土地经济学教材

土地经济学——美国土地制度第四小组

美国土地制度的历史演进

美国土地制度以私有制为主：总面积962.9万平方公里，59%为私人所有，39%公有，2%印第安人保留地，专门辟给原美洲土著居民，39%公有土地中，联邦政府所有的32%，州地方政府所有占7%美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定美国地产市场十分发达，制度健全，所有的土地都实行有偿使用，在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押。政府对私人土地的管理主要是通过登记收费和规划引导。私有土地买卖完全是私人之间的事，手续十分简单，在双方自愿签订协议之后，只需向政府缴足规定的税金，进行注册登记即可。土地买卖价格，则由买卖双方根据当时土地的市场价值进行估计，完全由买卖双方协商，也可由私人估价公司帮助双方达成协议，并完成交易。美国现行土地制度概况：

英殖民统治时期：免费分配土地观念建立：英国国王给各殖民地颁发特许状，最开始是北美殖民地弗吉尼亚“人头权利制”。形成殖民地初期免费分配、殖民地中后期和建国初期论价出售发展趋向。受封建历史条件的影响，英国封建土地制度移植到北美失败。殖民地人口增长，经济发展，土地需求增加，放弃免费授地美国土地制度的历史演进

联邦公共土地获得渠道：独立战争时期：

无地州、土地州连邦政府三者斡旋，最终为联合对抗英国，至此独立之前13个殖民地，40多万平方公里土地州土地交由联邦政府。。建国后：

美国领土扩张（19世纪40年代）：独立后《巴黎合约》得10万平方英里，随后一个世纪土地扩张得到200万，后来经过购买、战争，吞并等方式获得大片土地，美国土地制度用于领土扩张，土地制度促进领土扩张反向满足土地制度对新领土的需求。，美国土地制度的历史演进

领土扩张《巴黎合约》从英国获得406219平方英里1783购买佛罗里达58560平方英里1819墨美战争，529017平方英里1848C吞并德克萨斯，390143平方英里1845加兹登购买296401853路易斯安娜购买827192平方英里1803建国后主要的领土扩张

自由土地制度的开始：政权交替，土地资源方面利益的重新分配。为赢得政策支持和取得财政收入。1785年第一部土地法令，确定按程序购得土地，享有绝对所有权。一部基于资本主义原则订立的自由土地制度，建立自由土地制度的开始。

两个原则：明晰产权，基于资本原则的产权转移形成产权制度，为经济发展提供制度保障。美国土地制度的历史演进

1796年1785年1800年1832年1804年1820年土地法令修改《土地法令》

1785年土地法令针对西北边疆地区俄亥俄河流域土地出售。解决财政紧缺，按块出售、拍卖制度、直线测量等1796年第一个具有普遍效力土地法令，增加土地分期付款制度，提供送最低销售价。主要以投机者和土地公司，各州土地出售政策更优惠，土地出售问题没有解决。降低成本、鼓励购买1800年及后续土地，进一步缩小最小出售面积，延长分期付款期限增加购买力极大促进土地销售。1804、1817以降低最小出售面积和分期付款原则推出，形成土地债务危机1820年停止联邦公地信贷销售，20年土地信用销售制度终结，转为现金，土地销售面积稳定。1832年西部拓荒者支付能力解决，土地购买与开发结合，公共土地政策指导思想转变。1854《土地分级和出售法令》解决贫瘠土地搁置问题土地法令的修改

1862年美国总统林肯颁布的旨在无偿分配美国西部国有土地给广大移民的法令背景：联邦政府为实现对西部土地实行国有化。按地段分块出售，以增加政府的收入，偿还国债和满足土地投机者的要求。但出售土地单位面积大、价格高，西部移民无力购买，因而展开了长期争取无偿分配土地的斗争

从非法到合法—《宅地法》

内容：凡一家之长或年满21岁、从未参加叛乱之合众国公民，在宣誓获得土地是为了垦殖目的并缴纳10美元费用后，均可登记领取总数不超过160英亩宅地，登记人在宅地上居住并耕种满5年，就可获得土地执照而成为该项宅地的所有者意义：在一定程度上满足了西部垦殖农民的土地要求，确立了小农土地所有制，从而为美国农业资本主义的发展创造了有利条件。是西部开发的核心制度。非法到合法原因：《宅地法》在西部没有发生决定性作用，多数土地所有者在《宅地法》之前获得土地，《宅地法》真正意义在于使非法占用的土地合法并以法律为保障

建国后独立战争时期殖民地时期把土地授予可能脱离英国部队，军功授地由大陆会议而不是土地州提供，在执行过程中，各州政府军功授地进展顺利，招募军队顺利同时促进西部大开发1796年颁布法令决定在西北领地设立联邦军功保留地，军功授地弊病凸显，政策经过修改在对战争招募军队和土地分配方面起到一定作用由奖励和补偿服役军人到以免费土地鼓励军人到边疆定居，阻碍印第安人侵袭军功授地：不同时期的军功授地

为了奖励或补偿军队官兵卫国家提供军事服务而无偿授予的土地军功授地作为处理国家土地的制度，成功的化公有土地为私有土地制度军功授地：

1、美国历史上的土地测量制度2、美国的土地发展权3、美国政府对不动产产权的限制与管理4、美国土地管理机构的设置段申全美国历史上的土地测量制度

土地测量是美国公地处理中的一项重要制度,它为地产的划分和土地的买卖提供了强有力的支持手段。土地测量在美国西部大开发过程中起到难以估量的巨大作用。美国土地测量中的村镇制度经历了村镇移植到村镇划分的嬗变过程,即由先前的人的移植变为后来纯粹的土地的划分。1785年土地法令中最重要的一项就是确定了矩形测量制度,它规定任,何公共土地在出售前都要先进行测量。测量对辽阔西部有秩序地开发具有难以估量的价值。土地测量为土地占有者提供了清晰可靠的地界,避免了产权纠纷;一张地契,短短一两句话,就可以把某块土地的具体位置讲得一清二楚,它为地产的买卖、继承和转移等提供了极为简单方便和有力的手段。美国的土地发展权在美国，土地发展权是土地所有权的一部分，但可以从所有权中分离出来。为了保护农村耕地，防止城市对郊区的蚕食，美国政府采取向耕地所有者购买发展权的办法。具体做法是，对需要保护的城郊区，政府向拥有土地的农民购买发展权。农民出售发展权后，可以继续耕种这块土地，但是不能改变用途，如建设房屋、开设工厂、开辟商店等用途，因为开发土地的权利已经出售给了政府，不再为农民所有。如果城市规划已经决定改变这块土地的用途，那么：1、农民从政府手里赎回发展权，自己开发，或者将土地出售给开发者。2、政府购买这块土地的所有权，使其成为政府的土地，政府就可以自由地处置这块土地了。美国政府对不动产产权的限制与管理美国政府设定四种权力，对不动产（房地产）产权加以限制与管理：（一）管辖权（policepower）（二）征用权（therightofeminentdomain）（三）征税权（therightoftaxation）（四）无主物业收归国有权（therightofescheat）美国土地管理机构的设置美国政府管理土地的主要机构是内政府土地管理局。美国内政部土地管理局对联邦土地实行层层负责的垂直领导，全国设13个区域土地管理办公室、58个地区土地办公室、143个资源区域土地管理办公室。美国政府与土地管理有关的机构还有：内政部印第安人事务管理局，负责印第安人居留地的土地管理工作；农业部水土保持局，负责土壤调查，小流域综合开发治理，培训水土保持技术人员；农业部林务局，负责国有林地的管理工作；国防部，负责部分特殊用地的管理。美国土地审批制度

一、 美国土地利用概况1二、美国的土地管理体制、审批机构与权限划分2三、美国土地管理的基本法律和政策目标3四、美国土地审批的主要事项和核心内容45

(一、美国土地的利用状况

(一)多元化土地所有制美国国土面积937．26万平方公里，其中私人所有的土地占58％，主要分布在东部；联邦政府所有的土地占32％，主要分布在西部；州及地方政府所有的土地占10％。土地以私有制为主，国有土地只占其中一小部分。美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定。联邦政府所有土地主要包括联邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地和军事用地等。州、县、市政府也各自拥有自己的土地。联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要时要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。在联邦政府拥有的308．4万平方公里的土地中，也存在多元化的所有形式，国家土地管理局控制60％，国家森林局控制24％，国防部、垦荒局、国家公园局、水电资源局等部门控制16％。(二)土地在美国财富中所占的比重美国土地资产占政府总财富的11．5％，占个人财富总额的12％，占工商业全部财富的18％。国民财富中有一半以上是房地产，而房地产价值中75％是土地价值。公共部门用地仅占全美的1／3，城市用地不足2％，工业、国防、运输、娱乐等用地为总土地的11．9％。一个典型的美国家庭占地约1／6英亩。(三)土地权属美国土地占有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空间权(包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权)，这三部分权益可以分别转让。二、美国的土地管理体制、审批机构与权限划分

(一)早期的土地开发管理1776年签署的《独立宣言》标志着美利坚合众国成立。美国政府首先将东部大西洋沿岸英国殖民地和西部印地安人领地收为国有，然后逐步卖给私人。在建国初期的邦联制(1781~1788年)时代，为了让新英格兰地区的13个州加入统一的美利坚合众国，国会宣布将西部的一些土地出卖或租让，以换取东部13个州放弃对西部土地的要求。政府还鼓励居民从东部向西部偏远地区迁移(著名的“西进运动”)，以十分便宜的价格向私人出售有待开发的土地。例如1862年通过的《宅地法》规定，凡是年满21岁的美国公民，只需交纳10美元手续费就可以免费获得无人居住的160英亩公共土地。只要在那里定居和开垦5年，土地就永远归其所有。先后通过《鼓励西部草原植树法》、《沙漠土地法》等法律，大规模向个人出卖土地，供其垦荒。美国西部开发以土地开发为中心，在早期西部开发过程中土地开发起到决定性作用。联邦首先使西部土地国有化，由国家掌控这些土地。通过将土地拿到市场上出售、把土地作为奖励金激励企业开发、让移民自由占领土地，再由政府加以确认等办法，并通过财政补贴和土地免费赠与等形式的政府补贴，使土地开发在农业、矿业、交通运输和城市发展中起到促进作用。例如为了大力促进西部铁路建设，在铁路沿线两侧拨出10英里的土地带赠与修建该铁路的铁路公司。(二)成立土地管理总办公室、土地管理局强调土地的社会职能和利益高于一切，实现土地资产的可持续利用，是美国土地管理的根本宗旨和主要目标所在。为强化土地管理职能，1812年成立了土地管理总办公室，进行土地登记和买卖等土地管理工作。19世纪到20世纪初，西部地多人少，加上早期土地政策的鼓励，边疆的开拓无一不是采取掠夺性的垦殖方式。由于管理和规划不周，大规模开垦土地、砍伐森林、过度放牧造成水土流失和地力下降。1934年5月出现了席卷全国2／3土地的“黑风暴”现象，大量农田被毁，农作物大幅减产。27个州的100多万英亩的表层沃土被刮走，小麦当年减产51亿公斤。面对这种土地资源遭到严重破坏的情况，并针对城市化过程中优质土地的不断减少，联邦政府及州政府开始制定一系列措施，开通过大量相关法律，例如《土壤保护和同内生产配给法》等，保护上地的合理使用。1946年由上地管理总办公室和放牧局合并成立上地管理局，隶属于内政部。按照美国法律规定，国土资源包括土地、矿产、水、森林和海洋等资源，所有权属于联邦政府、州政府和私人所有。联邦政府主要负责管理联邦政府所有的土地及其上的矿产、森林、水、海岸线3英里以外的海汗及其海底上的矿产等；州政府主要负责管理州政府所布的土地及其上的矿产、水和森林等，沿海各州还管理3英里以内的海洋资源；私人土地则由土地所有者自主经营管理。从本质上来说，美国国土资源是按照所有权进行分权独立管理的。美国联邦所有土地一般称公共土地，约占全国土地的1／3，其中90％分布在西部11个州和阿拉斯加州，而阿拉斯加州96％的土地为联邦政府所拥有或控制，大部分禁止使用。在城市土地中，约30％的土地为联邦所有，其中波士顿联邦所有土地占37．5％。公共土地归内政部土地管理局管理。土地管理局每年的预算约为18亿美元，有7000多名全职工作人员(全部为公务员序列)，在全国各地设立派出机构，共有包含联邦、州、县、市四级在内的13个区域性办公室、58个地区性办公室、143个资源区办公室，地方政府无专门土地管理机构，实行集中、垂直的土地管理体制。内政部土地管理局的主要职能是，代表国家对城乡土地的利用与保护实行统一规划管理；除直接管理联邦政府拥有的土地外，统一管理全国的森林、河流、沼泽、珍稀动物、自然保护区和地表以下所有的矿产资源、水资源；对各州和私人的土地利用行为进行指导、协调和规范；规范全国土地交易行为；管理用于露天娱乐、牲畜放牧、采矿等各种用途的开放空间地区，并负责保护国有土地上的自然、历史等资源。土地管理局的职责是负责地籍调查、土地利用规划、土地调查建档、土地信息管理、牧场管理、联邦所有土地出让、矿产开发利用规划、签发开矿占地许可证、依法授予联邦土地的使用权、依法管理规定的特殊地区、负责管理法律规定的与上地管理有关的业务。在美国，不同用途的土地又分属不同部门管理，如农地的管理与保护归农业部自然资源保护局管理，印第安人居住地的土地归内政部印第安事务管理局管理，联邦所有的林地归农业部林务局管理，城市用地归城市规划委员会管理，军事用地归国防部管理，内政部地质调查局负责全同土地利用的调查工作。从土地资源管理机构及其职能来看，美国联邦所有的土地资源管理是按照资源类型，在联邦层次上是一种既集中又分散的管理模式。美国国土资源管理部门在资源管理方面注重资源的保护，如政策制定、资源凋查、产权登记、利用规划、可持续发展和环境保护等；在产业管理方面，主要是发放许可证、收取权利金、租金和转让费、监督生产经营活动的有序进行等，而在具体的生产、销售、发展和相关产业的拓展上管得较少，主要通过市场、税费等经济杠杆进行调节。美国土地资源管理在联邦层次上主要涉及内政部和农业部，有些政府独立机构也参与对水、海洋、矿山等的管理，例如海事委员会、联邦矿井安全与保健检查委员会、田纳西流域管理局等。(三)美国各州土地资源管理模式美国各州之间国土资源管理模式以及与联邦政府国土资源管理模式有所不同。与中央集权制国家不同的是，美国各州政府与联邦政府是平等关系，而非隶属关系，联邦各州具有独立的立法、司法和行政权，各州可根据具体情况负责管理州政府所有的土地及具上的矿产、水和森林等国土资源，没有必须遵守的统一管理模式。美国依据法律管理国土资源，近年来随着联邦政府权力的增大，联邦政府对各州资源管理的影响在增强，另外国会可以通过立法、政策、财政拨款等手段影响州政府国土资源管理。美国各州国土资源管理以集中管理为主，20多个州设立了自然资源部、自然资源与环境管理部、保护与自然资源部、环境与自然资源部或能源、矿产与自然资源部，各州自然资源部具体机构设置和管理内容、资源数量和类型也不相同(表1)。有些州不设立自然资源部，由环境保护部门管理土地、矿产、水和森林等同土资源，例如康涅狄格州、佛罗里达州、缅因州、新泽西州、纽约州、罗得岛等。有些州设立专门的部门管理某一种国土资源，例如弗吉尼亚州设立矿山、矿产与能源部专门管理矿产资源，俄勒冈州设立土地保护与开发部专门管理土地资源。在自然资源部和环境保护部中大多设立地质调查局，负责国土资源调查，表明地质调查局与国土资源管理关系比较密切。州名设立资源管理部门管理资源类型亚拉巴马州保护与自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气阿拉斯加州自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气科罗拉多州自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气特拉华州自然资源与环境管理部土地、矿产、海洋、石油天然气佐治亚州自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气夏威夷州自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气伊利诺伊州自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气衣阿华州自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气路易斯安那州自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气马里兰州自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气密歇根州自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气明尼苏达州自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气密苏里州自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气蒙大拿州保护与自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气内华达州保护与自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气新墨西哥州能源、矿产与自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气北卡罗来州环境与自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气俄亥俄州自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气宾夕法尼亚州保护与自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气南卡罗来州自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气南达科他州自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气犹他州自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气华盛顿州自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气威斯康星州自然资源部土地、矿产、海洋、石油天然气美国各州自然资源部管理资源类型 (四)土地资源管理经历的三个阶段从1785年美国联邦宪法之前制定的第一个土地法令开始，美国的国土资源管理大体经历了粗放管理、协调过渡和严格依法科学管理三个阶段。19世纪中期淘金热到20世纪30年代属于粗放管理阶段。开放式获得公共土地，每户免费分给160亩土地；矿产发现者和土地所有者可以免费获得矿产开采权。适于娱乐、具有历史保护意义和公共利用的土地由议会或政府圈定出来得到完整地保护。粗放管理的有利影响包括刺激资源开发，使矿产开发达到最高产量，满足了国家工业化的需求，提供了全国性的就业机会；其不利影响是忽视了对环境的保护。1930～1960年属于协调过渡阶段。联邦政府认识到应将公共土地和公共资源的多用途作用作为追求目标，并采用调整的办法来协调竞争性利用，从纽约开始实行土地功能分区管理。20世纪60年代至今属于严格依法科学管理阶段。主要是强凋科学规划、有效合理开发利用国土资源，强调人的生活环境和野生生物保护。TEXTADDCONTENTS三、美国土地管理的基本法律和政策目标

美国具有较完备健全的法律、法规体系。根据美国宪法，“国会有权处置制定必要的规则或法令管理美国领土和财产”。为了维护土地所有制和土地资源及其环境，从1785年制定的第一个土地法令至今，共有几千个与国土资源管理有关的政策、法规出台，与各州、县、市、区的相关法规一起形成完整的法律法规体系，为同土资源管理提供了依法行政的良好基础。立法是美国土地资源管理的基础和依据。目前土地资源管理有关的法律包括：《荒野法》(1964年)、《同家野生生物庇护系统管理法》(1966年)、《国家环境政策法》(1969年)、《林地利草地牧场可更新资源计划法》(1974年)、《联邦土地政策和管理法》(1976年)、《资源保护和复原法》(1976年)、《水土资源保护法》(1977年)、《国有草地牧场改良法》(1978年)、《林地和草地牧场资源推广法》(1978年)、《阿拉斯加国家利益土地保护法》(1980年)、《国家环境政策法》、《海岸带管理法》、《原牛态环境保护法》、《资源保护和恢复法》、《露天开矿控制和复垦法》、《免耕法》等。四、美国土地审批的主要事项和核心内容

在美国进行土地开发项目困难重重，例如纽约州的土地开发项目需要经过“纽约城市规划委员会”的审批。该委员会初建于1936年，开始只有7名成员，1989年扩大到13人，每个成员任期为5年。由市规划局长任主席，市长指定6名成员，纽约5个区长和公益维护官各任命1名代表。该委员会定期召开听证会，就亟待审批的申请项目进行表决。项目立项进入审批程序后，需要经过社区、区长、市规划局、市议会的层层审批，最后由市长定夺，整个过程通常需要180天。美国土地审批制度（二）

12土地审批与土地规划的关系34

美国农用地转用制度美国土地交易概况美国土地征用制度以及土地审批的法律救济程序

农用地转化为城市用地是土地利用变化的主要趋势之一。美国的农地保护始于20世纪30年代,随着城市化进程加快和西部荒漠化的日趋严重,政府对农地保护更加重视。

美国农用地转用制度

.1981年美国政府制定了《农地保护政策法》,将全国的农地划分为以下四大类,实行严格的用途管制:

基本农地特种农地州重要农地地方重要农地从1983年至1994年,各州、县、市完成了对农地的划分。农场主在与政府签订协议保证农地农用后,可获得政府减免税费等一些优惠待遇和政策。此外,美国还采取推行建立植被、防护林、草地等生态保护缓冲带的做法,大大改善了农业生产环境,防止了水土流失。美国土地征用制度以及土地审批的法律救济程序

(一)土地征用制度(二)土地征用形式(三)土地征用的程序(四)土地征用公平补偿(五)公共利益美国是按征用时市场上的公平价值补偿,这种市场价值,不仅包括征用时的使用价值,而且包括被征用财产的最佳使用价值,即财产因其开发潜力所具有的“开发价值”,体现了对私有财产利益的保护。

美国联邦宪法第五条修正案规定:“非依正当程序,不得剥夺任何人的生命、自由或财产;非有合理补偿,不得征用私有财产供公共使用。”第十四条修正案要求州政府依据正当法律程序取得私有财产并保证不得拒绝法律对公民的平等保护。各州法律对此问题也有类似规定。(一)土地征用制度

(二)土地征用形式美国征用土地主要分两种形式：第一种是警察权,指政府为了保护公众健康、安全、伦理以及福利而无偿对所有人的财产施以限制乃至剥夺的行为。警察权包括土地区划、建筑和健康法规、让移要求、土地分割、污染以及出租管制等。警察权准许政府规划私人土地,而不需要支付补偿。这种征用的方式适用的场合非常有限,并受相关法律严格制约。第二种是有偿征用，指政府依法有偿取得财产所有人的财产的行为。下面讨论的主要是指这种有偿征用形式。

(三)土地征用的程序美国土地征用正当的法律程序应当遵循以下步骤:(1)预先通告;(2)政府方对征用财产进行评估;(3)向被征用方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约;被征用方可以提出反要约(4)召开公开听证会说明征用的必要性和合理性;如果被征用方对政府的征用本身提出质疑,可以提出司法诉讼,迫使政府放弃征用行为;(5)如果政府和被征用方在补偿数额上无法达成协议,通常由政府将案件送交法院处理。为了不影响公共利益,政府可以预先向法庭支付一笔适当数额的补偿金作为定金,并请求法庭在最终判决之前提前取得被征用财产。除非财产所有人可以举证说明该定金的数额过低,否则法庭将维持定金的数额不变;

(三)土地征用的程序(6)法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换;(7)双方最后一次进行补偿金的平等协商,为达成一致做最后的努力;(8)如果双方不能达成一致,将由普通公民组成的民事陪审团来确定“合理的补偿”金额;(9)判决生效后,政府在30天内支付补偿金并取得被征用的财产。主体的公平客体的公平估价的公平得到补偿的对象不仅包括房地产本身,而且还包括房地产的附加物以及与该房地产商誉有关的无形资产。有权得到补偿的不仅包括财产的所有人,而且还包括财产相关的收益人,如房地产的承租人。法律要求补偿的价金应当以“公平的市场价值)”为依据。(四)土地征用公平补偿

(五)公共利益

对于公共使用的内涵美国法律采用广义的解释。公共使用的规则排除了政府利用行政权利损害某个个体利益的同时使另一个体收益,但公共使用并不意味着政府征收的财产只能或给一般公众使用,政府征收财产又立即转让给多数私人使用,同样构成公共使用。

七、土地审批与土地规划的关系土地规划是国家管理控制土地的一种行政行为。美国土地利用规划表现为以下几个特征。(1)在国家层次上制定土地利用规划和监控土地市场两项措施的影响和作用较大。(2)政府注重加强城市土地的宏观调控。(3)土地利用规划与控制是地方政府的责任。(4)土地利用规划由更多的公众参与。(5)注重新技术的应用。俄勒冈州是美国土地规划管理制度最为普及的州之一,全州各地方政府都必须制定其管辖区内所有土地的综合计划;每一份综合计划都必须得到州政府的认可;各地方政府都必须贯彻执行综合计划。

目前美国大量采用地理信息系统技术及其与遥感和自动制图相结合的现代空间分析技术以及制图工具,空间数据与社会经济属性数据匹配较好,使规划编制中的分析、研究提高了效率,为规划方案的选择、调整创造了条件。网络技术的应用更是方便了信息的流通与公众的查询,三维空间建模为公众直接感受规划进而理解规划提供了便捷途径。.

八、美国土地交易概况美国地产市场十分发达,制度健全,所有的土地都实行有偿使用,在政策规定许可的范围内,土地可以自由买卖、出租和抵押。私有和公有土地在交易中地位、利益平等。美国土地交易分为私有土地交易和公有土地交易两种情况：(一)私有土地交易私有土地交易是指私人土地所有者将其所拥有的土地卖给另外一个人。只要符合规划和法律,政府对这种土地买卖一般不予干涉。(二)联邦所有土地交易联邦所有土地交易是指政府出卖国有土地,其必须在法律的严格界定下进行。联邦所有土地出卖具有严格的限制条件,如公共目的、不便管理、位置不好等。.

美国土地交易概况政府出卖国有土地程序:自美国独立后,政府