物业管理师：物业管理师考试资料（三）

物业管理师：物业管理师考试资料（三）1、多选

固定资产折旧费是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，各类固定资产包括（）。A、交通工具B、通信设备C、办公设备D、劳保用品E、工程（江南博哥）维修设备正确答案：A,B,C,E2、单选

租赁管理的客户对象是（）。A、出租方B、房地产中介机构C、业主D、租用物业的租户正确答案：D3、多选

物业管理绩效评价以（）等四个方面的内容作为评价重点。A、物业管理企业的盈利能力B、资产运营水平C、偿债能力D、物业管理企业E、后续发展能力正确答案：A,B,C,E4、多选

投资者在进行房地产投资决策时，应（）。A、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平B、根据风险管理的能力选择投资方向C、根据风险周期变化的特点把握投资时机D、避免机会成本E、尽量选择政府鼓励的项目进行投资以降低政策风险正确答案：A,B,C,E5、多选

物业管理招标可分为下列（）三个阶段的招标。A、早期介入B、前期物业管理C、后期物业管理D、日常物业管理正确答案：A,B,C6、单选

写字楼出租过程中，物业管理师常要计划R/U系数，它是（）。A、可出租面积/出租单元内建筑面积B、出租单元内建筑面积/可出租面积C、可出租面积/出租单元内使用面积D、出租单元内使用面积/可出租面积本题正确答案：A7、多选

建筑物管理计划的内容，包括如下（）。A、建筑物维护的标准B、建筑物管理策略C、租金方案D、物业检查计划E、财务收支计划正确答案：A,B,D8、单选

某企业由会计报表可知，主营业务收入净额为870000元；资产总额期初122100元，期末1163150元；则总资产周转率指标值为（）。A、0.7298B、0.7125C、0.7489D、2.7405正确答案：A9、单选

（）是评价工作的基本准绳和前提，也是客观评判评价对象优劣的具体参照物和衡量尺度。A、评价指标B、评价标准C、评价方法D、评价结果正确答案：B10、单选

营业成本不包括（）。A.直接人工费B.直接材料费C.管理费用D.间接费用正确答案：C11、多选

现场管理则是在物业建成投入运营之后，对物业的（）以及为租户提供日常的管理和服务。A、清洁卫生B、设备运行C、特约服务D、安全保卫E、公共空间的维护正确答案：A,D,E12、多选

属于租赁合同变更的情形有（）A、因租赁一方当事人更名

B、因出租房屋附属物的增减

C、因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途

D、租金的增减或支付方式的改变

E、承租人擅自拆改承租房屋的结构或改变承租房屋使用用途的正确答案：A,B,C,D13、多选

非住宅类项目招标可分为（）招标等。A、商业区B、写字楼C、工业区D、高层建筑正确答案：A,B,C14、单选

一个高档住宅区附近兴建了一座工厂，该居住区的物业价值下降，这是一种（）。A、自然折旧B、物质折旧C、功能折旧D、经济折旧正确答案：D15、多选

零售商业物业运作相关于是信纸的具体应用产生（）策略。A、需求内部效应B、非同类零售商聚集C、租户组合应实现多样化D、引入主力店以带来大量客流E、空间安排实现相互促进效应正确答案：C,D,E16、单选

物业管理投标的条件：必须符合（）规定的要求。A、资质管理B、法律法规和招标方C、法律法规D、资质管理和招标方正确答案：B17、单选

（）的类型决这了每一零售商业物业最的租户组合形式。A、主要租户B、租户组合C、经营产品D、潜在客户正确答案：A18、单选

零售商业物业引入很多不同类型的零售店入住，其理论依据是（）。A、集聚效应理论B、零求外部效应理论C、同类零售店聚集理论D、中心地理论正确答案：D19、单选

一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为（）。A、花园公寓B、错层公寓C、复式公寓D、单间公寓正确答案：C20、单选

以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是（）。A、房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润B、房地产开发投资通常属于长期投资C、房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给D、房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了置业投资正确答案：B21、单选

关于物业维修和维护的开支，表述不正确的是（）。A、在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资B、业主会昼寻找能够承担全部维修成本的租户C、物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担D、对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资正确答案：C22、单选

住房抵押贷款证券化是指将金融机构所持有的（）转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A、住宅开发抵押贷款债权B、个人住房抵押贷款债权C、经济适用住房抵押贷款债权D、住房公积金抵押贷款债权正确答案：B23、多选

可持续发展的物业管理具备的要素包括：控制空气质量，提高大气洁净度；加强雨水、污水的排放、处理和再利用；垃圾分类处理和（）等。A、配套程度B、注重采用新型建材饰材和自然能源C、提高物业管理信息化水平D、建立生态绿化系统，美化住区环境E、控制噪声正确答案：B,C,D,E24、多选

运用收益法估价的步骤一般包括（）。A、搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料B、预测估价对象的未来收益C、求取报酬率或资本化率、收益乘数D、选用适宜的收益法公式计算出收益价格E、减去折旧求取物业价格正确答案：A,B,C,D25、多选

租售型写字楼的空间，属于收益部分（专用部分）的有（）。A、物业管理用房B、租赁仓库C、店铺D、停车场E、设备机房正确答案：B,C,D26、单选

国外研究表明，公寓、酒店的经济寿命一般是（）年。A、40B、50C、60D、70正确答案：A27、单选

与初始投入的资金相比，投资完成后，收回资金的购买力降低给投资者带来的风险称为（）。A、通货膨胀风险B、或然损失风险C、变现风险D、个别风险正确答案：A28、多选

下列属于房地产市场结构构成的有（）。A、建筑结构B、总量结构C、区域结构D、产品结构E、分销结构正确答案：B,C,D29、多选

策略与运行管理包括：（）、租金和租约的确定及调整等。A、现场管理B、市场需求分析C、选址分析D、经营业态和租户的选择及更替E、租售组合正确答案：B,C,D30、单选

某物业管理企业，年工资总额369600元，则福利基金为（）元。A、7392B、73920C、51744D、5544正确答案：C31、多选

关于间接费用，说法正确的有（）。A、包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。B、包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费等。C、包括固定资产折旧费及修理费D、包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料E、包括低值易耗品摊销及其他费用等正确答案：B,C,E32、单选

根据是否考虑（）因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标。A、利润率B、通货膨胀率C、利率D、资金时间价值正确答案：D33、多选

物业服务合同签订时要注意的要点有（）。A、招投标原则B、“宜业不宜细”的原则C、最好不约定合同期限D、实事求是留有余地E、明确界定违约责任与处理方式正确答案：D,E34、多选

物业管理企业按工作内容可以分为（）。A、管理型企业B、专业型企业C、委托型企业D、兼营型企业E、综合型企业正确答案：A,B,E35、单选

（）是会计核算的最终产品，是物业管理企业向信息使用者提供财务信息的基本形式。A、主表B、附表C、会计报表D、文字报告正确答案：C36、多选

物业管理计划的主要内容有（）。A、建筑物管理计划B、租赁计划C、财务收支计划D、物业运行绩效评估与业主沟通计划E、企业盈利和发展计划正确答案：A,B,C,D37、多选

共用部位与共用设施设施的日常运行和维护费主要包括（）。A、维修保养费B、装修费C、节日装饰费D、康乐设施费E、能源费正确答案：A,B,D,E38、多选

在一定的市场条件，某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于（）。A、当地房地产市场状况B、物业本身的状况C、物业所处的位置D、业主希望达到的投资收益率目标E、其可接受的最低租金水平正确答案：B,C39、多选

雇主责任保险除外责任的范围包括（）。A、罢工、暴动所致的被雇人员伤残、死亡和疾病B、被雇人员由于疾病以及因这些疾病而实行内外科手术治疗所致的伤残或死亡C、投保人所雇佣的员工在保险有效期内，从事于保险单所载明的，与投保人业务有关的受雇工作时，遭受意外而至受伤D、由于被雇人员酗酒及无证驾驶各种机动车辆所致的伤残或死亡E、投保人的故意行为工重大过失正确答案：A,B,D,E40、单选

某物业内现有设备为旧式空调机组，剩余使用寿命5年，年电费支出40万元。市场上销售的新型节能空调机组，使用寿命10年，初使购置费用支出120万元，年电费支出20万元。采用设备经济寿命静态分析的方法可得出的结论是：采用新设备每年节约费用支出（）。A、8万元B、20万元C、4万元D、10万元正确答案：A41、多选

下列关于毛租金乘数法的表述，正确的有（）。A、毛租金乘数法的计算公式是“物业价值=毛租金×毛租金乘数”B、毛租金乘数法方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料__C、毛租金乘数法不能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累计D、毛租金乘数是一个比较客观的数值E、毛租金乘数，又称为“租售比价”正确答案：A,B,D,E42、单选

物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据（）从事物业管理相关活动的经济实体。A、物业管理服务内容B、物业管理服务标准C、物业服务合同D、物业管理服务费用正确答案：C43、单选

物业管理企业的（）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。A、工商注册

B、资质申请

C、税务注册

D、组织机构代码注册正确答案：A44、单选

关于零售商业物业的表述，不正确的是（）。A、零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群B、为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务C、零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺D、综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制正确答案：C45、多选

在租赁管理中实施CRM主要涉及到（）方面的工作A、建立详细的租户档案B、租赁期内的服务C、租金缴交的管理D、竞争对手分析E、个性化服务正确答案：A,B,C,E46、单选

关于重置价格和重建价格的下列表述中，不正确的是（）。A、重置价格又称重置成本B、重置价格通常要比重建价格高C、一般建筑物适用重置价格D、有特殊保护价值的建筑物适用重建价格正确答案：B47、单选

（）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。A、房地产债券投资B、房地产间接投资C、房地产开发投资D、房地产转业投资正确答案：B48、单选

物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。A、物业各期成本最小化B、物业各期净收益最大化C、租户满意度最大化D、物业价值最大化正确答案：B49、单选

（）是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。A、固定预算B、弹性预算C、零基预算D、滚动预算和概率预算正确答案：A50、单选

成本预算以（）为基础。A、其他预算B、各项定额C、技术经济措施D、资金使用收益正确答案：B51、多选

收益性物业的运营费用包括（）等。A、空置和收租损失B、抵押贷款还本付息C、房产税和所得税D、为租客提供服务的费用E、物业管理费用正确答案：D,E52、多选

政府评价依据不同的需要具体分为便行评价和特定评价，特定评价的主要对象包括（）。A、国家控股重要企业B、列入试点的企业集团C、承包经营、委托经营或租赁经营到期的企业D、领导班子换届或主要领导变动的企业E、发生重大损失或造成严重社会影响的企业正确答案：C,D,E53、单选

物业管理招标投的基本原则是：物业管理招标投标应依法组织实施，招标投标过程应（）。A、公开、合理、平等B、公开、公平、合理C、公开、合理、公正D、公开、公平、公正正确答案：D54、多选

企业物业资产管理的工作内容包括：（）及进行多样化的物业投资；结合企业主营业务选择物业占用形式；建立合理的物业资产管理机构；明确物业管理师的责任；审慎选择物业资产管理顾问。A、编制企业物业资产清单B、建立合理的组织机构C、设定管理目标D、控制成本E、适时处置资产并获得收入正确答案：A,C,D,E55、单选

一般来说，不属于风险成本包括的主要内容是（）。A、防范、分散或转移风险的费用B、风险所带来的损失及处理费用C、风险的技术成本D、风险的社会成本正确答案：C56、单选

按风险影响的程度和范围来划分，风险可分为（）。A、纯粹风险与投机风险B、财产风险、责任风险及人身风险C、自然风险、社会风险和技术风险D、基本风险与特殊风险正确答案：D57、多选

物业租赁合同的主要条款包括（）。A、租金标准及支付方式B、租赁用途C、租赁期限D、房屋的修缮责任E、物业抵押与出售条款正确答案：A,B,C,D58、单选

“等额还本利息照付”是指（）。A、借款期间每期权支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息B、定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C、借款期内任意偿还本息，到期末全部还清D、在规定期限内分期等额摊还本金和利息正确答案：B59、多选

物业服务合同的法律特征有（）。A、物业服务合同是实践合同B、物业服务合同是诺成合同C、物业服务合同是双务合同D、物业服务合同是有偿合同E、物业服务合同是代理合同正确答案：B,C,D60、单选

关于设备更新分析的表述，不正确的是（）。A、只考虑未来发生的现金流量B、也要考虑以前发生的现金流量及沉没成本C、一般只比较设备的费用D、设备更新分析以费用年值法为主正确答案：B61、多选

租务市场管理包括（）。A、吸引和发现可能的租户

B、制定有效的租金收取政策

C、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判

D、租户履行租约义务的监督

E、服务费管理正确答案：A,C62、多选

下列属于委托管理模式特点的有（）。A、业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金B、业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险C、物业管理企业风险较大D、业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入E、物业管理企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险正确答案：D,E63、单选

一套完整的会计报表由（）组成。A、会计报表和文字报告B、主表和附表C、会计报表附注和财务情况说明书D、《企业会计制度》规定的和企业内部管理需要的报告正确答案：B64、单选

由于房地产的不可移动性或受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成败的要素均与（）相关A、所投资的房地产类型B、投资决策的准确性C、进入房地产市场的时机选择D、房地产所处的区位正确答案：D65、单选

现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（）的简化图式。A、资金流入B、资金流出C、资金形态D、资金运动状态正确答案：D66、多选

物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（）的需求。A、物业投资收益B、企业发展战略C、主营业务发展目标D、物业维修养护E、延长物业的自然寿命正确答案：A,B,C67、多选

居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素有（）。A、市政公用和公建配套设施的完备程度B、公共交通便捷程度C、环境因素D、居民人口与收入E、政府控制环境污染的政策正确答案：A,B,C,D68、单选

物业管理企业组织机构设置的要求是：按照（）设置，统一领导、分层管理，分工协作，力求精干、高效、灵活。A、组织规模B、组织任务C、组织名称D、规模和任务正确答案：D69、多选

物业管理企业不购买物业保险的情况有（）。A、风险是不可预见的B、风险是可以避免的C、风险是可以忍受而保留的D、机动车辆的第三者责任险E、风险是可以采取种种措施进行预防和抑制的正确答案：B,C,E70、多选

制定物业管理方案的一般程序包括：组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订；对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料；根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作；确定组织架构和人员配置；根据物业资料及设备设施技术参数、组织架构及人员配置情况、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本；以及（）。A、根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案B、测算物业管理服务费（合同总价和单价）C、对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整、排版、印制、装帧D、多渠道了解其他投标企业的信息，随时修改自己的方案正确答案：A,B,C71、单选

属于指令性成本的是（）。A、目标成本

B、定额成本

C、计划成本

D、实际成本正确答案：C72、多选

选择写字楼物业投资区位时要考虑的主要因素有（）。A、当地提供主要原材料的可能性B、技术人才和劳动力供给的可能性C、易接近性D、周围土地利用情况和环境E、与其他商业设施接近的程度正确答案：C,D,E73、多选

物业管理企业的组织形式有直线制、职能制、直线职能制和（）等。A、项目部制B、事业部制C、矩阵制D、多维制正确答案：B,C,D74、单选

不属于物业管理报告构成内容的是（）。A、工作总结B、满意度调查C、财务报告D、未来工作计划正确答案：B75、多选

根据物业管理项目服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理招标分为（）等。A、整体物业管理项目招标B、工程项目招标C、单项服务项目招标D、分阶段项目招标正确答案：A,C,D76、多选

在确定租金时，一般应根据（）确定一个基础租金。A、当地房地产市场状况

B、物业发展定位

C、承租人的接受能力

D、业主希望达到的投资收益率目标

E、其可接受的最低租金水平正确答案：D,E77、多选

物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不正确的有（）。A、物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理B、传统物业管理强调为业主提供价值管理服务C、物业经营管理强调满足业主物业投资收益，企业发展战略及主营业务发展目标的需求D、写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报E、物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略必的物业资产价值管理方向拓展正确答案：A,B78、多选

按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有（）。A.物业资产管理项目评价B.政府评价C.企业集团外部评价D.社会评价E.企业自我诊断评价正确答案：A,B,D,E79、多选

租约期满时，租赁管理工作则主要集中在（）。A、收取租金B、房屋空间交付C、租金结算D、租约续期E、房屋空间收回管理正确答案：C,D,E80、多选

在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的（）叫作现金流量。A、资金流入B、资金流出C、资金的投入D、资金现值E、资金将来值正确答案：A,B81、多选

租赁期间管理包括（）。A、吸引和发现可能的租户B、租户履行租约义务的监督C、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判D、制定有效的租金收取政策E、服务费管理正确答案：B,D,E82、单选

（）是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或事业单位创造一个良好的生产、办公环境。A、房地产投资组合管理B、现场管理C、房地产资产管理D、设施管理正确答案：D83、单选

物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指（）的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。A、具有相应资质

B、符合招标条件

C、被指定参加

D、由上级领导推荐正确答案：B84、单选

雇主责任保险的扩展包括附加医药费保险和（）。A、附加医疗费保险B、附加雇员个人财产保险C、附加第三者责任险D、附加公众责任保险正确答案：C85、多选

物业经营管理工作总结就是管理企业向（）提交的、反映本企业过去一定日期内进行或开展物业经营管理工作情况的回顾性总结。A、业主B、租户C、上级行政主管部门D、高层管理者E、企业投资人或董事会正确答案：A,B,D,E86、单选

某企业由会计报表可知，资产总计期初、期末数分别是1221100和1163150；负债合计期初、期末数分别是451100和373150，净利润为130000，则该企业净资产收益率为（）。A、16.67%B、10.65%C、11.18%D、36.84%正确答案：A87、单选

综合分析判断法，由不少于（）名评议人员，依据评价参考标准判定指标达到的等级。A、3B、5C、8D、10正确答案：B88、多选

一个资产管理公司通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照（）的分类原则来管理物业。A、物业类型B、地理位置C、物业新旧程度D、物业产权类型E、物业运营成本正确答案：A,B89、多选

下列物业项目中不适用收益法进行估价的有（）。A、行政办公楼B、学校C、公园D、影剧院E、加油站正确答案：A,B,C90、单选

（）是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。A、生命周期成本B、生命周期资产C、经济周期成本D、经济周期资产正确答案：A91、多选

下列关于资产负债率的叙述正确的有（）。A、资产负债率高，则企业的资本金充足，企业应变能力强B、是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标C、属短期偿债能力指标D、资产负债率=净资产合计/负债合计×100%E、可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度正确答案：B,E92、单选

向（）提供的物业管理报告中的财务报告，一般只需要列举物业管理费用的收支情况以及相关分析。A、企业投资人或董事会B、业主和租户C、上级行政主管部门D、高层管理者正确答案：B93、单选

（）就是根据业务量的多少，列出几个不同水平的费用预算，根据企业的具体情况，可以每隔一定的比例列出一个不同水平的预算。