生态医养中心项目财务评价

医养中心项目财务评价14.1编制依据及说明①、中国计划出版社出版的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。②、有关现行财税制度、法规、政策。③、各专业提供的有关设计数据。④、****生态医养中心建设项目为社会福利性建设项目，不是以盈利为主要目的的投资项目。根据国家相关规定，本项目财务评价只作单位功能（或者单位使用效益）投资、单位功能运营成本、借款偿还期指标测算，并作财务生存能力分析。⑤、财务评价说明本项目为非盈利性的医疗养老综合体，项目的整体建设、配套设施、生活环境在满足广大入住养老人员的需求同时，又能使他们付的起合理的入住费用，中心必须以相当于成本价格计算费用（投资企业对投入的资金占用费仅按银行同期贷款利率计算列入成本）。企业以管理、经营水平产生的效益和资产增值维持医养中心的运营，并经政府审计、民政部门验收，达到民发（2015）33号《关于鼓励民间资本参与养老与养老服务业的实施意见》规定要求，从而享受政府各项税费优惠政策和政府的扶持，来保障医养中心的可持续发展。14.2基础数据14.2.1建设内容及规模新建建筑物面积50万㎡，项目建成后达到设计规模为15000个医养床位，进驻人数约15000人。14.2.2项目建设期本项目建设期为6年，拟于2016年2月开始建设，分区竣工验收并投入运营。项目至2022年1月全部建成。14.3收入、支出估算14.3.1医养中心费用收入估算①、按国家规定的床位27平方米（含配套设施），本医养中心以标准化要求建设和配套，每床位平均建筑面积为33.33平方米，每个床位平均费用收入如下：表14-1序项目名称每床位每月备注1年摊销折旧1234.46元投入人投资额（含6%年利率收益计入成本）1水、电、暖费用100元2护理费用500元按每5名老人一名护工，每名护工2500元月工资3伙食费用400元4管理费用50元包含卫生保洁、安全保卫及中心管理等5易损品摊销10元包含灯具更换、水电维修等费用合计成本2294.46元②、全部床位住满后，医养中心每个月营业性收入：2294.46元*15000个床位=34416900元14.3.2医养中心费用支出估算医养中心每月支出包括：项目投入成本1852万元、燃料动力费150万元、职工工资及福利840.6万、其他费用支出（养老人员伙食等）550万，合计每个月支出为3392.6万元.分别是：①、项目投入成本回收：固定资产投资30.25亿元，年需支出投资人的回收成本（摊销折旧）等额本息为2.2225亿元人民币（每月支出成本费用为1852万元人民币）。具体详见14-2项目投入成本费用回收估算表各项投入资金概算（含6%年利率收益计入成本），计算出每平方米摊销的费用。14-2序费用名称数量费用标准费用总额成本回收年限年等额本息1土地费用50万㎡450元/㎡2.25亿按50年计算1125万元2前期费用50万㎡100元/㎡5000万按50年计算250万元3建安费用50万㎡1400元/㎡7亿元按50年计算3500万元4装修费用50万㎡2500元/㎡12.5亿元按20年计算10000万元5建安设备50万㎡200元/㎡1亿元按10年计算1300万元6室外工程50万㎡200元/㎡1亿元按20年计算800万元7景观绿化50万㎡300元/㎡1.5亿元按20年计算1200万元8家具配套50万㎡200元/㎡1亿元按20年计算800万元9电器设备50万㎡200元/㎡1亿元按10年计算1300万元10医疗设备2万㎡5000元/㎡1亿元按10年计算1300万元11公用配置50万㎡200元/㎡1亿元按10年计算1300万元12其他配置50万㎡100元/㎡5000万按10年计算650万元②、燃料动力费本项目燃料动力费估算详见表14－2。月平均燃料动力消耗表表14－2单位：万元序号名称单位平均月耗单价（元）合计金额备注1水m36万4.00242电万kWh1505800873然气m32万2.5055燃油L1万6.066暖气207其他8合计150③、职工工资项目职工定员4670人，工资及福利费按1800.00元/（人•a）计算，月职工工资及福利支出840.6万元。④、其他费用支出本项目其他费用主要是办公、差旅、培训、物业、老人生活伙食费用、设备维护及维修等费用，合计每月500万元。14.3.3项目净收入估算综上，本项目年均净收入为589.08万元，为非盈利项目。净收入计算公式如下：项目净收入＝项目营业收入－项目运行费用＝34416900元－33926000元＝490900元*12个月=5890800元14.4财务评价指标14.4.1单位使用效益投资本项目建设投资302500万元，项目服务设施建筑总建筑面积为50m2。根据单位使用效益投资计算公式，计算求得单位使用效益投资为元/m2。计算过程如下：单位使用效益投资＝建设投资/设施规模＝302500万÷50万＝6050元/m214.4.2单位功能运营成本本项目运营费用估算值为18487.2万元。项目服务设施建筑总建筑面积为50m2。根据单位功能运营成本计算公式，计算求得本项目单位功能运营成本为元/m2。计算过程如下：单位运营成本＝年运营费用/年服务总量＝18487.5万/50m2＝369.74元/m214.5财务生存能力分析本项目财务生存能力分析范围主要是项目建成后的正常运行能力。从以上分析看，本项目在经营期内有一定的抗风险能力。由于是投资人自由资金投入，企业运营时没有负债，不需要承担负债的利，由此评估，本项目的财务生存能力是有保障的。14.6财务评价结论