房地产 -大连国际邮轮中心项目总体概念定位及一期项目定位报告终稿【旅游地产】

2业市 345★★经历了近30年的改革开放，中国大陆东环渤海经济圈占据中国国土面积的12%6大连下辖6区、1县、3市，全市总面积大连是全国15个副省级城市之一、东北地大连被誉为中国的“浪漫之都”，大连的785000400030002000100004417385831312570215019622004年2005年2006年2007年205000400030002000100004417385831312570215019622004年2005年2006年2007年2008年2009年7183363198516243815542579349358000060000400002000002004年2005年2006年2007年2008年2009年排名城市人均GDP23456789根据商业发展规律，当人均GDP达到1,000-2,000美元时，大卖场诞生。当人均GD2,000－4,000美元时，专业店和便诞生，当人均GDP超过4,000美元时，9200001500010000500002004年－2009年人均可支配收入（元）1901417500151091335011994103781901417500151091335011994103782004年2005年2006年2007年2008年2009年排名城市人均可支配收入12456789大连人均可支配收入位于环渤海经济圈主要城市前列，且80%的可支配收入被用于消费近年来，大连市民在教育、文化娱乐和医疗保险等方面的开支呈现明显增长态势2004-2009年社会消费品零售总额（亿元）02004年2005年2006年2007年2004-2009年社会消费品零售总额（亿元）02004年2005年2006年2007年2008年2009年2009年大连市全年实现社会消费品零社会零售品总额按行业划分，批发零从2004年到2009年，大连社会消费品2004-2009年旅游收入（亿元）2004-2009年游客总量（万人）40003500300025002000035173095256422202004年2005年2006年2007年2008年2009年从上述两个图表可以看出，旅游业目前已经成为大连的支柱产业，旅游收入和游客总量均以超过年均15%的速度增长。2009年大连旅游收入达到480亿元，占到GDP总量的11%，游客总量达到3第三产业第一产业7%第三产业41%————第二产业52%作为东北主要的工业基地之一，第二产业居产业结构中较大比例且仍保持较快的增长率，石化工业、现代装备制造业、船舶制造业和电子信息产业增长速度都近年来第三产业开始迅猛发展，第三产业的快速发展能够扩大企业中层管理人员、专业技术人员“振兴东北”政策渤海经济活跃带，该地区有望于2010年我国北方及东北亚地区具有重要影响力的经“五点一线发展战略”55根据大连城市发展规划，大连将以主城区为核心，西拓北进，形成中心城开发区城区旅顺南路旅顺口开发区城区旅顺南路旅顺口地理位置优越地理位置优越经济发展迅速经济发展迅速居民富裕程度高居民富裕程度高大连经济快速发展，市民富裕程度高，为发展大连市的商贸零售业奠定了经济基础。随着大连交通网络的日益发达，与沈阳、哈尔滨的距离时间将进一步缩短，有利于提升国际连连的可能性。城市功能片区的重新规划将带来人口的转移，东北亚旅游中心城市的 2000年2005-2007年 2000年2005-2007年代传统零售商业发展饱和度较高、商业同质化倾向较为严重的现象预示着城市商业零++注：恒隆广场开业后，奥林匹克商圈很可能由区域商圈升级为市级商圈香榭丽万象城大商南店地下商场新玛特裕景久光城市香榭丽万象城大商南店地下商场新玛特裕景久光城市广场百年城麦凯乐海昌名城新世界百盛二百福佳新天地长兴家具锦辉天兴罗斯福麦凯乐百盛二百福佳新天地长兴家具锦辉天兴罗斯福麦凯乐市万达广场奥林匹克广场恒隆广场万达广场奥林匹克广场恒隆广场大连大型商业设施绝大多数集中于青泥洼、西安路两大核心市级商圈，商业集中度较高，各级但是大连商业市场已经逐渐形成市级商圈-辅助市级商圈-区域商圈-社区商圈多层商圈体系，未123456789213155从大连主要商业分布可以看出，青泥洼商圈是大连最为核心的商业区域大连时代广场和新世界名店坊距离本项目直线距离只有1公里序号名称所属商圈开业时间商业面积（㎡）类型档次商业业态1新天百青泥洼2007百货百货2天植商城青泥洼200370,000百货百货3新世界百货青泥洼200040,000百货百货+餐饮+休闲4胜利广场青泥洼170,000购物中心购物+餐饮+娱乐+国美电器5秋林女店青泥洼8,000百货女性用品主题百货6新玛特青泥洼2001100,000购物中心百货+超市+休闲娱乐7大连商场青泥洼32,000百货低档百货+食品8大商男店青泥洼2002百货男士用品主题百货+休闲9百年城青泥洼200280,000购物中心高档百货+购物+餐饮+休闲娱乐麦凯乐总店青泥洼50,000百货高档百货+超市久光百货青泥洼200935,000百货中高档百货+精品超市+餐饮城市广场青泥洼200375,000购物中心大世界国际家居中心+餐饮大连时代广场青泥洼200820,000购物中心奢侈品奢侈品+餐饮新世界名店坊青泥洼200926,000购物中心奢侈品奢侈品+餐饮奥林匹克广场奥林匹克200040,000购物中心购物+超市+餐饮万达广场奥林匹克200572,000购物中心百盛百货+餐饮+休闲麦凯乐西安路50,000百货高档百货+餐饮+娱乐天兴罗斯福西安路2005190,000购物中心中档偏高麦凯乐百货+购物+餐饮+休闲娱乐锦辉购物中心西安路200173,000百货百货20二百百货西安路6,000百货低档百货21百盛西安路25,000百货百货+超市22福佳新天地西安路2005160,000购物中心友谊商城+沃尔玛超市+餐饮+休闲23和平广场和平广场200377,000购物中心乐购超市+国美电器大连市的餐饮业态发展规模较小，现状以中餐为主，休闲餐饮及特色餐饮街拥有较大的市场发展潜力和空间据统计，大连市现有休闲餐饮网点不足1,000个海鲜酒楼仍然是最受大连市民推崇的餐饮类型，也主新海味、东海明珠美食城等品牌在大连的知名度较高，每天营业额均超过15万元，节假日甚至超元大连海鲜酒楼主要集中在核心商业和商务区（中山区最为集中），并且以承租独栋物业为主，大连目前购物中心内的餐饮仍然以小面积的轻便餐饮和休闲餐饮为主，如天兴罗斯福、大连市的休闲娱乐业态较为丰富，主要集中于城市核心商务区域，日韩及欧美风格酒吧形成了大连市休闲娱乐业的一大特色。影院市场近年来蓬勃发展地区以人民路、三八广场、五五路、港湾桥的酒吧、夜店、桑拿为代表性业态的区域为区较为密集的酒店设施而自发形成；西部星是受益于该地区高档住宅的大量兴建，通过大连影院2005-2008年票房（万元）大连影院2006-2008年观众人次（万人）大连影院市场近年来影院市场蓬勃发展，票房从2005年的3013万元飙升至2008年的8000万元，以2008年观影人大连目前现代意义上的影院有9家，但奥纳、大连万达和大连影城形成了“三分天下”的局面，三家影院占到大连总票房的75%。像进步电影院，友好电影院等老影院随着现代院线品牌入驻大连将逐注：2009年数据尚未公布/注：万达、奥纳的面积一项为建筑面积），/目前众多院线商家均看好大连影院市场发展，纷纷进驻，金逸和大地影院在近两年分别签约了两家店大连目前在建的裕景中心、华润万象城等大型综合体项目都将有影院的规划，但目前具体商家尚未确注：大地影院于2010年1月入驻大连旅顺口新玛特世达购物广场2010年6月29日奠基的百年港湾奥特莱斯项目总建筑面积约33万㎡，是一个集公寓、酒店、商业于一体的综合体项目，号称大连首个真正意义上的奥特莱斯，但商业未来发展虽然百年城有多年的商业房地产运营经验，但是奥特莱斯作为一种特殊的商业形态，如果没有合作方或稳定货源很难取得成功，从目前规划来看，购物中心将引进真冰溜冰场、IMAX影院等，零售部分大连目前没有真正意义上的奥特莱斯，本项目目前处于方案设计阶段，后期需要持续关注1992年，“大连中服”所属的中国出国人员服务总公司（简称中服总公司）在大连设立了第一家2005年4月开始，大连免税商场迁址到春天大厦，在此后几年里，作为大连唯一一家市内免税店大择了世界第二大免税集团—德国海内曼集团，是由德国汉堡统一进口到境内，店内经营商一线、二线品牌50余种，2000多个品类，近200002010年7月18日，中服免税店（CSDF）迁址至星海广场由于大量海外品牌进驻大连市场，中服免税店近几年总体而言大连商业类型将向着更高档次更大规模的一站式购物中心发展；而旗舰店、精品、时尚、体验化、主题化的商业概念是未来商业发展的主流。 久光百货新世界名店坊大连时代广场安盛购物中心（华南店）久光百货新世界名店坊大连时代广场安盛购物中心（华南店）调研时间：2010年7月17日9：30－17：00，2010年7月18日10：00－16：00约定法统计分析法约定法五种样本容量确认方法成本基础法成本基础法置信区间法样本容量：≈200q：100％—p置信度95%50预设：预期目标的差异性大）精确度±7%123112233从统计结果来看，核心商圈的受访者以大连本地市民为主，星海广场和老虎滩的受访者以注：本次消费者调研共采集样本200个，最终有消费者受教育程度较高，86.2%的比例拥有大专及以上学历84.3%的受访者年龄集中在22-50岁，47.3%的受访者已婚，39.1%的的受访者有子女被访者中，公司职工、公司管理人员和专业人员的比例最高，他们的收入稳定，富核心商圈消费者（主要为大连市民）的个人月收入主要集中在2000-5000元，家庭月收入主要集中在在6000-12000元。个人月旅游景点消费者（主要为外地游客）的个人月收入主要集中在2000-5000元，家庭月收入主要集中在在3000-8000元。个人月收入在5000元以上和家庭月收本地消费者家庭月收入略高于外地游客，加上大连旅游淡旺季明显，说明本项目目青泥洼商圈是大连消费者的首选之地,辐射大连全市，25%以上消费者最喜欢大商被访者中拥有私家车的比例占到30.7%，因此相当一部分消费者对于购物出行距），大连消费者已经形成外出就餐的习惯，70.8%的被访者每周外出就餐超过三次（不含早餐、工作午餐）并且在餐饮方面的消费金额较高，购物是消费者日常主要的休闲方式，这在其他城市的消费者中也比较普遍。其次是看电影、健身和足浴洗浴。大连消费者由于收入和生活消费者对于奢侈品牌认知度较高，核心商圈消费者认知的前三位品牌是香奈儿、阿玛尼、古琦；旅游景点消费者认知的前三位品牌是路易大部分消费者认为“交通不便”可能是未来阻止他们来本项目消费的最重要因素消费者认为“购物环境”、“价格”和“品牌”是他们选择商场最看重的因素根据被访者的反馈，本项目设置各国美食、游船观光、游乐场、影剧院和酒吧将会对于消费者有一定的吸引力，后期将根据商家的反馈引入其中青泥洼商圈基本可以满足消费者的购物需求，其他商圈（如西安路、奥林匹克）尚大连消费者富裕程度高，但大连有特色的一站式购物中心较少，餐饮、娱乐餐饮、娱乐以及旅游均在本项目有比较好的前景，但传统零售业态一码头数据：一码头西侧50m，地块面积三码头地块面积73326m2,长度606m,宽度121m;甲码头地块面积36272m2,规划建筑面积7616m2,建筑面积26333m2,长乙码头规划地块面积22344m2,丙码头规划地块围绕港湾广场的三条城市主干道未来主要车流、人流主要来自临2013年通车的地铁2号线在港湾广近500米的距离因此从微观交通方面，本项目可本项目47926852公里13本项目47926852公里13936583727854本项目69241本项目7 1 5 32公里本项目7 1 5 32公里45,250 根据规划，东港区的商业主要是由零售业态为主，而且零售业态也主要集中在中高档次以由于目前东方水城还处于概念规划阶段，且海昌集团主要的运作经验在旅游地产方面，因此没有成熟的商业地产案例来衡量海昌集团前期招商、后期运营的能力，因此目前很难东方水城的开发商擅长旅游地产的开发，预计未来东方水城开业后会为东港带来大量的旅游客，这东方水城的旅游项目主要以休闲度假式游乐为主，而本项目主要围绕文化旅游为主，两个项目对消，，东方水城未来的重点应主要在于旅游和餐饮两个方面，本项目则更为丰富，包含文化产业、儿童娱对于东方水城餐饮方面的招商、运营还需要持续关注。12016~20182345应对策略：中信与本项目属于竞争合作关系，合作多于竞争，中信项目内酒店、办公和公寓内的人群都是本项目潜在的消费者。对于中信项目的竞争，本项目应发挥自身旅游、文化的优势，避免与其在传统零售方面竞争，中信商业内1万平方米的剧场，未来也需要重点关注位于上海市南京西路的中信泰富广场于2000年9月29日开业，是一个定位为高端的以零售为主的商场。其一楼的品牌主要有Bally、MarcJacobs、Loewe、Armani、Maxmara、Mont也将主要以高端商业为主。但鉴于中信购物中心有10万平方米，体量巨大，因此此购预计主要以中高端品牌为主，辅以餐饮、娱乐中信项目总体量超过120万平方米，是一个商中信商业包含一个10万平方米的购物中心，其中信项目的重点将会放在零售方面，但未来需注：目前中信、海昌、以色列购物中心、绿地等商业项目都处于规划阶段，未来需持续关注-海港历史文化为核心主题-以文化、历史为核心、带动商业、旅游-综合性购物中心-中高档或高档-旅游项目-休闲旅游商业中文名：怡丰城地址：新加坡HarbourFrontprecin开业时间：2006年10月7日总建筑面积：139,000平方米3F2F3F2F 楼层主要业态租户列举主要消费群大食代、健身中心、宠物店、餐饮书店：Tenchi美容美体：TheWellnessStore&Spa、礼品店：ArtFrenzy餐饮：FoodRepublic宠物用品店：ThePetSafariDIY店：Daiso娱乐：TimeZone主要针对目的性消费较强的消费者2F电器、玩具店、快餐、影院童装：AdidasKids、GrowingFun咖啡：Ben&Jerry‘s书店：Pageone、SanBookShop礼品店：ActionCity/MiniToons音像店：MJMultimedia、TS化妆品：SaSa、TheFaceShop通信用品：LG、NokiaConceptShop餐饮：TheCocoaTrees、BurgerKing健身：PlanetFitness影院：GoldenVillage体育用品：ConverseFILA小孩、青少年、家庭国际时装、面海餐饮百货公司：诗家董配饰：Simont、PashaLinks时装：A/X、Chalone、Diesel咖啡：Islandcafe银行：HSBC、CitiBank化妆品：Kiehl‘sThebodyshop珠宝手表：Love&Co.Bling美容美发：SalonEsprit、PolyBeautySothys餐饮：Godiva箱包：Samsonite体育用品：NikeByBird、Puma对生活质量高要求且有消费能力的消费者B2小吃、银行、西药房餐饮：LittleRedShop、BeardPapaSweets、Bravissimo、DongDaeMun银行：StandardCharteredBank、UnitedOverseasBank配饰：Chamelon咖啡：GreenHouse药房：AIBI、GNC眼镜店：ParisMiki、Insight超市：VIVOMart外币兑换：DeenMoneyChanger大众9%5%2%5%2%61%零售餐饮娱乐服务其它银行化妆品书店&音像店咖啡服装影院餐饮超市&便利店电子产品店珠宝&手表&配饰美容美体&健身鞋包生活用品&礼品药店服装店铺数量最多，有91间。主要分布在1楼、2楼。体育用品服装店铺数量最多，有91间。主要分布在1楼、2楼。建筑外观设计应结合物业自身条件，突出特色内部建筑设计及商家店铺设置应该同外观设计VIVOCity强调购物体验的新鲜感，引进了很多第一次进入新加坡的品牌，联手老字号商家，为VIV克拉码头位于新加坡河上游北岸，由19克拉码头位于新加坡河上游北岸，由19点之一不论是体验新加坡的多国民族风情与饮克拉码头以广场为中心分成A——E五个区域。沿河边ReadRd.到了夜晚，主要布置有露天摊位、马路游戏在克拉码头的里巴巴利路(RiverValley)入口处可找克拉克码头最为有名的是夜店，这里有很多全球榜上儿童博物馆建筑面积为4000平方米，分为8个展在儿童博物馆内还设有儿童图书阅览室及图书销海军码头的BubbaGumpShrimpCo是一家利用电影《阿甘店内布置了很多《阿甘正传》中的元素，音乐是阿甘正传是循环播放的《阿甘正传》电影VIVOCity是一个滨海商业的成功案例，并且其业态比例中的零售比例较高。由于中信项目是一个体量较大的综合性商业，其位项目，因此需要扬长避短，打造自己的特色，避免与其在克拉码头的成功在于将其餐饮、娱乐业态发挥到了极致，其零售比例很少，以旅游纪念品为主，但其特色餐饮和娱乐打造却吸世界的游客，这种旅游商业地标一旦形成影响力，由于大芝加哥海军码头是一个以旅游为主的商业项目，其商业的特色就是引入了儿童职业体验馆，吸引了以儿童为代表的家庭消A.商业类型特性B.发展商理念C.消费人群诉求D.能大连港国际邮轮中心地标建筑文化主题家人欢乐聚会的天堂、恋人约会之伊甸园、友人滨海会客厅、游客到达大连第一旅游目的地婚庆广场防波堤（焰火表演）一码头木栈道海景拍摄基地海滨歌剧院海鲜之都海鲜酒吧餐饮街海鲜景观雕塑海鲜特产专卖海鲜美食文化展示婚庆广场防波堤（焰火表演）一码头木栈道海景拍摄基地海滨歌剧院海鲜之都海鲜酒吧餐饮街海鲜景观雕塑海鲜特产专卖海鲜美食文化展示游艇会所环大连半岛游船帆船等水上运动设施海港海景亲水餐饮 之都\滨海亲水会所\历史\港史展览馆\之港景观雕塑\/历史人物雕塑历史事件影视播放\历史人物雕塑港务生产工具展示以及装饰n建筑是商业的外在语言，与文化、旅游相结合的商业项目特别需要用建筑表达项目的主题元素n我司建议本项目应在充分发挥自身的景观优势的同时，聘请专业的国际一流建筑设计团队，使得商业建筑外型能充分反映大连及大连港的历史与文化特色，重点关注海洋景观和码头灯光的设计n设置景观灯塔等标志性建筑，反映大连的城市象征和精神象征n大连城依港而建，由于其特殊的地理位置，成为兵家必争之地。近代时期的大连有大量的俄罗斯人、日本人在此工作和生活。俄罗斯风情街、日本风情街就是对这种特殊文化最好的阐释。大连是中华文化与俄日韩文化的交融地n大连很早就是一座国际化城市，中国国际啤酒节、大连国际服装节等国际性活动更是提高了大连在世界上的知名度。几千年的沿海生活，使得海洋文化成为大连最重要的元素之一，新鲜的海产、整洁的城市已经成为大连的城市名片n大连港本身就是大连城的起源点，本项目目标是依靠文化资源优势，打造辐射整个东北亚的文化旅游商业地标项目项目距离大连传统商圈青泥洼还有一定距离，现有商业氛围一般项目是大连最重要的客运港口，交通可达性较高，有大量客轮、邮轮乘客项目周边已有香格里拉，富丽华等高星级酒店，码头周边规划有商贸业、咨询业办公楼和服务式公寓，因此项目未来会有大量的高收入客群商业业态规划应针对周边客群和旅游客群，设置有特色，目的性强的的商业业态n大连号称中国浪漫之都，是中国著名的旅游胜地，风景优美、气候宜人，已连续三年获得中国最佳旅游城市称号n旅游业是大连的支柱产业，2009年大连接待国内游客3517万人次，境外游客105万人次，实现旅游收入480亿元，占大连GDP总量的11%n本项目是大连最重要的客运码头和邮轮停靠码头，有得天独厚的地理优势，国际国内旅游客群和客轮、邮轮的旅游乘客将是本项目重要的目标客群宏观背景研究宏观背景研究商业市场研究消费者研究项目特征分析商业市场研究消费者研究项目特征分析竞争环境研究竞争环境研究国际购物中心分类借鉴条件城市购物中心超级区域中心家庭购物中心邻里购物中心社区购物中心区域购物中心主题购物中心专业市场美食娱乐中心功能中心区域经济经济高度发达适用性广中等经济水平适用性广适用性广适用性广适用性广适用性广中等以上经济水平适用性广区域规划城市中心或副中心区域中心周边住宅较多周边住宅较多周边住宅较多区域中心适用性广区域功能特色明显适用性广适用性广人口结构商务/住宅/游客适用性广住宅人群住宅人群住宅人群适用性广目的性人群目的性人群适用性广适用性广氛围依赖大小中小小中小中中小中强中中中强强强强强位置状况城市中心区域城乡结合处/郊区/新区适用性广居民区居民区区域中心适用性广适用性广适用性广城乡结合处/郊区/新区交通条件主干道旁主干道旁/高速公路口主干道旁口社区主干道旁社区主干道旁主干道旁/高速公路适用性广适用性广适用性广主干道旁/高速公路口商业体量7－15万10－20万7－12万0.3－1.5万1－5万8－12万4－7万10－40万3－5万10－20万商圈范围可覆盖10公里可覆盖40公里可覆盖10公里可覆盖3公里可覆盖3-6公里可覆盖20公里可覆盖10公里可覆盖20公里可覆盖5公里可覆盖20公里），6611224433注；根据消费者调研结论得出，游客的消费习惯有待旅游顾问公司的研究辐射范围消费者来源随着本项目大连文化旅游商业地标的逐步确立，预计未来游客总量占比将逐步提升，但在项目培养初期，项目主要客源来自于大连本市游乐设施/水上乐园/游船222123534261211112大型餐饮，1000㎡以上，促成拓店的核心因素可以考虑进驻商家占被访总商家的70.7%，其中免税店2家，奥特莱斯1家，书店1家，个人护理用家对进驻表示迟疑或暂不考虑的商家占被访总商家的％，免税店表示可以考虑进驻，看好大连港未来规划，但免税店提货点和营业执照免税店表示可以考虑进驻，看好大连港未来规划，但免税店提货点和营业执照受政策影响大，未来存在不确定性大叶集团对本项目比较感兴趣，意大利奥特莱斯对本项目表示迟疑（由于距离时代广场距离较近）。奥特莱斯商家可考虑合作经营的模式诚品书店可考虑自己拿地自建或合作经营，对项目也比较感兴趣屈臣氏看好周边未来商业环境，并且自AppleVertu访谈的名品零售商家均表示可以考虑上述三个商家均对于品牌展示有比较特色餐饮中只有盘古餐厅意向比较中西快餐/茶餐厅商家中，只有港影院类商家对于进驻均表现出比较强烈的意愿，许多影院类商家目前的拓展需影院类商家对于进驻均表现出比较强烈的意愿，许多影院类商家目前的拓展需1912看好大连未来的发展，表示可以采KTV、美容SPA类商家还是比较倾向传统本项目所需培养期会比较长两个商家均表示看好本项目，星期八小镇在大连有非常明确的拓展意向一兆韦德也对本项目比较感兴趣，认为方特目前在沈阳的项目已经启动，沈阳距离大连比较近，暂不考虑在大连拓展精品酒店类商家对于本项目比较感兴精品酒店类商家对于本项目比较感兴对于主力商家要进行重点推介对吸引客流能力强和能给项目带来核心优惠或采取合作经营方式对商业合理定位，不要人为拔高项目档可适当引入当地有影响力的品牌，不要甲码头名品展示甲码头名品展示3F大型餐饮4F电影院、KTV、健身、景观餐饮2F儿童职业体验馆时尚零售电玩美容SPA、异国料理1F儿童职业体验馆儿童零售时尚零售运动折扣店休闲餐饮21库婚庆主题街2F婚纱摄影1F展休咖示闲啡 餐店 名吧餐饮酒吧休闲街，潮流商铺2万㎡广场广场能做单排建筑，以两层建筑为主（局部三层总考虑到白天与晚上消费之均衡，设置1-2家独栋海鲜之都的特色，未来可考虑承办“海鲜文化节”25米20米5米30米25米20米5米30米），座椅，因此该剧院可以作为音乐厅、爵士舞舞米米），米米大连港是大连城市的“原点”，大大连港现存的15库，21、22库，灯例如15库是当时亚洲最大的仓库，项目主题词：海港大连、浪漫大连、文化大连„米米米米客运客运品·娱乐品·美味品·娱乐品·美味拟建商业部分44电影院、健身、KTV、景观餐饮(1.2万㎡)33大型餐饮(1.4万㎡)22儿童职业体验馆、时尚零售电玩、异国料理、美容SPA(1.6万㎡)11儿童职业体验馆、儿童零售、时尚零售、运动品牌折扣、休闲餐饮(1.8万㎡)注：所示面积包含同层停车面积拟建商业部分客运拟建商业部分客运业种面积(平方米)商家列举儿童职业体验馆4,000星期八小镇、大未来儿童主题零售3,000孩子王、宝大祥时尚零售3,000Levis、MissSixty、Guess运动品牌工厂店2,000NIKE、ADIDAS、KAPPA、CONVERSE、PUMA、李宁休闲餐饮1,000必胜客、麦当劳、星巴克、面包新语、味千拉面儿童玩具2,000玩具反斗城总计15,000业种面积(平方米)商家列举儿童职业体验馆4,000星期八小镇、大未来时尚零售2,500Jackie&Jones、Only、淑女屋异国料理/特色餐饮2,500盘古餐厅、汉拿山、釜山料理、和绿寿司、大家乐、新旺美容美体2,000思妍丽、玛花纤体、美丽田园电玩/室内游乐/亲子2,000汤姆熊、神采飞扬总计13,000注：不包含停车位面积3F业种面积(平方米)商家列举大型餐饮/婚宴11,000小南国、金钱豹、张生记总计11,000客运客运4F4F业种面积(平方米)商家列举业种面积(平方米)商家列举保利博纳、嘉禾缤纷世界、金逸保利博纳、嘉禾缤纷世界、金逸3,000健身会所一兆韦德、英派斯2,000健身会所一兆韦德、英派斯2,000KTV2,000钱柜、合声量贩景观餐厅2,000峰景餐厅、长安夜宴拟建商业部分总计拟建商业部分总计9,000 注：不包含停车位面积客运拟建商业部分拟建商业部分幕BabyBoss来根据我司对星期八小镇等儿童职业体验管的根据我司对星期八小镇等儿童职业体验管的目前国内还没有聘请专业公司做运营管理的目前业主多采用招商进一家儿童职业体验馆品如果是租金的形式，根据地理位置、商家组合形式的不同，一般租金在1元/天/平方米-目前儿童职业体验馆多采用扣点的形式，扣点业额计算，则每年扣点收入为2,478,750元.儿童职业体验馆对于综合性商业最主要的贡献在于能为综合性商业带来大量的人在综合性商业的停留时间。因此儿童职业体验馆还有一定的无法计算的综合性商儿童职业体验馆主要针对的是3-13岁的儿童。2009年大连共有3-13岁儿童约57.2万人复到儿童职业体验馆7-8次。如果按照大连儿童10%的到达率计算，每个儿童重复5次，商务消费旅游客群商务消费旅游客群从中可以看出儿童职业体验馆作为主力店对于家庭消费有极大的带动作用，从餐饮主题——餐饮航母4景观餐饮(2000㎡)3大型餐饮(11000万㎡)2异国料理（2500㎡)1休闲餐饮(1000㎡)••••3.6万平方米的餐饮业态设置，针对不同收入阶层的多种餐饮类型，大众消费与高端消费相结合，充分利用大连港的历史文化优势和自然景观，打造大连餐饮聚集地——餐饮航母拟建商业（备选方案）拟建商业部分客运拟建商业（备选方案）拟建商业部分客运44电影院、健身、KTV、景观餐饮(1.2万㎡)32邮轮中心邮轮中心3大型餐饮(1.4万㎡)2儿童职业体验馆、时尚零售电玩、异国料理、美容SPA(1.6万㎡)11儿童职业体验馆、儿童零售、时尚零售、运动品牌折扣、休闲餐饮(1.8万㎡)注：所示面积为纯商业面积，不包含停车位拟建商业部分客运拟建商业部分客运业种面积(平方米)商家列举儿童职业体验馆4,000星期八小镇、大未来时尚家居2,000无印良品、特力屋儿童主题零售3,000孩子王、宝大祥时尚零售4,000Levis、MissSixty、Guess运动品牌工厂店2,000NIKE、ADIDAS、KAPPA、CONVERSE、PUMA、李宁休闲餐饮1,000必胜客、麦当劳、星巴克、面包新语、味千拉面儿童玩具2,000玩具反斗城总计18,000业种面积(平方米)商家列举儿童职业体验馆4,000星期八小镇、大未来时尚家居2,000无印良品、特力屋时尚零售4,000Jackie&Jones、Only、淑女屋异国料理/特色餐饮2,500盘古餐厅、汉拿山、釜山料理、和绿寿司、大家乐、新旺室内游乐/儿童早教1,500卡通尼、奇乐儿、金宝贝2,000汤姆熊、神采飞扬总计16,000注：不包含停车位面积拟建商业部分客运拟建商业部分客运3F业种面积(平方米)商家列举大型餐饮/婚宴14,000小南国、金钱豹、张生记总计14,0004F业种面积(平方米)商家列举4,000保利博纳、嘉禾缤纷世界、金逸健身会所2,000一兆韦德、英派斯美容美体1,500思妍丽、玛花纤体、美丽田园KTV2,500钱柜、合声量贩景观餐厅2,000峰景餐厅、长安夜宴总计12,000拟建商业部分客运拟建商业部分客运位，对于欢乐城和客运中心商业未来运营带），高商业规划的主要原则是体量适中，区别于住宅开发的建筑面积最大化。商业价值主要体现在租金收益，而商业需要有特色的规划，并在开业伊始就营造良好的商业氛围问题），而商业价值的提升是依靠租金的逐步提升，并通过业态调整，增加零售比例，减小例。而租金提升和业态调整都是基于项目成功运营因此，商业面积最大化并不意味着项目未来整体商业价值最大化，我司建议采用方案一，并希望贵司在进照计算，每年的婚纱照消费达到2.5亿元,这摄影，本项目本身具有濒临海景的优点，大客运客运本项目的22库一层、21库做为旧仓库改造12345678大连较知名的婚纱摄影主要分布在中山区，由于包含内景摄影场地，其承租面积均比较大，一般都前往星海广场、老虎滩等区域进行外景拍摄，本项目具有天然海景优势，对于婚纱摄影商家来讲是具世纪恋人婚纱摄影总店大连婚纱摄影书音摄影通过将22库竖向分割为面积在2000平客运客运12米，中间通道的宽为7米，单店面积在150-客运客运12米 12米 甲码头婚庆主题餐饮（大型餐饮/景观餐饮）甲码头婚庆主题餐饮（大型餐饮/景观餐饮）21库婚庆用品街22库2F婚纱摄影（内景）划婚甲面码)店以（上如以突破规游船婚礼注：由于欢乐城为退台设计，因此各楼层屋顶也可考虑作为婚纱摄影外景拍摄地根据规划，客运中心总建筑面积约3万㎡，），），），商业配套，主要为餐饮配套（10500平方米）客运中心规划客运中心1F&2F业种面积商家列举免税店1,000中免、日上旅游纪念品店1,500日韩观光名品店东北亚特产2,000瑞福熙、官燕栈餐饮配套3,000政寿司、澳拜客邮轮服务设施7,500/总计15,000客运中心2F的商业主要是针对从国际邮轮港下船的外籍游客(主店出售东北/中国的手工艺品、高档滋补品以及有中国特色的旅游纪念品，而餐饮配套主要客运中心3F&4F将客运中心的三、四层整体打造为大连港企业会所，针对大连三层主要为餐饮功能，设置一家大型餐饮/景观餐饮，可考虑国“会所”这个诞生于18“会所”这个诞生于18世纪末19世纪„„鸿艺会目前拥有1500名会员，三分之二来自住宅区之外，“国际化”故宫博物院、太庙和中山公园。会所周边更是京城寸商业地带，包括历史悠久的王府井步行街以及多个大购物中心。占地38,000平方米的会所，以完备的现会所建筑群采纳中国明清传统庭院的精华理念代设计，使北京香港马会会所在京城众多建筑中别具个建筑外形古朴雄浑，内部配备最先进的服务设施，个具有皇家气韵的恢宏院落。其配合“春、夏、秋、概念，建成的四个主题庭院，令整个建筑群充满灵动3F大型餐饮4F电影院、KTV、健身、景观餐饮2F儿童职业体验馆时尚零售电玩美容SPA、异国料理1F儿童职业体验馆儿童零售时尚零售运动折扣店休闲餐饮21库22库力///////////////////高/低低低高高还会作为各个国家商品交易会的场所，成为除会展中心之外大连承办各类大型会展/交易会的场所，如承办日本要体现大连港以“港口”文化作为其独一无二的特色，必须要在项目水域中设置“船”如一码头延伸水域的游船，甲港池的轮渡接驳，乙港池的邮轮停靠港，丙港池的游俄亥俄州水上乐园拥有世界上第一个要爬到高处的管型滑道、室内到室外的spa水疗、“野外王国”嬉俄亥俄州水上乐园是一个设施完善的度假中心，除了世界级的水上乐园，还有超大荧幕影院、健考虑到甲港池设置的功能较多（市民休闲广场、游船码头、水上游乐、水幕电影），航道方面可能会受未来随着邮轮数量逐步增多，需要同时停靠2个以上邮轮的时候才考虑在乙港池未来可设置类似“桂林印象”的大型文艺表演，如“大连印象”为配合三码头“异国风情”的主题，可考虑在乙港池模，打造成为东北规模最大的游艇会所和游艇人流项目主要人流到达：港湾项目主要车流到达：港湾不同商业业态停车位配比标准数据来源于商家上海代表商业停车位配比根据项目一期总体商业面积12万㎡（一码头、甲码头、二码头），建建议在二码头“欢乐城”设置同层停车（可设置约300个车位），需考虑利用各个广场作为停车场主要设置在甲、乙、丙码头地下（总占地面积8.3万㎡），建议地下整体开挖作为停车场，除满足项目一期停车还需满足远本项目商业的目的性较强，因此需配备充足停车位。但考虑到项目用地条件，且大连停车位收益有限，停车位配置不宜过高，远期注：最终以业主和建筑设计单位意见为准,因此改变工业用地的性质是项目进行招商的前目前项目的土地性质是工业用地，而对于商业招商等，工业用地与商业用地最大的区别在于工业用地应用的范围在工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等，不能用做商业用途上海成城购物广场，总建筑面积达到40万平方米，其于2003年开工建设，但时至今日，其仍旧没有建成投入使用。成城购物中心迟迟没有进入招商运营阶段该项目用地性质原为仓储和绿地，并非经营性用地。而所有外资品牌招商的前提是项目土地性质需是商业用地。工业用地必须经过土地性质的变更成为商业用地才能根据我司对于国内土地市场的研究，建议贵司在2010年底前完成项目土地性质变更由于本项目是位于港口的商业项目，目前项目周边比较缺乏商业氛围，传统的商业很难在项目内生存。因此需要引进一些特色业态提升项目整体吸引由于本项目拥有良好的海景资源，大面积的高档餐饮也是项目必备的元素之一。但是特色业态、大面积高档餐饮这些业态的品牌在市场上是比较稀缺的，选择的范围比较窄。而东港区其他商业项目内也会选择一些高级餐饮做为重点招商目标。因此本项目提大连港项目是一个包含商业、旅游等多元素的项目，大连港拥有52万平方米的水域面积，如何利用水域资源提升项目整体的盈利能力是一个非常值得认商业与旅游是一个既有联系又是不同领域的两种运作模式，旅游地产是近些年在中国发展起来的一个专业的地产分支。大连港在自主运营管理的同时，实行专业领域的业务服务外包，比如外包给专业的旅游策划、运营公司,通过利用水域面积，打造成功的水上游乐项目，可以吸引大连本地的人群，也将吸引东北三省的旅游人群将大连港项目做为旅游观光的目的本项目还可以将策划推广外包给专业广告代理或者媒体公关公司等，以整合各种优势资源。华侨城波托菲诺借低廉的土地成本从地产开发中获取了不亚于市中本项目有写字楼、酒店、商业、高档公寓等多种物业类型，每种物业类型的经营方式均有所不同，项目整体是一个复杂的组成。可以考虑将这几种物业分类拆分成几个相对独立的运营管理公司本项目有119500平方米的商业面积，以及大量的写字楼、酒店、公寓。如此庞大的面积需要专业的运营管理公司在项目概念策划阶段即介入，以对项目的理解、未来的运营方向等与集国际国内知名的商业地产集团均组建商业地产运营管理团队，如凯德置地旗下的莱福士广场，恒隆地产旗下的港汇广场和恒隆广场，万达地产旗下的万千百货，新世界地产旗下的新世界百货等等。零产项目虽然前期投入较大、自主运作风险较大目前商家比较关注项目未来的持续经营管理能力，组建项目经营管理团队也会提升商家对项目的信心，!!!!! 部部部部部大连港所在的东港是大连市目前重点打造的滨海项目。根据东港未来的整体规划分析，东港地区未来是大连功能齐全的集商务、旅游、居住等多功能为一体的区域。而且从项目所在区域目虽然目前大连港租金收益有限，但是从15库的租赁情况分析，已经显露出一定的市场竞争力。未来随着大连港自身配套的完善及东港的进一步建设，租金一定会特色业态例如儿童职业体验馆、书店、酒吧街等，对消费人流的拉动作用比较大，是保证项目商业成功可以回笼现金的产品作为第一期开发的产品，这样可以降低集团未来开发的资金压力。通过前期出售可产品保证后期开发的现金。因此我司建议可以先相邻地块，通过出售此地块的可变现产品回收投二码头的面积较大，总共有10万的商业面积（包括客运中心而一码头仅有2万的商业面积，甲码头主运营，三个码头之间也有一定的功能互补，使得项业初期完全体现出自身特色和影响力，可以最大限本财务分析报告仅针对一期商业部分，包括一码头酒吧餐饮街、甲码头一层商业、二码头欢乐城以及二码头客运中心商业，不包含旅游及办公区域及一码头相邻地块项目商业部分考虑整体持有并出租，本方案不考虑引入投资者所带来的收益模式的变化项目投资成本仅根据经验进行粗略估计，可根据贵司提供精确数据进行相应调整本财务分析报告将测算项目开业后15年的租金收益以及项目从建设期开始20年的内部收益假设条件），），注；以建筑面积为单位21、22库建筑形态比较特殊，并且由大注；以建筑面积为单位注；市场数据均用实用面积单位以55%的得房率换算出单位建筑面积租金欢乐城拟建部分各业态租金/1/2/251以一层零售租金为基础数据，参考购物中心一般业态和楼层系数确定各区域租金，大面积主力及次主力租户租金参考大连市场同类商家租金水平注；以建筑面积为单位注；以建筑面积为单位根据上述推算条件计算项目一期（一码头、二码头、甲码头）商业开业根据上述推算条件计算项目一期（一码头、二码头、甲码头）商业开业15年的整体租金423000根据初步测算，项目一期商业开业15年内的总体租金收益为30.3亿元一4.00%工程总造价(一+二+三+四)97650.0注：项目投资成本仅根据经验进行粗略估计，可根据贵司提供精确数据进行相应调整123244,983000244,983097,65048,82529,29519,53027,3997,4053,9993,55424,4374,4433,9993,55429,39800029,39800097,650117,935(56,230)(33,294)(23,084)39,64700078,288(56,230)(33,294)(23,084)序项目合计建设期运营期34567现金流入09,28010,51712,10712,47112,84513,23013,627商场租金244,98309,28010,51712,10712,47112,84513,23013,627现金流出56,23033,29423,0844,2814,4914,8464,6974,5534,4144,279工程总造价97,65048,82529,29519,53000000费用24,4377,4053,9993,5543,1102,6662,2221,333889444税费29,3980小计151,48556,23033,29423,0844,2243,9283,6743,2742,8742,4762,080经营利润117,935(56,230)(33,294)(23,084)1,7073,5514,3145,0885,8716,665所得税39,64700575632,199三净现金流量(56,230)(33,294)(23,084)4,9996,0267,2617,7738,2918,8169,348累计净现金流量(56,230)(89,524)(112,608)(107,609)(101,583)(94,322)(86,549)(78,257)(69,441)(60,093)内部收益率（计算期20年）3.46%静态投资回收期序项目合计运营期2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年2030年2031年20现金流入14,03614,45714,89115,33715,79816,27116,76017,26217,78018,314商场租金244,98314,03614,45714,89115,33715,79816,27116,76017,26217,78018,314现金流出4,1494,3224,5004,6834,8725,0675,2675,4735,6865,905工程总造价97,65000000000费用24,43700000000税费29,3981,8401,8962,0112,0712,1342,198小计151,4851,8401,8962,0112,0712,1342,198经营利润117,9357,4697,8408,2218,6149,0199,4369,86610,30810,76411,233所得税39,6472,4652,5872,7132,8432,9763,1143,2563,4023,5523,707三净现金流量9,88710,13510,39110,654