动作优劣分析总裁领馆9A户型（468㎡藏峰）270°瞰江瞰湖：北向、西向、东向可瞰长江、东湖、沙湖。开放式会客厅：客餐厨厅、吧台、书房一体化。绿地中心总裁领馆基本情况销售情况推广动作优劣分析总裁领馆6B户型（469㎡领峰）超长景观面：南向、东向、西三面可瞰江湖视野。绿地中心总裁领馆基本情况销售情况推广动作优劣分析销售情况价格折扣：总裁领馆销售均价约4万/㎡，折扣方式为：按揭/分期95折，一次性付款92折。销售模式：“自销＋全民经纪人”，自销佣金为1%-1.5%，全民经纪人奖励按户型面积分别为2万/套和5万/套。成交去化：自2017年10月入市以来，开累去化约12000㎡，去化率约20%，年均去化约4000㎡。开累去化约40套，去化主力户型为230㎡户型。客户分析：成交客户主要为具有较强经济实力的地缘性客户及绿地老业主。交付标准：毛坯交付。绿地中心总裁领馆基本情况销售情况推广动作优劣分析现阶段推广动作现阶段项目线上推广主要依托自有公众号和朋友圈广告，线下推广方式主要为项目围挡、圈层活动及老带新活动。绿地中心总裁领馆基本情况销售情况推广动作优劣分析优势分析武汉绝对地标项目，迪拜塔设计大师领衔知名国际团队设计，项目创多项国内之最。一线滨江丰富景观，17公里武昌生态文化长廊，13万方月亮湾城市阳台。隶属155万方绿地国际金融城，深耕十年醇熟大盘，配有12万㎡绿地缤纷城商业，主楼引入铂瑞酒店、空中酒吧、空中泳池/健身房等。品牌影响力大，多盘联动，集体发声。准现房销售。户型面积大，总价门槛高，客群极为有限。公摊大，得房率低。不规整外立面，导致户型不方正，利用率低。受规划变更等影响，项目建设、销售一波三折，市场冲击大。劣势分析绿地中心总裁领馆基本情况销售情况推广动作优劣分析天悦外滩柒号基本情况销售情况推广动作优劣分析项目简介天悦外滩柒号项目位于沿江大道与三阳路交汇处，由本土开发商投资开发。项目由两座塔楼和裙楼（1-5层）组成，其中公寓总面积约2.5万㎡，共31层。天悦外滩柒号基本情况销售情况推广动作优劣分析标准层面积约1000㎡，6梯4户。主力户型面积区间为206-296㎡。总价段为850-1230万。得房率约78%，层高4米。A户型207㎡B户型292㎡C户型292㎡D户型207㎡天悦外滩柒号基本情况销售情况推广动作优劣分析销售情况价格折扣：项目公寓销售均价约4.3万/㎡，折扣方式为：按揭/分期97折，一次性付款96折。销售模式：自销。成交去化：自2017年9月入市以来，开累去化约7800㎡，开累去化30套，去化率约30%。交付标准：毛坯交付，可定制装修，装修标准约10000元/㎡。天悦外滩柒号基本情况销售情况推广动作优劣分析现阶段持续开展异业联盟、圈层推广及湖锦酒楼（开发商为湖锦酒楼股东）广告宣传。天悦外滩柒号基本情况销售情况推广动作优劣分析招商银行江汉支行高净值客户答谢会武汉农商行“私享荟”贵宾主题活动浦发银行武汉分行私人银行私募论坛活动武汉恒信中意玛莎拉蒂客户答谢宴兴业银行贵宾客户“财富论坛暨法商管理大讲堂”建设银行税务专题讲座中国·中部第二届名车盛典优势分析一线江景，商务政务配套成熟。现房销售，毛坯交付。自持写字楼委托仲量联行独家代理招商，效果较好，已引进华夏幸福（武汉）公司、vivo智能手机湖北区域总公司、光大信托、五矿证券、安踏集团南区零售运营大区等机构入驻。裙楼1-5层为自有商业配套，湖锦宴会厅等高端餐饮配套加持。户型面积大，单价高，购买门槛高。去化周期长。劣势分析天悦外滩柒号基本情况销售情况推广动作优劣分析项目简介绿地铂瑞领馆（B座）与绿地中心总裁领馆属同一项目大盘。单座建筑共48层，面积约5.8万方。标准层面积约1200㎡，9梯12户，主力户型面积为60/90/237㎡，总价段为180-550万。得房率约68.5%，层高3.9米。绿地铂瑞领馆基本情况销售情况推广动作优劣分析绿地铂瑞领馆基本情况销售情况推广动作优劣分析绿地铂瑞领馆基本情况销售情况推广动作优劣分析销售情况价格折扣：公寓目前销售均价约2.5万/㎡（60/90户型2.6-2.8万/㎡，237户型2.3万/㎡），折扣方式为：按揭/分期95折，一次性付款92折。销售模式：“自销＋全民经纪人”，自销佣金为6‰，全民经纪人奖励按户型面积分别为2万/套和5万/套。成交去化：自2017年12月入市以来，开累去化约40600㎡，去化率约70%，年均去化约14000㎡，剩余约100套。月均去化约11套，去化主力为60㎡、90㎡户型，剩余237㎡大户型较多。绿地铂瑞领馆基本情况销售情况推广动作优劣分析销售情况产品定位：集办公、居住、企业接待、小圈层接待以及创客工作室为一体的宜商宜居宜投资的多功能产品。①办公：房间内可做下水的升级版写字楼。②居住：高投资回报率的酒店服务式公寓，可自住可民宿可统一交给酒店运营，绿地中心高端商务人士或来绿地中心出差办公的首选。③企业接待：第三空间，接待、宴请、临时居住、私人办公等。客户分析：主要购买客群以自用及投资为主；客户以购买绿地金融城企业客户及武昌、汉口高端投资客为主。交付标准：精装交付，装修标准为3000元/㎡。绿地铂瑞领馆基本情况销售情况推广动作优劣分析现阶段推广动作现阶段项目线上推广主要依托自有公众号和朋友圈广告，线下推广方式主要为项目围挡、圈层活动及老带新活动。绿地铂瑞领馆基本情况销售情况推广动作优劣分析优势分析项目总体规模及影响力较大，地标集群效应，享受区域升值发展红利。自有配套逐渐成熟，周边配有12万㎡绿地缤纷城商业。尾盘销售压力小，降价销售。可承接部分绿地中心下沉客户。迫于市场下行及去化压力，一度降价销售，导致市场口碑较差。产品品质一般。

劣势分析绿地铂瑞领馆基本情况销售情况推广动作优劣分析项目简介：融侨滨江城星域项目位于临江大道与铁机路交汇处，由武汉融侨置业有限公司投资开发，是融侨滨江城项目的公寓产品。项目公寓分A、B座，总建筑面积约7.3万㎡，裙楼1-5层为商业。融侨滨江城星域基本情况销售情况推广动作优劣分析A座共39层，层高3.6米标准层面积座约990㎡总价段为140-700万其中6-22层7梯11户，面积段为67-132㎡；23-39层7梯4户，面积段为220-268㎡融侨滨江城星域基本情况销售情况推广动作优劣分析B座共19层，层高3.3米标准层面积约800㎡总价段为120-550万其中6-12层4梯8户，面积段为68-136㎡；13-19层4梯3户，面积段为220-258㎡得房率约73%融侨滨江城星域基本情况销售情况推广动作优劣分析融侨滨江城星域基本情况销售情况推广动作优劣分析融侨滨江城星域基本情况销售情况推广动作优劣分析销售情况价格折扣：项目A座销售价格区间为2.2-2.6万/㎡，B座销售价格区间为1.8-2.0万/㎡。折扣方式为：按揭/分期综合折扣约92折，一次性付款综合折扣约88折。销售模式：“自销+代理+渠道+全民经纪人”，当前公寓与住宅自销团队合并，以住宅去化为主。自销佣金为4‰-6‰；销售代理公司为武汉合美；主要渠道公司为贝壳，渠道佣金为220㎡以内户型8万/套，220㎡以上户型20万/套；全民经纪人奖励为3万/套。成交去化：自2020年6月入市以来，开累去化约750㎡，开累去化约11套，去化率约1%，去化主力为67㎡户型。现阶段公寓市场需求量较小，自销及代理团队均以住宅销售为工作重心，因此公寓成交持续低迷。融侨滨江城星域基本情况销售情况推广动作优劣分析销售情况客户分析：成交客户多为周边改善自住环境的客户。交付标准：毛坯交付。推广动作现阶段项目推广主要依靠朋友圈广告、项目围挡为主。融侨滨江城星域基本情况销售情况推广动作优劣分析优势分析项目体量大,配套较成熟。民水民电，部分靠外转角户型可通燃气。A座部分户型可看江。项目品质较低。层高低，无法分隔两层。非一线临江项目。劣势分析融侨滨江城星域基本情况销售情况推广动作优劣分析项目简介保利江锦1号位于临江大道与铁机路交汇处。公寓总面积约3.5万㎡，共35层。标准层面积约1180㎡，7梯4-7户，主力户型面积区间为140-314㎡，共计174套。总价段为360-820万。通燃气，得房率约73%，层高4米。保利江锦1号基本情况销售情况推广动作优劣分析分为A、B、C、D四个区，合计174户，其中一房70套，两房64套，三房16套，四房24套。3-17层为A区，面积段140-185㎡，每层7户；19-24层为B区，面积段218-231㎡，每层5户。保利江锦1号基本情况销售情况推广动作优劣分析分为A、B、C、D四个区，合计174户，其中一房70套，两房64套，三房16套，四房24套。26-29层为C区，面积段221-313㎡，每层4户；30-35层为D区，面积段217-242㎡，每层5户。保利江锦1号基本情况销售情况推广动作优劣分析A6(3-16F):178㎡1套房2厅2卫约40㎡行政酒店级套房设计保利江锦1号基本情况销售情况推广动作优劣分析C3(26F)：287㎡3套房2厅4卫约50㎡主卧套房超奢滨江露台保利江锦1号基本情况销售情况推广动作优劣分析销售情况价格折扣：项目公寓销售均价约2.7万/㎡，折扣方式为：按揭/分期97折，一次性付款在按揭基础上98折（综合折扣约95折）。销售模式：由世联行代理销售，代理佣金为1.1%-1.2%（完成当月下达销售任务跳至1.2%）；销售员点位为2.5‰。成交去化：自2019年11月底入市以来，开累去化约9000㎡，去化率约25%，月均去化约750㎡，月均去化约5套，去化主力为140㎡户型。客户分析：具有较强经济实力、注重生活品质的客户。交付标准：精装交付，装修标准为5000元/㎡，含中央空调、地暖及新风系统。保利江锦1号基本情况销售情况推广动作优劣分析推广动作现阶段主要以朋友圈广告及项目围挡推广为主。保利江锦1号基本情况销售情况推广动作优劣分析优势分析一线江景，项目整体定位及品质较高。准现房销售，交付在即，即买即用。精装交付，带燃气，拎包入住。高中低区不同面积段产品组合，可满足多种客户需求。户型面积大，单价总价高，购买门槛高。项目自有配套缺乏。劣势分析保利江锦1号基本情况销售情况推广动作优劣分析中信泰富阅江荟基本情况销售情况推广动作优劣分析项目简介中信泰富阅江荟是中信泰富滨江金融城一期组成部分，共两栋公寓，2#公寓自持打造精品酒店，1#公寓总面积约1.96万㎡，共21层，对外销售。中信泰富阅江荟基本情况销售情况推广动作优劣分析中信泰富阅江荟基本情况销售情况推广动作优劣分析标准层面积约1000㎡，5梯12户，得房率约69%，层高4.5米。主力户型面积区间为约70-95㎡，共计240套，总价段为170-250万。中信泰富阅江荟基本情况销售情况推广动作优劣分析销售情况价格折扣：公寓实际成交价约2.4-2.55万/㎡，折扣方式为按揭/分期85折，一次性付款84折并额外享受1万/套优惠。销售模式：“自销+代理+渠道+全民经纪人”销售模式，由中原和易居联合代理销售。代理公司销售员佣金1‰，渠道佣金为5-7万/套，全民经纪人佣金为5万/套。成交去化：自2020年1月入市以来，开累去化约6650㎡，去化率约35%，月均去化约665㎡，月均去化约8套，去化主力为70㎡户型。现阶段公寓市场需求量较小，自销及代理团队均以住宅销售为工作重心。客户分析：主要为有实力的投资客、外地限购客户及办公类客户，其中10层为某文创公司整层购买办公。

交付标准：毛坯交付。中信泰富阅江荟基本情况销售情况推广动作优劣分析推广动作现阶段主要以朋友圈广告及项目围挡推广为主。中信泰富阅江荟基本情况销售情况推广动作优劣分析优势分析项目隶属汉口滨江区域，发展潜力大，未来可期。临近汉口新地标项目周大福中心，未来坐享其配套高端商业配套（规划为K11）。项目精装大户型住宅均价约4万/㎡，住宅与公寓价差能反向拉升公寓投资价值。周边在售公寓类竞品较少。准现房销售。单价略高，去化难度大。非一线江景房。户内未预留烟道，居住功能较弱，产品使用灵活度差。劣势分析中信泰富阅江荟基本情况销售情况推广动作优劣分析武汉长江之门基本情况销售情况推广动作优劣分析项目简介武汉江城之门项目位于武昌滨江核心。由中国中铁、中国华电双世界五百强联袂打造。创新武汉独有的“门字型”超高层IP地标。武汉长江之门基本情况销售情况推广动作优劣分析。项目总建筑面积约35.31万㎡，地上54层，地下4层，建筑高度247.8m，集商务、商业、公寓为一体。-1-5F公园式商业、7-18低区办公、19-46F高端公寓、48-54F云端办公。项目简介武汉长江之门基本情况销售情况推广动作优劣分析公寓产品分布南北两塔，总面积约10.7万㎡，共1144套。单塔标准层面积约2060㎡，主力户型面积约85-100㎡，得房率约63%，层高4.5米。武汉长江之门基本情况销售情况推广动作优劣分析武汉长江之门基本情况销售情况推广动作优劣分析武汉长江之门基本情况销售情况推广动作优劣分析武汉长江之门基本情况销售情况推广动作优劣分析武汉长江之门基本情况销售情况推广动作优劣分析武汉长江之门基本情况销售情况推广动作优劣分析武汉长江之门基本情况销售情况推广动作优劣分析武汉长江之门基本情况销售情况推广动作优劣分析武汉长江之门基本情况销售情况推广动作优劣分析武汉长江之门基本情况销售情况推广动作优劣分析武汉长江之门基本情况销售情况推广动作优劣分析武汉长江之门基本情况销售情况推广动作优劣分析武汉长江之门基本情况销售情况推广动作优劣分析销售情况销售模式：拟采取“自销+代理（非独家）+渠道+全民经纪人”模式，自销佣金区间为0.3%-0.75%，根据完成指标情况跳转；全民经纪人奖励为合同签约额的1%（税前）；代理公司和渠道公司正在招标选取过程中。成交