楼盘项目评估报告样本

学府家园项目评定汇报目录项目概况投资环境市场分析及发展前景项目投资概算效益分析项目评定结果正文学府家园项目评定汇报一项目概况1项目名称学府家园2项目地点

长沙市河西岳麓区雷锋大道、汽车西站和麓谷高开区交叉地段。建设用地计划许可证号：湘规地证字（）第##号。项目东侧为湖南商学院和成熟住宅区银晟花园；南面为汽车难站；西侧为麓谷高开区；北面是长益高速公路。3项目背景

第一、长沙市经济发展势态，为房地产业快速发展提供有力保障。长沙市含有庞大房产消费群体，为房地产有效开发提供根本确保。

第二、长沙市区西移，使岳麓区成为新市中心区，“白领公寓”所在地成为近市中心区，含有优越地理位置。第三、“银晟花园”成功开发，为“学府家园”开发奠定了良好基础。能够说“学府家园”开发是应消费者之求，按需而开，顺势而生。

3项目计划设计

学府家园将建设成为大型高尚住宅区，以其优越地理位置、超前计划设计、完善配套设施、幽雅园区环境，专业物业管理，为居民提供舒适、方便、高质生活环境。

（一）、总体计划学府家园项目占地面积约3.3万平方米，总建筑面积约4万平方米。充足利用其优越地理位置，全部用于建造10—15层低密度、高尚大规模住宅小区。计划结构力图淡化组团模式，采取小区邻里住宅群结构模式，减弱组团形态，计划关键是组织和丰富居民邻里交往和居住生活活动内容，精心组织住宅组群。

以大面积绿地为纽带机组合，形成风格各异围合或半围合空间。住宅首层大部分计划为架空层，以拓展花园绿地空间，采取点、线、面结合方法形成小区绿化系统，中心绿化广场东西向贯穿整个小区。小区以东部40米计划路为界，分为东西两部分，两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。

（二）学府家园关键经济技术指标

1、计划用地平衡表：

2、关键经济技术指标表：

项目数量单位

总征用地33000平方米

总建筑面积140905平方米

其中：1、住宅建筑面积21450平方米

2、其中公建面积8250平方米

绿地面积7050平方米

道路面积1200平方米

绿地率25%

容积率3.05

建筑密度25%

(三)、形态结构计划

小区计划总目标：特色鲜明、生态优良、经济和环境协调发展居住园区。

住宅设计—健康、自然、户型多样。全部户型设计均考虑到自然通风，发明良好室内气候，依据人生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以含有现代化气息岭南特色为目标。底层部位架空结合部署环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。

（四）、住宅基础户型

小区设计有三种住宅类型，共23栋，户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等6种户型，住宅面积从66.95—140平方米（套内面积）。二、投资环境（一）宏观环境鉴于中国出现房价过快上涨情况，今年国务院办公厅发出了相关稳定住房价格通知，即大家讲前八条和后八条。宏观调控关键有两个目标：抑制开发投资过快增加和抑制房价过快增加。这次宏观调控有三个立足点：第一个立足点，立足和促进国民经济和社会稳定发展，因为房地产业是国民经济关键支柱产业，房地产业发展，肯定和宏观经济发展有亲密联络。房地产最大产品就是住宅，住宅相关社会稳定，所以这次宏观调控首先是立足于促进国民经济和社会稳定发展。第二个立足点，立足于帮助广大种地收入家庭立即处理基础住房问题，我们讲住宅产品供不应求，关键是指中低家庭住宅供不应求，有部分城市经济适用房一开始销售，就有几千人排队求购，所以这次宏观调控就是立足于帮助广大中低收入家庭，立即处理基础住房问题。第三个立足点，立足于以经济手段为主综合调控，比如，从城市计划土地供给源头抓起，改善住房供给结构。相关住房供给结构这个问题，我们比较长时期内认为供给结构有问题，尤其是中低房。我们供给和开发得太少，高级房开发得多，所以供给结构不合理。我们购置房屋主力军是中低收入者，不过社会供给中低户型房屋产品比较少，为了改善中低住房者供给结构，文件要求在住房价格上涨过快，中低经济适用房供给不足情况下，住房要以中低价位和一般住房和经济适用房项目为主，为了达成这个政策目标，在计划、许可、监管、审查等项目上进行限制性审批，在土地供给方面，逐步增加经济适用房建设用地供给量。继续停止别墅类用地供给。为了使我们社会保障型住房能够得到主动发展，中央采取了部分方法：大力发展审批型住宅，在计划、审批、土地供给和税收等方面，对中小套型，中低价位一般住房给优惠政策支持，而且文件明确要求，一般住房标准标准。原来是经济适用房，这次宏观调控又出了一个一般商品住房，实际上就是小户型、低价位住房。从宏观环境来看，新政策为长沙房地产业连续、健康发展提供了良好外部环境。（二）区域环境多年来，长沙市近几年来经济总量连续高速增加，GDP保持二位数增加，对房地产业投入不停加大。98年至11月，全市共完成房地产开发投资325.45亿元，占全市固定资产投资1/3。开始，长沙市将实施新“三年大变样”战略，城市路网及基础设施建设将得到极大提升，原有地域差异不停缩小，地段升值潜力大，为房地产开发提供了宽广空间。（三）岳麓区环境伴随长市经济不停发展，长沙市区不停向四面扩展，河西到现在已经成为长沙新繁荣地段。站在新世纪开发高度来看岳麓区，它在长沙地产板块中极具潜力。相较于河东房地产开发密度，河西地产资源有着大量空间。伴随市政配套设施逐步完善，河西板块潜在价值正日益凸现：家车拥有量提升，个人生活半径扩大，河西路网日益通畅、发达，自然环境优美，人文环境优雅，定居岳麓区，意味着在城市城区达成了自然和人结合，使居住空间和小区环境达成友好共生境界，从而拥有一方“人文和生态共存”理想家园。

三市场分析及发展前景市场分析

1.长沙市经济发展势态，为房地产业快速发展提供有力保障

近几年，长沙市GDP保持了连续平稳增加，从1998年以来，增加速度全部在两为数以上，从而带来长沙居民收入连续增加：城市居民人均可支配收入8683.39元，人均消费性支出9546.23元，比分别增加16.9%和17.4%，，10、市政府估计增加速度仍会达成12%，假如按国际上通行年收入价格比来考评居民购房负担，长沙这一百分比超出了9，高于国际上较为合理水平3-6范围，现在，这一百分比则下降到7.5-8，居民有效购房能力大大提升。

2.房地产投资资金充裕。房地产投资资金起源充裕，投资增加潜力较大。买房者平均月收入提升，房价承受能力提升。依据统计，44%潜在消费者家庭月收入达3000-6000元，总体平均月收入5218.4元，比上年4802元有所提升，显示经济环境深入改善。当中20-40岁年轻家庭受教育程度越高，月收入显著高于年长家庭500元甚至上千元。近城买家认为-3000元/平方米住房最易接收，平均单价为2500元/M2，和上六个月相比，她们对商品房价承受能力有所提升。3.从销售情况来看，，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增加21.74%、19.15%和19.24%，商品房有效需求保持了较高增幅，市场供、求两旺。

4.从商品房销售价格来看，长沙市商品住房销售均价为2400元/㎡，比去年同期增加3.29%，商品房价格在去年略有下跌基础上稳步回升，商品房价格基础保持稳定。

5.城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求增加，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积85.74万㎡，分别比去年同期增加78.47%和23.78%。，即使长沙已基础实现"三年大变样"城市建设总目标，但城市房屋拆迁工作仍在大力推进，新一轮城市建设正在有序展开。城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资，刺激了住房有效需求。6.学府家园本身优势学府家园占据河西优越地理位置，东侧为湖南商学院和成熟住宅区银晟花园；南面为汽车难站；西侧为麓谷高开区；北面是长益高速公路。临近多所大学和长沙市市政府，商业区，和中国南方最好医院——湘雅医院，拥有便利交通，完善公共设施，良好人文环境，为入住公寓者提供了长沙市一流地理环境。相较于周围楼盘平均2200元/平米，我们处定为1880元/平米，这无疑更含有吸引力；相较于时代天骄，我们在吸收其优点同时，将在户型、绿化地、活动区、物业管理等方面狠下功夫。经过以上分析，我们发觉，在此建中低价位小户型经济房既符合国家、长沙市政府政策对房地产政策又符合长沙市商品房发展情况和趋势。四、投资概算几乎全部房地产开发约定价时候全部是按成本利润法来定价，即使房价走势应决定于房地产有效需求力！投资估算表序号项目单价（万元/亩）数量（亩）金额（万元）1土地费用40502前期费用305015002.1勘测设计费4502002.2各类计划费15507503工程费用4005003.1建安工程费3505017503.2室外工程16508003.3机电工程15507505总投资

27750万元建筑面积33000平米，其中住房面积占65%，绿化占25%，活动区10%。预售价格1880元/平米五、效益分析单位（万元）时间